Однако юристы и частные застройщики придумали модель поведения, используя которую можно построить рядом со старым домом новый, а потом без проблем легализовать его.
Юрист в сфере недвижимости и земельных отношений (Екатеринбург) в 2018 году в Градостроительном кодексе появилась новая глава 6.4 «Снос объектов капитального строительства». По действующим сегодня нормам, прежде чем сносить свой частный дом, собственник обязан, не менее чем за 7 рабочих дней, уведомить об этом муниципальные власти – районную или городскую администрацию. После того, как дом снесён, надо опять уведомить местные власти о завершении сноса.
Соответственно, чтобы снять ликвидированную избушку с кадастрового учёта (то есть узаконить её исчезновение) владельцу участка надо иметь четыре бумаги: 1) Уведомление о планируемом сносе (с отметкой местной администрации); 2) Уведомление о завершении сноса (также с отметкой); 3) Акт обследования кадастрового инженера; 4) Заявление собственника о сносе.
Эти документы кадастровый инженер переносит на диск, подтверждает информацию своей электронной подписью, после чего владелец участка передаёт диск (через офис МФЦ) в Росреестр. Только после этого снесённый дом вычёркивается из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и перестаёт существовать официально.
Если же владелец участка планирует сносить старый дом только после постройки нового, то ему надо придерживаться следующего плана.
юрист в сфере недвижимости и земельных отношений (Екатеринбург) Сначала в администрацию подаётся уведомление о планируемом сносе старого дома. Потом – уведомление о планируемом строительстве. Далее владелец строит новый дом, сносит старый и приглашает кадастрового инженера. Тот составляет акт обследования, подтверждающий снос старого дома, а также технический план на новый дом. Далее подается уведомление о завершении сноса старого дома. Кадастровый инженер формирует диск с уведомлениями о планируемом сносе, о завершении сноса, решение собственника о сносе и акт обследования. Собственник подает диск в Росреестр через МФЦ о снятии с кадастрового учета и прекращение регистрации права собственности на старый дом. После собственник может узаконить новый дом. Вместе с техническим планом, собственник подает уведомление об окончании строительства нового дома, приложив квитанцию об оплате госпошлины. Если все условия выполнены, то муниципальные власти выдают собственнику уведомление о соответствии построенного объекта, а также межведомственным запросом направляют пакет документов в Росреестр.
В течение 10 дней собственник дома и участка должен получить выписку из ЕГРН, подтверждающую постановку объекта на кадастровый учёт и Право собственности на объект.
Ранее портал MRTRTV.ru рассказывал об особенностях регистрации частных (в том числе дачных) домов по правилам, действующим с 1 марта 2019 года, а также о том, каким требованиям должен соответствовать частный дом.
Какие документы нужны, чтобы снести старый дом и построить новый?
Переустройство старого дома может оказаться значительно сложнее и дороже строительства нового. К тому же в новом будет иная, более комфортная планировка, современные коммуникации и т.д. Остается правильно оформить процесс. Хочу снести старый дом и построить новый: какие документы нужны? В этом мы и разберемся.
Можно ли снести старый дом и построить новый?
Владелец земельного участка вправе распоряжаться им на свое усмотрение в зависимости от разрешенного использования. Строительство частных домов возможно только на землях под ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта.
Основным документом, регламентирующим снос и постройку дома, является Градостроительный Кодекс. Простого желания владельца старого капитального строения на его ликвидацию не достаточно. В соответствии с изменениями в ГрК перед сносом частного дома его собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить соответствующее разрешение (ст. 55.30).
Если просто ликвидировать старое строение и на его месте построить новое, то возникнут проблемы с регистрацией дома. Оставив ситуацию и умолчав об изменениях, вы рискуете в дальнейшем получить трудности при продаже, дарении, завещании.
При желании поставить новый объект на регистрационный учет окажется, что на одном участке имеются два дома под разными кадастровыми номерами: старым и новым. А это опять же налоги на оба строения.
Разрешение на снос является документом, в основе которого учет имущественных интересов всех участников. Например, в ходе ликвидации постройки могут пострадать соседние участки, задеты и повреждены коммуникации и т.д. Если окажется невозможным произвести работы максимально без потерь для других граждан, то разрешение на снос объекта не выдадут.
В итоге самым правильным вариантом будет правильно оформить процесс документально. Сначала получить разрешение на снос старого домостроения, затем разрешение на строительство нового.
Следует заметить, что все это относится только к тем строениям, которые находятся на кадастровом учете. Если же дело касается садового домика, по нему не обращались в Росреестр даже в рамках дачной амнистии, то его можно снести без документов. Затем построить новый объект и его уже поставить на регистрационный учет.
Какие потребуются документы на снос старого дома?
Планирование сноса (демонтажа), как строительства и реконструкции капитальных строений, носит уведомительный характер. Для этого собственник участка и дома подает в местную администрацию через МФЦ следующие документы:
- заявление установленной формы, в котором указывается, что объект планируется демонтировать с целью строительства на этом же месте нового дома;
- паспорт собственника земельного участка и планируемого под снос строения;
- документы, подтверждающие право собственности на указанную Недвижимость;
- план земельного участка.
На основании представленных документов администрация рассматривает вопрос возможности ликвидации строения и при положительном решении выдает разрешение.
Снос старого дома и постройка нового: алгоритм действий
После получения разрешения собственник может приступать к работам, которые должны строго соответствовать технике безопасности и градостроительному регламенту. Процедура должна происходить в следующем порядке:
- Предварительно возводятся ограждения, чтобы не нанести ущерб соседним участкам.
- Производится отключение дома от коммуникаций.
- Осуществляется непосредственный снос строения.
- Производится уборка надела от строительного мусора, его вывоз и утилизация.
- Приглашается кадастровый инженер, который зафиксирует факт ликвидации строения и составит акт обследования. Этот документ удостоверит отсутствие жилого дома на старом месте.
- Подается уведомление в администрацию о завершении сноса.
- Собственник земли и бывшего уже домостроения обращается в МФЦ для снятия его с учета со следующими документами:
- уведомлением о планируемом сносе с отметкой администрации и разрешении;
- уведомлением о завершении сноса также с отметкой;
- актом обследования, выданным кадастровым инженером.
Далее Росреестр вносит изменения в свои базы, удалив недвижимый объект с указанным кадастровым номером.
После этого собственник снова обращается в местный орган самоуправления через МФЦ с уведомлением о начале строительства нового жилого дома. Процедура происходит обычным порядком, как и обычное новое строительство или реконструкция с соблюдением требований Градостроительного кодекса.
Пошаговая инструкция регистрации дома в СНТ
Есть бесхозный участок с разрушенным домом. Можно ли его оформить на себя?
Бесхозяйные участки с разрушенными домами встречаются преимущественно в сельской местности, абсолютно во всех деревнях и садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ).
У таких земельных участков, как правило, давно уже нет собственника, но могут быть желающие оформить бесхозный дом на себя. И это вполне законное желание. Есть несколько способов стать владельцем «заброшки».
Подробнее о каждом расскажу далее.
Почему люди перестают заниматься земельным участком и бросают свой дом?
Причин, на самом деле, может быть масса.
- Умер собственник, а наследников не осталось, некому передать имущество;
- Сложности с продажей участка и, как следствие, переезд в мегаполис в поисках лучшей жизни и повышения комфорта;
- Умер собственник, но Наследники попросту не захотели принимать по наследству маленький домик и участок
- Умер собственник, но наследники по тем или иным причинам пропустили срок и т.д.
В народе бесхозные участки с разрушенными домами называют «заброшками». А в законе под бесхозяйной вещью понимается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (пункт 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ). В целом заброшенным зданием можно считать всякое здание, у которого нет собственника, или если о нем нет никакой информации.
Способы оформления «заброшки» в собственность
Как я уже упомянула выше — существует несколько способов оформить на себя бесхозный участок с домом:
- приобрести бесхозный участок у муниципалитета;
- открыть владеть в течение 15 лет и впоследствии стать полноправным собственником;
- найти собственника «заброшки» и выкупить участок с домом.
Далее расскажу подробнее о каждом из способов.
Способ 1. Приобретательная давность
Вопрос так называемого 15-летнего открытого владения раскрывается в статье 234 Гражданского кодекса РФ. Смысл этого относительно простого способа заключается в следующем: Гражданин открыто может проживать в бесхозном доме.
И если в течение 15 лет неожиданно не объявится владелец, то тогда новый владелец по закону имеет полное право стать формальным (юридическим) собственником недвижимости.
Но здесь есть 3 принципиально важных момента, которые нужно учесть:
- Владеть бесхозным домом нужно добросовестно
Вовремя оплачивать все платежки, вкладываться в ремонт и строительство нового дома и т.д.
- Владеть бесхозным домом нужно открыто
То есть возможный будущий владелец не должен скрывать факта нахождения заброшенного имущества в его владении.
- Непрерывность владения бесхозным домом
Владеть и пользоваться бесхозным домом нужно на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.
Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда.
Но в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом (сюда необходимо прибавить 3-летний срок исковой давности).
Если суд в итоге признает право собственности за новым собственником, последний сможет зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.
Но нужно понимать, что в любой момент, как гром среди ясного неба, может появиться «старый» владелец дома и потребовать покинуть его. К тому же, этот способ подойдет, очевидно, очень терпеливым и состоятельным гражданам, поскольку данная процедура достаточно длительная и требует приличных финансовых вложений.
Способ 2. Розыск владельца «заброшки»
Установить собственник заброшенного дома не так-то просто. На это может уйти много времени и сил. Для начала необходимо обратиться к председателю СНТ и уточнить информацию о собственнике (вариант подходит для тех, кто собирается стать законным владельцем бесхозного дома, расположенного на территории садового товарищества). Если попытки оказались безуспешными, есть еще один способ:
- воспользоваться Интернетом и заказать выписку из ЕГРН. Если заброшенный дом стоит на учете, из выписки можно будет узнать о его владельце и о том, есть ли какие-либо обременения.
Если удалось найти владельца «заброшки», то следующим шагом станет передача дом по договору купли-продажи или иной гражданско-правовой сделке. Но в случае, если все предпринятые попытки не увенчались успехом, переходим к последнему способу.
Способ 3. Приобрести бесхозный участок у муниципалитета
Если бесхозный земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, необходимо будет обращаться в местную Администрацию и писать два заявления:
- о постановке участка на учет
- о просьбе предоставить участок в собственность
Далее, к сожалению, необходимо будет подождать целый год — за это время может появиться владелец «заброшки». Если чудо не случится и собственник не объявится, местная администрация может обратиться в суд и признать право собственности за собой.
А после перехода заброшенных домов в собственность администрации проводится аукцион.
Как правило, победителем аукциона становится тот участник, который предложил наибольшую цену предмета аукциона, и чей номер карточки был назван аукционистом последним.
Гость, заканчивается набор на курс по пяти новым ФСБУ
Что изменилось в законе о самовольных постройках
Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.
Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.
Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.
Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.
Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.
Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.
Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.
Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.
Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.
С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.
И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.
Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.
Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.
Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.
Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.
Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.
Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.
Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.
- Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
- Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
- Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.
Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.
Например, решения администрации достаточно, если:
- До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
- Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.
Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.
Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.
Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.
И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
- Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
- Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.
Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.
Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:
- Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
- У собственника участка есть на него документы.
- Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
- Параметры строения ничего не нарушают.
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Если участок в собственности, его все равно могут забрать.
Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.
Не делайте эту ошибку! Не стройте просто так новый дом на месте старого
Большую ошибку совершают те, кто строит новый дом на месте старого. А точнее, строит, не удалив данные о прежнем доме из Росреестра.
Постройка нового дома на месте старого идет в несколько этапов, каждый из которых сопровождается фиксацией в документах.
Чтобы потом не ходить по судам, доказывая, что дом Ваш, действуйте согласно правил.
“ЛУК-ГРУПП” предлагает разобраться со схемой сноса старого здания и регистрацией на его месте нового. Итак, о том, как узаконить новый дом на месте старого, читайте ниже.
Сохраняйте себе эту статью и поделитесь полезным контентом с друзьями.
Старый дом на дачном участкеСтарый дом на дачном участке
Как правильно снести дом и построить на его месте новый
Шаг 1. Обследуем участок
Обычно при покупке участка все внимание на реальное положение вещей. Риелторы обращают внимание на локацию, развязку, вид и коммуникации. Но как бы это банально ни звучало, но перед покупкой участка нужно посмотреть прежде всего на его план. Даже если участок пустой. Можно сделать это самому, а еще лучше вместе с кадастровым инженером.
Вполне реально, что остатки фундамента на территории – это дом, который числится в Росреестре.
На практике бывали и такие случаи, когда следов постройки уже нет, а по документам она существует.⠀
Большой беды в том, чтобы купить участок с “воображаемой” недвижимостью нет. Просто придется немного дольше повозиться с документами при последующей постройке.
Шаг 2. Уведомляем о сносе
Здание, которое не удовлетворяет владельца по каким-либо характеристикам (в том числе и фундамент от здания, который числится, как дом), нужно сносить.
⠀Важно сделать это, соблюдая все тонкости. Здесь, как и при постройке дома, действует уведомительная система. Для начала необходимо сообщить местной администрации о планируемом начале сноса здания. Сформулировать уведомление о необходимости сноса земельного участка поможет кадастровый инженер.
По завершению работ необходимо подать еще одно уведомление. В нем указывается о том, что снос объекта состоялся.
Многие идут по пути постройки нового дома по приблизительным параметрам старого. Дескать, никто не заметит, ведь постройка будет практически идентична. Тогда возникнет вопрос оценкой при продаже. Дом 2021 года потеряет в цене существенно, если документам будет, скажем, 1976 года.
Шаг 3. Акт обследования территории
⠀
На этом этапе важно НЕ начинать строительство. Одними уведомлениями о сносе перед началом строительства нового дома не отделаешься.
⠀На участок необходимо пригласить кадастрового инженера. Он составит акт о ликвидации объекта недвижимости, на основании которого можно будет снять дом с учёта.
⠀Теперь важно обратиться в Росреестр с целью ликвидации данных о снесенном объекте. Т.е. дом нужно удалить из системы, снять с баланса. В противном случае начать строительство не выйдет.
Итак, сначала снятие с кадастрового учета старого здания, а только потом приступаем к новому этапу.
Шаг 4. Проверяем, снесен ли дом в ЕГРН
Когда получен ответ из МФЦ о том, что дом снят с учёта, можно сообщать о начале строительства.
В выписке из ЕГРН о земельном участке не должно числиться какого-либо объекта.
Регистрация нового зданияРегистрация нового здания
Шаг 5. Выбираем способ регистрации нового здания
Есть два пути для регистрации дома. Это строительство с уведомлением и строительство без уведомления с последующей регистрацией по дачной амнистии.
Несмотря на то, что дачную амнистию продлили до 2026 года, «ЛУК-ГРУПП» все-таки рекомендует перед началом строительства уведомлять администрацию.
Строительство без уведомления несёт в себе множество рисков:
- неизвестно, будет ли продлена дачная амнистия ещё, а строительство может быть не завершено до 2026 года (можно, конечно, постараться успеть в таком случае зарегистрировать недострой);
- дом может оказаться в охранной зоне, в зоне “Ф”, на территории, где в перспективе запланирован муниципальный объект (даже несмотря на наличие постройки до этого). Получение разрешения на строительство — факт того, что место полностью для него пригодно.
Важно! Перед началом строительства, а еще лучше до покупки участка, проверьте его “на чистоту” вместе с юристом и кадастровым инженером.
Только когда получено разрешение на строительство, можно приступать к нему.
О том, каких проверок ждать при постройке нового объекта недвижимости читайте в нашем материале.
Без кадастрового инженера сейчас как без рук. Поддержку на любом этапе строительства можно получить в «ЛУК-ГРУПП». Звоните нам по телефону в шапке канала.
Как легально снести старый дом на участке
Снос по новым правилам: сначала уведомления, потом — бульдозеры
До сих пор мы разговаривали о случаях, когда участок, где будущий домовладелец планирует строиться, стоит пустой. Но нередки и случаи покупки участка со старыми «избушками», получение такой земли в Наследство от бабушек и дедушек.
Что если у вас есть отличный участок, на котором вырастет ваш новый дом, но вот незадача — один дом на нем уже стоит? Что с ним делать и почему нельзя просто пригнать бульдозер и начать снос по собственному желанию — поговорим в этой статье.
Помогает нам в этом кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина.
Не всегда уже существующий на участке дом надо ломать.
Иногда хозяева участка принимают решение провести капитальный ремонт или реконструировать постройку: надстроить второй этаж, пристроить новые площади, провести глубокую внутреннюю переделку — и пользоваться в свое удовольствие. К организационным плюсам такого решения относится, например, то, что при этом не нужно будет снимать дом с кадастрового учета.
Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, п. 14 и 14.2) определяет серьезную разницу между капремонтом и реконструкцией объектов капитального строительства. Так, если к старому дому вы достраиваете новые площади или оборудуете вместо чердака мансарду — это реконструкция.
Замена несущих строительных конструкций — тоже. А вот замена инженерных систем или их элементов, замена отдельных элементов строительных конструкций на аналогичные — это капремонт.
То есть после капремонта площадь дома не меняется, а после реконструкции это вполне возможно.
Перед тем как начинать реконструкцию, надо подать в соответствующие органы уведомление об этом. Дело в том, что, к примеру, при изменении геометрических параметров старого дома могут быть нарушены нормы отступов от границ участка и других важных расстояний до определенных объектов.
Поэтому о реконструкции непременно нужно уведомить органы исполнительной власти города или муниципального поселения. Это точно такая же процедура, как и та, которую мы описывали в статье о начале строительства дома. Даже форма уведомления та же самая.
Так что останавливаться на реконструкции подробно мы не будем, а перейдем к случаю, когда старый дом на участке все-таки решено снести.
В августе 2018 года закон №340-ФЗ внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс РФ, и теперь уведомительный порядок распространяется не только на строительство и реконструкцию домов, но и на их снос. labirint.ru
Ломать как строить: в уведомительном порядке
Некоторые пытаются обхитрить закон и не снимают старый дом с кадастрового учета, а просто сносят его и строят новый на участке. Но это нарушение.
В августе 2018 года все тот же закон №340-ФЗ внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс РФ, и теперь уведомительный порядок распространяется не только на строительство и реконструкцию домов (и других объектов капитального строительства), но и на их снос (ст. 55.30 ГК РФ).
Правда, в ГК РФ не прописывается, грозят ли нарушителю какие-либо санкции за «молчаливый» снос дома.
Но ему как минимум будет продолжать начисляться Налог на снесенное имущество, а кроме прочего, построиться в дальнейшем на участке будет слегка проблематично: если новый дом просто встанет на месте снесенного старого без оформления каких-либо документов, его могут признать самостроем и заставить снести. В общем, для сохранения нервов и денег снос старого дома надо все-таки правильно документально оформить.
На всякий случай оговорим: речь идет о тех домах, которые стоят на кадастровом учете. То есть они учтены в Росреестре и на них зарегистрировано право собственности. Если речь идет о садовом доме, до которого еще не добралась дачная амнистия, или о каких-либо других объектах типа незарегистрированной легкой бани, можно смело начинать слом, никого не уведомляя.
Для начала нужно отрезать от строения все коммуникации. Для этого пишутся соответствующие заявления в обслуживающие организации: заявка на отключение газа (эти вопросы регулируются постановлением Правительства РФ №549), электричества, водопровода.
Потом нужно подать в уполномоченные органы уведомление о планируемом сносе объекта. Его форма утверждена приказом Минстроя РФ №34. В нем необходимо заполнить сведения о заявителе, о земельном участке и о сносимом объекте.
Подать это уведомление можно: через МФЦ, лично в органы Росреестра, на сайте госуслуг или заказным письмом с уведомлением о вручении.
Проще всего сделать это через МФЦ, дальше оно отправляется в уполномоченные органы (Управление градостроительных разрешений, если это Казань, или отдел архитектуры и строительства, если действие происходит в другом муниципальном образовании).
Теоретически отказать в сносе старого дома на вашем участке могут только в трех случаях. Ринат Назметдинов
Подать такое уведомление нужно не позже чем за семь дней до начала предполагаемого сноса.
В течение семи дней происходит рассмотрение документов. Теоретически отказать в сносе старого дома на вашем участке могут только в трех случаях:
- если он признан объектом исторического наследия;
- если он признан памятником архитектуры;
- если он находится в заповедной зоне.
Поэтому будем считать, что снос вам разрешен.
На сцене снова кадастровый инженер
Не раньше чем через неделю вы можете начинать сносить старый дом. После того как он исчезнет с лица земли, нужно не позже чем через семь дней подать уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства и пригласить кадастрового инженера, чтобы тот выехал на ваш участок и составил акт обследования.
Акт обследования — документ, подтверждающий уничтожение объекта. Кадастровый инженер приезжает, знакомится с местом, удостоверяется в отсутствии на старом месте бывшего жилого дома. Бывшее местоположение дома он устанавливает исходя из сведений ЕГРН.
Итого на руках вы будете иметь следующие документы: уведомление о планируемом сносе (с отметкой местной администрации); уведомление о завершении сноса (также с отметкой); акт обследования кадастрового инженера.
Дальше документы должны отправиться в местный орган Росреестра, который вычеркнет бывший дом из своих анналов. rt.rbc.ru
Эти документы кадастровый инженер переносит на диск, подтверждает информацию своей электронной подписью, после чего владелец участка передает диск (через офис МФЦ) в Росреестр.
Дальше документы должны отправиться в местный орган Росреестра, который вычеркнет бывший дом из своих анналов. Через 14 рабочих дней после подачи документов (если они составлены верно и не вернулись вам обратно с пометкой непринятых) можно проверять, есть ли ваш бывший дом в Росреестре под своим кадастровым номером. Сделать это можно через запрос по публичной кадастровой карте.
Недвижимость Татарстан
Как снести старый дом и построить новый какие документы нужны
Петров А.В., будучи собственником жилого объекта, задумался над вопросом, как снести старый дом на земельном участке и возвести новый. Сосед сказал, что подаются уведомления, оформляются акты от инстанций и только тогда разрешаются работы. Петров не хотел тратить время и ждать согласия.
Может ли он обойтись без разрешения со стороны местных властей, и как выглядит процедура по сносу и постройке? Подробно освещаем порядок действий в статье.
Я могу снести старый дом, когда захочу?
Согласно п. 14.4 ст.1 ГрК РФ, сносом считается ликвидация жилого объекта при помощи разрушения, разборки, демонтажа, кроме случаев природных явлений или незаконных действий третьих лиц.
Собственник жилого объекта недвижимости принимает решение о сносе дома, если:
- планирует строительство (реконструкцию) нового по нормам гл.6 ГрК РФ.
- не хочет возводить новый дом, но и старый не нужен.
Например, Петров решил использовать земельный участок как место для отдыха на природе, либо намерен строиться через пару лет. Чтобы снести старый дом на участке необязательно тут же застраивать землю.
Снести дом могут в принудительном порядке, когда речь идёт о:
- самовольных (незаконных) постройках,
- жилых домах, признанных аварийными, либо изымаемых для нужд муниципалитета, а также расположенных в границах зон с особыми условиями эксплуатации территории, если режим таких зон, согласно ст.55.33 ГрК РФ, не допускает нахождение объектов капитального строительства (задний, жилых домов и др.).
Ещё одним случаем сноса старого дома на участке выступает соглашение о возмещении убытков по ч.2 ст. 55.33 ГрК РФ.
Сносить, нельзя реконструировать
Если Петров понимает, что старый дом не пригоден для использования и переделки, проще построить новый, законом предусмотрен порядок сноса старого частного дома, который проводится согласно положениям гл. 6.4 ГрК РФ и различается исходя из того, о каких объектах под снос идёт речь, и когда начались работы.
Главным документом-основанием для снятия с кадастрового учета недвижимости выступает Акт обследования, который может быть подготовлен исключительно кадастровым инженером. Помимо Акта собственник заполняет заявление и решение о сносе.
Важно понимать, не только какой именно объект подлежит сносу, но и на каких землях он расположен. В некоторых случаях закон требует предоставление проектной документации или заключение эксперта. Кроме того, закон часто претерпевает изменения. Сегодня порядок упрощенный, а завтра — приносите дополнительные уведомления и разрешения.
Для того, чтобы выяснить как правильно провести процедуру по сносу дома, обращайтесь к кадастровому инженеру. Найти кадастрового инженера в своем регионе, который разработает акт обследования объекта, можно с помощью онлайн каталога исполнителей земельно-кадастровых работ, а для расчета стоимости его услуг воспользуйтесь онлайн калькулятором земельно-кадастровых работ.
Как правильно оформить снос старого дома — порядок действий
- Вызвать кадастрового инженера и заказать акт обследования места нахождения жилого дома и самого объекта недвижимости. Акт составляется на основании решения собственника о сносе или документов уполномоченных органов, когда право собственности на жилой дом прекращается по обстоятельствам, независящим от владельца, например, при стихийных бедствиях.
- Подготовить проект работ по сносу после того, как дом отключается от коммуникаций. Проект составляется как отдельный документ (ч.2 ст.55.30 ГрК РФ) специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования на основании акта обследования от кадастрового инженера.
- Заключить Договор подряда на снос с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые входят в состав членов строительных СРО (саморегулируемых организаций).
- Уведомить местные власти о планируемом сносе.
Сделать это может как сам собственник, так и застройщик (технический заказчик), не владеющий земельным участком, но выполняющий постройку нового после сноса старого дома по заказу правообладателя.
Вместе с уведомлением подаются результаты и материалы обследования объекта, куда входит и акт отключения от коммуникаций после запроса условий и непосредственного отключения эксплуатационными сетями газа, воды, теплоэнергии и т.д. (подобный акт не требуется, если на месте снесённого дома строится новый), и проект организации работ по сносу.
- Получив разрешение, провести работы по сносу с вывозом мусора после демонтажа.
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки акта о ликвидации объекта недвижимости. Такой документ основание для снятия дома с кадастрового учёта, иначе регистрация сноса приостанавливается.
- Подать повторное уведомление, но уже о завершении сноса, не позднее семи дней после окончания работ.
- Обратиться в Росреестр, чтобы ликвидировать дом, то есть удалить с баланса объектов недвижимости.
- Получить выписку ЕГРН, где указано, что за земельным участком жилой дом не числится.
Подобный порядок не касается сноса старых дачных домов, садовых жилых объектов, а также объектов ИЖС, которые построены на садовых (дачных) участках. Они, согласно ч.3 ст.55.30 ГрК РФ, не попадают под дома, для которых предусмотрена подготовка организации работ по сносу.
Следовательно, в таких случаях Петрову, задавшемуся вопросом о том, как правильно снести старый дом, необходимо только уведомить местную администрацию о планируемом сносе и окончании работ, подготовить акт обследования объекта, подать документы в Росреестр, чтобы официально прекратить существование объекта недвижимости и при желании начать строительство нового жилого объекта.