Как можно разменять квартиру: можно ли разменять квартиру если там прописаны несовершеннолетние

Приватизационная реформа актуальна и действительна уже более двадцати лет назад. Но многие объекты недвижимости до сих пор находятся в государственном, либо в муниципальном владении. Проживать в таких объектах можно только на основе договора социального найма.

В реальности такие объекты недвижимости не позволяют проводить никаких сделок. Но даже в такой ситуации можно найти выход, если постараться.

Что такое неприватизированные квартиры

Неприватизированные квартиры – это объекты недвижимости, которые находятся в собственности муниципалитета. Они, в принципе, не могут стать объектом для дарения, либо продажи или покупки. Используются они только на условиях договора социального найма. Но размен для таких квартир вполне возможен.

Можно ли разменять

Согласно закону, данная процедура доступна любому желающему. Хотя у неё есть свои особенности. Главное – достичь согласия между теми, кто проживает в таком объекте недвижимости. Если возражений нет ни у кого – можно начать поиск других объектов для размена с подходящими характеристиками.

Как можно разменять квартиру: можно ли разменять квартиру если там прописаны несовершеннолетние

Особенности договора мены.

В каких случаях размен становится невозможным

В Жилищном Кодексе РФ чётко определены обстоятельства, при которых обмен становится невозможен. Этому вопросу посвящена статья с номером 73.

  • Если после размены несовершеннолетние получат меньшую площадь, чем положено по законодательству, органы опеки и попечительства запретят проводить сделку.
  • Нельзя обменять квартиру, если в ней проживают граждане с опасными инфекционными заболеваниями.
  • Если в будущем власти планируют снести дом, провести в нём реконструкцию, заменить оборудование.
  • Жильё имеет статус аварийного.
  • Наличие задолженностей по коммунальным услугам, из-за которых могут начаться судебные разбирательства.
  • Жилая площадь выделена специализированным фондом, относится к категории служебных.

У вас есть ребенок и вы хотите выделить ему долю в квартире, а что нужно для этого не знаете…Всю информацию найдете по ссылке.

В каком порядке происходит обмен и на каких условиях

Жильё для обмена можно искать даже на территории другого города. Если у организаций-собственников нет никаких возражений.

Сделки происходят в следующем порядке.

  1. Сначала подписывается договор мены.
  2. Обязательный этап – расторжение договоров найма, заключенных раньше.
  3. Заключение новых договоров, с новыми сторонами.

Если вы хотите разменять квартиру, то в этом видео вы найдете инструкцию, как это сделать:

Договор обмена заключается только в письменной форме. Оригинал в дальнейшем представляется организациям-наймодателям. Чтобы они согласились провести обмен. Договор социального найма, на основе которого передаются права и обязанности, заключается с организацией-собственником и новыми жильцами.

Хотите поделить квартиру на доли, но боитесь, что можете ошибиться — эта статья даст вам все ответы.

Если размен проводится с нарушением законодательства, его легче признать ничтожным в судебном порядке. При этом виновная сторона обязана возместить все убытки, которые понесли пострадавшие.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры

Документы отдаются жилищному отделу в местной администрации. Пакет должен состоять из:

  • Разрешения органов опеки и попечительства, если одни из жильцов является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста.
  • Выписок из домовых книг.
  • Техдокументации на все квартиры из БТИ.
  • Справки о том, что задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.
  • Справки с перечислением зарегистрированных в квартире.
  • Заявления о размене с подписями всех совершеннолетних участников сделки.
  • Экземпляра договора по социальному найму, от каждого из жильцов.

Квартиру можно поменять не только на другую квартиру, но и на частный дом, все подробности по ссылке.

Как провести обмен, если один из жильцов возражает

Единственно возможный вариант – продажа или обмен долей тех собственников, которые против сделки не возражают.

Но от каждого из собственников надо получить письменное заявление о том, что они отказываются от преимущественного права на покупку.

О принудительном обмене жилой площади

Судебный порядок используется для того, чтобы выйти из конфликтных ситуаций в случае их возникновения. Право на составление заявления в таких ситуациях есть у каждого из жильцов. Главное – учесть интересы всех собственников, которые связаны с данным судебным процессом.

Как можно разменять квартиру: можно ли разменять квартиру если там прописаны несовершеннолетние

Примеры обмена квартир.

На практике, отрицательное решение выносится по более чем половине всех подобных дел. Суд не сможет вынести правильного решения, если не будет варианта разъезда.

Как подготовить квартиру к обмену

Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.

Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.

Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:

  1. Этажным расположением.
  2. Состоянием.
  3. Размером жилой площади.
  4. Уровнем развития инфраструктуры.
  5. Отдалённости от общественного транспорта.
  6. Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.

Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.

Процесс обмена продолжается, только если квартиры обладают примерно одинаковой стоимостью. Разная цена тоже не станет препятствием для проведения процедуры. Но одна из сторон в такой ситуации имеет право требовать доплаты.

Меняем муниципальную квартиру на приватизированную

  • Но муниципальная квартира легко меняется на приватизированную, если соблюдать все требования законодательства.
  • Что такое свидетельство о праве собственности и зачем оно нужно — узнаете тут.
  • Процедура предполагает переоформление договора социального найма, со старых жильцов на нового. Для обмена можно воспользоваться сразу несколькими видами договоров:
  1. Мена.
  2. Продажа.

  3. Обмен с доплатой.

Равноценные договоры мены, соглашения без доплаты

Для оформления договора используют свободную письменную форму. В документе требуется отобразить информацию по:

  • Условиям, на которых одна из сторон получает оплату.
  • Письменному подтверждению от обеих сторон, что отсутствуют претензии по качеству.
  • Документам, которые подтверждают наличие и законность права собственности на объект.
  • Стоимости жилых объектов, которая была определена на основе личной договорённости.
  • Подробному описанию самих объектов, согласно информации из БТИ.
  • Идентификационным данным каждого, кто принимает участие в сделке.

Как можно разменять квартиру: можно ли разменять квартиру если там прописаны несовершеннолетние

Договор мены.

Как быть с налогообложением сделок по обмену

Мена становится весьма интересным случаем, с точки зрения налогообложения. Налоговый Кодекс говорит о том, что налогами облагаются любые формы дохода, в денежном или натуральном виде. Но в случае мены не обязательно произойдёт так, что налог платят обе стороны. Ведь стороны несут не только доходы, но и расходы.

Как быстро поменять квартиру — смотрите в этом видео:

Сделка вообще не облагается налогом, если оба вида жилья  имеют одинаковую стоимость. В таком случае сумма по расходам и доходам одинаковая.

Если же имеется в виду доплата – то налог платит та сторона, которая её предлагает. Вся суммы доплаты становится базой для налогообложения.

Правила родственного обмена

Набор документов при оформлении сделки предоставляется такой же, как и в других случаях. И состоит из:

  1. Свидетельства о браке, либо его расторжении.
  2. Справки о прописке.
  3. Паспортов каждого из участников.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Копии лицевого счёта.
  6. Справки по оценочной стоимости.
  7. Кадастрового номера.
  8. Свидетельства о регистрации прав собственности.
  9. Документов для доказательства законности прав собственности.

Как правильно провести сделку родственного обмена — читайте по ссылке.

Согласие второго супруга требует только письменного оформления.

Альтернативные виды сделок

В договоре можно прописать абсолютно одинаковую стоимость каждого из объектов. А доплату произвести потом, после заключения соглашения. Этот вариант для многих будет оптимальным. Он позволит не только сократить временные затраты, но и создать выгодные условия для проведения так называемых многоступенчатых сделок.

В обмене главное, чтобы у нанимателя после процедуры не ухудшились жилищные условия. Иначе потом возникают сложности, если надо встать в очередь на их улучшение. Государственные органы решат, что условия были испорчены намеренно. И откажут в рассмотрении заявления.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Обмен квартиры с несовершеннолетними

Как можно разменять квартиру: можно ли разменять квартиру если там прописаны несовершеннолетние

Бывают ситуации, когда необходимо обменять квартиру. Например, нужно обеспечить жильем молодую семью, либо вместе не могут ужиться несколько поколений. Размен жилья поможет решить сложившуюся ситуацию. Нередко в такой ситуации возникает надобность в совершении операций с недвижимостью, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Нужно учитывать, что процедура обмена квартиры с ребенком имеет свои особенности.

Детские права

Трудности размена жилплощади с детьми связаны с программой государственной защиты. Малолетние несамостоятельны и зависят от взрослых. По закону, дети имеют такие же имущественные и жилищные права, как и взрослые. Они могут:

  • унаследовать квартиру;
  • принимать участие в приватизации;
  • получать недвижимость в дар.

Нужно отметить, что несовершеннолетний может владеть жильем независимо от возраста. Оформление недвижимости предоставляет гарантию, что к 18 годам у гражданина будет своя жилплощадь.

Важно! Родители или представители не могут распоряжаться имуществом детей без получения предварительного согласия, предоставленного соответствующими органами.

Читайте также:  Какова сумма ежегодного оплачиваемого отпуска?

Соответственно, чтобы продать квартиру или обменять недвижимость, долей в которой владеет несовершеннолетний, опекун или родитель должен получить разрешение органов опеки.

Когда ребенок зарегистрирован

Владелец вправе распоряжаться имуществом на личное усмотрение, в соответствии с действующими законами. Процедура размена не представляет сложности, независимо от того, кто проживает на жилплощади. Если несовершеннолетний не является владельцем, родители могут самостоятельно, либо с помощью риэлтора найти хороший вариант и осуществить операцию.

Важно! Если обмен совершается с жильём, в котором просто прописан малолетний, разрешение от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Идеальные варианты для размена: жилплощадь с единым владельцем, супружеское имущество, где дети и пожилые люди только прописаны. Трудности при подписании сделки заключаются сугубо в правильности оформления договора.

Неудобства возникают, если дети являются собственниками или владельцами квартиры. Совладельцем малолетний может стать при оформлении приватизации. Так происходит, когда доли при покупке жилплощади разделяют на всех членов семьи, чтобы сохранить собственность.

Малолетние владельцы части квартиры не полностью дееспособны. По закону, их представители – родители. Решать вопрос размена квартиры с несовершеннолетними будут дееспособные лица. Детские права защищены государством, условия обмена должны быть равными прошлому имущественному положению.

Размен квартиры с несовершеннолетним собственником

Если имуществом владеет малолетний, для обмена приватизированного жилья нужно подать запрос ближайшему отделу органов опеки и попечительства, сотрудники которого обязаны проследить, чтобы условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились:

  • в новом жилье квадратура должна быть не меньше, чем в предыдущем;
  • переезд из комфортабельного жилья в дом без удобств невозможен;
  • учитывается местонахождение новой жилплощади, согласия на обмен из города в пригород не дадут;
  • стоимость квартир должна быть приблизительно одинаковой.

Дети не могут сами распоряжаться имуществом до наступления совершеннолетия. Лица, не достигшие 14 лет, не принимают участия в сделках. От их имени выступают официальные представители. Граждане в возрасте 14-18 лет вправе совершать операции с недвижимостью, но должны предоставить письменное родительское разрешение.

Процедуры с жилплощадью, оформленной на лицо, не достигшее совершеннолетия, могут осуществляться только с разрешения органов опеки и попечительства.

Если суд признает дееспособность 16-летнего лица, он получает право распоряжаться жильем самостоятельно.

Получить постановление можно, если человек до наступления совершеннолетия начал работать, создал семью, живёт отдельно, не зависит от родителей.

Правила обмена квартиры с несовершеннолетним собственником касаются не только недвижимости, где малолетний является владельцем, но и жилплощади, на которой он прописан.

Если дети не владеют жильем или долей в нем, а только имеют прописку, согласовывать операцию ни с какими органами не нужно. Необходимо заранее снять их с учета в Управлении Федеральной Миграционной службы и по договоренности прописать у родных.

Важно! Вместе с несовершеннолетним нужно пройти процедуру регистрации одному из родителей, так как ребенок не может проживать отдельно.

Особенности процедуры

Официального списка причин, по которым сотрудники опеки могут не разрешить размен квартиры с несовершеннолетними детьми, нет. Люди имеют право подавать заявления с жалобой в суд, если их не устраивает решение попечительского совета.

Власть будет на стороне малолетнего, не разрешая размен в ущерб ему. Положение детей не должно ухудшаться – это главное правило операции по обмену. Имущества не может становиться меньше: нельзя продать большую квартиру и купить жилье поменьше, потратив лишние деньги на личные потребности. Такую процедуру органы опеки позволить не могут.

Обращают также внимание на стоимость – если цена на имущество, которое хотят обменять, выше, размен возможен. Но в этом случае родители обязаны перечислить разницу на личный счёт несовершеннолетнего в банке. Доступ к деньгам он получит по достижении 18 лет.

Официальные представители и прочие родственники не могут выкупать недвижимость у лица до наступления его совершеннолетия. Если суд решил, что при обмене нарушены детские права, владельца или зарегистрированного лица, операцию могут признать недействительной. Подобное случается, когда малолетний получил жилище:

  • меньше площадью;
  • несоответствующее санитарным показателям;
  • без необходимых условий для проживания.

Письменное разрешение, предварительно взятое в органах опеки по месту проживания, на выписку лиц младше 18 и обмен квартиры, поможет избежать неприятностей с разменом.

Эти моменты должны решить родители перед заключением сделки, т. к. потом ее могут признать недействительной. При обмене недвижимости следует уточнить, кто является собственником каждой доли жилья.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Как разменять квартиру, приобретенную с использованием маткапитала — Династия 24 на vc.ru

{«id»:333609,»gtm»:null}

Сам по себе размен квартиры − это уже долгий и трудоемкий процесс, а когда квартира была куплена на материнский капитал − все ещё сложнее.

На примере конкретного кейса мы разберём основные сложности, с которыми можно столкнуться в процессе сделки. Вы узнаете как действовать в случаях, когда ипотека не закрыта или есть вопросы по долям детей.

Чтобы задать вопросы специалисту, оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династия 24.

Ситуация:Семья Андрея М. купила в ипотеку 3-комнатную квартиру площадью 80 кв. м. за 5 млн руб. Часть стоимости квартиры оплатили материнским капиталом. Андрей получил предложение работы в соседнем городе. В связи с этим семья решает продать квартиру, переехать и купить новое жильё. Однако новая квартира будет меньше текущей по площади.

Андрей столкнулся сразу с тремя сложностями: обременение по ипотеке, обязательства, которые возникают при использовании материнского капитала, и необходимость получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку.

Продать квартиру и купить новую можно даже в такой непростой ситуации. Разберем её по шагам.

Как решить проблему: Есть несколько вариантов действий.

Вариант 1. Андрей может досрочно погасить кредит и снять обременение.

Это самый легкий и надежный способ. Минус этого варианта − средства на погашение ипотеки придется искать самостоятельно. Если собственных средств нет, то можно попробовать занять средства у знакомых или возможно взять второй кредит, например, потребительский, если дохода на это хватит.

Вариант 2. Покупатель закрывает ипотечную задолженность Андрея.

Этот вариант гораздо более распространен, чем предыдущий, так как банк-кредитор принимает активное участие в сделке и является гарантом безопасности для покупателя. Покупатель гасит долг за ипотеку, переводя средства на счёт банка, а не напрямую продавцу. Далее банк и регистрирующий орган снимают обременение с квартиры.

Разницу между ценой продажи квартиры и задолженностью по ипотеке покупатель кладет в ячейку банка кредитора или другой банк. После регистрации договора купли-продажи и вступления покупателем в право собственности, разница переводится на счёт продавца.

Обычно при такой схеме составляется предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: закрепляют стоимость квартиры, размер аванса, устанавливают дату подписания основного договора.

Минус этого варианта заключается в том, что банки не всегда идут на такую сделку и это надо будет согласовать заранее. К тому же покупателя может оттолкнуть необходимость внесения большой суммы задатка для погашения ипотеки. Поэтому в данной схеме потребуется опытный агент, который сможет убедить покупателя вступить в сделку: расскажет о возможных рисках и объяснит, как их избежать.

Мы рекомендовали Андрею выбрать второй вариант, помогли договориться с банком и покупателем, составить предварительный договор купли-продажи и пройти по всем шагам продажи.

По закону при покупке квартиры на средства маткапитала вы обязаны выделить доли в квартире всем членам семьи, включая детей. Банки отказываются оформлять доли на детей сразу, когда одобряют ипотеку.

Андрей тоже пока не оформил доли. Законно продать квартиру без этого он не может. Пенсионный фонд может оспорить сделку, обязать продавца вернуть маткапитал и забрать квартиру у покупателя.

Как решить проблему: наделить детей правом собственности на часть недвижимости.

По закону продавец обязан выполнить это требование, даже если у детей уже есть доли в какой-то другой недвижимости. В противном случае, если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по судебному решению, вернуть маткапитал пенсионному фонду или даже привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ «Мошенничество».

При сделках с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, своё согласие должны давать органы опеки. Они выставляют довольно много условий и ограничений на покупку нового жилья.

Поэтому многие продавцы ищут способы исключить детей из сделки и выделяют им доли в другой недвижимости, например, покупают доли у родственников.

Однако, если в случае проверки вскроется факт, что квартира была продана без выделения долей детям, то сделка будет аннулирована и последуют санкции, описанные выше.

Размер долей собственник может определить самостоятельно. Чаще всего родители делят квартиру поровну между всеми членами семьи. Однако здесь стоит помнить, что наш герой Андрей собирается покупать новое жильё. Органы опеки выдадут разрешение на сделку только когда убедятся, что дети получат равноценные или большие доли в новой квартире.

Поэтому имеет смысл уменьшить исходные доли детей, чтобы было меньше проблем при согласовании покупки с опекой. По закону размер доли не может быть меньше, чем размер вложенного материнского капитала.

В кейсе Андрея в семье два родителя и два ребенка. Квартиру площадью 80 кв. м купили за 5 млн руб. Маткапитал размером 500 тыс. руб. покрыл 10% или 8 кв.м от общей площади. Этот метраж нужно распределить между всеми членами семьи поровну. Значит на каждого человека придется 2 кв.м. В соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях, т.е. 2/80.

Когда доли определены, необходимо подписать соглашения о выделении долей и подать его вместе с остальными документами на регистрацию.

Читайте также:  Покупка дачи: хотим купить участок за городом дачу

1. Написать соглашение о выделении долей в письменной форме и заверить его у нотариуса, оплатить госпошлину в размере 0,5% от цены договора (стоимости недвижимости) и технический сбор.

2. Собрать необходимый пакет документов:

  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • соглашение о выделение долей в трех экземплярах;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • документ-основание права собственности;
  • чеки об уплате госпошлины.

3. Подать через МФЦ заявление на регистрацию в Росреестр, приложив собранные документы и оплатив госпошлину 2000 рублей (сумму делят по-ровну между всеми собственниками и выплачивают отдельными квитанциями).

4. Дождаться проверки от Росреестра. Если все верно, доли зарегистрируют. Если нет — нужно проверить все шаги, найти и исправить ошибку.

5. Получить разрешение на продажу имущества у органов опеки и попечительства.

Для этого требуется подать:

  • заявление всех совершеннолетних собственников и детей старше 14 лет;
  • согласие на сделку несовершеннолетних собственников от 10 до 14 лет;
  • копии паспортов всех собственников недвижимого имущества или копии свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
  • письменное согласие собственников жилого помещения;
  • письменное согласие законных представителей на совершение сделки имуществом;
  • паспорта законных представителей несовершеннолетних;
  • информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
  • копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • копию кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана
  • единый жилищный документ либо выписку из домовой книги, финансовый лицевой счёт, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Можно пройти этот путь самостоятельно, но лучше опираться на поддержку профессионалов. Наши юристы помогут вам оформить все документы и получить необходимые согласования.

Итак, Андрей решил уже большую часть вопросов с продажей, однако еще нужно согласовать покупку новой квартиры с органами опеки. Семья Андрея переезжает в более крупный город и планирует купить жилье в хорошем районе недалеко от его новой работы. Однако общая площадь квартиры будет на 20 кв. м. меньше. Одобрит ли подобную покупку опека?

Как решить проблему: перед покупкой новой квартиры вам необходимо будет проконсультироваться с органами опеки и попечительства.

Для этого нужно обратиться в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, описать свою ситуацию и уточнить список документов, который потребуется на консультации.

Закон не устанавливает четких условий, на основании которых органы опеки определяют, что жилищные условия ребенка не ухудшаются.

С большей вероятностью сделку одобрят, если:

  • в новой квартире доля детей будет больше, чем в предыдущей;
  • в новой квартире больше площадь или количество комнат;
  • новая квартира имеет другие важные преимущества: лучше развита инфраструктура, ближе находятся сад или школа.

В случае Андрея рассчитывать на первые два пункта не получится, а следовательно нужно будет обратить внимание опеки, что общее качество жизни детей при переезде улучшится, несмотря на уменьшение метража. Например, при переезде увеличится доход семьи, рядом с новым жильем будут развивающие секции для детей и т.д.

В случае переезда семьи в другой регион, появляются дополнительные условия и шаги по продаже ипотечной квартиры, приобретенной с маткапиталом, и согласованию с органами опеки покупки новой. Подробно этот кейс мы разбираем в статье [Как обменять квартиру при переезде в другой город].

Андрей решил все вопросы и уже готов подписать договор купли-продажи. Однако покупатель начал сомневаться в сделке из-за использования маткапитала при покупке квартиры.

Покупатель боится, что его лишат права собственности в части доли детей. Органы опеки или дети после достижения совершеннолетия смогут оспорить сделку. И этот страх обоснован.

  • продавец скрыл от покупателя сам факт использования маткапитала;
  • доли в продаваемой квартире не выделены.

В этом случае нарушаются права детей, у которых по закону есть право собственности на часть недвижимости. Расторгнуть сделку могут они сами после достижения совершеннолетия, пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки.

Как решить проблему: позаботиться о соблюдении закона и предоставить покупателю соглашение о распределении долей по маткапиталу.

Мы описали самый частый страх покупателя, но могут быть и другие риски:

  • не получено разрешение от органов опеки: условия для проживания в новой квартире хуже, чем в предыдущей или есть ошибки в оформлении документов;
  • на сделке присутствовали не все владельцы;
  • квартиру продают и приобретают жилье в рассрочку (зависит от конкретной ситуации);
  • новую недвижимость покупают в новостройках (особый риск на стадии котлована).

Андрей успокоил покупателя и предоставил все подтверждающие документы, успешно продал квартиру и приобрел жилье в новом городе.

Специалисты агентства «Династия 24» объяснят как решить сложные ситуации, помогут подготовить все документы заранее. Во время непосредственно сделки обе стороны смогут вздохнуть спокойно, ведь купля-продажа точно не сорвется.

Вы разобрались со всеми проблемами и с нетерпением ждете, когда уже подпишите договор. Вот, что вам осталось сделать для размена недвижимости:

  • Убедиться, что права несовершеннолетних детей не будут нарушены: новые жилищные условия такие же или лучше нынешних.
  • Нотариально заверить обязательство наделить детей правом собственности на часть приобретаемой квартиры.
  • Получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
  • Составить предварительный договор купли-продажи и заверить у нотариуса.
  • Обратиться к юристу для оформления сделки.

Мы описали только основные проблемы, с которыми сталкиваются при размене жилья, купленного на маткапитал. Более мелких юридических проволочек еще больше.

Специалисты агентства недвижимости «Династия 24» готовы помочь и оказать консультацию по любой из перечисленных ситуаций. Мы поможем собрать полный комплект документов для заключения юридически не оспоримой сделки с гарантией.

Чтобы задать свои вопросы, позвоните +7 385 259-05-70

Мы уверены, наша консультация поможет подготовить документы и провести сделку на выгодных условиях. Если вы не хотите лишней траты времени, оспоренной купли-продажи — обращайтесь, мы поможем соблюсти все юридические формальности.

Обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную с доплатой или размен на две однокомнатные и другие варианты Правовой.Стандарт

Чтобы не совершить ошибку, можно и нужно предварительно проштудировать ст. 567-571 ГК РФ. Они посвящены вопросам обмена. Основное, что требуется знать:

  • каждый из участников сделки одновременно становится и продавцом, и покупателем;
  • для составления договора требуются те же документы, что и при совершении стандартной купли-продажи;
  • можно заключить две независимые сделки или один договор обмена. (он же исполняет функцию передаточного документа);
  • стороны в обязательном порядке регистрируют свое право собственности в Росреестре;
  • НДФЛ рассчитывается как при заключении стандартного договора купли-продажи.

Что выбирать: ДПК или договор мены, — решают только договаривающиеся стороны. Нотариальное заверение контракта в большинстве случаев не требуется. Исключение — отчуждение долей в праве или обмен недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему.

Обратите внимание! За регистрацию права собственности каждый из участников сделки обязан заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Внести 4000 рублей одной платежкой под предлогом, что договор общий, нельзя. Каждый платит за себя.

Размен квартиры при разводе

В случае расторжения брака супруги могут обменять жилье.

Это можно сделать несколькими путями:

  1. Через суд. Не всегда получается достичь соглашения мирным путем, ведь один объект недвижимости желают поделить на два. Некоторые супруги обращаются для обмена и раздела в судебные органы, предлагая варианты решения спорного вопроса.
  2. Добровольно.

    Размен квартиры при разводе может происходить в добровольном порядке. Тогда супруги обращаются к нотариусу, который фиксирует сделку. Вариант обмена может подобрать агент по недвижимости или сами граждане.

Каким образом будет обменено жилье, не играет большой роли.

Главное, чтобы предложенный вариант устраивал каждого супруга.

Например, можно:

  1. Разменять квартиру на две.
  2. Обменять квартиру на квартиру с меньшей площадью, а второй собственник получит денежную компенсацию.
  3. Обменять квартиру на дом.

    Другому супругу также будет предлагаться компенсация.

  4. Разменять квартиру на две квартиры с доплатой.

Обмен квартиры между супругами будет возможен, если она принадлежит обоим супругам, нажита в совместном браке и не имеет обременений.

Как можно разменять квартиру?

Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:

  • На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.
  • На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.
  • На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.

Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Причины размена

Какие причины можно выделить? Риелторы безошибочно могут ответить на этот опрос, ведь они ежедневно сталкиваются с подобными ситуациями.

  1. Самый популярный ответ на выше заданный вопрос – увеличение места. Семья увеличивается, а пространства требуется все больше. Если позволяет доход, семья осуществляет процедуру с доплатой, если же нет, просто находит вариант не с самый удачной инфраструктурой.
  2. Раздел имущества имеет место быть в ситуации, когда двушка меняется на две однокомнатных. Также часто такое происходит в ситуации, когда одно жилье досталось двум наследникам.
  3. Мена на однушку возможна в ситуации, когда человек хочет перебраться из удаленного района города в более центральный, но для этого ему приходится расплачиваться заветными квадратными метрами жилой площади.
  4. Равнозначный обмен происходит часто по причине удаленности от работы и желания сократить это расстояние. Такие ситуации часто встречаются в крупных городах.

Обмен на вторичном рынке

Самая сложная задача в данном случае — поиск варианта. Оформление же не требует особых усилий. Обменять квартиру можно на:

  • Равноценную жилплощадь. Никто никому ничего не доплачивает.
  • На недвижимость большей площади, в дорогом ЖК. В этом случае тот, кто отдает более дешевую квартиру, доплачивает. Если же новая площадь имеет худшие характеристики, собственник вправе рассчитывать на получение определенной суммы денег.

Обе стороны по сделке обязаны собрать и предоставить на рассмотрение контрагенту:

  • Общегражданские паспорта всех собственников.
  • Выписку из ЕГРН. Важно знать, что на квартиру не наложены обременения.
  • Выписку из домовой книги желательно за 5 лет. Необходимо убедиться в том, что в квартире не прописаны люди, имеющие право вернуться туда на проживание, например, осужденные или военнослужащие-срочники.
  • Техпаспорт. Не должно быть незарегистрированных перепланировок.
  • Справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.
  • Согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
  • Разрешение органов опеки при наличии среди собственников или прописанных несовершеннолетних.

В договоре обмена указываются:

  • данные сторон в соответствии с паспортами;
  • описания обеих квартир (указываются адреса, этаж, площадь, кадастровые номера и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость);
  • фраза «Стороны производят мену принадлежащих им квартир» (если заключаются стандартные ДПК, эти слова не пишутся);
  • сумма доплаты (при ее наличии), порядок расчетов;
  • порядок передачи имущества;
  • иные условия, имеющие отношение в данной сделке.

Важный момент! Стоимость недвижимости в договоре вне зависимости от его типа прописывается обязательно. Какую сумму указать (рыночную или кадастровую), решают собственники. Но нужно знать, что ФНС с этой суммы при определенных обстоятельствах насчитает НДФЛ. Если есть доплата, ее также прописывают в договоре.

Подавать документы на регистрацию нового права собственности можно непосредственно через Регистрационную палату или через МФЦ. В первом случае сделку, если нет препятствий, зарегистрируют в течение 3 дней. Во втором ждать придется дольше.

  • Вам нужен ремонт?
  • Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
  • Узнать стоимость ремонта

Где искать варианты?

Варианты можете найти разными способами.

  1. Обращение в риелторскую контору гарантирует вам предоставление как минимум одного стоящего варианта. В данных конторах давно сформирована своя база, которая позволит вам эффективно искать нужные предложения.
  2. Самостоятельный поиск в интернете также может принести плоды. Главное – не соглашаться на сделки, пока вам не предоставят все основания того, что гражданин – собственник. Часто при таком виде поиска люди становятся жертвами мошенничества.
  3. Еще один вид самостоятельного поиска – просмотр объявлений в газетах журналах. Также можете разместить и свое обращение и ждать откликов. Например: «Обменяю двухкомнатную квартиру на однокомнатную».

Обмен квартиры на новостройку

Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная.

В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные.

Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.

Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.

Как происходит государственная регистрация?

  1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

    Внимание: если госпошлина не будет уплачена, регистрацию в Росреестре просто не станут оформлять.

  2. Подать заявление можно в УФРС, то есть местное отделение Росреестра, а также в Многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ).

    Еще перед подачей документов желательно сделать контрольный звонок в УФРС или МФЦ, уточнить состав требуемого пакета документов и сроков, в течение которых будут переоформлены права на собственность.

  3. Если регистратор принял заявление и документы без замечаний, процедура регистрации происходит уже без участия граждан.

    По истечению срока (см. выше) регистрация будет завершена, а участникам сделки потребуется лишь составить два акта о приеме-передачи квартир.

Обмен ипотечной квартиры

Если задолженность перед кредитором еще не погашена, потребуется его согласие. Среди возможных вариантов решения проблемы:

  • Перевод долга на покупателя, если он соответствует требованиям кредитора.
  • Подписание предварительного договора купли-продажи. Покупатель вносит сумму, достаточную для закрытия обязательства перед банком. После этого отзывается закладная и можно полноценно регистрировать сделку.

В любом случае без ведома кредитора подобные сделки лучше не проводить. Банк имеет полное право опротестовать сделку через суд.

Принудительный обмен через суд

Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.

Принудительный размен приватизированной квартиры через суд совершить невозможно пока все собственники жилья не дадут согласия.

Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.

Обмен произошел. Что делать дальше?

Конечно, ремонт. Нужно убрать со стен, потолка и пола воспоминания о прежнем владельце. Можно самому клеить обои и проходить мастер-классы по нанесению венецианской штукатурки. А можно поступить проще и обратиться к профессионалам — заказать услугу капитального ремонта под ключ.

Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость.

Все, что остается сделать вам — выбрать дизайн, получить готовую квартиру и пригласить гостей на новоселье

Размен квартиры без согласия одного собственника

В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.

В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.

Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, — особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.

В пример можно привести ситуацию с несколькими собственниками:

Гражданин Лавров был против обмена жилья, когда трое остальных его братьев были согласны разменять квартиру. Все являлись собственниками жилого помещения. Суд вынес решение о выделе четырех равноценных долей – соответственно, каждому брату.

Так он дал возможность реализовать свои права каждому из владельцев. То есть, тот, кто не дал согласие на продажу, останется проживать в квартире, но — на своей ¼ части. В свою очередь, братья Лаврова решили обменять свои ¾ части квартиры на другое жилье.

Это их законное право.

Теперь вы знаете, как можно обменять недвижимость.

Если у вас остались вопросы — смело задавайте их нашим юристам.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.