Алексей Гальцев
Эксперт по недвижимости
В рамках антикризисной поддержки мы в Нескучных проводим прямые эфиры: с предпринимателями и для предпринимателей. Глобально говорим о решениях в условиях неопределенности
А это — конспект эфира с Алексеем Гальцевым из компании «Реалист» — лидера рейтинга РБК в сфере недвижимости в 2021 году. В эфире обсуждали, как изменятся цены на Недвижимость и что делать: покупать или продавать? за наличные или в ипотеку?
Дисклеймер: напоминаем, что вся ответственность за решения лежит на вас.
Сейчас — брать ипотеку по старым ставкам, если есть одобренная
Центробанк уже поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней выросли ставки по ипотеке, поэтому, если у вас есть уже одобренная Ипотека по старым ставкам, например, под 6%, 9%, 10% годовых, нужно как можно скорее доводить ее до сделки.
Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.
Не отказываться от ипотеки, если она уже одобрена по ставке до 10%. Это практически бесплатные деньги, инфляция сейчас выше и еще будет расти. Такие ставки мы еще не скоро увидим.
Ближайший месяц — выставить недвижимость на продажу
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.
Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20-30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.
Здесь встречаются два движения:
- те, кто хочет быстрее слить недвижку и запасти наличные, потому что думают, что она будет дешеветь;
- те, кому нужно как можно быстрее выйти на сделку, чтобы банк не отменил уже одобренную ипотеку.
И первые на сделке могут сказать вторым: «Хочу миллион сверху!» И те вряд ли откажутся, потому что новую ипотеку им придется брать уже под 20% годовых.
Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.
Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь, поэтому здесь хочу дать совет.
Выставляйте недвижку на продажу, если она есть: квартиры, землю, машино-место, дома. Если думали о продаже, то сейчас лучшее время. Цены выше, чем в ближайший месяц-полтора, не будет еще лет пять точно.
Выставить на продажу キ продать. Всегда можно отказаться от продажи, но когда у вас уже будет покупатель, вы сможете понять, какой курс сейчас и сколько вы заработаете. А потом решить, что делать с деньгами от продажи: на какую валюту менять и в каких пропорциях. Тут главное — не хранить все яйца в одной корзине.
В любом случае это лучше, чем продавать через месяц-полтора, когда ажиотаж схлынет и цены на недвижку упадут.
Через полгода — покупать квартиры со скидкой в 15–30%
Через месяц-полтора ажиотаж нынешних ипотечников схлынет и ипотек на рынке станет резко меньше. Значит — сделок тоже. А без большого количества сделок рынок начинает стагнировать.
Если девелоперы сейчас пытаются привязывать цены к доллару и повышать их, то в течение полугода они потихоньку начнут понимать, что происходит. Начнутся скидки в 15%, 20%, 30%, потому что недвижимости построено много и что-то с ней нужно делать. Девелоперы будут мечтать получить клиента, который купить что-нибудь за наличные.
Очевидно, что мало кто захочет покупать квартиру в новостройке под 20% годовых на 4-5 лет. И будет как в 2008-2009 и 2014 годах: по радио только реклама квартир в новостройках, акции, скидки, скидки, акции.
Единственный вариант избежать стагнации и обеспечить рынку рост — льготные ипотеки от государства для всех подряд. Но это маловероятный сценарий.
Так что недвижимость будет дешеветь, потому что желание людей сохранить деньги в чем-то типа квартир и земли не настолько сильное, чтобы покрыть то количество сделок, что раньше обеспечивалось ипотеками. Люди чаще будут делать трейд-ин: менять старую квартиру на новую с доплатой. А для доплаты брать небольшие кредиты на короткие сроки.
Вопросы зрителей: аренда, заморозка стройки, облигации ПИКа и Самолета
— Считается, что при покупке вторички ремонт не важен, всё равно переделывать про себя. А как сейчас? Можно ли продать квартиру с хорошим ремонтом и техникой по оверпрайсу?
— Сейчас лучшее время для продажи. Если хороший ремонт и техника — купят по верхней планке рынка. Выставляйте на продажу и когда получите 1-2 предложения, сможете решить, стоит ли продавать и переводить деньги в доллары или еще куда-то.
К тому же если продадите сейчас, через полгода сможете купить с большим дисконтом. Получается: не потеряете на продаже процентов 30% и потом сэкономите еще столько же.
— Есть советы для девелоперов?
— Если у вас недвижка уровня бизнес-класса, вы мало зависите от ипотек, и пострадаете меньше всего. Если бюджетное жилье — придется хуже, особенно при ценах в 13-15 млн рублей — они уже не попадают под льготы.
Советую задуматься над программой трейд-ин: помогайте людям оценивать их старое жилье и подбирать новое, так сможете их привлекать. А потом выводите на сделки, например, предлагайте скидку при покупке на этой неделе или бронирование без заморозки цены. Затем закрывайте брони и получайте продажи.
Трейд-ин вырастет. Сейчас по этой программе проходит около 7% сделок, а будет 20-30%.
— А были еще примеры в истории РФ, когда недвижимость сильно и надолго дешевела? Я много раз слышал мнение, мол, а когда у нас недвижимость дешевела? Только растет!
— Да, например, в 2008–2009 и 2014 годах. Но сейчас будет еще более страшный кризис, потому что до этого Россию еще не отрезали от всего настолько быстро и сильно.
Если инфляция разгонится, недвижимость будет дорожать, но в рублях. В долларах цена будет падать. Вот, можете посмотреть динамику цен на квадратный метр в однушках Москвы в долларах:
График с сайта Monetarism.ru
— Какие прогнозы динамики стоимости аренды в Санкт-Петербурге и Москве?
Аренда будет расти. Есть те, кто откажутся от покупки и будут арендовать — это повысит спрос, с одной стороны. С другой стороны, арендодатели поймут, что те 5% годовых, что им приносила сдача в аренду, ерунда. Нужно будет либо повышать цену примерно на 30%, либо не сдавать. Потому что сдавать и не зарабатывать смысла нет.
— Если ипотека одобрена под 5% на 12 млн, нужно ли брать?
— Берите, пока не отменили. Счет идет не на дни, а на часы. 5% — это ниже уровня инфляции, таких ставок еще лет 10 не будет, наверное. Я бы у вас даже перекупил ипотеку с такой ставкой.
— Ищу квартиру в Краснодаре для переезда. Часть квартир выросла в цене, часть — сняли с продажи, часть — осталась. Не могу понять, стоил ли покупать сейчас?
— Не стоит. Выгоднее положить деньги на депозит под 18-20% в разных банках и арендовать квартиру. Аренда пока будет стоить примерно 5-6% от стоимости квартиры, а депозит принесет вам 18-20%. Есть резон сохранить деньги на руках в виде рублей, долларов или скажем китайского юаня. А через полгода снять и купить квартиру на 20-30% дешевле.
— Насколько безопасно вкладывать в облигации ПИКа и Самолета?
— Насчет безопасности облигаций не скажу. Но в целом Самолет должен себя чувствовать лучше, потому что у них цены ниже 10 млн рублей — эти квартиры попадают под льготную ипотеку. Плюс земля у них практически от государства (гуглите сами).
- По ПИКу кризис ударит сильнее, потому что ценник выше и тандем с ВТБ, которому обнулили зарубежные активы.
- — Продавать личную недвижимость или еще подождать?
- — Продавать, потому что дальше она будет только дешеветь.
- — Есть вероятность остановки стройки по домам, на которые уже взята ипотека?
— Да. Если проект невыгодно вести, его будут всячески тормозить и замораживать. Эскроу-счета от этого не защищают — они гарантируют лишь то, что дом будет сдан, но не сроки сдачи. Достроить могут и через 7 лет, и через 10.
Скорее всего, будет неполная заморозка строек, потому что эскроу-счета всё же есть и банки будут выдавать деньги на стройку, но оттягивание, удлинение сроков вполне возможно.
— Что делать с новостройкой? Если продать прямо сейчас, сможет ли покупатель оспорить сделку в случае заморозки стройки?
— Клиент не сможет оспорить, если с сделка между вами. Если же покупка у девелопера, то оспорить возможно. Но тут нужно уточнять нюансы и процедуру.
Если новостройка ваша личная, выставляйте на продажу и продавайте по верхней планке рынка.
— Покупать ли квартиру для себя в ипотеку под 9%?
— Да, ближайшие два года, скорее всего, таких ставов не увидим. Считайте, что это бесплатные деньги, потому что ставка на уровне инфляции.
— По загородной недвижке такие же рекомендации?
— Загородная недвижимость просядет сильнее всего, потому что в массовом сознании нет ощущения, что участок в области — это хорошая инвестиция и что землю нужно покупать всегда. Плюс люди понимают, что строить свой дом сейчас рискованно: материалы тоже подорожают.
— В какой момент выгоднее всего брать землю на юге России?
— Через 7-9 месяцев будет лучшее время для покупки загородной недвижимости и участков в Ростове-на-Дону и Краснодаре. К этому времени девелоперы поймут, что идет серьезная стагнация и будут готовы давать скидки.
Сейчас они этого еще не осознают и привязывают цены к долларам, поэтому сейчас — худшее время для покупки.
— Если покупать сейчас, то черновую подешевле или с ремонтом, но дороже?
— Посчитайте отдельно стоимость ремонта, вашего времени и нервов и сравните суммы со стоимостью квартиры. Если там разница около миллиона, берите с отделкой. Если с ремонтом стоит условно 20 млн рублей, а по отдельности черновая 10 млн рублей, а ремонт 5 млн рублей, то смысла брать с ремонтом нет.
— Стоит ли покупать ли квартиру за наличку?
— Не лучшее решение, потому что через полгода наличка будет на вес золота (если она не в рублях). Сейчас стоит позаботиться о том, чтобы сохранить покупательскую способность денег: купить валюту, еще что-то — тут к финансистам лучше обратиться за советом.
— Стоит ли пытаться срочно получить ипотеку?
— Уже нет, увы.
— Есть одобренная ипотека под 9,6%. Брать ли эконом-апартаменты на окраине Санкт-Петербурга?
— Да берите. Апартаменты — хорошая история, они в аренде эффективнее квартир, хотя стоят дешевле. Там есть нюансы с пропиской, но, возможно, лет через пять их приравняют к квартирам и это будет уже неважно, а вы выиграете +20% только на этом решение. К тому же 9,6% — выгодная ставка.
— А стоит ли покупать заграницей?
— Смотря какая заграница. Я бы рассмотрел Грузию, там дешевая недвижимость. Но не знаю, как Грузия относится к текущему конфликту.
— Есть планы на этот год купить квартиру, и сейчас подписали Закон об ипотеке под 5% для айтишников. Стоит ли оформлять или ждать?
— Подписать, подписали, но исполнители пока понятия не имеют, как эту программу реализовывать, как государство будет ее дотировать. Я бы ждал до мая. В мае стоит оформить ипотеку по этой льготной ставке и в июне выйти на сделку. К этому времени цены снизятся + можно будет поторговаться и выбить скидку примерно в 20%.
Семьи с детьми освободят от налога с продажи жилья на пяти условиях — РБК
Летом 2021 года Путин обратил внимание на то, что от обязанности платить Налог страдают семьи, которые обзавелись вторым или последующими детьми до истечения пятилетнего срока владения квартирой, которая стала им мала.
Он поручил правительству и Госдуме до 1 декабря разработать поправки, устраняющие эту несправедливость.
По задумке властей, налоговую льготу должны получать не все семьи с несколькими детьми, а именно те, кто намерен улучшить свои жилищные условия, продав одну квартиру для покупки новой в течение одного года.
Условия для налоговой льготы
Как следует из текста поправок, Минфин предлагает освободить доход от продажи комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры или дома независимо от срока нахождения объекта недвижимости в собственности при одновременном соблюдении пяти условий:
- налогоплательщик или его супруг являются родителями двух или более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, если они обучаются очно);
- новая недвижимость должна быть приобретена в тот же календарный год, в который продана старая или не позднее 30 апреля следующего года; если речь идет о договоре долевого участия в строительстве, то по договору должна пройти полная оплата;
- общая площадь приобретенного помещения или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем в проданном объекте;
- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн руб.;
- на момент продажи жилого помещения ни у налогоплательщика, ни у его детей не должно быть в собственности другого жилья, площадь которого в совокупности больше 50% площади приобретенного жилья.
Предполагается, что поправки вступят в силу с даты официального опубликования федерального закона и распространятся на доходы, полученные начиная с налогового периода 2021 года.
Трудность соблюдения всех критериев
Поправки носят социальный характер, как и задумывали их инициаторы, полагает ведущий Юрист практики «Налоговые споры» компании «Лемчик, Крупский и партнеры» Александр Земченков. «Введение нормы поможет семьям с двумя и более детьми быстрее улучшить жилищные условия без дополнительных потерь на уплату налогов», — отмечает он.
Впрочем, и сейчас не обязательно, что НДФЛ уплачивается со всей суммы, вырученной с продажи квартиры. Если Продавец сам покупал объект недвижимости и может документально подтвердить понесенные расходы (сумма всегда прописывается в договорах), то налогооблагаемая база будет сокращена до разницы между ценой покупки и продажи.
Например, если квартиру покупали за 5 млн руб. два года назад, а сейчас продали ее за 6 млн руб., то доходом будет считаться 1 млн руб., и с него начислят налог 13%, то есть уплатить нужно будет 130 тыс. руб.
Кроме того, уплаченный налог можно вернуть в виде имущественного вычета, если доказать расходы на покупку невозможно, напоминает юрист.
«Цены на недвижимость растут, поэтому иногда, даже при подтверждении расходов на покупку, есть большой хвост, с которого нужно платить налог, а это потери для налогоплательщика.
При этом ждать истечения необходимого срока владения иногда тоже невыгодно, так как может подвернуться выгодное предложение, нужно срочно продать квартиру и получить деньги для покупки новой, а терять на налогах не хочется», — добавляет Земченков.
Вместе с тем требование об одновременном соблюдении пяти условий сокращает число потенциальных получателей льготы, уверена руководитель практики имущественных отношений «Амулекс» Галина Гамбург. «Мало кто из налогоплательщиков попадает под эти критерии (тем более под все сразу), и такое налоговое послабление вряд ли коснется широких слоев населения», — говорит она.
Большинство продавцов недвижимости не уплачивают Подоходный налог, стараясь выдержать сроки владения или доказать расходы на покупку квартиры, что несложно при правильном оформлении сделки купли-продажи и популярности ипотеки, отмечает юрист.
Налог с продажи квартиры в 2022 году — Юридическая консультация
Налоговый Кодекс РФ является основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов. По общему правилу, установленному частью второй Налогового кодекса РФ, полученный доход от продажи квартиры или другого недвижимого имущества физическим лицом облагается налогом НДФЛ в размере 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов.
Доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения или уменьшены на сумму расходов, фактически произведенных при приобретении недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Содержание
Минимальный срок владения недвижимостью: 3 или 5 лет
Для налоговых резидентов РФ освобождение от уплаты налога при продаже квартиры зависит от того, сколько лет вы владели квартирой. Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (3 или 5 лет).
Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в следующих случаях:
- если Право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в случае если продаваемая квартира — ваше единственное жилье (на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на Жилое помещение у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами).
В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Выписка детей при продаже квартиры
Исчисление минимального срока владения: нюансы
Давайте остановимся на частных случаях налогообложения.
Продажа квартиры, полученной в связи с реновацией
Особое правило установлено для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Продажа квартиры, купленной по ДДУ
При продаже квартир, приобретенных по договорам долевого участия минимальный срок владения, исчисляется с даты полной оплаты стоимости объекта (не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади объекта после ввода в эксплуатацию).
Уведомления от ФНС при продаже квартиры
В случае продажи квартиры, приобретенной по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, минимальный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры семьям с детьми
Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г.
семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.
Как уменьшить налог
Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:
- имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
- можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
- доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
- при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Например, в 2020 году приобретена квартира стоимостью 10 млн руб. (имеется документальное подтверждение – Договор, акт, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
Налогообложение продажи недвижимости нерезидентом России
В 2022 году (менее трех лет владения) квартира продана за 15 млн руб.
- Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет понесенных затрат: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (10 млн руб.) = 13% * 5 000 000 = 650 000 руб.
Налогооблагаемая сумма дохода составила 5 млн рубл.
НДФЛ к уплате – 650 тыс. руб.
В случае если не имеется документального подтверждения понесенных по квартире расходов, целесообразно использовать налоговый вычет в размере 1 млн руб.
- Расчет налога путем уменьшения налогооблагаемой базы за счет имущественного вычета 1 млн руб.: 13% (для резидента РФ) от суммы дохода с продажи (15 млн руб.) за вычетом 1 млн руб. = 13% * 14 000 000 = 1 820 000 руб.
Налогооблагаемая сумма дохода составила 14 млн руб.
НДФЛ к уплате — 1 820 000 руб.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен
Ипотека
/ 25 августа 2021 17:20
«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.
Покупка жилья – серьезный вопрос. Но страхи не должны нарушать ваши планы
Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.
Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.
Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.
Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?
Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.
Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – выросли и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.
В июле 2021 года российский президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.
Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.
«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена.
Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?
Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.
Анализ всех предложений – ключ успеха в поиске выгодного жилья
Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.
Совкомбанк поддерживает политику РФ по улучшению демографической ситуации. Для многодетных семей действуют выгодные условия по жилищному кредитованию. Оформите заявку на ипотеку для многодетных и получите предварительное решение в течение минуты.
Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.
Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.
Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.
Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.
Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.
При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.
Взять ипотеку или копить
Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.
Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.
Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?
Уже нашли идеальное жилье? Не стоит бояться его покупать: чем дольше тянете, тем выше станет цена
Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить многие моменты.
От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость.
Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.
Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.
Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться.
- Вы сразу становитесь владельцем квартиры.
Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.
- Купить квартиру сейчас дешевле, чем спустя несколько лет.
Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.
- Ежемесячный платеж не будет зависеть от изменений экономики.
Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.
Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.
Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:
- Существует множество льготных программ: ипотека для молодых семей, сельская, для военных, для жителей Дальнего Востока и т.д. Возможно, один из вариантов подойдет именно вам, и покупка жилья окажется для вас не таким сложным делом.
- Если вы вдруг потеряете работу, серьезно заболеете, у вас родится ребенок – для этих и других случаев предусмотрены ипотечные каникулы. Вы сделаете паузу на полгода, чтобы наладить свои дела. А с вашим жильем ничего не случится. Подробнее об изменениях говорится в Федеральном законе от 01.05.2019 N 76-ФЗ.
Стоит ли ждать снижения ставок
Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.
Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.
Большая семья – не помеха в покупке квартиры
Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.
Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.
Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.
Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.
Покупать квартиру сейчас гораздо выгоднее, чем приобретать ее через год или два. Особенно этому способствуют программы поддержки. Ответственный подход к долгосрочным финансовым обязанностям гарантирует вам уверенность в своих силах.
Ольга Миниханова
На стороне финансовой грамотности. Люблю изучать новое и писать об этом. Уверена: банки — это не страшно!
Новая реальность: что будет с рублем и как пережить трудные времена
В наступившей резко новой экономической реальности многие задаются вопросами, как спасти свои рублевые сбережения? Как пережить плохие времена? Что делать в случае дефолта? Какие вообще финансовые стратегии в таком положении строить на будущее? Все эти вопросы «НИ» задали экспертам в сфере экономики и финансов.
Редакция «Новых Известий» информирует: ничто в данном тексте не является рекомендацией, советом, призывом к действию. Высказанное ниже – взгляды и мнения конкретных людей, имеющих знания и практический опыт. Каждому следует принимать решения самостоятельно на основе всестороннего анализа информации и исходя из конкретной ситуации.
Юлия Сунцова, Наталья Сейбиль
Рубль продолжает стремительное падение. Валюта по запросу для граждан совсем скоро останется только на черном рынке и та — по взлетевшему до небес курсу. Золотые монеты на исходе даже в т.н. системных банках.
Импортные автомобили за неделю сделали X2. Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье, да и в крупных городах пробили максимумы.
Из-за санкционной блокады и проблем с поставками предсказывают взрывной рост цен на продовольствие, лекарства и товары, в последующем — дефицит.
Не нужно быть экспертом, чтоб понимать, что инфляция будет самой высокой, наверно, за последние лет двадцать.
Грядущую массовую безработицу не отрицают даже в Кремле. Изоляционизм тоже, мягко говоря, не лучший для экономики фактор.
Что еще не поздно сделать, чтобы сократить для себя, для своей семьи возможные риски и негативные последствия?
По мнению группы экономистов и финансистов Европейского университета в Санкт-Петербурге (Дарья Антонова, Юлия Вымятнина, Светлана Лаврова, Дмитрий Скугаревский) делать резкие движения со сбережениями сейчас не нужно – во-первых, вредно, во-вторых, поздно:
— Срочно продавать или покупать валюту или ценные бумаги, совершать другие резкие движения без острой необходимости не имеет смысла.
На данный момент задействованы различные каналы стабилизации обменного курса — повышение ключевой ставки Центробанком, норматив обязательной продажи валютной выручки экспортерами (80%), запрет на перечисление валюты на счета в зарубежных банках и кредитование в иностранной валюте нерезидентов. Т.е. ЦБ стараеся снизить спрос на рубль и повысить предложение иностранной валюты в стране, чтобы стабилизировать обменный курс.
Так же, по мнению авторской группы, не имеет смысла пытаться обеспечить перевод средств за границу и из-за границы за счет операций с криптовалютами — это крайне волатильные финансовые активы, которые к тому же не имеют в России легального хождения. Все истории про переводы с использованием криптовалют — истории крайнего коллапса государства (а-ля Венесуэла), Россия пока всё же не на этой ступени.
Но 9 марта положено начало черному рынку наличной валюты, говорит доктор экономических наук, профессор Высшей школы экономики Игорь Липсиц:
— Начинается формирование черного рынка наличной валюты. Только для самых богатых, конечно!С мелкими заказами простых граждан никто — поначалу — возиться не будет.
А вот с крупными клиентами работа начнется незамедлительно. Думается мне, что инфраструктуру и «крышевание» обеспечат те же персонажи, которые обслуживали рынок «обналички».
И, конечно, «прикупить валюты» ради экстренной эмиграции теперь не удастся…
Кто не успел с валютой, тот не успел, теперь метания бессмысленны. Минимум, до 9 сентября по этой теме всё зависло, отмечает финансист Игорь Николаев:
— Рублевые вклады сейчас, конечно, ни за что нельзя быть спокойными, но я думаю, что в ближайший месяц-два чего-то особо страшного не произойдёт. Оставлять под 3% — 5%, как было – совсем неправильно, потому что деньги сейчас стремительно обесцениваются, обещают 18-20%, думаю, надо перекладываться.
Валютные счета – у кого получится, должен попробовать снять, но не больше 10 тысяч долларов, иначе все остальное выдадут в рублях по установленному ЦБ курсу. Лежащие без дела рубли лучше потратить на лекарства и продовольствие длительного хранения, особенно импортные – не пожалеете.
Подорожало уже всё, дальше подорожает еще больше.
— Ну, про тех, кто покупается на подобные предложения – большой процент в банках, могу сказать одно: идиоты должны платить. Я считаю, что спасать нужно только тех, кто хочет спастись. Все остальные идиоты должны платить. Я не рекомендую нести деньги в банк. Про инвестиции можно забыть.
Сбербанк упал на 99.7% по акциям, российскую биржу открывать бессмысленно. Тратьте деньги на продукты и лекарства. Техника – бессмысленно, вы ее не продадите.
Ювелирные украшения и антиквариат, как вы помните, в военное время обменивали на барахолках на хлеб, — отмечает предприниматель Дмитрий Потапенко.
Похоже, единственный оставшийся вариант сохранить сбережения – золото, заключает экономист Степан Демура:
— Благодаря отмене НДС на золото, покупать его стало значительно проще. Пока лучше актива, который будет расти в цене, по крайней мере, также быстро, как будет падать рубль, я не вижу.
Но и у золота есть риски, отмечают другие эксперты. «Недружественные страны», в число которых вошел весь цивилизованный мир, к примеру, распорядились не покупать золото из России.
Золото слитки: 250г. сейчас стоит 811 тыс. рублей. Продажа на этот момент — 612 тыс. рублей, т.е. разница 32%. Будет ли дефолт круче? Если нет, то остаётся поверить государству и положить на депозит под 20% годовых, отмечают эксперты.
— Отмена в России НДС при покупке золота — несомненно, ценный шаг для тех, у кого есть, на что покупать золото и кто остаётся в России. Рублевые счета превращаются в счета по учету фантиков, золото — актив на кризисные времена. Но не безупречный.
Боюсь, нынешние покупатели золота в России не читали гениальную книгу режиссёра Питера Гринуэя «Золото».
Там как раз, в частности, о том, как люди, пытавшиеся спасти свои состояния через золото, были через него и погублены, — говорит экономический обозреватель Борис Грозовский.
— Что будет с ценами на недвижимость? В валютном эквиваленте — будут падать (ослабление рубля, длинный тренд), в рублевом номинале — расти (инфляция). В случае срыва в гиперинфляцию (по образцу Ирана, например) — сверхбыстро расти.
В целом, любое российское имущество — длинный тренд к обесценению (по смыслу, по сути), риски стремятся вверх, ликвидность — вниз. Что делать? Жить с этим. Мы становимся дешевле.
Все расчеты по покупке — продаже недвижимости, по долгам должны включать оценки скорости роста собственных доходов в сравнении с темпами инфляции, — комментирует экономист Яков Миркин.
— Ну какая ипотека под 18%-22%? Ипотеку можно брать под 7%-8%. Всё, что выше – кабала. Ипотеку берут на десять лет. Это же сложенные проценты. Перемножьте и увидите, что за десять лет вы переплатите больше двух раз. Откуда у вас такие деньги? Я рекомендую тем, кто это планировал, не делать это, — говорит экономист, академик РАН Абел Аганбегян.
— Я считаю, мы находимся в очень недалёком шаге от дефолта. Причём дефолта, который, по меткому выражению Дерипаски, будет дефолтом 1998 года, умноженным на три. Но я бы сказал, что умноженным на десять. В 1998 году была принципиально другая история.
Тогда была открытая экономика и можно было челночить. Сейчас куда вы будете челночить, откуда вы будете брать деньги? Америка отказывается покупать российскую нефть.
Европа от газа, конечно, быстро не откажется, но уже активно ищет новых партнеров …
Обычному гражданину надо как-то якориться на своей работе. Ключевой вопрос трёх вещей, «трёх всадников Апокалипсиса» – это резкое сокращение ассортимента, галопирующий рост цен и безработица.
Мы пока в это не влетели, но это будет в апреле, говорит предприниматель Дмитрий Потапенко.
— Если суверенный дефолт России наступит, то здесь впору начать мурлыкать под нос строчки из любимой всеми песенки «А нам все равно, а нам все равно…»
Ну да, Россия при дефолте лишится надолго возможности заимствовать средства на мировом рынке на приемлемых условиях. Так мы и так уже от этого рынка отрезаны санкциями. Да, могут быть наложены аресты на доходы от экспорта продукции российских компаний, которые могут попасть в дефолт вслед за правительством. Но и это уже «шапка», по которой не плачут, коли голову с плеч (срубили)…
Россия с невероятной скоростью превращается в «Северную Корею-2» — страну, экономически замкнувшуюся в себе самой и полностью притом зависимую от благосклонности Китая.
И такой стране новый дефолт уже и не очень страшен — терять практически нечего! – говорит доктор экономических наук, профессор Высшей школы экономики Игорь Липсиц.
Что будет с продуктами питания, лекарствами, техникой, автомобилями? Наверняка будет повышение цен в рублях на большинство товаров. Причем, во многих случаях, не столько в силу изменения обменного курса, сколько из-за санкционных ограничений на поставку в Россию многих товаров и остановки логистических путей.
Многие производители останавливают и производство в России, и поставки своих товаров/техники/автомобилей в Российскую Федерацию. Вероятно, до смягчения санкций, мы вспомним слово «дефицит».
К сожалению, по многим позициям импортозамещение произвести невозможно или же импортозамещающее производство внутри РФ опирается на компоненты/субстанции, завозимые из-за рубежа, — комментируют эксперты из Европейского университета в Санкт-Петербурге.
— Похоже, что скоро рубль превратится в неконвертируемую или ограниченно конвертируемую валюту. Граждане СССР всю жизнь жили без доллара и с товарным дефицитом. Теперь и молодежь рискует освоить советский опыт — талоны, карточки, очереди, дефицит, черный валютный рынок, — говорит экономист, бывший глава Минэкономики России Андрей Нечаев.
Возможную ЛИЧНУЮ СТРАТЕГИЮ ПЕРЕЖДАТЬ ПЛОХИЕ ВРЕМЕНА предлагает Абел Аганбегян:
— «НИ»: Какова должна быть личная стратегия граждан, чтобы не попасть в нищету?
— Если у вас есть валюта, надо снять, пока дают 10 тысяч долларов со счёта. Потом не дадут. Дадут только, если вы заплатите дикие российские деньги за валюту – это дорожка только на чрезвычайные случаи. Лучше всего — 10 тысяч у себя под подушкой.
Инфляция будет 20%, возможно, и больше. Если рублевые наличные вы будете хранить дома, то каждый месяц будете терять по 2%. Поэтому имеет смысл положить в банк на короткий период. Эти деньги у вас, будем надеяться, не отберут.
Сейчас в стране неопределённость. А в этой ситуации лучше иметь самообеспечение. Если у вас есть дача, выделите место и посадите картошку, морковку, капусту. Это точно не будет лишним. Надо понимать, что будет хуже.
Но самое плохое – остаться без работы. Если есть возможность найти вторую работу – не отказывайтесь от неё. Реальные доходы в среднем упадут на 10% — 15%. Поэтому главное – иметь постоянный заработок. Не нужно стесняться обычных работ, получите специальное второе образование – медсестры, водителя, электрика. Такие специалисты не останутся без работы, — говорит Абел Аганбегян.
Если вы работали в западной компании, были ценным работником, вы можете уехать. Многие уехали сейчас в Киргизию, Армению, Грузию, Казахстан и продолжат работу в тех же западных компаниях дистанционно.
— НИ: — Что делать людям с низкими доходами?
— Надо покупать лекарства и продовольствие. Большинство людей ещё не осознали происходящее. Это квантовый скачок. Мы резко оказались в каменном веке. Люди сравнивают с девяностыми годами. Но это не так. В 1998 году была жива хоть какая-то промышленность, которая была самодостаточной.
Сейчас по уровню развития промышленности, даже не знаю, с чем сравнивать… наверное, с первыми годами после переворота 1917 года. Будет большой рост безработицы. Потерять работу действительно становится страшно. Обнуляются целые отрасли, безработных будет очень много, особенно в крупных городах – целые полчища т.н.
«белых воротничков», — отмечает экономист Степан Демура.
— Как может экономика восстановиться через два года? Нет, при смене режима все компании и капитал, возможно, и рванутся обратно, но это обратно займёт годы, если не десятилетия. Большая часть этих компаний приходила в Россию в 2000-е на уже восстановившийся, растущий рынок.
То есть реалистично все будут сначала ждать восстановления, потом постепенно возвращаться.
И когда-то же должно накопиться заново хорошее отношение к России и русским — то есть бомбёжки Киева, Харькова, Николаева должны быть как-то забыты (не жителями Украины, а зрителями по всему миру), — отмечает экономист Константин Сонин.
— У нескольких миллионов наших соотечественников, живущих за границей, вчера был день прощания с картами «Виза» и «Мастеркард», выпущенных российскими банками.
Они потеряли возможность а) взять этими картами наличные за рубежом, б) заплатить ими в магазинах и в «безнале».
Они физически отрезаны от карточек Union Pay — как правило, невозможно слетать в Россию, взять их в своем банке и вернуться обратно (да и мало банков еще выпускают Union Pay).
— У них есть рублевые сбережения в России — они будут таять. У кого-то есть рублевые доходы — они со вчерашнего дня бесполезны, разве что у родственников остался доступ к счетам в России и можно попытаться перевести до 5 тыс. долл. самому себе.
На практике — пишут — такие попытки могут сейчас не удастся. Им советуют заняться криптой для перевода — но для абсолютного большинства крипта — это миф, тем более, что технические подробности неизвестны, — комментирует Яков Миркин.
Так что, прощай двойное бытие — одной ногой в России, другой — за рубежом. Множество наших соотечественников окончательно уйдут из России в поисках источников существования где угодно.
И это тоже — отломанные судьбы, хотя, конечно, расцветет масса схем и масса посредников, пытающихся сломать денежный железный занавес.
Что это будет? Хавала? Крипта? Какие-то мистические электронные кошельки? Свопы (ты мне — в России, я тебе — за рубежом)? Увидим.
И еще увидим, как годами будут зарастать следы наших соотечественников, а они будут растворяться в других народах и государствах.