Человеку по наследству достается имущество, с которым он не знает что делать, а вот деньги нужны всегда. Естественно, возникают вопросы о том, как осуществляется продажа наследства, в какие сроки и какие налоги придется платить. Законодательство РФ дает ответы на них, а потенциальным наследникам следует иметь нужную информацию заранее, чтобы избежать ненужных проблем, в т.ч. судебных разбирательств.
Можно ли продать Недвижимость и иное имущество, не вступая в права?
Обязательно ли надо ждать полгода, чтобы продать наследуемое имущество? Ответ можно проиллюстрировать примером по продаже дома. В соответсвии с п.4 ст.1152 ГК РФ Наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не от даты его принятия. Это положение дает теоретическое право на продажу дома до оформления всех прав через 6 месяцев после смерти наследодателя.
- Для этого необходимо подать заявление нотариусу для открытия наследства, который удостоверит прием документа.
- Далее, можно заключить предварительный Договор купли-продажи дома, но оформить сделку официально не удастся.
Таким образом, наследник, являясь собственником дома со дня смерти наследодателя, может фактически передать недвижимость новому владельцу и зарегистрировать его по данному адресу, не дожидаясь официального вступления в наследство. Закон этого не запрещает.
Однако, регистрация купли-продажи может произойти только в положенные сроки. Важно учитывать, что имеется риск появления иных наследников, которые на законных основаниях получат свою долю.
Предварительный договор купли-продажи будет признан недействительным, и покупатель потеряет права на дом.
Юридически безупречным может считаться только договор, заключенный после получения свидетельства о вступлении в наследство и госрегистрации права наследника в Росреестре. Данное правило распространяется и на любое другое наследуемое имущество.
Через какое время можно продать имущество, полученное при наследовании?
Закон не ограничивает наследника после вступления в наследство по сроку продажи имущества. В принципе, он может произвести сделку сразу после получения свидетельства. Другое дело, что со сроком продажи увязан вопрос налогообложения. Установлен порог владения в 3 года, а для жилой недвижимости – 5 лет.
Если продажа производится раньше, то уплачивается Налог и подается декларация о доходах (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию. Сделка после указанного срока владения имуществом налогом не облагается.
О том, через какое время можно продать квартиру или дом после вступления в наследство, говорится здесь.
Как быть при наличии нескольких наследников?
Если наследство распределено между несколькими наследниками, то каждый из них имеет право распоряжаться причитающейся долей по своему усмотрению. Продажа имущества может осуществляться 2 способами:
-
Общий договор купли-продажи. Он подписывается всеми наследниками, а текст согласовывается. Причитающаяся сумма дохода распределяется согласно долям в имуществе. Также определяются и НДФЛ, который оплачивается каждым наследником отдельно.
Общая сумма налога рассчитывается, как стоимость сделки за минусом налогового вычета (1000000 или 250000 руб), умноженная на 13%. Декларацию по форме 3-НДФЛ каждый из участников подает отдельно.
- Индивидуальный договор. Любой из наследников может продать свою долю в наследстве независимо от других приемников. Он заключает сам договор с покупателем на свою часть имущества. При расчете налога учитывается часть налогового вычета, пропорциональная доле продавца в общем имуществе. Например, при владении ¼ части дома вычет составит 1000000:4=250000 руб.
Наличие несовершеннолетнего преемника
Законодательство РФ строго контролирует соблюдение прав детей. Это обстоятельство существенно осложняет продажу имущества при наличии несовершеннолетних наследников.
Любая сделка с имуществом, принадлежащим им, может совершаться только после согласования с органом опеки и попечительства (ООП).
Без положительного решения этого органа продажа будет признана недействительной.
Важное условие для положительного решения – сохранение равноценного имущества за ребенком. Его наследство или доля может быть продана, если выделяется аналогичное имущество в другом месте. Например, несовершеннолетний унаследовал часть дома и проживает в нем. Согласие на продажу всего дома может быть получено только при выделении ребенку такой же доли в другом доме или квартире.
Сделка может совершиться только после госрегистрации новой собственности и прописки ребенка в другом месте. Аналогично решается вопрос и с продажей любого другого имущества.
Для получения разрешения ООП потребуется заявление от обоих родителей и присутствие самого ребенка. Если ему исполнилось 14 лет, то требуется его письменное согласие. Представители ООП должны проверить условия проживания на новом месте для исключения ущемления прав несовершеннолетнего.
Налогообложение
При принятии наследства наследник не платит налог (НДФЛ), начиная с 01.01.2006. Получение любого дохода переводит наследство в ранг обычного имущества и подлежит налогообложению.
При продаже наследуемого имущества налоговое бремя зависит от срока владения. НДФЛ в размере 13% выплачивается при продаже дома или иного наследства, если срок владения им менее 3 или 5 лет.
Он исчисляется с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя.
При превышении указанного срока НДФЛ не оплачивается. Указанное правило распространяется на всех наследников, независимо от возраста, родства и наличия каких-либо льгот.
Важно учитывать, что при расчете НДФЛ наследник имеет право на налоговый вычет.
При продаже недвижимого имущества (дом, квартира, земельный участок) максимальная величина вычета установлена в размере 1000000 руб. При этом, право на него имеет каждый владелец доли в наследстве.
При реализации иного имущества (в т.ч. автомобиль, нежилые строения, различные вещи и предметы) установлен максимум вычета 250000 руб.
Налог в 13% установлен для налоговых резидентов РФ. В случае, когда наследник не считается резидентом, ему придется уплатить налог в 30%. Резидентом признаются граждане, проживающие не менее 182 дней в году в пределах РФ.
Как происходит Процедура реализации?
В зависимости от вида наследуемого имущества правила его продажи имеют специфические особенности. Ниже приводится порядок действий для наиболее характерных разновидностей наследства.
Квартира
Для продажи унаследованной квартиры понадобится собрать следующие документы:
- предоставить паспорта участникорв сделки;
- подготовить свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о госрегистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, в которой подтверждается отсутствие арестов или обременений;
- кадастр или план квартиры из БТИ;
- справка из ЖЭО об уплате всех коммунальных платежей;
- выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
Вместе с набором документов следует оплатить госпошлину и составить договор купли-продажи. Как правило, он составляется в офисе регистрационного органа непосредственно в момент совершения сделки. Но можно написать договор заранее у нотариуса и в последующем его заверить.
Автомобиль
Для продажи унаследованного авто заключается договор, который не требует нотариального заверения. Проданный автомобиль снова переоформляется в ГИБДД.
Сегодня законодательство допускает продажу без регистрации на себя. Продавец и покупатель встречаются в МРЭО (Межрайонный регистрационно-экзаменационный отдел), там машина переоформляется в счет покупателя. Понадобятся документы, подтверждающие вступление в наследство и договор купли-продажи. В дальнейшем обязанности на выполнение стандартных процедур берет на себя покупатель.
Для оформления договора понадобятся следующие документы:
- ПТС;
- свидетельство на Право собственности в связи с наследованием;
- паспорта участников сделки;
- СТС.
Частный дом
После получения всех правоустанавливающих документов и разрешения всех наследственных споров, дом можно продавать. Такая сделка ничем не отличается от продажи дома его владельцем. С покупателем заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Регистрация нового собственника производится в Управлении федеральной службы госрегистрации и картографии.
Продажа осуществляется в несколько этапов:
- Обращение в Госреестр. Это необходимо для оформления прав на наследство и получения выписка из ЕГРН.
- Поиск покупателя. Покупателем может стать еще один сособственник дома или другие люди, если участники долевой собственности не желают приобретать продаваемое жилье.
- Заключение предварительного договора. Документ подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
-
Заключение договора купли-продажи. В отличие от договора на продажу квартиры, здесь следует:
- подробно описать оба предмета сделки (дом и земельный участок);
- указать данные местонахождения земельного участка, кадастровый номер и площадь;
- написать цену этих двух объектов.
- Оплата госпошлины на наследство земли и дома. После оплаты налога следует сохранить квитанцию, которую владелец предъявит в Росреестре для оформления прав на недвижимость.
-
Оформление предмета сделки. Для этого следует предостваить в Росреестр следующие документы:
- заявление (составляется на месте);
- правоустанавливающими документы на предметы сделки;
- договор купли-продажи;
- справка о количестве зарегистрированных в доме;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если собственником является несовершеннолетний, то дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Наследник, обладающий только частью дома, должен уведомить о продаже своей доли других владельцев, которые имеют первоочередное право на покупку. Уведомление отправляется заказным письмом с уведомлением, и в нем обязательно указывается стоимость продажи.
Если другие Наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.
Оружие
Граждане РФ, имеющие право на владение оружием (в т.ч. по наследству), могут продать его юридическим или физическим лицам, имеющим лицензию на приобретение оружия. Сделка должна обязательно согласовываться с уполномоченным органом, а проданное оружие подлежит обязательной перерегистрации в ОВД по месту учета.
Процедура продажи начинается с уведомления местных органов внутренних дел. Затем в полиции пишется заявление в установленной форме. В нем указывается намерение владельца реализовать оружие с указанием покупателя. Помимо этого, понадобится предоставить свидетельство о вступление в наследование и лицензия.
Если наследник не получил лицензию, то оружие по истечении 1 года будет реализовано органами внутренних дел, а выручка перейдет правоприемнику.
Доля в ООО
Наследник имеет право продать свою долю, если Устав не запрещает правопреемственность. Первочередное право выкупа имеют другие участники ООО. Только при их отказе можно продавать долю другим лицам. НК РФ (п.17.2 ст.217) предусматривает уплату налога при продаже ранее 5-ти летнего владения долей. Порядок действий:
- Проверить устав на условия отчуждения доли третьим лицам.
- Определить стоимость доли.
- Соблюсти право преимущественной покупки доли.
- Получить согласие или отказ от покупки доли от лиц, обладающих правом преимущественной покупки.
- Получить в случае необходимости согласие на продажу доли третьим лицам.
- Заключить договор купли-продажи доли.
- Уведомить общество о совершившейся сделке.
Ценные бумаги
Для переоформления наследуемого имущества понадобятся:
- свидетельство о смерти завещателя и наследника;
- документы подтверждающие родство с наследодателем;
- нотариально заверенные копии паспорта и документов;
- открытие личного счета для перевода ценных бумаг;
- передача пакета собранных документов в реестродержатель;
- переоформление ценных бумаг в собственность на наследника.
Продажа акций через брокера:
- Заключение соглашения на предоставление услуг брокера.
- Заключение депозитарного договора.
- Оформление перевода акций со счета держателя на счет брокера.
- Реализация ценных бумаг.
- Получение денег в кассе брокера.
Реализация акций без брокера:
- Подтверждение права собственности на акции. Обращение к держателю реестра (это может быть сама компания, продающая свои ценные бумаги, либо регистратор). Запрос на выдачу выписки по счету акционера, где отмечается полное количество ценных бумаг, которыми владеет обратившийся. Получение документа в течение трех рабочих дней с момента обращения.
- Переоформление прав на собственность, которое можно сделать обратившись к регистратору или нотариусу. Для перерегистрации держатель должен иметь при себе паспорт.
- Заключение сделки. Составление договора купли-продажи между держателем акций и частным лицом. Переуступка прав владения. Выкуп акций с оплатой, размер которой указан в договоре.
При продаже ценных бумаг наследник оплачивает НДФЛ независимо от срока владения. Исключение составляют бумаги, которые не обращаются на торгах (для них порог составляет 5 лет).
Авторские права
В соотвествии со ст.1259 ГК РФ в состав наследства могут входить авторское право на произведения, изобретения, предметы искусства, компютерные программы и другие интеллектуальные продукты. По наследству передаются имущественные права автора. Эти права сохраняются в течение 70 лет.
После получения свидетельства о наследовании наследник имеет право продать интеллектуальную собственность юридическому или физическому лицу. По договору могут передаваться все права или какая-либо их часть (например, только публикация или экранизация).
Возможность продажи предусматрены в ст. 1234 ГК РФ. При этом необходимо понимать разницу между отчуждением исключительных прав и передачей возможности распоряжения ими. В обоих случаях правообладатель получает денежное вознаграждение, однако отчуждение лишает всех прав владельца авторских прав, а распоряжение может проводиться на определенных условиях или в течение конкретных сроков.
Отчуждение может подлежать обязательной государственной регистрации или не подлежать и проводиться в формате гражданской сделки. Порядок оплаты, сроки и передачи исключительного права за отчуждённые авторские права указываются в договоре.
Отдельные виды наследства имеют свою специфику оформления и продажи, что надо учитывать при распоряжении имуществом. При продаже должны соблюдаться права других наследников, особенно несовершеннолетних детей. Спорные ситуации разрешаются в судебном порядке.
Инструкция: как купить квартиру, доставшуюся в наследство
Покупать квартиру или апартаменты, доставшиеся по наследству, нужно осторожно — могут появиться внезапные наследники и предъявить права на ставшее уже вашим жилье. Если суд решил занять их сторону, сделку могут аннулировать, и вам придется требовать с продавца свои деньги.
Риск отмены сделки напрямую зависит от предусмотрительности покупателя — если вы тщательно проверяете все документы и выясняете возможные «подводные камни» сделки, то суд может признать вас «добросовестным покупателем» и оставить квартиру за вами.
Рассказываем, что нужно знать.
Разобраться, как продавец получил наследство
Наследование — это юридический инструмент, с помощью которого государство знает, как нужно распоряжаться имущественными правами и обязанностями умершего человека. В процессе наследования есть много нюансов, в которых стоит разобраться покупателю — чтобы вовремя заметить риск у потенциальной сделки.
Виды наследства
По завещанию. Это порядок наследования, который заранее определил владелец имущества.
Завещание — это не просто перечисление желаний умирающего в письменной форме. Это документ, который заверяется и регистрируется нотариусом. В завещании можно указывать в роли наследников кого угодно, неважно, родственники это или нет.
- Есть исключение, когда завещание не нужно заверять у нотариуса — в случае, если человек находился в чрезвычайной ситуации, угрожающей его жизни, при этом присутствовали двое свидетелей и это завещание признано законным через суд.
- Если вам пытаются продать квартиру или апартаменты, полученные по завещанию без нотариального заверения, попросите решение суда о том, что такое завещание законно.
- Так выглядит нотариально заверенное завещание
По закону. Этот порядок действует, если умерший на оставил завещания. Все возможные наследники выстроены законом в очереди. Сначала право на наследство получают дети, супруги и родители умершего, в равных долях. Если таких нет, право переходит на следующую очередь. Вторая очередь — это полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки и дедушки. Затем тети и дяди.
Если таких не находится, то начинают искать дальних родственников — весь перечень есть в ст. 1145 ГК РФ. Если нет и таких, то квартира или апартаменты отходят государству.
Когда вы планируете купить недвижимость, унаследованную по закону, а не по завещанию, уточните, какой очереди наследники продают. Если второй, узнайте, что произошло с наследниками первой очереди. Если они отказались от наследства, попросите взглянуть на копию заверенного нотариусом отказа.
Это установленный законом образец свидетельства о праве на наследство
Квартиры, полученные по наследству, регистрируются в Росреестре, там проводится проверка свидетельства о наследстве на подлинность.
Поэтому на этом этапы документы у продавца стоит спрашивать не ради проверки их подлинности, а ради проверки намерений продавца — показать копии документов не сложно, а если продавец категорически против, это повод насторожиться и начать внимательнее проверять квартиру.
Обязательная доля в наследстве
Если завещания нет, наследство делится по закону, поровну между наследниками в одной очереди. Когда завещание есть, очередность наследства не имеет значения — имущество получают те, кто указан в документе.
Есть исключение — категория «обязательных наследников», которая регулируется ст. 1148 и ст. 1149 ГК РФ. Они получают свою часть наследства, даже если не указаны в завещании:
- Несовершеннолетние дети умершего.
- Нетрудоспособные дети, родители или супруг.
- Иждивенца умершего, имеющие такой статус минимум год до смерти, и являющиеся наследниками любой очереди по закону.
- Иждивенцы, которые не являются наследниками по закону, но жившие с умершим и имеющие такой статус и нетрудоспособность не менее года.
Все эти люди имеют право на наследство — не менее половины от той доли, если бы наследство распределялось по закону.
Спросите у продавца недвижимости, есть ли в их истории обязательные наследники. Проверьте его слова — задайте тот же вопрос соседям или участковому.
Завещательные отказы
Это юридический термин, которым называют обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Например — умерший оставил жене в наследство квартиру, но с условием, что в этой квартире будет до совершеннолетия проживать их падчерица.
Когда наследник продает квартиру, обременение по завещательному отказу переходит к новому владельцу. Проще говоря, если вы купите квартиру из примера выше, то будете обязаны дать право проживания падчерицы умершего.
Проверяйте наследственные документы на предмет завещательных отказов. О наличии типа обременении уточните в выписке из ЕГРН.
Срок для принятия наследства
В ст. 1154 ГК РФ установлены «сроки принятия наследства» — это время, в которое наследники могут получить имущество умершего. Делается это с помощью заявления нотариусу. Стандартный срок составляет не менее 6 месяцев.
На практике это означает, что наследник не может сразу после смерти владельца квартиры продать недвижимость. И неважно, что других претендентов на наследство, то есть родственников, нет.
Еще есть особые случаи, когда срок увеличивается или уменьшается:
- Когда наследники первой очереди отказываются от наследства, у второй очереди есть шесть месяцев с даты отказа.
- Если наследники первой и второй очереди отказались, то срок для следующих очередей составляет 9 месяцев с даты отказа предыдущей очереди.
- Наследники по завещанию не приняли наследство — тогда у наследников первой очереди есть 3 месяца с даты, когда заканчивается срок для наследников по завещанию.
В п.2 ст. 1153 ГК РФ изложен другой способ принятия наследства, без обращения к нотариусу — фактическое принятие. Например, если муж умер, а жена уже без него продолжила проживать в квартире, пользоваться ей и оплачивать за нее коммунальные Услуги, она фактически приняла наследство.
Казус может случиться дальше — например, когда наследница из той же очереди, например, дочь, примет наследство через нотариуса. Тогда у дочери будет свидетельство о наследстве, она сможет выставить квартиру на продажу. А жена умершего может быть против.
Если не решить разногласия мирным путем, придется идти в суд.
Спросите у наследников обо всех родственниках, которые есть или были у умершего. Узнайте, проживают они в квартире или нет, оплачивают ли коммунальные услуги. Сопоставьте информацию с очередностью наследования. Если у кого-то из родственников могут быть признаки фактического принятия, лучше узнать об этом заранее.
Законодательство в сфере наследство может показаться запутанным — много терминов и разных документов, которые регламентируют сроки. Часть нюансов и сложных ситуаций изложена в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 9.
Если вы планируете приобрести унаследованную квартиру, стоит обратиться за консультацией к риелтору или юристу, которые специализируются на таких случаях.
Проверить, есть ли те, кто может оспорить наследство
Основной риск в покупке унаследованной квартиры — вероятность того, что право на наследство продавца оспорят через суд, а сделку отменят. Что произойдет дальше, зависит только от решения суда:
- Позитивный сценарий. Если покупатель добросовестно проверил законность сделки, получил все возможные справки, узнал у нотариуса о подлинности свидетельства и другими способами показал себя как добросовестный приобретатель — суд может оставить сделку в силе. Например, обяжет продавцов выплатить компенсацию новым наследникам.
- Вот негативный сценарий — квартиру возвращают законным наследникам, а покупателю придется разбираться с продавцом. Если получится, то договориться мирным путем о возврате денег. Если нет, то идти в суд и пытаться взыскивать свои средства. Но даже постановление суда в пользу покупателя не всегда помогает. Например, у продавца нет имущества, а работает он за минимальный оклад. Получается, возвращать покупателю деньги он будет много лет, исправно перечисляя процент от небольшой зарплаты.
Вариантов развития событий много, и никто не может дать гарантий, что при появлении проблем ситуация будет решена в пользу покупателя. Вот с чем можно столкнуться.
Претензии «недостойных наследников». Так ст. 1117 ГК РФ называет граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получат его.
Например, «недостойными» признаются отец и мать, лишенные родительских прав — детям достаточно предъявить нотариусу справку об этом.
Или лишиться наследства могут дети, которые уклонялись от выплат назначенных алиментов родителям — по решению суда.
Такие наследники могут не согласиться с решением нотариуса и обжаловать его в суде. Спросите о наличии «недостойных» в наследственной истории у продавца и нотариуса. Если они есть, нужно оценивать юридическую опасность в каждой конкретной ситуации.
Оспаривание завещания. С просьбой признать завещание незаконным может выйти любой Гражданин. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт принуждения.
Чтобы оспорить завещание, истцу придется приводить в суде доказательства. Например, он может принести справки о том, что умерший был на учете в психдиспансере. Или доказать, что человек был пьян или находился в состоянии наркотического опьянения.
Если судья примет во внимание доводы истца и отменит завещание, имущество будут распределять заново, уже по закону. Что произойдет в такой ситуации со сделкой, неизвестно.
Наличие завещания — не Залог спокойствия для покупателя. Если есть родственники первой-второй очереди наследования, нужно быть аккуратнее со сделкой, есть риск обжалования.
Восстановление срока наследства. Де-юре, в законе четко прописаны сроки, в которые гражданам нужно вступать в наследство. По логике получается, что если срок пропущен, то всё, о наследстве можно забыть.
Де-факто, пропустившие срок родственники, тоже имеющие право на наследство, могут обратиться в суд за восстановлением этого срока. Им придется доказывать, что они не имели возможности узнать о смерти, например, потому что жили за границей и потеряли связь с умершим.
В этом случае шансов на благополучный исход дела у покупателей больше — суды находятся на вашей стороне. Стоит ориентироваться на Постановление Конституционного суда N-6П от 21.04.2003 года — по нему лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать его у добросовестного приобретателя. Понятие «добросовестности» полностью изложено в ст. 302 ГК РФ.
Упрощая, покупатель может меньше переживать о вероятной отмене сделки, если приобрел имущество за деньги, а также не знал и не мог знать, что у кого-то еще есть претензии к этому имуществу.
В случае появления других наследников, степень «добросовестности» будет устанавливать суд.
Например, может учитываться поведение покупателя перед сделкой — взял ли он выписку из ЕГРН, чтобы проверить наличие обременений, уточнял ли подлинность свидетельства о наследстве в нотариальной конторе, узнавал ли про права других родственников на квартиру.
Хорошо, если квартира куплена по рыночной цене — если ценник намного ниже, чем озвучит оценщик по иску, суд может воспринять эту сделка как «договорную», т. е. появятся косвенные признаки «недобросовестности».
Если дело дойдет до суда, доказывать свою «добросовестность» нужно покупателю квартиры. Чем больше аргументов в пользу добросовестности будет, тем лучше.
Запросите документы
Выписка из ЕГРН. В ней вы узнаете, кто сейчас собственник квартиры и на каком основании. Если квартиру получили по наследству, так и будет написано.
В этой же справке должна быть история перехода прав — вы узнаете, как часто квартиру продавали или дарили. Сопоставьте данные из справки и рассказ продавца о недвижимости.
С помощью выписки можно узнать, есть ли на квартире обременение, например, Ипотека, арест или право пользование квартирой.
Свидетельство о праве на наследство. Проверьте, чтобы техническое описание квартиры полностью совпадало с реальной недвижимостью — та же площадь, то же количество комнат.
Данные могут расходиться, если после вступления в наследство новые собственники переделали жилье, например, присоединили лоджию к комнатам — в таком случае попросите документ о согласовании перепланировки от местных органов БТИ или жилинспекции — смотря какие правила приняты в вашем регионе.
Справка из банка о погашении кредита. Нужна, если квартиру покупали в ипотеку. Данные об обременении банка должны быть и в выписке из ЕГРН, но база формируется с 1998 года, и старые записи в ней могут отсутствовать. Если ипотека еще не выплачена, долг должен погасить наследник.
Технический план или аналоги. Сверьте данные из этого документа с данными в выписке из ЕГРН. Должны совпадать площадь, этаж, планировка.
Резюме — как подстраховать себя от неожиданностей
Покупка унаследованной квартиры отличается от других сделок с недвижимостью. Кроме проверки документов, покупателю нужно выяснить о наличии всех лиц, которые потенциально могут считаться наследниками и предъявить претензии на квартиру.
Спросите продавца о наличии других родственников умершего. Если продавец неохотно рассказывает о наличии родственников первой или второй очереди, это повод насторожиться — возможно, у них плохие отношения, а возможно, так он пытается скрыть потенциальное появление других наследников с претензиями на квартиру.
Подождите три года после получения наследства. Опасно покупать квартиру, если с момента смерти наследодателя прошло только полгода — возможно, где-то есть родственники, у которых есть право оспорить решение нотариуса и восстановить свои права на квартиру.
Срок исковой давности сейчас — три года.Если такая возможность есть, лучше взять квартиру, у которой собственники вступили в наследство больше, чем три года назад. Тогда риск появления родственников понижается, и им придется восстанавливать срок давности — суды на такое идут неохотно.
Собирайте подтверждение вашей «добросовестности» — все возможные документы и справки, подтверждающие право продавца распоряжаться квартирой, и прикладывайте их к договору купли-продажи. Старайтесь ходить на просмотры и в инстанции вместе с кем-то — чтобы у вас был Свидетель для возможного суда.
Пропишите в договоре гарантии продавца. Например, указать, что он уверен в отсутствии других наследников, а если такие появятся, будет самостоятельно компенсировать им убытки или иным образом восстанавливать их права. Стоит добавить к этой гарантии ответственность в виде штрафа.
Такой пункт в договоре не только поможет доказать свою добросовестность, но и заставит продавца задуматься о последствиях — он будет внимательнее вспоминать о наличии всех возможных родственников и их правах на наследство.
Не верьте продавцу на слово. Например, в завещании могут быть указаны несколько человек, а собственником квартиры является только один. Попросите продавца показать вам нотариально заверенные отказы от наследства. Если он утверждает, что это родственники из другой страны, и им нет дела до квартиры — не соглашайтесь на такую сделку.
Изучайте всю историю наследника. В первую очередь важно выяснить, были ли у умершего дети, нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы — у них есть обязательное право на наследство.
Никто не может гарантировать, что в сделке с унаследованной квартирой не появятся проблема, например, в виде новых наследников. Полный список родственников умершего покупателю тоже неоткуда взять — такие справки в ЗАГС не дают.
В сделках с наследством задача покупателя — проверить и запросить у продавца все возможные документы, в том числе с помощью юриста. Так повышается вероятность признания вас судом «добросовестным покупателем», если в сделку будут проблем. А если такой статус будет, то риск аннуляции сделки намного ниже.
Покупать унаследованные квартиры можно. Но с осознанием рисков таких сделок.
- 27 Сен 2020
- Источник: Avaho.ru
Налог при продаже квартиры полученной по наследству
После реализации квартиры, как и любого ценного имущества, бывший владелец обязан отразить полученные средства в налоговой декларации.
Однако необходимость оплаты налога (НДФЛ) в случае с недвижимостью напрямую зависит от срока ее пребывания в собственности.
При отчуждении унаследованного жилья действуют немного другие правила, а также имеются некоторые нюансы, в которых стоит разобраться подробнее.
В рамках настоящей статьи поговорим о том, как избежать необходимости оплаты налога и о том, какие действия необходимо предпринять после продажи квартиры.
Условия освобождения от налога: уточняем срок владения
В отличие от большинства оснований обретения прав на жилье, получившему недвижимость по наследству достаточно три года продержать его в своей собственности, чтобы быть освобожденным от налогообложения.
То же касается квартир, полученных в результате приватизации, подписания дарственной и по договору пожизненного содержания, а также жилья, право владения которым появилось до начала 2016 года.
В остальных случаях действует пятилетний период, если собственник пожелает продать недвижимость раньше, он будет вынужден оплатить НДФЛ.
У тех, кто получил жилье по наследству, возникает немало вопросов, связанных именно с определением срока владения.
Это неудивительно, поскольку процесс вступления в наследство предполагает целый ряд весьма продолжительных процедур: открытие наследственного дела, принятие наследства, получение соответствующего свидетельства, регистрация. Как понять – истек срок или еще нет? Ведь от этого зависит возможность существенно сэкономить…
По общему правилу период владения недвижимой собственностью определяется четко: начало периода – это день регистрации права собственности, конец периода – дата внесения в Росреестр сведений о смене права собственности другому владельцу.
Но в случаях с наследованием картина несколько иная. Если недвижимое имущество передано по наследству, началом периода владения является день смерти прежнего владельца, а заканчивается фиксацией в реестре факта перехода права (от наследника другому лицу).
Иными словами, допустим, что наследодатель умер, к примеру, в 2014-ом году, а право владения оформлено только в 2018-ом, квартиру смело можно продавать и не платить налог при продаже квартиры полученной по наследству, поскольку определенный законом срок владения собственностью уже истек.
Особенности определения срока владения: поочередное получение наследственных долей
Нередко случается так, что человек получает какую-то долю в наследство от одного родственника, а через несколько лет ему достается оставшаяся доля этой же недвижимости от другого.
В случае объединения долей в целостный объект недвижимости, период владения этим имуществом начинается с дня принятия в наследство первой доли.
Когда первая доля принадлежит новому собственнику более 3 лет, при продаже всего объекта недвижимости налог оплачивать не нужно, даже если вторая доля была получена намного позже.
Если доли имеют несколько собственников, каждый из них имеет право купить долю у другого совладельца и получить, налоговый вычет в том же порядке, который предусмотрен при покупке любого жилья.
Если имущество, полученное в наследство, на каком-либо основании признается неделимым, собственникам придется заключать соответствующий договор и продавать его как единое целое.
Важные ограничения и льготы
Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи.
По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет.
Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.
Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога.
Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники.
Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.
Налог для иностранных граждан
Что касается иностранных граждан, они имеют возможность без каких-либо дополнительных платежей вступить в наследство в России.
Оформить необходимые документы можно даже в стране текущего проживания, обратившись в местный Нотариат (если между странами существуют соответствующие договоренности), а можно оформить Доверенность и поручить третьему лицу вести дела в России.
Однако в этом случае доверенность необходимо перевести на русский язык с соблюдением правил апостилирования.
Собственно, основные расходы включают оплату доверенностей, услуг нотариуса, оплату справок и государственных пошлин. Можно также обратиться в российское консульство, которое, помимо прочего, оказывает и нотариальные услуги.
Если продавать квартиру, находившую в собственности менее 3 лет, размер налога для нерезидента составит 30% от суммы продажи. Если имеется межгосударственный договор об недопущении двойного налогообложения, в своей стране можно получить освобождение от налога (такие соглашения подписаны РФ более чем с 80 государствами мира).
В свою очередь, россияне, желающие вступить в наследство или продать унаследованное имущество за границей, должны ориентироваться на законодательство государства, на территории которого находится жилье. Если есть упомянутый выше договор между странами, в России налог платить не придется.
Срочная продажа наследства: налоговое резидентство
Если жилье, принятое в наследство по завещанию или без него, очень желательно продать как можно быстрее, и нет возможности ждать три года, значит, придется внести налог с полученного дохода. Ставка налога зависит от времени проживания наследника в России:
- Если срок проживания в России составляет больше, чем полгода (если точно, 183 дня в году, когда жилье было продано), ставка налога будет равняться 13% от стоимости жилья.
- Для тех, кто большую часть находился за рубежом, ставка увеличивается до 30%.
- Граждане РФ, работающие в своей стране, могут также воспользоваться правом на налоговый вычет (1 млн. рублей).
Конечно, налог получается немаленький, и велик соблазн отразить в договоре уменьшенную сумму сделки, чтобы сэкономить на платежах в бюджет.
Кроме рисков, связанных с неполучением всей суммы, есть перспектива получить неприятное известие от налоговой службы.
Дело в том, что к сделкам, при оформлении которых указана цена, меньшая, чем кадастровая стоимость жилья, основой для начисления налога становится именно кадастровая стоимость недвижимости с учетом понижающего коэффициента 0,7.
Взаимодействие с налоговой службой: как быть с декларацией
Прибыль обязательно отражается в налоговой декларации (стандартная форма 3-НДФЛ). Обязательный для всех граждан документ нужно направить в налоговую службу строго до 30 апреля года, который следует за годом, когда, собственно, и были получены деньги от продажи имеющейся квартиры.
Соответствующий бланк можно получить в любом отделении налогового органа либо найти на сайте ФНС. Далее его можно заполнить от руки и отнести или отослать в налоговую, либо подать декларацию в онлайн-режиме.
Если декларация отправляется заказным письмом, необходимо позаботиться о наличии описи вложенных документов.
При наличии электронной подписи и Интернета, подать декларацию можно из любой точки мира. Однако если есть необходимость действовать через представителя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
Сдать декларацию необходимо вовремя, поскольку даже один день промедления чреват штрафом и, соответственно, увеличением и без того немаленьких расходов. Многие из тех, кто воспользовался налоговым вычетом и обнаружил, что он полностью покрыл налог, расслабляются и не отправляют документы в налоговую службу. Это большая ошибка – декларацию нужно сдавать в любом случае.
Минимальная сумма штрафа за несвоевременную подачу отчетности составляет 1 тысячу рублей, но эта сумма может увеличиться, если проигнорировать своевременную уплату налога и штрафа. Платеж должен быть отправлен в бюджет не позднее 15 июля того года, который следует за годом получения дохода.
Если человек продал унаследованную квартиру раньше, чем через три года после ее получения, но по объективным причинам нуждается в том, чтобы платеж был отсрочен или выплачен частями, лучше в любом случае подать декларацию и обратиться в отделение налоговой службы. К заявлению надо приложить документы, которые могут подтвердить потребность в рассрочке и послужить ее основанием.
Договор мены – налоговый вычет и возможность провести взаимозачет по налогам
Иногда возникают ситуации, что после получения квартиры в наследство возникает потребность обменять ее на другое жилье.
Поскольку в этом случае действуют такие же правила, как при оформлении договора купли-продажи — стороны, принимающие участие в сделке, фактически являются одновременно и продавцом недвижимости и покупателем.
Следовательно, платеж в бюджет начисляется по такому же принципу, как при продаже недвижимости.
Стоит подчеркнуть, что налог исчисляется не с суммы прибыли, если она была, а со всей стоимости квартиры, которая указана в кадастровых документах.
Кстати, не лишней является возможность использования налогового вычета, уменьшив налоговую базу.
Если в течение того же налогового периода человек, обменявший квартиру, уже по абсолютно другому договору приобретает жилье большей площади, можно произвести взаимозачет, еще больше уменьшив сумму необходимого платежа в бюджет.
Заключение. И еще кое-что, о чем следует знать…
Налог, который ранее нужно было платить при оформлении наследства, давно отменен, поэтому если посредники, через которых вы действуете, оформив доверенность, рассказывают вам о необходимости внесения какой-либо суммы, есть все основания заподозрить их в мошенничестве. Кроме государственных пошлин и некоторых услуг нотариуса, на этом этапе ничего оплачивать не надо. О налоге речь идет только при сделках с имуществом, однако в этом вопросе посредники, как правило, совершенно не нужны.
Перед тем, как продавать унаследованную квартиру до того, как истечет трехлетний срок собственности, стоит заранее просчитать налоговые платежи с вычетами. Не исключено, что выгоднее будет сдавать жилье и продать его позже, когда уже налоги не грозят.
Приобретая унаследованную квартиру без участия юристов и риелторов, необходимо убедиться в том, что нет других наследников, или имеются отказы каждого из них от своей доли. Идеальным вариантом в этом случае будет нотариальное заверение сделки.
Как продать квартиру, доставшуюся по наследству? Нужно доказать,что других..
Покупатели с опаской относятся к квартирам, доставшимся по наследству: на рынке вторичной недвижимости полно случаев, когда граждане отдавали деньги за жилье, а потом объявлялись наследники, претендующие на квадратные метры.
Но далеко не все продавцы доставшихся по наследству квартир — мошенники. Как им продать недвижимость?
Доказываем, что других наследников нет
Алгоритм продажи квартиры, полученной по наследству, абсолютно такой же, как у продажи любого недвижимого имущества. Чтобы продать такую жилплощадь, нужно пройти государственную регистрацию собственности и дождаться получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру, говорит Юрист, член Ассоциации юристов России Кирилл Афонин.
- А вот потом начинаются сложности: покупатели или просят неприличных скидок, или попросту сторонятся квартир, полученных по наследству.
- Как говорит управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка, подтверждением юридической чистоты квартиры являются заверенное в установленном порядке завещание, в котором наследником указан продавец, а также документы о праве собственности (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).
- Если в завещании указаны несколько лиц, продавцу следует документально подтвердить их отказ от принятия наследства.
В свою очередь, юрист юридической службы «Единый центр защиты» Андрей Харчиков рекомендует продавцам подготовить следующие документы: «Во-первых, это выписка из ЕГРН.
В ней содержатся актуальные сведения об объекте недвижимости, в том числе информация о собственнике (или собственниках), наличие обременений, и без нее покупать квартиру вряд ли кто-то станет.
В случаях с унаследованным имуществом встречаются ситуации, когда обременение состоит в том, что в квартире может кто-то проживать. Например, квартира оставлена в наследство сыну Ивану, но при этом проживать там может и тетя Антонина.
И вот такое обременение или его отсутствие тоже отражается в ЕГРН. Обратите внимание покупателей на это. Выписку желательно регулярно обновлять до момента продажи, чтобы она была не старше месяца.
Во-вторых, потребуется свидетельство о праве на наследство. В-третьих, у нотариуса или иных наследников стоит взять еще и отказы от наследства в вашу пользу, если таковые были. В-четвертых, потребуется техническая документация», — отмечает Эксперт.
Кроме того, понадобятся справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц, добавляет Афонин.
По словам владельца строительной компании Максима Лазовского, проще всего доказать клиенту безопасность сделки, если вы единственный прямой наследник — сын или дочь — и у наследодателя нет братьев или сестер. Тут опасений быть не может.
«Наследников первой очереди регламентирует статья 1142 Гражданского кодекса РФ: это дети, супруг и родители наследодателя», — указывает он.
Продажи три года ждать?
Наиболее безопасным способом является продажа квартиры минимум через три года после вступления в наследство. В большинстве случаев за это время наследники успевают заявить о своих правах и урегулировать спорные ситуации, как поясняет Надежда Коррка. К недвижимости, доставшейся по наследству более трех лет назад, покупатели относятся с меньшей опаской.
«Если наследник пропустил срок вступления в наследство без уважительной причины, то шансы его в судебном процессе практически равны нулю. Риски для покупателей возникают тогда, когда эта причина признается судом уважительной, например, наследник отсутствовал в связи с болезнью или работой за границей.
Да, всегда существует опасность, что через пять или десять лет появится ранее не учтенный наследник и заявит свои права», — говорит директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России по антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов Алексей Нилов.
- Договор купли-продажи
- Чтобы через несколько лет к покупателю квартиры не пришли наследники, продавцу следует прописывать в договоре купли-продажи пункт о том, что он единственный наследник, и в случае появления других наследников обещать самостоятельно с ними разобраться, подсказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
- «Также не помешает прописать в договоре и положения о штрафных санкциях, которые предельно четко формализировали бы каждый из возможных негативных сценариев», — добавляет Афонин.
«В будущем не избавит от проблем совсем, но поможет сохранить квартиру или получить деньги. Суды, как правило, на стороне добросовестных приобретателей, а дополнительные пункты в договоре помогут это доказать», — добавляет Харчиков.
То есть если вы продаете квартиру, доставшуюся по наследству, и точно знаете, что никто из наследников больше не объявится, вам не стоит опасаться такого пункта в договоре.
Налог с продажи квартиры в 2022 году полученной по наследству | Юридическая помощь
Имущественный вычет супруг за ипотеку после 2014 года — возможность забрать из бюджета 1 300 000 рублей
24,8 тыс. 1
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
- 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
- НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
- — Налоговый Кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости.
Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности.
Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант.
Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет.
Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
- Что потребуется для оформления налога с продажи квартиры в 2022 году, которая была менее 3 лет в собственности, для физических лиц?
- Для начала нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
- Затем собираются документы: паспорт, договор купли-продажи, выписка из ГосРеестра, платежки, подтверждающие оплату.
- К налоговой декларации нужно приложить заявление на оформление имущественного вычета или копии документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости.
Документы вместе с декларацией подаются в налоговую службу. Это можно сделать лично или онлайн через кабинет налогоплательщика.
Если продажа квартиры, бывшей менее 3 лет в собственности, не принесла прибыль, заполнить и сдать налоговую декларацию все равно требуется. Инспекцию обязательно нужно поставить в известность о сделке, иначе могут возникнуть вопросы.
Отчитываться перед налоговой о получении дохода нужно в определенные сроки. Декларация предоставляется в инспекцию не позднее 30 апреля следующего года. В документе указывается сумма полученного дохода. Начисленный налог выплачивается не позднее 15 июня.
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2021 году.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%