Сдача комнаты без согласия соседа по коммуналке

По закону продавать или дарить долю в коммуналке можно только с письменного согласия всех собственников. А вот про сдачу в аренду нормативные акты молчат. Технически суды могут выселить нерадивых квартирантов, но вот наказать арендодателя или жильцов всё ещё нельзя.

Треть собственников конфликтуют с незаконными квартирантами

Петербуржец Сергей Кротов начал бороться за права собственников коммуналок в 2016-м. Тогда мужчине пришлось выселять из комнаты в такой квартире нерадивых съёмщиков — «негативных персонажей», как он сам выражается.

— Меня в собственном доме и оскорбляли, и поливали грязью, и матом крыли, и даже расправой угрожали, — поясняет Кротов.

С тех пор Сергей помогает людям в похожей ситуации решить проблемы через суд, занимается просветительской деятельностью на просторах интернета и попутно собирает истории от таких же пострадавших, как и он сам.

— Совсем недавно получили положительное решение районного суда о выселении квартирантов, которые устроили в комнате коммунальной квартиры салон красоты: делали там маникюр, педикюр, депиляцию. Разумеется, без соответствующих вытяжек и вентиляции. Коридор превратился в проходной двор, — рассказывает Сергей.

Согласно опросу, который провёл Кротов, 27% людей, живущих в таких условиях, находятся в натянутых и напряжённых отношениях с подселёнными квартирантами.

Сдача комнаты без согласия соседа по коммуналке

Выселение не наказание

Случай из судебной практики от 6 апреля 2021 года вдохновил Сергея двинуться дальше. Тогда в Октябрьский районный суд обратилась дама с просьбой выселить квартирантов.

Её Иск удовлетворили, однако не запретили собственнику сдавать жилплощадь внаём без письменного согласия других совладельцев недвижимости. Такое решение возмутило прокуратуру.

Представитель ведомства написал возражение, и уже Городской суд согласился с ним и вынес соответствующий запрет.

— Судов по выселению в год проходят десятки, два-три из них заканчиваются успехом для истцов, поэтому в целом в решении суда нет ничего особенно удивительного, — объясняет Сергей. — Подобные решения принимались и раньше — на моей памяти, с 2014-го. Интересно именно то, что за жительницу решила вступиться Прокуратура, прежде такого не происходило.

СПРАВКА Коммунальная квартира по закону считается долевой собственностью. То есть человек владеет только комнатой, а туалеты, кухня и коридоры — это места общего пользования. Именно поэтому собственники вправе запретить сдавать жильё тем людям, которые нарушают порядок, захламляют или варварски относятся к предметам коллективного пользования. Распоряжаться такой собственностью нужно, руководствуясь Гражданским кодексом России. Там есть статья 246, в части 1 которой прямо говорится, что любые действия с таким имуществом нужно производить «по соглашению всех участников».

В части 2 обозначено: «участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в Залог свою долю либо распорядиться ею иным образом». Однако статья 250 уточняет, что, к примеру, продать долю можно, лишь получив письменное согласие остальных собственников. Сдача жилья в аренду в законе не значится вовсе.

Как бы абсурдно ни звучало, Закон не предусматривает наказания за его нарушение. Выселение — это не наказание для квартирантов или арендодателей, а юридическое восстановление прав второго собственника. Если у человека украли машину, а после вернули её владельцу — это восстановление его прав, а вот уголовная ответственность для вора в виде лишения свободы — уже мера наказания.

— Поэтому все сдают как хотят и кому хотят, без разбора, не получая ни устных, ни письменных согласий. Да, люди становятся более грамотными и чаще подают в суд.

Но максимум, что он может сделать, — принять меры по недопущению нарушений вновь. Длиться такое дело будет от полугода до года.

Всё это время квартиранты продолжат жить по соседству, а собственник — тратить деньги на тяжбу, — говорит Сергей.

Депутатская помощь

Полиция бессильна, потому что отношения жильцов — гражданско-правовые, а значит, нужно договариваться без силовых структур (если только дело не дошло до драк). Выходит, что закон есть, а механизма его соблюдения нет. Сергей хочет это изменить. При этом он считает, что справедливо наказывать не только собственника, который не получил согласия, но и съемщиков.

Он считает, что пребывание квартирантов на территории коммуналки без согласия соседей-сособственников вполне может квалифицироваться как проникновение на частную территорию — статья 139 УК РФ.

За это по части 1 предусматривается одно из наказаний:

  • Штраф до 40 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период до трёх месяцев;
  • обязательные работы на срок до 360 часов;
  • исправительные работы — до одного года;
  • арест — до трёх месяцев.

Активист разослал обращения депутатам петербургского ЗакСа и отдельно — в политические партии, представители которых вошли в законодательный орган города.

— На удивление мне ответили на все письма: «Спасибо за вашу позицию. Голосуйте за нас». Одни переадресовали мои обращения жилищному комитету, другие — прокуратуре.

Что делать, если в коммуналке против вашей воли живут квартиранты?

Советы от юриста Илоны Ханиной (сообщество активных жителей Санкт-Петербурга «Жители Литейного округа и Центрального района»)

Первый вариант: между собственниками заключён Договор на право эксплуатации мест общего пользования (МОП)

В этом случае собственник комнат в квартире, где арендаторы без согласия владельцев пользуются соответствующими местами (кухней, кладовой, чёрным и парадным входом, коридором, туалетом, ванной), может подать иск в суд на арендодателя. Иск будет призывать его исполнять условия договора или же требовать расторжения договора по причине несоблюдения его одной из сторон.

Чтобы иск не отклонили, необходимо приложить доказательства незаконного пребывания посторонних на территории коммунальной квартиры, находящейся в долевой собственности.

Что может быть доказательствами:

  • протокол участкового или иного сотрудника полиции, который зафиксирует присутствие квартирантов;
  • акт от домуправления о том, что жильцы находятся в квартире и пользуются МОП;
  • фото и видеосъёмка, если это не противоречит законам РФ.

Сдача комнаты без согласия соседа по коммуналке

Второй вариант: собственники не заключили такого договора

Нужно собрать доказательства, как и в первом варианте, и подать иск о нарушении ст. 246, 247 ГК РФ и ст. 41, 42 ЖК РФ в суд. Только такой иск уже будет призывать установить порядок пользования МОП и запретить их эксплуатацию посторонним лицам, не прописанным в квартире или проживающим в ней без согласия собственников. Это самый простой и эффективный вариант.

Есть и второй, более долгий и не всегда действенный — подать иск о выселении незаконных жильцов из квартиры. Почему может не сработать: поскольку разбирательства идут долго, жильцы могут несколько раз смениться за то время, что дело рассматривают в суде, и выселять уже нужно будет других. Кроме того, такую процедуру придётся проделывать с каждым новым квартирантом.

Третий вариант: собственник переоборудовал комнату в студию и сдаёт её

Масштабная и серьёзная перепланировка комнаты в коммунальной квартире, которая предполагает размещение внутри зоны для приготовления пищи и санузла, требует согласования с сособственниками.

Если владелец не получил письменного согласия соседей на это, то возможно подать иск о нарушении статьи 29 Жилищного кодекса России. Кроме того, можно подать ещё один иск, как во втором варианте, ведь квартиранты всё же используют прихожую, общий коридор и парадный или чёрный вход, чтобы попасть в жилище.

СПРАВКА

На 2020 год в Петербурге насчитывалось 65 тысяч коммунальных квартир. Это и наследие прошлого, и результат семейных размолвок. По сей день квартира может превратиться в коммуналку, например, если бывшие супруги или дети и родители — совладельцы жилплощади разделят её.

Нередки ситуации, когда назло бывшим родственникам комнаты в некогда «семейном гнезде» сдают не самым приятным жильцам — бригаде гастарбайтеров, бывшим уголовникам или людям с заразными заболеваниями — все что угодно, лишь бы выжить сособственника из квартиры или заставить его продать свою долю дешевле.

Все, что нужно знать, чтобы сдать комнату в коммуналке. Правила и порядок процедуры

Сдача комнаты без согласия соседа по коммуналке

  • Вопрос сдачи комнаты в коммунальной квартире особенно актуален для мегаполисов, где аренда приносит хозяину жилплощади неплохой дополнительный доход.
  • При этом существует масса нюансов, которые должен знать как квартирант, так и арендодатель.
  • В статье рассказано о том, как подать объявление, чтобы найти квартирантов, каким образом оформить договор в соответствии с законом, какие юридические нюансы необходимо соблюсти и много другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?

В Жилищном кодексе РФ нет никаких препятствий для сдачи жилплощади в коммунальной квартире внаём. Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ владелец комнаты в коммуналке также имеет долю в помещениях общего пользования. Это значит, что соседи не имеют права препятствовать заселению квартиранта и не давать пользоваться кухней, коридором, ванной и туалетом.

Заселяя жильца в свою комнату, можно даже не спрашивать разрешения соседей. Обычно претензии возникают в тех случаях, когда жилплощадь принадлежит нескольким людям. В этом случае любые действия с недвижимостью нужно согласовать со всеми собственниками.

Вместе с тем чтобы избежать конфликтов и сохранить с соседями хорошие отношения, лучше заключить с ними письменное согласие. В противном случае недовольные жильцы коммунальной квартиры могут испортить жизнь квартиранту, который вряд ли решит остаться в столь недружелюбном месте.

Правила и порядок сдачи жилплощади

Секрет успешной сдачи комнаты в коммуналке включает в себя несколько составляющих:

  1. Подготовка договора аренды.
  2. Размещения объявления на всевозможных ресурсах (или привлечение посредника).
  3. Поиск ответственных квартиросъемщиков.

Как искать квартирантов – самостоятельно или через агентство?

Помощь риелтора сэкономит время, которое тратится на многочисленные показы жилья. Кроме того, риелтор составит индивидуальный договор, который останется только подписать обеим сторонам.

Читайте также:  Договор дарения: мой брат в качестве дарения оплатил треть стоимости квартиры

Удобно пользоваться услугами агентства, если жилье находится в другом регионе, где собственник не проживает. Недостатком здесь является необходимость оплаты услуг агентства недвижимости. Также риелтор не гарантирует быструю сдачу жилья.

При оформлении сделки через агентство недвижимости, убедитесь в его надежности. В некоторых случаях под маской риелтора может оказаться мошенник.

Самостоятельный поиск нанимателей может увенчаться успехом за короткое время, ведь многие ищут предложения напрямую от собственников. Однако без сторонней помощи придется потратить много времени на презентацию жилья будущим жильцам. Также неопытный арендодатель может не разглядеть в потенциальном квартиросъёмщике мошенника или безответственного человека.

Вот несколько площадок, на которых удобно размещать объявления:

  1. Социальные сети. Один из вариантов — выложить объявление на своей странице с просьбой о репосте. Чтобы текст увидело как можно людей, добавьте специальные хэштеги, например – Недвижимость, аренда, жилье от собственника, аренда комнаты и другие. Также будет нелишним воспользоваться тематическими группами о недвижимости.
  2. Найти квартиросъемщика помогут такие интернет-порталы как «Авито», «Юла», «Циан», «Из рук в руки», «Недвижимость на яндексе» и т.д.
  3. Печатные издания о недвижимости.
  4. К наименее действующим способам относится расклейка объявления на специальных досках у подъездов. Также можно разместить на окне комнаты со стороны улицы растяжку с текстом «Сдам в аренду» и указанием номера телефона.

Учитывая высокую конкуренцию на рынке аренды, ежедневно на сайтах появляются десятки предложений от собственников. В результате ваше объявление быстро опустится в конец поиска. Чтобы этого не произошло, регулярно обновляйте объявление или сделайте его платным.

Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.

Нередко владельцы комнат пытаются сдать жилплощадь в обход закона.

Учитывая, что налогообложение происходит за годовой период, собственники заключают с квартиросъемщиками контракт на одиннадцать месяцев, а по истечении времени подписывают новый договор.

Однако сокрытие дополнительных доходов без уплаты налогов ведет за собой уголовную или административную ответственность (в зависимости от того, сколько налогов было не уплачено).

Уголовная ответственность наступает достаточно редко, поскольку в этом случае собственник должен получить за три года прибыль в размере нескольких миллионов рублей. Для таких нарушителей предусмотрены штрафы до 300 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы.

Административная ответственность влечет за собой штраф в размере двадцати процентов от суммы задолженности.

Чтобы избежать карательных мер, нужно регулярно платить Налог с прибыли, получаемый от сдачи квартиры. Её размер составляет 13% от суммы, полученной за 12 месяцев. Каждый год собственнику необходимо до 30 апреля сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог до 15 июля.

Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.

Как правило, в договоре указываются следующие сведения:

  1. Паспортные данные обеих сторон.
  2. Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
  3. Условия проживания.
  4. Сроки аренды.
  5. Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
  6. Способ оплаты.
  7. Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
  8. Возможность или невозможность субаренды помещения.
  9. Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
  10. Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.

Отличия найма и аренды помещения

Иногда некоторые люди используют термины найма и аренды в качестве синонимов. Однако это абсолютно разные понятия. Если аренда жилого помещения регулируется 34 главой Гражданского кодекса РФ, то найм упоминается в тридцать пятой главе ГК РФ.

Разница двух похожих по смыслу слов в следующем: договор аренды заключают при передаче во временное пользование юридическому лицу. Сдача жилья для проживания физического лица закрепляется договором найма. Кроме того, если в найм сдается только Жилое помещение, то в аренду передают:

  • офисы;
  • склады;
  • производственные площади и т.д.

В договоре по найму участвуют наниматель и наймодатель, в договоре аренды – арендодатель и арендатор.

Снять комнату в коммунальной квартире гораздо сложнее, чем стандартную жилплощадь. Основная проблема связана с необходимостью принимать во внимание мнения других жильцов. Впрочем, несмотря на все трудности, при желании всегда можно добиться нужного результата.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Жителей коммуналки защитили на будущее // Верховный суд разрешил выдавать судебный запрет на заселение арендаторов без согласия соседей

Сдача комнаты без согласия соседа по коммуналкеСобственник комнаты в коммуналке регулярно сдает ее третьим лицам без согласия собственников других комнат и определения порядка пользования общим имуществом. Это приводит к судебным спорам. Может ли суд в таком случае запретить на будущее сдавать комнату без достижения соглашения? Гражданская коллегия Верховного суда считает, что может. Это предотвратит угрозу нарушения прав (см. определение).

Спор возник вокруг трехкомнатной коммунальной квартиры в Москве. Собственники двух комнат отдали их в безвозмездное пользование третьим лицам. Собственники третьей комнаты возражают: согласия на это они не давали.

Они потребовали расторгнуть договор с третьими лицами и запретить ответчикам предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без предварительного письменного согласия истцов.

Спор шел вокруг двух вопросов. Первый — должен ли собственник комнаты, передающий ее в аренду, получать на это согласие собственников других комнат. Второй — могут ли суды запретить сдавать комнату в будущем «без предварительного письменного согласия истцов».

Ответ на первый вопрос гражданская коллегия уже давала. Например, в недавнем определении по спору между жильцами коммунальной квартиры и посольством Казахстана, которое передавало часть комнат в этой квартире своим сотрудникам (см. здесь). Тогда суд применил по аналогии ст.

76 Жилищного кодекса (ЖК) о поднайме жилья, полученного по договору соцнайма, и указал, что собственник комнаты в коммуналке может передать ее в наем только с согласия других жильцов квартиры. ВС также сослался на ст.

30 ЖК о правах и обязанностях собственника жилого помещения: он вправе передавать его в наем при условии, что интересы соседей будут соблюдены. Интересно, что еще в 2013 году гражданская коллегия приходила к такому же выводу, но без ссылки на ст.

76 ЖК, обосновывая решение только нормами Гражданского кодекса о порядке использования общего имущества.

От ответа на первый вопрос зависело, есть ли основание выселять из квартиры жильцов, временно пользующихся комнатами. Однако к моменту рассмотрения дела двое из них уже съехали, а за третьим была зарегистрирована ¼ доли в одной из комнат. Поэтому значение приобрел второй вопрос: можно ли запретить ответчикам сдавать свои комнаты в будущем, не получив предварительного согласия соседей?

По второму вопросу мнения судов разошлись. Первая инстанция истцов поддержала. Соглашения между собственниками комнат в квартире о порядке пользования общим имуществом нет, не определен порядок пользования общими помещениями в случае сдачи комнат в аренду третьим лицам.

Значит, передача ответчиками комнат во владение и пользование другим лицам без согласия истцов свидетельствует о нарушении прав и интересов истцов на владение и пользование общим имуществом в коммунальной квартире.

То есть фактически суд запретил ответчикам в будущем сдавать комнаты в аренду.

Апелляция и кассация истцам отказали. Они согласились, что нарушение прав есть. Но для восстановления прав не нужен отдельный судебный акт, который обязывает в будущем не допускать нарушений.

Ведь правило о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, прямо предусмотрено законом.

Иными словами, суды посчитали, что в таких делах возможен только ex post, а не ex ante контроль.

Гражданская коллегия с мнением апелляции и кассации не согласилась (решение было вынесено 12 января). ВС ссылается на нормы Жилищного кодекса, а также на правила Гражданского кодекса о пользовании имуществом в долевой собственности (ст. 247).

Для пользования таким имуществом нужно согласие всех собственников, соглашается коллегия. Вместе с тем судьи отметили, что ранее истцы уже жаловались в суды на аналогичные действия ответчиков. То есть нарушения ВС считает систематическими.

В таких условиях решение первой инстанции, которая запретила сдавать комнаты в аренду третьим лицам в будущем, ВС признал верным и оставил его в силе.

Читайте также:  Раздел имущества: в браке родилась дочь. сейчас встал вопрос о разводе

Но мнения юристов по этому решению гражданской коллегии ВС разделились, однако спор разгорелся не по поводу того, могут ли суды выносить запрет на будущее, а по поводу того, обоснована ли в принципе существующая уже много лет позиция ВС о том, что для сдачи комнаты в коммуналке надо получить согласие соседей.

Так, часть юристов считает, что решение неконституционно. Подобный запрет — это нарушение права собственности.

Не важно, комната это или квартира: наличие индивидуальной собственности не предполагает, что кто-то должен дать согласие на сдачу имущества в аренду.

Если следовать логике ВС, то и квартиры в аренду надо сдавать только при согласии всех собственников в МКД (см. дискуссию на странице Артема Карапетова в «Фейсбуке»).

Андрей Рыбалов полагает, что подход ВС верный. Для жителей одной квартиры важно, кто пользуется общим имуществом вместе с ними, именно поэтому существует требование о согласии. В этом отличие от собственников помещений в МКД: личность сособственника там не так важна (см. пост Андрея Рыбалова на его странице в «Фейсбуке»).

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Koldunova_Anna/Depositphotos

Отвечает адвокат Максим Никитин:

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы.

Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.

Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет Право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен.

Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом.

Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике.

Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату.

В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд Исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Решайте проблемы с соседями по дому легко!

Отвечает Юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

  1. Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
  2. Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения.

Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении.

Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Отвечает Эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

На сегодняшний день нет закона, который прямо запрещал бы сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия других собственников.

Именно этим и пользуются многие арендодатели, которые на возмущения соседей могут поставить в тупик вопросом: «А где написано, что я обязан уведомлять и спрашивать у вас?» Однако есть нормы законодательства, которые в совокупности могут указать на обязанность согласования.

Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст.

209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст.

246, 247 Гражданского кодекса).

Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

Читайте также:  Земельный налог: и грозит ли наказание за неуплату земельного налога

Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

Мои соседи постоянно шумят – что делать?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся.

Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно.

Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Отвечает помощник юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Татьяна Кравцова:

Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц.

В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.

Сдача комнаты в коммунальной квартире

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача комнаты в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Сдача комнаты в коммунальной квартире

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2019 по делу N 33-5543/2019Требование: О запрете предоставления третьим лицам права пользования общим имуществом в коммунальной квартире, обязании убрать вещи, определить порядок пользования местами общего пользования.Обстоятельства: Истец указал, что является собственником комнаты в коммунальной квартире. Собственником второй комнаты является ответчик, который без согласования с истцом предоставляет свою комнату в пользование многочисленным третьим лицам, которые пользуются местами общего пользования, чем нарушают права истца.

Решение: В удовлетворении требования отказано.

Разрешая требования истца об определении порядка пользования местами общего пользования суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении данных требований в связи с отсутствием правовых оснований для их удовлетворения, поскольку действующим гражданским и жилищным законодательством не предусмотрена возможность определения порядка пользования местами общего пользования в жилом помещении между лицами, проживающими в квартире и не являющимися собственниками, принимая во внимание установленный судом факт того, что помимо собственника комнаты N 1 площадью 17,5 кв. адрес, лицами, зарегистрированными в данной комнате N 1 по месту жительства, являются также фио, фио, фио, а также учитывая, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств чинения препятствий со стороны ответчика в пользовании местами общего пользования спорной коммунальной квартиры, а указание истца о сдаче ответчиком внаем принадлежащей ему комнаты не свидетельствует о чинении препятствий истцу как собственнику комнаты N 2 в пользовании местами общего пользования квартиры.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сдача комнаты в коммунальной квартире

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Гражданское право: В 2 т.: Учебник»(том 1)(3-е издание, переработанное и дополненное)(под ред. Б.М. Гонгало)

(«Статут», 2018)

В первую очередь к злоупотреблению правом закон относит осуществление субъективного гражданского права исключительно с намерением причинить вред другому лицу (шикана). Осуществление гражданского права всегда имеет целью удовлетворение каких-либо интересов управомоченного лица.

Но в данном случае цель осуществления права состоит исключительно в нарушении интересов другого лица.

Такое встречается, например, в соседских отношениях: если один из собственников имущества (например, жилого помещения) производит «дарение» своей доли в праве собственности (или ее части) субъектам, которые создадут другим сособственникам условия, существенно затрудняющие реализацию их права собственности, или если собственник комнаты в коммунальной квартире сдает ее в пользование каким-либо гражданам с целью создать сложности в пользовании квартирой.

Нормативные акты: Сдача комнаты в коммунальной квартире

Можно ли сдать комнату в коммуналке без согласия соседей

Один в поле не воин. А без согласия соседей по коммунальной квартире — не наймодатель.В этом убедился предприимчивый владелец одной из комнат в питерской коммунальной квартире. Без договора и согласия других собственников он с завидной регулярностью сдавал свои комнаты квартирантам.

Второй собственник коммуналки посчитал свои права нарушенными и обратился в суд. В исковом заявлении он потребовал запретить ответчику сдавать комнаты и места общего пользования в коммунальной квартире без своего предварительного письменного согласия.

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции истцу отказал.

В своем решении он исходил из того, что«запрет сдавать в аренду комнаты без получения предварительного согласия истца, как участника общей долевой собственности, повлечет нарушение прав ответчика».

Что касается требования об обязательном письменном согласии истца, то суд его также не удовлетворил, «поскольку указанное согласие ответчик должен получать в силу закона».

Рассмотрение дела в апелляционном суде

Несогласный с решением суда истец подал апелляционную жалобу. Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил ее, отменив решение суда первой инстанции.

Собственнику-наймодателю запретили сдавать комнаты и места общего пользования в коммунальной квартире без получения предварительного согласия истца.

Вынося свое решение, суд руководствовался тем, что порядок владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат определяют соглашением.

Так как между истцом и ответчиком такое соглашение заключено не было, «распоряжение ответчиком правом долевой собственности без согласия иного сособственника в виде передачи права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам нарушает права истца, как собственника комнаты в коммунальной квартире и части общего имущества».

Рассмотрение дела в кассационном суде

  • Теперь уже горе-наймодатель оказался недоволен решением суда и подал кассационную жалобу, требуя отменить решение апелляционной инстанции.
  • Изучив материалы дела, суд установил, что собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование другим лицам, нона основании договора и с соблюдением законных прав и свобод соседей.
  • «Предоставление собственником комнат в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнат другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире».

Так как соглашения о порядке пользования и владения общим имуществом между истцом и ответчиком не было, требования истца были удовлетворены на законных основаниях.Тем самым Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил решение апелляционного суда без изменений (определение № 88 – 1495/2021).

Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram,➜ в Instagram,➜ во ВКонтакте.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *