«Зенит» наказал Уфу издалека.
В чемпионате осталась последняя третьКурс доллара на Forex превысил 150 рублейГрузовик задом протаранил ворота российского посольства в Дублине«Газпром»: Украинский коридор используется на 100%«Зенит» уверенно обыграл «Уфу» в ПетербургеНачался третий раунд российско-украинских переговоровНазваны 7 признаков, что вы едите слишком много сладкогоМеньше 100 пациентов остаются в ковидном госпитале в «Ленэкспо»Роскомнадзор: Доступ к Rutracker.org в России по-прежнему ограниченПоезда встали на «Техноложке» из-за женщины на путях«ВКонтакте» вдвое нарастил просмотры и загрузку клипов5 родительских заблуждений, которые могут стоить ребенку здоровьяМИД показал бросок коктейля Молотова в Русский дом в ПарижеЛавров планирует встретиться с главой МИД Украины 10 мартаПроизводитель одежды Levi's приостановил работу в РоссииВ России определились со списком недружественных стран. Их многоВ Петербурге начинаются суды над задержанными накануне пацифистамиКурс рубля достиг исторических минимумовПраво на одежду. Uniqlo продолжит работу в РоссииВ Петербурге задержали мужчину, который сжег чучело на льду Малой НевыМинобороны РФ: В ходе боя в Мариуполе погибли четверо мирных жителейСтало известно, как именно Netflix остановит работу в РоссииЮжная Корея ввела санкции против Банка РоссииНазваны 4 самых опасных для человека вида домашней плесениКовид отступает. Заболеваемость по Петербургу и всей России снижаетсяValio, Paulig и Sephora уходят из РоссииМаленькому Тимофею из Ленобласти нужна помощьДва человека погибли в пожаре у АЗС на северо-востоке ПетербургаИгорь Скляр сыграет для петербуржцев джазовый концерт«Миру мир». Как прошел мирный променад в ПетербургеПредыдущие новостиАрхив материалов
Ажиотажный спрос на квартиры и повышение ставки ЦБ привели к тупиковой ситуации на рынке жилья. Теперь граждане хотят покупать, но продавать дорожающие квартиры без помощи банков никто не спешит.
canvaПоделиться
Рынок строительства жилья переживает, по сути, вторую пандемию. Застройщики говорят о росте спроса на квартиры в два раза, несмотря на стремительный рост цен.
При этом в Петербурге до 80% сделок совершается с заемными средствами, а сейчас взять ипотеку стало практически невозможно.
После вчерашнего повышения ЦБ ключевой ставки с 9,5 до 20% ведущие банки массово приостановили выдачу жилищных кредитов, как обычных, так и льготных, со смешными по сегодняшним меркам ставками.
О приостановке ипотечного кредитования с 1 марта «Фонтанке» сообщили несколько банков. Как рассказали корреспонденту, представившемуся клиентом, в «Альфа-банке» подать заявку в офисе невозможно в принципе, но можно это сделать на сайте:
— Можно подать заявку на сайте, но потребуется длительное время для ее рассмотрения. Сколько конкретно времени пройдет, сказать не можем. Не знаем, какие пороги будут предусмотрены по ставке, потому что полностью зависим от Центробанка. Когда поймем, что не будет резких колебаний ставки, сразу определимся с условиями.
В банках «Тинькофф» и «Открытие» сообщили, что выдача ипотеки временно приостановлена на неопределенный срок.
Несколько оптимистичнее картина ипотечного кредитования выглядит в банке «ВТБ». Как сообщили «Фонтанке» по телефону горячей линии, по льготным программам (новостройки) прием заявок действительно приостановлен с сегодняшнего дня. Но еще можно успеть взять вторичку — действующий процент по ипотеке составит от 15,1%.
В связи с повышением ключевой ставки банк «Санкт-Петербург» также пересмотрел ставки по кредитам.
Банк отмечает, что не останавливал кредитование и продолжает принимать в штатном режиме заявки на потребительские кредиты, кредитные карты и ипотеку, отмечая лишь, что сроки их рассмотрения могли быть продлены в связи с переходом на новые ставки.
По ипотечным кредитам ставка с 1 марта – 19,1% (и на новостройки, и на вторичное жилье), 19,5% – на покупку земли или загородного дома. Для зарплатных клиентов банка сохраняется скидка в размере 0.5% к вышеуказанным ипотечным программам.
Кредитование по льготной ипотеке (семейная и по госпрограмме) возможно теперь под ставку: 6% и 7%, соответственно. Ставки по ранее выданным физлицам кредитам не поменяются, подчеркнули в «Санкт-Петербурге».
В «Раффайзенбанке» «Фонтанке» назвали такие новые ставки по ипотеке: минимальная ставка — 13,09%, максимальная для новостроек — 14,59%, для вторичного жилья — 14,29%. Рефинансирование, в том числе, ипотеки— 13,89–15,19%. Кроме того, назвали ставку по «семейной» ипотеке — 5,19–6%.
Приостановка выдачи ипотек — это ключевой момент для строителей, поскольку большинство продаж совершаются именно с заемными средствами.
Да, у девелоперов есть на руках другие инструменты поддержки спроса, такие, как рассрочка, уменьшенный первичный платеж, трейд-ин на квартиры, но ими не удастся по щелчку пальцев заместить долю ипотечных продаж.
По оценке генерального директора Объединения строителей Петербурга Алексея Белоусова, она достигала в городе до 80%.
«Сейчас они (прочие инструменты поддержания спроса. — Прим. ред.) будут иметь широкое распространение, потому что других инструментов, по большому счету, не остается. 20% — это фактически сдерживающий заградительный барьер, который не позволит привлекать эти деньги, по крайней мере у людей разумных. Вряд ли они будут брать под такие проценты долгосрочный Кредит», — рассуждает он.
Ставки по ипотечным кредитам стремительно меняются с середины прошлой недели. Из-за приостановки выдач займов банками на фоне повышения ставки рефинансирования покупатели уже сталкиваются с задержками оформления сделок и другими трудностями.
«С нашей стороны задержек в оформлениях сделок нет. Но имели место случаи отказов банков в одобрении ипотеки без обозначения причин. Прежде всего, это происходило на фоне ожидания решения ЦБ», — сообщил «Фонтанке» Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
«Банки в конце прошлой недели массово присылали письма с предупреждением о повышении ставки по ипотеке с понедельника до уровня 13–18% (на конец прошлой недели ставка ЦБ 9,5%. — Прим. ред.). Сейчас, после повышения ключевой ставки, Ипотека уже стала 19–20%, и ее каждый день пересматривают.
Программы семейной ипотеки и с господдержкой тоже временно приостановили.
Мы отслеживаем динамику цен на рынке недвижимости и в особенности в нашей локации, смотрим на цены конкурентов и в зависимости от этого принимаем решение о повышении цен на квартиры», — отмечает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«Часть договоров ждут одобрения со стороны банков. В текущих условиях мы предполагаем, что порядка 50% ипотечных договоров в итоге не будут заключены. Основной объем продаж придется на март.
Скорее всего, это будут договоры на условиях рассрочки или 100%-ной оплаты.
При этом доля сделок с использованием рассрочек будет постепенно сокращаться, поскольку застройщики постараются минимизировать возможные риски», — считает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».
Пока на рынке сохраняется активный спрос на покупку квартир за наличные, как на первичке, так и на вторичке.
Люди, которые перед началом боевых действий на Украине по разным причинам не смогли и уже не смогут перевести накопления в валюту, побежали за недвижимостью. Схема знакомая, отработанная и надежная.
Но людей с кешем не так много, иначе не нужны были бы никакие ипотеки, и их количество ограничено. Долго на их деньгах рынок не продержится.
«Объем предложения в наших проектах сокращается с некоторым опережением плана. Но это не ситуация, когда сметают все. Звонков значительно больше, почти вдвое. Бронирований также больше», — оценивает ситуацию Сергей Софронов.
Больше всего клиентов на первичке интересуют малогабаритные недорогие квартиры. «Как следствие, в этом сегменте будет и максимально высокий рост цен в текущем моменте. При этом есть риск приобрести малоликвидный актив по высокой стоимости, но на это внимание обращают не все», — отмечает Софронов.
По его словам, наибольший ажиотаж сейчас формируется вокруг уже сданных проектов или проектов в высокой стадии готовности. Клиентам думается, что они более надежны в сравнении со строящимися или только запускающимися проектами. Хотя последние строятся по выделенному ранее проектному финансированию, в том числе с учетом рисков удорожания стройматериалов.
Строящаяся Недвижимость уже прибавила до трети стоимости. «Плановое повышение цен в нашей компании состоится раньше предполагаемого срока. Каким будет этот рост — пока спрогнозировать сложно. Сейчас мы видим, что строящаяся недвижимость подорожала на 20–30%, в некоторых проектах — еще больше. Но это временная ситуация, далее цены будут стагнировать», — прогнозирует Денис Заседателев.
«За последнюю неделю поток обращений от потенциальных покупателей квартир снизился. На это повлияли как высокие ставки по ипотеке, так и подорожание жилья. К примеру, в компании «КВС» на фоне последних событий цены выросли примерно на 10%. Это связано с увеличением себестоимости строительства: предположительно оно составит как минимум 30%.
Так, наши поставщики уже подняли цены на бетон, арматуру. При этом с 1 марта «КВС» возобновила продажи после четырехдневного перерыва. Сейчас мы работаем в штатном режиме, и покупатели могут приобретать квартиры.
В частности, сегодня у нас прошло несколько ипотечных сделок с клиентами, которые получили одобрения от банков до повышения ставок», — сообщила «Фонтанке» Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС».
Масштабы проблемы, с которой столкнулся рынок, сопоставимы с жесточайшим локдауном. Во время пандемии коронавируса строителей поддержало субсидирование ставок государством, что позволило банкам выдавать жилищные кредиты под льготные 6,5%, 2,9%.
Застройщики нанизывали на них различные акции, снижали ставку для заемщиков на первый год выплат до 0,01%. Заемщики набрали дешевых кредитов и внесли свой вклад в разгон инфляции.
Теперь, после введения санкций в ответ на украинские события, правительство работает над новым антикризисным планом поддержки отрасли.
«В ближайшие дни нами будет утвержден антикризисный план, который должен не допустить обвал рынка. Он включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, ценообразования, поставок стройматериалов», — заявил 1 марта вице-премьер Марат Хуснуллин. Он пообещал, что правительство раскроет подробности в ближайшее время.
«Помогло бы, конечно, государственное участие в ипотеке, как это было в период пандемии. Как все отмечают, это был самый эффективный инструмент, — говорит Алексей Белоусов.
— Если вернуться хотя бы к ставкам, которые были более чем неделю назад, в районе 10%, застройщики чувствовали бы себя более уверенно.
20% приведут к сокращению объема продаж и все-таки росту цен, потому что подтягиваются логистика, стройматериалы, все, что связано с их производством и рабочей силой. Несмотря на то что спроса не будет такого, повышение цен все равно неизбежно».
Евгения Горбунова, Денис Лебедев, Наталья Вязовкина, «Фонтанка.ру»
canva
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Тех, кто побежал снимать свои средства с вкладов в банках, понять можно, ибо страшно было опять потерять. И сейчас им не хватило ума понять, что если бы никто ничего не делал, не бежал бы в банк закрывать вклады, то не было бы и этого безумного ажиотажа и подорожания. Всё как всегда. И эти свои снятые средства народ решил, как обычно, впарить в недвигу, кто мог, это тоже предсказуемо. Ну и вот итог…antiLOOP02 МАР 2022 в 10:42Бугагага, в Киеве тоже думали, что вложение в недвижимость — хорошее сохранение средств. Только в РФ готовы найтись дураки, покупающие жильё во время конфликта.Финбан02 Мар 2022 в 09:15А содержать приобретенное жильё как будете?
Квартплата ,налоги ,капремонт ещё и обязательную страховку жилье введутчитать все комментариидобавить комментарий
Недоступное жильё. Большинство россиян никогда не накопят на свою квартиру и даже не потянут аренду
Анастасия Целых, редактор
Российский рынок недвижимости за пандемию не на шутку перегрелся. Только за последний год однушки по всей стране в среднем подорожали на треть (а где-то и выше).
Теперь, чтобы накопить на просторную однушку в своём регионе, россиянам придётся откладывать деньги на протяжении 14 лет. «Секрет» изучил данные «Циан.
Аналитики» и Росстата, опросил экспертов и выяснил, где россиянам выгоднее снимать, а где — покупать своё, сколько денег остаётся у людей после оплаты аренды (спойлер: почти ничего) и есть ли у недвижимости под аренду инвестиционный потенциал.
Весь 2021 год рынок недвижимости лихорадило. Цены на недвижимость ставили новые рекорды, банки несколько раз повышали ставки по ипотеке (c 7,3% до 10,3%).
Данные «Циан.Аналитики» (есть в распоряжении «Секрета фирмы») свидетельствуют о том, что с 1 января 2021 года по 1 января 2022-го цены за квадратный метр на вторичке выросли в среднем по стране на 27%.
Среди рекордсменов по приросту:
- Адыгея (+65%);
- Краснодарский край (+52%);
- Республика Алтай (+47%).
В топ-10 регионов по росту цен также вошли:
- Карачаево-Черкесская Республика (+46%);
- Калининградская область (+46%);
- Камчатский край (+46%);
- Калмыкия (+43%);
- Чувашия (+40%);
- Калужская область (+38%);
- Ставропольский край (+38%).
Впрочем, если ориентироваться на цены за квадратный метр, расклад будет другим. Среди рекордсменов по стоимости жилья ожидаемо Москва (295 100 рублей за кв. м), Санкт-Петербург (196 100 рублей) и Краснодарский край (176 300 рублей).
Среди регионов с самым дешёвым жильём оказались Ингушетия (46 000 рублей за кв. м), Курганская область (53 600) и Челябинская область (56 300).
Покупать квартиры — это, конечно, хорошо. Но могут ли россияне себе это позволить? Исследование «Секрета фирмы» показало, что среднестатистический россиянин в одиночку сможет накопить на квартиру, не влезая в долги, если будет отказывать себе в радостях жизни и откладывать деньги на протяжении 14 лет.
Для некоторых регионов срок может оказаться ещё более внушительным. Так, в Тыве копить на 40-метровую однушку придётся целых 57 лет.
Как мы считали?
Мы взяли среднедушевой доход жителя региона (речь про одного трудоспособного члена семьи, сумма без вычета налогов) в 2021 году с сайта Росстата и вычли из него Прожиточный минимум (показатель включает в себя минимальный состав потребительской корзины, цены на продукты питания, товары и Услуги и обязательные ежемесячные платежи).
Оставшуюся сумму можно отложить на покупку недвижимости.
Чтобы понять, сколько лет придётся копить, мы взяли стоимость квадратного метра вторичного жилья, рассчитали, сколько месяцев нужно откладывать на квадратный метр, — и подсчитали, сколько лет уйдёт на то, чтобы накопить на 40-метровую однушку в разных регионах. При этом мы не учитывали возможную инфляцию. Подсчёт грубый, но достаточный для того, чтобы понять общую картину.
Так может арендовать жильё намного выгоднее, чем покупать? Но и тут не всё так однозначно.
Исследование «Секрета» показало, что жители 16 российских регионов не могут себе позволить снять однушку — иначе уйдут в минус (как мы считали — читайте выше). Ещё в шести регионах среднедушевого дохода за вычетом трат на продукты и услуги хватит, чтобы снять однушку и выйти в ноль. То есть отложить не удастся ни копейки.
«В Кировской области, Мордовии и Курганской области наблюдаются минимальные ставки аренды по российским регионам — около 10 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру.
Но и зарплата там ниже средней по стране (около 33 000 рублей против 54 000 рублей), поэтому и относительно «скромная» аренда для многих составляет существенные траты от семейного бюджета», — пояснила Виктория Кирюхина, Эксперт «Циан.Аналитики».
Но всё же по стране есть регионы, где выгоднее арендовать, чем купить. 21 год — именно столько можно снимать жильё на среднюю стоимость однушки в Белгородской, Курской, Пензенской и Орловской областях, говорит Виктория Кирюхина, основываясь на данных «Циан.Аналитики».
В этих регионах арендная ставка относительно невысока — всего 10 000 — 12 000 рублей из-за небольших зарплат, а стоимость однушки составляет 2,7–3,4 млн рублей.
Выгодно арендовать и в тех регионах, где недвижимость за 2021 год выросла существенно, в то время как аренда показала меньшую динамику.
Среди таких вариантов Кирюхина указывает Калининградскую область, где цена «квадрата» выросла на 46% (вторичный рынок), а ставка аренды — на 28%.
Аналогичная ситуация — в Краснодарском крае, где цена кв. м на вторичном рынке выросла на 52%, а аренда — на 39%.
Не выгодно арендовать квартиру в Чукотском АО и Еврейской АО, где ставка аренды высока, предложения на рынке практически нет, а стоимость недвижимости — невысокая из-за минимального спроса.
В стоимости квартиры — всего 6–8 лет аренды.
Порядка 10 лет аренды — в Хабаровском крае, Чечне и Ингушетии, в двух последних в целом жители предпочитают индивидуальные дома, активность на рынке многоэтажного строительства минимальна, добавила Кирюхина.
Если отвечать на этот вопрос коротко, то нет. Но есть свои нюансы. Исследование «Секрета фирмы» показало, что средний срок окупаемости квартиры (отношение средней стоимости однокомнатной квартиры к среднегодовому доходу от аренды) в России составляет 16 лет.
«Если при этом окупать ещё и проценты по ипотеке, то сроки могут превысить и двадцать лет. Год назад срок окупаемости был меньше — 15,8 года.
Доходность однокомнатной квартиры от сдачи в аренду снизилась до 6,15% годовых. Выгоднее покупать в тех регионах, где срок окупаемости меньше.
И, соответственно, снимать выгоднее там, где срок окупаемости больше», — пояснила Ольга Нарт, вице-президент холдинга AVA Group по коммерции.
Срок окупаемости однушек в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае колеблется в районе 20 лет.
Но есть и регионы, где всё куда печальнее: в Белгородской области однушка окупится через 23 года, в Забайкальском крае — через 22, как и в Калининградской области.
Несмотря на высокую доходность, мало кто готов инвестировать в отдалённые малонаселённые регионы. Чаще выбирают города-миллионники, центры притяжения рабочей силы, где найти арендатора проще, но требуются определённые вложения.
На мой взгляд, самое переоцененное жильё — в Краснодарском крае. Об этом говорит минимальный уровень доходности (4,7%) от вложений по сравнению с другими городами-миллионниками. Другой курортный регион — Калининградская область — имеет те же проблемы — доходность на уровне 4,6%.
В Москве из-за высоких цен доходность — на уровне 5,3%, однако именно рекордный рост цен на жильё привёл к переходу потенциальных покупателей на рынок аренды, что привело к сокращению объёма предложения. То есть доходность небольшая, но ЗАТО спрос стабильный.
За последние полтора года квартиры в России подорожали сильнее, чем за предыдущие семь лет, подсчитали в ЦБ РФ. Среди причин роста цен на жильё — льготная ипотека, удорожание стройматериалов и общая инфляция. И в обозримом будущем цены точно не станут ниже, сходятся во мнении опрошенные «Секретом» эксперты.
Недавнее исследование «Росгосстрах жизнь» и банка «Открытие» показало: сбережения на чёрный день имеют 79% россиян.
Но накопления крайне малы: 58,5% накопили менее 100 000 рублей, от 100 000 до 300 000 сумели отложить 38% респондентов.
Этих денег не хватит не то что на жильё — большинство россиян смогут протянуть на эти деньги не более полугода. А раз так, квартирный вопрос в России надолго останется открытым.
Только интересные новости и истории
"Копил на квартиру
Покупатели
«Еще несколько недель назад я считал себя в паре шагов от долгожданной квартиры. А сейчас все пошло прахом, просто шок и боль — иначе не скажешь», — жалуется 38-летний Олег, отец двоих детей.
На квартиру они с женой начали копить сразу же после свадьбы. За десять лет собрали почти 10 миллионов, но на «трешку» на вторичном рынке, которую они присмотрели в своем родном Ясеневе, нужно было еще 6 млн рублей.
«Жена предлагала взять ипотеку. Но я ее уговорил подождать до лета. Мне казалось, что брать в долг у банка 6 миллионов и потом еще десять лет платить по 60 тысяч руб.
в месяц — это обрекать себя на кабалу, очень рискованно: вдруг заболеешь или работу потеряешь?» — говорит мужчина.
Он надеялся к лету накопить еще и тогда уже взять кредит на меньшую сумму и меньший срок, заодно, думал Олег, и цены на квартиры, может быть, снизятся.
Но в феврале политическая ситуация в стране и мире резко изменилась: против нашей страны западные страны ввели санкции, валютный курс резко подскочил, экономику залихорадило.
Поэтому ипотечная ставка в 8,6 процента, которую семье Олега предлагал банк в январе, ушла в историю, сейчас тот же банк предлагает ипотечную ставку выше 20%.
Вместе с тем сбережения семьи стали стремительно таять, буквально на глазах.
«Мы вложили деньги в акции отечественных компаний. Мало того что они упали в цене вместе с курсом рубля, так еще и банк, в котором открыт у нас брокерский счет, оказался под санкциями. Вчера поехал туда, чтобы перевести средства в другой банк, нельзя передать словами, какая там стоит паника», — вздыхает Олег.
Он показывает листок с расчетами по ипотеке, которую так и не успел оформить. Ежемесячный платеж, который ему казался месяц назад грабительским, теперь выглядит недосягаемой мечтой. Семья могла бы платить ежемесячно по 60 тыс. рублей в месяц и жить в своей квартире — это лишь на 15 тысяч больше, чем они тратят сейчас за съемную «двушку», признается Олег.
Продавцы
«Не могу сказать, чтобы люди бросились скупать квартиры в Москве и области. Рынок замер в ожидании», — рассказывает Антон Соломатин, риелтор одного из столичных агентств недвижимости.
По его словам, нынешний кризис сильно отличается от предыдущих (2008 и 2014 годов), тогда люди действительно скупали все выставленные на продажу квартиры, справедливо считая, что квадратные метры в столице — это самая твердая валюта.
«Когда в 2014 году ввели первые санкции из-за Крыма и рубль рухнул вниз, на рынке недвижимости началась паника. Мы работали без выходных, сделки закрывали в час ночи», — вспоминает риелтор.
Сейчас все иначе. Волосы на себе рвут лишь те, кто, как Олег, не успел или не решился взять ипотеку по старой ставке. А те, кто покупает жилье за свои средства, тем более с инвестиционной целью, чтобы на этом заработать, выжидают и прицениваются, оформляют сделки не спеша.
«Реальных покупателей мало, у населения сбережений практически нет, сейчас даже с 5 млн рублей на столичном рынке недвижимости делать нечего. В области или Новой Москве больше вариантов, но опять же нужно брать ипотеку, а чисто психологически согласиться на ипотечную ставку, которая за два дня выросла в два раза, очень сложно», — объясняет Антон.
В этом главное отличие нынешнего кризиса от двух предыдущих. Однако затягивать с покупкой квартиры в надежде, что цены скоро откатят назад, тоже вряд ли стоит. Во-первых, предложений на рынке в сегменте масс-маркета мало, говорят продавцы недвижимости, во-вторых, при такой волатильности рубля и в условиях санкционных ограничений себестоимость новостроек будет расти.
Правда, не все продавцы столичной недвижимости единодушны в мрачных прогнозах на будущее. Некоторые уверены, что рост курса доллара взбодрит рынок лишь на короткий срок, а в долгосрочной перспективе уровень доходов упадет еще сильнее и на рынке начнется стагнация.
«Вы посчитайте сами: вчера ежемесячный взнос по ипотеке за двухкомнатную квартиру, расположенную за МКАДом, составлял 40 тыс. в месяц, и это было по силам среднестатистической семье. Если они возьмут ипотеку сегодня, то им придется платить уже почти 60 тыс. рублей в месяц.
Для большинства людей такие цены — космос», — говорят сотрудники офиса продаж нового жилого комплекса в подмосковной Балашихе. Кроме того, продолжают они, сейчас банки все заявки на ипотеку поставили на стоп.
А без ипотеки встанут продажи, ведь на ее долю приходится до 70% сделок.
Зато в элитном сегменте застоя в продажах нет. Особенно активно распродаются квартиры в элитных жилых комплексах в Сочи и на других отечественных курортах. Сначала этому способствовала сложная эпидемиологическая обстановка, а сейчас еще и геополитическая ситуация — богатые люди быстро сообразили, что в ближайшие годы отдыхать им придется на «Лазурном берегу Крыма».
Строители
Во вторник, 1 марта, в Москве начала работу Российская строительная неделя, открывал ее Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ.
Участники рынка недвижимости ждали от него, конечно, разъяснений — как жить дальше? Чиновник успокоил, сообщив, что правительство не допустит обвала строительной отрасли, которая является во многих регионах, как, например, в Подмосковье, локомотивом экономики.
В прошлом году было сдано 90 млн кв. метров жилья, в этом запланировано сдать 120, и от этих планов никто отказываться не собирается. Однако после пафосного начала конференции девелоперам дали практические рекомендации: сокращайте все что можно в инвестиционно-строительном цикле.
Новые долгострои сейчас никому не нужны. И без того в стране проблемных объектов хватает — почти 4 млн кв. метров.
Константин Тимофеев, отвечающий за защиту прав обманутых дольщиков, призывал застройщиков активнее выходить на процедуру торгов, чтобы по рыночной цене достраивать проблемные объекты.
Но у строителей в свете последних событий в стране (обвал рубля плюс западные санкции на поставку передовых технологий) голова сейчас болит о своих собственных объектах, уже начатых, и тем более тех, которые предстоит начать в ближайшем будущем.
«Очень сложно посчитать экономику проекта, цены на стройматериалы и так были заоблачные весь прошлый год, а сейчас из-за обвала курса рубля ситуация ухудшится в разы», — признавались в перерыве участники конференции.
Еще одна насущная проблема, с которой застройщикам придется столкнуться в скором будущем, — это переход на отечественное программное обеспечение. Такие разработки у нас в стране уже есть, но для того, чтобы обкатать новое цифровое управление строительством, потребуются время и дополнительные средства.
Ну а из старых проблем на первом месте — дефицит рабочей силы. От труда мигрантов на стройках мы сможем избавиться еще не скоро. Только 20% выпускников строительных вузов идут работать по специальности. Их не привлекает тяжелая, грязная и малопрестижная работа.
«В Дубае на стройке все важно: и что надето на рабочих, и как поднимают материалы наверх, а у нас ручной неквалифицированный тяжелый труд и жизнь в подсобках. Наш ребенок не пойдет на такую стройку», — сетовали участники строительной тусовки.
Несмотря на все эти стенания и жалобы, большинство застройщиков с оптимизмом смотрят в будущее. Они считают, что правительство поддержит строительную отрасль. Ведь она приносит в экономику до 7–8% ВВП и обеспечивает занятость 25–30% населения работой.
Поэтому все участники рынка, как девелоперы, так и риелторы, и, конечно же, потенциальные покупатели недвижимости с нетерпением ждут, когда правительство запустит дополнительные меры поддержки отрасли.
Например, некоторые участники форума считают, что власти могут помочь переселенцам с Донбасса приобрести жилье по льготной ипотеке.
Таким образом правительство решит сразу несколько задач: с одной стороны, поможет русским людям, потерявшим на родине жилье, осесть в нашей стране, а с другой — восполнит дефицит квалифицированной рабочей силы, которой так не хватает в России.
Ну а что будет с ценами на жилье? Тут прогнозы очень разнятся. Сходятся все лишь в одном, что цена квадратного метра будет напрямую зависеть от ситуации в стране и мире. Будем надеяться, что все самое плохое уже свершилось…
Каждая четвертая вторичная квартира в Москве находится в «убитом» состоянии
Риэлторы подсчитали, сколько непригодных для проживания и требующих значительного ремонта квартир продается сегодня в Москве. Специалисты ИНКОМ – Недвижимость изучили структуру предложения на рынке «вторички» и пришли к выводу, что доля таких предложений составляет 26%. При этом, их собственники готовы уступить потенциальным покупателям в цене от 10% до 30%.
«Убитыми» или «уставшими» риэлторы называют квартиры, обладающие крайне низкими качественными характеристиками. Эксперты выявили 5 основных категорий такого жилья, продаваемого на рынке недвижимости Москвы в старых границах города:
- «бабушкины», т.е. наследственные квартиры,
- объекты, в которых долгое время жили люди с алкогольной или наркотической зависимостью,
- квартиры после пожара,
- жилье после затопления,
- недвижимость в ветхих и аварийных домах.
Рассмотрим подробнее каждую из этих категорий и выясним, на какие объекты продавцы предлагают максимальные скидки.
«Бабушкины» квартиры
Каждая десятая квартира в Москве, реализуемая на вторичном рынке, представляет собой объект, доставшийся собственникам в Наследство от пожилых родственников. Такое жилье часто находится в плачевном состоянии из-за того, что здесь долгое время проживал пожилой человек или пожилая семья, которая просто не имела возможность делать дорогой ремонт и обеспечивать жилью должный уход.
«В большинстве случаев граждане, получившие в наследство подобную жилплощадь, не хотят тратить деньги и время на ее ремонт, им проще продать квартиру в Москве с дисконтом и скорее расстаться с ней, — рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
— Нередко продавцы «бабушкиных» квартир с легкостью соглашаются на продажу с дисконтом еще и потому, что квартира отходит сразу нескольким наследникам. И когда для быстрой продажи стоимость недвижимости необходимо снизить, скажем, на 500 тыс. рублей, а жильем владеют, допустим, 4 человека, каждому приходится уступить по 125 тыс.
рублей, что, в общем, не слишком критично».
Средний дисконт на такой тип недвижимости составляет порядка 10% от цены лотов с аналогичными параметрами, но в лучшем состоянии. Если продавцы готовы уступить в цене, то наследное жилье реализуется в среднем за 3 недели.
«Особняком в этой категории стоят наиболее запущенные объекты, где проживал пожилой человек с серьезным психическим расстройством, державший большое количество домашних животных или приносивший домой вещи с помойки, — добавляет Сергей Шлома.
– Как показывает практика, на 10 «бабушкиных» квартир приходится одна именно такая.
В данном случае жилплощадь становится практически непригодной для проживания из-за сильнейших неприятных запахов и тотальной антисанитарии, и продать ее можно лишь с помощью еще большего дисконта – в 15 — 20%».
Квартиры, в которых проживали граждане с алкогольной или наркотической зависимостью
Минусы подобных квартир заключаются в том, что их владельцы нередко превращают свое жилье в притон, к тому же они часто состоят на учете в ПНД и НД. Покупатели опасаются иметь с ними дело, так как боятся возникновения при сделке юридических сложностей, например, бывший владелец недвижимости захочет вернуть ее себе, ссылаясь на то, что во время продажи не осознавал своих действий.
«Доля таких квартир на рынке вторичной недвижимости «старой» Москвы составляет около 3%.
Их сложно продать даже со значительным дисконтом не только из-за полной разрухи, но и в связи со шлейфом неприятных историй, который тянется за этой недвижимостью, — говорит эксперт ИНКОМ-Недвижимость.
— Чаще всего подобные лоты приобретают перекупщики, причем с существенной скидкой, обычно не менее 20%. Затем они делают там косметический ремонт и реализуют ее по гораздо более высокой стоимости».
Квартиры после пожара
При пожаре любое жилье получает наиболее сильные повреждения, из-за этого ее очень сложно восстановить и продать. Такие объекты крайне редко появляются на столичном рынке «вторички» и в общем массиве экспонируемого жилья могут быть приравнены к статистической погрешности.
«Большинство потенциальных покупателей отказываются рассматривать квартиры после пожара не только из-за их состояния, но и по психологическим мотивам – в отличие, скажем, от затопления пожар является гораздо более опасным и в ряде случаев трагичным происшествием, — говорит Сергей Шлома.
— Продать жилплощадь после пожара крайне сложно, особенно если она выгорела полностью. Единственный шанс найти покупателя – предоставить скидку минимум в 30%! Поэтому на такой тип недвижимости, как правило, предлагаются максимальные скидки.
Правда у собственников есть и другой вариант: сделать ремонт, чтобы скрыть следы пожара и попытаться реализовать ее как обычный объект».
Квартиры после затопления
Такие лоты являются единичными на рынке и продаются тоже со значительным дисконтом. Однако большинство владельцев затопленных квартир не спешат продать их сразу после потопа. Чаще, перед продажей, они приводят жилплощадь в порядок.
Ветхое и аварийное жилье
В данном случае плохим состоянием отличается не отдельная квартира, а весь дом. По данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, доля объектов в таких зданиях, экспонируемых на вторичном рынке жилья Москвы равна 13%, а срок их экспозиции при адекватном ценообразовании варьирует от 2 до 6 месяцев.
«Даже если собственники сделают в такой квартире дорогостоящий ремонт, мало кто захочет жить в ветхом или аварийном доме, — рассказывает Сергей Шлома. — Тем не менее, спрос на такое жилье имеется.
Примерно 5% потенциальных покупателей хотят купить квартиру в Москве именно в старом фонде, например, в «хрущевках» под снос. В основном, это люди, которые целенаправленно хотят подобрать себе объект в аварийном доме.
Они планируют дождаться сноса здания, в том числе в рамках программы реновации, и получить квартиру в качественной современной новостройке Москвы, возведенной в том же районе, что и старый дом».
Подводя итог данного обзора, назовем доли, приходящиеся на каждую из перечисленных категорий: лоты в ветхих и аварийных домах – 13% от совокупной экспозиции, «бабушкины» квартиры – 10%, жилье, которым владели собственники с зависимостями, – 3%, доля лотов после пожара или потопа статистически не значима. Таким, образом, можно сказать, что каждая четвертая вторичная квартира в Москве, выставленная на продажу, находится в «убитом» состоянии! Доля таких объектов оценивается в 26% от общего объема предложения.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут
Согласно прогнозу Центробанка, пик роста цен на недвижимость в России позади. Прямым текстом о будущем падении стоимости квартир и домов не говорится, но умный да поймёт. «Перегретый» рынок и падение покупательной способности населения вернёт цены где-то на уровень пятилетней давности, если не ниже.
«Спешить брать сейчас ипотечный кредит не стоит, нужно смотреть, какие условия у каждой семьи и потом надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного вырасти.
У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами.
Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
В последнее время это уже не первый прогноз Центробанка о возможной «стабилизации» цен на жильё, впрочем, другие участники рынка твердят о том же. Деньги у населения кончились, всё, что ещё покупают — это ипотека, причём последний всплеск активности на рынке кредитования. Ставки уже поднимаются, соответственно, доступность ссуд снижается.
«Я согласен с этой оценкой. Потому, что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. С ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов.
И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России осуществляются именно с ипотекой, то снижение доступности ипотечных кредитов сокращает платежеспособный спрос. А снижение платежеспособного спроса сокращает количество сделок.
Такая тенденция, однозначно, в следующем году скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен», — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
«Среднегодовая фактическая цена на жилье может снизиться на 3−5%. Программа льготной ипотеки на новостройки, скорее всего, завершится, что повлечет за собой падение спроса.
В этих условиях для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса», — говорит управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин.
Непубличные персоны более резки в своих суждениях.
«Пик цен, действительно, пройден, на загородную недвижимость — ещё минувшим летом, на квартиры — в прошлом месяце. Ипотека дорожает. Вдобавок вместе с ростом цен на продукты та сумма, которую люди могут выделить на обслуживание долга, уменьшается. То есть кредит, на который может рассчитывать человек, уменьшается. И эта тенденция продолжится.
Тем, кому нужно продать, придётся идти на уступки, причём чем дальше, нем больше. А „живых“ денег на руках у людей практически не осталось, они кончились ещё год назад.
Цены упадут, тут даже без разговоров, вопрос в другом — до какого уровня? Могут и к значениям пятилетней давности вернуться, почему нет? Весь вопрос в том, что будет у людей с работой и зарплатами», — рассуждает риэлтер Татьяна Иванова.
«Возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются», — то же самое, но на научном языке, в исполнении эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского.
Оптимисты, конечно, тоже есть. Но скорее потому, что им положено таковыми быть. Да и то, с оговорками…
«На мой взгляд, вероятность падения цен самая маленькая. Цены могут упасть только в ситуации, если в экономике страны будут большие проблемы. При этом не стоит исключать локального падения. Оно бывает, когда цены выросли, потом чуть-чуть упали, потом поднялись назад еще больше, чем упали», — уверен гендиректор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
Проблемы в экономике России не просто большие, они гигантские. По сути, эта самая «экономика» находится в предсмертном состоянии, на плаву лишь торговля сырьём. С немедленным выводом денег за границу. Страну просто тупо грабят — чиновники и «олигархи»! А это — уже не экономика, а организованная преступность.
«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2022 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше. По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5−7%. Покупательская активность сохранится.
Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%.
Это будет подталкивать спрос на первичное жилье», — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Да, кто-то и «улучшение ситуации в национальной экономике» видит. Бывает, что уж там. Но таких людей почему-то остаётся всё меньше. Даже странно, согласитесь.
Никаких факторов, способных поддержать падающий спрос, нет. В частности, государство вряд ли будет продлевать программу субсидирование ставки по ссудам на покупку жилья. Центробанк против.
«Широкомасштабное продление льготной ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает его доступность для людей», — считает Эльвира Набиуллина. И не поспоришь.
Сами же ипотечные ставки вырастут, глава банка «Открытие» Михаил Задорнов считает, что до уровня 11−11,5% годовых. Но есть и более радикальные прогнозы — до 12−13% годовых.
По прогнозам Альфа-банка, в 2022 году объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20−30%.
Но могут и значительно больше, ведь маховик цен на товары повседневного спроса и продукты продолжает раскручиваться.
Все заверения властей о том, что за ними будет какой-то контроль, остаются не более чем словами. Напротив, поднимая тарифы различных ГУПов, чиновники только способствуют обесцениванию денег.
«Дикое повышение цен — главный вопрос, который душит страну и крайне волнует население. Цены выросли на все. Например, на капусту — более чем на 124%. Удвоились цены на строительные материалы.
И такое повышение цен наблюдается практически по всем товарам.
Из-за роста цен люди еле-еле сводят концы с концами и все глубже залезают в кредитную кабалу», — отметил лидер КПРФ Геннадий Зюганов.
Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году.
Однако на рынке недвижимости есть довольно большая прослойка «инвесторов» — тех, кто купил квартиры или дома в расчёте на рост цен.
Пока они в плюсе, хотя и не все, опоздавшие, то есть те, кто приобрёл свои активы осенью 2021 года, пока, скорее, в нулях.
Однако даже небольшое движение цен вниз может спровоцировать многих на продажу своих активов. А это, в свою очередь, способно привести к обвалу рынка.
По оценкам специалистов, в сделках 2020−2021 годов доля этих самых «инвесторов» составила около 15% в среднем, в столицах и крупных городах — больше.
«Когда цены на недвижимость начнут падать — а они начнут! — эти самые „инвесторы“ попытаются зафиксировать прибыль. Или, наоборот, убытки. „Инвестор“ — вообще любопытное животное, легко подверженное порывам, панике.
И стадное — делай как все. А вот покупателей в нынешней поганой экономической ситуации на их добро не будет. Нет у людей денег, почему, думаю, объяснять не стоит.
Придётся снова снижать цену, и так далее», — объясняет инвестиционный консультант Михаил.
В подобной ситуации нижние границы падения даже обсуждать нет смысла. Но примерно оценить можно.
Если принять во внимание 30-процентное снижение числа ипотечных покупателей (85−90% сделок) и инфляцию на уровне 25−30% годовых, то 20−30% вниз — это самый минимум, на который можно рассчитывать.
Но не исключено, что пойдёт неуправляемое обрушение рынка, и тогда хорошо, если удастся выручить половину прежней цены.