Продали квартиру без согдасия: я инвалид 1гр., не хожу; в виду моей ограниченной дееспособности

В настоящее время множество людей задаются вопросом, можно ли осуществить продажу квартиры недееспособного человека, либо другой, принадлежащей ему недвижимости, а именно кто имеет возможность претендовать на владение собственностью недееспособного.

Каждый гражданин, уже при рождении, моментально является обладателем некоторых прав, связанных с имуществом, например:

  • На владение квартирой, либо другой собственностью;
  • Возможность завещать, дарить или наследовать недвижимость;
  • Участвовать в совершении сделок;
  • Самому выбирать, где будет проживать.

Но если лицо не отдает отчет своим действиям и не понимает их смысл, то оно не может в полном объеме воспользоваться своими правами, хотя и является владельцем квартиры. В этом случае представлять интересы человека, признанного недееспособным, должен опекун. Только ему, согласно законным нормативным актам, разрешается участвовать в реализации недвижимости и распоряжаться собственностью.

Важно! Опекуном может быть, как частное лицо, назначенное органами опеки, так и психиатрическая больница, специализированный интернат, либо другое медицинское учреждение.

В Гражданском Процессуальном Кодексе прописана статья 29, часть 1 которой четко определяет понятие недееспособности, и по каким критериям человека лишают права реализовать свою квартиру.

Но в любом случае, при продаже собственности должно учитываться мнение владельца, а при развитии событий, когда это осуществить невозможно, то опекун обязан собрать всю информацию у ближайших родственников о предпочтениях человека, находящегося под его опекой.

Продали квартиру без согдасия: я инвалид 1гр., не хожу; в виду моей ограниченной дееспособности

Можно ли продать квартиру недееспособного лица

  • Существует несколько вариантов продажи квартиры лица, признанного недееспособным, в зависимости от того, полностью ли недвижимость принадлежит опекаемому, или в собственности только ее часть, а также кому будет принадлежать жилище после реализации.
  • Все вопросы, связанные с отчуждением имущества недееспособного, регулируются Кодексом РФ и законом «об опеке и попечительстве».
  • Согласно части 2 статьи 37 кодекса, проведение следующих сделок может осуществляться только под контролем органов опеки:
  1. Обмена;
  2. Сдачи в наем за арендную плату;
  3. Дарения;
  4. Раздела собственности и выделение частей или долей;
  5. Других действий, которые могут повлечь за собой ухудшение условий проживания или имущественного положения подопечного.

Важно! Если сделки предполагают улучшение жилищного и материального положения недееспособного гражданина, то они могут проводиться и без разрешения органов опеки и попечительства.

Все действия, согласно части 2 статьи 19 закона, которые опекун будет проводить с имуществом подопечного, должны сопровождаться письменным подтверждением соответственной инстанции, в частности органов опеки.

Квартира недееспособного человека может быть отчуждена в отдельном порядке, если:

  • Присутствует решение суда о взыскании имущества судебными приставами;
  • Существует договор ренты или обмена, когда при этом действии улучшаются жилищные условия опекаемого;
  • Подопечный меняет место своего проживания;
  • Производится продажа квартиры, для получения материальных средств, необходимых на неотложное лечение недееспособного гражданина.

Двадцать девятая статья ГПК, а именно пункт 1 части 1, четко регулирует, что при наступлении смерти подопечного, либо самого опекуна, само попечительство прекращается.

Продали квартиру без согдасия: я инвалид 1гр., не хожу; в виду моей ограниченной дееспособности

Если эти два лица не имеют общих долей в квартире, то при уходе из жизни одного из них, второй не может претендовать на часть имущества другого. Из этого следует, что смерть подопечного повлечет за собой запрет на распоряжение собственностью и остальным имуществом недееспособного гражданина.

Внимание! Реализация квартиры невозможна, если человек ушел из жизни, даже когда было получено разрешение законному представителю от органов опеки.

Категорически запрещается осуществлять сделки по приобретению квартиры недееспособного человека следующими лицами, что прописано в статье 37 части 3 законодательства:

  1. Мужем или женой подопечного;
  2. Опекунами или организациями, ее осуществляющими;
  3. Людьми, состоящими в близком родстве с опекуном.

Исключениями могут являться действия, с помощью которых производится улучшение жилищных условий или материального положения опекаемого, к примеру, если родственники захотят подарить ему недвижимость. При зафиксированном факте дарения разрешения от органов опеки не требуется.

Рассмотрим случай, когда недееспособный прописан в квартире. Тогда одним из вариантов развития событий является выписка человека из объекта недвижимости. Такое лицо постоянно находится под надзором инстанции, регулирующей попечительство, соответственно опекуну требуется информировать данные органы о смене места проживания подопечного.

Прежде чем произвести выписку, нужно обеспечить недееспособного жильем, которое по площади и комфорту не будет уступать предыдущему. При желании поместить данного гражданина в дом для престарелых, необходимо предоставит ему денежную компенсацию, сумма которой должна быть не меньше стоимости реализуемой недвижимости. Для осуществления выписки из квартиры, нужно произвести следующие действия:

  • Написать заявление, где следует четко оговорить причины, по которым предполагается выписка недееспособного лица;
  • Предоставить данную бумагу в органы опеки, вместе с удостоверением личности опекуна, а также копией документа, подтверждающего опекунство;
  • С полученным постановлением, с подписью главы администрации района, в котором производится сделка, обратиться в ФМС для снятия подопечного с учета;
  • Листок убытия отправить на место новой регистрации недееспособного гражданина.

Продали квартиру без согдасия: я инвалид 1гр., не хожу; в виду моей ограниченной дееспособности

Процедура продажи

Чтобы осуществить процедуру продажи квартиры недееспособного человека опекуном, нужно предпринять следующие шаги:

  1. Соблюсти все правовые нормы, которые предусмотрены статьей 20 частью 1 закона, согласно которому квартиру можно продать только при смене места проживания, либо для получения материальных средств, необходимых на оплату лечения подопечного;
  2. Если это необходимо, получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки;
  3. Подать письменное заявление в соответствующие органы опеки, находящиеся на территории продаваемой квартиры;
  4. В течение 15 дней с момента подачи заявления органы попечительства должны или разрешить, или отказать в данном действии, причем обязательно мотивировать любое из принятых решений;
  5. Когда согласие получено, можно начинать искать покупателя на недвижимость и оформлять все необходимые бумаги.

Сбор и оформление документов

Представитель недееспособного лица перед реализацией недвижимости должен быть обеспечен соответствующим постановлением, выданным органами опеки. Чтобы получить данную бумагу, необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Свой паспорт;
  • Бумаги на квартиру, предполагаемую выставить на продажу;
  • Подтверждение, что подопечному будет предоставлено другое жилище, взамен реализуемого места проживания;
  • Документ из банка, если есть средства на расчетном счете, поступившие на него.

При предъявлении вышеописанных документов в органы опеки, они будут решать, возможна ли продажа недвижимости опекуном, или данное действие противоречит законодательству РФ. Согласие может быть получено, только если опекаемый гражданин получит право собственности на другое жилище, соответствующее по размерам и материальной стоимости предыдущего.

Важно! Когда недееспособный человек в результате сделки оказывается прописан у родственников или близких знакомых, то в таком случае органы опеки и попечительства не дадут разрешение на продажу квартиры, пока недвижимость не окажется в собственности опекаемого лица.

При некоторых вариантах возможно получения согласия на реализацию недвижимости даже в тех случаях, когда равноценное жилище не предоставляется. Это происходит при определении опекаемого человека в разнообразные учреждения, в которых содержание обеспечивается государством.

К таким заведениям относятся дома престарелых или инвалидов, также им может оказаться интернат для психически больных людей.

Тогда опекуну следует предоставить документы из банковской организации, подтверждающие что такое лицо получило перевод на свои счета суммы, равной стоимости проданной квартиры, причем деньги должны поступить в банк до проведения сделки по реализации жилища.

При осуществлении продажи имущества опекуном, если он не поставил в известность и не получил предварительное разрешение от органов опеки, то такое мероприятие будет признано незаконным и через судебные инстанции скорее всего отменится.

Для получения согласия на продажу недвижимости опекуну достаточно предоставить лишь паспорт и заявление в письменном виде, чтобы начать процесс рассмотрения возможности выдачи разрешения. При этом следует собрать доказательства, что сделка будет осуществлена в интересах недееспособного лица, соблюдая его права и позволяющая улучшить условия его дальнейшего проживания, к которым относят:

  1. Бумаги на жилье, подлежащее реализации;
  2. Документы на квартиру, предполагаемую к приобретению;
  3. Остальные справки, определяющие законное проведение сделки.

Какие есть подводные камни

Владелец квартиры, являющийся недееспособным, и проживающий на другой жилплощади, всегда оказывается в группе риска, так как он чаще других может стать жертвой незаконных манипуляций при продаже недвижимости.

Данным состоянием опекаемого лица часто пользуются мошенники, чтобы сначала реализовать жилье, а потом признать сделку недействительной, и отменить ее результаты, не возвращая полученных материальных средств.

Злоумышленники собирают информацию об одиноких людях, находящихся на психиатрическом учете и различными способами заставляют их расстаться со своей недвижимостью. После сделка расторгается, а денег и продавцов уже не найти, и пострадавшие покупатели ничего не могут сделать.

Скорее всего, такие действия будут осуществляться, основываясь на доверительном управлении имуществом недееспособного, поэтому до приобретения жилища рекомендуется не только лично встретиться с собственником имущества, но и собрать о нем полную информацию. Если подтвердилась недееспособность лица, следует добиться разрешения от органов опеки и соблюсти все нюансы сделки, предусмотренные законодательством.

Если данные мероприятия не будут проведены, то решить ситуацию в пользу покупателя может только судебное разбирательство, при условии, что мошенник найдется.

Но даже при обращении в органы МВД с соответствующим заявлением, шансы на благоприятный исход дела и возвращение своих денег, очень малы.

Поэтому при проведении сделок с недвижимостью рекомендуется пользоваться услугами юристов, специализирующихся на подобных сделках.

Остались вопросы после прочтения? Задайте их юристу

Дееспособность Продавца квартиры

Последнее обновление: 19.02.2021

Продали квартиру без согдасия: я инвалид 1гр., не хожу; в виду моей ограниченной дееспособностиПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь мы постараемся выяснить самый деликатный вопрос при покупке квартиры – насколько наш Продавец вменяем. Другими словами, способен ли он отвечать за свои действия, дееспособен ли он?

Читайте также:  Ненормированный рабочий день водителя служебного легкового автомобиля

Вообще, дееспособными должны быть обе стороны сделки, но так как на практике инициатором расторжения, точнее – оспаривания сделки, обычно, выступает Продавец, то о дееспособности Покупателя никто не заботится.

Дееспособность Продавца квартиры на практике принято подтверждать справками из НД и ПНД (в обиходе эти справки называют еще «справками о дееспособности»).

 Обе эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры, но риэлторы от имени Покупателя, обычно, просят Продавца взять эти справки, чтобы снизить риски Покупателя в этом вопросе.

На самом деле, даже обе эти справки всего лишь снижают, но не закрывают риск недееспособности Продавца квартиры.

Так как даже полностью дееспособный и адекватный человек может находиться в «невменяемом» состоянии (например, в состоянии аффекта) в момент подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП).

А для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.

Суть – совершая сделку с недвижимостью, человек должен понимать значение своих действий и осознавать их последствия. Как говорится – «быть в ясном уме и твердой памяти». Иначе, сделку могут признать недействительной.

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Где брать справку о дееспособности Продавца квартиры?

Справку берут непосредственно в психоневрологическом диспансере того района, где проживает Продавец квартиры (см. ниже пример). Лучше заказывать справку из государственного учреждения, так как справки из частных клиник не вызывают большого доверия в судах.

Справку из ПНД выдают на руки только тем, на чье имя она заказана (по закону эти сведения конфиденциальны). Поэтому нам желательно не только попросить Продавца квартиры о предоставлении справки из психдиспансера, но и присутствовать самим при ее получении.

Такая «справка о дееспособности» должна содержать сведения, что человек (Продавец квартиры) не обращался в психдиспансер за медицинской помощью и под наблюдением там не состоит. Выдается такая справка бесплатно. На справке должна быть подпись и печать регистратуры и штамп психдиспансера (при этом, внешний вид самой справки может отличаться в разных учреждениях).

  ♦ Пример справки из ПНД на продавца квартиры ♦     Жми! И увидишь справку во всплывающем окне.

Дополнительно в том же психдиспансере можно заказать и другую справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья собственника квартиры. Для ее получения уже нужно будет пройти осмотр у врача-психиатра.

В такой справке будет указано, что по результатам медицинского освидетельствования у человека на текущий момент отсутствуют противопоказания для совершения сделок с недвижимым имуществом.

За такую справку уже придется заплатить пару тысяч рублей.

Эта справка имеет для нас (как Покупателя квартиры) существенное значение, поэтому логично будет, если мы и оплатим расходы на медосмотр Продавца.

То же касается и справки из наркодиспансера:

  ♦​ Пример справки из НД на продавца квартиры ♦     Жми! И увидишь справку во всплывающем окне.

В этом примере справка из НД получена после проведения медицинского освидетельствования в диспансере.

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

А если Продавец квартиры окажется недееспособным?

Если же выяснится, что Продавец квартиры состоит на учете в каком-либо из этих диспансеров, то это не говорит о его безусловной недееспособности. Ведь, по закону, недееспособным или ограниченно дееспособным человек может быть признан только по решению суда.

И наоборот, если такое решение суда есть, то человек должен быть поставлен на учет в соответствующий диспансер.

Суд, признавший человека недееспособным или ограниченно дееспособным, должен уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина, с целью установления над ним, соответственно, опеки или попечительства.

Ввиду этого, информация из Органов опеки даст нам более точные данные о возможной недееспособности Продавца. Но на практике такую информацию из Органов опеки получить затруднительно (нужно иметь либо фантастическое обаяние, либо «корочки» сотрудника МВД).

Органы опеки и попечительства должны, в свою очередь, передать информацию о недееспособном или ограниченно дееспособном гражданине в Управление Росреестра (УФРС) для внесения этих сведений в единую базу данных прав на недвижимое имущество. Эти сведения затем можно обнаружить в специальной Выписке из ЕГРП (ЕГРН) – «о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным» (подробнее – см. по ссылке). Правда, такой тип Выписки предоставляется только самому правообладателю.

Соответственно, мы, как Покупатель, имеем резон потребовать от Продавца получить такую Выписку из ЕГРН с данными о дееспособности самого Продавца.

Но проблема в том, что сведения о недееспособности владельцев квартир не всегда (пока еще) доходят до управления Росреестра.

Поэтому на практике для того, чтобы убедиться в дееспособности Продавца квартиры, риэлторы используют другие способы (см. ниже).

Покупка и продажа квартиры, находящейся в ипотеке (в залоге у банка). Как это делается – см. в отдельной заметке.

Как еще на практике проверяют дееспособность Продавца квартиры?

Продали квартиру без согдасия: я инвалид 1гр., не хожу; в виду моей ограниченной дееспособностиНа практике, обычно, риск недееспособности Продавца закрывают другими способами.

Во-первых, побольше лично общаются с Продавцом с целью оценки его адекватности – ведь взрослого человека суд может признать недееспособным только вследствие его явного психического расстройства, что обычно видно при простом общении с человеком.

Краткое и вежливое знакомство с его окружением – родственниками, друзьями, сослуживцами, соседями – тоже может помочь определиться с его психической адекватностью. Можно навести справки о его текущей работе. Кое-какую информацию о Продавце иногда можно почерпнуть и из соцсетей. Человеку с явными психическими отклонениями сложно будет не оставить нигде следов об этом своем качестве.

Во-вторых, наличие у Продавца, например, свежевыданных водительских прав говорит о том, что он недавно прошел медкомиссию, и был признан годным к управлению транспортным средством. Это тоже косвенно подтверждает его нормальный психический статус.

В-третьих, организуют, наряду со справками НД и ПНД – заверение Договора купли-продажи (ДКП) квартиры у нотариуса.

Нотариус, в силу закона, обязан при заверении договора, удостовериться в дееспособности и вменяемости сторон сделки на момент ее совершения. И нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе – материальную.

 Правда, проверка дееспособности Продавца квартиры у нотариуса ведется «на глаз» – путем обычного общения и оценки адекватности реакции человека (нотариус ведь не психиатр).

Но в случае судебного спора, нотариус будет официальным свидетелем на стороне Покупателя.

Кроме того, нотариус имеет оперативную возможность и полномочия самостоятельно запрашивать любую необходимую ему информацию из ЕГРН и других государственных источников по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

А с 2015 года нотариусы получили право вести видеозапись процесса заключения сделки, чтобы в случае необходимости подтвердить в суде факт законности действий и адекватного поведения всех участников.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

И наконец, в-четвертых, если возникают сомнения (в т.ч.

у нотариуса) в адекватности и дееспособности Продавца, то в день подписания Договора купли-продажи квартиры, приглашают медицинского работника (врача-психиатра, лучше со статусом судебного эксперта), который проводит освидетельствование Продавца, и официально (письменно) подтверждает свое заключение о его психическом состоянии на момент сделки.

Такого рода услуги можно найти в СЕРВИСАХ.

В частности, такое практикуют, когда среди продавцов (собственников квартиры) есть люди преклонного возраста, или есть подозрение на их алкогольную или наркотическую зависимость. Положительное (письменное) заключение психиатра в момент сделки будет служить доказательством того, что Продавец находился в адекватном состоянии и понимал значение своих действий.

Но если Продавец ведет себя «немножко странно» (одевается как египетский фараон, гоняет злых духов по квартире, и т.п.), и при этом наотрез отказывается проходить психиатрическое освидетельствование, то от такой сделки лучше отказаться.

Мошенничество в сделках купли-продажи квартир. Поучительные истории из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, на сайте районного или городского суда по месту жительства (прописки) Продавца квартиры можно проверить, нет ли там данных о лишении его дееспособности (т.к. этот вопрос относится исключительно к прерогативе суда). А заодно, там же можно удостовериться, что сама квартира не является предметом судебного спора.

  • Если же Продавец не скрывает, что он ограничен судом в дееспособности или вовсе лишен ее, то нам следует знать, что такую квартиру купить все равно можно, но с согласия его законного попечителя или опекуна (представляется документ, подтверждающий попечительство или опекунство), а также при наличии Разрешения Органов опеки и попечительства.
  • В этом случае, если Продавец ограничен в дееспособности, то он подписывает Договор купли-продажи квартиры сам (с подтверждением от попечителя), а если он полностью недееспособен, то за него ставит подпись его опекун, действующий от имени и в интересах своего подопечного, и с согласия Органов опеки.
  • Подробнее о дееспособности и правоспособности собственников квартир можно почитать по приведенной ссылке в Глоссарии.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

Читайте также:  Нужна ли доверенность на ребенка по России

Продали квартиру без согдасия: я инвалид 1гр., не хожу; в виду моей ограниченной дееспособностиИтак, плотно пообщавшись с Продавцом, мы постарались выяснить, кто из нас больше похож на психа. Продавец в свое оправдание предоставил нам справки из обоих диспансеров, показал результаты своего теста на IQ, и продемонстрировал «корочку» сотрудника ФСБ.

  1. Пришлось признать, что с психикой у него даже лучше, чем у нас, и мы готовы подписывать с ним договор.
  2. Но только с ним лично, а не с его доверенным лицом.
  3. А что если нам предлагают продать квартиру по доверенности?
  4. Об этом далее.

Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?

khongkitwiriyachan/Depositphotos

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.

Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

  1. Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
  2. Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
  3. Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
  4. Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.

При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.

Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:

  • на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
  • квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
  • квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
  • недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.

Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:

  • чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
  • истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
  • после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.

Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.

Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.

Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.

В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.

В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.

Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

  • получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
  • в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
  • обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.

Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.

В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.

Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.

Свободная продажа все равно останется практически невозможной.

Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.

Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.

Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.

Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:

Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.

Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.

Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.

И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.

Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.

То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.

Читайте также:  Претензии о несвоевременое оплаты по актам

Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).

Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).

Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.

Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.

250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
  • Получил квартиру в дар и продаю — какие налоги я должен платить?
  • 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Зачем нужна справка из ПНД при сделках с недвижимостью

Покупка квартиры — это, безусловно, очень серьезный и ответственный шаг в жизни каждого человека. Соответственно, он требует тщательной подготовки.

Один из тонких моментов, который часто игнорируется — уверенность в адекватном психическом состоянии продавца. Такое упущение может стать причиной очень неприятных последствий.

Разбираемся, как максимально обезопасить себя в этом важном вопросе.

Как справка из ПНД поможет покупателю

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера) отчасти поможет покупателю принять верное и взвешенное решение и минимизировать риск. Если выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, покупатель может своевременно пересмотреть свое решение о покупке недвижимости.

Но стоит помнить, что даже если в справке не содержится «красных маячков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь лишь заключение судебно-правовой экспертизы. Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете и не имеет противопоказаний для сделок с недвижимостью, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности.

Справка из ПНД обязательна?

Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.

Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.

Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям.

И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние.

Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.

Справка из ПНД определенно нужна, этот документ в некоторых случаях позволяет защитить права продавца или покупателя недвижимости. Закон, как правило, на стороне продавца.

Добропорядочный покупатель может стать жертвой аферистов, использующих незаявленную справку из ПНД как средство возврата проданной недвижимости.

Если в сделке по продаже недвижимости участвуют люди старше 65 лет, банки требуют справку из ПНД практически всегда, исключения составляют только пожилые люди, имеющие актуальные водительские удостоверения — сам факт его наличия говорит о психической вменяемости.

Юлия Шулькина, член Омской гильдии риелторов, лучший риелтор Омска 2013 года, стаж 25 лет

Как определяется дееспособность по возрасту

Возраст полной дееспособности наступает в 18 лет (ГК РФ Статья 21). 

До 6 лет дети считаются совершенно недееспособными. С 6 до 14 лет они не отвечают за свои действия (за это несут ответственность их родители или опекуны).

В 14 лет человек признается частично дееспособным (он может подписывать юридические документы, но для этого необходимо согласие родителей или опекунов). Дееспособность по возрасту определена законодательством, и для ее подтверждения обращение в ПНД не требуется.

Как определяется недееспособность совершеннолетнего человека

Человек, достигший 18-летия считается недееспособным при выявлении психических отклонений, которые мешают осознанию своей деятельности и последствий. Недееспособность человека признается судом (ГК РФ Статья 29) на основании заключения судебно-медицинской экспертизы.

На совершение гражданско-правовых действий вместо недееспособного лица имеет право его опекун. Если дееспособность человека ограничена частично, то все юридические процедуры совершаются только с согласия его опекуна.

В чем опасность оформления сделки с недееспособным продавцом

В законодательстве РФ обозначены последствия, которые повлечет за собой оформление сделки с недееспособным человеком (ГК РФ Статья 177).

Действительность договора купли-продажи может быть оспорена родственниками, опекунами или попечителями недееспособного продавца.

Также продавец может оспорить сделку даже если его недееспособность признают уже после подписания договора купли-продажи. Если суд примет сторону продавца, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег может затянуться на долгое время (ГК РФ Статья 171).

Как получить справку из ПНД

Вы не можете обязать продавца заказывать справку из ПНД, это добровольный поступок. Но если ему нечего скрывать, то получение подобного документа не станет большой проблемой. Если же продавец категорически отказывается предоставить соответствующий документ — это серьезный повод для сомнений.

Если у вас есть опасения, что продавец может страдать алкоголизмом или наркозависимостью, то советуем настоять на получении такой справки. Также она будет совсем нелишней, если вы приобретаете недвижимость у человека пожилого возраста.

Заказывать справку из ПНД стоит непосредственно перед самой сделкой, так ее достоверность будет гораздо выше.

Где можно получить справку

Справка заказывается непосредственно в психоневрологическом диспансере. Лучше обращаться в госклинику, справки из частных учреждений, как правило, снижают «кредит доверия».

Простой и быстрый вариант — справка о том, что продавец не обращался в психоневрологический диспансер за медицинской помощью и под диспансерным наблюдением не состоит. Такие справки выдаются бесплатно. 

Кроме того, можно заказать справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья. Для ее получения необходимо будет пройти осмотр у врача-психиатра.

В ней должно быть указано, что по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью. Стоит она около 1400 рублей.

 Если такая справка в первую очередь нужна покупателю, то финансовые расходы он может взять на себя.

Справка будет выдана только тому человеку, на чье имя она заказана. По закону такая информация конфиденциальна и не может быть разглашена.

Продавцу необходимо лично прийти в диспансер с паспортом. Также могут потребоваться и другие документы, например, страховой полис или военный билет, эти вопросы лучше уточнить по телефону до посещения ПНД.

Действительность документа подтверждается подписью главного врача психоневрологического диспансера, печатью врача и штампом ПНД.

Сейчас читают

Правила безопасности при покупке квартиры

Как выписаться из квартиры при ее продаже

Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составлять

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.