Как вернуть обеспечительный депозит арендатору (ИП) в ТЦ у арендодателя

Мария интересуется: «Я собираюсь арендовать помещение для бизнеса, и собственник требует внести обеспечительный платеж. Как его правильно оформить, чтобы получилось вернуть при выезде?»

Пропишите в договоре условия, когда платеж обязаны вернуть, и зафиксируйте недостатки помещения в акте его приемки

Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай, если он нарушит условия договора: например, задержит оплату или испортит имущество. Такой платеж еще называют страховым депозитом. Это не комиссия и не дополнительная плата за аренду.

Размер, условия внесения и возврата обеспечительного платежа в договоре аренды зависят только от соглашения сторон, в законе нет каких-либо конкретных требований. Владелец помещения и арендатор сами договариваются о том, как можно использовать депозит. Например, что в конце срока договора обеспечительный платеж зачтут в счет арендной платы.

Чтобы не потерять обеспечительный платеж при аренде, нужно подробно предусмотреть в договоре все возможные ситуации, а также правильно принять и сдать помещение. Разберем основные моменты.

Зафиксировать в договоре условия возврата депозита. Это должны быть не общие фразы, а конкретные ситуации с описанием возможных нарушений, сроками и суммами штрафов. Из них обеим сторонам должно быть однозначно понятно, когда и за что собственник может забрать деньги из депозита.

Пример условия о возврате обеспечительного платежа

Зафиксировать недостатки помещения при приемке. Арендатор и арендодатель составляют и подписывают акт приема-передачи помещения. В нем фиксируют состояние ремонта, его недостатки, описывают мебель и технику арендодателя.

Пример описания недостатков помещения в передаточном акте

Эксперты рекомендуют сделать фотографии помещения и приложить их к договору. После окончания действия договора арендатор и арендодатель смогут сравнить состояние «до» и «после».

Вовремя оплачивать аренду. Арендатор оплачивает помещение в порядке, прописанном в договоре. За просрочку арендодатель может назначить Штраф, начислить пени и вычесть эти деньги из обеспечительного платежа, если арендатор не погасит долг добровольно.

Самостоятельно восстанавливать исходное состояние ремонта, если что-то испортили или сломали. Если арендатор нанес помещению ущерб и не исправил это, арендодатель может вычесть сумму на ремонт из депозита.

При этом арендодатель может оценить восстановление по завышенным ценам, и возникнет спор.

Поэтому если ущерб есть, лучше заранее восстановить его собственными силами — например, отремонтировать розетку или заменить испорченный ламинат.

Получать письменное согласие на ремонт или перепланировку. Если арендатор хочет изменить помещение под свои нужды, например покрасить стены и заменить двери, ему нужно получить письменное согласие арендодателя. Подойдет переписка в мессенджере или по электронной почте. Устные договоренности не годятся: в случае спора арендатор не сможет доказать свою правоту.

Договориться об условиях досрочного расторжения договора. Нужно договориться, за какой срок контрагенты должны предупредить друг друга о досрочном расторжении договора, и предусмотреть санкции за нарушение этого правила. Если арендатор съедет без предупреждения, арендодатель может забрать обеспечительный платеж в качестве штрафа.

Сдать помещение по передаточному акту. После окончания действия договора арендатор и арендодатель должны подписать передаточный акт. Он будет подтверждением, что с помещением все в порядке и стороны выполнили свои обязательства. Пока контрагенты не подпишут акт, Договор действует и за аренду нужно платить.

Арендодатель может уклоняться от приемки помещения, чтобы продлить аренду. Чтобы этого избежать, нужно включить в договор его обязанность принять помещение и предусмотреть условия о возврате объекта в одностороннем порядке.

Пункты договора о том, что арендодатель обязуется принять помещение после окончания аренды

Перед окончанием действия договора нужно письменно пригласить арендодателя на осмотр помещения, например по электронной почте. Если собственник не ответит и не придет, можно подстраховаться и пригласить независимого эксперта, чтобы зафиксировать состояние объекта в момент возврата. Документ нужно отправить контрагенту курьером или заказным письмом.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Прежде всего нужно письменно попросить арендодателя вернуть деньги. Для этого можно отправить электронное письмо по адресу, указанному в договоре аренды.

Образец письма арендодателю

Следующий шаг при отказе — направить контрагенту заказным письмом досудебную претензию.

Если и она не поможет, можно обратиться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Такой вариант возможен при сумме задолженности менее 500 000 ₽.

К заявлению нужно приложить подтверждающие документы:

• договор аренды;
• акты приема-передачи до въезда и после выезда;
• выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
• письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
• досудебную претензию;
• любые другие документы, подтверждающие добросовестное исполнение договора: согласие арендодателя на ремонт, заключение эксперта, подтверждение отправки приглашения и передаточного акта, уведомление о прекращении договора.

Арендатор может взыскать не только обеспечительный платеж, но и проценты за каждый день задержки его возврата.

При сумме долга более 500 000 ₽ арендатору нужно обращаться в суд с тем же пакетом документов в обычном порядке: через судебный приказ взыскать деньги не получится.

Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на [email protected].

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Понятие обеспечительного платежа было добавлено в Гражданский Кодекс РФ в 2015 году. Не следует путать это понятие с авансом или залогом. Компания-арендодатель вправе включить условие об обеспечительном платеже в договор аренды с целью компенсировать возможные убытки. Такие убытки связаны:

• с порчей имущества;
• с досрочным расторжением договора, если арендатор не успел предупредить арендодателя о намерении расторгнуть договор в установленные документом сроки.

Во втором случае имеет место упущенная выгода: собственник не успеет найти других арендаторов в короткие сроки и на какое-то время останется без дохода.

Убытки компенсируются обеспечительным платежом, условие о котором включается в контракт. В качестве оплаты обеспечительного платежа, как правило, используются денежные средства.

При оформлении соглашения с арендатором иногда возникает вопрос: каков размер обеспечительного платежа по договору аренды и изменится ли он в течение срока действия контракта? Обычно сумма привязывается к величине арендной платы за определенный период, например месяц или квартал. Стороны вправе договориться и о произвольной сумме.

Как используют

Полученные средства используются:

• на возмещение нанесенного ущерба, причиненного арендатором вследствие нарушения условий договора или порчи имущества. Все затраты по возмещению ущерба следует подтверждать документально;
• обеспечительный платеж при расторжении договора аренды используется в качестве оплаты за последний месяц;
• при отсутствии ущерба и задолженности по контракту средства возвращаются арендатору.

Как его вернуть

В бизнесе возможны разные ситуации. Например, компания решила переехать в другой офис по причине более удобного местоположения или привлекательной цены.

В этом случае следует предупредить арендодателя в сроки, установленные соглашением.

Вероятно, руководство захочет вернуть обеспечительный платеж, о чем арендодатель извещается письмом, составленным в произвольной форме. Примерный образец письма выглядит так:

Пункт о возврате обеспечительного платежа по аренде включается в контракт и содержит условия и сроки возврата средств. Если арендатор своевременно сообщил о предстоящем расторжении договора, имуществу не нанесен ущерб, арендная плата перечислена своевременно и в полном объеме — в этом случае арендодатель обязан вернуть деньги в установленные контрактом сроки.

Нередки случаи, когда арендодатель не возвращает обеспечительный платеж, объясняя это различными предлогами. В действительности полученные в качестве гарантии деньги пущены в оборот или израсходованы на другие цели. В качестве обоснования причин, почему обеспечительный платеж не возвращается, обычно приводят следующее:

1. Износ имущества (после сдачи в аренду помещение требует ремонта). Например, появились трещины в стенах, сильно изношено покрытие пола, появились протечки на потолке и др. В таких случаях арендодатель не возвращает взнос, объясняя это тем, что средства планируется израсходовать на ремонт помещения.
2. Несогласованные перепланировки (в их число входит замена дверей и окон), за которые предусмотрено начисление штрафных санкций. Во избежание подобных претензий рекомендуется включить в контракт пункт с перечнем работ, которые арендатор вправе производить в занимаемом помещении без согласия собственника.
3. Не подписан акт приема-передачи помещения, хотя компания-арендатор уже съехала. В этом случае по документам срок аренды еще идет.

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя

В бухгалтерском учете оформляются проводки:

• поступление гарантийного взноса: Дт 51 Кт 76;
• учет взноса в составе арендной платы (при расторжении контракта): Дт 76 Кт 90.1;
• возврат средств: Дт 76 Кт 51.

Кроме того, в течение срока действия контракта гарантийный взнос учитывается на забалансовом счете 008 «Обеспечения полученные».

В налоговом учете гарантийный взнос облагается налогом на прибыль, если он учтен в составе выручки арендодателя (арендной платы). В этом же случае взнос подлежит обложению НДС, а если арендодатель применяет УСН, арендная плата включается в доходы. При отсутствии в контракте условия о зачете страхового взноса в составе арендной платы НДС не начисляется.

В налоговом учете обеспечительного платежа у арендатора сумма включается в расходы при исчислении налога на прибыль, если эта сумма учтена в составе арендной платы. НДС, включенный в сумму обеспечения, заявляется к вычету по счету-фактуре, выставленной арендодателем.

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит)

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают Недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов.

Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются.

Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

• Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
• Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
• Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
• Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
• Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ. 

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ. 

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита. 

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле. 

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ. 

???? Статья: как не потерять деньги на ремонте арендованного помещения

Просрочка арендной платы и другие нарушения 

Арендатор обязан платить за помещение в срок, который записан в договоре — ст. 614 ГК РФ. За просрочку арендодатель может насчитать пени и вычесть из платежа.

Торговые и офисные центры часто прописывают в договорах правила внутреннего режима и штраф за нарушения. Если сотрудники арендатора в разгар дня закрывают магазин на жалюзи или вносят товар через центральный вход, администрация выписывает штраф. Это тоже минус из депозита.

Что записать в договор, чтобы обеспечительный платёж вернули

Арендатору принципиально проследить, чтобы по условиям договора арендодатель всегда возвращал платёж или засчитывал его в последний месяц аренды. Не все арендодатели согласны переписывать договор не в свою пользу. Но вести переговоры стоит.

Хороший набор пунктов для арендатора выглядит примерно так:

В качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатор в течение 3 дней после подписания договора перечисляет на расчётный счёт Арендодателя обеспечительный платёж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы.

• Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж на расчётный счёт Арендатора в течение 3 дней после окончания срока договора аренды или его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон. 
• По требованию Арендатора Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платёж в счёт арендной платы за последний месяц.
• При удержании из обеспечительного платежа Арендодатель направляет Арендатору письмо с расчётом и обоснованием удержанных сумм. 

Что поменялось из-за коронавируса

В 2020 году арендаторы из особо пострадавших отраслей бизнеса могли съехать из помещений досрочно без штрафов, если не договорились с владельцами недвижимости о скидке. Это мера господдержки из ст. 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г.

Но об интересах владельцев недвижимости тоже подумали. При досрочном съезде пострадавшему арендатору депозит не возвращают. И неважно, что было в договоре аренды. Искать нарушения на стороне арендатора тоже не придётся. Арендатор утрачивает право на обеспечительный платёж полностью. Здесь суды поддерживают арендодателей, пример — дело № А13-7469/2020.

P. S. «Особенно пострадавшие» арендаторы получили право на отсрочку арендной платы. Отсрочка распространяется на платежи с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Если режим повышенной готовности сняли раньше 1 октября, то ещё на 50% от даты отмены до 1 октября. Выплачивать долг арендаторы должны с 1 января 2021 до 1 января 2023. 

Статья актуальна на 06.02.2022

Кто обязан вернуть «страховой депозит» арендатору, если сменился собственник – арендодатель: толкование ст. 617 ГК РФ в Определении ВС РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019

На мой взгляд, рассмотренное  ВС РФ дело – хороший  практический пример для того, чтобы определить сферу действия ст.

617 ГК РФ и ее связь с общими нормами ГК РФ, обратить внимание на особенности толкования  обычных и случайных условий договора  в аренде, а также задуматься об объеме прав и обязанностей сторон в договоре аренде и  на перспективу оценить,  какие именно вопросы стоит учесть в случае  перемены лиц в обязательств, чтобы как раз минимизировать «неожиданные» споры. 

Существо отношений:

Первоначальная аренда

• Между обществом ( Первоначальный арендодатель) и банком (Арендатор) был заключен  договор аренды нежилых помещений и парковки на длительный срок (более, чем 12,5 лет) (Договор, Первоначальный договор).
• Разделом 6 Договора «Обеспечение» была предусмотрена обязанность Арендатора уплатить Арендодателю страховой депозит в соответствующем размере (п.п. 6.1, 6.3 Договора).  Сумма страхового депозита  в силу условий Договора должна была находиться у арендодателя в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору аренды. 
• П. 6.6 Договора содержал условие об обязанности Арендатора пополнять страховой депозит в случае, если в течение срока действия договора аренды Арендодатель реализует свое право на обращение взыскания на часть депозита (п. 6.4 Договора).
• Дополнительно п. 6.8 Договора содержал указание на то, что переход в установленном порядке прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не влечет за собой обязанности Арендодателя или соответствующего третьего лица произвести досрочный возврат суммы страхового депозита, а также не влечет обязанности Арендатора повторно оплатить сумму страхового депозита (в том числе новому арендодателю).
• Раздел 13 Договора содержал положения о порядке и условиях распоряжения и возврата суммы страхового депозита при прекращении Договора. В частности, при прекращении Договора (по любому основанию, в связи с истечением срока или досрочно по соглашению сторон – п.п. 13.2, 13.3 Договора) стороны обязаны были провести сверку взаиморасчетов на дату прекращения Договора, подписать акт сверки взаимных денежных обязательств; перечислить имеющуюся у сторон взаимную задолженность в сроки, согласованные сторонами; представить в регистрирующий орган соглашение о расторжении Договора (п. 13.12 Договора).
• Пунктом 13.13 Договора  специально было предусмотрено, что страховой депозит (его часть, оставшаяся после произведенных Арендодателем взысканий, в случае если на дату прекращения договора аренды Арендатор не пополнил сумму страхового депозита в соответствии с пунктом 6.6 Договора) подлежит возврату Арендатору в срок не позднее 15 рабочих дней с даты прекращения Договора.
• Арендатор перечислил первоначальному Арендодателю предусмотренный Договор страховой депозит в сумме  более 22  млн. рублей.  

Смена собственника – арендодателя

• Впоследствии  во время действия Договора Арендодатель был признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.
• Общим собранием кредиторов общества — арендодателя  были приняты решения о замещении активов должника путем создания на базе его имущества нового общества (Новый арендодатель) и внесения в уставный капитал вновь создаваемого общества имущества должника, в том числе здания, часть помещений в котором были сданы в аренду по спорному Договору. 
• Спустя  несколько месяцев после регистрации права собственности на здание Новый арендодатель и Арендатор заключили соглашение о расторжении Первоначального договора в связи с истечением срока аренды (Соглашение о расторжении). Обязательства сторон соответственно по предоставлению в пользование помещений и уплате арендных платежей за их пользование по Первоначальному Договору прекратились с указанной сторонами даты (п. 3 Соглашения о расторжении).
• Одновременно указанные лица  заключили новый Договор аренды (Новый договор) в отношении  того же самого объекта аренды.  В этой связи стороны отказались от подписания актов возврата и приемки нежилых помещений, поскольку последние из владения и пользования арендатора фактически не выбывали.

Суть спора  и позиции нижестоящих инстанций.

• Позже Арендатор предъявил Иск к  Новому арендодателю, сославшись на нарушение последним положений  раздела 13 Первоначального договора  об обязанности вернуть оставшуюся часть страхового депозита.
• Суды первой и апелляционной инстанций на основании на ст.ст. 453, 617, 1102 ГК РФ , ст.ст. 131, 134, 142 ФЗ  от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Закон о банкротстве) пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Арендатора.
• Суды аргументировали свою позицию следующим образом:
• уплата страхового депозита, в том числе и в обеспечение исполнения договора аренды создает для сторон обеспечительное обязательство, которое по своей правовой природе является дополнительным (акцессорным) обязательством между арендодателем и арендатором, и не всегда может следовать судьбе основного обязательства;
• так как первоначальный арендодатель признан несостоятельным (банкротом), все его имущество, имевшееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой производятся расчеты с кредиторами в строгой очередности и в установленные законом о банкротстве сроки; вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам;
• поскольку на момент перехода к обществу (Новому арендодателю) права собственности на здание в отношении первоначального арендодателя было открыто конкурсное производство, требование о возврате страхового депозита, внесенного арендатором до начала процедуры банкротства, не является текущим, оно не могло быть ни погашено вне очереди, ни перейти к новому кредитору путем уступки права требования;
• так как спорные денежные средства (страховой депозит) были перечислены арендатором Первоначальному арендодателю и собственнику, который не передал их ответчику — новому собственнику и арендодателю, на стороне последнего не возникло неосновательного обогащения.

Позиция ВС РФ

• ВС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды трех инстанций не учли следующее.
• В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
• Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
• Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
• В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
• Таким образом,  

(1) лицо, к которому перешло Право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя,

(2) прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Дополнительно ВС РФ сослался на ст.

115 Закона о банкротстве, регламентирующую порядок и последствия замещения активов должника, отметив, что, что по смыслу данной нормы к вновь созданному обществу переходят все имущество, имущественные права и корреспондирующие им обязанности должника.

(3) В отношении договорной позиции арендодателя это означает следующее: пока не доказано иное, предполагается, что страховой депозит (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений.

1. Новый арендодатель не представил доказательств того, что решением комитета кредиторов должника (т.е. Первоначального арендодателя) о замещении активов должника был по-иному оговорен вопрос, касающийся перехода страховых депозитов, полученных Первоначальным арендодателем  до процедуры банкротства по договорам аренды от арендаторов помещений в здании, передаваемом в уставный капитал создаваемого общества. Следовательно, все права и обязанности, связанные с обладанием на праве собственности спорным зданием, в том числе касающиеся действовавших на тот момент договоров аренды и внесенных в рамках соответствующих отношений страховых депозитов, перешли к новому обществу.
2. ВС РФ отдельно обратил внимание на то, что по условиям спорного Договора право требовать возврата страхового депозита у арендатора могло быть реализовано только после прекращения договора (пункт 13.13), переход прав и обязанностей арендодателя по договору аренды любому третьему лицу не мог повлечь за собой обязанности арендодателя произвести возврат страхового депозита (пункт 6.8). Поэтому в связи со сменой собственника  обязанность по возврату истцу страхового депозита перешла к ответчику как к стороне Договора, а срок ее исполнения
3. С учетом этого ВС РФ признал неверными выводы нижестоящих инстанций  о том, что если первоначальный арендодатель не передал полученные в качестве депозита денежные средства созданному в процедуре его банкротства в порядке замещения активов обществу  — новому собственнику (т.е. Новому арендодателю), то у последнего отсутствует обязанность по возврату арендатору суммы депозита после прекращения договора аренды.

• Комментарий:
• Тот случай, когда по существу позиция ВС РФ заслуживает  одобрения.
• Полнота и логичность аргументации ВС РФ вполне может стать предметом самостоятельного обсуждения.
• Однако с практической точки зрения в поддержку позиции ВС РФ и в ее развитие  можно  добавить следующее.

1. ВС РФ использовал  специальное выражение: переход к новому арендодателю «правовой позиции», то есть всей совокупности прав и обязанностей по договору. Такое выражение переносит фокус внимания именно на название ст. 617 ГК РФ «сохранение договора в силе при изменении сторон». Логично предположить, что договор как правоотношение и как совокупность прав и обязанностей  и не должен меняться, если изменение происходит в субъектом составе, то есть за пределами содержания договора аренды.
2. ВС РФ специально обращает внимание на тот факт, что  перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона безотносительно к воле арендатора. Отвлекаясь от того, обусловлено ли существование ст. 617 ГК РФ вещным  или обязательственным характером арендных прав (я – за компромисс),  можно утверждать, что именно  важность сохранения договора делает неизбежной перемену лиц в обязательстве в силу закона.
3. В силу системного толкования норм, расположенных в кодифицированном акте, это позволяет связать ст. 617 ГК РФ не только со ст. 384 ГК РФ, но и со ст. 387 ГК и гл. 24 ГК РФ в целом.  Поэтому можно добавить, что новый арендодатель занимает место прежнего арендодателя равным образом безотносительно к своей воле в «том виде/ статусе», о котором известно арендатору».  Представляется, это  дополнительно подтверждает мысль,  что смена арендодателя происходит и тогда, когда в сам договор какие-либо изменения не внесены.  Условно говоря, приоритет отдается  состоянию отношений «здесь и сейчас», а не потерявшим актуальность отдельным фрагментам письменной формы договора.
4. Фокус внимания именно на договоре позволяет обратить внимание на то, что любой договор – это не только совокупность существенных, но также обычных  и случайных условий (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Поэтому   правило ст. 617 ГК РФ должно действовать во всех случаях вне зависимости от того, о каком виде обеспечений в аренде идет речь (обычная Неустойка или страховой депозит, например).  Практически это означает,  что зона ответственности прежнего и нового собственника – оценить,  в каком виде должно передаваться имущество,  сданное в аренду, и какие риски это может повлечь. Так, первоначальный арендодатель должен передать вещь со всеми «принадлежностями» (аналогия со ст. 135 ГК РФ «главная вещь и принадлежность»). Равным образом, новый собственник обязан оценить условия «обременяющего» вещь арендного обязательства и  предъявить соответствующие  требования к первоначальному собственнику.   Поскольку именно первоначального и последующего собственника связывает такое отношение, в рамках которого происходит передача обремененной вещи на праве собственности (и не важно, произошло это в силу простого или сложного юридического состава).
5. Указание ВС РФ на предположение (которое может быть опровергнуто) о том, что  страховой депозит переходит к новому собственнику вместе с вещью, вряд ли можно толковать в том смысле, что  каким – либо образом первоначальный и последующий собственники имущества, сданного в аренду, могут изменить правило п. 1 ст. 617 ГК РФ и, как следствие, изменить помимо воли арендатора  содержание договора аренды и «состояние» его исполненности на момент перехода права собственности на имущество, сданное в аренду.  Представляется, что де факто речь идет именно об оценке фактических обстоятельств и выяснении того, в каком состоянии права и обязанности арендодателя существуют на момент  перемены сторон в договоре аренды.  Идея состоит в том, что переход права собственности на имущество, сданное в аренду, в принципе находится за пределами договора аренды.     Собственник, распоряжаясь своей вещь, обязан  либо передать ее свободной от любых обременений и прав третьих лиц, либо  сообщить о всех обстоятельствах, имеющих значение для  передачи вещи (ст. 460 ГК РФ – прямо или по аналогии).  Дополнительно напрашивается своего рода аналогия/ параллель с обязанностью арендодателя обеспечить арендатору спокойное владение и/или пользование арендатором вещью на тех условиях, которые согласованы в договоре аренде, в том числе и в части  гарантии оплаты и возврата оплаченного сверх).  Иначе говоря,   если   праву арендатора потребовать возврат страхового депозита корреспондирует обязанность арендодателя его вернуть,  то именно арендодатель (все равно какой по счету) и должен его возвращать. Защитить свои интересы, если фактически он страхового депозита от первоначального собственника не получил,  последующий арендодатель всегда сможет по нормам о том виде обязательства, в рамках которого произошла смена собственника, а субсидиарно —  по  нормам о  кондикции (гл. 60 ГК  РФ). Перекладывать же на арендатора риск невозможности реализации требования, основанного на договоре аренды, неоправдано и противоречит факту существования договора, поскольку  такой риск обусловлен именно действиями (бездействием) собственников имущества. Однако эти действия находятся за пределами  содержания договора аренды.   
6. Ссылка на ст. 115 Закона о банкротстве  и ее смысл полезна сама по себе в том смысле, что ограничивает «специальность» Закона о банкротстве.  Так, вряд ли нужно видеть в п. 4 ст. 115 Закона о банкротстве, в котором говорится только о сохранении трудовых договоров, «некую специальность», исключающую сохранение силы для других договоров и применение общегражданской логики регулирования.

Подытоживая, можно сделать практический вывод о том, что

• значение  ст. 617 ГК РФ состоит в «консервации» договора аренды как  всей совокупности существующих арендных прав и обязанностей на дату смены собственника имущества, сданного в аренду;
• любые взаимоотношения собственников имущества  находятся за пределами  содержания договора аренды и не могут поэтому  повлиять на существование и исполнимость требований арендатора;
• если предусмотренные в договоре аренды способы обеспечения  предполагают  получение арендодателем определенного имущества на период аренды, то такое имущество должно следовать судьбе  арендованной вещи в случае смены собственника.   Сообщить об этом или это заменить, а равно надлежащим образом подготовить документы и осуществить передачу вещи со всем «добром» – дело  и задача собственников. 

Вс пояснил порядок возврата обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 306-ЭС21-4034 по делу № А65-27473/2019 о возврате обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника недвижимого имущества.

В июне 2016 г. предприниматель Юрий Дорофеев сдал в аренду сроком на 10 лет нежилое помещение для размещения точки общепита обществу «Ложка Вилка». По условиям договора арендатор уплатил ИП обеспечительный платеж за два месяца аренды в размере 454 тыс. руб.

В сентябре 2017 г. предприниматель продал нежилое помещение вместе с 2/100 земельной доли под ним ООО «Здоровье», которое зарегистрировало право собственности в ЕГРН.

Спустя некоторое время новый собственник заключил с обществом «Ложка Вилка» соглашение о расторжении договора аренды, в котором упоминалась обязанность нового арендодателя выплатить арендатору 2,4 млн руб. в качестве отступного.

В соглашении стороны также отметили, что уплата отступного прекращает все договорные обязательства, кроме тех, что вытекают из ненадлежащего исполнения договора ИП Юрием Дорофеевым и по возврату им обеспечительного платежа. В нем также подтверждался факт того, что предприниматель не передавал обеспечительный платеж обществу «Здоровье».

Тем самым стороны договорились о том, что арендатор должен сам предъявлять ИП претензии по возврату обеспечительного платежа.

Поскольку Юрий Дорофеев не возвратил обеспечительный платеж, общество «Ложка Вилка» обратилось в суд с иском к ИП (дело № А65-42798/2017). Суды отказали в удовлетворении требований о взыскании обеспечительного платежа со ссылкой на то, что договор купли-продажи от 21 сентября 2017 г.

не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости объекта недвижимости.

Суды также отметили, что условие соглашения по расторжению договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к ИП не влечет для него каких-либо обязанностей, поскольку последний не является стороной этого соглашения (ст. 308 Гражданского кодекса).

Далее общество «Ложка Вилка» обратилось в суд с заявлением о пересмотре судебного решения по вновь открывшимся обстоятельствам, указав в качестве такового решение суда об отказе в удовлетворении иска о взыскании с общества «Здоровье» обеспечительного платежа ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о передаче новому арендодателю обеспечительного платежа.

Три судебные инстанции отказались удовлетворять требование со ссылкой на то, что п. 5 спорного соглашения ответчик подтвердил непередачу ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем.

При этом апелляция, ссылаясь на п. 3.4.5 договора аренды, указала на безвозвратность обеспечительного платежа.

В свою очередь, окружной суд добавил, что претензии по возврату должны предъявляться не к ответчику, а к ИП.

Общество «Ложка Вилка» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по экономическим спорам которого поддержала его доводы.

Так, ВС напомнил, что покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, а прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

«Пунктом 3.4.7 договора аренды согласовано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды.

Между тем п. 4 соглашения от 23 июня 2016 г. общество “Здоровье” как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа», – отмечено в определении Суда.

Как пояснил ВС, при наличии такого условия судам следовало оценить п. 5 соглашения, в котором общества «Ложка Вилка» и «Здоровье» фактически согласовали уступку требования новым собственником к предпринимателю Дорофееву, возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора.

При этом в деле № А65-42798/2017 суды указали на отсутствие у общества «Здоровье» требования к ИП.

Таким образом, суды должны были решить, освобождает ли, исходя из обстоятельств дела, нового собственника от требования о возврате ООО «Ложка Вилка» обеспечительного платежа совершенная им уступка требования к предпринимателю Юрию Дорофееву обществу «Ложка Вилка» с учетом того, что в рамках дела по иску последнего к ИП суды уже это требование признали несуществующим.

«Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней, – указал ВС.

– В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между ООО “Здоровье” и предпринимателем Юрием Дорофеевым не может ухудшать положение ООО “Ложка Вилка” и лишать его права на возврат обеспечительного платежа».

Таким образом, Суд отменил решения нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Младший Юрист Land Law Firm Екатерина Розум отметила, что судебная практика по спорам о взыскании обеспечительного платежа при смене арендатора изменялась с течением лет, а потому и сегодня достаточно разнообразна.

«Ранее суды исходили из того, были ли денежные средства в размере обеспечительного платежа получены новым собственником недвижимости (арендодателем) от прежнего или самого арендатора: если нет – говорить о неосновательном обогащении первого не представлялось возможным.

Следовательно, денежные средства подлежали взысканию с прежнего собственника, в пользу которого первоначально и был внесен обеспечительный платеж (Определение ВАС РФ № ВАС-2273/11 от 11 марта 2011 г.

по делу № А40-8153/10-60-28, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2014 г. по делу № А45-5243/2014)», – пояснила она.

По словам эксперта, в последние же годы правоприменительная практика складывается обратным образом.

«Суды исходят из того, что обеспечительный платеж переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений.

В прошлом году Верховный Суд высказал мнение о том, что отсутствие передачи обеспечительного платежа новому собственнику не снимает с него обязанности по возврату арендатору данных денежных средств после прекращения договора аренды (Определение ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-14025).

Соответственно, в русле данной позиции, учитывая, что прежний собственник имущества выбывает из правоотношений по аренде, складывается судебная практика последнего года (решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2021 г. по делу № А71-2877/2020, г. Москвы от 24 июня 2021 г.

по делу № А40–213061/2020, г. Москвы от 22 июня 2021 г. по делу № А40-246149/2020). Суды созвучно утверждают, что положение арендатора не должно ухудшиться или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя, но требование о возврате обеспечительного платежа арендатор будет предъявлять уже новому арендодателю», – подчеркнула юрист.

Екатерина Розум добавила, что определением Верховный Суд усилил существующую позицию о необходимости предъявления требований о взыскании обеспечительного платежа к новому собственнику.

«Вместе с тем на данном этапе в судебной практике встречаются решения, устанавливающие необходимость передачи обеспечительного платежа, уплаченного прежнему арендодателю, новому арендодателю.

В данном случае суды исходят из того, что поскольку переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, то и сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (решение Арбитражного суда Самарской области от 8 сентября 2020 г. по делу № А55-9945/2020).

Таким образом, судебная практика в вопросе взыскания обеспечительного платежа при смене арендатора не пришла к единому мнению, однако на пути к этому. На мой взгляд, рассматриваемое определение ВС РФ позволит стабилизировать правоприменительную практику и окончательно внести ясность в данный вопрос», – подытожила она.

Партнер практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner Иван Веселов отметил, что Верховный Суд, с одной стороны, разрубил «гордиев узел» и указал на принцип недопустимости ухудшения положения должника при смене кредитора, а с другой стороны, в добавок к этому, довольно тонко и не столь однозначно истолковал соглашение сторон.

«Позицию Верховного Суда о недопустимости ухудшения положения арендатора из-за смены арендодателя, пожалуй, следует оценить позитивно. Действительно, при разрешении двух исков арендатора к новому и старому арендодателю сложилась несправедливая ситуация, когда оказалось, что обеспечительный платеж возвращать никто не должен.

Выяснение нижестоящими судами в качестве основного обстоятельства – передавал ли прежний арендодатель новому обеспечительный платеж – выглядит достаточно приземленным.

Здесь ВС РФ обоснованно показал, что обеспечительный депозит должен был быть включен в цену в рамках обязательства купли-продажи, а также его возврат все также остается обязательством в рамках договора аренды», – отметил Эксперт.

Иван Веселов добавил, что более спорной является квалификация условий соглашения о прекращении аренды как уступки новым арендодателем арендатору права требования по договору купли-продажи к прежнему арендодателю. «Во-первых, маловероятно, что такое толкование следовало из буквального смысла условия.

Если нет, то тогда что послужило основанием для столь телеологического толкования, если буквальное значение ясно? Во-вторых, из описания дела не следует, что прежний арендодатель не исполнил перед новым какое-либо обязательство по договору купли-продажи.

Таким образом, встает вопрос – какое было передано право требования, если договор был полностью исполнен сторонами (здесь претензии опять должны быть направлены к новому арендодателю как к цеденту, уступившему несуществующее требование). Несмотря на возникающие вопросы, можно поприветствовать отход от формалистской позиции с целью помочь пострадавшей стороне договора.

Также было бы интереснее, если бы в ВС РФ попало дело по требованию арендатора к прежнему арендодателю: как бы в этом случае Коллегия развила идею с уступкой права требования?» – заметил он.