Кто обязан платить НДС: надо ли платить НДС от сдачи в аренду недвижимого имущества физическому лицу не

Сдавать Недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать Налог.

Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:

• простые граждане, не обладающие никаким специальным предпринимательским статусом;
• индивидуальные предприниматели;
• плательщики налога на профессиональный доход, известные как самозанятые.

При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.

Какие налоги платит владелец недвижимости с арендной платы

То, какие налоги при сдаче квартиры в аренду в 2021 году предстоит уплатить ее владельцу, зависит от его статуса.

Статус владелец выбирает сам: намерен он сдавать квартиру как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель — решать исключительно ему.

При выборе статуса важно внимательно посчитать, какой из вариантов налогообложения наиболее выгоден в конкретной ситуации. Зависит это от:

• региона сдачи недвижимости;
• предполагаемой ежемесячной выручки от этой деятельности;
• предполагаемых затрат;
• других индивидуальных факторов.

Если физлицо

Если Гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить Подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%.

Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.

Доходом считаются не только непосредственно арендные платежи, но и платежи за коммунальные Услуги, если их оплачивают квартиросъемщики, кроме платежей, уплачиваемых по счетчикам.

Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества.

В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.

Если ИП

Для индивидуального предпринимателя налог с аренды недвижимости зависит от выбранной системы налогообложения. Разумных вариантов два:

• упрощенная система — УСН;
• патент.

В обоих случаях придется платить страховые взносы, в 2021 году их размер составляет:

• на пенсионное страхование — 32 448 рублей в год;
• на медицинское — 8426 рублей.

Если годовой заработок превышает 300 000 рублей, в Пенсионный фонд дополнительно перечисляется 1% с суммы, превышающей этот порог.

ИП на УСН вправе выбрать один из двух вариантов уплаты налога:

• 6% с общей суммы выручки;
• или 15% с суммы дохода, уменьшенного на расходы.

Второй вариант имеет смысл выбирать, если предприниматель регулярно вкладывается в квартиру и его расходы составляют 60% или более от суммы дохода. Это крайне редкая ситуация, как правило, арендодатели если и вкладываются в квартиру, например, делают там периодический клининг или ремонты, эти затраты значительно меньше доходов.

Разумнее выбирать ставку 6% и платить ее со всего дохода без учета расходов.

ИП на патенте уплачивают страховые платежи и стоимость патента.

Стоимость патента рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода в данной сфере деятельности в данном регионе. То есть рассчитывается не из реального дохода предпринимателя, а от предполагаемого дохода, который в конкретном регионе получают предприниматели, занимающиеся аналогичной деятельностью.

Таким образом, стоимость патента зависит:

• от срока его действия;
• региона, в котором сдается квартира;
• ее площади.

Стоимость патента не зависит от размера арендных платежей, который назначит арендодатель. Для расчета стоимости патента на сайте ФНС создан удобный сервис.

Рассчитаем, сколько стоит патент для сдачи квартиры площадью 50 квадратных метров в Санкт-Петербурге в период с 07 октября по 31 декабря 2021 года.

Если самозанятый

Для самозанятых то, какой налог при сдаче квартиры в аренду им предстоит заплатить, зависит от того, кто выступает в качестве арендатора:

• если физическое лицо — 4% от ежемесячного дохода;
• если юридическое лицо — 6%.

Получив очередной платеж, самозанятый регистрирует его поступление через приложение «Мой налог», там же формируется чек, который он направляет арендатору. Приложение автоматически считает сумму платежа, по истечении календарного месяца налог необходимо уплатить.

От страховых взносов самозанятые освобождены.

Предельный объем годового дохода самозанятого — 2,4 млн рублей. При его превышении статус прекращается.

Ответственность за неуплату налогов

Если арендодатель скрывает доход и не платит никаких налогов, при выявлении этого факта с него взыщут не уплаченный НДФЛ и Штраф в размере 20% или 40%, если докажут, что неуплата совершена умышленно, — такую ответственность устанавливает ст. 122 НК РФ. Взыскания производятся не более чем за последние три года.

В отдельных случаях возможна ответственность вплоть до уголовной, если сумма неуплаты за три года составила 2,7 миллиона рублей или больше. В таком случае не исключено даже лишение свободы до трех лет — уголовная ответственность за уклонение от уплаты урегулирована ст. 198 УК РФ.

Арендные платежи: расходы и НДС-вычет

Арендные платежи можно учесть в базе по налогу на прибыль без ежемесячных актов оказанных услуг. А для принятия к вычету сумм НДС по услугам аренды нужен счет-фактура.

Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых компаниями и ИП при осуществлении предпринимательской деятельности на территории России.

Объектом аренды может быть разное имущество: земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и др.

Арендодатель является собственником имущества. Он сдает его в аренду, а арендатор принимает.

Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.

К затратам арендатора на аренду помещений относятся, в частности, расходы на арендную плату. То есть, заключив договор аренды, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Арендные платежи – в расходы

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264и НК РФ).

Они учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункту 1 статьи 252 Налогового окдекса. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):

• дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
• дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
• последнее число отчетного периода.

Компания может выбрать один из трех вариантов и закрепить его в учетной политике.

Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, если стороны заключили договор аренды и подписали акт приема-передачи предмета аренды, то это значит, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. И у их есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль: у арендодателя – сумм доходов от реализации такой услуги, а у арендатора – расходов в связи с потреблением услуги.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей. Если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды

Сделаем вывод. Для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы:

• договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством;
• акт приемки-передачи имущества;
• платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

НДС-вычет

Итак, передача имущества в аренду признается услугой. Право на вычет НДС при наличии соответствующих первичных документов появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): принятие услуг к учету; участие предмета аренды в облагаемых НДС операциях; наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии НДС к вычету.

Арендные платежи в учете

Стоимость предмета аренды в бухгалтерском учете арендатора отражается на забалансовом счете 001 “Арендованные основные средства” в оценке, установленной договором, на дату фактического получения объекта.

Затраты на аренду признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н).

Начисление арендной платы отражается ежемесячно по дебету счетов учета затрат и кредиту счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”.

При перечислении суммы делают запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 “Расчетные счета”.

Пунктом 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации» определено, что расходы признают в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств. Другими словами, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

Пример. Начисление арендной платы

В феврале 2019 года компания по акту приемки-передачи получила в пользование нежилое помещение. Помещение используется для производства продукции. Его стоимость определена в договоре аренды в сумме 2 700 000 рублей. Арендную плату фирма платит ежемесячно в сумме 48 000 рублей (в т. ч. НДС 8000 руб.). Фирма в налоговом учете применяет метод начисления. В учете бухгалтер делает записи:

• Февраль 2019 г.
• Дебет 001 2 700 000 рублей – отражена стоимость полученного по договору аренды нежилого помещения (первичный документ – акт приемки-передачи объекта недвижимости).
• Ежемесячно в течение договора аренды, начиная с февраля 2019
• Дебет 20  Кредит 76 40 000 руб. (48 000 – 8000) – начислена арендная плата по договору аренды (первичный документ – договор аренды);
• Дебет 19  Кредит 76 8000 руб. – отражен предъявленный НДС (основание – счет-фактура арендатора);
• Дебет 68  Кредит 19 8000 рублей – предъявленный НДС принят к вычету;

Дебет 76  Кредит 51 48 000 руб. – арендная плата перечислена арендодателю (первичный документ – выписка банка по расчетному счету).

Бухгалтер фирмы при расчете налогооблагаемой прибыли за 1 квартал 2019 года включил в состав прочих расходов сумму затрат на арендуемое помещение в размере 80 000 руб. (40 000 руб. × 2 мес.).

А в состав суммы, заявленной к вычету в декларации по НДС, был включен налог в размере 16 000 руб. (8000 + 8000).

Эксперт “НА” А.Е. Борисов

Налоговые агенты по НДС

В некоторых случаях налог в бюджет государства платит не сам налогоплательщик, а другая компания. Как правило, эта компания является источником дохода для самого плательщика налога. Эта самая другая компания платит налог не из своего кармана, а из денег, причитающихся налогоплательщику.

Поэтому она заранее удерживает сумму налога из дохода и сама перечисляет его в налоговую. Компания, которая платит налог за налогоплательщика, называется налоговым агентом. Иными словами, выступает посредником между налогоплательщиком и государством.

Вся эта схема возникла из-за того, что бывают ситуации, когда сам налогоплательщик по каким-то причинам налог заплатить не может.

Когда вы являетесь налоговым агентом по НДС

Случаи, когда на вас государство возлагает обязанности налогового агента по НДС, перечислены в ст. 161 НК РФ. Переведем их на более понятный язык.

Вы будете являться налоговым агентом по НДС, если:

• покупаете товары, работы или услуги у иностранных лиц, которые не состоят на учете в России. При этом местом реализации является наше государство РФ (этот нюанс подробно рассмотрим чуть ниже);
• арендуете государственное имущество у самих органов власти или купили его в собственность.

Далее пойдут случаи, которые встречаются намного реже:

• продаете конфискованное имущество, клады, скупленные ценности и прочие богатства;
• покупаете имущество банкрота;
• как посредник реализуете товары, работы, услуги иностранных лиц, не состоящих на учете в России;
• если вы построили судно и в течение 46 дней, после перехода права собственности, не зарегистрировали его в Международном реестре судов (вдруг среди наших пользователей есть и такие).

Самые распространенные операции, покупку у иностранных фирм и аренду гос.имущества, давайте рассмотрим поподробнее.

Покупка товаров и заказ работ у иностранцев

Строить какое-нибудь судно вы, возможно, и не соберетесь. А вот купить у иностранной фирмы импортный товар или заказать услугу вполне может понадобиться в работе.

Сделка с иностранцем повлечет за собой отчетность по НДС и перечисление налога, только если выполняются три следующие условия:

1) Ваш поставщик-иностранец не состоит на учете в налоговой у нас в России. Всегда уточняйте этот факт при заключении контракта с иностранным продавцом. Если у иностранной компании есть подразделение в России, то отчитываться по НДС вам не придется. Если же вы заказываете товары или услуги у физ.лица, то налоговым агентом вы не будете.

2) Товар, который вы покупаете, или услуга облагается НДС. Полный перечень операций, освобожденных от НДС приведен в п.3 ст. 149 НК РФ.

3) Местом реализации является РФ.

Покупка электронных услуг у иностранцев

Российские организации и ИП больше не должны платить НДС, если покупают электронные услуги у Апворк, Гугл и других иностранных компаний. Теперь иностранцы сами будут вставать на учёт в наших налоговых и платить этот НДС. Сделают они это или нет — другой вопрос, но вас за это не накажут. 

Исключение: ИП или ООО как посредник продаёт электронные услуги иностранных организаций и участвует в расчётах.

Определяем место реализации товаров и услуг

У товаров определить место реализации просто. Если товар изначально в момент отгрузки находится в России, то значит местом реализации и будет РФ.

В случае, если поставщик будет поставлять товар из своей страны, тогда налоговым агентом по НДС вы не будете. И уплатите НДС на таможне.

Об этом подробнее можно почитать в другой нашей статье «Закупка товара за границей: НДС и таможенное оформление».

С услугами дела обстоят сложнее, потому что место реализации определяется по-разному в зависимости от вида услуги.

И тогда местом реализации услуг будет признаваться либо та страна, где вы находитесь, либо где находится ваш Исполнитель либо что-нибудь еще. Место реализации работ и услуг рассматривается в ст.

148 НК РФ, а мы приведем те, которые встречаются чаще всего в жизни предпринимателей.

Если вы заказываете следующие услуги, то местом их реализации однозначно будет территория РФ, потому что вы работаете в России:

• передача, предоставление патентов, лицензий, торговых марок, авторских прав и т п.;
• разработка программного обеспечения;
• консультационные услуги;
• юридические услуги;
• бухгалтерские и аудиторские услуги;
• инжиниринговые услуги;
• реклама и маркетинг;
• услуги по обработке информации;
• предоставление персонала;
• аренда имущества, кроме недвижимости и авто.

Место реализации всех остальных услуг будет определяться по месту:

• их фактического оказания, например, если это услуги в сфере образования;
• нахождения имущества, если это работы или услуги, связанные с ним;
• нахождения товара при отправлении и в пункте назначения, если вы заказывали транспортные услуги.

Если вы определили, что все три условия выполняются, значит вы являетесь налоговым агентом по НДС. Поставщик-иностранец не сможет самостоятельно перечислить НДС в налоговую, он не состоит там на учете.

Сумму налога вам нужно самим рассчитать и удержать из выплаты иностранцу. Чаще всего сделки происходят в иностранной валюте.

Для того, чтобы определить НДС, пересчитайте сумму дохода иностранного поставщика в рубли на дату выплаты денег.

Если в контракте установлена стоимость товаров или услуг с учетом налога, то определить НДС просто — умножьте эту сумму на ставку 20/120. Если вы купили товары, которые облагаются НДС 10%, то нужно умножать на 10/110. В случае, если в контракте указана цена без учета налогов, то сумму НДС можно узнать, если умножить стоимость договора на 10% или 20%.

Счет-фактуру вам тоже придется выставить самим себе, но от имени иностранного поставщика. Необходимо это сделать в течение 5 дней со дня оплаты.

В строках «Продавец» и «Адрес» нужно указать данные зарубежного контрагента, вы можете взять их из контракта. ИНН у иностранца нет, поэтому в строке 2б поставьте прочерк.

А в полях «Покупатель», его адрес и ИНН нужно заполнить свои данные. В остальном счет-фактура ничем не отличается от обычных случаев.

В  вы можете выставить счёт-фактуру за несколько кликов. Вы получите готовую платёжку на перечисление налога и отчёт по НДС для отправки через интернет.

• при покупке товаров — до 25 числа месяца, следующего за кварталом;
• при заказе работ и услуг НДС необходимо заплатить одновременно с выплатой денег иностранному лицу. В банке подаете одновременно две платежки — на оплату налога и на оплату услуг контрагенту.

Также до 25 числа месяца, следующего за кварталом, нужно подать декларацию по НДС. За операции налогового агента отвечает второй раздел.

Аренда и покупка государственного имущества у органов власти

В случае с арендой и покупкой имущества вы будете налоговым агентом по НДС, если это государственное имущество и вашим арендодателем или продавцом являются органы власти. Чаще всего это бывает комитет по управлению имуществом.

Как налоговому агенту по НДС вам придется рассчитать сумму налога и удержать её из арендной платы или из оплаты стоимости имущества, если вы покупаете помещение в собственность.

НДС в этом случае рассчитывается аналогично предыдущему. В договоре аренды или купли-продаже имущества стоимость может быть установлена с учетом НДС или без него. В зависимости от этого условия налог будет вычисляться по-разному.

Если стоимость в договоре указана с учетом НДС, то чтобы вычислить сумму удержания, вам нужно умножить её на ставку 20/120. Если в договоре вы видите цену без учета НДС, то вам нужно просто умножить её на 20% и вы получите сумму, которую нужно удержать и перечислить в налоговую.

В течение 5 дней со дня оплаты не забудьте составить счет-фактуру. В полях «Продавец», его «Адрес» и «ИНН» нужно указать данные арендодателя или продавца из договора. А в данных покупателя нужно заполнить свои реквизиты. Остальные строки счета-фактуры заполняются по общим правилам.

До 25 числа месяца, следующего за кварталом перечислите НДС в свою налоговую и подайте декларацию с заполненным разделом 2. На этом все обязанности налогового агента будут исполнены.

Декларацию по НДС нужно предоставлять только в электронном виде.  подготовит декларацию по НДС автоматически на основании выставленных вами счетов-фактур. 

Статья актуальна на 26.01.2022

Ндс с недвижимого имущества: принятие к вычету и восстановление — контур.ндс+

НДС с приобретенного или возведенного недвижимого имущества, которое будет использоваться в облагаемой этим налогом деятельности, принимается к вычету. Если же ситуация меняется и недвижимость больше в указанной деятельности не используется, налог необходимо восстановить. Однако новоиспеченный собственник не всегда знает, как именно будет использовать свое имущество. Заявлять ли вычет НДС в этом случае и как его восстанавливать?

Нормативная база

Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.

1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.

Надо отметить, что указанные нормы Кодекса действуют с начала 2015 года. Но это не значит, что особый порядок восстановления НДС с недвижимого имущества применяется с этого времени.

Ранее аналогичные нормы были прописаны в старой редакции пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса.

Сегодня эта норма закона содержит положение о принятии к вычету входного НДС, который предъявлен подрядчиками, застройщиками или техническими заказчиками при капстроительстве незавершенных объектов.

Еще одна норма, которая регулирует принятие НДС по недвижимости к вычету — пункт 2 статьи 170 Кодекса. Она гласит, что входной НДС по приобретенному имуществу, в том числе недвижимому, которое применяется в необлагаемой НДС деятельности, вычету не подлежит, а включается в его стоимость.

Бывает, что имущество применяется компанией как в облагаемой, так и в необлагаемой НДС деятельности. В этом случае на основании пункта 4 статьи 170 НК РФ, в отношении суммы входного налога действуют следующие правила:

• она учитывается в стоимости имущества, которое используется для осуществления необлагаемых операций;
• она принимается к вычету по недвижимости, применяемой в облагаемых операциях;
• она принимается к вычету либо включается в стоимость самого имущества в той пропорции, в которой оно участвует в осуществлении облагаемых и необлагаемых операций.

Практика на основе разъяснений ФНС и Минфина

Действующий порядок восстановления НДС со строительства объектов недвижимости применяется с 1 января 2006 года. Об этом налоговая служба писала в своем письме от 28.11.2008 № ШС-6-3/862@. Выводы, которые содержатся в документе, действуют и сегодня:

• нормы Налогового кодекса устанавливают при строительстве недвижимости порядок ускоренного вычет НДС еще до того, как объект будет введен в эксплуатацию;
• предъявленные налогоплательщику суммы НДС при строительстве или покупке этого имущества принимаются к вычету в полном объеме, причем даже в том случае, если эти объекты будут одновременно применяться для осуществления как облагаемой, так и необлагаемой НДС деятельности;
• когда указанное имущество будет введено в эксплуатацию, принятые к вычету суммы налога восстанавливаются и уплачиваются в бюджет в течение 10 лет в особом порядке.

Есть один нюанс — упомянутое письмо содержит ссылки на старые нормы НК РФ. Однако выше мы сказали, что положение этих норм полностью нашло свое отражение в действующей редакции Налогового кодекса. Поэтому по существу (а не по ссылкам на статьи Кодекса) выводы, сделанные в этом письме, верны и ныне.

Налоговая служба указала на это в своем письме от 21.05.2015 № ГД-4-3/8564@. В нем говорится, что описанный в статье 171.1 НК РФ порядок восстановления НДС применяется в отношении приобретенных или построенных объектов ОС, которые являются недвижимостью.

И что такой же порядок восстановления налога применялся и ранее согласно абзацам 4 – 9 пункта 6 статьи 171 НК РФ.

В этом же письме ФНС разъясняет: даже если недвижимость начинает использоваться исключительно для осуществления деятельности, которая не облагается НДС, все равно налог нужно восстанавливать в особом порядке в течение 10 лет.

В письме не указано, как в этом случае входной налог принимается к вычету. Но поскольку в документе описывается процесс восстановления НДС, получается, что правомерность вычета налога в этой ситуации под сомнение не ставится.

Позже вышло разъяснение Минфина (письмо от 01.12.2016 № 03‑07‑11/71110) о том, что даже если построенный объект недвижимости начинает использоваться в операциях, которые облагаются ЕНВД, то НДС также нужно восстанавливать в особом порядке в соответствии со статьей 171.1 НК РФ.

Выводы, которые следуют из этого письма, таковы: суммы НДС, предъявленные собственнику в составе стоимости приобретенной недвижимости по договору купли-продажи, можно принимать к вычету в полном объеме, даже если имущество предназначено для осуществления операций, облагаемых как НДС, так и ЕНВД. Когда такое имущество будет введено в эксплуатацию, то в соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 171.

1 НК РФ, принятый к вычету НДС должен быть восстановлен и уплачен в бюджет не единовременно, а в течение 10 лет.

Тот же самый вывод, но в отношении сумм НДС, предъявленных подрядчиками в капитальном строительстве, содержится в письме Минфина от 30.03.2017 № 03‑07‑10/18453.

Таким образом, этот НДС также принимается к вычету в полном объеме вне зависимости от того, будет ли это имущество участвовать в осуществлении только облагаемой НДС деятельности, или же оно будет использоваться одновременно и для облагаемых, и для необлагаемых операций.

Десятилетний период восстановления НДС в этом случае отсчитывается с года, в котором у такого имущества наступает срок начисления амортизации в соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ.

Выводы

На протяжении последних 9 лет Минфин и налоговая служба последовательно выражают одну и ту же позицию по поводу вычета и восстановления НДС при покупке и строительстве объектов основных средств, относящихся к недвижимому имуществу.

Тем не менее это лишь мнение указанных органов, а не обязательная для исполнения налогоплательщиками Норма права. И с этим мнением вполне могут не соглашаться арбитражные суды.

К слову, иногда так и происходит — по рассматриваемому вопросу арбитры порой выносят решения, противоречащие позиции Минфина и ФНС.

Квартира в аренду: как платить налоги?

Теперь вернёмся к налогам. Итак, какой налог с аренды жилья платит собственник? И как платить налог со сдачи квартиры? Как мы уже сказали, есть несколько вариантов.

Вариант 1. НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Если владелец как физическое лицо получает доход от сдачи квартиры, значит, он должен будет платить налог в бюджет.  Налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году, как и прежде, составляет 13% от ежемесячной арендной платы.

Только выплачивается этот налог не ежемесячно, а один раз в год. Владелец должен будет самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля. Налоги выплачиваются за предыдущий год.

То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2022 году.

Насколько выгодно платить такой налог на аренду? Допустим, владелец сдаёт свою двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход без учёта залога (это депозит в размере месячной платы, обеспечительная сумма на случай порчи имущества арендаторами) составляет 480 тыс. рублей.

Рассчитываем НДФЛ: за год собственник должен будет заплатить 62,4 тыс. рублей налогов от сдачи квартиры. То есть сразу придётся отдать примерно полтора месячных платежа, полученных от арендаторов. Это довольно приличная сумма.

А ведь есть ещё расходы на коммунальные услуги, которые частично тоже оплачивает владелец, налог на имущество (саму квартиру) и вероятные затраты на мелкий ремонт.

Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это значит, что налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду можно будет потратить на образование, лечение или покупку жилья.

Вариант 2. «Упрощёнка» для ИП

Можно выбрать другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. Но им могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели, поэтому необходимо будет зарегистрировать ИП. Для индивидуальных предпринимателей действует упрощённая система налогообложения (УСН), если по этой системе выбрать начисление налога на доход, то ставка налога составит 6% (а не 13% как в случае с НДФЛ).

Регистрация ИП займёт около трёх дней. Нужно собрать пакет документов, в котором должны быть паспорт, ИНН и два заявления: собственно о регистрации ИП (форма №21001) и о переходе на упрощённую систему налогообложения (форма №26.2-1). Также нужно приложить квитанцию об уплате госпошлины в размере 800 рублей. Подтверждение регистрации обычно приходит на почту через три рабочих дня.

Налог по УСН выплачивается ежеквартально, то есть четыре раза в год. А декларацию нужно подавать так же – до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Индивидуальный предприниматель, выбравший УСН, должен платить фиксированные страховые взносы: пенсионные и в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у индивидуального предпринимателя нет других сотрудников, он платит взносы только за себя.

Пенсионные взносы «за себя» в 2021 году составляют 32 448 рублей, а в фонд ОМС – 8426 рублей, итого 40 874 рубля за весь год. Суммы взносов каждый год меняются, поэтому нужно будет уточнять их в налоговой. Страховые взносы ИП должен платить независимо от того, есть ли у него доход.

Например, если владелец два месяца не мог найти новых квартирантов и не получал доход, сумма страховых взносов не изменится и её придётся платить в любом случае.

Однако индивидуальный предприниматель, использующий УСН, может вернуть взносы «за себя» в виде налогового вычета.

Итак, считаем. Налог (6%) от сдачи «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц по «упрощёнке» для ИП составит 28,8 тыс. рублей за год. Если у индивидуального предпринимателя нет сотрудников и он работает один, то страховые взносы он возвращает налоговым вычетом, поэтому в расчёт их не берём.

Но есть ещё нюанс: если годовой доход от сдачи ИП превышает 300 тыс. рублей, то он должен заплатить 1% от доходов, превышающих этот лимит. В данном случае годовой доход от сдачи двухкомнатной квартиры составляет 480 тыс. рублей, лимит превышен на 180 тыс. рублей. Значит, 1% от этой суммы – 1,8 тыс. рублей.

Общая сумма налога за год составляет 30,6 тыс. рублей (а не 62,4 тыс. рублей, как в случае с НДФЛ).

Вариант 3. Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) – это тоже вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года. Патентная система охватывает не все виды предпринимательства, но аренда жилья как раз входит в список разрешённых.

Ставка по этому налогу составляет 6%, как и в случае с УСН. Но налог рассчитывается не от фактического, а от планируемого дохода предпринимателя. А предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и определяется властями региона, где ведётся деятельность (здесь можно уточнить ожидаемый доход по ПСН в Москве).

Стоимость патента тоже зависит от местоположения объекта и его площади, его можно рассчитать здесь.

Для примера рассчитаем, какой налог будет платить владелец «двушки» площадью 50 кв. м в московском районе Алтуфьево, если решит приобрести патент.

Итак, стоимость самого патента для такой квартиры составит 18 тыс. рублей. Предполагаемый годовой доход от сдачи квартиры площадью не более 50 кв. м в СВАО Москвы, где находится район Алтуфьево, установлен в размере 300 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога вместе со стоимостью патента составляет 36 тыс. рублей в год.

Но это ещё не всё: в случае с ПСН индивидуальный предприниматель тоже должен внести страховые взносы (40 874 рубля за 2021 год), но, в отличие от «упрощёнки», вернуть эти средства через налоговый вычет нельзя. Прибавляем эту цифру к общей сумме налога – получается почти 76,9 тыс. рублей. А если бы предполагаемый доход от сдачи квартиры был больше 300 тыс.

рублей, пришлось бы также брать в расчёт 1% от суммы, превышающей лимит.

Ндс с физических лиц, сдающих собственное имущество в аренду

ЗАПЛАТИ НАЛОГИ И СПИ СПОКОЙНО 

«Заплати налоги и спи спокойно» — так звучала социальная реклама Федеральной службы налоговой полиции, затем Министерства РФ по налогам и сборам и Федеральной налоговой службы с 1997 по 2011 годы. Как это ни странно, но граждане в очередной раз поверили государству, и даже выразили готовность платить в бюджет НДФЛ с доходов, полученных от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду.

С одной стороны, такой собственник принимал на себя повышенные налоговые обязательства (13%), хотя мог зарегистрироваться в качестве индивидуальной предпринимателя и уплачивать налог при применении УСНО с объектом налогообложения «доходы» (6%). При этом собранные суммы подоходного налога оставались в региональных и в местных бюджетах, что несколько увеличивало шансы на финансирование социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц, дорог и т. д.).

С другой стороны, гражданин, получивший статус рантье, освобождался от утомительных бюрократических процедур, связанных с бухгалтерской, налоговой и прочей отчетностью, ведь сумма налога автоматически удерживалась арендатором (налоговым агентом) из платы за помещение и сразу же перечислялась в бюджет. При наличии долгосрочной аренды помещения (под магазин, например) или сдаче квартиры внаем на длительный срок, да еще с отнесением всех платежей, текущих проблем и забот на арендатора, у собственника появлялась финансовая стабильность и уверенность в своем светлом будущем.

Государство тоже не оставалось внакладе, т. к. не несло лишних затрат на администрирование, и даже получало взамен стабильные показатели по сбору НДФЛ с данной категории налогоплательщиков.

В целом, перефразируя одного английского классика, процесс извлечения максимума молока при минимуме мычания устраивал все заинтересованные стороны. В итоге даже самые консервативные аудиторы рекомендовали своим клиентам, заинтересованных в осуществлении деятельности по коду ОКВЭД 70.20, схему «НЛФЛ 13 %» как юридически безупречную.

ПОБЕДА ЗДРАВОГО СМЫСЛА НАД ВЕДОМСТВЕННЫМИ ИНТЕРЕСАМИ   

Первый неприятный «звонок» прозвучал уже в конце 90-х, когда московские фискалы начали пристально приглядываться к местным домовладельцам, сдающим «в белую» свои квартиры, и требовать от них регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, а в ином случае обещая всяческие кары административного характера.

Налоговый агент по НДС. Особенности заполнения декларации

Положения ст.161 НК РФ дают полное описание ситуаций, когда налогоплательщик не сам оплачивает начисленный НДС, а за него это делает налоговый агент. Институт посредников по исчислению и уплате обязательных бюджетных сборов предусматривается в ситуации, когда сам субъект предпринимательства не может выполнять свои обязанности по отношению к государству.

Момент возникновения обязанностей налогового агента

Передача обязанностей по уплате и начислению НДС от реального налогоплательщика к посреднику возникает в следующих случаях:

• при покупке у иностранной компании продукции/услуг на российской территории;
• при временном пользовании имуществом, находящимся в муниципальной или государственной собственности;
• при продаже конфиската, бесхозного имущества или кладов.

Важно: функции налогового агента могут возникать у любой организации, в том числе и не являющейся плательщиком налога по причине использования спецрежимов (ЕНВД, УСН, патент).

Приобретение продукции у зарубежного партнера

Наиболее частый вариант налогового агентирования – приобретение на российской территории товаров или услуг у иностранного юридического лица. Для того чтобы обязанность по исчислению и уплате НДС перешла к покупателю, необходимо одновременное исполнение трех условий:

• зарубежный партнер-продавец не зарегистрирован в российской налоговой службе;
• реализованный товар/услуга не входят в перечень продукции, освобожденной от НДС;
• факт продажи происходит на территории РФ.

При совпадении перечисленных критериев покупатель обязан исчислить НДС и уплатить его в бюджет.

Налоговая база, с которой производится расчет НДС, определяется с полной суммы дохода иностранного продавца за реализованные товары или услуги, включающей налог. Для исчисления НДС используется ставка 18/118 или 10/110.

Если оплата за иностранные поставки происходит в несколько траншей, и в контракте указана сумма без НДС, то для начисления налога следует применить ставку 10% или 18%.

Имейте в виду: налоговый агент должен уплатить НДС в тот момент, когда произошел перевод денежных средств продавцу. В течение пяти дней должен быть выписан и зарегистрирован счет-фактура в адрес покупателя от имени иностранного партнера.

Для выписки счета-фактуры используются данные зарубежного продавца, указанные в договоре. В полях, предназначенных для обозначения ИНН/КПП, проставляется прочерк.

В счете-фактуре необходимо перечислить номера платежных поручений в оплату продукции или услуг.

При этом в случае приобретения товаров надо указать номера тех «платежек», которыми непосредственно оплачена договорная сумма.

Если же контракт предполагает оплату за выполненные иностранным исполнителем работы или услуги, то в счете-фактуре надо указать номера и даты платежных документов на уплату НДС.

Аренда имущества муниципальных или государственных структур

При пользовании федеральным или муниципальным имуществом арендатор обязан уплатить арендодателю доход, за минусом исчисленного НДС, который следует перевести на счет казначейства.

Важным обстоятельством, которое принципиально определяет обязанность арендатора уплачивать НДС, является заключение договора аренды непосредственно с федеральным или муниципальным органом власти (комитетом по управлению имуществом). Возможно заключение тройственного договора, где, помимо арендатора, выступает орган власти и тот хозяйственный субъект, на балансе которого содержатся основные средства, передаваемые в аренду.

• В случаях аренды недвижимости или оборудования у лица, которое распоряжается государственным имуществом на правах хозяйственного владения (управления) арендатор не является налоговым агентом, рассчитывать и платить НДС он не обязан.
• Следует знать: при аренде федерального/муниципального имущества налоговым агентом может быть как юридическое, так и физическое лицо.
• НДС при аренде госимущества должен рассчитываться с величины договорной платы, включающей налог, по ставке 18%/118%.

В соответствии с общими требованиями НК РФ, в течение 5 дней с момента осуществления оплаты аренды, арендатор составляет счет-фактуру. В полях, предназначенных для указания продавца, прописываются данные органа власти, указанного в договоре.

При пользовании федеральными или муниципальными активами (или их приобретении) арендатор/покупатель обязан предоставить в налоговую инспекцию декларацию по НДС с заполнением раздела 2. Срок ее составления – 25 число месяца, следующего за отчетным кварталом.

Реализация конфискованных активов

Предприятия и ИП, которых государство уполномочило реализовывать конфискованное, бесхозное и унаследованное федеральной казной имущество, выступают в роли налоговых агентов. Главная организация, занимающаяся этой процедурой, Росфонд федерального имущества, проводит конкурсы, на которых отбираются реализаторы кладов, бесхозных активов и конфиската.

Налоговая база по такому виду реализации определяется по стоимости аналогичных активов на рынке. Если продаже подлежат товары, облагаемые акцизами, то в налоговой базе должна учитываться величина этого сбора.

Уплатить в бюджет исчисленный с продажи НДС необходимо в день отгрузки продукции либо в дату получения предоплаты – в зависимости от того, какое из событий наступит раньше.

Особенности заполнения декларации по НДС для налоговых агентов

Все налогоплательщики, обязанные отчитываться по НДС, должны использовать только электронный вариант передачи документации в налоговую службу. Исключение составляют лишь хозяйствующие субъекты, для которых законом предусмотрено освобождение от налога на добавленную стоимость, но отдельные операции подпадают под обязанность налогового агентирования.

Из всех листов Декларации НДС налоговым агентам предстоит заполнить:

• головной (титульный) лист;
• раздел 1, где указывается сумма, подлежащая оплате в бюджет;
• раздел 2, в котором отражаются суммы НДС, обязательные к уплате по деятельности, подлежащей налоговому агентированию;
• раздел 12, в котором содержатся сведения из счетов-фактур, составленных налогоплательщиками, освобожденным от уплаты НДС по своей деятельности, но выполняющими операции налогового агента.

Имейте в виду: в Разделе 2 налоговый агент отражает сведения по каждому контрагенту, с которым проводились налогооблагаемые операции (покупка товаров/услуг у иностранного продавца, аренда муниципального или федерального имущества). Если по одному контрагенту проведено несколько сделок на протяжении квартала, то допускается заполнение одного листа Раздела 2.

Для каждой операции, отраженной в Разделе 2 указывается свой бюджетный код (КБК). Если компания перечислила в налоговом периоде авансовые платежи по контракту с иностранным продавцом либо по аренде имущества у государственных органов, то в следующем квартале эти суммы должны быть исключены из общей суммы сделки. Такое правило действует во избежание двойного налогообложения.

Надо знать: переплата по НДС по основной деятельности налогоплательщика не может быть зачтена в счет уплаты суммы, необходимой для перечисления налоговым агентом.

По срокам сдачи декларации и уплаты НДС для налоговых агентов действуют такой же регламент, как и для прочих налогоплательщиков.

Декларация должна сдаваться не позднее 25 числа месяца, следующего за окончанием налогового периода, а уплатить налог надо до 20 числа этого же месяца.

Отчет по НДС должен передаваться в тот налоговый орган, где зарегистрировано юридическое лицо. ИП предоставляют декларации в ФНС по месту своего проживания (регистрации).