Может ли второй собственник продать свою 1/4 часть на сторону, если первый не может её выкупить?

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Процедура наложения ареста регламентируется 80 ст. ФЗ об исполнительном производстве.

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность — более 5% от стоимости недвижимости.
2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на Недвижимость.
5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
6. Если Гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные Услуги, хоть и в меньшем размере.
7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Продажа квартиры на торгах

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

При необходимости должник может обжаловать результаты произведенной оценки недвижимости в суде, предъявив независимую оценку рыночной стоимости.

В его интересах, чтобы квартира была продана максимально выгодно и после погашения задолженности еще остались деньги.

Если торги оказались нерезультативными, то на втором этапе квартира выставляется уже со сниженной на 15% стартовой стоимостью. Несмотря на такие привлекательные условия, желающих приобрести арестованное жилье не так много.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

• В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.
• Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.
• Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать Прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Как снять арест с квартиры?

Законодательство предусмотрело четыре ключевых способа снятия ареста с квартиры:

• добровольное погашение задолженности;
• остановка исполнительного производства по решению суда;
• при ошибочном вынесении ареста или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
• процедура ареста проведена незаконно и с нарушением норм процессуального кодекса.

Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашением долга, или соответствующим решением суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Продажа квартиры с двумя собственниками в 2022 году, образец договора купли-продажи квартиры с 2 собственниками

Продажа и покупка квартиры у двух собственников производится с учетом положений гл. 16 ГК РФ.

Главное, что нужно сделать – предоставить Преимущественное право покупки второму владельцу, принять совместное решение о продаже недвижимости, и получить согласие органа опеки, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Порядок действий зависит от конкретной ситуации. Разберемся, как продать доли в квартире, купленной на маткапитал, полученной в Наследство, в порядке приватизации или приобретенной супругами в браке.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи квартиры с двумя собственниками

Долевая собственность бывает двух видов:

1. С идеальными долями в праве собственности. Конкретные помещения за владельцами не закрепляются, в выписке из ЕГРН указывается, например, 1/3, ½, и пр.
2. С реальными долями, выделенными в натуре. В квартире их выделить практически невозможно, так как требуется организация изолированных помещений и соблюдение других технических норм. Такое встречается крайне редко. При выделении долей в натуре за каждым владельцем закрепляются конкретные помещения, указывается их площадь.

Также нужно учесть несколько самых главных моментов:

1. Согласно ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки», оно предоставляется остальным собственникам. Сначала Продавец должен уведомить их о намерениях продать свою долю, получить отказ от выкупа, и только после этого совершать сделку с покупателем-третьим лицом. Уведомление не понадобится, если все собственники продают свои доли, или вторым собственником является супруг – от него вместо отказа нужно согласие на продажу.
2. На выделенную долю в натуре должен быть отдельный кадастровый паспорт, домовая книга, и другие документы.
3. Если доля продается второму собственнику, извещать его отдельно не нужно.

В отдельных случаях может понадобиться разрешение органа опеки или нотариальное согласие супруга. Разберемся подробно.

Если один из собственников несовершеннолетний

Если 2 собственника в квартире, и один из них не достиг 18 лет, для сделки понадобится разрешение органа опеки. Получить его могут родители несовершеннолетнего.

Что для этого нужно:

1. Получить предварительное разрешение опеки.
2. Найти недвижимость, которая будет куплена вместо проданной доли.
3. Составить с продавцом другого жилья предварительный Договор купли-продажи (далее – ДКП.
4. Представить документы в опеку и получить окончательное разрешение.

На всю процедуру уходит 1-2 месяца.

Если квартира куплена в браке

Если продавец купил квартиру, будучи в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на продажу (ст. 35 СК РФ). Совершив сделку без него, супруг сможет ее оспорить в суде в течение года с момента, когда ему стало известно о продаже. Преимущественное право выкупа в данном случае не предоставляется.

Обратите внимание! Если супруги одновременно продают свои доли, согласие не требуется. Недвижимость продается в общем порядке, но в договоре указываются два продавца – муж и жена.

Если квартира находится в совместной собственности без выделения долей, ее проще продать целиком. В противном случае для продажи только части супругам придется выделять доли по соглашению, получать нотариальное согласие, и только после этого заниматься поиском покупателя.

Если квартира куплена на маткапитал

Ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ обязывает выделять доли всем членам семьи, если на улучшение жилищных условий используется маткапитал. Это придется делать и в случае, когда маткапитал направляется на первый взнос или погашение ипотеки.

Супруги не смогут продать квартиру, предварительно не выделив доли. Если сделка все же произойдет, в дальнейшем ее могут оспорить органы опеки, Прокуратура, один из супругов или сами дети по достижении совершеннолетия, так продажа без выделения долей нарушает их права и законодательство.

Что нужно сделать для продажи:

1. Выделить доли всем: второму супругу, детям.
2. Найти другое жилье для детей вместо продаваемого.
3. Получить разрешение органа опеки.

Продажа квартиры двумя или несколькими собственниками в этом случае возможна только с разрешения органа опеки.

Если квартира получена в наследство

Получив квартиру в наследство, люди обычно решают продать ее и поделить деньги согласно унаследованным долям. Если продают свои доли сразу все Наследники, они указываются в ДКП в качестве продавцов. Никого предварительно извещать не нужно.

Если долю продает только один собственник, он обязан предоставить остальным преимущественное право покупки, направив извещения каждому.

Если квартира приватизирована

Доли в приватизированной квартире продается по тем же правилам, что и в купленной по ДКП. Сначала нужно отправить извещения остальным владельцам, предоставив им преимущественное право выкупа, затем получить от них письменные отказы и приступать к сделке. В ДКП обязательно указывается перечень остальных собственников и лиц, сохраняющих право проживания.

Если все собственники продают доли в приватизированной квартире, отправлять извещения не нужно. Достаточно просто указать их в ДКП в качестве продавцов.

Пройдите опрос и Юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Нужен ли Нотариус, если два собственника продают квартиру?

Если продажа квартиры в совместной собственности осуществляется одновременно двумя владельцами, удостоверять ДКП не нужно. То же самое касается и продажи доли одним собственником второму.

Подпись нотариуса потребуется при отчуждении доли в пользу третьего лица, не являющегося владельцем.

Стоимость услуг нотариуса

Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от стоимости доли, не менее 300 и не более 20 000 руб. Пошлина уплачивается однократно вне зависимости от количества участников сделки. Если продаются все доли в квартире, пошлина рассчитывается от полной стоимости недвижимости. Общая сумма к уплате делится пропорционально продаваемым долям между собственниками-продавцами.

Дополнительные услуги технического характера оплачиваются отдельно.

Как двум собственникам продать доли в квартире?

Если доли продаются одновременно двумя владельцами, извещение не потребуется. Если доли принадлежат супругам и куплены в браке, оформлять нотариальное согласие не нужно. Оба владельца в данном случае выступают продавцами. Для продажи доли ребенка понадобится разрешение опеки.

Как продать квартиру с долями:

1. Договориться о стоимости и условиях сделки.
2. Найти покупателя.
3. Оформить ДКП.
4. Подать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Присутствие всех участников сделки обязательно.
5. Дождаться регистрации перехода права собственности.

В итоге регистратор выдаст новому владельцу выписку из ЕГРН и ДКП с отметкой о регистрации.

Содержание и образец договора

Какую информацию нужно указать в договоре:

1. Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения обоих продавцов.
2. Ф.И.О., серия и номер паспорта, адрес регистрации, дата рождения покупателя.
3. Сведения о квартире.
4. Стоимость, кто и какую сумму получит после сделки.
5. Порядок оплаты.
6. Обязанности и ответственность участников сделки.
7. Подписи сторон: двух продавцов и покупателя.

Документы

Все собственники для сделки должны представить:

• Паспорта.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающий документ, на основании которого Право собственности оформлено на них.
• Технический паспорт.

Чтобы подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ, понадобятся справки из УК или ТСЖ.

Сроки

Переход права собственности на квартиру при продаже долей несколькими собственниками регистрируется в такой же срок, как и продажа просто доли.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать половину квартиры, если собственников двое?

Процедура продажи квартиры, где несколько собственников, состоит из этапов:

1. Отправка извещения.
2. Получение отказа или отсутствие ответа.
3. Поиск покупателя.
4. Заключение ДКП с покупателем в присутствии нотариуса, который поставит подпись и печать.
5. Запись на прием в Росреестре или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
6. Посещение МФЦ или Росреестра совместно с покупателем (не нужно, если ДКП не удостоверяется нотариусом). Там должны принять документы и выдать уведомление, где будут указаны сроки готовности документов.
7. Получение документов от Росреестра после регистрации. Покупателю выдадут новую выписку из ЕГРН и договор с регистрационной записью.

Обратите внимание! Если в ДКП указано, что часть денег продавец получит после регистрации сделки, ему вместе с покупателем нужно прийти за документами и представить расписку о получении оставшейся суммы. Если ДКП оформляется у нотариуса, он сам отправляет документы на регистрацию в Росреестр, и участникам сделки идти туда не нужно.

Отправка извещения

Продажа доли в квартире с двумя собственниками начинается с отправки извещения второму владельцу о намерении продать долю.

Как все выглядит пошагово:

1. Обсудить с остальными собственниками, готовы ли они выкупить долю. Это нужно, чтобы определить порядок действий и условия сделки.
2. Отправка извещения собственнику минимум за один месяц до сделки. Если владельцев несколько, но они живут по одному адресу, извещения направляются каждому.
3. Получение уведомления о вручении, если извещение отправлялось почтой. Альтернативный вариант – подписи о получении от каждого владельца на экземпляре извещения, который остается у отправителя.
4. Получение ответа (отказа от выкупа доли). Даже если через месяц владельцы не дадут ответы, по закону они считаются извещенными. Исключение – возврат извещения, если они не проживают по адресам регистрации: в таком случае придется выяснять, где они живут, и отправлять документ заново.
5. Выход на сделку. Если другие собственники отказались от выкупа или проигнорировали извещение, продавец вправе продать долю третьему лицу.

Важно! Если остальные собственники отказались от выкупа ранее месяца, ждать окончания этого срока не нужно. Можно сразу идти к нотариусу и оформлять ДКП, если покупатель уже найден.

Содержание и образец извещения

Законодательством форма извещения при продаже квартиры с несколькими собственниками не устанавливается. Но, чтобы нотариус удостоверил сделку, нужно указать в нем следующие данные:

1. Ф.И.О., адрес регистрации второго владельца.
2. Ф.И.О., адрес регистрации, номер телефона продавца.
3. Адрес квартиры, размер и стоимость доли.
4. Предложение о выкупе согласно ст. 250 ГК РФ.
5. Распределение расходов на сделку.
6. Куда отправить согласие или отказ (адрес).
7. Извещение о намерении продать долю через месяц в случае отказа или отсутствия ответа.
8. Подпись продавца.

Содержание и образец договора

В ДКП нужно указать:

1. Предмет договора – доля в квартире. Указывается размер, для выделенной в натуре – площадь, описание помещений, имущество, включенное в цену.
2. Параметры квартиры: адрес, общая площадь, кадастровый номер, этаж, подъезд, материал строительства дома, дата сдачи в эксплуатацию, количество комнат.
3. Цена договора. Она определяется от стоимости доли или цены квадратного метра, если площадь можно определить.
4. Перечень других собственников, их Ф.И.О.
5. Наличие или отсутствие обременений.
6. Порядок расчета: наличными, через аккредитив, сервис безопасных платежей, банковскую ячейку.
7. Размер задатка и срок передачи оставшейся суммы после регистрации.
8. Подписи участников сделки.

Важно! Стоимость доли определяется в российских рублях или иностранной валюте. В последнем случае нужно указать, по какому курсу и на какую дату валюта переводится в рубли.

Документы

При посещении нотариуса для заключения ДКП понадобятся:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Подготовленные ДКП и передаточный акт в трех экземплярах.
3. Отказы других владельцев от преимущественного права выкупа.
4. Согласие супруга, если квартира куплена в браке.
5. Уведомление о вручении извещений или расписки о получении извещений от остальных владельцев.

Если продается доля несовершеннолетнего, понадобится разрешение органа опеки. Если интересы продавца или покупателя представляет другой человек, предоставляется нотариальная Доверенность.

Госпошлина

Покупатель платит 2 000 руб. за регистрацию перехода права собственности, даже если документы подаются через нотариуса. Но дополнительную плату за это он не берет.

Сроки регистрации

Согласно ст. 16 ФЗ №218-ФЗ, нотариальная сделка регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, срок регистрации составит пять рабочих дней.

Если ДКП не удостоверен нотариусом и доля продается второму собственнику, регистрация в Росреестре займет 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней.

Важно! Покупка доли в квартире с двумя собственниками выгодна покупателю, если у него не хватает денег на индивидуальную недвижимость. Но ему придется договариваться с другими владельцами о порядке пользования жильем. Это можно сделать по соглашению или через суд. Если же оба собственника продают свои доли, недвижимость будет стоить дороже, но перейдет покупателю в единоличное владение.

Налоги после продажи доли

Если доля была в собственности более 5 лет, НДФЛ после продажи не платится. Ст. 217 НК РФ предусмотрен и сокращенный срок владения в три года, если доля получена в наследство, по договору дарения, в порядке приватизации или по договору ренты с пожизненным содержанием.

При невыполнении указанных требований придется заплатить 13% от стоимости проданной доли до 15 июля года, следующего за датой совершения сделки. Но сначала до 30 апреля представляется декларация 3-НДФЛ в ИФНС.

Совет юриста: размер налога можно снизить, уменьшив сумму дохода на расходы, если доля приобреталась по ДКП. Также НК РФ позволяет гражданам воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Если доля куплена по ДКП, но в дальнейшем продана за меньшую цену, продавец доход не получает, и НДФЛ платить не нужно.

Но декларация 3-НДФЛ все равно предоставляется, ее можно подать через личный кабинет налогоплательщика.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли быть собственником двух квартир одновременно?

Да. Ни один Закон не ограничивает количество объектов недвижимости, которыми могут владеть граждане.

На долю второго собственника приставы наложили запрет регистрационных действий. Могу ли я продать свою долю?

Да, так как запрет применен именно к доле второго владельца. Но на практике могут возникнуть сложности: не все нотариусы удостоверяют ДКП, если есть запрещение, касающееся другого собственника. Это незаконно, но отказ придется обжаловать очень долго.

Можно ли оформить договор на двух покупателей?

Да, для этого они указываются в ДКП как «Покупатель 1» и «Покупатель 2».

Нужно ли оформлять несколько разных ДКП, если в сделке участвуют два владельца и два покупателя?

Нет, все стороны сделки указываются в одном ДКП.

У квартиры три собственника. Хочу продать долю только одному из них. Нужно ли уведомлять другого?

Нет. Отправка извещения требуется только при продаже третьему лицу, не являющемуся одним из владельцев квартиры.

Заключение эксперта

1. При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
2. Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
3. При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
4. При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
5. Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.

Как продать квартиру если один из собственников против

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Продажа квартиры при долевой собственности

1. найти покупателя доли в квартире;
2. согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
3. подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
4. уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
5. дождаться 30 дней после вручения уведомления;
6. даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
7. после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
8. получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления.

В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права.

Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку – воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на Жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

• выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
• выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
• передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья.

Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости.

Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е.

Кутафина, кандидат юридических наук).

 Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации.

По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников.

 Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Главе семьи Корниловых* из Чебоксар принадлежали 4/9 доли в «трешке», его жена владела 1/3 квартиры, а дочь – 1/9 частью жилплощади. Оставшаяся доля (1/9) по наследству от матери досталась родственнице Корниловых – Екатерине Ромашкиной*.

В спорной квартире та никогда не жила, въехать туда не пыталась, за коммунальные услуги не платила и даже предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 руб.

, предупредив, что в случае отказа будет вынуждена требовать того же в судебном порядке.

Корниловы же оценили рыночную стоимость 1/9 квартиры в 187 000 руб., а когда Ромашкина отказалась продавать свою часть жилья за эту сумму, сами обратились в Ленинский районный суд (дело № 2-2651/2015). Семья требовала взыскать с них в пользу родственницы те самые 187 000 руб.

, прекратить ее право собственности на долю жилплощади и признать каждого из них владельцем 1/27 квартиры.

Мотивировали они это тем, что выделить долю Ромашкиной в натуре – невозможно, ни одна из комнат в «трешке» не совпадает по площади с принадлежащими ей квадратными метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Судья Татьяна Ермолаева отказала в иске, опираясь как раз на то, что ответчик возражает против выплаты истцами стоимости ее части квартиры в заявленном размере (187 000 руб.).

По мнению суда, оснований для признания доли Ромашкиной незначительной не имелось, а утверждение Корниловых о невозможности проживания всех совладельцев в спорной квартире «носит формальный характер и направлено на реализацию доли ответчика вопреки ее воле, что недопустимо законом». Апелляция согласилась с этой позицией (дело № 33-3505/2015).

Не смогли поделить однокомнатную квартиру и двое сочинцев. Михаил Шафутдинов*, которому в «однушке» принадлежало 4/12 доли, обратился в Центральный райсуд Сочи, чтобы принудительно выкупить у Дарьи Коломенцевой* 1/12 жилья, которую та получила по договору дарения от него же (дело № 2-4061/2015).

Как рассказывал Истец, чтобы зарегистрировать в своей квартире семью брата, ему пришлось подарить родственнику, его жене и внучке по 1/12 доли от принадлежавшей ему трети квартиры. Предполагалось, что позже те вернут подаренное, но не тут-то было.

На то, чтобы убедить брата и его жену вернуть 2/12 доли, ушло четыре года, а внучатая племянница за свою часть квартиры потребовала 100 000 руб.

Остальные совладельцы от своего права на выкуп этой доли отказались, а Шафутдинов не был готов заплатить больше 40 000 руб., которые он и требовал взыскать с него в пользу родственницы.

Суд в иске отказал, поскольку стороны не достигли соглашения о размере компенсации, а принудительное прекращение права долевой собственности, даже если доля собственника незначительна, противоречит п. 2 ст. 252 ГК.

Апелляциязасилила это решение (дело № 33-29214/2015).

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

Верховный суд направил оба дела на повторное рассмотрение в апелляцию, посчитав, что в указанных случаях возможно применение п. 4 ст. 252 ГК. По иску Корниловых (№ 31-КГ16-3) апелляция не исследовала несколько принципиально важных вопросов.

А именно: может ли Ромашкина жить в квартире, не нарушая прав собственников, имеющих большую долю жилья; есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества.

Кроме того, ВС Чувашии не выяснил, сколько на самом деле стоит 1/9 доля спорной квартиры и справедливы ли возражения ответчика относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Не решен был также вопрос о том, могут ли Корниловы заплатить родственнице те самые 187 000 руб.

, для чего нужно было предложить истцам внести эти средства на депозитный счет, в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение.

Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это.

«От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства.

– Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

«Вопрос, затронутый ВС в указанных делах, неоднозначно решается в судебной практике», – рассказывает Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и Партнеры».

 Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению.

Более интересным юристу представляется другой вопрос, затронутый в указанных выше определениях ВС: может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна.

По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности. «Однако ВС указанные разъяснения КС РФ игнорирует и придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю. Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда», – констатирует Чернобель.

Источник: ПРАВО.РУ

Как продать часть дома

Владение домом по принципу долевой собственности не является редкостью. Жилье могло достаться нескольким наследникам или оно находится в собственности супружеской пары.

И при продаже такой недвижимости часто возникают проблемы, особенно, если только один из собственников хочет продать свою собственность.

Совершать сделку по продаже половины жилого дома, его трети рекомендуется при помощи опытного юриста или риэлтора, который знает все особенности законодательства в данном вопросе.

Ведь продажа доли должна пройти так, чтобы не были нарушены права других владельцев. В противном случае покупка дома, как операция по недвижимости, может посчитаться незаконной, недействительной.

Как продать долю в доме правильно, по всем требованиям закона, а также выгодно и в короткое время? Необходимо будет набраться терпения, изучить юридические аспекты, учитывать при подписании договора законные права других дольщиков.

Особенности

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в Залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

• В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
• И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
• Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
• При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
• В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
• На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
• Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
• Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.

Третьему лицу

Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.

Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.

Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.

Иные варианты

Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.

Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.

Поэтому возможность купить целое здание и владеть им единолично – предложение привлекательное.

Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.

Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.

Также нужно будет переоформить собственность в выделенную. И тогда часть жилого здания значительно вырастет в цене. Когда части дома может быть присвоен статус отдельного жилого объекта? Определения жилого помещения установлены положениями Жилищного Кодекса РФ:

1. Оно должно быть выделено, например, с помощью того же отдельного входа, забора.
2. В нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания.
3. Жилое помещение – это недвижимое имущество.
4. Выделение отдельного объекта как жилого дома не может нарушать пространство других людей.

Когда у дома есть несколько отдельных входов, несколько санузлов и кухонь, собственники без особенных проблем могут выделить свои части. Это упростит в дальнейшем распоряжение каждой частью дома.

ВНИМАНИЕ! Чтобы завершить выделение доли, следует официально зарегистрировать ее как отдельное жилье, отдельный объект недвижимости.

Объект должен получить именно свой технический паспорт, стать на кадастровый учет. После таких процедур часть дома будет продаваться как дом отдельный, со всеми вытекающими особенностями процедуры, оформления, регистрации. Потом можно жилье подарить, продать по договору купли-продажи. Но в договоре должна быть указана и цена доли, и цена всего жилого здания.

Другие собственники против

Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.

Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.

Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.

При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд.

Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической.

Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.

ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.

Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.

Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.

Как продавать долю в доме – без выделения, с выделением – решать нужно в зависимости от обстоятельств. По цене наиболее выгодно продавать все части здания вместе, поделив потом прибыль между всеми собственниками. Также за хорошую сумму продастся и выделенная часть.

Но если другие собственники заинтересованы в расширении своей доли, выгодно можно продать дополнительную часть и им, по хорошей стоимости.