Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.
От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.
В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.
Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР
Какая бывает собственность
Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.
Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.
Что такое общая совместная собственность на квартиру
Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.
Совместное право на Недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.
Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.
Плюсы
- Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
- Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть Налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
- Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
- Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.
Минусы
- На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
- Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.
- Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.
Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, Завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.
К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.
Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.
Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru
Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.
Какие документы проверить:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
- выписка из ЕГРН;
- паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
- документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, Договор купли-продажи;
- брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.
Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.
Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.
Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
- она появилась до брака;
- ее подарили по договору дарения;
- она получена в Наследство одним из супругов.
Краткая инструкция
- Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить Право собственности.
- Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
- После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
- Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
- Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
- Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.
Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. postila.ru
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.
По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru
Плюсы
- Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
- Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
- Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Минусы
- Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
- Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
- Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.
Как определяется доля
По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.
Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.
Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Как купить долю в квартире
Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
Что необходимо учесть
По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.
Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.
Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если Продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.
Краткая инструкция по покупке доли
- Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
- Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.
- Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
- Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
- Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
- Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.
yuristprav.ru» width=»1024″ class=»lazyload» src=»https://f5.mirkvartir.me/journal/custom/6055cf01-bace-42a2-af56-1726ab52789b.jpg»>Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru
Основные отличия совместной собственности от долевой
Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.
Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.
Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?
- «Думали, сойдем с ума всем подъездом». Как удалось за шум посадить «замечательного соседа»
- Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Выход партнера из бизнеса — способы решения проблемы
Расставание с бизнес-напарником иногда хуже развода.
Даже если рассуждать математически, то получится, что с партнером вы проводите больше времени, имеете огромное количество тем для обсуждения и даже финансовых обязательств перед друг другом у вас больше, чем у супругов. Что же делать, если еще вчера партнер вам улыбался, а сегодня прислал сухое “Я выхожу из дела”? Разбираемся вместе.
Главное отличие ИП и ООО
Вот тут-то и выходят на первый план преимущества юрлица перед индивидуальным предпринимателем. Многие не хотят связываться с ООО из-за более сложной и дорогой регистрации, больших штрафов и прочей волокиты.
Просто несколько друзей (или не дай Бог — родственников) регистрируют ИП на одного из участников бизнеса и открывают дело.
Каждый вкидывает в общий котел деньги, даже не думая о том, что в случае проблем получить их назад может оказаться сложной задачей.
И еще, по ходу дела деньги никто особо не считает. У кого есть возможность — вносит какие-то суммы в развитие дела, если это нужно. Данные пишутся на бумаге или в рабочей тетради — чисто для обозначения факта.
Работает обычное заблуждение начинающих предпринимателей о том, что все будет хорошо, мы никогда не расстанемся, а наш бизнес обязательно будет успешным и прибыльным. Все участники сделки останутся сыты, довольны и богаты.
А когда начинаются проблемы, никто не знает, что делать. Рассказываем.
Один участник сделки выходит из игры. Дело оформлено как ИП, выбывший — не сам индивидуальный предприниматель
Пример: три брата открыли интернет-магазин. Один зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и оформил бизнес на себя, остальные просто впряглись в дело.
Причем не только в качестве “подай-принеси”, а вложили деньги. Никаких договоров и расписок писать не стали — мы же братья. Это другие грызутся из-за денег, а у нас есть спасительные родственные узы. Уж разберемся как-нибудь.
Не пойдет — продадим дел и поделим деньги. Пойдет — поделим прибыль поровну.
Троица с энтузиазмом берется за дело. Братья заказывают сайт интернет-магазина, находят поставщиков товара, арендуют помещения и начинают продажи. Каждый подсчитывает в уме свой профит и работает на общее благо не покладая рук.
Но профит что-то не приходит. Продаж никаких, дело никак не хочет развиваться. Работает ни шатко ни валко в ноль, хоть ты тресни. Партнеры начинают понимать, что где-то сделали ошибку: выбрали не тех поставщиков, не продумали ассортимент. Да и нишу для работы выбрали не самую удачную — море конкурентов, соперничать с которыми нереально.
В таком режиме проходит полгода, затем год. Ситуация не меняется — даже динамики нет. Расти хотя бы на 3-5 процентов в месяц — и то хорошо. Но выручка застопорилась на одной цифре. Тут-то всей троице включить бы план “Б” и разбежаться, закрыв неудачный проект, как и задумывалось изначально. Но происходит совершенно другое.
Два участника бизнеса уверены, что не все потеряно. Ну что такое год, говорят они. Это не показатель. Для полного становления на ноги надо годика 3, не меньше. В общем, затягиваем пояса и работаем без прибыли еще какое-то время. Какое? Ну, кто его знает. Может пару месяцев, а может пару лет. И вообще, это же дело нашей жизни, нельзя же просто так взять и бросить его.
И все бы хорошо, но третий категорически с ними не согласен. Он давно сделал выводы, что бизнес прогорел и прибыли приносить не будет. Может и правильные выводы, кто ж его знает. Да еще и жена подливает масла в огонь: дескать, ты говорил, что мы теперь заживем как короли, а сам за год ни копейки домой не принес!
В общем, третий решает выходить из игры. Но беда в том, что денег в интернет-магазин он вбухал гораздо больше двух других братьев — понес основные расходы, так сказать.
И конечно, не собирается просто так дарить их напарникам, и желал бы все вернуть. Желание вполне понятно: хотите помучаться с бизнесом дальше — это ваши проблемы.
Я лично соскакиваю и хотел бы остаться при своих. Ничего личного, только деньги.
Что делать-то?
Обидно, но факт. Если участник бизнеса никак не оформлен в предприятии (а в случае с ИП другое и невозможно) — де-юре он никто. Причем буквально.
Даже если все делалось исключительно на его деньги, доказывать это придется в бесконечных судах и еще не факт, что получится. Брал кредиты? Так может, все ушло на личные нужды.
Продал новенький “Мерседес” и все деньги вложил в проект? Так иди и докажи, что именно в него. Ты же в Тайланд летал после этого? Так может, там все и оставил?
А теперь серьезно. Оставим за скобками весь драматизм ситуации с семейными разборками. Дадим несколько рабочих советов о том, как действовать в данной ситуации всем участникам сделки:
- сесть за стол переговоров. В данном случае это единственный приемлемый выход. Все нужно успокоиться и отбросить семейные сантименты. Это будет самым сложным, но дальше — никак;
- разграничить семейную и финансовую составляющие. В жесткой форме озвучить, что сейчас решаем проблемы бизнеса и денежные вопросы. Забываем о том, что мы родные люди;
- дать высказаться всем заинтересованным лицам. По очереди, не перебивая друг друга. Это очень важный этап. Никому не нужно превращать деловые переговоры в базарную свалку. А именно свалка и произойдет, если не соблюдать это правило;
- определить, что нужно каждой из сторон. Забегая вперед, скажем, что третий участник захочет своих денег. В худшем случае — всех и сразу;
- переходим к конструктиву. Всем сторонам понятно, что денег нет. В том числе и тому самому третьему брату, который вложил больше всех денег, но решил выйти из проекта. Средства появятся только в том случае, если продать интернет-магазин и поделить доли между участниками сделки. На что категорически не согласны остальные участники, решившие продолжить работу над проектом;
- этап принятия ключевого решения. Стороны должны принять решение о полюбовном урегулировании конфликта. Допустим, все соглашаются, что третьему брату нужно безоговорочно выплатить энную сумму денег. Это при хорошем раскладе. При плохом не соглашаются. К сожалению, такое бывает чаще. Тогда нужно продолжить обсуждение и договориться о том, кто и сколько должен друг другу. Сейчас речь пока просто о суммах. Никто не говорит о том, как и в какие сроки их придется выплачивать;
- продолжаем предыдущий пункт. На этом этапе никто не заявит ничего в формате “А теперь выдайте мне все деньги прямо сейчас”. Причин этому множество: нежелание судиться, общее понимание ситуации, родственные узы в конце концов. Поэтому стороны обсуждают, как будут выплачиваться деньги: в какие сроки и в какой форме. Можно условиться о выплате частями в течение какого-то времени. Пусть человек получает своеобразные дивиденды;
- теперь осталось решить, откуда эти самые деньги взять. Как вы помните, их у нас нет. Каких- то готовых решений мы дать не можем. Лучший вариант — поднажать на бизнес. Ведь дело не идет не просто так. Где-то допущены фатальные ошибки, которые не дают бизнесу развиваться. Напрягайте мозги, подключайте резервы — словом, действуйте. В долг и кредиты залезать не советуем. Это можно делать лишь в том случае, когда точно известно, чем с этими долгами расплачиваться;
- еще раз пытаемся убедить человека не соскакивать с темы. Возможно, он просто запутался, психанул и решил послать все к чертям. Аргументов можно привести множество. Скажите, что все обязательно получится, стоит только поднажать. Кто знает, может быть, эта ситуация даст новый толчок всему делу — примеров тому история знает немало. Можно предложить остаться в бизнесе в другой форме. Пусть займется новым направлением, изменит формат участия в проекте в принципе;
- завершаем разговор. Если удалось договориться — жмем друг другу руки, улыбаемся и расходимся. Не удалось — тоже жмем. Но не улыбаемся. Ждем судов и дальнейших встреч. Но лучше все же принять хоть какое-то решение, пусть и промежуточное. Это лучше, чем топтаться на месте. Лучше договориться взять тайм-аут и продолжить диалог позже, чем не договориться ни о чем, а только разругаться в пух и прах.
Если договориться не удалось
Допустим, третий братец оказался упертым как баран. Ухожу из вашей песочницы, ведерко и совочек забираю. И песочек заодно. Как будете лепить куличики — ваша проблема. Я буду лепить их в другом месте.
Пришло время сделать лирическое отступление. Люди, открывающие свое первое дело, очень болезненно воспринимают неудачи. Поначалу надежд слишком много, и это плохо. Потому что они имеют обыкновение рушиться, причем очень часто. Но об этом новички не думают. Они полностью уверены, что все пойдет хорошо. Все считают себя чуть умнее других, не имея при этом ни опыта, ни знаний.
Опытные бизнесмены не раздумывая закрывают дело, если оно не приносит прибыли и открывают другое. Они сходу определяют, где есть деньги, а где их нет. Да и опыта у такой публики побольше. Ирония судьбы в том, что новые предприниматели до последнего цепляются за свой бизнес.
Да еще и гордятся этим: дескать, другие бы уже давно бросили все и закрылись, а мы, герои такие, продолжаем начатое несмотря ни на что. Бедолаги не понимают, что те, кто закрывает бизнес, делают это не из слабоволия или отсутствия терпения. Просто они сразу видят, что ловить нечего.
Либо игра не будет стоить свеч: затраты не оправдают ожиданий.
А теперь спроецируем все это на нашу ситуацию. Вы не задумывались о том, что третий напарник прав? Он раньше всех понял, что дело — дрянь. Что ничего хорошего уже не будет — слишком много допущено ошибок. Может быть, стоит задуматься о том, чтобы присоединиться к его мнению? Да, вы правильно поняли: мы предлагаем закрыть дело.
Ну или, по крайней мере, включить этот вариант в тему обсуждений. Не нужно считать, что решение продолжать дело — это какой-то волевой и правильный шаг. Бизнесы открываются и закрываются — и это совершенно нормально. Это как уволиться с работы: первый раз тяжело, а потом как по накатанной. Не платят здесь — пойдем в другое место.
Решение закрыть бизнес принимает сам индивидуальный предприниматель
Тут все сложнее. Если индивидуальный предприниматель решает ликвидировать ИП и делает это, то юридически бизнес перестает существовать. Аннулируется регистрация онлайн-кассы, закрывается банковский счет. Договора с контрагентами становятся ничтожными, товар никто не возит.
А напарники тем временем хотели бы продолжать. Но по закону они в бизнесе никто. Нет ИП — нет бизнеса. Значит, нужно оформлять интернет-магазин на одного из участников проекта.
Ему нужно будет зарегистрироваться в качестве ИП и оформить все на себя. А значит, опять никуда без переговоров.
Но все будет проще: нужно только договориться с формальным владельцем бизнеса о том, чтобы он дал время для того, чтобы разобраться с формальностями.
Переоформление требует времени. Новый индивидуальный предприниматель не только встает на учет в налоговой, но и подает соответствующие уведомления, оформляет на себя кассовый аппарат и заключает договор с ОФД, переписывает на себя необходимые договора. А финансовые распри решайте в соответствии с предыдущим пунктом этой статьи.
Закрытие ООО
А вот здесь можно убраться в пару абзацев. У юридического лица есть устав и другие внутренние документы. Если они составлены правильно и грамотно, то там расписаны все права и обязанности учредителей. И четко указано, как будут соблюдаться их интересы в случае выхода одного из них.
Сильно упрощает дело то, что любой учредитель может продать свою долю в бизнесе, причем совершенно законно и официально. Покупателями могут стать другие учредители или любой человек с улицы, если первые не возжелают.
Если документы составлены как попало, деньги и вложения партнеров никто не считал и один из них соизволил выйти и начал качать права, то разбираться придется в индивидуальном порядке. Ровно так, как мы писали выше.
Поэтому советуем вам не ограничиваться рамочными договорами и уставами, а подойти к делу серьезно и по существу прописать ответственность, права и обязанности учредителей. Повторим: оптимизм здесь не уместен.
На старте все считают, что бизнес попрет как на дрожжах и не обращают внимания на эти вещи, а зря.
Заключение
Выход из дела одного из партнеров — штука всегда неприятная. Особенно если в деле замешаны родственные связи или речь идет о первом бизнесе основателей. Но поверьте: в целом это совершенно нормальный процесс.
Немного успокоим вас и сообщим: мало кому удалось открыть свое первое дело и именно на нем поймать удачу. Как правило, путь к успеху проходит через несколько кампаний, и поработать при этом приходится с разными партнерами.
Поэтому, если кто-то не оправдал ваших ожиданий, не расстраивайтесь: в будущем вы обязательно встретите человека, с которым добьетесь успеха.
Как Генеральный Директор может отнять бизнес у собственника
Автор — Алексей Толстов
Защита прав участников общества и акционеров стала лучше, но тема отъема бизнеса в России по-прежнему актуальна. Раньше основной проблемой были рейдеры из 90-х годов с откровенно «черными» схемами и силовым давлением. Теперь акцент неуклонно смещается в сторону внутреннего мошенничества. Главным действующим лицом в подобных ситуациях становится Генеральный Директор компании. Если собственник бизнеса наделил полнотой власти единственного руководителя, а сам отошел от прямого управления, рано или поздно директор может поддаться соблазну и подмять компанию под себя.
Схема 1. Клонировать бизнес
Организовать свое дело, присвоив идею или уведя клиентов компании, пытаются многие инициативные и энергичные сотрудники.
Но именно в распоряжении директора есть все необходимые рычаги и информация, чтобы завладеть бизнесом либо присвоить себе значительную часть прибыли.
Легче всего создать параллельное дело в сфере услуг, где не требуются серьезные инвестиции, недвижимость, лицензии. Распространенный вариант –воспользоваться имеющимися ресурсами для развития собственной конкурирующей компании.
Пример:
Компания «Принт-Сервис» занимала лидирующие позиции в сфере заправки картриджей, ремонта и обслуживания офисной техники в Тольятти. Директор создал фирму «Технопринт», переоформил на нее телефон, сдал часть помещений в субаренду и организовал там деятельность.
Себя назначил заместителем Генерального Директора. Руководитель предлагал ключевым клиентам компании перезаключить договоры с новой фирмой, которая стала основным конкурентом «Принт-Сервиса». За два года финансовые результаты «Принт-Сервиса» ухудшились.
А у новой фирмы дела пошли в гору. Когда директор покинул свой пост, один из совладельцев устроил проверку и вскрыл аферу. Суд взыскал с недобросовестного директора причиненные компании убытки в размере 1,6 млн руб. (постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.
2014 по делу №А55-6679/2013).
Схема 2. Наживаться на прибыли
Директор может не уничтожать бизнес, но при этом систематически наживаться на нем в ущерб интересам собственников. Например, оплачивать ненужные компании Услуги своих посредников. Или же просто отнимать у компании прибыль, переводя часть выручки подконтрольным лицам. Схему довольно сложно обнаружить, поэтому итогом таких действий может стать банкротство компании.
Пример:
Компания «Дом мод» сдавала собственные нежилые помещения в аренду. Директор оформил на подставных лиц фирму «Коммерческий центр» и сдал ей значительную часть площадей по заниженным ставкам. В дальнейшем площади передавались в субаренду по цене в 3–10 раз выше. За год с небольшим подконтрольная фирма директора стала получать бóльшую часть выручки вместо «Дома мод».
Схема вскрылась в рамках налоговой проверки фирмы в связи с уклонением от уплаты налогов. В итоге за неуплату налогов директор был приговорен к полутора годам лишения свободы (п. «б» ч. 2 ст. 199 УК РФ). Кроме того, с него по иску собственника взыскали причиненные «Дому мод» убытки в размере 8,9 млн руб. (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.
2015 по делу №А46-19160/2008).
Схема 3. Отнять бизнес и бросить компанию
В отсутствие контроля со стороны владельцев компании директор может перевести весь бизнес на подконтрольную фирму. При этом он может вообще прекратить заниматься управлением основной организации.
Пример:
Директор компании по производству электромагнитных замков «К.И.Ж.И.» перевел на аффилированную структуру права на Товарный знак и полезную модель, весь персонал, право аренды помещения с находившимся в нем оборудованием, а также автотранспорт.
Руководитель реализовал электромагнитные замки премиум-класса и сопутствующие элементы монтажа под видом несортированных отходов черных и цветных металлов. Когда в фирме ничего не осталось, директор ее бросил и перестал сдавать отчетность в налоговые органы.
В результате деятельность компании «К.И.Ж.И.» была парализована, ущерб составил 59,6 млн руб. Иск о взыскании с директора убытков рассматривается в арбитражных судах Московского округа уже два года.
Вину директора собственникам пока доказать не удалось (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2015 по делу №А40-81480/14).
Схема 4. Вывести активы
У директора есть все возможности для манипуляций с бухгалтерской отчетностью компании, в том числе для вывода имущества. Он может «раздуть» размер активов и уменьшить стоимость отчуждаемых объектов путем переоценки основных средств.
Даже если удается доказать нарушение директором закона при совершении сделки, вернуть имущество трудно, ведь суды признают конечных приобретателей недвижимости добросовестными. Не поможет и ограничение полномочий директора в уставе общества.
Пример:
Нежилое помещение компании «Лотос» было ее единственным активом и источником прибыли за счет сдачи в аренду. Директор продал это помещение рыночной стоимостью 18,65 млн руб. за 4 млн руб. Далее он передал его в уставный капитал подконтрольной фирмы «Ритейл». Деятельность «Лотоса» прекратилась, собственникам оспорить сделку так и не удалось.
Подвох в том, что по бухгалтерской отчетности объект числился на балансе по стоимости всего в 390 тыс. руб. Но суд признал, что директор действовал против интересов компании и сделка экономически нецелесообразна. Поэтому с него в пользу «Лотоса» взыскали 11,7 млн руб. убытков (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.04.
2015 по делу №А71-10688/2013).
Схема 5. Обанкротить компанию
У компании создается значительная фиктивная задолженность перед подконтрольным директору лицом, затем «просуживается» – подтверждается в суде. Директор способствует еще большему ухудшению положения компании, чтобы у собственников осталось как можно меньше финансовых ресурсов для борьбы.
Когда нужный объем задолженности сформирован и «просужен», подконтрольное директору лицо обращается с заявлением о банкротстве компании. Обеспечивается назначение «своего» арбитражного, а затем и конкурсного управляющего.
Основными жертвами становятся компании, не приносящие прибыль или находящиеся в сложном финансовом положении, но обладающие привлекательными активами (старый убыточный завод, у которого в собственности есть недвижимость, земля, основные средства). Часто директора сотрудничают со структурами, которые специализируются на недружественных поглощениях.
Это существенно усложняет противодействие такому способу отъема бизнеса. Если же план сорвется и собственник вовремя обнаружит приготовления, максимум, что грозит директору, – это обвинение в попытке преднамеренного банкротства компании (ст. 196 УК РФ).
Пример:
Директор компании «РосЭкоПродукт» оформил в банке Кредит на покупку недвижимости на сумму 70,4 млн руб., но возвращать его не собирался. Вместо этого он решил создать контролируемую задолженность и обанкротить фирму.
Для этого заключил со знакомым предпринимателем фиктивный договор на покупку 340 тонн мясной продукции на сумму 78 млн руб. Затем предприниматель обратился в суд с иском о неоплате поставленного товара. Он легко выиграл спор: документы были в полном порядке.
В отношении «РосЭкоПродукта» ввели процедуру банкротства. Директор собирался продать имущество компании по заниженной стоимости аффилированным лицам. Однако его план провалился из-за настойчивости банка, выдавшего компании кредит.
Во время рассмотрения иска банка суд вскрыл мнимую сделку и корыстную схему (определение Верховного суда РФ от 25.07.2016 по делу №А41-48518/2014).
Схема 6. Стать единственным владельцем
До 2014 года перехват корпоративного контроля в ООО был самым распространенным способом отъема бизнеса. Но после введения нотариальной формы сделок по отчуждению долей и обязательного нотариального удостоверения протоколов общих собраний метод почти перестал встречаться.
Однако одна возможность для его реализации осталась. Потерять долю в обществе легко, если ее вовремя не оплатить. Срок оплаты – четыре месяца.
Если директор – миноритарный участник компании, то он может «потерять» или уничтожить хранящиеся в обществе документы об оплате доли другим участником либо просто «забыть» об этом.
Это дело провернуть легко, потому что ни договор купли-продажи доли, ни решение единственного участника заверять у нотариуса не требуется. Даже если участник сможет по суду восстановить корпоративный контроль, вернуть ценные активы, выведенные из компании, будет уже невозможно.
Пример:
Интересы директора компании «Адонис-Авто» и второго участника общества разошлись. В результате директор принял решение о переходе якобы неоплаченной доли второго участника обществу. После регистрации изменений в ЕГРЮЛ директор продал эту долю сам себе по номинальной стоимости.
Так он стал единственным участником общества. Эти действия позволяют руководителям единолично вносить изменения в устав, увеличивать уставный капитал, вводить новых участников, назначать номинального директора, менять юридический адрес компании (определение Верховного суда РФ от 24.10.
2014 по делу №А70-11692/2013).
Источник
Кого суды признают взаимозависимыми лицами
В НК РФ установлен перечень случаев, когда лица признаются взаимозависимыми. В то же время возможность признать их таковыми предоставлена и судам.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. При каких же обстоятельствах суд может признать лиц взаимозависимыми?
• Общий IP-адрес и счет в одном банке.
Суды расценивают как доказательство взаимозависимости контрагентов наличие у них одного IP-адреса и расчетных счетов в одном банке. Налоговикам в таких ситуациях удается доказать, что денежные потоки контрагентов управляются одним человеком. Пример — дело, которое рассмотрел АС Поволжского округа. Он признал юрлицо и ИП взаимозависимыми лицами.
• Наличие трудовых отношений.
Суды не видят ничего противоправного в использовании труда одних и тех же работников, если компании вели самостоятельную деятельность. Например, 15-й ААС указал, что совмещение должностей сотрудниками не свидетельствует о взаимозависимости организаций: ни одна из должностей не предполагала возможности оказывать влияние на условия и результаты сделок ООО.
Судей могут убедить в том, что контрагенты взаимозависимы, в частности, свидетельские показания самих работников. Так, в деле, которое рассматривал АС Северо-Кавказского округа, имелись Протоколы допросов свидетелей. Физлица подтвердили, что выполняли одну и ту же работу в двух организациях.
20-й ААС посчитал правильным вывод суда первой инстанции о наличии подконтрольности и взаимозависимости четырех ООО с ОАО.
Руководители ООО никакого отношения к ведению бизнеса не имели, о финансово-хозяйственной стороне деятельности организаций ничего не знали.
В должности они находились формально, в их трудовой книжке она была указана как «мастер смены». В действительности физлица являлись мастерами одной из смен ОАО и подчинялись его руководству.
3-й ААС признал ООО 1, ООО 2 и ОАО взаимозависимыми лицами с учетом того, что заместитель руководителя и начальник производственного отдела ОАО являлся учредителем и руководителем ООО 1, а также учредителем и руководителем ООО 2.
• Общие акционеры и сотрудники.
7-й ААС признал организации взаимозависимыми. Одна из причин — более половины акционеров одной компании являлись сотрудниками другой.
• Использование одного имущества.
Признавая взаимозависимость двух ИП с организаций, АС Поволжского округа установил: ИП арендовали помещения у ООО, при этом деньги за аренду не поступали.
7-й ААС выяснил, что юрлица осуществляли деятельность по одному адресу. При этом одна компания арендовала у другой помещение площадью всего 21 кв. м.
3-й ААС признал взаимозависимыми лицами ООО и ОАО. Организации были зарегистрированы по одному юридическому адресу. При этом собственник помещения с ООО договор аренды помещений не заключал.
• Перевод деятельности с одной компании на другую.
АС Московского округа признал организации взаимозависимыми, поскольку одна из них фактически перевела свою финансово-хозяйственную деятельность на вновь созданную организацию с целью уклонения от уплаты налогов.
К выводу о том, что три юрлица являются взаимозависимыми, пришел 9-й ААС.
Финансово-хозяйственная деятельность ООО 1 была переведена последовательно на ООО 2, а затем на ООО 3, чтобы налоговый орган не смог взыскать задолженность по результатам выездной проверки.
За три месяца до ее открытия ООО 1 продало основные средства и большую часть товаров ООО 2. При этом ООО 2 было создано за два дня до даты заключения договоров купли-продажи.
• Реализация товара через ИП — работников организации.
АС Поволжского округа посчитал взаимозависимыми компанию и физлиц. Основанием послужило следующее: организация реализовывала товар за наличный расчет, а документы оформлялись через работников — ИП на УСН лишь формально.
Ряд покупателей до заключения договоров с ИП являлись контрагентами юрлица. Заявки на приобретение товара передавались по номерам телефонов, принадлежащих организации, товар вывозился со склада юрлица и за его счет.
Выручка ИП также поступала в кассу организации, ИП товар не закупали.
• Родственные связи.
АС Центрального округа решил, что налоговый орган доказал взаимозависимость организаций. Генеральным директором одного общества являлся отец генерального директора другого общества. Сын, в свою очередь, был председателем совета директоров первого общества.
Одним из оснований для признания взаимозависимости АС Поволжского округа счел наличие у ИП и директора компании общих детей.
• Регистрация по месту жительства.
1-й ААС посчитал, что инспекция установила обстоятельства, свидетельствующие в совокупности о возможности обществ влиять на экономические результаты сделок. Так, учредитель ООО 1 был зарегистрирован в квартире, собственник которой — единственный учредитель ООО 2.
- • Подпись одного лица в декларациях.
- 3-й ААС признал ООО 1, ООО 2 и ОАО взаимозависимыми лицами в том числе с учетом следующих обстоятельств:
- – налоговые декларации по УСН от имени ООО 1 и ООО 2 подписал работник ОАО по доверенности;
- – в представленных ОАО, ООО 1 и ООО 2 декларациях указан один номер контактного телефона.
- • Использование одного товарного знака.
- К выводу о том, что ООО 1, ООО 2 и ООО 3 являются взаимозависимыми организациями, пришел 9-й ААС. Взаимозависимость подтверждалась следующими обстоятельствами:
- – право пользования единым логотипом принадлежало всем организациям. Правообладателем товарных знаков был учредитель с долей участия 99 % ООО 1;
- – организации последовательно использовали единый торговый знак.
- • Доверенность на представление интересов.
13-й ААС признал взаимозависимыми ИП 1 и физлицо 2, а также ООО и ИП 2 (он же физлицо 2). Одна из причин — физлицо 1 (оно же ИП 1), являясь директором ООО, могло совершать от имени физлица 2 по доверенности все юридические и фактические действия, в том числе представлять его как ИП в госорганах и иных организациях.
20-й ААС посчитал правильным вывод суда первой инстанции о наличии подконтрольности и взаимозависимости ООО 1, ООО 2, ООО 3 и ООО 4 с ОАО. Так, при регистрации четырех ООО представителем по доверенности выступало физлицо 1, которое было членом совета директоров ОАО. Юрлица зарегистрированы в один день.
А вот АС Центрального округа посчитал, что выдача доверенностей на совершение отдельных действий и представительство от имени юрлица в отдельных госорганах сами по себе не свидетельствуют о взаимозависимости организаций. Он объяснил это так: доверенное лицо вправе действовать только в пределах полномочий, предоставленных ему доверителем, и не может оказывать влияние на условия или результаты сделок.
• Взаимосвязанные клиенты.
1-й ААС решил, что инспекция установила обстоятельства, свидетельствующие в совокупности о возможности обществ влиять на экономические результаты сделок. Так, ООО 2 входило в группу компаний, взаимозависимых с ООО 1, указанные организации также входили в группу взаимосвязанных клиентов ОАО.
20-й ААС согласился с выводом налоговиков о взаимозависимости АО и четырех ООО. Он установил обстоятельства, которые указывали на признаки подконтрольности ООО 1, ООО 2, ООО 3 и ООО 4 поставщику товара — АО. Их согласованные действия повлияли на результаты сделок.
- • Разделение бизнеса для минимизации налогов.
- Признать организации взаимозависимыми АС Северо-Кавказского округа помогли следующие обстоятельства:
- – организации были созданы с разницей в 4,5 месяца;
- – они зарегистрированы по одному адресу;
- – обе применяли УСН с объектом «доходы»;
- – осуществляли аналогичные виды деятельности.
Кроме того, для ведения финансово-хозяйственной деятельности общества обращались к одному и тому же специализированному оператору связи, одним и тем же уполномоченным лицам, а для дальнейшей идентификации указан единый адрес электронной почты. Сотрудники выполняли одну и ту же работу.
20-й ААС посчитал правильным вывод суда первой инстанции о наличии подконтрольности и взаимозависимости ООО 1, ООО 2, ООО 3 и ООО 4 с ОАО. Указанные организации представляли собой единый хозяйствующий субъект.
Четыре ООО были формально зарегистрированы как юрлица, в реальности являлись сменами ОАО. Разделение на юридически самостоятельных лиц произведено искусственно для минимизации налогов ОАО.
Кроме того, как только оборот по счету ООО приближался к предельному значению дохода организации, ограничивающего право на применение УСН, товар реализовывали через другое ООО.
А вот АС Центрального округа не согласился с налоговиками в том, что организация и ИП являлись взаимозависимыми лицами.
Суд установил факт реального осуществления ООО (оптовая торговля) и ИП (розничная торговля) самостоятельной предпринимательской деятельности.
Проверяющие не смогли доказать взаимозависимость или подконтрольность ИП обществу, его учредителям, руководителям либо факты родства с работниками общества, способными определять его решения, факты служебной или иной зависимости.
Ни один из приведенных признаков сам по себе не свидетельствует о взаимозависимости сторон сделок. Однако в совокупности с другими доказательствами подобные доводы налоговых органов суды примут во внимание. Поэтому уже при планировании финансово-хозяйственной деятельности важно предусмотреть возможные последствия заключения и исполнения сделок.
Необходимо иметь письменные доказательства того, что цена сделки соответствует рыночному уровню цен и она исполнена сторонами.
Кроме того, сделка должна иметь деловую цель. Минимизация налогов не может быть такой целью, а вот, например, получение дохода, сокращение убытков — вполне.
Источник: http://www.consultant.ru/
Подписаться на журнал
Как оформить партнерство в бизнесе: ИП или ООО, документы
Начать бизнес с партнером стоит с юридически грамотного оформления отношений. Чаще всего это открытие совместного ООО, где нужно составить устав общества и корпоративный договор. Они помогут обезопасить от потерь в случае конфликтов и упростят раздел бизнеса, если партнеры захотят разойтись.
Зачем делать бизнес с партнером
Бизнес с партнером может стать драйвером быстрого роста компании, а может — источником головной боли и конфликтов. Поэтому перед открытием общего дела надо взвесить все за и против и проговорить возможные сценарии развития событий.
Плюсы бизнеса с партнерами:
- дополнительные ресурсы партнера: деньги, время, профессиональные качества;
- распределение ответственности: отвечаю не один;
- обратная связь: можно обсудить идеи, планы, стратегии, найти неочевидное решение совместно;
- поддержка: с партнером можно поговорить, обсудить проблемы.
Минусы бизнеса с партнерами:
- репутационные риски: если партнер нарушил Закон, попал в тюрьму или на его долю наложен арест, это усложнит ведение бизнеса;
- согласование решений: важные решения о деятельности компании придется принимать сообща;
- разделение прибыли: прибыль нужно делить на всех партнеров.
Самый распространенный способ оформления бизнеса с партнером ーэто регистрация ООО, где партнеры выступают учредителями. Ни ИП, ни самозанятость вести с партнером не получится.
По закону учредителями в ООО может быть не больше 50 человек. Когда ООО регистрируют два и больше учредителей, им надо провести общее собрание, оформить решение о создании сообщества и составить несколько документов:
Учредительный договор — он нужен, чтобы определить, на каких условиях партнеры будут начинать бизнес. В большинстве случаев после открытия ООО учредительный договор действовать перестанет и главным документом компании будет устав.
Устав — обязательный документ, без него ООО не зарегистрируют. В уставе прописаны правила жизнедеятельности компании, права и обязанности партнеров.
Корпоративный договор — это дополнительный документ, но он пригодится, чтобы упростить принятие решений по спорным вопросам. Его составляют по аналогии с брачным договором и прописывают все слабые места, где могут возникнуть конфликты между партнерами, и как именно они собираются решать возможные конфликты в будущем.
Дальше подробнее о том, как составить каждый из них.
Как составить учредительный договор
В учредительном договоре обычно партнеры прописывают все, о чем они договорились на общем собрании до создания ООО:
- на каких условиях открывают ООО;
- размер уставного капитала общества;
- размер и номинальную стоимость доли каждого учредителя;
- размер, порядок и сроки оплаты таких долей в уставном капитале.
Мы не будем подробно описывать все пункты учредительного договора, но коснемся того, что относится к регулированию отношений между партнерами.
Распределение долей в уставном капитале. Оно может быть каким угодно, все зависит от договоренностей партнеров и степени их участия в бизнесе.
Андрей и Анатолий решили открыть сервис по ремонту телефонов. Оба партнера внесли одинаковую сумму в старт бизнеса. Они договариваются распределять доли в уставном капитале поровну — 50/50. Другая ситуация. Иван и Алексей вместе начинают дело, но позиции у них разные. Иван внес 90% в уставной капитал и старт бизнеса, но не собирается заниматься операционной деятельностью в компании. Алексей же наоборот, готов заниматься операционкой: он умеет чинить телефоны, хорошо общается с людьми и хочет заниматься привлечением клиентов. Но при этом не готов активно вкладываться деньгами. Тогда партнеры договариваются о неравном распределении долей — 90/10.
Какие должны быть доли у партнеров ー решать им самим. Но сразу предупредим, что при распределении долей 50/50 возникает риск возникновения тупиковых ситуаций и корпоративного конфликта в компании.