Приобретение квартиры, находящейся в долевой собственности

Приобретение квартиры, находящейся в долевой собственности

Покупка квартиры в долевую собственность вызывает сейчас много вопросов.Потому что часть сделок, оформленных в простой письменной форме,  Росреестр приостанавливает. А другие — регистрирует.От чего же зависит требование о нотариальной форме договора?

Покупка в долевую собственность нуждается в нотариальном удостоверении или нет?

Статья дополнена 11.01.2022 г  Разберемся подробнее.

Покупка квартиры в долевую собственность

Стоит различать формы зарегистрированного права на недвижимость:

  • единоличная собственность — регистрируется на одного владельца. При этом если этот собственник состоит в браке, имущество признается совместно нажитым;
  • общая совместная собственность — регистрируется на законных  супругов;
  • общая долевая собственность — на двух или более собственников не являющихся супругами, а так же если супруги имеют брачный Договор с особым режимом собственности на совместно нажитое имущество.

Покупка квартиры в общую долевую собственность

  1. Покупка квартиры в общую долевую собственность не требует удостоверения у нотариуса при условии, если:
  • Продавец единолично владеет квартирой и полностью дееспособен. Если эта квартира куплена в браке потребуется нотариальное согласие другого супруга на сделку.
  • Продавцы -супруги  владеют квартирой на праве общей совместной собственностью и полностью дееспособны.

При этом покупатели не являются законными супругами или имеют брачный договор с описанием особого (договорного)  режима собственности на Недвижимость, купленную во время брака.

Покупка квартиры на двоих

Покупка квартиры  в долевую собственность, для людей не являющихся супругами допустима как в равных, так и не равных долях.

Например: 810 и 210 части в праве общей долевой собственности.

Обратите внимание! Не части квартиры, а доли в праве.

То есть это не означает, что в квартире площадью 100 м.кв одному будет принадлежать 20 м.кв., а другому 80.0 м.кв.

Выделение доли в натуре, если это вообще возможно, допустимо по соглашению собственников или решению суда. Но эта тема отдельной статьи.

Приобретение квартиры, находящейся в долевой собственности

Оформить долевую собственность  в простой письменной форме (без нотариуса) могут родственники , гражданские супруги или даже просто знакомые ( да и не знакомые) люди. 

Покупка квартиры супругами 

Согласно Семейному кодексу РФ, законным режимом собственности супругов, является — совместная собственность.

Долевая собственность возможна при оформлении нотариального брачного договора.

Глава 7. ЗАКОННЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ

Статья 33. Понятие законного режима имущества супругов

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В связи с данными обстоятельствами, Росреестр стал отказывать в регистрации  общей долевой собственности на супругов.

Росреестр уже  получает  сведения из ЗАГСа  о брачных отношениях заявителей в рамках электронного документооборота. .

Итак, законным оформлением имущества на супругов является:

  • Общая совместная собственность. При этом предоставление в Росреестр свидетельства о заключении брака Приобретение квартиры, находящейся в долевой собственностиобязательно.
  • Долевая собственность оформляется на супругов при наличии нотариального брачного договора,  который необходимо подать в Росреестр с другими необходимыми документами. Так же можно оформить долевую собственность на супругов нотариальным соглашением, которое будет являться частью  договора купли-продажи.

Статья 38. Семейного кодекса РФ2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

  • ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ:
  • Теперь можно зарегистрировать общую совместную собственность не на весь объект недвижимости, на долю в праве на  него.
  • Например, 23 доли в праве зарегистрировать на супругов в совместную собственность  и 13 доли в праве на ребенка.
  • Внесены изменения в Порядок ведения ЕГРН

90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

Читайте дополнительные статьи:

Покупка жилья для семьи с детьми  в долевую собственность(с использованием государственных сертификатов)

Покупка жилого помещения для семьи с применением Материнского капитала или других форм государственной поддержки семьи требует оформления общей долевой собственности.

И вот здесь возникают дополнительные расходы на Услуги нотариуса:

  • Требуется составление брачного договора, если недвижимость сразу оформляется в долевую собственность, а родители состоят в законном браке.Но похоже единого правила регистрации таких сделок в Росреестре нет.

ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ!

18.07.2018 г.Наконец-то внесены изменения в правила ведения ЕГРН.

Теперь можно регистрировать долю в праве на супругов в общую совместную собственность в простой письменной форме и не составлять брачный договор !

Читайте полезную статью: Как выделить долю детям в квартире

  1. Составить предварительный  договор с учетом  нескольких участников со стороны Продавца или со стороны Покупателя легко с помощью Конструктора договоров
  2. Всегда рада разъяснить. Автор
  3. Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми

Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников

Общая собственность. Совместная и долевая

Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников Закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.

  • Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
  • Совместная собственность
  • Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.

Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и Право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).

Долевая собственность

Вне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.

Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение.

А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼  в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.

В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте. 

  1. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
  2. Продать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.
  3. Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют.
  4. Какие документы проверить:
  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
  2. выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
  3. паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  4. документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
  5. брачный договор (если есть).

Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:

Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.

В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.

Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.

В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.

Попросите у продавцов документы-основания права собственности. То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на Наследство, договор ренты или документ о приватизации.

Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру);
  • один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве, заодно уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными);
  • если квартира появилась до брака.

Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.

Читайте также:  Сын хочет деньги от матери за сщет своей доли дома в наследстве

Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака. В паспорте отметка о браке стоит не всегда: человек мог потерять и восстановить паспорт без неё, поэтому лучше попросить сразу все документы.

Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право. Если квартира появилась до брака — это личная собственность и продать её можно без согласия супруга.

Спросите, нет ли брачного договора. Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре. Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.

В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.

Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например, «любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака» — если договор заключался до покупки квартиры. Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.

Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.

2.    Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.

3.    Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.

4.    Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.

5.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

6.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

Как купить долю в квартире

Понять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Вот о каких правилах нужно знать:

Преимущественное право других собственников. До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи.

Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя.

У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю. Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки.

Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.

Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы. Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте рекомендации нотариата по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.

Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.

Нотариальное удостоверение договора. Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.

Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.

2.    Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.

3.    Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.

4.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

5.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

  • Риски при покупке долевой собственности
  • Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы Процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
  • Вот что может пойти не так:
  • Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что Ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся.

  1. После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
  2. Как этого избежать
  3. Внимательно всё проверьте:
  • У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки вы можете проверить квартиру по адресу на портале Росреестра. 
  • Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.
  • Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в истории объявлений по выбранному адресу.  Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.

Продавец не известил других собственников о продаже доли

Этот порядок можно нарушить разными способами:

  • подделать извещение о продаже;
  • подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
  • отправить извещение по старому или неправильному адресу;
  • подделать отказ сособственника от покупки доли.
  • Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.
  • Как этого избежать
  • Придётся проконтролировать много нюансов:
  • Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.
  • Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры и т. д.
  • Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса. Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста».
  • Если извещения отправляются по почте, проследите, чтобы продавец выслал их по актуальным адресам или по всем известным ему адресам, лучше, чтобы это было заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
  • Отслеживайте трек-номера отправлений на сайте Почты России, чтобы убедиться в том, что извещения дошли до адресатов. А если у вас есть телефоны сособственников, позвоните им и спросите, получили ли они уведомления. Так вы хотя бы исключите ситуацию сговора между продавцом и владельцами остальных долей.

Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.

Сговор продавца и сособственников

Тут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.

Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.

Как этого избежать

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно. А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.

А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги. Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.

Заключение

В сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое». Так что бояться такой покупки не стоит.

Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.

Мошенники не любят въедливых и юридически грамотных покупателей, поэтому у вас есть все шансы купить такую квартиру без проблем.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Мария Толстова.

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

belchonock/Depositphotos

Отвечает частнопрактикующий Юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Читайте также:  Бухгалтерская отчётность, бухгалтерский учёт

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций.

Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями.

Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю.

Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости.

Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

  • Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).
  • Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.
  • 5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
  • Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
  2. Продавца нужно проверить на его Дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
  3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
  4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
  5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
  6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.
  1. Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).
  2. Текст подготовила Мария Гуреева
  3. Не пропустите:
  4. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  5. Покупать квартиру с долгами – это опасно?
  6. 3 мошеннические схемы на вторичке
  7. Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Приобретение недвижимости в общую долевую собственность

  • Росреестр в своих разъяснениях неоднократно указывал, что возмездный договор приобретения за счет общих доходов супругов можно рассматривать как договор, содержащий элементы брачного договора (и, соответственно, необходимо его заключать в нотариальной форме), если стороны в договоре указали, что данный договор заключен, в том числе в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ, в частности, его статей 41, 42, в нем явно выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, определен порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, и его раздела в случае расторжения брака.
  • Следует отметить, что указанный вопрос не является проблемным, если каждый из супругов будет приобретать на свое имя отдельно долю в праве в одном и том же объекте недвижимости в разные периоды времени, обе доли будут находиться также в общей совместной собственности супругов.
  • Вместе с тем,  в случае если доли в праве приобретаются супругами одномоментно, не существует однозначного толкования правовой позиции у Территориальных Управлений Росреестра в различных регионах.
  •         Так возможно ли приобретение в общую долевую собственность супругами объекта недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному в простой письменной форме, за счет общих доходов супругов в случае, если они в тексте обязательства пропишут, что каждая из приобретаемых долей в праве также подпадает под режим общей совместной собственности супругов в соответствии с Семейным законодательством Российской Федерации.

        В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  — ГК), имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

        Кроме того, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

         ГК не предполагает образования одновременно и совместной, и долевой собственности на объект недвижимости.

         Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся также вещи, включая наличные деньги и документированные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права.

          В силу ст.256 ГК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества; правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливается семейным законодательством.

          При этом, согласно ст.33 Семейного кодекса Российской федерации (далее — СК) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

          Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью; общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК).

          Пунктом 90.1 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, предусмотрено, что при государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов:

  1. — сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве;
  2. — в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»;
  3. — после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности».
  4.           В силу положений статей 41, 42 СК супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности брачным договором, который заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
  5.           В обращении идет речь о приобретении супругами объекта недвижимости путем покупки долей в праве на него, когда в соответствии с договором они указывают, что приобретают доли в совместную собственность.
  6.           По общему правилу, в случае передачи собственником на основании сделки одновременно нескольким лицам объекта недвижимости у таких приобретателей возникает право общей долевой собственности на данный объект, если закон не предусматривает возможность образования общей совместной собственности на него.
  7.           При отчуждении правообладателем принадлежащего ему объекта недвижимости (в целом) в собственность супругов, у последних возникает право совместной собственности на объект недвижимости, если соглашением между ними не установлено иное; право общей долевой собственности на приобретаемый супругами объект недвижимости может возникнуть только в случае, если законный режим имущества супругов будет ими изменен путем заключения брачного договора, в том числе условия брачного договора будут содержаться непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем, он будет подлежать нотариальному удостоверению.
  8.           Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем, указанный договор подлежит нотариальному удостоверению.
Читайте также:  Льготы военнослужащих по контракту: социальные и жилищные права, льготы и пособия

Как продать долю в квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность на квартиру возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире и какие документы нужны для продажи доли в квартире:

  1. Определение самой доли совладельца.
  2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
  3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
  4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
  5. Государственная регистрация сделки.
  6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

  1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
  2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

  1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
  2. Подать Исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

  1. Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, Завещание, договор о приватизации.
  2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
  3. Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
  4. Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, Иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади.

Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади.

Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею Преимущественное право покупки продаваемой доли.

Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде.

Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

  • полное название объекта;
  • предполагаемая цена продажа доли в праве на помещение;
  • порядок расчетов;
  • сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи Нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

  1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
  2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
  4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге.

Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства.

Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

  • размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
  • региональных цен на жилье — чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
  • места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
  • состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

  1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
  2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
  3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены.

В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра.

Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Ирина Маслюковская

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *