Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Аренда помещений при УСН — Контур.Бухгалтерия

Компании нередко используют принадлежащую им недвижимость для получения дополнительного дохода. Это происходит путем сдачи его в аренду.

Правила заключения арендных договоров

Точно и правильно составленные документы — именно то, чему налоговые органы уделяют больше всего внимания. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

• реквизиты сторон;
• основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
• условия пользования объектом;
• сумма арендной платы.

Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

Сдача помещения в аренду при УСН

ИП, как и физлица, могут сдавать в аренду свое имущество.  В таком случае предприниматель должен уплачивать налоги с аренды помещений. Действия предпринимателя  при сдаче имущества в аренду в условиях упрощенной системы налогообложения регулируются статьями 249, 250 НК РФ.

ИП доступны два варианта отчисления налога в бюджет:

• Налог на доходы по ставке 6% (удобно применять, когда расходы не очень большие). Важно! Размер ставки по налогу зависит от решения региональных властей. Для некоторых налогоплательщиков он может составлять даже 1%.
• Налог «доходы — расходы» по ставке 15%.

Расходы по платежам за коммунальные услуги должны нести арендодатель или арендатор. Обычно эти платежи включены в арендную плату. В договоре аренды оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные расходы.

Если их оплату будет производить арендодатель, то сумму платежей можно вычесть из полученного дохода как понесенные затраты.

Для этого нужны документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: счета от поставщиков коммунальных услуг и квитанция об их оплате.

День, когда деньги фактически поступили на счет в банке или в кассу предпринимателя, считается датой поступления доходов при УСН.

 Напомним, ИП на УСН платит единый налог и освобождается от уплаты налогов на прибыль, НДФЛ (только за сотрудников), НДС, налога на имущество (распространяется только на то имущество, которое принимает участие в предпринимательской деятельности, если региональные власти установили его кадастровую стоимость).

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ.

 Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.  Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения.

Тогда  договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах. 

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

• заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
• документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
• план квартиры с техническим описанием;
• план дома по этажам.

Решение  принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Способы уплаты налогов

Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР  арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.

При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами,  так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.

Автор статьи: Александра Аверьянова

Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.

Попробовать бесплатно

Если вы заключали с собственником договор аренды помещения под офис, склад или магазин, а потом хотите досрочно аренду прекратить — нужно составить и подписать соглашение об этом, иначе старый договор продолжит действовать. Расскажем, как составить документ и что учесть.

, Елена Космакова

Дропшиппинг — это новая посредническая модель бизнеса по продаже товаров. Она предполагает, что у продавца нет своего склада, а все товары покупателю доставляют напрямую со склада поставщика или производителя. Разберемся, чем отличается дропшиппинг от обычного магазина и как начать дело с нуля.

, Елизавета Кобрина

Минэкономразвития каждый год пересматривает размер коэффициентов дефляторов. В 2022 году для УСН он составит 1,096, а это значит, что на 9,6 % вырастут лимит по доходам для применения УСН и лимит доходов для перехода на УСН. Какими будут новые размеры и какие нюансы важно учесть — в статье.

, Михаил Кобрин

Ип сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Договор аренды нежилого помещения

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

• Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.
• Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.
• Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье
• Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях как физическое лицо. То есть расчет суммы налога и уведомление о необходимости его уплаты направляют ИП налоговые органы. 

ИП на УСН и ПСН вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

• административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
• объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенногог строительства, жилые строения, садовые дома, хозстроения.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Подробнее о налоге на имущество при УСН мы писали здесь

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

• ИП и юрлица;
• физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

• исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
• в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
• отчитываться по налогу в декларации.

• вести учет полученных доходов в КУДиР установленной формы;
• своевременно уплатит налог.

При ПСН размер налога зависит от размера потенциально возможного к получению годового дохода, который в свою очередь может зависеть от размера сдаваемого помещения и от места его расположения. Данные критерии регулируют законы субъектов РФ.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно, если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ.

Сравнение двух систем налогообложения — УСН и ПСН — приведено в статье

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.

1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.

Еще больше материалов в рубрике «ИП»

Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

Эта статья ответит на следующие вопросы:

• какая недвижимость считается коммерческой;
• какие изменения, связанные с налогом на коммерческую недвижимость, произошли в январе 2020 года.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Хотя квартира или дом могут считаться коммерческими при условии, что они сдаются в аренду. В целом предназначение такой недвижимости — получение прибыли.

К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:

• столовые общепита;
• кафе, бары и рестораны;
• производственные цехи;
• торгово-развлекательные комплексы;
• административные и офисные помещения.

Такую недвижимость можно разделить по виду:

• индустриальная (склады, ангары, цехи и другие промышленные объекты);
• социальная (медицинские центры, библиотеки, аэропорты и другие им подобные);
• жилые помещения для сдачи в аренду;
• здания и помещения свободного назначения.

Коммерческая недвижимость — налогооблагаемый объект. Её собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти.

Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывали по её среднегодовой стоимости. Затем расчёт для некоторых объектов начали выполнять по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:

• торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает 3000 м²;
• недвижимость организаций или ИП, находящаяся за пределами РФ;
• офисные помещения;
• помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 м²;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Помещения, перечисленные в последнем пункте, были внесены новым законом.

Изменения в 2020 году

1 января 2020 года вступил в силу закон N 379-ФЗ, который вносит изменения в порядок расчёта налога на имущество. В частности, изменения коснулись пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Ранее изменения должен был внести п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ. Текст изменений звучал так:

«Иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 — 3 настоящего пункта».

То есть если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.

Как рассчитать сумму налога

• Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:
• НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка
• Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:
• АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:

• годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
• авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
• сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).

1. Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.
2. Формула для вычисления авансовых платежей:
3. АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.
4. Формула для вычисления полной суммы налога за год:
5. НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

Ип сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?

В статье сравним системы налогообложения для арендодателей, чтобы помочь вам выбрать самый выгодный вариант.

Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318. ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО).

При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.

Статья: Освобождены ли ИП от налога на имущество

Усн 

Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить. 

При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.

На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог. 

• Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные услуги без счётчиков. 

????

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Хочу попробовать

Ип на патенте

На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.

Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента.  Порой предприниматели берут патент на срок аренды.

Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.

  Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере. 

Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.

Ип на осно

Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит. Ип на осно платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д.

Если они есть, общая система может стать выгодной. Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽.

В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.

Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.

Что с кассой

Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки. На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.

  Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб.  ИП обжаловал постановление инспекции в суде.

Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.

Дело № А60-49011/2017

Статья актуальна на 16.09.2021

Ип сдает в аренду нежилое помещение: налогообложение

Богдан прислал вопрос: «Я ИП, и у меня в собственности есть коммерческое помещение, которое я собираюсь сдавать под офис. Какие налоги я должен буду платить?»

У арендодателя-ИП будет несколько видов платежей в бюджет

Если предприниматель сдает недвижимость в аренду, он платит налог на имущество, налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и страховые взносы за себя.

Налог на имущество

Собственники недвижимости под офисы платят налог на имущество — до 2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП может подать заявление на льготу и не платить налог.

Налог с доходов

ИП платит налог с доходов в соответствии с условиями выбранной системы налогообложения. Доход при сдаче недвижимости — арендная плата.

Налоговый режимКраткое описание условий

Общая система налогообложения	Налог на доходы физических лиц — 13% от прибыли и налог на добавленную стоимость — 20% от цены аренды
Упрощенная система налогообложения «Доходы»	До 6% от всех доходов. Если годовой доход превысит 150 млн рублей, но не достигнет 200 млн, ставка вырастет до 8%
Упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы»	До 15% от прибыли — разницы между доходами и расходами. Если годовой доход превысит 150 млн рублей, но не достигнет 200 млн, ставка вырастет до 20%
Патентная система налогообложения	Фиксированная сумма за патент. Не зависит от дохода — величины арендной платы. Годовой лимит дохода — 60 млн рублей

ИП, зарегистрированный как самозанятый, не может сдавать в аренду недвижимость.

Иногда индивидуальные предприниматели сначала занимаются одним видом деятельности, например продают товары на УСН «Доходы минус расходы» и платят налог с прибыли. Затем начинают еще оказывать услуги или сдавать недвижимость, и доходы становятся гораздо больше расходов.

В таких случаях бывает полезно пересмотреть выбор системы налогообложения, исходя из новых условий бизнеса.

Например, если аренда будет приносит основную часть дохода, ИП выгодно выбрать УСН «Доходы», потому что расходы при таком формате бизнеса обычно невелики: предпринимателю будет выгоднее платить 6% со всех доходов, чем 15% с прибыли. Изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года.

Страховые взносы

Страховые взносы за себя обязаны платить все зарегистрированные ИП, даже если они не ведут деятельность. Исключение — ИП на налоге на профессиональный доход. Они платят страховые взносы по желанию, но сдавать в аренду нежилую недвижимость не могут.

В 2021 году фиксированные суммы взносов — 32 448 ₽ на ОПС и 8426 ₽ на ОМС, в 2022 году — 34 445 ₽ на ОПС и 8776 ₽ на ОМС. Если доход ИП за год расчетный период превышает 300 000 ₽, нужно заплатить дополнительные пенсионные взносы — 1% от суммы превышения.

Пример расчета налогов и сборов

Допустим, ИП без сотрудников работает на УСН «Доходы», ставка 6%. В Костроме у него есть помещение 20 м², которое он сдает под офис за 20 000 ₽ в месяц. Годовая сумма дохода предпринимателя меньше 300 000 ₽. Кадастровая стоимость помещения 900 000 ₽, и оно включено в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

За 2021 год предприниматель исчислит:

1. Налог на имущество — 2% от кадастровой стоимости помещения: 900 000 × 2% = 18 000 ₽.
2. Налог с дохода по УСН: 20 000 × 12 × 6% = 14 400 ₽. Однако платить эту сумму не придется, поскольку ИП без работников уменьшают налог на страховые взносы вплоть до нуля.
3. Фиксированные страховые взносы на ОПС и ОМС: 32 448 + 8426 = 40 874 ₽. Дополнительных взносов не будет, поскольку годовая сумма дохода меньше 300 000 ₽.

Общая сумма платежей за год: 18 000 + 40 874 = 58 874 ₽.

Ответственность за неуплату налогов

За неуплату налогов, сборов и взносов нарушителю доначисляют эти суммы, назначают штраф 20—40% от неуплаченной суммы налога и пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Если недоимка превысит 15 млн рублей за три года или 45 млн рублей за любой период — это преступление, за которое, помимо штрафа, грозит лишение свободы на срок до 6 лет.

Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на secrets@tinkoff.ru.

Передача недвижимости в аренду – основной вид деятельности

Для начала выбираем форму бизнеса. Как правило, выбор стоит между обществом с ограниченной ответственностью и ИП, иногда рассматривается акционерное общество. В чем преимущества и минусы каждого варианта:

• ИП. Когда сдается частная собственность физического лица — это логичный выбор. Если, например, квартира арендуется эпизодически (допустим на время отпуска жильцов), то нет смысла регистрироваться как предприниматель, достаточно сдать декларацию 3-НДФЛ за год и заплатить 13% НДФЛ.

Если наем систематический, недвижимость предназначена для сдачи в арену (это, кстати, касается ситуации, когда приобретается квартира в ипотеку и сдается, чтобы возмещать затраты на ежемесячные платежи), то придется оформить статус ИП.

Плюсы: официальный доход, возможность получать вычеты (касается только общей системы, когда уплачивается 13%), отсутствие претензий со стороны контролирующих органов, свободное распоряжение средствами после их налогообложения.

Минусы: по любым обязательствам ответственность ложится на ИП полностью, в счет задолженности могут конфисковать любое принадлежащее ему имущество, в т. ч. недвижимость, необходимо сдавать отчетность, платить налоги и взносы, если есть работники, то и с их заработной платы тоже.

• ООО. Организация позволяет в какой-то степени минимизировать затраты, например, не нужно уплачивать обязательные фиксированные взносы и дополнительный 1% с дохода сверх 300 тыс. руб.

Плюсы: ответственность ложится на учредителей и руководителя, в некоторых случаях на главбуха, но даже при банкротстве взыскать долги с ответственных лиц довольно сложно.

Выбор ООО целесообразен, когда есть много объектов недвижимости, часть из которых не в собственности, а берется в аренду, если сдача в наем один из нескольких видов предполагаемой деятельности (сопутствующая), ведется собственное небольшое строительство с последующей сдачей в наем, посредническая деятельность (риэлторские компании) и т.п.

Минусы: нет возможности свободно расходовать полученные деньги, даже после уплаты налогов, нужно выплачивать зарплату (руководителю) или дивиденды (участникам).

• АО. Когда планируется масштабное строительство (к примеру, бизнес-центра) и необходимо привлечь значительные инвестиции, то подходит такая форма организации, как акционерное общество. Акционерами могут выступать как физические лица, так и компании.

Плюсы: Привлечение широкого круга инвесторов, значимый статус, при отсутствии особых ограничений свободное обращение акций.

Минусы: Владелец большего количества акций принимает ключевые решения, но зато контрольный пакет теоретически способен переходить из рук в руки. Стоимость акций, размещенных на бирже, зависит от чего угодно, вовремя пущенный конкурентами слух о банкротстве способен привести к падению цены.

Для АО ТАКЖЕ характерны те же плюсы и минусы, что и для ООО.

Если сомневаетесь в выборе, лучше обратиться за консультацией к юристу, чтобы учесть все нюансы конкретно вашей деятельности.

Выбор кода ОКВЭД

После определения формы предприятия переходим к выбору кодов ОКВЭД, для этого пользуемся классификатором ОКВЭД 2. В зависимости от того, какие помещения и каким именно образом сдаются, выбираем один из кодов:

• Код 55.10 – Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания. Подразумевается краткосрочное от одного дня до месяца проживание в гостиницах или мотелях. В качестве дополнительных услуг предоставляются уборка, питание, стирка, организация развлечений и отдыха и т.п.
• Код 55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания. Учитывает проживание в меблированных комнатах или других помещениях (коттедж, домик и т.п.), обеспеченных не только местом для сна и отдыха, но и местом для приготовления пищи (кухней). Также включает сезонные места проживания: детские лагеря, молодежные общежития, турбазы. При этом, как правило, дополнительные услуги, в отличие от ОКВЭД 55.10, не предоставляются.
• Код 55.90 – Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания. Здесь уже учитывается как временное, так и долгосрочное проживание, в т. ч. в общежитиях для студентов, школьников, рабочих, пансионатах и интернатах, причем как в одноместных, так и многоместных номерах. Код деятельности включает проживание на судах (каюты), транспортных средствах и другие не вошедшие в другие группы.
• Код 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В эту группировку вошла аренда совершенно разных видов: жилые дома, квартиры, нежилые помещения, в т. ч. склады, земельные участки. Код также включает строительство зданий для использования самой организацией и подразделяется на две подгруппы – по жилому и нежилому имуществу.
• Код 68.3 – Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Разделяется на две подгруппы: 68.31 деятельность агентств и 68.32 управление недвижимостью (в т. ч. сбор арендной платы), которые в свою очередь включают другие подгруппы.

Законодательно сдача в аренду и сопутствующие виды деятельности регулируются главами 34 и 35 Гражданского кодекса, главой 6.2 Градостроительного кодекса (другими при строительстве), отдельными разделами (например, II, III.2) Жилищного кодекса, Земельным кодексом (глава III, IV, VI).

Варианты СНО

Поскольку система налогообложения зависит от разных факторов, разберемся, какие из них нужно учесть при выборе СНО:

• Конкретный вид аренды. Какая сдается собственность – жилая или коммерческая, кому –физическим или юридическим лицам
• Местонахождение объектов. Регионы могут устанавливать более низкую ставку для УСН и определяют коэффициенты К2 для ЕНВД. При покупке недвижимости для сдачи в аренду, скорее всего, придется платить земельный и имущественный налоги, а их ставки могут дифференцировать регионы (п.2 ст. 394, п. 3 ст. 406, п. 2 ст. 380 НК РФ), а также ими утверждается кадастровая стоимость, от которой зависит в итоге размер налога.

Важно! Самозанятые не вправе применять НПД, если сдают в аренду нежилую недвижимость в соответствии с пп.3 п.2 статьи 6 НК РФ, такие разъяснения представлены в письме Минфина от 27 декабря 2019 г. № 03-11-11/102607.

• Количество сотрудников. Ограничения есть на УСН, а ИП на НПД теряют право применения режима, если наймут работника.
• Объем выручки. Им, кроме прочего, определяется статус предприятия: микро, малое, среднее или крупное. Опять же существуют ограничения для УСН и плательщиков НПД, для ОСНО выручка влияет на периодичность или освобождение от обязанности уплаты НДС.
• Форма бизнеса. НПД применяют только физлица и ИП, остальные режимы могут использовать и предприниматели, и организации.
• Учредители. Для упрощенной системы ограничено участие в организации других компаний (не более 25%), АО не может создаваться одним единственным хозяйственным обществом (п. 6 ст. 98 ГК РФ).
• Количество и стоимость объектов. Много объектов, раскиданных по разным регионам, или одно здание в городе – согласитесь, есть разница. Площадь тоже играет роль, например, при ЕНВД. Стоимость важна для применения УСН (ограничение по основным средствам).
• Используется собственная недвижимость или арендованная. Возвращаемся к земельному и имущественному налогам.

Выбор СНО не приговор, режим налогообложения можно изменить, хотя и с определенными оговорками. В большинстве случаев перемена разрешена с начала нового года или при нарушении условий применения.

Виды недвижимости, управление, несение расходов

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

• Квартира.
• Комната.
• Частный дом.
• Офис.
• Склад.
• Общежитие.
• Выставочный зал.
• Торговое место (на рынке, ярмарке).
• Ларек, киоск, палатка.
• Дача.
• Коттедж.
• Домик, бунгало на турбазе.
• Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Особенности субаренды

Собственник должен дать согласие. Это делается сразу в договоре или в дополнительном соглашении.

Существуют ограничения, которые обычно прописывают в договоре. Касающиеся предназначения помещения, например, запрет на размещение в офисном помещении объекта торговли, салона красоты и т.п. собственники, как правило, не снимают. Придется заручиться согласием владельца в случае переделки, изменения характеристик, достройки помещения. К примеру:

• Установка некапитальных перегородок.
• Устройство вентиляции, санузлов.
• Замена окон (дерево на пластик) или изменение их конструкции (вместо одного большого окна два маленьких).
• Объединение помещений. Пробивка дверного проема между кабинетами.
• Пристройка к дому веранды.
• Устройство временных сооружений, беседок, детских площадок.

Важно! Капитальный ремонт по законодательству лежит на собственнике, текущий выполняет арендатор, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе определить распределение расходов по проведению ремонта и их возмещение.

Управление и оценка имущества

Организация или ИП могут передавать недвижимость в доверительное управление (Гражданский кодекс глава № 53). В этом случае имуществом распоряжается управляющий в интересах владельца, совершает сделки, но собственность к нему не переходит.

В некоторых случаях недвижимость необходимо оценить. Например, для постановки на учет на забалансовом счете, если оценка имущества не указана в договоре или для страхования.

Расходы – на содержание, ремонт и страхование

Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.

Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.

Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):

1. Полностью перевыставляются арендатору.
   • Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
   • Д 60 К 51 – оплачены услуги.
   • Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
   • Д 51 К 76 – получено возмещение.
2. Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
   • Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
3. Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.

Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.

4. Арендатор самостоятельно заключает договора со снабжающими организациями и платит им напрямую. В этом случае арендодатель не участвует в расчетах. В некоторых случаях ЖКХ-организации заключают соглашения только с собственниками (например, так положено поступать при вывозе мусора), тогда услуги только перевыставляются.

Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.

5. Арендатор заключает с арендодателем договор об оказании посреднических услуг, где арендодатель выступает агентом и представляет интересы нанимателя-принципала.
   • Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
   • Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
   • Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
   • Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
   • Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
   • Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.

Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).

Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.

Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.

Документация по аренде

При передаче помещения частному лицу не в гостинице заключается договор, иногда основные условия прописываются прямо в счете или дается оферта на сайте.

При заказе или бронировании арендатор автоматически соглашается с условиями.

Письменный контракт с гостиницей заключают организации, когда регулярно направляют для проживания командированных сотрудников, в остальных случаях достаточно выставленного счета и кассового чека.

Кстати! Онлайн-кассу при сдаче в аренду могут не использовать ИП без работников до 1 июля 2021 года.

С физическими лицами при передаче в наем комнаты или квартиры рекомендуется заключать письменный договор, чтобы в случае нанесения ущерба было проще его взыскать. При длительном найме к нему прикладывается перечень оборудования, техники, мебели, находящихся в помещении.

До сих пор существует два мнения по актам на аренду между юридическими лицами и/или ИП. Одни говорят, что акты необходимы, другие считают, что достаточно договора и только двух актов: приемки-передачи при заключении договора и при его прекращении.

Вторые, в общем-то, правы, но если обязанность выставления актов указана в контракте, то арендодатель обязан их оформлять, а вот периодичность уже зависит от условий.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Причем ГК указывает именно на здание или сооружение в целом, не делая оговорок об их частях.

Правоприменительная практика так сложилась, что часть нежилого здания, арендованная на срок до 12 месяцев, не подлежит регистрации (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г.

№ 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Контракты, заключенные изначально на срок до 12 месяцев, а затем пролонгированные, считаются заключенными на условиях первоначального (на срок менее года) и не подлежат обязательной регистрации.