Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.

Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости – ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Читайте также:  Приватизация квартиры: я зарегистрирован в квартире один. Имею ордер. Квартира муниципальная

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Покупка доли в квартире: риски сделки, советы юристов

С одной стороны покупка доли в квартире или жилом доме — весьма привлекательна. Но подобная сделка таит в себе множество подводных камней, о которых не должен забывать покупатель. Что такое преимущественное право покупки, можно ли купить долю, если собственник — ребенок… Ответ на этот и другие вопросы — читайте в материале.

Общая и долевая собственность: сходства и различия

Кроме единоличной собственности у которой один хозяин, бывает собственность общая и долевая. Не стоит путать эти два понятия, они законодательно — разные, хоть и кажутся похожими по сути. Сделки с общей собственностью и долевой — заметно отличаются по характеру.

Общая собственность

Имущество, у которого два и более владельцев, является общей собственностью. Однако, в этом случае совместный режим владения не показывает напрямую, кто и каким объемом собственности владеет.

Как следствие, продать свою долю собственник не может: сначала ее необходимо обозначить и выделить, лишь потом будут доступны сделки с ней.
Пример такого явления — совместная собственность супругов. Дом или квартира, купленные в браке, имеют именно статус совместной (общей) собственности.

При этом сделки с таким имуществом возможны только с согласия супруга, и жилье продается целиком. Продать только свою часть квартиры супруг не может, даже с согласия второго.

Процесс продажи в этом случае таков:

  1. Имущество сначала делят (по соглашению или в судебном порядке),
  2. Причитающуюся доля каждый оформляет на себя;
  3. После этого появляется возможность продать долю, подарить, завещать и т. д.

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000Фото Pexels

Для выделения долей из общей собственности, супругам разводиться не обязательно. Нотариальное соглашение можно оформить, находясь в браке. В соглашении указывается доля каждого, и это не обязательно должны быть равные доли: все зависит от договоренности супругов. Условно, каждому принадлежит половина, то есть ½, но супруги вправе решить иначе.

Долевая собственность

Долевая собственность — это имущество, у которого сразу несколько владельцев. При этом часть, причитающаяся каждому, определена законом. Доли — могут быть неравные.

Здесь опять же все зависит от правоустанавливающих документов, но основании которых доли были выделены и зарегистрированы.
Как правило, при долевой собственности, за каждым владельцем закреплена доля, а не конкретные квадратные метры жилища.

Пользование имуществом — по договоренности между владельцами.

Получается, при сделке с долями, вы покупаете часть, при этом не совсем понятно — какую именно. В соглашении этот момент прописать невозможно. Если о режиме пользования договориться не удается — придется обращаться в суд.

Долевая собственность с натуральными долями

Этот вариант долевой собственности самый адекватный для продажи или покупки. Но, на рынке он встречается реже всего. Натуральная доля — это не просто выделенная доля имущества, но и закрепление за владельцем определенных квадратных метров.

То есть: в документах прописывается определенная часть жилища, относящаяся к конкретной доле.
Такой поход возможен при разделении дома на земле: одно из условий выделения доли в натуре — обустройство отдельного входа, отдельные коммуникации и санузел.

То есть, в квартире такое выделение сделать практически невозможно.

Покупая выделенную долю, вы покупаете не просто часть дома, а его конкретную часть. В этом случае с остальными владельцами о правилах пользования имуществом — договариваться не придется.

Как купить долю в доме или квартире

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000Фото Pexels

В отличие от покупки «целого» жилья, покупка долей — дело рискованное. Здесь много подводных камней, о которых нужно знать, в противном случае — сделка может быть признана незаконной, а это повлечет последствия и для продавца и для покупателя.
Первый «подводный камень» — преимущественное право покупки. Это — то право, которым, согласно законодательству, наделены долевые собственники. Они не имеют право запретить продажи, но вправе быть первыми в очереди покупателей.
Логично, что все именно так: прежде, чем продать долю «на сторону», владелец обязан сначала предложить «своим» — то есть остальным долевым владельцам. При этом условия для совладельца должны быть такими же, как и для стороннего покупателя. Чтобы выполнить требования закона, продавец доли должен проделать следующее:

  1. Составить предложение для каждого совладельца. Оно составляется в свободной форме, но образец можно найти в Интернете. Условия — одинаковы для всех. Нельзя предлагать купить жилье за заведомо высокую стоимость, цена обязана быть той, за которую доля планируется быть проданной.
  2. Предложение вручается совладельцу. Это можно сделать различными способами. Если вручение личное, то необходима расписка о вручении с подписью и числом. Если личное вручение невозможно, то соглашение отправляется по почте. Письмо — заказное, о описью вложения и отчетом о вручении. Это важный момент, суть которого мы поясним позже.
  3. Для дальнейшей сделки, совладелец должен отказаться от права преимущественной покупки. Отказ — это документ, а не просто устно высказанный ответ. Отказ на преимущественную покупку — заверяется нотариально.

Если совладелец не желает писать отказ

Как быть, если совладелец — получил письмо, прочитал, покупка ему не интересна, но и отказаться от своего преимущественного права он не спешит? Тут закон диктует следующее: необходимо выждать ровно 30 дней с момента получения письма адресатом или личного вручения предложения. Если ответа не последовало, то молчание расценивается как отказ от преимущественного права. После этого продавец вправе заключать сделку. Документы о вручении предложения и прошествии 30-дневного срока — прикрепляются к договору купли-продажи.

Если совладелец решит воспользоваться своим правом

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000Фото Pexels

На то, чтобы воспользоваться своим правом преимущества — у долевого собственника есть 30 дней. Однако, даже если совладелец согласился купить долю, закон не обязывает вас продавать ему ее. Ситуации бывают разные, но, к примеру, если совладельца как покупателя вы не рассматриваете, то продавать ему долю даже после предложения — вас никто не обязывает. Правда, при этом и с другим лицом сделка не состоится.
Если такой казус произошел, нужно просто выждать время, затем повторить процедуру. Может быть немного поднята цена, которая уже отпугнет нежеланного покупателя. Но — ценник должен оставаться в пределах разумного, в противном случае вас заподозрят в сговоре с покупателем. Для обоснования цены — обзаведитесь документом от оценщика, это спасет от подозрений.

Если среди совладельцев — несовершеннолетние

Если в долевой собственности есть владельцы — дети, то ситуация еще сложнее. В этом случае уведомление отправляется на имя родителей. Причем и того — и другого, даже если они в разводе.

Отказаться от преимущественного права покупки родители должны за своего ребенка — оба! И обязательно с разрешения органов опеки и попечительства.
Официальный отказ — сделку ускорит.

Но, если чуда не случится, и родители несовершеннолетнего долевого собственника просто не станут заморачиваться с документальным отказом, то все решается довольно просто, хоть и немного дольше. Через 30 дней «молчания» — у продавца появляется право на сделку.

Как и в случае с совершеннолетними владельцами — документы о предложении сделки — прикрепляются к делу. Для нотариуса они послужат гарантом чистоты сделки.

Когда при продаже доли нет преимущественного права

Есть только три случая, когда при сделке с долей, преимущественного права покупки у других собственников не возникает. Один из способов активно используется гражданами, чтобы ускорить процесс сделки и обойти стороной других совладельцев.

  1. Если сделка с долей — на безвозмездной основе. То есть, она переходит другому владельцу в дар. Именно этот способ часто практикую продавцы: деньги передаются также, а доля переходит покупателю по договору дарения.
  2. Если совладельцев несколько и несколько из них — готовы долю купить. Тут конкуренция за право покупки — возможна. Продавец выбирает сам, исходя из предложенных условий.
  3. Если доля продается через аукцион.

Способы обойти преимущественное право

Один из способов уже упоминался — это дарение. Но, кроме него продавцы также используют схему займа под залог. То есть, деньги якобы берутся у покупателя в долг под залог доли, долг вовремя не выплачивается — доля отходит заемщику.

Преимущественное право в этом случае обойти можно, но не в полной мере. Дело в том: чтобы «заложить» свою долю, тоже необходимо заручиться согласием других владельцев долевой собственности.
Оба способа обойти преимущественное право — известны давно.

Подобные сделки легко оспариваются, признаются фиктивными, вдобавок можно получить статью за мошенничество.

Покупка доли у родственников

Фактически, такая сделка ничем не отличается от покупки у любого другого собственника. Она проводится по той же схеме, а договор купли/продажи обязательно заверяется у нотариуса.

Список документов, для покупки доли

Для покупателя достаточно паспорта. А вот с продавца стоит запросить полный пакет:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН (она подтверждает право собственности и указывает долю);
  • правоустанавливающий документ (договор дарения, купли/продажи и т.д);
  • домовая книга или выписка из нее (чтобы узнать прописанных в жилье лиц);
  • справка об отсутствии догов за ЖКХ;
  • паспорт строения (для сверки плана);
  • документы, подтверждающие предложения совладельцам покупки;
  • согласие супруга (если продавец в браке!, если вдовец — свидетельство о смерти, если разведен — о разводе.)

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Вам также может понравиться

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2022 году, Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Жилищные споры Покупка квартиры в долевую собственность супругами

13 618 просмотров

Долевая собственность используется преимущественно в тех случаях, когда нужно разделить жилье на отдельные части с последующим выделением их в натуре.

Как следствие, такая система более актуальна для незнакомых друг с другом людей или других лиц, которые не проживают вместе, а не для супругов.

Но если возникнет такая потребность, могут ли муж с женой приобрести квартиру в долевую собственность? Читайте в этой статье.

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.

Читайте также:  Лишение прав. левый поворот: я поворачивала на нерегулируемом перекрёстке налево с крайне левой полосы

Пример: Если приобретать недвижимость без брачного контракта, она автоматически будет оформлена в совместную собственность. Вариантов нет.

Супругам будет отказано в попытке зарегистрировать жилье в долевую собственность.

Но если заключить брачный контракт (неважно, до свадьбы или после нее), то можно в этом документе определить, что у каждой стороны есть свое имущество и распоряжаться им они могут самостоятельно, без оглядки на партнера.

Как следствие из сказанного выше, брачный договор (он же контракт) – это необходимость, без которой оформление жилья в долевую собственность не представляется возможным.

Ранее, буквально в 2018 году, на это правило зачастую закрывали глаза и оформить собственность супруги могли без особых проблем (пусть это и было не слишком законно), однако сейчас, по состоянию на 2022 год, при попытке такого оформления, последует отказ.

Брачный контракт нужно заключать обязательно, если есть желание приобрести жилье с разделением на доли.

Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:

Долевая собственностьСовместная собственность
Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости. Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений.
Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье). Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется.
Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах. Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями.
Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам. Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев.
В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению. Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев.

Налоговые вычеты

Как легко можно заметить, в обычной семье наиболее актуальным и адекватным вариантом владения жильем является совместное пользование жильем. Однако тут есть одно значительное «Но!» — налоговые вычеты.

С точки зрения законодательства, квартира в совместной собственности является одним элементом, вне зависимости от количества жильцов. Как следствие, налоговый вычет на нее полагается только один.

А вот квартира, разделенная на доли – это уже несколько элементов и владелец каждого из них имеет право на налоговый вычет.

Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

Таким образом, единственный способ оформить жилье супругам в долевое владение – оформить брачный контракт до приобретения жилья. Еще раз уточним, что это может происходить как до брака, так и в момент вступления в него или любой день после заключения союза.

Порядок действий

  1. Заключить брачный контракт, в котором расписать, например, что при покупке нового жилья оно обязано оформляться исключительно в долевую собственность.

Супруги могут пользоваться им как совместной недвижимостью и при этом получать все выгоды от налоговых вычет долевой.

Но если последует развод, имущество будет делиться не поровну, как это положено по законодательству, а так, как это сказано в брачном контракте.

  1. Найти подходящее жилье.
  2. Заключить договор на покупку квартиры по долям в строгом соответствии с брачным контрактом. Этот пункт обязательно нужно особо проверить в документе.
  3. Перевести деньги за покупку недвижимости.
  4. Оформить жилье на новых владелец в долевую собственность.

Для покупки жилья достаточно паспортов сторон, свидетельства о регистрации недвижимости на предыдущего владельца (сейчас роль этого документа играет выписка из ЕГРН) и брачного контракта. При оформлении права владения дополнительно нужно прикладывать непосредственно сам договор купли-продажи.

Образец брачного контракта

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Скачать образец брачного договора для покупки квартиры в долевую собственность

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на оформление квартиры супругами в долевую собственность:

  • Стоимость жилья: индивидуально в каждом отдельном случае.
  • Госпошлина за оформление брачного контракта в нотариальной конторе: 500 рублей (исходя из пп.10, п.1, ст.333.24 НК РФ).
  • Госпошлина за оформление брачного контракт вне нотариальной конторы: 1500 рублей (ст.333.25 НК РФ).
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей с человека. Раз супругов двое, значит общий платеж составит 4000 рублей (пп.22, п.1, ст.333.33 НК РФ).

Сроки

Оформление брачного контракта занимает считанные минуты, в худшем случае – часы. Сама сделка покупки и продажи недвижимости также может быть реализована максимум за 1 день. Регистрация права владения занимает от 3 дней и примерно до 2 недель.

Сюда не включаются затраты времени на поиск подходящей недвижимости, так как в каждом отдельном случае этот срок может варьироваться от нескольких часов и до нескольких лет.

Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.

Если потенциальные супруги заранее планируют приобретать жилье в долевую собственность, они могут сделать это заранее, еще до заключения брака, не заключая соответствующих контрактов, ведь по закону, имущество супругов, которым они владели до брака является их личной собственностью.

При покупке жилья в долевую собственность супругами, особенно при заключении брачного контракта, может возникать масса вопросов и проблем. На бесплатной консультации опытные юристы разберут наиболее спорные элементы, и они могут выступать в качестве представителей клиента/клиентов, активно помогая заключить сделку именно в том виде, который требуется. Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры в совместной собственности

Продажа 1/2 доли квартиры: брак зарегистрирован в 1998г., покупка квартиры в 2000

Продажа квартиры в совместной собственности вызывает вопрос:
— Нужно ли оформлять сделку у нотариуса в обязательном порядке? Или допустим договор купли-продажи в простой письменной форме?

Все зависит от нюансов.

В этой статье рассматривается три ситуации:

1. Продажа целой квартиры, находящейся в совместной собственности.

2. Продажа доли из совместной собственности

3. Продажа доли из долевой собственности, но в которой есть общая супружеская доля.

Разберемся подробнее:
Статья обновлена: 25.11.2021 года

Существует три формы собственности на недвижимость:

  • 1. Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое.
  • 2. Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
    При этом доля в праве может находиться в совместной собственности супругов.
  • 3. Общая совместная собственность,  то есть законными владельцами собственности являются  несколько физических лиц, без определения размера их долей.
    На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам.
    Но  в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.

Внимание!
Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую ( на основании нотариального брачного договора),  или общую совместную собственность.

Продажа квартиры в совместной собственности супругов

Продажа квартиры в совместной собственности может быть оформлена договором в простой письменной форме.
В законе нет требования об обязательном удостоверении сделки нотариусом.

  • Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи;
  • Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр (через МФЦ);
  • Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
    Либо от другого супруга должно быть нотариальное согласие на продажу;
  • Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Читайте статью: Росреестр или МФЦ?
  • Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается. То есть продавцы госпошлину не оплачивают.
  • Если произошла смена фамилии собственника, нужно подать заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
    Госпошлина 350 рублей.
  • Документы в Регистрационную палату — Росреестр

Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов

Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов

Рассмотрим два варианта.
Вариант первый.

Продажа доли в совместной собственности ( имеется ввиду ситуация когда квартира находится в общей долевой собственности, а доля в праве в общей совместной собственности) подчиняется действиям статьи 42 Закона о регистрации.

То есть, если НЕ все дольщики одновременно осуществляют продажу — это нотариальная сделка в обязательном порядке.

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

Вариант второй.

Продажа доли в совместной собственности  — в ситуации, когда полностью квартира оформлена на супругов в совместную собственность, а продается только доля в ней, оформляется в простой письменной форме, с сохранением общей супружеской доли.

При этом, в ЕГРН вносится запись в соответствии с п. 90.1 Порядка ведения ЕГРН:
90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Например, супруги владеют квартирой и продают 12 долю в праве на нее.
В результате сделки у супругов в совместной собственности остается 12 доля в праве, другая 12 доля переходит в собственность третьему лицу.

Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!!
НО, если вы обратитесь за этой услугой —  вам не откажут, порой даже предложат ее.

В результате такой сделки меняется форма права из общей совместной на общую долевую (но с сохранением законного режима собственности на оставшуюся супружескую долю).

Продажа доли квартиры в совместной собственности  не супругов

Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость.
Тем не менее встречается, как правило она возникла в результате приватизации. Даже если в числе ее участников — супруги, то это имущество, полученное в результате приватизации(безвозмездно) не является совместно нажитым и может быть разделено на отдельные доли в результате продажи части квартиры (доли в праве).

Читайте также:  Клевета ли это: профессор И. работал в 5 ВУЗах Москвы по совместительству, в то время

Например: супруги имеют в совместной собственности приватизированную квартиру и продают 12 доли в ней.

Такая сделка оформляется в простой письменной форме (без нотариуса).
Совместная собственность прекращается и регистрируется долевая собственность, где у супругов по 1/4 доли, а у покупателя 12 доли.

Разъяснения по вашей индивидуальной ситуации вы можете получить в платной консультации.
После оплаты, вы получите письмо о поступлении от вас денег, в ответ на которое вы можете прислать ваши вопросы.

Пожалуйста их пронумеруйте.

Ст 42 фз 218 «О государственной регистрации недвижимости»

Советую почитать:

Изменение в законе о регистрации недвижимости

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа квартиры в совместной собственности

Как подарить свою долю квартиры супругу(е), если она куплена в браке и в совместной собственности

Статья написана: 24 декабря 2021 г.

Здравствуйте. Месяц назад по знакомству ко мне обратилась семья на консультацию. В 2010 году купили в ипотеку квартиру, оформили на двоих в совместную собственность.

Ипотеку выплатили, обременение сняли. Теперь муж хочет подарить свою долю жене, чтобы вся квартира принадлежала ей. Спрашивали за сколько я составлю им договор дарения доли и т.п.

Пришлось им объяснить, что здесь нужно оформлять не дарение.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Чтобы супруг свою долю квартиры другому супругу, которая куплена в браке и оформлена в совместную собственность, то им нужно подписать брачный договор или соглашение о разделе общего имущества. Сделку дарения в этом случае не подходит.

При совместной собственности доли в недвижимости НЕ определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. В такой ситуации у супругов равные права на квартиру, т.е. она у них общая, неделимая. А если доля не определена, то и подарить ее нельзя.

Чтобы передать свою долю супругу, нужно перевести всю квартиру из совместной собственности в его личную собственность. Для этого как раз и подойдут брачный договор или соглашение о разделе общего имущества (что выбрать?). Это два разных документа, но суть у них одна.

Ст. 42 СК РФ Содержание брачного договора

Cт. 38 СК РФ Раздел общего имущества супругов

Показать недавний пример из практики ↓

Супруги Артем и Светлана покупали в ипотеку квартиру в 2007 году. Оформили ее в совместную собственность на двоих. В 2015 г. ипотеку выплатили. В 2018 г. у Артема окончательно испортились отношения с детьми от первого брака. Поэтому он решил подарить свою половину квартиры Светлане.

Все чтобы «доля» Артема, в случае его смерти, не делилась между наследниками. Я ему предложила оформить завещание, т.к. квартира в случае развода уже не будет делиться между ними, квартира останется только Светлане. Но он захотел переписать сразу.

Тогда я предложила оформить у нотариуса брачный договор. Его обычно оформить дешевле, чем соглашение о разделе. Оформили они его у нотариуса за 11 т.р. и понесли его в МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на Светлану. Где еще заплатили 2 т.р. гос.пошлины.

Через неделю Светлана стала единственным собственником квартиры.

Что тогда дешевле — брачный договор или соглашение о разделе

Оба этих документа удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 41 СК РФ и п. 2 ст. 38 СК РФ. Брачный договор стоит дешевле, поэтому советую выбрать его. Давайте посчитаем.

ст. 333.24 НК РФ. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий

  • За составление брачного договора нотариус в Москве возьмет от 7 000 до 10 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 10 000 р. Как видите, цена везде разная. За нотариальное удостоверение цена фиксированная – 500 р. (п.п. 10 п.1 ст. 333.24 НК). Затем брачный договор нужно подать в МФЦ и зарегистрировать по нему право собственности, где госпошлина — 2 000 р.
  • Составить соглашение у московского нотариуса стоит от 8 000 до 12 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 8 000 р. За удостоверение придется заплатить 0,5% от суммы договора, минимум 300 р. и максимум 20 000 р. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Суммой договора обычно нотариусами считается кадастровая стоимость доли. Нотариальное соглашение также нужно подать в МФЦ, где госпошлина составляет те же 2 000 р.

Считаем на примере: Супруги купили квартиру в Москве. Позже муж решил подарить свою долю жене. Если оформлять брачный договор, то расходы следующие: 1) составление договора у нотариуса — 10 000 р., 2) удостоверение договора — 500 р. 3) Подача договора на регистрацию в МФЦ, где гос.пошлина — 2 000 р. Итого: 10000 + 500 + 2000 = 12 500 р.

Если бы Михаил и Елена решили оформить соглашение о разделе общего имущества, то расходы были бы следующие: 1) составление соглашения у нотариуса — 9 000 р.; 2) кадастровая стоимость квартиры – 4,5 млн. р.

Переходит только половина квартиры, ведь другая половина и так является собственностью жены. Значит кадастровую стоимость делим на два. Удостоверение у нотариуса будет стоит: 0,5% * (4,5 млн. / 2) = 11 250р. 3) Подача договора на регистрацию в МФЦ, где гос.

пошлина — 2 000 р. Итого: 9000 + 112500 + 2000 = 22 250 р.

Другие статьи

Как заказать технический паспорт на квартиру в МФЦ «Мои Документы» — инструкция

Как все правильно оформляется

Что брачный договор, что соглашение о разделе имущества, оформляются одинаково. Так как брачный договор стоит дешевле, в инструкции я указала именно его.

Этап №1 — Сначала выберите нотариуса

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п.

Я советую на этом заострять внимание, ведь с середины 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Пройдите на страницу поиска нотариуса Яндекс.Карте. Искать на Яндекс.Карте удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, прочитать отзывы о нем, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №2 — Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Супругам советую заранее обратиться к нотариусу и рассказать о своей ситуации. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо собрать.

Основной список документов таков:

  • Паспорта супругов;
  • Свидетельство о регистрации брака;
  • Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН; Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на квартиру. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше этой даты, то принесите его. Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — одаряемая квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Ее может заказать любой человек за 460р в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.
  • Договор основания. В нашем случае это договор купли-продажи квартиры.

Если супруги хотят вписать в брачный договор какую-либо другую недвижимость, автомобиль и т.п., то и документы на них тоже нужно предоставить.

Этап №3 — Нотариус составляет и заверяет брачный договор

По поданным документам нотариус составляет брачный договор в нескольких экземплярах. Два экземпляра будут на специальном бланке с водяными знаками, а один экземпляр на обычной бумаге.

Супруги лично в присутствии нотариуса подписывают все экземпляры брачного договора, а нотариус их заверяет (удостоверяет). Затем он выдаст каждому супругу по экземпляру на специальном бланке. А экземпляр на обычной бумаге оставит себе для архива.

Этап №4 — регистрация договора

Брачный договор нужно подать в МФЦ или в Рег.палату. На основании этого договора и будет зарегистрировано право собственности на жену.

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указала МФЦ.

  1. Супругам нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать брачный договор с остальными документами.

    Гос.пошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

    После оплаты гос.пошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы документов: нотариальный брачный договор, паспорта супругов, свидетельство о регистрации брака, договор купли-продажи квартиры в браке.

  2. Сотрудник МФЦ составит заявления о регистрации права, которое супругам нужно подписать.
  3. После подписания заявлений сотрудник МФЦ заберёт документы (кроме паспортов), каждой стороне выдаст расписку в получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

    Остается только ждать регистрации. Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации: 9 рабочих дней, если договор подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если договор подавать напрямую в отделение Росреестра. Но не всегда все укладываются в срок из-за нагруженности. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.

  4. В назначенный день супруги могут забрать в МФЦ свои документы. Им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, который выдал сотрудник.

Другие статьи

Инструкция — как выписаться из квартиры

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.