Гражданское законодательство наделяет собственника недвижимого имущества правом им владеть, пользоваться и распоряжаться. Одним из вариантов распоряжения является передача прав собственности другому человеку по договору мены. Чтобы минимизировать риски, связанные с оформлением такой сделки, нужно знать, как правильно составить договор мены в 2022 году для Росреестра.

Что такое договор мены недвижимого имущества?

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

• применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
• составление в простой письменной форме;
• обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
• предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Плюсы и минусы договора мены

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.

К плюсам отнесем:

• нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
• при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
• равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
• в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

К отрицательным:

• при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
• получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
• недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Какие потребуются документы для заполнения договора?

Для составления договора мены требуются документы личного характера от обеих сторон сделки:

• удостоверения личностей собственников объектов недвижимости, которые будут участвовать в сделке;
• выписки из ЕГРН по обоим предметам договора. Они подтверждают право собственника, позволяющее распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Как правильно заполнить договор мены?

К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.

Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.

Равноценный договор

Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:

• обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
• обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.

Договор с доплатой

При неравноценном обмене необходимо уточнить стоимость каждого из предметов договора, указать их стоимости и вывести размер доплаты, полагающейся той стороне, в собственность которой переходит объект с меньшей стоимостью. Такая норма установлена ст. 568 ГК.

К существенным условиям сделки можно отнести и права лиц, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется возможность пользования помещением.

Такой момент касается жилых площадей, которые чаще всего и обмениваются по соответствующему договору.

При наличии таких лиц в договоре обязательно указывается перечень их прав на пользование жилье после смены хозяина помещения. К ним относятся:

• арендаторы;
• граждане и проживающие с ними лица по договору найма;
• получатели ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
• бывшие члены семьи собственника.

При обмене жилыми помещениями следует определить и прописать в договоре порядок их освобождения. Здесь должны быть оговорены сроки выписки из жилья и полного его освобождения.

Скачать образец договора мены недвижимости (квартиры) 2022 года (так же в форме учтен и договор мены неравноценных квартир).

Особенности договора мены

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

• с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
• отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Скачать образец акта приема-передачи по договору мены недвижимости (квартиры)

Регистрация договора мены в 2022 году

Право собственности на имущество, которое было получено в результате обмена, возникает у сторон сделки только после ее государственной регистрации. Поэтому после подписания договора обоим участникам обмена необходимо собрать необходимые для этого документы и передать их в территориальный орган Росреестра.

Какие нужны документы для Росреестра?

К таким документам относятся:

• госпошлина за регистрацию договора — 1000 руб. и регистрацию права собственности — 2000 руб.;
• заявление установленной формы о переходе права на переданное имущество и регистрации прав на новое;
• удостоверение личности заявителя;
• документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации);
• договор мены — 3 шт.

Дополнительно могут потребоваться:

• согласие супруга или супруги, если обмену подлежит совместное имущество (заверенное нотариально);
• разрешение от органа опеки и попечительства, когда собственником является несовершеннолетний гражданин.

Куда подать для регистрации?

Документы представляются на регистрацию в Росреестр одним из удобных способов:

• лично в отделение органа регистрации либо через МФЦ;
• через заполнение электронной формы на официальном сайте ведомства с прикреплением отсканированных документов;
• почтовой пересылкой с уведомлением и описью вложений.

Срок регистрации составляет 7 рабочих дней от даты получения полного пакета документов. При подаче заявления через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.

Итогом регистрации договора мены в Росреестре — получение гражданином на руки выписки из ЕГРН на вновь полученное имущество.

Как оформить обмен квартирами с доплатой?

Продажа квартиры в городах с высокой стоимостью недвижимости нередко нужна для покупки другого жилья. А если за вырученные деньги тут же приобретаются «метры», зачем оформлять сделку два раза? Можно провести обмен (с доплатой или без), сэкономив и время, и деньги. Но как сделать это правильно? Как убедиться, что ничьи права и интересы не ущемлены? В этой статье поговорим о том, как верно оформить мену недвижимости и какие могут быть подводные камни.

Договор мены предусмотрен ст.567 ГК РФ. К нему применяются те же условия, что и к соглашению о купле-продаже. Иными словами, сторонам нужно определиться с двумя важными моментами:

1. Точно идентифицировать объекты, подлежащие обмену (населённый пункт, адрес, площадь, инвентарный номер и прочие существенные моменты);
2. Договориться о стоимости. При необходимости, определяется обязанность доплаты для конкретной стороны, а также размер и порядок внесения денежных средств.

Требования к квартире для мены:

• Нахождение в частной собственности (сторона по договору должна иметь право владения и распоряжения объектом);
• Отсутствие обременений (квартира не находится в залоге, ипотеке, не является предметом притязаний со стороны третьих лиц).

Важно! Согласно ст.72 ЖК РФ, пользователи квартиры по договору социального найма тоже вправе обменять объект. Они могут сделать это с пользователем такой же недвижимости. На практике такие сделки встречаются нечасто.

Оформление сделки

Для обмена квартиры потребуются такие же документы, как и для продажи:

• техпаспорт на квартиру, выписки из ЕГРН;
• документ, подтверждающий способ приобретения (договор купли-продажи, долевого строительства и т.д.);
• удостоверение личности каждой из сторон сделки;
• согласие супруга, если объект приобретён в браке;
• согласие органов опеки, если в квартире проживают дети;
• другие документы (сведения об отсутствии задолженности, сведения о зарегистрированных в квартире жильцах).

Особенности проведения сделки:

1. Договор составляется в письменной форме в 3 экземплярах (по одной – сторонам, третья – в Росреестр);
2. До подписания определяются порядок и условия доплаты;
3. Сделка подлежит регистрации в Росреестре (удобнее всего – через МФЦ).

Внимание! Нотариальное заверение договора мены по общему правилу необязательно, однако лучше воспользоваться им.

Встречная продажа квартир: есть ли в этом смысл?

В интернете – множество советов о том, что обмен лучше оформить через два договора купли-продажи. Не рекомендую пользоваться этой схемой по следующим причинам:

1. Фактически происходит не купля-продажа, а обмен, деньги не передаются;
2. В случае отмены сделки вернуть предыдущую квартиру не получится;
3. В каждом договоре указывается цена, поэтому возможность «снизить налоговую нагрузку» исчезает.

Откуда вообще взялась идея прятать обмен за двойной куплей-продажей? Думаю, это придумали риэлторы, чтобы брать двойной тариф с клиентов.

Нет никакой проблемы прописать в договоре мены недвижимости необходимость доплаты, оставление мебели и прочие условия.

Более того: законодательно нет запрета обменять одну квартиру на две другие (особенно равноценные), на загородный дом или даже на участок.

Обратите внимание! Договор мены в отношении ипотечной квартиры теоретически возможен, но на практике банки не дают согласия на подобные сделки.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2021 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.

Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся.

Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании).

В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.

Можно ли мебель, технику и ремонт указать как доплату за объект?

Интересный совет – «уравновешивание» стоимости квартиры мебелью и техникой. Проблема в том, что в этом случае нужно индивидуально определять каждый предмет и указывать его стоимость. Ремонт вообще не может быть «опцией» при продаже квартиры, так как объект продаётся либо с отделкой, либо без.

Как выйти из ситуации? Указать в договоре только дорогие вещи (если они действительно выступают в качестве доплаты). Например, кухонный гарнитур, духовой шкаф, холодильник. Ещё один вариант – составить приложение к договору, где будет перечисляться мебель. Но лучше – прописать в соглашении доплату в рублях, которая по договорённости будет принята мебелью.

Проверка обременений

Может показаться, что обмен – безопаснее чистой покупки. Действительно, при отмене сделки стороны вернутся в исходное состояние. Но после обмена квартиру можно продать – появится ещё одно заинтересованное лицо. Теоретически цепочка сделок рискует стать внушительной. Вот почему стоит проверить контрагента через реестры:

• исполнительных производств;
• банкротов;
• залогов.

Идеально – попросить у продавца выписку из кредитной истории. Если на контрагенте нет долгов, значит, риски тоже минимальные. При регистрации в Росреестре произвести отчуждение квартиры с обременениями не получится. Но, повторюсь, в этом случае стороны возвращаются в исходное состояние – это проще, чем пытаться вернуть деньги за недвижимость.

Приём квартиры в trade-in: это обмен?

Застройщики предлагают такую схему, как принятие старой квартиры в зачёт новой. Эта услуга аналогична трейд-ину в автосалоне. Однако девелоперы не проводят такую сделку как обмен.

Выстраивается сложная цепочка соглашений, где старая квартира может покупаться, а вырученные деньги – инвестироваться в возведение новой.

Это не является меной, обеспечить безопасность такой сделки непросто.

Резюме. Договор сложнее купли-продажи, но не очень

Итак, если нужно одновременно продать и купить квартиру, мена подойдёт. Сделка законом не запрещена, особых требований к ней не предъявляется. Ключевой нюанс – это правильное оформление договора. Придётся раскошелиться на юридическую помощь, как минимум – на услуги нотариуса.

Кстати, в мене есть свои плюсы, главный из которых – безопасность. Обе стороны не будут иметь дело ни с наличными, ни со счётом в банке (или по крайней мере – с минимальной суммой). Такая сделка не в почёте у мошенников, поэтому риск оказаться обманутым невелик.

Обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную с доплатой или размен на две однокомнатные и другие варианты Правовой.Стандарт

Чтобы не совершить ошибку, можно и нужно предварительно проштудировать ст. 567-571 ГК РФ. Они посвящены вопросам обмена. Основное, что требуется знать:

• каждый из участников сделки одновременно становится и продавцом, и покупателем;
• для составления договора требуются те же документы, что и при совершении стандартной купли-продажи;
• можно заключить две независимые сделки или один договор обмена. (он же исполняет функцию передаточного документа);
• стороны в обязательном порядке регистрируют свое право собственности в Росреестре;
• НДФЛ рассчитывается как при заключении стандартного договора купли-продажи.

Что выбирать: ДПК или договор мены, — решают только договаривающиеся стороны. Нотариальное заверение контракта в большинстве случаев не требуется. Исключение — отчуждение долей в праве или обмен недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему.

Обратите внимание! За регистрацию права собственности каждый из участников сделки обязан заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Внести 4000 рублей одной платежкой под предлогом, что договор общий, нельзя. Каждый платит за себя.

Размен квартиры при разводе

В случае расторжения брака супруги могут обменять жилье.

Это можно сделать несколькими путями:

1. Через суд. Не всегда получается достичь соглашения мирным путем, ведь один объект недвижимости желают поделить на два. Некоторые супруги обращаются для обмена и раздела в судебные органы, предлагая варианты решения спорного вопроса.
2. Добровольно.

   Размен квартиры при разводе может происходить в добровольном порядке. Тогда супруги обращаются к нотариусу, который фиксирует сделку. Вариант обмена может подобрать агент по недвижимости или сами граждане.

Каким образом будет обменено жилье, не играет большой роли.

Главное, чтобы предложенный вариант устраивал каждого супруга.

Например, можно:

1. Разменять квартиру на две.
2. Обменять квартиру на квартиру с меньшей площадью, а второй собственник получит денежную компенсацию.
3. Обменять квартиру на дом.

   Другому супругу также будет предлагаться компенсация.

4. Разменять квартиру на две квартиры с доплатой.

Обмен квартиры между супругами будет возможен, если она принадлежит обоим супругам, нажита в совместном браке и не имеет обременений.

Как можно разменять квартиру?

Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:

• На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.
• На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.
• На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.

Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Причины размена

Какие причины можно выделить? Риелторы безошибочно могут ответить на этот опрос, ведь они ежедневно сталкиваются с подобными ситуациями.

1. Самый популярный ответ на выше заданный вопрос – увеличение места. Семья увеличивается, а пространства требуется все больше. Если позволяет доход, семья осуществляет процедуру с доплатой, если же нет, просто находит вариант не с самый удачной инфраструктурой.
2. Раздел имущества имеет место быть в ситуации, когда двушка меняется на две однокомнатных. Также часто такое происходит в ситуации, когда одно жилье досталось двум наследникам.
3. Мена на однушку возможна в ситуации, когда человек хочет перебраться из удаленного района города в более центральный, но для этого ему приходится расплачиваться заветными квадратными метрами жилой площади.
4. Равнозначный обмен происходит часто по причине удаленности от работы и желания сократить это расстояние. Такие ситуации часто встречаются в крупных городах.

Обмен на вторичном рынке

Самая сложная задача в данном случае — поиск варианта. Оформление же не требует особых усилий. Обменять квартиру можно на:

• Равноценную жилплощадь. Никто никому ничего не доплачивает.
• На недвижимость большей площади, в дорогом ЖК. В этом случае тот, кто отдает более дешевую квартиру, доплачивает. Если же новая площадь имеет худшие характеристики, собственник вправе рассчитывать на получение определенной суммы денег.

Обе стороны по сделке обязаны собрать и предоставить на рассмотрение контрагенту:

• Общегражданские паспорта всех собственников.
• Выписку из ЕГРН. Важно знать, что на квартиру не наложены обременения.
• Выписку из домовой книги желательно за 5 лет. Необходимо убедиться в том, что в квартире не прописаны люди, имеющие право вернуться туда на проживание, например, осужденные или военнослужащие-срочники.
• Техпаспорт. Не должно быть незарегистрированных перепланировок.
• Справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.
• Согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
• Разрешение органов опеки при наличии среди собственников или прописанных несовершеннолетних.

В договоре обмена указываются:

• данные сторон в соответствии с паспортами;
• описания обеих квартир (указываются адреса, этаж, площадь, кадастровые номера и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость);
• фраза «Стороны производят мену принадлежащих им квартир» (если заключаются стандартные ДПК, эти слова не пишутся);
• сумма доплаты (при ее наличии), порядок расчетов;
• порядок передачи имущества;
• иные условия, имеющие отношение в данной сделке.

Важный момент! Стоимость недвижимости в договоре вне зависимости от его типа прописывается обязательно. Какую сумму указать (рыночную или кадастровую), решают собственники. Но нужно знать, что ФНС с этой суммы при определенных обстоятельствах насчитает НДФЛ. Если есть доплата, ее также прописывают в договоре.

Подавать документы на регистрацию нового права собственности можно непосредственно через Регистрационную палату или через МФЦ. В первом случае сделку, если нет препятствий, зарегистрируют в течение 3 дней. Во втором ждать придется дольше.

• Вам нужен ремонт?
• Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам
• Узнать стоимость ремонта

Где искать варианты?

Варианты можете найти разными способами.

1. Обращение в риелторскую контору гарантирует вам предоставление как минимум одного стоящего варианта. В данных конторах давно сформирована своя база, которая позволит вам эффективно искать нужные предложения.
2. Самостоятельный поиск в интернете также может принести плоды. Главное – не соглашаться на сделки, пока вам не предоставят все основания того, что гражданин – собственник. Часто при таком виде поиска люди становятся жертвами мошенничества.
3. Еще один вид самостоятельного поиска – просмотр объявлений в газетах журналах. Также можете разместить и свое обращение и ждать откликов. Например: «Обменяю двухкомнатную квартиру на однокомнатную».

Обмен квартиры на новостройку

Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная.

В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные.

Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.

Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.

Как происходит государственная регистрация?

1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

   Внимание: если госпошлина не будет уплачена, регистрацию в Росреестре просто не станут оформлять.

2. Подать заявление можно в УФРС, то есть местное отделение Росреестра, а также в Многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ).

   Еще перед подачей документов желательно сделать контрольный звонок в УФРС или МФЦ, уточнить состав требуемого пакета документов и сроков, в течение которых будут переоформлены права на собственность.

3. Если регистратор принял заявление и документы без замечаний, процедура регистрации происходит уже без участия граждан.

   По истечению срока (см. выше) регистрация будет завершена, а участникам сделки потребуется лишь составить два акта о приеме-передачи квартир.

Обмен ипотечной квартиры

Если задолженность перед кредитором еще не погашена, потребуется его согласие. Среди возможных вариантов решения проблемы:

• Перевод долга на покупателя, если он соответствует требованиям кредитора.
• Подписание предварительного договора купли-продажи. Покупатель вносит сумму, достаточную для закрытия обязательства перед банком. После этого отзывается закладная и можно полноценно регистрировать сделку.

В любом случае без ведома кредитора подобные сделки лучше не проводить. Банк имеет полное право опротестовать сделку через суд.

Принудительный обмен через суд

Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.

Принудительный размен приватизированной квартиры через суд совершить невозможно пока все собственники жилья не дадут согласия.

Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.

Обмен произошел. Что делать дальше?

Конечно, ремонт. Нужно убрать со стен, потолка и пола воспоминания о прежнем владельце. Можно самому клеить обои и проходить мастер-классы по нанесению венецианской штукатурки. А можно поступить проще и обратиться к профессионалам — заказать услугу капитального ремонта под ключ.

Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость.

Все, что остается сделать вам — выбрать дизайн, получить готовую квартиру и пригласить гостей на новоселье

Размен квартиры без согласия одного собственника

В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.

В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.

Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, — особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.

В пример можно привести ситуацию с несколькими собственниками:

Гражданин Лавров был против обмена жилья, когда трое остальных его братьев были согласны разменять квартиру. Все являлись собственниками жилого помещения. Суд вынес решение о выделе четырех равноценных долей – соответственно, каждому брату.

Так он дал возможность реализовать свои права каждому из владельцев. То есть, тот, кто не дал согласие на продажу, останется проживать в квартире, но — на своей ¼ части. В свою очередь, братья Лаврова решили обменять свои ¾ части квартиры на другое жилье.

Это их законное право.

Теперь вы знаете, как можно обменять недвижимость.

Если у вас остались вопросы — смело задавайте их нашим юристам.

Размен квартиры 3 комнатной

Во времена СССР размен жилья был практически единственным вариантом легального выхода из ситуации при разводе.

Ныне сделки купли-продажи настолько вошли в обиход, что многие сомневаются в легальности самого института мены. Между тем договор мены четко прописан в ГК РФ. Надо только суметь грамотно им воспользоваться.

Отметим особенность этого договора: метраж, количество комнат, кадастровая или рыночная стоимость обмениваемых помещений с обеих сторон никак не влияют на юридическую возможность совершить сделку мены. Чем многие граждане успешно пользуются, чтобы уменьшить или свести к нулю налогообложение транзакций.

Варианты обмена 3-х комнатной квартиры

На что можно разменять 3-х комнатную квартиру? Обменять можно следующим образом:

• обмен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные;
• размен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную;
• обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные;
• обмен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную квартиру с доплатой;
• обменять на дом (дома);
• обмен на любое другое недвижимое и движимое имущество.

Для тех, кто последний раз обменивал жилье еще в советский период, надо знать, что с тех пор установленный порядок и нормативная база аналогичной процедуры в РФ в корне изменились.

В отличие от действовавших в СССР правил, суд не вправе определять равноценность обмена и в зависимости от этого разрешать или запрещать его. Обязательно будет обращено внимание на соблюдение интересов несовершеннолетних.

Однако реально вариант «чистой» мены, когда стороны просто переезжают на новое место жительства и обмениваются документами, скорее исключение, чем правило. В большинстве случаев при договоре мены требуется доплата одной стороны другой.

Процедура мены приватизированного жилья регулируется ст. 567 ГК РФ. В договоре мены закон предусматривает только две стороны. Неприватизированные квартиры размениваются по договору обмена, который регулируется статьями 72-75 ЖК РФ.

Для уточнения правомерности действий в конкретных ситуациях юристы часто обращаются также к судебной практике: ранее принятым решениям российских судов.

Способы обмена трехкомнатной квартиры: на две однокомнатные и другие варианты

Мена без доплаты

Стороны подписывают договор, регистрируют его, обмениваются документами, переезжают по новым адресам, каждая сторона новое жилье регистрирует в собственность. В таком договоре может быть только две стороны.

Вполне реален вариант мены без доплаты трехкомнатной на любые квартиры, даже в сумме гораздо большей площади, если последние находятся в менее престижном микрорайоне, улице или поселении. Или в том же микрорайоне, но в домах более низкого качества, чем у хозяина трехкомнатной.

Чтобы убедиться в выгодности такого варианта, достаточно сравнить цены в колонках объявлений на аналогичные вашей и предлагаемых к обмену квартир.

При сравнении учесть такие факторы как адреса домов, этажность; материал, из которого они построены, нахождение квартиры на первом или последнем этаже.

Можно ли разменять 3 комнатную квартиру на 2 и 1 комнатную? Трехкомнатную квартиру в Москве реально поменять на две и даже три квартиры любого размера в провинции. Квартира в монолитном доме заведомо дороже, чем в кирпичном, в кирпичном – чем в панельном.

Квартиры в стандартных 16-ти, 14-ти и 12-ти этажках дороже квартир в 9-этажках. Самый дешевый вариант – 5-этажные «хрущобы».

Если жилье находится в современном или довоенной постройки доме нестандартной архитектуры, с вопросом о его ценности лучше обратиться к специалисту.

Мена с доплатой

В договоре мены стороны прописывают размер доплаты одной из сторон другой, сроки и процедуру внесения доплаты. Затем выполняют действия в порядке, описанном в предыдущем пункте плюс осуществляется передача доплаты с получением расписки.

В договоре мены, с доплатой или без, может быть только две стороны.

Фактическая мена

Оформляется как купля-продажа размениваемой трехкомнатной и получаемых в обмен квартир. Вариант является единственным выходом в случае, если:

1. Хотя бы одна из сторон считает договор мены неприемлемым. Например, опасается возможности опротестования сделки задним числом.

   Или желает получить законный налоговый вычет за покупку жилья.

2. У всех задействованных в сделке квартир разные хозяева.

Такая сделка обыкновенно в целях безопасности проводится через посредника профессионального риэлтора. Такая необходимость обусловлена: высокой вероятностью мошенничества одной из сторон при совершении сделки.

Поскольку в данном случае фактически одна сделка (купля-продажа) прикрывает другую (мена), при неграмотном выполнении юридических действий есть возможность признания сделки недействительной с большими материальными потерями.

Где искать варианты размена 3 х комнатной квартиры?

Для поиска вариантов обмена стороны изучают колонки объявлений (обменяю трехкомнатную квартиру) в газетах, специализированных сайтах, сами помещают туда объявления, обращаются к риэлторам, у которых имеются базы данных.

Как можно разменять 3-х комнатную квартиру и на сколько?

1. Как обменять трехкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную? Чтобы провести обмен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную необходимо найти партнера, у которого в собственности 1-комнатная и 2-комнатная квартиры и он согласен на обмен на вашу трехкомнатную.
2. Договариваетесь о ценах таким образом, чтобы сумма цен предлагаемых вам квартир была равна цене вашей трехкомнатной квартиры.
3. Составляете договор мены 3-комнатной квартиры на 2-комнатную с доплатой в размере цены однокомнатной квартиры.
4. Осуществив обмен и получив доплату, возвращаете ее плательщику в уплату за его однокомнатную квартиру.

   Понятно, что деньги в виде наличности при такой сложной сделке не присутствуют, их просто надо провести документально в договорах и взаимных расписках о получении.

   Все документы подписываем и подаем на регистрацию одним днем. Во избежание мошенничества профессиональный посредник необходим!

Размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные:

• можно ли разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные? Поменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные квартиры можно, если у них один собственник, подписываете с ним договор мены и регистрируете его, затем вы и ваш бывший сожитель отдельно регистрируют собственность каждый на свою новую квартиру;
• если квартиры, предлагаемые в обмен на трехкомнатную, независимо от числа комнат в них, имеют разных хозяев, договор мены невозможен. Сложная сделка осуществляется через посредника. Обычно им выступает риэлтор.
  Посредник заключает перекрестные договоры купли-продажи, мены со всеми участниками сложной сделки, чтобы в итоге каждый получил желаемое.
  Если договором предусмотрено внесение доплаты, она вносится в присутствии риелтора и нотариуса. Затем каждый из новых хозяев регистрирует свою новую собственность.

Всем участникам сделки:

• внести все необходимые коммунальные платежи, сведя задолженность к нулю;
• взять все необходимые справки из БТИ, выписки из Росреестра, разрешения от супругов, сособственников;
• выписаться с места жительства.

Где оформляют, куда обратиться?

Сделки регистрируются в местном филиале Росреестра.

Для обмена нужны:

1. Паспорта всех участников сделки.
2. Согласие на осуществление сделок от супругов и сособственников всех участников сделки.
3. Разрешения от отдела опеки, если на обмениваемых площадях постоянно зарегистрированы несовершеннолетние.
4. Техпаспорты всех квартир.
5. Кадастровые паспорта всех квартир.
6. Выписки из Росреестра по всем квартирам.

Куда подавать документы?

Договоры и указанные выше документы подаются в региональную регистрационную палату Росреестра.

Сроки оформления

При сдаче пакета документов выдается справка об их принятии, в которой будет указана дата выдачи свидетельства о собственности.

Стоимость и госпошлина

1. Госпошлина в РФ при регистрации договора мены жилья 200 рублей.
2. Госпошлина в РФ при регистрации собственности на жилье 500 рублей.

Когда могут оказать в оформлении?

Отказать в оформлении могут, если:

• на одну из квартир наложен арест;
• нет хотя бы одного из требуемых документов или хотя бы один из них не отвечает установленным требованиям, или просрочен;
• есть сомнения в дееспособности участников сделки.

Особенности и нюансы

1. Сделка мены регистрируется дважды: договор мены, затем право собственности.
2. При сделке купли-продажи обязательна регистрация только права собственности.

Сделки мены и купли продажи имеют разный порядок регистрации, при их сочетании для безопасности при такой сложной сделке желательно участие риэлтора и нотариуса (хотя по закону это и не обязательно).

Пытаясь провести сделку самостоятельно, сэкономите проценты, а потерять рискуете все.

О возможности

Можно ли разменять трехкомнатную жилплощадь?

Многих интересует вопрос, как можно разменять 3х комнатное жилье и на сколько это сложно? Люди, далекие о знаниях законодательства нашей страны и вовсе сомневаются, возможно ли такое действие, и спешат на консультативный прием к юристам и риелторам.

А между тем, закон напрямую допускает и разрешает размен недвижимости, при этом, количество комнат и метраж никак не влияет на то, можно ли или нельзя осуществлять сделку по бартеру.

Практика договора мены началась достаточно давно. Еще во времена Советского Союза, когда все квартиры были по большей части однотипными, людям было намного проще менять свои жилые помещения во время переезда. Такой тип обмена применялся даже в случае, если граждане переезжали из города в город.

Со времен существования Советского Союза, практика меня недвижимости претерпела ряд изменений. Сегодня подобная процедура регламентируется совсем иными нормативными актами и требует соблюдения ряда правил.

О том, как обменять жилье с доплатой, а также о том, как осуществляется принудительный размен жилплощади через суд, можно узнать из наших статей.

Законодательный регламент

Сам контракт мены тщательно рассматривается в Гражданском кодексе. Ему посвящена статья 567, а последующие статьи в этой главе направлены на конкретизацию действий по заключению договора.

• Контракт мены в соответствии с Гражданским кодексом можно заключить только для приватизированных квартир.
• Если недвижимость находится в собственности государства и используется по договору социального найма, то можно также рассчитывать на обмен, правда, в соответствии с другими правилами и руководствуясь другими нормативными актами.
• Так, с вопросами бартера жилья находящегося в договоре социального найма вам поможет разобраться Жилищный кодекс в статьях 72, 73, 74и 75.
• Кроме того, в ряде случаев можно прибегнуть к такому специфическому источнику права, как судебные решения по разным категориям дел, которые дают разъяснения по опросам обмена.
• Такие законодательные источники называют судебной практикой, и они также крайне полезны для ознакомления.

Узнайте, как обменять комнату в коммунальном жилье или общежитии, а также двухкомнатную квартиру, из наших статей. о том, как обменять комнату на дом и земельный участок, и как обменять жилье, купленное в ипотеку.

Варианты

Какие есть варианты размена 3 х комнатной недвижимости? На что можно разменять 3 х комнатные апартаменты?

Можно ли разменять 3 комнатную жилплощадь на 2 и 1 комнатную? Бартер 3-х комнатной недвижимости на двухкомнатную и однокомнатную в принципе возможен. Конечно, важно учитывать, в каком состоянии находится каждая из них.

Если меняя свои апартаменты большим метражом, вы согласны на менее престижный район и менее дорогостоящий ремонт, то вариант такого обмена – как раз то, что вам нужно.

Можно ли разменять трехкомнатную недвижимость на две однокомнатные?

Запросто можно сделать бартер 3-х комнатной недвижимости на пару однокомнатных с равноценным ремонтом. Любой риелтор с радостью возьмется за выполнение ваших требований, ведь такие сделки крайне популярны и просты в исполнении.

В некоторых случаях, чтобы поменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, когда однокомнатные превосходят ваши апартаменты по качеству ремонта или по занимаемому местоположению в городе, продавцы могут потребовать небольшую доплату за работу.

Согласно практике можно обменять трехкомнатную недвижимость на две однокомнатные и даже на три однокомнатных жилплощади, если учитывать, что большая метражом площадь имеет хороший ремонт и увеличенные квадратные метры.

Возможен и бартер трехкомнатной недвижимости на двухкомнатную с доплатой. Иногда трехкомнатные апартаменты в не самых престижных районах и не с самым завидным ремонтом меняют на двухкомнатные и даже однокомнатные квартиры.

Очень многое зависит от состояния конкретного жилья, поэтому, прежде чем заняться поиском кандидата для сделки, вам необходимо оценить собственную недвижимость, пригласив риелтора или оценщика.

Причинами размена трехкомнатной недвижимости могут стать различные факторы, с которыми вам нужно познакомиться:

1. Развод является основной причиной размена апартаментов. Супруги больше не желают жить вместе, а значит, нуждаются в разных площадях. Когда нет времени продавать жилье и потом покупать поочередно жилплощадь, можно обратиться к варианту обмена.
2. Дети вырастают, и им также требуется собственное жилье, а вот родители могут довольствоваться площадью поменьше. В этой ситуации также возможен размен апартаментов.
3. Мене полежит недвижимость, которая досталась по наследству нескольким людям и чтобы каждый стал обладателем собственной недвижимости и осуществляется мена.

Также имеют место быть и иные причины на обмен, но мы рассмотрели самые основные и часто встречающиеся.

Способы

Обмен может быть осуществлен двумя способами, которые разрешены законом:

1. Мена. Составляя контракт мены, стороны прописывают в нем наличие или отсутствие доплаты, условия мены и описывают недвижимость (читайте о договоре мены с доплатой).Обмен в форме мены возможен тогда, когда в сделке принимают участие только две стороны.

   К примеру, у одной есть трехкомнатная квартира, а у другой стороны, две однокомнатных.

2. Купля продажа используется тогда, когда стороны изначально не хотят заключать контракт мены или же когда в сделку вступает третья сторона.
3. Иногда обмен может происходить через посредника. К примеру, дается риелтору задаток и он выкупает интересующие площади. Затем продаются апартаменты третьим лицам и уже потом заключается договор мены с риелтором.

1. Варианты для обмена апартаментами сегодня найти не так уж и сложно.
2. Можете подать объявления в газету или в интернете: «обменяю трехкомнатную квартиру…», а также искать похожие объявления в этих же источниках.
3. Если у вас нет времени для того чтобы долго ждать подходящей ситуации, или же нет времени заниматься поиском, то обратитесь в риелторское агентство, где уже есть готовая база данных.
4. Рассмотрим варианты обмена 3 х комнатных апартаментов.

На двухкомнатную и однокомнатную

Как разменять 3 х комнатную жилплощадь на 2 х комнатную и 1 комнатную? Если вам предстоит обмен трехкомнатных апартаментов на две недвижимости разным метражом, предлагаем вам ознакомиться с нашей инструкцией:

1. Найдите клиента или клиентов, которые готовы предоставить вам апартаменты в обмен или по договору купли продажи.
2. Обсудите каким путем есть желание прийти к решению размена трехкомнатной недвижимости на двухкомнатную и однокомнатную.
3. Оформите договор купли продажи с обладателем двухкомнатных апартаментов с условием доплаты.
4. Получив сумму доплаты, внесите ее за однокомнатную квартиру.

На две однокомнатные

• Как разменять 3 х комнатную недвижимость на 2 однокомнатные?
• Две однокомнатные жилплощади не редко имеют одного хозяина, поэтому можно воспользоваться контрактом мены.
• В ситуации, когда оформление мены невозможно ввиду двух разных хозяев при размене трехкомнатной недвижимости на две однокомнатные делается следующее:

1. Оформляете договор купли продажи с одним из претендентов на апартаменты.
2. Оформляете с другим.
3. Продаете свою жилплощадь.
4. Вносите деньги за обменянные апартаменты.