Материнский капитал: ответьте покупая квартиру у родителей можно ли будет обналичить материнский капитал

Считается, что покупка жилья на средства материнского капитала у родственников – это попытка обналичить выделяемые государством деньги.

Однако такая потребность может возникнуть и у вполне добросовестных граждан.

Запрещает ли Закон покупать на материнский капитал квартиру или дом у родственников? Рассмотрим подробнее эту проблему и расскажем, как законно оформить сделку подобного рода.

Можно ли купить за маткапитал дом или квартиру у родственника

Фото Pexels

Порядок предоставления  мер господдержки в виде средств материнского капитала регламентируется ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В частности, в части 3 статьи 7 этого нормативного документа приводится перечень возможных вариантов направления МК, одним из которых ( п. 1) является улучшение жилищных условий.

А статья 10-я указанного закона детально устанавливает виды улучшения жилищных условий семей с детьми, на которые можно использовать маткапитал. Согласно закону допускается приобретение жилого помещения путем совершения любых гражданско-правовых сделок, если они не противоречат законодательству.

То есть, закон не содержит прямого запрета на покупку жилья у родственника за средства материнского капитала, но, есть ряд условий, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка была признана законной.

В законе описывается ряд условий, для проведения сделки купли/продажи жилья за средства материнского капитала. В том числе:

• помещение должно быть жилым, не ветхим и не аварийным, иметь коммуникации;
• Недвижимость должна располагаться на территории РФ, причем купить жилье можно в любом регионе, не обязательна покупка по месту прописки;
• в течение полугода после сделки или снятия обременения (в случае покупки в ипотеку), жилье должно быть оформлено в долевую собственность, доли выделяются соразмерно от стоимости жилья и вложенных за счет маткапитала средств;
• стороны не имеют психических расстройств и являются дееспособными (и Продавец, и покупатель).

Требований в отношении категории продавцов по таким сделкам в законе не содержится, а значит, Пенсионный фонд РФ не имеет оснований для отказа в перечислении МК если обнаружатся  родственные связи обладателя сертификата с продавцом недвижимости.

Какие еще условия необходимо соблюсти

Самое важное и первое — использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только после того ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду ребенок, появление которого дало семье право на получение материнского капитала.

Обход этого условия – обращение в потребительские кооперативы и получение займов под маткапитал. Это вполне законно и пользуется своим спросом, однако за «услуг» кооператив обязательно возьмет свой процент, и чаще всего – не маленький.

Второй способ – покупка с отсрочкой платежа, когда часть средств вносится из собственного бюджета, а остаток прописывается в договоре и перечисляется Пенсионным Фондом после исполнения малышу трех лет.

При этом нужно, чтобы типовой Договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа был заполнен по всем правилам, иначе ПФР может отказать в перечислении средств впоследствии (право на маткапитал сохранится, просто деньги продавец не получит).

К слову, покупка с отсрочкой для сделки с родственниками – практически отличный вариант, ведь именно долгосрочность в этом случае – подтверждение серьезности намерений.

Еще одно условие – обязательное оформление приобретенного жилья в долевую собственность.

То есть в числе прочих документов покупатель обязан предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность всех членов семьи.

На выполнение обязательства относится шестимесячный срок, после этого ПФР вправе провести проверку, и если обязательство не будет соблюдено – завести уголовное дело на владельца сертификата на  маткапитал.

Из этого исходит следующая проблема: дети, косвенно вовлекаются в сделку, а по закону возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Под родственниками подразумеваются в этом случае:

• непосредственно сами родители ребенка;
• отчим или мачеха по отношению к ребенку;
• усыновители по отношению к усыновленным детям;
• дедушка или бабушка по отношению к внуку/внучке;
• братья или сестры по отношению друг к другу, в том числе не полнородные, то есть имеющие родственную связь только по одному из родителей.

То есть, исходя из этого, получается следующее: продавцом может быть только такой родственник, который не находится в прямой связи с самим покупателем или его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала дом или квартиру у старшей совершеннолетней сестры ребенка, его бабушки и т.д.

Однако, и это условие вполне можно обойти: просто в качестве покупателя выступает лишь один из супругов. Сделка проводится следующим образом:

• второй супруг пишет согласие на покупку дома за материнский капитал;
• проводится сделка купли/продажи, в ходе которой супруг становится единоличным собственником жилья;
• оформляется Право собственности в Росреестре (сегодня это не обязательно делать самостоятельно, в нотариальной конторе также помогают зарегистрировать право на объект в Росреестре через систему межведомственного взаимодействия);
• оформляется обязательство (также у нотариуса) о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и – второму супругу в шестимесячный срок с момента перечисления средств Пенсионным Фондом РФ;
• после этого покупатель с готовыми документами обращается в Пенсионный Фонд и пишет заявление на распоряжение средствами материнского капитала.

При этом получается, что в сделку дети не вовлечены, значит, она не может быть признана незаконной.

При покупке родителями с участием детей (то есть их непосредственном участии в сделке, когда покупателями выступает вся семья) — риск есть, ибо такая сделка априори недействительна.

И, обнаружить факт родства могут только  теоретически (Например, если не доброжелатели напишут в органы и т.п.). Но это потом, уже после сделки.

Сам ПФР подобные родственные связи не установит, просто потому что у ведомства нет таких полномочий.

Можно ли купить долю жилья у родственников за маткапитал

Закон не содержит однозначного ответа, можно ли приобретать на МК доли жилого дома или квартиры, однако косвенно ответ на этот вопрос в правовом акте сформулирован: объектом сделки купли-продажи может выступать только Жилое помещение. Теперь смотрим определение понятия «жилое помещение» по Жилищному кодексу: жилым помещением является изолированное помещение, пригодное для проживания граждан.

Фото Pexels

То есть, непосредственно о долях – в законе речи нет, также как и прямого запрета на покупку доли. Однако, стоит обратить внимание на понятие «изолированное». То есть, фактически допускается приобретение доли, если ее размер предполагает возможность выделения в натуре изолированной части объекта недвижимости. Т.е.

на практике приобрести ½ однокомнатной квартиры не получится, поскольку половину комнаты изолировать невозможно. А вот с частными домами ситуация проще: здесь можно организовать отдельный вход практически для любой комнаты, и иногда – он даже есть, просто не оформлен.

Как показывает практика, при покупки доли достаточно указать, что приобретается изолированное помещение. К договору прикладывается план жилища, а в договоре прописываются – какие комнаты отходят покупателю в процессе сделки.

Если фактически дом на два хозяина, а по факту – это доли, то покупка половины тоже возможна: к договору прикладывается план строения и пояснение о том, что жилье имеет отдельный выход и изолировано от соседей.

Также возможна ситуация, когда один из родителей-обладателей МК является собственником доли в квартире, а собственник другой доли – бабушка или дедушка ребенка или другой родственник) .

В этом случае Гражданин имеет полное право приобрести долю (например, комнату) в квартире или доме, при условии, что после сделки они станут единственными владельцами недвижимости (или, как минимум, приобретаемую долю можно выделить в натуре, например, в качестве отдельной комнаты).

Кроме того, долю у родственников можно купить на материнский капитал, даже если семья и до этого жила в квартире, которую покупает. После приобретения родители и дети становятся полноправными собственниками, таким образом, получается — жилищные условия семьи улучшаются, поэтому основное условие покупки жилья за МК – выполняется.

Покупка квартиры или дома у родственников: документы и нюансы оформления

Процедура оформления сделки по покупке недвижимости за материнский капитал у родственников, в том числе близких —  не имеет никаких различий с обычной сделкой купли/продажи. Процедура реализуется по общим правилам и предполагает заключение договора и последующее обращение в территориальный орган ПФ РФ.

Чтобы приобрести жилье (или же долю) у родственников на материнский капитал, необходимо:

1. Составить правильный и полный договор купли/продажи (рекомендательно – обращение к юристам). В условиях договора прописывается, что часть цены (или полная цена) будет оплачена за счет маткапитала. Передача собственных средств подтверждается распиской. Заключить сделку у нотариуса.
2. Следующий шаг — подписать акт приема-передачи недвижимости.
3. Оформить право собственности на купленное жилье в Росреестре. При этом покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на приобретенную квартиру (дом, долю).
4. Подать в Пенсионный фонд заявление о распоряжении средствами материнского капитала вместе с требуемыми документами.

Для обращения в ПФР необходимы следующие документы:

• заявление о распоряжении средствами МСК, цель расходования средств —  «улучшение жилищных условий», а именно – покупка определенного жилого объекта;
• сертификат, дающий право на получение МСК (необходим оригинал);
• паспорт владельца сертификата;
• СНИЛС владельца сертификата;
• свидетельство о браке с супругом (или свидетельство о разводе);
• свидетельства о рождении всех детей;
• судебные решения об усыновлении (если в составе семьи есть усыновленные дети;
• договор купли-продажи квартиры;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру (на имя покупателя);
• кадастровый и технический паспорт на квартиру;
• нотариально заверенное обязательство об оформлении жилья в долевую собственность;
• реквизиты расчетного счета продавца, на который должны быть переведены средства в случае одобрения заявления сотрудниками ПФР.

Возможная ответственность

После сделки и перевода средств продавцу, сотрудники ПФР могут в течение некоторого времени следить за судьбой проданного жилья, например, проверить, действительно ли все члены семьи были внесены в список дольщиков, и действительно ли семья проживает в купленной недвижимости (к слову, проживание – не обязательное условие). Если выяснится, что отчуждение оказалось фиктивным, а его целью было обналичивание и получение «на руки» средств маткапитала, материалы дела передадут в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества .

Как продать квартиру, купленную на маткапитал?

Что делать, когда купили квартиру, воспользовавшись материнским капиталом, а через два-три года решили ее продать? Согласно законодательству РФ прямого запрета на продажу такой квартиры нет, но есть много условий и нюансов. Требуется получить разрешение органов опеки и пенсионного фонда, а если недвижимость в ипотеке, придется согласовывать продажу с банком. 

Хотите продать квартиру, которую приобрели на деньги из маткапитала? Разберем, когда это возможно сделать, а когда нет. 

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
• Заплатите Налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Что такое равнозначная доля при продаже имущества?

Когда будете продавать квартиру, которую приобрели на деньги материнского капитала, в органах опеки потребуется доказать, что жилищные условия будут лучше (или не хуже, чем сейчас). Разрешается покупать квартиру, которая будет больше по площади или равнозначную. Но если вы планируете продать трехкомнатную недвижимость и купить двухкомнатную, придется обосновать свои намерения.

Для этого предъявите документ об оценке новой квартиры, в котором будет сказано, что цена соответствует или выше, чем ваша нынешняя квартира. Это будет доказательством того, что стоимость доли на ребенка не будет меньше, чем сейчас.

Сроки для продажи квартиры

Сделку по продаже квартиры, купленной за деньги из материнского капитала, разрешается продать в любой момент. Но если не получите разрешение, сделку запретят. Для этого возьмите выписку из ЕГРН и заплатите за нее 350 руб. С этим документом приходите в органы опеки, чтобы получить разрешение. Выписка из ЕГРН действует в течение месяца.

Денежная компенсация вместо доли ребенка

Если не хотите выделять долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Предъявите в органы опеки справку о стоимости. Потребуется вызвать оценщиков и получить от них официальный документ. С этим документом направляйтесь в Органы опеки и попечительства, и напишите заявление, что собираетесь вместо выделенной доли воспользоваться компенсацией.

Деньги с продажи квартиры вы будете обязаны направить на сберегательный счет ребенка. Откройте его заранее и получите разрешение органов опеки. Родители вправе распоряжаться деньгами, если они берут их на улучшение благосостояния несовершеннолетнего. На другие цели деньги тратить нельзя. Ребенок по достижению совершеннолетия снимет эти деньги и воспользуется по своему усмотрению.

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы. 

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.
• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.
• Техпаспорт на квартиру.
• Документ купли-продажи.
• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.
• Выписка из ЕГРН.
• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.
• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.
• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.
• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Этот список документов потребуется не только для получения разрешения в органах опеки, но и для регистрации прав собственности через Росреестр. Подать документы в органы опеки можно лично в отделении или в онлайн-режиме через МФЦ. Но подтвердить права собственности возможно только лично в отделение Росреестра. 

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;
• адрес и параметры квартиры, а также расположение;
• наличие соцпомощи и субсидий;
• сумму задатка, который вносит покупатель;
• сумма сделки;
• реквизиты для перевода денег.

Квартира в ипотеке, возможно ли продать?

Даже если квартира в ипотеке, а материнский капитал вы использовали в качестве первоначального взноса, все равно придется обращаться в органы опеки.

Если вы воспользовались деньгами материнского капитала на выплату долгов по ипотеке, вам выдадут нотариальное обязательство. С учетом этого обязательства придется выделить долю детям в квартире, которую вы собираетесь продать. После этого получите разрешение органов опеки и продадите квартиру.

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

Если планируете купить квартиру, которая не соответствует заявленным требованиям, органы опеки откажут в проведении сделки.

Что делать, если купили недвижимость на деньги маткапитала, но хотите продать и построить дом? Для этого выделите доли детям в старой квартире и проведите сделку купли-продажи.

По закону запрещается выделять доли в строящемся объекте. Если доля выделена в старой квартире, недвижимость продают, а долю ребенка переводят на сберегательный счет.

Этими деньгами разрешается воспользоваться для завершения строительства дома. 

Есть и другой вариант. Например, выделить долю ребенку в квартире дедушки или бабушки оформить договор дарения долги.

• Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
• Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
• Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
• Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
• Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
• Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
• Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Если хотите сократить время, продать квартиру выше рыночной цены и избежать ошибок при заключении договора — обращайтесь в МБК.

???? Как воспользоваться материнским капиталом при погашении ипотеки

Содержание:

Материнский капитал (МСК) — одна из форм господдержки семей с детьми. Денежная помощь выдаётся супругам, у которых после 2020 года появился первый или второй ребёнок. Субсидия положена и при рождении последующих детей, но только если родители не получали выплату ранее.

Сумма капитала за первого ребёнка в 2021 году составляет 483 881 ₽, а за второго — 639 431, 83 ₽. Если семья уже пользовалась помощью при рождении первенца, то за второго государство доплатит 150 000 ₽.

Программа господдержки действует до 2026 года.
Маткапитал можно направить на разные цели, в том числе на улучшение жилищных условий. С помощью материнского капитала можно погасить уже оформленную ипотеку.

Субсидию можно использовать как первый взнос по ипотечному кредиту.

Кто может получить маткапитал

• •семьи, в которых хотя бы один из супругов имеет российское гражданство;
• •родители, усыновившие второго ребёнка или последующих детей после 2020 г;
• •родители, ребёнок которых является гражданином РФ.

Материнский капитал выдаётся не за каждого ребёнка, а только один раз. При этом средства перечисляются только в безналичной форме — в виде электронного или бумажного сертификата.

Куда можно потратить материнский капитал

Направить средства государственной поддержки можно на образование или реабилитацию детей, накопительную пенсию мамы. Материнский капитал разрешено использовать и для других целей:

• •как первоначальный взнос по ипотеке. Семьям с детьми доступны программы льготного ипотечного кредитования. В Альфа-Банке действует предложение по ставке от 4,69% годовых;
• •для погашения процентов по ипотечному займу или частично выплатить тело кредита. Частично-досрочное погашение поможет уменьшить срок кредитования или сократить размер ежемесячных платежей. В результате снизится общая переплата по сделке;
• •чтобы погасить остаток задолженности. Если долг по ипотеке меньше или равен сумме материнского капитала, заёмщики смогут полностью закрыть долг с его помощью.

Наличие МСК даёт право воспользоваться льготными условиями, но не гарантирует получение ипотечного кредита. Чтобы банк одобрил Кредит, нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный уровень доходов и постоянный заработок.

Как погасить ипотеку материнским капиталом: особенности и условия

Материнский капитал разрешается использовать на уплату первоначального взноса, погашение основного долга и процентной задолженности по обеспеченному ипотекой жилищному кредиту или займу. Порядок погашения ипотечного займа регламентируется ст. 10 ФЗ № 256. Среди базовых требований можно выделить следующие:

• •приобретаемая недвижимость должна находиться на территории России;
• •в жилье, купленном на средства господдержки, необходимо выделить равные доли для супругов и несовершеннолетних детей;
• •покупаемое жильё оформляется в собственность основного заёмщика;
• •маткапитал можно направить на покупку, реконструкцию жилья, приобретение недвижимости по ДДУ, а также на приобретение участков ИЖС;
• •ипотечный кредит необходимо оформить в банке, АИЖС (ДОМ.РФ) или кредитном кооперативе;
• •средствами нельзя погасить начисленные пени, штрафы или банковские комиссии. Маткапитал предназначен только для оплаты фактической задолженности и/или начисленных процентов;
• •деньги выдаются единой суммой, а не по частям.

Чтобы вложить средства материнского капитала в погашение жилищного кредита, необязательно ждать, когда ребёнку исполнится три года. Как правило, сделку по ипотеке нужно обязательно согласовать с банком-кредитором, а также Пенсионным фондом РФ.

Как внести материнский капитал в ипотеку: пошаговое руководство

Чтобы перевести средства маткапитала на ипотечный счет, необходимо подать заявление в пенсионный фонд. Инструкция:

Шаг 1: обращение в банк

В первую очередь нужно получить в банке справку для Пенсионного фонда о том, что заёмщик оформляет ипотеку (либо оформил ранее). В справке указывают номер кредитного договора, личные данные заёмщиков, общую сумму задолженности, банковские реквизиты для перечисления средств.

Шаг 2: оформление обязательства

Далее оформляют нотариальное обязательство. Документ гарантирует, что родитель, получивший МСК, выделит детям доли в приобретаемом жилье после полного погашения долга и снятия обременения. Для оформления обязательства понадобятся следующие документы:

• •паспорта всех членов семьи;
• •свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
• •выписка из ЕГРН;
• •ипотечное соглашение и сертификат на материнский капитал;
• •договор купли-продажи, ДДУ или договор переуступки прав.

Дополнительно нужно сделать заверенные копии, поскольку оригинал останется в ПФ, а свидетельство ещё пригодится при распределении долей.

Шаг 3: обращение в Пенсионный фонд

Перед тем как оплатить ипотеку материнским капиталом, владелец сертификата подаёт заявление в ПФ РФ. В документе нужно указать вид расходов, а также размер необходимых денежных средств. К заявлению прикладывают:

1. Паспорта супругов, свидетельство о регистрации (либо расторжении) брака.

2. Документы, подтверждающие покупку недвижимости, а также подтверждающие право собственности заёмщиков — ДКП, ДДУ.

3. СНИЛС, оригинал или дубликат сертификата.

4. Копию кредитного договора с графиком погашения. Справку об остатке долга и процентам на дату обращения за субсидией, закладную.

5. Нотариально заверенное обязательство, что заёмщик обязуется выделить доли всем членам семьи.

6. Справку с указанием счёта владельца сертификата.

7. Квитанцию, подтверждающую перевод средств продавцу недвижимости.

Если семья планирует направить маткапитал на строительство (реконструкцию) дома, потребуется разрешение на строительство и документы на земельный участок.

Способы подачи документов:

• •через МФЦ;
• •в банке;
• •через сайт госуслуг;
• •лично в ПФ.

Пенсионный фонд рассматривает заявление в течение двух недель. Максимальный срок рассмотрения составляет 30 дней. Если фонд примет положительное решение, средства господдержки поступят на счёт заявителя через 10 дней. После этого банк примет деньги в счёт досрочного погашения ипотеки.

Шаг 4: подача заявления в банк

Далее о решении погасить ипотеку (тело кредита либо проценты) средствами семейного капитала необходимо сообщить кредитной организации. Сделать это желательно до наступления даты обязательного платежа. Чтобы внести средства, заёмщики предоставляют в банк заявление, сертификат, а также справку из Пенсионного фонда об остатке средств на счёте.

После утверждения процедуры деньги поступают на счёт банка-кредитора. Далее банк сделает перерасчёт и передаст новый график платежей. Если же средств МСК хватило на полное погашение кредита, заёмщику нужно взять справку об отсутствии задолженности. В дальнейшем с недвижимости снимают обременение: соответствующее заявление подают в Росреестр.

Способы погашения ипотеки материнским капиталом

Государственную субсидию можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке оформленной для:

• •покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке;
• •строительства либо реконструкции частного дома;
• •приобретения жилого дома, степень износа которого не превышает 50%.
  Средствами МСК можно закрыть часть основного долга либо оплатить проценты по кредиту. При частичном досрочном погашении можно уменьшить размер обязательных платежей или сократить срок кредитования.

Предварительно стоит выбрать подходящий банк. Альфа⁠-⁠Банк предлагает льготные программы кредитования, в том числе с возможностью использования средств маткапитала. Ипотеку с материнским капиталом можно оформить как на общих основаниях, так и на льготных условиях: по ставке от 5,6% годовых.

При внесении маткапитала в качестве первого взноса желательно добавить часть собственных средств, поскольку ПФ переводит деньги в течение месяца. При подписании кредитного соглашения деньги не будут учитываться, а перерасчёт банк сделает позднее.

Возможные риски

В использовании материнского капитала есть свои нюансы:

Получение налогового вычета

По закону получить налоговую льготу можно только, если недвижимость приобреталась за собственные средства. С государственных субсидий вычет не положен. Если же семья оформила вычет, а после этого погасила часть ипотеки средствами материнского капитала, то сумму, полученную с этих средств, необходимо вернуть

Продажа недвижимости

При продаже объектов недвижимости, купленных с помощью МСК, могут возникнуть сложности. Это связано с тем, что при оформлении ипотеки родители выделяют доли всем детям. Для продажи долей несовершеннолетних собственников требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Без документа сделка будет недействительной

Рефинансирование ипотеки

Не все банки готовы рефинансировать ипотечные кредиты, которые оплачивались средствами МСК. Процедура рефинансирования предусматривает переход долга от одного кредитора к другому с одновременным снятием обременения и перерегистрацией договора. Такая ситуация потенциально нарушает права детей, имеющих доли в недвижимости

Сроки перечисления средств

Если Пенсионный фонд принял положительное решение, то в пятидневный срок отправит уведомление заявителю. Деньги по заявлению перечисляются в среднем в течение 10 дней. Это важно учитывать при подаче заявки в банк. Во время рассмотрения документов проценты начисляются на стандартных условиях, прописанных в кредитном договоре.

Подача онлайн-заявления

Записаться в Пенсионный фонд, чтобы подать заявление и предоставить оригиналы документов, можно через портал государственных услуг. Для этого нужно иметь подтверждённую учётную запись и авторизоваться на сайте. Затем:

• •выбрать вкладку «Услуги» и зайти в раздел «Семья и дети»;
• •открыть вкладку «Управление маткапиталом» и выбрать электронное получение услуги;
• •нажать кнопку «Получить услугу» и отправить заявку на рассмотрение.

Через несколько дней придёт приглашение с указанием времени посещения ПФ.

Как погасить ипотеку маткапиталом в Альфа-Банке

Инструкция погашения ипотеки средствами маткапитала в Альфа-Банке следующая:

• •получить сертификат на МСК, можно в электронной форме;
• •подать заявление и стандартный пакет документов, в том числе справка об остатке доступных средств по сертификату;
• •оформление сделки по ипотечному кредиту;
• •не позднее, чем через 6 месяцев после оформления ипотечного кредита заёмщик должен подать заявку на распоряжение маткапиталом в любом отделении Альфа-Банка.

В среднем субсидия зачисляется на счёт в течение 30 рабочих дней с даты подачи заявления. Следить за изменениями остатка долга можно на сайте или в мобильном приложении.

Причины отказа

Право использовать средства семейного капитала на погашение ипотеки установлено на законодательном уровне. Согласно 8 статье ФЗ № 256 причинами отказа становятся:

• •утрата права на получение государственной поддержки — лишение родительских прав, отмена усыновления;
• •ошибки, недостоверная информация в предоставленных документах, предоставление неполного комплекта документов;
• •несоответствие банка-кредитора требованиям ПФ РФ.

Кроме того, Пенсионный фонд откажет в заявлении на приобретение жилья, признанного аварийным или подлежащим реконструкции.

Выделение долей

После полного погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости держатель сертификата должен исполнить обязательство по выделению долей в течение 6 месяцев с момента закрытия кредита.

В законе нет чёткого условия, какими должны быть доли. На практике доли распределяются соразмерно тому, какой процент от общего ипотечного долга погашен выделенными средствами. С появлением в семье третьего или последующего ребёнка выделяют ещё одну долю в недвижимости. Таким образом, происходит перераспределение долей.

Нюансы

• •маткапиталом можно оплатить ипотечный кредит, оформленный одним из супругов до регистрации брака. При условии, что заявление в ПФР супруги подали после того, как узаконили отношения;
• •иные родственники супругов: родители, братья, сёстры не могут участвовать в распределении долей на недвижимость, поскольку не считаются членами семьи держателей сертификата;
• •совершеннолетние дети и супруг могут отказаться от выделения долей. В этом случае необходимо заверить отказ нотариально.

С помощью МСК нельзя погасить потребительский кредит. Средства государственной поддержки можно направить только на оплату ипотеки.

Заключение

С помощью материнского капитала можно взять ипотеку, выплатить часть задолженности или процентов. Держателям сертификата доступны льготные ипотечные программы, а также региональные субсидии.

Продажа квартиры «под маткапиталом»: миссия выполнима?

Не так давно я писал о сложностях, с которыми сталкивается каждый, кто вкладывает материнский капитал в жилье и намеревается затем его продать (см. мои предыдущие записи здесь и здесь).

Сегодня органы опеки дали свое одобрение на отчуждение детских долей в моей однокомнатной квартире, в которую был вложен маткапитал, а значит, я уже могу подвести некоторые итоги своего опыта и сделать ряд выводов, которые, уверен, будут интересны и полезны тем, кто столкнется с этими проблемами в будущем.

Существующее регулирование вряд ли назовешь удобным с точки зрения соблюдения законных интересов собственников жилья. Лично я столкнулся с тем, что быстро продать квартиру, в которую вложен маткапитал, не получится.

Первое препятствие, с которым столкнулись мы, — это необходимость погашать ипотеку в продаваемом жилье со снятием залогового обременения либо получать согласие залогодержателя (банка) на наделение долями новых собственников.

И первый, и второй вариант занимают достаточно времени (до одного месяца).

После преодолевания «залогового» препятствия настала очередь выдела долей супруге и всем родившимся на момент вложения маткапитала детям.

При этом можно с уверенностью сказать, что обойти публично-правовые требования о предварительном выделе долей в квартире, купленной с помощью маткапитала, становится все сложнее, и практически невозможно, если ваш покупатель привлекает кредитные средства банков.

Банки теперь подстраховываются, и, если перед ними продавец, который потенциально может иметь двух и более детей, они запрашивают доказательства того, что в квартиру не были вложены средства маткапитала.

И это несмотря на то, что органы прокуратуры и суды, судя по всему, смотрят на проблему с пониманием и при проверке законности продажи квартиры берут в учет все обстоятельства, в том числе не были ли впоследствии наделены долями дети в другой квартире. Главное, чтобы имущественные права детей не были ущемлены, т.е.

чтобы стоимость долей была не меньше, чем положено при наделении в «материнской» квартире. (Важно! Этот вывод основан лишь на моей консультации в прокуратуре Новомосковского округа Москвы, в других регионах практика может быть иной.

Впрочем, как показывают комментарии Ирины Уколовой в предыдущей моей записи, в других регионах контролирующие органы относятся к этому тоже лояльно.)Тем не менее совершенно точно можно утверждать, что органы ПФР такую практику считают незаконной и относятся к ней резко негативно.

В одном из территориальных подразделений ПФР мне сказали, что недавно были выпущены свежие разъяснения на этот счет. Вопрос о том, обращаются ли органы ПФР или органы опеки с исками о признании недействительными сделок по продаже квартир, в которых доли не были выделены, остается открытым.

В прокуратуре мне сказали, что ни те ни другие контролем и оспариванием токсичных сделок в этой сфере не занимаются, пробел отсутствия госконтроля восполняет Прокуратура периодическими проверками получателей маткапитала.

Что касается временных затрат, то этап наделения долями можно провести достаточно оперативно.

В нашем случае, поскольку Нотариус полностью сопровождала весь процесс, запись в Росреестре появилась уже на следующий день после подписания соглашения о разделе долей, что позволило нам оперативно подать документы на согласование и в органы опеки.

Минус в том, что это дополнительные затраты для семьи, без которых в любом случае не обойтись (я в итоге потратил вместе с оплатой выписок из ЕГРН порядка 13 тыс. руб.).

Следующий и, пожалуй, самый непредсказуемый этап в продаже — это получение согласия в органах опеки. Из-за того, что отсутствует четкий регламент оказания этой услуги, практика сильно разнится и, как это происходит в каждом конкретном регионе, предсказать сложно.

Дополнительным минусом является то, что в процессе такого согласования собственник вынужден предоставлять массу документов по замещающей сделке, под которой подразумевается, как правило, покупка детям нового жилья. И хотя схема с выделом денег от продажи «детских» долей на специальный счет и параллельным наделением долями в уже приобретенном жилье может сработать (см.

комментарий Владимира Покутнего в моем блоге), сложно сказать, сработает ли она в вашем конкретном регионе.

Столкнулись мы со сложностями и при подборе замещающего жилья. Продавцы первички, они же застройщики, нехотя берутся за таких покупателей, как мы, мотивируя это тем, что практика органов опеки слабо предсказуемая.

По результатам общения с дюжиной менеджеров застройщиков я понял, что значение для положительного принятия решения органами опеки могут иметь доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура, где-то даже рассказывали о том, что опеке не понравился этаж и на этом основании был отказ (хотя мне кажется, скорее всего, были еще какие-то причины, слишком сюрреалистично выглядит такая практика). В качестве дополнительного препятствия назову то, что без предварительного бронирования и внесения определенной суммы застройщики этим вряд ли будут заниматься по причинам, указанным выше, — они слишком ценят время своих сотрудников, чтобы заставлять их готовить кипу документов со слабо предсказуемым результатом. При этом в случае отказа от опеки вы наверняка эти деньги потеряете, да и в случае согласия могут возникнуть проблемы — ведь, как правило, сроки бронирования не превышают пары недель, а сроки согласования органами опеки, как правило, выше.

Что касается вторички, то здесь также необходимо подготовить массу документов для опеки, включая отчет оценщика, и это наверняка ляжет на плечи покупателя.

При согласовании в нашем случае не сыграло роли то, что общая и жилая площадь квартиры, приобретаемой взамен продаваемых детских долей, отличалась в меньшую сторону, т.е. она может быть меньше, чем в «материнской» квартире (правда, и число собственников было меньше, и доли детей увеличились). Важно, чтобы стоимость долей была не меньше.

Также, думаю, имеет значение количество «метров» на одного члена семьи. В нашем случае мы приобретаем квартиру 39 кв. м на троих вместо 42 кв. м на четверых. Также не имеет значения, имеется ли приобретаемая квартира де-юре на момент покупки, так как опека часто согласует ДДУ взамен продажи долей в уже имеющейся квартире.

В нашем случае сроки сдачи дома по приобретаемой взамен квартире — апрель 2020 г.

А вот территориальное расположение может сыграть роль. Опять же законность практики не оцениваю, но нам в процессе согласования намекали на то, что вероятность согласования приобретения жилья в своем регионе гораздо выше.

В нашем конкретном случае вместо долей в квартире, расположенной в поселке Коммунарка Новомосковского округа мы приобрели объект по договору ДДУ в районе Остафьево того же округа.

 В общем, оцениваются права несовершеннолетних собственников отнюдь не только с точки зрения стоимости отчуждаемых долей.

Согласование происходит по двум разным схемам: с последующим приобретением замещающего жилья или с одновременным. Как сказали мне, если речь идет о приобретении жилья в том же регионе, как правило, согласование происходит при условии одновременного приобретения, мне выдадут именно такой тип согласия.

Сроки согласования продажи органами опеки неоднородные. Слышал о трех неделях, кому-то согласовывали и дольше. В моем случае согласовали менее чем за две недели.

Может, кто-то меня поправит, но насколько я понял, это все зависит от того, что заседания соответствующей комиссии проводятся раз в неделю, подозреваю, что срок зависит от количества заявок на рассмотрении и того, сколько из них могут обработать за одно заседание.

Наконец, на заключительном этапе нам предстоит подавать все документы с согласием органов опеки в Росреестр. Продавцы здесь столкнутся с необходимостью несения дополнительных трат в связи с обязательной нотариальной формой сделки. В нашем случае они составят порядка 26 тыс. рублей (обновлю информацию после оформления). 

Отдельный вопрос — риски покупателей вторички, ведь им может попасться объект, в который был вложен маткапитал, а «детские» доли не выделены. Это может потенциально являться основанием для признания сделки недействительной, и примеры таких судебных решений я приводил в первой своей записи. Судя по м, практика это распространена во многих регионах.

Вместо того, чтобы решать проблему путем привлечения к ответственности недобросовестных продавцов, госорганы нередко разворачивают сделки на основании ст. 168 ГК РФ, и при этом нередко страдают интересы добросовестных приобретателей, ведь в Росреестре нет записей о таких «детских» обременениях.

Защититься от рисков здесь возможно лишь путем запрашивания информации у потенциального продавца об оплате объекта при приобретении (не знаю, правда, как это возможно в случае, когда он сам приобрел квартиру не первичным способом, ведь, как показывает практика, в случае обнаружения «токсичного продавца» на любом из звеньев цепочки продаж разворачиваются все сделки, так что проверить только непосредственного продавца бывает недостаточно, а документов по оплате у предыдущего продавца в таком случае вряд ли сыщешь). Остается закладывать риски в цену сделки либо страховать титул, если это возможно. Так или иначе, с точки зрения экономического анализа такая ситуация ведет однозначно к повышению трансакционных издержек сторон, а значит, к повышению затрат на приобретение, а значит, такое регулирование нельзя признать эффективным.

Таким образом, действующее российское законодательство создает много дополнительных проблем семьям, использовавшим маткапитал при оплате жилья, и создает много рисков для приобретателей жилья во вторичном сегменте.

Вместе с тем решить эти проблемы не так сложно — достаточно было бы, например, разрешить переносить обязательство о выделе долей на вновь приобретаемое жилье (с определением параметров, которым эти доли и жилье должны соответствовать), а также разработать инструментарий для органов Росреестра наподобие записей об обременении для объектов, в которые вложен маткапитал.

Так ЕГРН станет более достоверным, и гражданский оборот — более безопасным для приобретателей жилья. Надеюсь, наш законодатель это наконец поймет и изменит ситуацию в лучшую сторону.

Не нужно ждать 3 года: получить заём под материнский капитал законно можно прямо сейчас

— Законом запрещено только обналичивание материнского капитала, а использование для получения целевого займа — стандартная процедура, которая применяется с момента принятия закона о материнском капитале, — рассказали финансовые эксперты кредитно-потребительского кооператива «Капиталъ». — Вы можете использовать эти деньги на погашение части ипотеки, на строительство дома или на покупку жилплощади.

Вся процедура оформления займа под материнский капитал — от подачи заявки до получения денег — займет всего три дня. Для этого вам нужно просто оформить заявку на сайте kpkcapital.ru или по телефону +7 (391) 219-06-71 и после этого приехать на консультацию в офис КПК «Капиталъ».

Для оформления займа необходим минимальный пакет документов:

• паспорт заемщика, ИНН и СНИЛС;
• свидетельство о браке (или о расторжении брака);
• свидетельство о рождении детей (или об усыновлении);
• справка из Пенсионного фонда об остатке средств МСК;
• государственный сертификат на материнский (семейный) капитал;
• полные реквизиты банковского счета.

Всё остальное, включая составление договора купли-продажи недвижимости, заключение договора целевого займа под материнский капитал, проверку юридической чистоты сделки по покупке недвижимости и полное юридическое сопровождение, КПК «Капиталъ» берет на себя.

Вы получаете сумму займа безналичным путем на ваш расчетный счет:

• 483 882 рубля за рождение 1-го ребенка;
• 639 432 рубля за рождение 2-го ребенка;
• 450 000 рублей за рождение 3-го ребенка**

Кроме того, вы можете получать консультации в КПК «Капиталъ» по любым вопросам сделки в течение всего срока сотрудничества. В компании отсутствуют скрытые комиссии — только фиксированный платеж.

Не нужно ждать обещанного три года — воспользуйтесь материнским капиталом тогда, когда удобно вам!

КПК «Капиталъ» приглашает вас стать членом КПК. В соответствии с ФЗ № 190 кооператив предоставляет финансовые услуги (в том числе заём под материнский (семейный) капитал) на улучшение жилищных условий.

КПК «Капиталъ»,адрес: Красноярск, ул. Взлётная, 30;тел.: +7 (391) 219-06-71;kpkcapital.ru

* Строго в соответствии с ФЗ-256 от 29.12.2006 года.** Предоставляется от АО ДОМ.РФ в рамках доп. мер господдержки на погашение ипотечных займов.Кредитный потребительский кооператив «Капиталъ», ИНН 3435911075, ОГРН 1103435001240. Юридический адрес: 660077, г. Красноярск, ул. Батурина, д. 38 «А», пом. 10.

Период предоставления займа — от 90 дней до 36 месяцев. Условия предоставления займа — максимально гибкие и лояльные для клиента. Заемщик вправе выбрать сроки и суммы выплат для закрытия основного тела долга, в том числе — единовременный платеж. Дополнительные и скрытые комиссии при выдаче займа отсутствуют.

Кроме того, отсутствует требование страхования жизни и имущества. Процентная ставка, выбранная заемщиком и прописанная в договоре, остается неизменной на весь срок займа и период действия договора, даже при условии продления кредитных обязательств. Выбирая компанию для оформления займа, будьте бдительны.

Стоимость кредита должна соответствовать законодательству РФ. Максимальная допустимая ставка по займу для кредитных потребительских кооперативов в соответствии с требованиями Центрального Банка России меняется ежеквартально и составляет в I квартале 2021 г. 31,085% годовых.

Средняя стоимость займов для клиентов КПК «Капиталъ» составляет от 2,8% в месяц при выдаче средств под Залог недвижимости, рефинансирования.

За неисполнение обязательств по договору займа применяется Неустойка в виде пени в размере 0,5% в день от суммы неисполненного обязательства, но не более учетной ставки Банка России — под залог недвижимости; в размере 1% в день от суммы неисполненного обязательства, но не более 20% годовых — под залог автомобиля и спецтехники.

Начисление пени начинается с первого дня просрочки платежа по договору, в случае непогашения задолженности по займу в длительный срок компания вправе направить ходатайство о наложении ареста на объект залога и вернуть денежные средства через суд, путем реализации предмета залога.