Необходимость приватизировать комнату в муниципальной квартире возникает в том случае, если кто-то из зарегистрированных на жилплощади отказывается участвовать в процедуре и не пишет отказ от доли.

Приватизировать комнату или долю в этих случаях возможно, но при соблюдении некоторых обязательных условий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

О том, как приватизировать комнату в коммунальной квартире или общежитии, вы можете узнать на нашем сайте.

Особенности закона

Можно ли приватизировать комнату в муниципальной квартире? Регламент приватизации жилья в РФ содержится в ФЗ «О приватизации…» от 04.07.91 года.

Согласно ему квартира приватизируется исключительно целиком в долевую собственность или в собственность одного из зарегистрированных, при условии отказа остальных лиц.

Оформление в собственность части жилья не предусмотрено. Но в то же время произвести подобное действие можно, если часть квартиры или комната выделена в натуре. Квартира в этом случае становится по сути коммунальной.

Статья 72 ЖК РФ предусматривает возможность обмена такой квартиры на другое жилое помещение, предоставленного по договору соц. найма.

Право на однократное участие в бесплатной приватизации имеет каждый гражданин РФ постоянно зарегистрированный в муниципальном жилье (читайте о праве на повторную приватизацию).

Если препятствием для реализации данного права является несогласие кого-либо из прописанных в квартире, можно попытаться осуществить его, оформив права собственности только на свою часть жилья.

Выделение комнаты с последующей её приватизацией позволяет стать полноправным владельцем жилплощади. С момента получения Свидетельства о собственности на комнату владелец может совершать следующие действия:

1. Заключать сделки по отчуждению комнаты (доли).
2. Прописывать на свою жилплощадь любых жильцов без согласия соседей.
3. Сдавать комнату в аренду.
4. Завещать данную жилплощадь.

Минусом приватизации отдельной комнаты является отсутствие прав на места общего пользования.

С момента приватизации части муниципальной квартиры собственник становится владельцем только определённого количества квадратных метров.

Остальной площадью (ванной, санузлом и подсобными помещениями) он может только пользоваться совместно с другими жильцами. Имущественных прав на эту площадь у него не будет.

Как выделить долю?

• Для приобретения прав собственности на часть квартиры обязательным условием является выделение этой части в виде отдельной доли в натуре.
• Поскольку законом запрещается приватизация части общего объекта, следовательно, возможность приобретения прав собственности на долю станет возможной, если она станет отдельным объектом.
• Чтобы такая возможность появилась, часть квартиры должна соответствовать следующим требованиям:

1. Представлять собой отдельную комнату или несколько комнат.
2. Иметь отдельный вход.
3. Быть полностью изолированным от других комнат помещением.

При наличии возможности отделения части помещения, начать нужно с обращения к владельцу жилья – органам местного самоуправления. Поскольку для раздела требуется перепланировка квартиры, в заявлении необходимо попросить разрешение на подобные действия.

1. В случае положительного ответа необходимо обратиться в соответствующую организацию для составления проекта перепланировки.
2. Получив все необходимые разрешения и документы, жильцы производят раздел помещения.
3. Затем на каждый отдельный объект составляется новый договор социального найма.
4. Выделенные части квартиры становятся отдельными объектами и приватизируются в обычном порядке.

Как приватизировать комнату в муниципальной квартире? При отсутствии возможности выделить комнату вместе с частью санузла и кухни, раздел можно провести по соглашению сторон.

В этом случае зарегистрированные в квартире составляют соглашение о праве пользования жилым помещением, в котором определяется, какая конкретно комната принадлежит каждому жильцу.

В соглашении указываются следующие сведения:

1. Стороны договора. Личные и паспортные данные, сведения о дате регистрации в квартире.
2. Адрес и характеристика помещения.
3. Распределение комнат между жильцами с указанием их площади.

• Документ подписывается сторонами и заверяется у нотариуса.
• По соглашению каждому в пользование передаётся конкретная комната, остальная площадь квартиры остаётся в совместном пользовании.
• Таким образом, квартира становится коммунальной с изолированными жилыми помещениями и местами общего пользования.
• Как проводится приватизация части муниципальной квартиры без согласия проживающих?

Составление отдельного договора найма

Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире без согласия остальных жильцов? Если договориться с жильцами квартиры мирным путём не удаётся, приватизацию доли в муниципальной квартире можно осуществить только путём составления отдельного договора найма.

1. В этом случае последнее слово остаётся за собственником помещения, то есть органами местного самоуправления.
2. Гражданину нужно обратиться в администрацию поселения с просьбой о заключении новых договоров социального найма на занимаемую жилплощадь.
3. Добиться положительного решения властей в этом случае достаточно сложно, поскольку превращение квартиры в коммунальную властям не выгодна.
4. Но при наличии веских аргументов и лояльного отношения органов местного самоуправления такой вариант всё-таки возможен.
5. Если власти пойдут навстречу гражданам и заключат несколько договоров найма с жильцами муниципальной квартиры, каждый из них станет владельцем комнаты и сможет приобрести права собственности на неё.

В случае отказа властей в проведении процедуры, можно попытаться решить вопрос через суд. Гражданин подаёт исковое заявление о перезаключении договоров социального найма.

Жильцы должны доказать, что между ними нет семейных отношений, и хозяйство они ведут по-отдельности. При обращении в суд с подобным заявлением целесообразно воспользоваться помощью опытного юриста.

Как разделить лицевой счет муниципальной квартиры? Важным этапом выделение доли квартиры является разделение лицевых счетов. Поскольку комната становится отдельным объектом, такое действие становится возможным.

Зарегистрированному гражданину нужно подать заявление в УК или другую организацию, которая выполняет начисление платежей. К заявлению нужно приложить паспорт, договор найма помещения. Отдельный счёт открывается на конкретную комнату шириной не меньше двух квадратных метров.

В Москве минимальный размер такой комнаты должен составлять 9 квадратных метров. В ЖК РФ размер не определён, поэтому в других регионах устанавливаются свои нормативы.

Если нет соглашения между жильцами или отдельного договора социального найма, деление лицевых счетов возможно только через суд.

О том, как разделить лицевой счет в приватизированной квартире, вы можете узнать из нашей статьи.

Этапы приватизации комнаты

После получения разрешения властей на выделение доли необходимо составить поэтажный план и получить технический паспорт на выделяемую часть.

Для этого нужно обратиться в БТИ. На основании этих документов на комнату составляется отдельный кадастровый паспорт.

С момента получения этих документов комната становится отдельным объектом недвижимости, и её можно оформить в собственность на общих условиях.

В органы местного самоуправления подаётся заявление на приватизацию с пакетом документов:

• паспорт заявителя;
• документы на квартиру;
• договор найма;
• копия лицевого счёта;
• справка о зарегистрированных;
• справка о неучастии в приватизации;
• квитанция об оплате госпошлины.

О том, с чего начать процесс приватизации и в каких случаях может быть получен отказ, вы можете узнать на нашем сайте.

Сроки и стоимость процедуры

Рассмотрение заявления на приватизацию производится властями в течение 60 дней. К этому времени нужно приплюсовать время, необходимое для предварительной подготовки.

Назвать конкретные сроки в данном случае не представляется возможным, поскольку в каждой конкретной ситуации всё зависит от необходимых действий и расторопности властей. Поэтому процесс может затянуться на неопределённый срок.

Сократить время подготовки деления квартиры может обращение к опытному юристу.

При оформлении документов нужно будет оплатить примерно следующие суммы:

• техпаспорт и поэтажный план помещения – от 1500 рублей;
• кадастровый паспорт – от 200 рублей;
• госпошлина за приватизацию – 1000 рублей с человека;
• справка о неучастии в приватизации – от 500 рублей.

При необходимости перепланировки к этим суммам нужно прибавить стоимость проекта и его согласования.

Приватизация комнаты или части муниципальной квартиры – процесс сложный и требующий учёта многих нюансов. Добиться положительного ответа властей довольно сложно, но всё-таки возможно.

• Поэтому если вы приняли решение стать владельцем комнаты, начинайте действовать, пока закон о бесплатной приватизации жилья в РФ не закончился (читайте о понятии платной приватизации).
• О том, можно ли приватизировать долю в квартире, вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Долевая приватизация квартиры: основания, способы, плюсы и минусы | Правоведус

Что такое долевая приватизация квартиры? Это порядок действий, предполагающий выделение равной доли в жилом помещении каждому из проживающих в нем.

Возможность долевой приватизации исключает необходимость разделения имущества в судебном порядке, например, в случае развода супругов, а также позволяет избежать многих споров и конфликтов, связанных с осуществлением гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, другое).

В данном случае необходимо просто поставить в известность остальных собственников квартиры о заключении сделки, и можно не получать их согласия. Однако, стоит отметить, все совладельцы квартиры имеют преимущественное право на приобретение вашей доли, и только в случае их отказа можно осуществлять продажу доли в квартире другому лицу.

Важно! В случае не уведомления о заключении сделки владельцем доли других собственников, последние вправе в судебном порядке признать совершенную сделку недействительной.

Долевая приватизация квартиры предусматривает переход муниципальной собственности в собственность нанимателя, если он проживает с семьей а данном помещении на условиях договора социального найма. Дольщики вправе рассчитывать либо на продажу своей доли, либо на компенсацию, которая возможна только с согласия того, кто хочет получить свою долю.

Однако, если доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Виды собственности на жилье: долевая приватизация

Собственность на жилье может быть двух видов:

• Частная собственность (общая, индивидуальная). Порядок приватизации квартиры в частную собственность предполагает владение определенным недвижимым имуществом конкретного лица. Может являться имуществом одного собственника (индивидуальная), как физического или юридического лица, так и двух и более лиц (общая). К общей собственности относятся, например, жилые помещения, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Общая собственность предусматривает деление имущества на равные доли, к примеру, если речь идет о собственности супругов, которые купили недвижимость во время брака (статья 256 ГК РФ).
• Совместная собственность (общая или долевая). К данному виду собственности относится общая собственность, не предполагающая деления на доли. Как правило, совместная собственность возникает, например, при покупке и приватизации квартиры супругами. Если семья проживает в квартире, являющейся по закону долевой собственностью, владеть и пользоваться таким жильем разрешается по согласия всех совладельцев, при отсутствии такого согласия, право на пользование недвижимым имуществом можно получить в судебном порядке.

В случае долевой приватизации деление квартиры осуществляется в равных долях с учетом интересов всех участников, в том числе и интересов несовершеннолетних детей.

Выделение доли ребенка в приватизации квартиры является обязательным условием, нарушение которого повлечет за собой безусловный отказ в выдаче соответствующего разрешения органами опеки и попечительства и, соответственно, дальнейший отказ в приватизации.

В случае отказа одного из членов семьи принять участие в долевой приватизации квартиры, отказавшийся должен представить заверенный у нотариуса соответствующий документ. Далее доля отказавшегося будет делиться между остальными членами семьи. Лицо, ранее уже принимавшее участие в приватизации квартиры, должно представить подтверждающие данный факт документы.

Возможна ли приватизация и продажа доли в квартире без согласия совладельцев?

Лицо, являющееся участником долевой приватизации, вправе продать свою долю предварительно проинформировав об этом остальных совладельцев. Сообщить о сделке продавец доли обязан не позднее, чем за один месяц до заключения договора купли-продажи. В случае, если продажа доли осуществляется одному из совладельцев, продавец вправе не уведомлять об этом остальных членов семьи.

Приватизация доли в квартире через суд

Приватизация квартиры долевой собственности возможна через судебные органы. Однако, в первую очередь, необходимо выделить равные доли для каждого из членов семьи, затем обратиться к нотариусу с заявлением о выделении долей с предоставлением договора о приватизации квартиры.

В случае, если соглашения между членами семьи достичь не удалось (например, если речь идет о приватизации в квартире доли умершего члена семьи), порядок выделения доли в квартире предусматривает осуществление данного действия через суд, куда подается исковое заявление с предоставлением пакета документов:

1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, если квартира была куплена, акт приема передачи недвижимости; договор дарения; завещание);
2. выписка из домовой книги;
3. кадастровый паспорт жилого помещения (из БТИ);
4. квитанция об оплате госпошлины.

Срок рассмотрения искового заявления о приватизации квартиры долевой собственности составляет один месяц. Затем, на основании принятого решения о приватизации и порядке пользования жилым помещением членам семьи необходимо обратиться в управляющую жилищную компанию для проведения процедуры разделения коммунальных платежей на количество проживающих в квартире.

Долевая приватизация квартиры: преимущества и недостатки

Долевая приватизация квартиры имеет ряд основных преимуществ, в числе которых переход жилого помещения в вашу частную собственность, что в дальнейшем дает право распоряжаться долями по своему усмотрению, в частности: продавать, передавать в дар, передать в порядке наследования по завещанию, сдавать в аренду. Кроме того, наличие приватизированной доли в квартире дает возможность получить кредит под залог недвижимого имущества. Если говорить о недостатках долевой приватизации, то стоит отметить, что данная процедура не будет особо выгодной и удобной для одиноких и пожилых людей, поскольку приватизация доли в квартире предполагает оплату налогов на недвижимость и услуг жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, приватизация доли в квартире может стать источником споров и конфликтов между членами семьи, разрешить которые можно будет только в судебном порядке.

Долевая приватизация: выписка из квартиры

В судебной практике нередко возникают вопросы, требующие детального разъяснения. Так, например:

• Выписка гражданина из приватизированной квартиры. В соответствии с Федеральным законом «О приватизации» выписанный из приватизированной квартиры гражданин не теряет права собственности на долю. Фактически гражданин является совладельцем квартиры, поэтому выписать его можно только по собственному желанию или через суд.
• В случае смерти собственника доли. Для решения данного вопроса, в первую очередь, наследники должны обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела. В случае смерти собственника квартиры до момента приватизации, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности в порядке наследования. Долевое использование квартиры будет возможно только, если все совладельцы подпишут соглашение.

Получение свидетельства о праве наследования и дальнейшее оформление права собственности на наследуемое имущество, в частности доли в квартире, возможно по истечении шести месяцев после смерти наследодателя.

Долевая приватизация квартиры — что это и как оформить

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Приватизация жилплощади по долям представляет собой процесс перехода муниципальной собственности в собственность хозяина, который живет по договору социального найма вместе с членами своей семьи. При данном процессе квартира делится на равные доли между всеми участниками.

Что такое долевая приватизация квартиры?

Долевая приватизация квартиры представляет собой разделение квартиры на равные доли среди всех проживающих в ней.

Преимущества данного процесса заключается в том, что он помогает избежать много спорных ситуаций, возникающих при заключении сделок.

При желании продать или подарить свою долю, вам не нужно спрашивать разрешение всех собственников, а просто необходимо поставить их в известность.

• Любой собственник имеет право выкупить вашу долю, и только если он откажется, вы можете ее продать другому лицу.
• В случае, если доля маленькая и дольщик отказывается от нее, то государство выплачивает ему компенсацию и он уже не имеет на собственность никаких прав.
• О том, как узнать, приватизированы ли доли квартиры (или нет), написано в другом материале.

Права дольщиков

После завершения оформления приватизации гражданину, который стал собственником квартиры, дают документ о том, что были зарегистрированы права собственности на его проживание на определенной территории.

Любой дольщик вправе:

• дарить свою долю;
• продавать;
• обменивать;
• завещать;
• оставлять под залог.

Любой пользователь может вступить в права наследства и без завещания.

В отличии от ситуации, когда на квартиру один хозяин, дольщики обязаны учитывать мнение друг друга и стараться не переходить дорогу. При желании распорядиться имуществом, необходимо посоветоваться с каждым из владельцев.

1. Согласно статье 248 при желании одного из собственников сдать жилплощадь в аренду, плата будет делиться на всех в равной доле.
2. Если владельцем является лицо, не достигшее совершеннолетия, то оно вправе распоряжаться своим имуществом самостоятельно или с помощью опекуна или попечителя.
3. Статья 37-я предусматривает ряд особенностей в данной ситуации:

• обязательное получение согласия от органов опеки на совершение сделок;
• недействительность сделки, если она не представляет для собственника выгоды, например дарение.

Законом запрещено передавать имущество подопечного сроком более, чем на 5 лет. Для продление срока необходимо обратиться в органы опеки для их согласия.

Общая совместная или общая долевая приватизация — что лучше?

При совместной приватизации, собственники владеют имуществом на пару, без выделения конкретных границ и долей. Примером таких отношений могут быть супруги. Каждый из них имеет равные права и обязанности на жилплощадь и может ею распоряжаться с позволения одной стороны.

В случае если вы захотите продать квартиру, а остальные собственники будут против, то придется проходить процедуру деления. В отношении уплаты налогов также участвуют все лица, которым принадлежит недвижимость, и делят сумму на равные части.

В долевой приватизации обозначены более четкие границы и ваша доля лучше защищена от третьего лица. Продать ее намного проще, чем при совместной. Необходимо просто предупредить об этом остальных собственников.

Уплата налога производится, согласно размеру вашей доли. При приобретении недвижимости, налоговый вычет также распределяется в долевом порядке.

Исходя из вышесказанного, можно сделать выводы, что общая долевая приватизация лучше и менее затратна для граждан.

Долевая приватизация квартиры — с чего начать?

Первое с чего нужно начать долевую приватизацию квартиру это с оформления нотариально заверенной доверенности на данную процедуру или отказ от нее. Получив документ, можно начинать проходить дальнейшие этапы самостоятельно. Владельцем территории может стать даже ребенок, если на это есть согласие каждого из членов семьи.

Вторым этапом является сбор необходимой документации.

Затем следует обратиться в БТИ для получения плана по этапам и экспликацию на помещение. В нем должны быть обозначены все перепланировки, которые делались и подтверждение того, что это было сделано на законных основаниях.

Если у вас нет времени на сбор необходимой информации, то вы можете обратиться в юридические конторы, которые за определенную плату сделают это за вас.

Документы

Какие нужны документы при оформлении долевой приватизации квартиры?

• удостоверения личности всех проживающих;
• свидетельство о рождении лиц, не достигших совершеннолетия;
• свидетельство о браке или разводе;
• договор о социальном найме;
• ордер на квартиру;
• документы на квартиру;
• счета об оплате коммунальных услуг в приватизированной квартире за последние 3 месяца;
• справка из домой книги, в которой отмечено, что ранее недвижимость не была приватизирована.

При сборе документов, следует помнить, что у них есть срок годности и лучше проверить, чтобы они все были действительны. Нужно быть очень внимательным при сборе документов и соблюдать их порядок, чтобы не пришлось делать процедуру дважды.

Оформление после смерти

Долевая приватизация квартиры после смерти переходит по наследству лицу, указанному в завещание или установленному законом. Все права и обязанности передаются наследнику в полной мере. Если человек, который умер не оставил завещания, то государство назначает наследника, согласно законодательству.

Договор приватизации квартиры в долевую собственность — образец

Договор составляется на общих основаниях, которые не сильно отличаются от стандартного договора.

Скачать договор

Обязательным является указать в договоре:

• ФИО;
• данные о сторонах;
• действующий адрес приватизируемого помещения;
• размер доли, каждого из участников;
• данные из паспорта собственника;
• дата на момент подписания и подписи сторон.

Заключение договора является обязательным условием при заключении сделки.

Плюсы и минусы при долевой приватизации квартиры

Как и в любом процессе, так и в приватизации есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

• возможность подарить или продать свою долю;
• сдача в аренду своей доли;
• сохранить территорию в качестве наследства.

В случае если вы захотите взять кредит, то наличии доли станет для вас спасением и поможет осуществить задуманное. Но есть одно но, банк не даст вам кредит, если в квартире прописаны дети.

Минусы:

• оплата налога на имущество;
• обязательное погашение всех коммунальных услуг.

Исходя из выше перечисленного, можно сделать вывод, что плюсов намного больше и имея свой уголок вы можете распоряжаться им как хотите. Если сравнивать приватизацию с покупкой, то первое осуществляется намного проще и быстрее, что дает вам сэкономить силы, нервы и время.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Приватизация доли в квартире — Юридическая консультация

Как указано в вопросе, муниципальная квартира была выделена семье по договору социального найма (до 2005 года – по ордеру) на трех человек: вашим родителям и вам.

Порядок бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан регулируется Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Жилое помещение можно приватизировать в индивидуальную или в общую долевую собственность двух и более проживающих в нем лиц, которые становятся собственниками этого жилого помещения (квартиры), и могут в дальнейшем владеть, пользоваться и распоряжаться своими долями (ст. 209 ГК РФ).

• Квартира – единый целостный объект недвижимости, поэтому это жилое помещение можно приватизировать только целиком на одного гражданина (в его индивидуальную собственность) или в общую долевую собственность двух и более проживающих там лиц.
• Для успешного проведения приватизации требуется согласие всех лиц, которые проживают в квартире и имеют право на приватизацию данной жилой площади.
• Скорее всего, ваш отец и вы не были включены в число долевых собственников при приватизации этой квартиры, так как письменно отказались принимать участие в приватизации этой квартиры, дав согласие на оформление всей квартиры в индивидуальную собственность вашей мамы.

Отказ от приватизации – это письменное согласие гражданина на отказ от получения на свое имя права собственности на долю в жилом помещении, в котором он проживает (постоянно зарегистрирован). При отказе от участия в приватизации право собственности этого гражданина на долю в приватизируемом жилом помещении переходит всем остальным лицам, зарегистрированным в данном жилом помещении.

Российским законодательством не предусмотрено проведение приватизации только одной доли в едином обособленном объекте (квартире), поэтому приватизировать одну долю в квартире на вашу маму, оставив другие две доли неприватизированными, как вы указываете, невозможно.

И, следовательно, неприватизированной доли вашего отца в этой квартире нет, а есть индивидуальная собственность вашей мамы на всю квартиру целиком.

Данную информацию вы можете перепроверить, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу интересующей вас квартиры, или на сайте Росреестра, или с использованием сервиса Госуслуг, или непосредственно через МФЦ. Данную выписку может заказать любое лицо как на свою недвижимость, так и на чужую.

Как вернуть право на долю в квартире после приватизации?

Теперь по вопросу наследства, оставшегося после смерти вашего отца-наследодателя, умершего четыре месяца назад.

Согласно ст. 1111 ГК РФ наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя (п. 1 ст. 1142 ГК РФ).

В состав наследственного имущества входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Следовательно, если у вашего отца на момент его смерти находилась в собственности новая квартира (или доля в ней), где он проживал со своей новой супругой последние 15 лет, или имелось в собственности другое имущество или имущественные права и обязанности, то они включаются в наследство, которое открылось после смерти наследодателя четыре месяца назад.

На основании вышеизложенного, если у вашего отца на момент его смерти было другое имущество, а он не оставил завещание на других лиц, вы являетесь наследником по закону первой очереди и имеете право на наследство отца наравне с другими наследниками первой очереди. При этом ваша мама (бывшая супруга отца) в круг его наследников по закону не входит.

Для приобретения наследства вы должны его принять в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя (ст. 1152 и п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Поскольку ваш отец умер четыре месяца назад, у вас осталось всего два месяца, чтобы подать нотариусу заявление о принятии наследства по последнему месту жительства наследодателя (ст. 1115 и п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

Если вы проживаете за границей, то удостоверить ваше заявление о принятии наследства можете в посольстве или консульстве РФ на территории той страны, где вы находитесь, а затем с курьером или по почте передать нотариусу. Выяснить, открыто ли наследственное дело после смерти отца другими его наследниками и у какого именно нотариуса, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты по реестру наследственных дел.

Старая квартира, оформленная в собственность на вашу маму, где ваш отец не участвовал в приватизации, в наследственную массу не включается и не делится между наследниками вашего отца.

Как правильно произвести приватизацию доли в квартире?

Обычно процесс приватизации касается жилого помещения целиком. Однако бывают случаи, когда жильцам необходимо перевести в свою личную собственность лишь часть муниципальной квартиры.

Посмотрим же при каких условиях возможен такой вид приватизации и какие конкретно действия необходимо для этого предпринять.

Прежде всего нужно разобраться с тем, какими нормативными актами необходимо руководствоваться в данном вопросе.

Сам по себе процесс приватизации с самого начала происходил и происходит в соответствии с Законом РФ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон №1541-1).

Принятый ещё в 1991 году этот акт действует до сих пор, хотя значительная часть его норм уже утратила силу.

Кроме того необходимо вспомнить о другом законе, уже недавнем. После того, как приватизированное жильё передано в собственность гражданина, оно должно быть зарегистрировано – и здесь должен применяться уже ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2017 года (далее – закона №218-ФЗ).

Наконец, отдельные вопросы, касающиеся статуса жилых помещений и права собственности на них, регламентируются соответственно Жилищным (ЖК) и Гражданским (ГК) кодексами РФ.

Нормы в отношении приватизации части жилого помещения

Надо отметить, что Закон №1541-1 во всех своих нормах говорит исключительно о квартире целиком. Понятие «приватизация части жилья» ни в каком виде в нём не употребляется. Общий порядок, предусмотренный этим законом для приватизации квартиры выглядит следующим образом:

• оформляются необходимые документы;
• заключается договор о передаче квартиры в собственность проживающим в ней гражданам бесплатно;
• на каждого из участников приватизации регистрируется доля в праве общей собственности на жильё.

Тем не менее, гражданское право допускает и сделки, совершаемые с частью квартиры. В частности, продажа части прямо упоминается в ст. 558 ГК РФ.

Говоря о приватизации части квартиры, нужно помнить про следующие обстоятельства:

1. Приватизация согласно ст. 2 Закона №1541-1 возможна только для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.
2. Согласно ст. 62 ЖК РФ по социальному найму могут быть предоставлены не только квартиры целиком, но часть квартиры, если она является изолированным жилым помещением.

Статья 62 ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения

• Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
• Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном дом

Таким образом можно сделать вывод: приватизация части квартиры возможна – но только при условии, что договор соцнайма был изменён таким образом, что его предметом стала не вся квартира, а отдельное жилое помещение в ней. Фактически в этом случае отдельная квартира превращается в коммунальную.

ВАЖНО: Без физического разделения квартиры говорить о приватизации какой-то её части невозможно. Также невозможно и приватизировать комнату, если она является проходной и не может быть изолирована.

Можно ли оформить в собственность только часть?

Говоря о приватизации доли, далее под ней необходимо понимать долю именно в физическом плане – то есть особо выделенную часть квартиры, присутствующую в натуре.

Приватизировать долю в праве так, чтобы квартира, скажем, на одну треть перешла в собственность гражданина, а на две трети осталась в муниципальной собственности – невозможно, законодательство не предусматривает такого механизма.

В отдельном жилье

Как уже было сказано, для того чтобы приватизировать отдельную часть муниципальной квартиры необходимо, чтобы эта часть (одна или две комнаты) могла быть физически выделена в натуре.

Это достаточно трудоёмкий процесс, поскольку в этом случае квартира прекращает своё существование как единый объект недвижимости, а каждую из вновь получившихся частей нужно отдельно ставить на кадастровый учёт и регистрировать на неё право согласно требованиям закона №218-ФЗ.

В коммуналке

Несколько проще ситуация с комнатами в коммунальных квартирах. Некоторое время вопрос с их статусом оставался спорным.

Дело в том, что если в коммуналке приватизируется только одна или две комнаты, а остальные продолжают оставаться в собственности муниципалитета – то как быть, например, с обслуживанием такой квартиры? За чей счёт в ней должны содержаться и ремонтироваться, к примеру, ванная, туалет или отопление?

В итоге дело дошло до Конституционного суда РФ, который своим постановлением №25-П в 1998 году полностью уравнял порядок оформления в частную собственность отдельных квартир и комнат в коммунальных. Теперь собственник комнаты получает долю в праве на имущество общего пользования, и при ремонте за муниципальный счёт с него будет взыскана пропорционально часть стоимости.

ВАЖНО: В отличие от приватизации комнаты в отдельной квартире, в коммуналке не требуется ничего выделять – там каждая комната и без того считается отдельным объектом. Также не требуется спрашивать согласия соседей: своей комнатой жильцы вправе распоряжаться сами.

Титульное страхование — это панацея или дополнительная защита имущества?

Пошаговая инструкция

Для того чтобы могла быть приватизирована лишь часть отдельной муниципальной квартиры, необходимо пройти несколько этапов.

Разделение лицевых счетов

Для начала жильцам следует решить вопрос с оплатой коммунальных услуг по отдельным счетам. Законодательно эта процедура урегулирована лишь для тех случаев, когда один из жильцов перестал быть членом семьи лица, с которым заключен договор социального найма, но сохранил за собой право жить в квартире (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Также возможность разделить счета предусмотрена и постановлением Пленума ВС РФ №14 от 2009 года, обобщившем практику рассмотрения дел, связанных с применением норм ЖК РФ. Разделить счёт можно следующим образом:

1. По согласию как всех жильцов, так и местного органа власти, управляющего муниципальным жильём. В этом случае просто подписываются два отдельных соглашения, и оплата за проживание и коммунальные услуги разносится на двух плательщиков.
2. В судебном порядке, если согласия достичь не удалось.

Некоторые практикующие юристы советуют дополнительно после разделения счетов подавать заявку в органы местной власти с требованием перевести квартиру официально в статус коммунальной. Но надо отметить, что тут всё будет зависеть от воли должностных лиц – перспективы судебного процесса в этом случае неоднозначны.

Заключение отдельного договора социального найма

Закон №1514-1 требует, чтобы приватизируемое помещение предоставлялось по договору соцнайма. Следовательно, для того чтобы получить в собственность часть квартиры жильцу необходимо добиться того, чтобы с ним был заключён отдельный договор.

Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в орган местной власти, занимающийся вопросами управления и распоряжения муниципальным жильём. Требований о том, как должно быть оформлено заявление закон не содержит, поэтому подавать его можно в любой форме. Однако для надёжности рекомендуется:

• либо подавать через канцелярию два экземпляра – один остаётся на рассмотрении, на втором уполномоченный сотрудник ставит отметку о приёме с датой и своей подписью, и этот экземпляр остаётся на руках у заявителя;
• либо направлять по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Эти меры необходимы для того чтобы позднее в суде доказать, что заявление подавалось. Дело в том, что местные власти не очень охотно идут на разделение квартир и заключение отдельных договоров и потому не исключено, что добиваться своего жильцу придётся в судебном порядке.

В том случае если договор был всё-таки заключён (в мирном порядке либо через суд), можно переходить к следующему шагу – оформлению непосредственно выдела отдельной части.

Выдел комнаты

Для того чтобы комната была приватизирована, её необходимо поставить на кадастровый учёт и оформить на неё техническую документацию.

Первым шагом будет обращение к кадастровому инженеру и оформление технического плана на комнату. Этот документ содержит следующую информацию:

• площадь комнаты;
• её расположение в доме, на этаже и в квартире;
• кадастровые номера здания целиком и квартиры, в которой находится комната;
• план этажа здания;
• привязка к координатам на местности.

Необходимо помнить: оформлять техплан может лишь человек, имеющий соответствующее разрешение, входящий в самоуправляемую организацию и включенный в реестр кадастровых инженеров. Статус инженера, с которым заключается договор, можно проверить на официальном сайте Росреестра.

После того как технический план готов можно обращаться в местные органы власти и заключать договор о приватизации. В этом случае порядок оформления комнаты в собственность будет точно таким же, как и при приватизации обособленной квартиры.

Когда договор заключен, новый владелец должен обратиться в Росреестр и зарегистрировать своё право собственности в ЕГРН. С 1 января 2017 года при этом одновременно может быть осуществлена и постановка на кадастровый учёт согласно закону №218-ФЗ. Обратиться за регистрацией можно:

1. Лично явившись в местное отделение Росреестра.
2. Подав заявление и комплект документов через МФЦ («Мои документы» или аналогичную систему, действующую в конкретном регионе).
3. С помощью электронного заявления и электронных документов на портале «Госуслуги» либо на официальном сайте Росреестра.

Можно ли воспользоваться разменом?

Часто в качестве способа приватизировать часть муниципальной квартиры называют размен – добровольный или принудительный. Согласно ст. 72 ЖК РФ гражданин, пользующийся жильём по договору соцнайма, вправе обменять его на другое помещение, в том числе и на два меньшей площади, если при этом не происходит нарушения норм, касающихся жилой площади.

Однако назвать такой способ вариантом выделения части в квартире нельзя: по сути, меняется объект приватизации.

Тем не менее, оформить в собственность две разных квартиры, полученные по обмену, обычно проще, чем оформлять выделение одной или двух комнат в отдельном муниципальном жилье, изначально не имеющем статуса коммунального.

Этапы приватизации

Таким образом приватизация комнаты будет проходить по следующему алгоритму:

1. Разделяются лицевые счета.
2. Оформляются два разных договора социального найма.
3. Оформляется техническая документация на выделенное помещение.
4. Готовится заявление на приватизацию и комплект документов к нему (копии паспортов, справка о составе жильцов, письменные нотариально заверенные отказы, если кто-то из зарегистрированных в комнате не хочет участвовать в приватизации и т. д.).
5. Подписывается договор передачи комнаты в собственность.
6. Договор вместе с заявлением на регистрацию и квитанцией об оплате пошлины подается одним из способов в Росреестр.
7. Новый собственник получает на руки выписку из ЕГРН. С этого момента он является полноправным владельцем комнаты, имеет в отношении неё все права и несёт ответственность, установленную законодательством.

Заключение

Легко увидеть, что процедура приватизации комнаты в квартире возможна. Однако на практике она чрезвычайно трудоёмка, часто связана с судебными спорами – и потому использовать этот способ можно лишь там, где без него невозможно обойтись.