Сергей 2 объявления договорная цена
Обменяю десять квартир в новом кирпичном 9 эт доме около Зеленограда на дом по западному…
Георгий 1 объявление договорная цена
Эко-коттедж под черепичной крышей с высочайшим комфортом городской квартиры в жилой русской деревне…
0 ₽
Марина 1 объявление 0 ₽
в Обмен на таунхаус коттедж калужское шоссе не далее 25 км. предлагаю свою квартиру в ЖК…
25 000 000 ₽
Тим 2 объявления 25 000 000 ₽
Փնտրում եմ տուն Երևանում փոխանակման տարբերակով: Հասցե` Ք. Մոսկվա, ք. Երևան, ԱՄՆ Լոս Անջելես:…
бесплатно
Александр 1 объявление бесплатно
Трехэтажный танхаус, 170 кв.м. 2 сотки. 2 машиноместа, черновая отделка. В дом заведено 3 фазное…
Алёна 1 объявление договорная цена
Нужна 1 комнатная квартира на первом этаже, в микрорайоне Левобережный, Московской области, или в…
2 700 000 ₽
Елена 1 объявление 2 700 000 ₽
Продам или обменяю добротную квартиру-студию с одной спальней в г.Солнечный Берег Болгария на…
бесплатно
Марина 1 объявление бесплатно
Меняю 2-х комнатную квартиру 54м,одна из комнат-студия,с ремонтом,МО,новый жилой комплекс,на дом в…
Галина 1 объявление договорная цена
Квартира в доме, 2002г. постройки, косметический ремонт, лоджия застеклена, дверь металлическая,…
бесплатно
Иван 1 объявление бесплатно
Обменяю трешку в серпухове (7-10 мин пешком до жд станции) или автомобиль на дом в Подмосковье….
4 500 000 ₽
Oxana 1 объявление 4 500 000 ₽
Апартаменты в Болгарии продам или обменяю на дом или квартиру на берегу южного берега Крыма. 2-х…
2 000 000 ₽
Наталья 1 объявление 2 000 000 ₽
Обменяю благоустроенный дом (100 кв.м) в г.Муром Владимирской области на дом или квартиру в…
1 850 000 ₽
Инна 3 объявления 1 850 000 ₽
Обмен Белгород на Протвино, квартира новая 1/5 этаж, мкр Восточный, ремонт от строителей, дом сдан…
Лариса 1 объявление договорная цена
Меняю двухкомнатную квартиру 70м2 в городе мытищи на квартиру или дом в городе. Одинцово МО.
бесплатно
Михаил 1 объявление бесплатно
Меняю 1-к квартиру 41м2 в Москве + 1-к квартира 39м2 в Казани на дом или земельный участок в…
45 000 000 ₽
Тим 2 объявления 45 000 000 ₽
Готов предложить свои коммерческие участки под строительство коммерческого объекта в Подмосковье,…
5 750 000 ₽
Мария Федорова 2 объявления 5 750 000 ₽
Рассмотрю варианты обмена однокомнатной квартиры общей площадью 54,2 кв. м в доме бизнес-класса в…
Вера 1 объявление договорная цена
Обменяю трехкомнатную квартиру в Воронеже на 1-2комн. квартиру в Москве. Рассмотрю все варианты,…
7 000 000 ₽
2 объявления 7 000 000 ₽
Меняю 1 комнатную квартиру в центре ост. Кирова за 3й поликлиникой на частный дом., Дом кирпичный…
Lev 1 объявление договорная цена
Здравствуйте! Предлагаю просторную квартиру в городе-курорте Ессентуки на квартиру в одном из…
4 800 000 ₽
Cергей Евгеньевич 1 объявление 4 800 000 ₽
Отличный участок, крайний к лесу, 1.2 км от Истринского водохранилища. Тихое место, приличные…
25 000 000 ₽
Игорь Викторович 1 объявление 25 000 000 ₽
Продам-обменяю на охраняемой территории д.Плоски,г.Конаково,Тверской обл.,100км до…
Иван 1 объявление договорная цена
Обменяю 1 комнатную квартиру в Мытищах на квартиру однокомнатную в Москве с моей доплатой ….
100 ₽
Вера 2 объявления 100 ₽
Две квартиры- Однокомнатная в Моск.обл. Люберецкий р-н, Томилино,ул.Гоголя,45 . 29/16/7 кв.м ,4/9…
Николай 2 объявления договорная цена
Прекрасная 2-комнатная квартира в 900 метрах от центра Подольска в новом кирпичном доме меняется на…
Экономия 100%бесплатно
Irina 3 объявления бесплатно
Рядом ждплатформа 15 минут от М.Выхино кирпичный дом рядом гараж кирпичный теплый доплата по…
1 ₽
Юрий 5 объявлений 1 ₽
МЕНЯЮ, ТОЛЬКО ОБМЕН!!!! Являюсь собственником. 2-к квартира 84 м² на 7 этаже 10-этажного…
Экономия 17%15 000 000 ₽
Елизавета 3 объявления 15 000 000 ₽
ДОМ в Сочи обменяю (или продажа) на Москву (Бутово квартиру или дом) в пешей доступности метро….
6 500 000 ₽
Ольга 1 объявление 6 500 000 ₽
Семья большая, а возможности купить квартиру нет?! Предлагаю отличное решение. Меняю квартиру в…
5 500 000 ₽
Лена 2 объявления 5 500 000 ₽
Обменяю жилой новый дом в СНТ с ПМЖ на 3 комн.квартиру 57-60 квм в Москве с доплатой 1500000, район…
24 800 000 ₽
марина 1 объявление 24 800 000 ₽
загородный дом в 23 км от МКАД. 5 минут пешком от станции монино.170 кв м. две веранды по 60 кв м….
13 000 000 ₽
Василий 3 объявления 13 000 000 ₽
Обмен торговое помещение 106 кв .м. в центре города Старая Купавна в 19 км от Москвы. В новом 17 ти…
6 500 000 ₽
Маргарита 1 объявление 6 500 000 ₽
Продается (возможен обмен-ниже информация) дом 298 м2 в живописнейшем месте. САМЫЙ престижный район…
9 500 000 ₽
лерия 1 объявление 9 500 000 ₽
2-этажный дом 110 м² (пеноблоки) на участке 5 сот., Киевское шоссе, 22 км Возможен обмен…
бесплатно
Константин 1 объявление бесплатно
Обменяю или продам дом ПМЖ, 43 км от Москвы, Раменский район, около Гжели (д.Володино). Дом…
Экономия 15%5 500 000 ₽
Елизавета 3 объявления 5 500 000 ₽
СРОЧНО!!!Продается благоустроенная четырехкомнатная квартира на четвертом этаже, 12-этажного…
3 650 000 ₽
Viktori 1 объявление 3 650 000 ₽
Продажа от собственника. Документы на дом и участок готовы к сделке. Торг на месте, реальному…
Татьяна 1 объявление договорная цена
Обменяю 3х комнатную квартиру на 2м этаже 5ти этажного кирпичного дома на квартиру в РФ.
Экономия 10%1 800 000 ₽
Аура 3 объявления 1 800 000 ₽
Обмен возможен на квартиру или комнату в Москве или МО. Дом в КП»Одуванчиково», Велигож…
10 999 000 ₽
Собственник 54 объявления 10 999 000 ₽
Дом построен из бруса. Помещения на первом этаже: прихожая, передняя, котельная, ванная комната,…
бесплатно
Александр 1 объявление бесплатно
Дом 2-х эт., 125 м.кв., вода, газ, баня 28 м.кв., на уч. 7,3 сот. + участок 23 сот. Домодедовский…
Татьяна 1 объявление договорная цена
Меняю трехкомнатную квартиру в Анапе. Улица Терская дом 115. До мооря 5минут. Центр города. На дом…
2 800 000 ₽
Сергей 1 объявление 2 800 000 ₽
Продается 3-х комнатная квартира в Липецкой обл. с. Становое (районный центр, вся инфраструктура в…
Агент АН 1 объявление договорная цена
Помощь в продаже, покупке и аренде загородного жилья, нежилых помещений, квартир в новостройках и…
Марина 1 объявление договорная цена
Меняется частный дом в пос.Никологоры Владимирской области на благоустроенную квартиру. В доме две…
Экономия 8%18 000 000 ₽
Александр 1 объявление 18 000 000 ₽
Собственник! ОБМЕН на две равноценные квартиры или квартиру в Москве с Вашей доплатой или ПРОДАМ…
39 000 000 ₽
Марина 3 объявления 39 000 000 ₽
Эксклюзивное предложение! Московская область, Домодедово городской округ, Ивановка деревня…
9 200 000 ₽
елена 1 объявление 9 200 000 ₽
Продаю или меняю уютная большая квартира -125 кв…м на одной площадке две квартиры 2- комнатная…
Обмен квартиры
Одной из самых популярных операций с недвижимостью является обмен.
Он проводится по абсолютно разным причинам, среди которых изменение места работы, создание семьи, желание переезда загород, улучшение условий проживания и пр.
Поиск наиболее выгодных вариантов обмена квартир в Москве или Подмосковье, как и сама Процедура сделки, сопряжены с массой всевозможных трудностей, которые сложно преодолеть неподготовленному человеку.
Сориентироваться на рынке жилой недвижимости в столице нелегко – структура и количество предложений меняются ежеминутно.
Выбирая таунхаус, студию и другой объекта, понадобится также учесть ряд нюансов: близость к метро, район, год постройки, состояние помещений и здания, условия продажи и вероятные риски.
Оптимальное решение жилищной проблемы можно искать очень долго, если вы не подкованы в данном вопросе.
Виды обмена
Встречаются различные варианты сделки, каждый из которых характеризуется своими особенностями. Итак, можно обменять квартиру в столице (комнату, дом):
на большую, меньшую, равноценную
новостройку, коттедж, участок
Приватизированную или неприватизированную
с доплатой или без
с материнским капиталом
по военной ипотеке и т.д.
Рассмотрим некоторые типы подробнее:
Обмен с целью увеличения / уменьшения жилплощади
В первом случае люди стремятся добавить квадратные метры и, например, получить вместо однокомнатной двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в связи с расширением семьи либо потребностью в повышении уровня комфорта.
Во втором – присутствует необходимость «пожертвовать большей площадью» для получения денежной компенсации. Однако если речь идет о скромной комнате в коммуналке в центре Москвы, которая обменивается на просторное помещение на окраине, можно обойтись без доплаты. Это называется равноценный обмен.
Для его осуществления рекомендуется знать точную рыночную стоимость и обращаться только к проверенным базам недвижимости.
Обмен одной квартиры на несколько
Обычно его производят по семейным обстоятельствам – при делении наследства, разъезде после развода, переезде детей, а также для улучшения качества жизни, когда реализуется расселение жильцов коммунальной квартиры.
Обмен равных по площади квартир
Возможен при устройстве на другую работу, поступлении в вуз, намерении проживать рядом с родственниками. Наличие или отсутствие доплаты будет зависеть от многих факторов, которые повлияют на конечную рыночную стоимость.
Обмен на загородную Недвижимость
Подходит для тех, кто хочет отдохнуть от мегаполиса. Такая удаленность должна компенсироваться удобством проживания либо денежной прибавкой. В идеале, чтобы загородный дом оснащался всеми коммуникациями и находился на территории, имеющей хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку и развитую инфраструктуру.
Сегодня все большее распространение получает вариант под Залог имеющегося жилья. Это означает следующее: если средств на покупку недостаточно, то банк оценивает стоимость вашей квартиры и выдает Кредит под ее залог.
Еще одной разновидностью считается обмен объекта, находящегося в ипотеке. Для проведения подобной операции нужно участие и одобрение банка, который выдавал кредит.
С технической стороны происходит одновременное заключение двух договоров – на продажу и покупку. Покупателем выплачивается долг продавца либо принимаются долговые обязательства, что не приветствуется банками.
Для своей уверенности они накладывают обременение, не позволяющее следующему владельцу продавать недвижимое имущество до полного погашения займа.
Схожая схема предусматривается в случае военной ипотеки. Здесь жилплощадь является залогом ФГКУ («Росвоенипотеки»). Такое обременение аннулируется при выслуге 20 лет (10 лет для льготников).
Если еще привлекались средства сторонней ипотечной организации, то возможно только полное возмещение.
Планируя обменять старую квартиру на новую, военнослужащий вправе найти приобретателя, готового ее купить за счет выплаты оставшегося долга банку и выдачи бывшему собственнику остальной денежной суммы.
Интересной программой, которую начали практиковать московские риелторы, признается «trade-in». Она состоит в покупке 1, 2-х или 3-х комнатной квартиры в строящемся доме, при этом в качестве оплаты выступает нынешняя недвижимость. Сделка допускает привлечение материнского капитала (при достижении ребенком возраста трех лет).
Следующие два вида в настоящее время довольно редкие:
- Первый называется меной. Его, как правило, осуществляют родственники, которые хотят съехаться или разъехаться. В данном случае недвижимость в собственности меняется с заключением договора мены.
- Ко второму относится обмен, в котором участвует неприватизированная квартира. Государственную меняют только на такую же муниципальную.
Раньше оба способа были весьма востребованы – они становились практически единственным шансом людей приобрести другое жилье. Однако у них много минусов. Самый весомый – минимум вариантов. Мена производится лишь тогда, когда новая квартира будет устраивать вас, а ваша жилплощадь, в свою очередь, должна нравиться тем, кто желает поменяться. А это далеко непросто.
Порядок обмена и необходимые документы
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только Продавец и покупатель.
В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше.
Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Что говорится в конкретных ситуациях:
- «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
- «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
- «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.
Суть альтернативной сделки в снижении финансовых рисков для обеих сторон. Конечно, можно было бы сначала продать недвижимость, затем добавить какую-либо сумму и приобрести новую.
Но рыночная конъюнктура такова, что между реализацией одной и покупкой другой квартиры иногда происходит скачок цен или иные финансовые неприятности, разрушающие планы. Подобные проблемы зачастую возникают у тех, кто самостоятельно проводит оценку жилья.
Помощь специалистов в этом аспекте призвана обеспечить точные прогнозы доплат и определение общей вероятности подобной сделки.
- Поиск покупателя (подписание договора, передача аванса продавцу);
- Поиск новой квартиры (подписание договора, внесение аванса покупателем);
- Сбор документов и их юридическая Экспертиза;
- Организационные моменты: расчеты, арендование банковских ячеек, помещение туда необходимых сумм;
- Подписание договоров купли-продажи и направление документации на государственную регистрацию;
- Изымание денег из банковских ячеек, подписание акта приемки-передачи жилища.
Скажем, нужно обменять квартиру в Подмосковье на Москву. Она выставляется на продажу. Когда находится покупатель, для продающего подбирается объект из предлагаемых в открытом доступе.
Деньги, полученные от продажи одной недвижимости, идут на покупку другой.
Это простейшая схема, которая требует наличия третьего человека – «чистого покупателя», располагающего достаточными средствами для единовременного приобретения.
В течение прямого обмена участники имеют дело исключительно друг с другом и выполняют взаимозачеты. При обманчивой простоте данного процесса здесь отсутствует свободный выбор новой жилплощади. Особенно очевидно это в том случае, когда одну квартиру обменивают на несколько. Таким образом, альтернативный обмен – квартиры с разными владельцами, прямой – один владелец у нескольких квартир.
Документы, относящиеся к категории правоустанавливающих.
Выписки из домовой книги.
Кадастровые паспорта на помещения.
Финансово-лицевые счета на квартиры (копии).
Справки об оценочной стоимости недвижимости.
Удостоверения личности участников (паспорта и свидетельства о рождении).
Свидетельства о браке, его расторжении, письменные согласия на заключение договора, если жилье покупалось в период брака (даже при расторгнутом браке).
Справки из отдела опеки и попечительства для несовершеннолетних, если они участвуют в сделке.
Отказы от претензий на квартиру (нотариально заверенные).
Пару слов о налогообложении. Налоговый Кодекс не регламентирует налоговые отчисления при прямом обмене, однако Гражданский Кодекс (ст. 567) поясняет, что к договору мены применимы нормы налогообложения, характерные договору купли-продажи.
Сторона, передающая Право собственности, признается продавцом, а противоположная – покупателем. Предполагается, что оплата осуществляется в натуральной форме. Налог не взимается, если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет (до 2016 срок составлял 3 года).
Если происходит равноценный обмен без доплаты, Подоходный налог также платить не надо.
Что необходимо сделать при самостоятельном проведении обмена квартиры?
Новые и традиционные способы обмена, которые практиковались еще в Советском Союзе, могут хорошо работать на столичном рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься ими опасно, поскольку вы не будете защищены от юридически нечистых сделок.
Обнаружив выгодное предложение и попавшись на него, вы рискуете потерять квартиру или доплатить несправедливую сумму.
Произвести правильную оценку партнеров, подтвердить верное оформление документации и учесть расходы на рекламу могут только опытные специалисты.
Квалифицированные риелторы имеют собственные базы данных и позволяют в значительно более короткие сроки найти лучшие варианты. Агентство недвижимости заинтересовано в предоставлении клиентам самой актуальной и полной информации. Найденные же случайно предложения обычно сопровождаются ложными сведениями, касающимися стоимости, прав собственности, владельцев и пр.
Сотрудничество с нами при обмене жилья
Казалось бы, обменять однокомнатную, двухкомнатную, трехкомнатную квартиру можно без профессиональной помощи.
Однако в действительности это серьезная процедура, и к ней следует подходить со всей ответственностью. Кроме того, ситуация на жилищном рынке не всегда стабильна.
В зависимости от сезона, экономической обстановки в стране и нововведений в законодательстве цены могут расти или снижаться.
В чем заключается наша работа?
Консультирование. Здесь вы можете задать любой вопрос риелтору и юристу.
Осмотр и оценка продаваемых объектов. В случае если они имеют не самый презентабельный облик, проводится анализ того, какие действия потребуются для придания ликвидного вида и поднятия рыночной стоимости.
Создание рекламной кампании.
Презентации квартиры после нахождения покупателей.
Подбор альтернативных вариантов, учитывая возможности и запросы клиента.
Обсуждение с потенциальными кандидатами условий в предварительном соглашении.
Внесение предоплаты за подобранный вариант для обмена.
Юридическая экспертиза недвижимости.
Подготовка документов для заключения договоров и разъяснение их содержания.
Проведение сделки.
Организация взаиморасчетов, согласование доступа к банковской ячейке.
Завершение обмена, получение регистрационных документов, передача ключей.
Собственников жилья мы хотим еще раз предостеречь: пусть вас не ослепляют выгодные сделки, маячащие на горизонте, ведь на кону ваши деньги, поэтому оградите себя от необдуманных и поспешных решений.
Вам понадобится серьезный анализ рынка, специальные познания в области жилищного права, временные затраты и соблюдение мер предосторожности.
Общий чек-лист может достигать нескольких десятков самых приоритетных пунктов (это также касается аналогичных процедур по обмену квартир, домов, коттеджей в Подмосковье).
Облегчить процесс и сократить риски помогут профессионалы, которые пресекут любые попытки мошенничества и соберут документы без бюрократических сюрпризов.
Мы обязательно найдем способ урегулирования вашего квартирного вопроса и определим перспективу обмена 1, 2, 3-комнатного жилья в Москве и Подмосковье.
Юридическое сопровождение сделки будет способствовать ее успешному и безопасному проведению.
Подобрать обмен
Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог
Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.
Законодательная база
Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:
- сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
- для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
- передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
- права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
- налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.
Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.
Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.
Так будет быстрее.
| МЕНА | КУПЛЯ-ПРОДАЖА |
| Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы. | На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены. |
| Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже. |
Варианты обмена
В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:
- обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
- обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
- размен муниципального жилья под контролем администрации.
Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.
Обмен на вторичном рынке
Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.
Обмен возможен:
- на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
- на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
- на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.
Список документов
Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:
Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.
Бланк договора
В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:
- ФИО, паспорта и адреса сторон;
- описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
- общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
- стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
- порядок передачи (по акту или по договору);
- иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.
Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.
Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.
ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.
Порядок действий
Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:
- Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
- Сбор документов на квартиры по списку выше.
- Оформление соглашения.
- Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
- Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
- Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.
Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.
Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.
Налоговый вопрос
Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.
Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.
Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.
Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.
При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:
- в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
- далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
- от полученной суммы берется 13% – это сумма налога к уплате.
Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.
Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.
Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.
Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.
Обмен на новостройку
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.
Список документов и порядок действий
Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:
- подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
- техпаспорт не старше 5 лет;
- нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
- справка о прописанных.
На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.
Обмен ипотечной квартиры
Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.
Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:
- продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
- заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.
Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.
Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.
Можно ли доплатить материнским капиталом
Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.
При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:
- в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
- обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
- полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.
Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.
Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.
Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.
Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.
База обмена — поиск альтернативы
Недвижимость – самая твердая валюта во все времена. Обмен недвижимости – самый надежный способ изменить жилищные условия с выгодой для всех участников сделки.
База обмена недвижимости – простой способ решения вопроса!
Если вы хотите обменять недвижимость, наверняка, есть люди, которые ищут как раз такое предложение, которое вы можете им сделать, и сами обладают объектом недвижимости, удовлетворяющим ваши требования.
База обмена недвижимости помогает оперативно подобрать оптимальный вариант. Обмен недвижимости с доплатой на квартиру или дом большей площади, съезд или разъезд, обмен недвижимости между Москвой и Московской областью, обмен комнаты на квартиру или обмен квартиры на комнату – в нашей базе недвижимости вы найдете массу вариантов.
- Вы также можете подать свое объявление об обмене недвижимости совершенно бесплатно, чтобы вас могли найти другие пользователи нашего сайта.
- Воспользоваться нашей базой обмена недвижимости могут все, кто желает самостоятельно заняться подбором вариантов обмена, чтобы быть уверенным, что ни один интересный вариант не останется без внимания.
- ОБМЕН.РУ – более 10000 объектов в базе обмена недвижимости
- Насколько сегодня необходима БАЗА ОБМЕНА недвижимости?
Множество вариантов, находящихся в базе, это варианты от ользователей, желающих решить свой квартирный вопрос исключительно обменом, именно поэтому эти варианты являются эксклюзивными. Эксклюзивными, то есть рекламируемыми исключительно по теме обмена, а не продажи. Это большая часть рынка недвижимости.
Многих квартир, пользователи интернета, ищущие себе недвижимость на покупку в качестве альтернативного жилья, не видят в базах продажи квартир.
В БАЗЕ ОБМЕНА недвижимости вы увидите квартиры, которые предлагаются как на обмен, так и квартиры, которые собственники готовы и продавать, то есть решать вопрос обмена недвижимости путём купли-продажи.
Возможно ли найти вариант обмена недвижимости в базе?
Возможность нахождения варианта прямого обмена безусловно существует. Что влияет на эту возможность? Однозначно количество вариантов, находящихся в базе. Чем больше вариантов, тем больше возможности для нахождения.
Если при первом посещении базы вы не нашли вариант, интересующий вас, оставьте данные по вашему обмену, заполнив соответсвующую форму, возможно ваш вариант увидит тот, кто заинтересуется именно вашей квартирой, если вы рассматриваете обмен — заполните максимально подробно форму по обмену в части альтернативы, это облегчит поиск потенциальному желающему и увеличит шансы на совершение вами прямого обмена недвижимости.
Что нужно сделать для того, чтобы ваш вариант пользователи увидели в базе?
Для размещения вашего варианта в базе требуется подробное заполение формы и согласие на размещение в БАЗЕ ОБМЕНА. В настоящее время публикуются варианты исключительно с контактами ОБМЕН.РУ. Это условие необходимо для сбора статистики по звонкам.
Ведётся работа отделом программистов по возможности размещения вариантов напрямуюот пользователей, с ведением личных кабинетов, с возможностью «поднятия» объявлений. Так же ведётся работа по привлечению Агентств недвижимости Москвы для размещения бесплатный объявлений альтернативных вариантов.
Это упрости в дальнейшем поиск варианта в БАЗЕ ОБМЕНА недвижимости.
5 Способов как можно обменять квартиру в Москве
На текущий день, при изобилии оказываемых услуг и вариантов, как распорядиться своей недвижимостью, одной из самых популярных услуг в Москве остается обмен квартир.
А все, потому что существует несколько значений того, что имеют в виду люди, которым необходимо изменить место жительства.
5 Видов обмена квартиры:
- Продать свою квартиру, чтобы купить новую.
- Обменять свою квартиру на новую без доплаты
- Обменять комнату на квартиру, разменять квартиру на комнаты, или поменять квартиру на дом.
- Обмен, подразумевающий одновременную продажу и покупку квартиры.
- Трейд-ин недвижимости.
Классическое же определение Услуги звучит так: Обмен квартир – это сделка, в которой собственники двух объектов недвижимости меняются площадями, и регистрируют новые права собственности, без финансовых взаиморасчетов.
Согласно Статье 567 ГК РФ:
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Если у вас есть недвижимость, принадлежащая по праву собственности, в этих случаях вы можете:
1) Продать квартиру, чтобы купить новую.
Другим языком обмен, как услуга по продаже квартиры, где человек занят вопросом изменения жилищных условий. В этом случае процесс ничем не отличается от классической купли-продажи недвижимости. А это значит, что сроки между сменой объектов могут варьироваться по желанию продавца.
Продал квартиру сейчас, а купил через несколько месяцев, с доплатой, в ипотеку, при помощи сертификата или другим любым способом. Если это ваш случай, лучше воспользоваться услугами купли-продажи на данной странице. Если вы настроены на мену недвижимости, продолжите чтение.
2) Обменять квартиру на квартиру без доплаты.
Данный тип не самый распространённый вид сделок в Москве. Услуга подразумевает классический обмен квартирами с изменением прав собственности, без проведения финансовых взаиморасчетов между сторонами. Сделка осуществима, в том случае, если стоимость обоих видов жилья равноценна.
3) Обменять квартиру на комнату, комнату на квартиру, или квартиру на дом. Тот случай если нужно:
- Улучшить свои жилищные условия. Например обменять комнаты в коммуналке на полноценную квартиру.
- Разъехаться по причинам бытовых и финансовых проблем, разменять квартиру при разводе, или помочь выросшим детям обустроить свое гнездо. В том случае, когда потребность в деньгах становится важнее жилплощади.
- Изменить геолокацию, например, переехать в Подмосковье, в дом с большей площадью, или наоборот перебраться в город, поближе к работе. Примите во внимание, перед переездом, нужно изучить следующие вопросы:
- Частный загородный дом, на сегодняшний день, может стоить дороже, если вы не хотите уезжать далеко.
- Как обстоят дела с транспортом: На чем можно доехать до нового жилья? Ходят ли автобусы и электрички? Далеко ли метро? Какая загруженность у ближайшего шоссе?
- Что есть рядом: развитая инфраструктура, или голое поле? А может быть планируется большая застройка? Будьте внимательны.
- Какая у вас будет прописка? Где вы закрепитесь, в Подмосковье или в Москве? Если вы не хотите потерять имеющиеся льготы, уточняйте этот факт заранее!
- Налоги и коммунальные платежи. Насколько изменится ваша расходная часть, по сравнению с оплатой за квартиру?
4) Обменять квартиру, в значении провести альтернативную сделку.
В случае если вам потребовалась конкретная школа для детей, вы захотели сменить район, сократить путь до работы, или по любой другой причине пришли к банальному переезду, тогда продать свою квартиру и одновременно купить другую – ваш вариант. Но к этой ситуации вернее применить термин — альтернативная сделки купли-продажи.
5) Трейд-ин квартиры
Способ поменять вторичную квартиру в Москве на новостройку. В этом случае деньги с продажи имеющейся недвижимости, вносятся застройщику в счет новой. А реализацией объекта может заняться: застройщик, его подрядчик, выбранное вами агентство недвижимости, или вы сами. Дополнительно прочитать о том как обменять вашу квартиру на квартиру в новостройке можно здесь.
Что еще нужно знать готовясь к сделке?
Как происходит оформление сделки по обмену квартир:
Прямой обмен – возможен в том случае, когда собственники квартир договорились обменяться ими между собой без дополнительных условий. Обычно такие сделки происходят между знакомыми или родственниками на основании договора мены. Преимущество варианта – отсутствие взаиморасчетов и рисков при передаче денег.
Недостаток варианта – ограниченный выбор подходящих объектов, а также, разные регистрационные палаты, если объекты находятся в Москве и Подмосковье. Обмен квартиры с доплатой – проводится в случае неравноценной стоимости объектов и оформляется через договор купли-продажи.
Эта схема представляет собой разновидность альтернативной сделки и может быть включена в длинную цепочку. К примеру, вы продаете 2 квартиры в Москве, чтобы купить одну с большей площадью, или в более подходящем вам районе. Преимущество варианта – широкий выбор объектов.
Недостаток варианта – нельзя сделать доплату материнским капиталом напрямую.
Варианты доплаты при покупке квартиры:
• Свободные деньги.• Ипотечный кредит, но юридически вы будете проводить сделку купли-продажи. • Материнский капитал, но так как напрямую вы не сможете им воспользоваться, сделка будет проходить через оформление ипотечного кредита. В этом случае вы доплачиваете часть денег за квартиру материнским капиталом, а частично деньгами с продажи предыдущей недвижимости.
Для оформления сделки по обмену в Москве, потребуются следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие ваше право собственности (свидетельство); 2. Выписка из домовой книги; 3. Кадастровый паспорт; 4. Паспорт: ваш и детей, при наличии несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении; 5.
Договор; Дополнительные документы: • Согласие супруга на продажу недвижимости, заверенное нотариусом, если вы в браке; • Разрешение от органов опеки на проведении сделки обмена недвижимости; • Справка от УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Согласие банка на отчуждение квартиры, если на нее выдан ипотечный кредит;
Порядок расчетов
1. Даже при равноценном обмене, стороны обязаны указать в договоре стоимость квартир, участвующих в сделке. 2. При обмене квартиры с доплатой, должна быть указана величина разницы и форма расчетов: каким способом (наличными или банковским переводом) кто, кому, в какой момент доплачивает. 3.
В том числе фиксируется между продавцом и покупателем расходная часть за оформление и регистрацию сделки.
Тем, кто не часто сталкивается с подобными юридическими процедурами, пригодится помощь юриста, риэлтора, или нотариуса, так как сумма за оказанную услугу компетентным специалистом, несоизмерима с возможными потерями при неверно составленном договоре, или участию в мошеннической схеме.
Налоги
Налогообложение при равноценном обмене идентично договору купли-продажи, и освобождает владельца квартиры от уплаты, в случае владения недвижимостью более 3 лет при проведении безвозмездной сделки (Наследство, приватизация, дарение), и возмездной сделки (купля-продажа, мена) более 5 лет.
Если жилье в собственности менее 3 лет, начисляется налог 13%, при стоимости выше 1 млн. рублей. Не оплачивая налог, вы рискуете получить Штраф в размере 5% от суммы налога. При неравноценном обмене недвижимости начисление налоговых сборов будет осуществлено на сумму доплаты.
Доплата приравнивается к доходу и облагается налогом в 13%. В этом случае необходимо подать декларацию в налоговую службу. Налоги можно оплатить в банке по реквизитам, или же через электронный сервис.
Налогом в 30% облагаются иностранцы и Нерезиденты РФ (лица, проводящие менее 183 суток в году на территории РФ). Уменьшить размер налога (
статья 7 НК) можно через двусторонний международный договор, который заключен у России с 87 странами. Он позволяет снять двойное налогообложение.