Аренда, ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

Аренда,  ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

Почти все земельные участки можно купить с помощью ипотечного кредита:

Аренда,  ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

  • участок под индивидуальное жилищное строительство;
  • участок под строительство сезонного дома;
  • участок для личного подсобного хозяйства.

По закону не получится оформить в ипотеку земельные участки, которые исключены из оборота.

Земельный участок, который заемщик хочет оформить в кредит, должен отвечать следующим характеристикам:

  • На участке должно быть разрешено строительство;
  • Участок должен пройти процесс межевания, у него должны быть четкие границы;
  • Рядом с участком должны располагаться инженерные сети;
  • Участок не должен входить в природоохранную зону, а также располагаться рядом с местами для отходов.

Аренда,  ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

Особенностью ипотеки на земельный участок является то, что по закону заемщик может построить дом с согласия банка-кредитора, а также в случае наличия такого пункта в договоре об ипотеке. 

Не все участки могут быть использованы для индивидуального жилищного строительства. Перед тем, как приступить к возведению дома, необходимо убедиться, что участок отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.

Условия могут отличаться в различных банках. Как правило, перед принятием решения о выдаче кредита банки оценивают уровень дохода потенциального клиента, его кредитную историю, а также подтверждающие документы на земельный участок.

Аренда,  ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

  • Процесс оформления ипотеки на земельный участок аналогичен процессу ипотеки на квартиру или другую недвижимость.
  • Банки-заемщики в дополнение к стандартному пакету документов при одобрении ипотеки требуют документы, подтверждающие статус земельного участка.
  • Среди подтверждающих документов могут потребоваться:
  • справка об отсутствии строительных объектов на участке;
  • документы о праве владения участком;
  • кадастровый план земельного участка;
  • отчет оценщика.

Список причин, по которым заемщику может быть отказано в одобрении ипотеки, стандартный:

Аренда,  ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

  • плохая платежеспособность заемщика, особенно если заработок небольшой, а также у заемщика есть иждивенцы;
  • наличие задолженностей и неоплаченных штрафов у заемщика;
  • несоответствие земельного участка установленным требованиям;
  • плохая кредитная история.

Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку: условия, требования, пакет документов, пошаговый алгоритм оформления

Расходы на аренду и содержание офиса съедают значительную часть прибыли — это подтвердит любой бизнесмен. Выход из положения — покупка недвижимости под нужды бизнеса. Предприниматель может это сделать с помощью коммерческой ипотеки. Что это за кредит, как его получить и какую недвижимость можно купить на заёмные деньги — расскажем в этой статье.

Коммерческую недвижимость приобретают для работы и для инвестиций. Например, покупка апартаментов для сдачи внаём приносит стабильную прибыль и оправдывает вложения. Разберёмся, какие ещё объекты попадают под категорию коммерческих. 

Что такое коммерческая недвижимость

Это объекты нежилого фонда, которые используются для получения прибыли:

  • Офисы, бизнес-центры.
  • Складские помещения.
  • Производственные цеха.
  • Торговые центры, салоны, магазины.
  • Лечебные учреждения.
  • Апартаменты, которые сдаются в аренду.
  • Хостелы, гостиницы.
  • Автосалоны, мойки и гаражи.
  • Бары, кафе, рестораны.

Можно ли взять ипотеку на покупку коммерческой недвижимости

Да, но учтите, что коммерческая недвижимость, взятая в долг, станет объектом залога. Это прописано в законе об ипотеке (102-ФЗ, ст. 6).

Заключить ипотечный договор имеют право юридические и физические лица. Банки стараются свести свои риски к минимуму, понимая, что доход предпринимателя в любой момент может снизиться. Поэтому они ужесточают условия выдачи ипотеки: требуют предъявить дополнительные документы, привлечь поручителей или предоставить гарантии в виде залога.

Но это не говорит о недоступности ипотеки для предпринимателей. На этот вид кредита есть стабильный спрос.

Вы можете оформить займ на все виды коммерческой недвижимости, которые расположены на территории нашей страны, открыты для доступа и не имеют обременений.

Недвижимость будет находиться под обременением банка, пока вы не закроете выплаты.

Физическое лицо, выступающее как учредитель или руководитель, может поручаться за юридических лиц. Если вы ИП, то допускается поручительство одного из супругов. Третье лицо, которому принадлежит право на залоговое имущество, может стать дополнительным поручителем.

❗Важно! Банки готовы предложить выгодные условия ипотеки на коммерческую недвижимость добросовестным предпринимателям, которые ведут прозрачный бизнес и могут подтвердить свою платёжеспособность. На решение влияют доходность бизнеса и предпринимательский стаж.

Особенности таких ипотечных программ:

  • Высокая процентная ставка.
  • Срок займа на покупку коммерческой недвижимости меньше, чем на покупку жилья. Кредит нужно погасить в среднем за 10 лет.
  • Недвижимость станет собственностью с обременением. Вы сможете эксплуатировать её без права продажи и обмена.
  • Если в качестве залога выступает покупаемый объект, потребуется внести первоначальный взнос.
  • Вы можете использовать аккредитивную форму расчётов. Продавец получит деньги после того, как выполнит условия договора.
  • Сделка регистрируется в Росреестре.

Если вы приобретаете отдельное здание, в залог попадает и земельный участок, на котором оно стоит.

???? «Как купить апартаменты в ипотеку»

Аренда,  ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

В странах Европы бизнесмены покупают недвижимость, а затем сдают её в субаренду, обеспечивая себе дополнительный источник дохода. Каковы достоинства и недостатки такого кредитования в России?

  • Плюсы
  • ???? Вы получите возможность расширить бизнес, увеличить доход и со временем окупить начисленные проценты.
  • ???? Вы избавитесь от аренды без значительного увеличения ежемесячных расходов, если платежи по займу ниже, чем арендная плата.
  • ???? Вы привлечёте средства банка, не изымая из оборота капитал.
  • Минусы
  • ☹️ Высокие процентные ставки, большая переплата.

☹️ Ограниченная свобода выбора. Вы можете купить только ту недвижимость, которую одобрит кредитор.

☹️ К юридическим лицам кредиторы относятся строже, чем к физическим, поэтому для оформления ипотеки нужно внести большой первоначальный взнос (примерно 30%).

☹️ Придётся оформить право собственности на недвижимость, так как иначе у вас не получится передать её в залог. После этой сложной и длительной процедуры банк перечислит продавцу деньги.

☹️ Нельзя купить офис в новом здании, если на него не оформлено право собственности.

☹️ Мало программ по долгосрочному кредитованию. Срок кредитования — не более 15 лет.

☹️ Раздутый пакет документов.

☹️ Длительное оформление ипотеки (до двух месяцев).

Требования к заёмщику

Условия предоставления ипотеки на покупку коммерческой недвижимости зависят от политики банка. Отметим общие требования.

  1. Для ИП
  2. Ипотеку выдают гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет, которые официально зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя.
  3. В числе требований:
  • Стаж ведения бизнеса от 9 месяцев.
  • Регистрация в зоне присутствия того банка, в котором планируете оформить ипотеку на коммерческую недвижимость.
  • Удалённость бизнес-объекта должна быть не более, чем 100 км от отделения банка.

Для юридических лиц

Для оформления коммерческой ипотеки потребуется:

  • Подтвердить официальный статус.
  • Проверить ограничения по составу учредителей. Процент общественных организаций, религиозных компаний и нерезидентов в уставном капитале — не более 25.
  • Заниматься предпринимательской деятельностью более 9 месяцев.
  • Обратиться в отделение банка, которое находится не более чем в 100 км от юридического адреса компании.

Требования к недвижимости

Вам откажут в оформлении ипотеки, если:

  • Адрес объекта недвижимости не зарегистрирован.
  • Здание аварийное или подлежит сносу.
  • Внутренняя планировка не соответствует данным техпаспорта.

????Совет: ипотека на коммерческую недвижимость подразумевает первоначальный взнос. Для повышения вероятности одобрения займа предложите залог, превышающий запрашиваемый платёж. Дополнительным залогом могут выступать любые товарно-материальные ценности, транспорт, оборудование.

Если поручителем будет государство, и банк примет риск по спецпрограмме, то вам придётся перечислить первоначальный взнос в размере более 40% суммы займа.

Аренда,  ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

Документы для оформления

  • Банк имеет право запросить специфические сведения по установленной форме, например, пояснение к архитектурному проекту или детали помещения.
  • Недвижимость должна отвечать правилам, которые действуют в РФ для нежилых объектов, а также не иметь обременений — не находиться под арестом, не выступать как предмет имущественного спора и не быть в аварийном состоянии.
  • Кроме договора купли-продажи у вас запросят оценку коммерческой недвижимости и страховку.
  • Чтобы взять ипотеку на коммерческую недвижимость, как ИП, так и юридические лица предъявляют:
  • ???? Паспортные данные владельцев бизнеса и руководителей.
  • ???? Регистрационные и учредительные бумаги.
  • ???? Финансовые отчёты.
  • ???? Выписки по расчётным счетам других банков.
  • ???? Договора с партнёрами.
  • ???? Бизнес-план.
  • ???? Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, в котором ведётся бизнес, или же договор аренды.
  • ???? Лицензии.
  • ???? Залоговые документы.
  • Если договор ипотеки оформляет юридическое лицо, также потребуется предоставить:
  • ????️ Устав.
  • ????️ Учредительный договор.
  • ????️ Выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • ????️ Копии лицензий.
  • ????️ Печати фирмы и образец подписи директора, заверенные нотариально.

Пошаговая инструкция покупки коммерческой недвижимости в ипотеку

Если вы обратились в банк за ипотечным кредитом для бизнеса, процесс оформления будет включать в себя те же этапы, что и при покупке жилья: предприятие проверят, объект покупки оценят, а ответственность застрахуют. Рассмотрим схему получения ипотеки пошагово.

Читайте также:  Печать книг: возникла необходимость сделать книгу книги малым тиражом 1-3 штук для личных целей

1. Находим банки, у которых есть ипотечная программа для бизнеса

Сервисы подбора ипотечных программ предоставят свежую информацию о предложениях крупных кредиторов, помогут найти банки с высокой вероятностью одобрения. Вы можете оформить заявку онлайн. База ипотечных программ для ИП есть на ресурсах Банки.ру, Сравни.ру.

2. Отправляем заявку в выбранный банк

Это делается в офисе или на сайте. Вам перезвонят и разъяснят условия кредитования.

Будьте готовы к тому, что представитель кредитора решит осмотреть объекты вашей фирмы. Банк примет окончательное решение по заявке, проанализировав вашу предпринимательскую деятельность. 

3. Находим помещение

Пока вы не получили решение банка, не пытайтесь договориться с владельцем и внести залог, так как есть вероятность, что ваша заявка не будет одобрена кредитором. Если недвижимость вам понравилась, но она не соответствует требованиям банка, ипотечный договор на неё не будет заключён.

Выбрав подходящее помещение, соберите пакет документов и передайте его сотруднику банка. После одобрения переходите к следующему шагу.

4. Запрашиваем оценку помещения

Банк-кредитор предоставит вам список компаний, которые проводят оценку залоговой недвижимости. Срок проведения оценки занимает до пяти дней, затем исполнитель передаст отчёт в банк.

Для процедуры понадобятся:

  • Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  • План помещения из БТИ с деталями (экспликацией).
  • Кадастровый паспорт.

5. Страхуем залоговую недвижимость

Средняя сумма страховки — 0,5% от суммы кредита. Полис действителен один год, затем его продлевают.

❗Важно! Стоимость страховки зависит от текущего остатка, который вам нужно перечислить по кредиту. Чем меньше задолженность, тем меньше платы за страховку.

6. Подписываем ипотечный договор.

Обратите внимание на следующие моменты:

  • График кредитных выплат.
  • Условия досрочного погашения задолженности.
  • Причины изменения соглашения.
  • Право переуступки.

Аренда,  ипотека: хотим приобрести жилье в ипотеку, земля, на которой он стоит, в аренде

Вы должны оплатить госпошлину и зарегистрировать сделку в Росреестре — это заключительный шаг в оформлении займа на коммерческую недвижимость. Это займёт до 15 рабочих дней.

Теперь вы можете использовать приобретённую недвижимость для получения прибыли, но при этом она будет оставаться в залоге у банка.

Возможные трудности при оформлении и регистрации

Проблемы, которые возникают при оформлении сделки:

  1. Если продавец нечестен и находится в шаге от банкротства, то договор аннулируется.
  2. У владельца может не быть актуальных договоров на электричество, водоснабжение и канализацию. Возможно, он незаконно реконструировал здание. Это доставит неудобства при покупке.
  3. Объект выбран неудачно. Например, покупка здания для магазина, который расположен за городом и лишён транспортных коммуникаций, будет расценена как бесперспективная. У банка возникнут сомнения в стабильности погашения ссуды.

Договор будет считаться неправомочным, если документы содержат ошибки. Часто встречающиеся ситуации — неправильное оформление протокола одобрения продажи, наличие недочётов в бухгалтерской отчётности.

Случаи, в которых банк отклонит заявку:

  • Другие открытые кредиты.
  • Просрочки по платежам в прошлом.
  • Недостаточный срок ведения бизнеса.
  • Отсутствие первоначального взноса.
  • Предоставление ошибочных или неактуальных данных.

Заключение

  • Коммерческая недвижимость — это нежилые производственные, торговые, офисные помещения, а также объекты социального назначения, используемые в предпринимательской деятельности.
  • Коммерческая ипотека — кредит, который банки дают юридическим и физическим лицам на приобретение недвижимости для ведения бизнеса.
  • Купленное помещение или здание становится залоговым. Недвижимость будет находиться под обременением банка до полного погашения задолженности.
  • На решение банка влияют доходность бизнеса и предпринимательский стаж.
  • Плюсы коммерческой ипотеки: по сравнению с арендой ипотека выгоднее в долгосрочной перспективе, для покупки необязательно изымать средства из оборота, можно договориться с банком об удобной схеме выплат.
  • Минусы коммерческой ипотеки: высокие процентные ставки, большой первоначальный взнос, ограниченная свобода выбора. Вы сможете приобрести лишь ту недвижимость, которую одобрит кредитор.
  • Коммерческая недвижимость должна быть без обременений — не находиться под арестом или в аварийном состоянии, не выступать предметом имущественного спора.

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт).

Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%).

Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв.

м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.

) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

  • Банки, в которых взять ипотеку проще всего
  • Рефинансирование ипотеки
  • Но:
  • 1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;
  • 2) нужны средства на первоначальный взнос;
  • 3) нужны средства на ремонт;
  • 4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные.

В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке.

Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

  1. Tsiumpa/Fotolia
  2. Не пропустите:
  3. Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?
  4. 3 способа продать квартиру в ипотеке
  5. Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
  6. 10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.

Мария Долгополова

изучила схему

Профиль автора

Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке.

Читайте также:  Коллекторы беспоют: я брала кредит в юникредит банк своевременно выплачивала год

Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.

На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.

  • В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:
  • необходимо;
  • достойно;
  • недостижимо.

У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?

Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.

В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.

План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.

Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас.

Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере. Я надеялся, что и цена на квартиру вырастет. Надеюсь до сих пор.

Пока после кризиса 2014 года она лишь упала.

Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.

В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.

Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.

Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят.

То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет.

В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.

Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.

Пришлось делать ремонт и утеплять стены.

Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.

В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.

Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.

Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет.

Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.

Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.

Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась.

Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга.

Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркопотребителей и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»

Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.

Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.

Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!

Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.

Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.

Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.

Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.

Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.

На самоокупаемость вышел за три года.

Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.

Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.

Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.

Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?

Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.

Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём — блоги риэлторов | ЦИАН

Периодически люди задают вопросы о покупке квартиры по ипотеке и дальнейшей её сдачи в аренду или наём. В статье я приведу три реальных примера. Два – невыгодных, и один – выгодный.

К этой покупке нужно отнестись со всей серьёзностью. Одно дело нужно сохранить деньги потому, что человек опасается держать их в банке, другой – он реально думает, что можно извлечь выгоду из такой сделки.

Пример первый.

В 2012 году семья купила 1-комнатную квартиру в Щербинке (Москва) в бетоне. Ипотеку брали в Сбербанке на 25 лет. Стоимость квартиры составила 4 300 000, первоначальный взнос 900 000. Ремонт и техника обошлись в 300 000.

По графику платежей сумма выходит 9 600 000. Сюда плюсуем 300 000 за ремонт и технику и первоначальный взнос. Стоимость квартиры выходит 10 800 000. Квартира в собственности уже почти шесть лет и сдаётся за 21 000.

Ежемесячный платёж по ипотеке выходит 33 000 рублей.

Из примера мы видим, что даже сдача не покрывает сумму платежа по ипотеке. Квартира сдаётся, люди ею не пользуются, а просто ежемесячно выбрасывают деньги на ветер уже почти шесть лет. Хотя, если углубиться в подробности, она сдаётся всего полтора года, а до этого пустовала несколько лет.

Пример второй.

В 2015 году люди купили 2-комнатную квартиру в г. Видное Московской области на этапе строительства. В 2016 дом был сдан, сделан недорогой ремонт в 2017-м. Теперь сдаётся. За сколько сказать не могу – не знаю, но допустим не более 30 000.

Квартира стоила 4 600 000. На первоначальный взнос назанимали денег. Ипотеку взяли на 15 лет. Ежемесячные платежи 53 000 рублей. Этот случай более подробно по цифрам расписать не могу, т.к. нет всей информации. Покупали знакомые, но без моего участия. Опять мы видим, что идут убытки, минимум 23 000 на ветер ежемесячно.

Как в первом так и во втором случаях, люди не пользуются квартирами. Таких примеров масса. И хорошо, что хоть кто-то прежде чем пуститься в такие приключения, задаёт вопросы специалистам о целесообразности. Кстати стоит учесть, что квартиры дешевеют. Теперь квартиру из первого случая можно купить не 4,3 млн., а с натягом за 3,8 в этом же доме (ЖК Калипсо 1, ул. 40 лет Октября, д. 15/1).

Пример третий.

Читайте также:  Образец приказа об увольнении за прогул и процедура увольнения

Этот случай можно отнести к выгодному, если по нему купить квартиру и сдавать. Существует множество подпрограмм социальной ипотеки и когда покупателям предоставляется субсидия на приобретение жилья.

Субсидия – это некая сумма, за которую можно приобрести жильё без процентов. Можно добавить свои средства, а можно добавить ипотечные.

Причём стоит отметить, что при социальной ипотеке соцработникам АИЖК компенсирует полностью выплаты по процентам, выплачивая их банку за заёмщиков.

По сути Заёмщики выплачивают половину стоимости квартиры в рассрочку. Т.е. в данном случае они не платят по ипотеке совсем.

Поэтому, уважаемые покупатели, прежде чем «затягивать на шее петлю», стоит просчитать всё до мелочей. Зачем Вам не ликвидный объект? Многие объясняют это тем, что можно будет заехать в любое время и будет крыша над головой.

А теперь давайте примерно посчитаем, что на самом деле можно сделать, если подойти к этому вопросу взвешенно.

Возьмём просто первый вариант из вышеприведённых примеров. Не купив в 2012 году квартиру за 4 300 000 и имея на тот момент 900 000, несложно посчитать, сколько накопилось бы денег, если бы покупатели откладывали по 33 000 каждый месяц. Хотя даже не 33 000, а 36 000 потому, что они ещё платили эти годы за ЖКУ.

36 000 х 12 (месяцев) х 5,5 (лет) = 2 376 000 + 900 000 (их накопления) = 3 276 000. Немаленькая сумма правда? А с учётом того, что они пока и не планируют там жить, то могли бы и дальше копить деньги.

А, если учесть, что теперь эту квартиру можно купить на сегодняшний день за 3 800 000, пусть даже плюс те же 300 000 на ремонт, то осталось бы добавить всего 824 000 руб. Если продолжить подсчёты, то также стоит учесть, что сегодня ипотечная ставка по сравнению с тем годом снизилась ПОЧТИ в два раза.

К тому же к этому моменту вырос первоначальный взнос. Поэтому, если бы они брали ипотеку сегодня, то это было бы намного выгоднее. 

Можно ли купить дом в ипотеку если земля в аренде?

Передавать арендные права на землю в залог можно только в пределах действия договора аренды. Спорным моментом является долевое право аренды участка. … В соответствии с законодательством каждый владелец права на аренду части участка имеет право передавать его в ипотеку.

Как оформить дом в собственность если земля в аренде?

— Можно ли оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность? И как это сделать? — Да, это возможно. Более того, построив дом на арендованном земельном участке и введя его в эксплуатацию, арендатор получает преимущественные право на оформление собственности на этот участок.

Можно ли взять ипотеку если земля в аренде?

62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). … Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

  Можно ли погашение ипотеки материнским капиталом до 3 лет?

Какие документы нужны для ипотеки на покупку дома?

Перечень основных документов для оформления ипотечного кредита включает:

  • Заполненную анкету. …
  • Паспорта заемщика и созаемщиков, а также поручителей, если таковые имеются. …
  • ИНН. …
  • СНИЛС.
  • Ксерокопии всех страниц трудовой книжки, каждая из которых должна быть заверена компанией, где работает заемщик.

Можно ли купить участок если он в аренде?

Особенности продажи участка находящегося в аренде

Необходимо учитывать, что купить землю, находящуюся в аренде муниципалитета, можно как при проведении аукциона, так и без него. Избежать общественных, открытых торгов позволит отсутствие других претендентов на участок.

Можно ли оформить дом в собственность без земли?

Дом продать без земли можно в одном случае: если получите справку из местной администрации, о том что земельный участок в собственность не выделялся, так же и с договором дарения. Есть второй вариант: оформить в собственность или аренду землю. Только через дарение.

Что значит земля в аренде на 49 лет?

Что такое аренда земли на 49 лет.

— Земельные участки, которые предоставляются в аренду на 49 лет, находятся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28 Земельного Кодекса РФ). Арендатор должен платить за пользование этой землей арендную плату. Обычно она небольшая и составляет в среднем 3-5 тыс.

Можно ли взять ипотеку на покупку земельного участка?

Можно ли взять семейную ипотеку на землю? Можно, банк – ТКБ. Процентная ставка – 5.9% (фиксированная), сумма – от 300 000 рублей до 12 000 000 рублей, срок – до 25 лет. Заемщику должно быть 20+ лет, на момент погашения заемщику должно быть не более 75 лет.

Какие земельные участки не подлежат ипотеке?

Земельные участки, не подлежащие ипотеке 1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

  Что делать с квартирой при разводе если квартира в ипотеке?

Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки?

По общему правилу не допускается ипотека (ст. 63 Закона N 102-ФЗ): земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за некоторым исключением); части земельного участка, площадь которой меньше установленного нормативными актами минимального размера.

Можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса?

В большинстве кредитных программ, предлагаемых банками, нужно внести первоначальный взнос — не менее 20% от суммы займа. Если таких накоплений нет, можно взять ипотеку без первоначального взноса. Ипотека — это залог недвижимости или иного имущества, которое на законодательном уровне приравнивается к ней.

Что нужно сделать чтобы купить квартиру в ипотеку?

Основными документами при оформлении ипотеки являются:

  1. анкета-заявление на ипотечный кредит;
  2. паспорт заемщика;
  3. трудовая книжка;
  4. справка о доходах (по форме банка или 2–НДФЛ);
  5. СНИЛС;
  6. ИНН.

21 нояб. 2019 г.

Какой должен быть доход для получения ипотеки?

Банк рассматривает каждую заявку на ипотеку индивидуально, но действует общее правило для всех заемщиков: их ежемесячный доход должен быть больше ежемесячных выплат по ипотеке как минимум в 2 раза. В идеале – когда платежи не превышают 40% от официальной прибыли.

Можно ли купить землю у администрации?

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

Купить земельный участок под ИЖС в границах населенных пунктов «напрямую» у администрации больше нельзя — покупать землю в черте города теперь придется через публичный аукцион (торги) по продаже или аренде.

Можно ли продать земельный пай если он в аренде?

Если пай находится в аренде, можно ли его продать? Большинство паев на территории нашего государства находятся в долгосрочной аренде, которая может длиться до 50 лет. В результате возникает логичный вопрос о возможности продажи такого участка, которая уже находится в аренде. Так, продать такую ​​землю можно.

  Что необходимо для рефинансирования ипотеки?

Можно ли продать право аренды?

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.