Главная » Земля » Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности?

Бывают случаи, когда необходимо зарегистрировать в собственность земельный надел, на котором построено жилое здание, имеющее несколько владельцев, то есть находящееся в долевой собственности.

Чаще всего подобное явление наблюдается в случае, когда имущество было оставлено в наследство, либо при разделении его между супругами при разводе.

Каким образом зарегистрировать право собственности в данной ситуации? Расскажем об этом далее.

Как оформить землю в собственность, если дом в общей долевой собственности

Абсолютно любое имущество может иметь нескольких хозяев, то есть находиться в долевой собственности.

Чаще всего данное явление наблюдается в тех случаях, когда поделить вещи между несколькими собственниками, имеющими право пользования, не представляется возможным.

Однако если вести разговор о земельном наделе, то данный объект недвижимости в чаще всего остается во владении нескольких хозяев с их согласия, причем не всегда оно дается добровольно.

Законодательными актами, регулирующими земельные вопросы, устанавливается два случая, когда землевладение может находиться в общей долевой собственности:

• Гражданин имеет право собственности на определенную долю имущества;
• Владение имуществом осуществляется на основании общей собственности, являющейся вместе с тем и долевой.

Оба варианта предусматривают не единоличное владение какой-либо конкретной частью имущества, определяемого как совместное, а лишь фиксируют часть прав собственности на него, имеющуюся у гражданина, который является одним из собственников объекта. В данных случаях на формально принадлежащую гражданину долю имущества на основании права владения определяется конкретная часть этого права.

Владение имуществом, являющимся общим и долевым, предусматривает, что полноценным правом собственности на весь земельный участок обладает каждый хозяин земельного надела.  В любом из вариантов, предусмотренном земельным законодательством, соглашение, заключаемое по поводу владения наделом, может быть как устным, так и оформленным письменно.

Если гражданин обладает долей в собственности, относящейся к категории общей, то заключается соответствующий договор, в котором указывается, каким образом распределяются доли среди владельцев объекта недвижимости.

Это особенно актуально для:

• Садовых некоммерческих товариществ;
• Гаражных кооперативов, в случае, если право собственности на земельный надел принадлежит ГСК;
• Дачных кооперативов.

• Собственники землевладения в данном случае должны организовать собрание, где при помощи протокола или другого локального правового акта, определяют право каждого землепользователя на конкретный участок, исходя из нормативов, которые указываются изначально.
• Иногда граждане, имеющие долю в общей собственности, заказывают проект межевания, на котором четко указаны межевые граничные точки каждого надела, призванные обозначать принадлежащие тому или иному владельцу доли.
• Владеть земельным наделом, фактически находящимся в общей собственности нескольких лиц, могут следующие категории граждан:

• Родственники, унаследовавшие землевладение;
• Граждане, которые приобрели участок для совместного использования;
• Индивидуальные предприниматели на основании партнерских отношений;
• Жильцы домов, имеющих несколько этажей.

В данной ситуации доли не разграничиваются, и каждый гражданин, являющийся собственником, по факту владеет всем наделом, за исключением случаев, когда заключено внутреннее устное или письменное соглашение, определяющее, какая часть надела принадлежит конкретному собственнику. Однако данная договоренность практически не имеет юридической силы, а служит скорее внутренним актом, регламентирующим использование земли.

Каким образом происходит оформление земельного надела в собственность, если жилое помещение по факту имеет несколько владельцев?

Чтобы данная процедура прошла успешно, выполните следующие действия:

• Уточните, каков размер принадлежащей вам доли дома, построенного на территории надела, по отношению к частям, находящимся в собственности у других владельцев;
• Выясните, какой размер имеют полученные части;
• Составьте договор о разделе;
• Заверьте документ нотариально. Однако данный пункт не является обязательным;
• Сделайте запрос на проведение землеустроительных работ;
• Заверьте техническую документацию на землевладения;
• Передайте бумаги в органы Росреестра для регистрации.

В случае, когда дом является собственностью нескольких граждан, для того, чтобы зарегистрировать земельный надел в качестве собственности, подайте комплект бумаг, необходимых для данной процедуры в отделение Росреестра:

• Заполненное в соответствии с образцом заявление, бланк которого можно получить в отделениях органов государственной власти;
• Документ, способный подтвердить личность гражданина, подающего запрос на оформление собственности, если документы приносит другое лицо, являющееся представителем владельца земли, то при обращении нужно предоставить соответствующе оформленную доверенность;
• Квитанцию, подтверждающую факт оплаты пошлины в пользу государства, а также ее копию;
• Выписку из кадастрового паспорта;
• Документ, устанавливающий право гражданина на участок – в его качестве может выступать договор купли-продажи, дарения или мены; бумага, подтверждающая право на пользование имуществом бессрочно или вступление в наследство; решение органов государственной или муниципальной власти, в соответствии с которым надел выделяется в пользование; другой правоустанавливающий акт, в том числе выданный гражданину на основании закона;
• Оформленное в письменном виде и заверенное нотариально согласие других хозяев дома на оформление собственности, в том случае, если жилое строение находится в общей собственности и имеет нескольких владельцев;
• Выписка из реестра недвижимости, содержащая сведения обо всех собственниках;
• В случае если имеются конфликты с гражданами, которым принадлежат соседние наделы, проводите межевые работы и заново оформите кадастровый паспорт.

После подачи бумаг в течение двух недель производится их рассмотрение и принимается решение о том, будет ли надел предоставлен в долевую собственность. Гражданину, подавшему запрос, выдается письменное уведомление.

В случае, если один из владельцев недвижимого объекта потребовал выдачи принадлежащей ему части имущества, то его доля будет рассчитана исходя из дробного соотношения или процентного. Существует также возможность выкупа долей, находящихся в собственности других лиц. В связи с этим доля гражданина в совместном имуществе может быть изменена в большую или меньшую сторону.

Доля надела земли, на котором построено жилое помещение, имеющее несколько владельцев, рассчитывается исходя из долей граждан, являющихся собственником дома. Также учитывается указанная в законодательстве РФ минимальная величина образованных наделов.

В случае, когда жилое помещение имеет нескольких хозяев, его оформляют как долевую собственность. Чтобы это сделать проведите разделение надела в натуре. Если узнать граничные точки двух участков невозможно, закажите работы по межеванию территории, после чего оформите заново кадастровую схему и паспорт.

Провести официальную регистрацию имущества в органах Росреестра возможно только после того, как будут установлены границы объектов недвижимости. Можно также разделить землевладение на несколько независимых наделов.

Изъятие доли имущества, принадлежащей одному из собственников, может быть произведено только в том случае, если при данной процедуре объекту недвижимости не будет нанесен непоправимый вред.

Данное требование означает, что после выделения доли, объект недвижимости можно будет использовать в соответствии с его целевым назначением, а его стоимость не снизится.

При изъятии также не должны быть нарушены права других граждан.

Изъять долю собственности можно только в том случае, если разрешено выделять часть надела в натуре.

После процедуры разделения участка на отдельные наделы, долевая собственность как таковая прекращает свое существование. Из одного большого участка земли образуется несколько землевладений меньшего размера, на каждый из них у владельца имеется право раздельной собственности.

Если землепользователи, имеющие в собственности доли надела, не могут согласовать все вопросы, касающиеся пользования землей, между собой, то им необходимо подать исковое заявление, содержащее требование о выделении в натуре части землевладения, жилого помещения или возведенных на территории построек, в судебный орган.

Суд примет положительное решение в том случае, если есть возможность организовать обособленный выход, и данная процедура не повредит несущей конструкции.

Помимо этого, суд произведет распределение расходов, связанных с перестройкой жилого помещения между его собственниками, исходя из размера их долей, а также выдаст постановление, согласно которому общая собственность перестанет существовать.

Приватизация земельного участка на двух хозяев — Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Правила оформления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, регламентируются статьей 39.

20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключительное право на оформление в собственность земельного участка имеют граждане, являющиеся собственниками индивидуального жилого дома, расположенного на таком земельном участке.

По общему правилу собственники ½ доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке, имеют право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность совместно с собственником второй половины дома за плату.

Вместе с тем Федеральным законом Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривается возможность предоставления земельного участка, на котором расположен жилой дом, бесплатно в случае, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, датой которого считается 30 октября 2001 года, либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, бесплатно в собственность предоставляется земельный участок, если он был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В остальных случаях оформление земельного участка под жилым домом возможно только в соответствии со статьей 39.

20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой приобрести в собственность земельный участок возможно только с согласия всех собственников индивидуального жилого дома. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники совместно обращаются в уполномоченный орган.

Таким образом, оформить земельный участок в собственность без согласия второго собственника индивидуального жилого дома невозможно.

В случае отказа второго собственника жилого дома от оформления права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, в целях дальнейшего оформления земельного участка необходимо разделить жилой дом, находящийся в общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению между участниками долевой собственности.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

После раздела имущества по соглашению собственников или по решению суда право общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом прекращается.

В случае прекращения права общей долевой собственности на жилой дом и оформления права собственности на выделенную часть жилого дома гражданин имеет право единолично подать заявление о предоставлении ему земельного участка, на котором находится находящийся в его собственности жилой дом без согласия собственника второй части индивидуального жилого дома.

Кроме оформления земельного участка в собственность действующим законодательством предусматривается возможность оформления земельного участка на праве аренды.

Для этого необходимо обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Уполномоченный орган направляет второму собственнику индивидуального жилого дома подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Все собственники индивидуального жилого дома будут являться сторонами по договору аренды и обязаны подписать этот договор и представить его в уполномоченный орган в установленный законом срок.

В случае непредставления в уполномоченный подписанного договора аренды одной из сторон уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателя заключить этот договор аренды.

Таким образом, оформить земельный участок, на котором находится находящийся в собственности жилой дом (или его часть), возможно в аренду, в собственность за плату, а также в установленных законодательствах случаях в собственность бесплатно.

Главный специалист отдела правового обеспечения, муниципальной службы и кадров администрации Советского административного округа города Омска Наталья Воронкова

Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

iriana88w/Depositphotos

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Задача довольно сложная, и одним из способов ее решения является суд.

Однако есть следующий нюанс: выделить долю дома в единоличную собственность можно будет в том случае, если строение имеет несколько отдельных входов и отдельно подключенные коммуникации.

Если коммуникации одни на весь дом, и у других сособственников нет отдельного подключения, то в такой ситуации выделение части дома не представляется возможным. Для решения проблемы потребуется выкупить доли дома у остальных сособственников.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд.

В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется.

Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?

• Как выделить свою долю собственности – земли и дома?
• Как продать долю, если всех собственников сложно найти?
• Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.

1. Минимально допустимые размеры земельного участка по ПЗЗ, принятым в Вашем регионе.
2. Нежелание других собственников производить раздел по разным причинам. Иногда это просто опасения чего-то неизвестного, но чаще трезвый расчет на то, что в случае своей несговорчивости они смогут получить на выходе что-то большее.
3. Наличие технической возможности произвести реальный раздел дома и участка (то есть обеспечить другим собственникам условия прохода и проезда к их участкам).

Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:

Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:

• выкуп у второго и третьего собственников их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше);
• перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения второму и третьему собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.

1. И второй путь – обращаться в суд.
2. Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?
3. Какой налог платить при продаже дома и участка?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.

В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.

В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.

Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Продаем дачу. Нужно ли делать межевание?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Как продать квартиру, если один собственник против?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

В кадастровой палате рассказали, как разделить жилой дом на двух хозяев | последние новости

Федеральная кадастровая палата по Челябинской области продолжает рубрику «Это полезно знать». В учреждение нередко поступают обращения граждан по вопросу раздела дома на двух хозяев. Разъяснения по данному вопросу подготовила эксперт Федеральной кадастровой палаты по Челябинской области Ольга Алексеева.

Какие способы раздела жилого дома существуют?

Согласно положениям законодательства индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. В силу различный жизненных обстоятельств у людей возникает необходимость разделить жилой дом.

Например, при разделе имущества между супругами или при получении жилого дома в наследство несколькими людьми, или в случае, если несколько семей, проживающих в одном доме, хотят вести хозяйство только созданными ими семьями.

Предлагаем два способа раздела жилого дома, которые позволят провести раздел имущества в соответствии с требованиями закона.

I. Провести реконструкцию жилого дома, в результате которой индивидуальный жилой дом станет блокированным жилым домом

Что представляет собой блокированный дом?

Блокированные дома состоят из блоков, которые имеют общие стены без проемов с соседними блоками и предназначены для проживания одной семьи. Право собственности регистрируется на каждый блок.

Как зарегистрировать произведенные в доме изменения?

Регистрировать необходимо блоки, входящие в состав блокированного дома. Все блоки в доме регистрируются одновременно. Постановка на государственный учет блоков осуществляется при поступлении в орган регистрации прав соответствующего заявления и технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

Что происходит с земельным участком, если вы решили сделать дом блочным?

Каждый блок блокированного дома должен располагаться на отдельном земельном участке, поэтому одновременно с документами для постановки на учет блоков в орган регистрации прав необходимо представить документы для раздела земельного участка. Постановка на учет земельных участков осуществляется на основании заявления и межевого плана.

При разделе земельного участка рекомендуем обратить особое внимание на размер новых земельных участков. Для проверки возможности образования участков определенного размера можно воспользоваться правилами землепользования и застройки, утвержденными органом местного самоуправления на соответствующую территорию.

II. Провести реконструкцию жилого дома, в результате которой жилой дом станет многоквартирным домом

Что представляет собой многоквартирный дом?

Многоквартирный дом отличается от жилого дома тем, что в многоквартирном доме могут быть зарегистрированы жилые или нежилые помещения. Регистрация помещений в жилом доме законом не допускается. 

Права собственности тех, кто делит жилой дом, будут зарегистрированы на квартиры. Кроме того, в общей долевой собственности собственников будут находиться места общего пользования в доме, а также земельный участок.

• Как зарегистрировать произведенные в доме изменения?
• Для регистрации квартир будут нужны два технических плана, подготовленных кадастровым инженером: первый — для регистрации произведенных в доме изменений, второй — для постановки на учет квартир.       
• Что происходит с земельным участком, если в результате реконструкции дом станет многоквартирным?

Каждый земельный участок должен использоваться в соответствии со своим видом разрешенного использования.

Если вид разрешенного использования участка, на котором расположен жилой дом, предусматривает строительство и размещение на нем именно индивидуального жилого дома, придется изменить вид разрешенного использования земельного участка на вид, позволяющий размещение многоквартирного дома. До начала реконструкции дома рекомендуем проверить, что такое изменение возможно согласно правилам землепользования и застройки.

Напомним, сотрудники Кадастровой палаты по Челябинской области проводят индивидуальные консультации по вопросам в сфере оборота недвижимости. Узнать подробную информацию о порядке оказания услуги можно по телефону: 8 (351) 728-75-00 (доб. 4365).

Как делить при разводе дом, ранее принадлежавший одному из супругов, если его площадь выросла в браке?

Верховный Суд РФ опубликовал Определение № 49-КГ19-51 по спору о разделе совместно нажитого имущества, в том числе жилого дома, который является добрачной собственностью одного из них, но его площадь увеличилась во время брака из-за реконструкции.

В 1997 г. Ильдар Сафиуллин приобрел небольшой дом в селе Азикеево Республики Башкортостан. Далее он получил разрешение на строительство жилого дома и земельный участок площадью свыше 0,2 га в пожизненно наследуемое владение. Старый дом был снесен, и на его месте мужчина построил новый – площадью в 17,2 кв. м. К дому был возведен пристрой, площадь которого составила 49 кв. м.

В 2000 г. гражданин вступил в брак с Айгуль Сафиуллиной, у них родилось двое детей. В июле 2011 г.

Ильдар Сафиуллин зарегистрировал право собственности на земельный участок и дом на нем, площадь которого превысила 66 кв. м.

Поскольку в период брака супруги продолжали реконструкцию, общая площадь строения увеличилась почти в три раза – до 169 кв. м. Впоследствии его рыночная стоимость превысила 1,2 млн руб.

В 2015 г. Ильдар Сафиуллин купил второй жилой дом с участком, половина дома была оформлена в собственность его супруги, а дети получили по ¼ доли.

В феврале 2017 г. супруги развелись, после чего женщина обратилась в суд с иском к бывшему мужу о разделе совместно нажитого имущества.

Она просила передать долю Ильдара Сафиуллина в праве собственности на дом в селе Азикеево и земельный участок под ним в пользу их двоих несовершеннолетних детей за отказ от права взыскания задолженности по алиментам на их содержание.

Также она просила выделить ей в собственность половину другого дома и участка под ним, а также движимое имущество, приобретенное во время брака и находящееся у нее в пользовании.

Мужчина подал встречный иск о разделе совместно нажитого имущества в виде ½ доли супруги в праве собственности на жилой дом и земельный участок, которые были куплены им в 2015 г. Ильдар Сафиуллин указал, что ½ доли в праве собственности, оформленная на Айгуль Сафиуллину, является их совместным имуществом и подлежит разделу между ними в равном размере.

Суд удовлетворил иск мужчины в полном объеме, а его бывшей супруги – частично. Он счел, что первоначальный дом с пристроем в селе Азикеево, который был возведен Ильдаром Сафиуллиным до брака, является его личным имуществом и не подлежит разделу.

С учетом последующих вложений супругов в данную недвижимость суд определил долю Ильдара Сафиуллина в размере 63/100, а его бывшей супруги – 37/100.

При этом ½ доли в праве собственности на другой дом, оформленный на имя Айгуль Сафиуллиной, была признана совместной собственностью супругов и поделена между ними по ¼ каждому. В удовлетворении иной части иска гражданки было отказано.

Впоследствии апелляция частично изменила решение первой инстанции, разделив право собственности на сельский дом с надворными постройками исходя из его фактической площади 163,9 кв. м поровну между бывшими супругами. Вторая инстанция обосновала свое решение ссылкой на ст.

37 Семейного кодекса, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

В своей кассационной жалобе в Верховный Суд Ильдар Сафиуллин обжаловал определение апелляции.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ).

«Признав спорный жилой дом на основании ст.

37 СК РФ совместной собственностью сторон, при его разделе в равных долях суд апелляционной инстанции не учел, что положения указанной статьи не регулируют порядок определения долей сторон при разделе имущества и не исключают возможность учета личных средств супруга, вложенных в создание объекта совместной собственности. Суд апелляционной инстанции не учел, что неотделимая часть данного недвижимого имущества (блок А) приобретена Ильдаром Сафиуллиным до брака, то есть является его личной собственностью», – отмечается в определении.

Верховный Суд пояснил, что, поскольку гражданин приобрел часть жилого дома до вступления в брак, суду апелляционной инстанции следовало учесть ее стоимость при определении размера долей сторон в праве общей собственности на жилой дом.

Вместо этого апелляция незаконно увеличила долю Айгуль Сафиуллиной за счет личного имущества ее бывшего супруга.

Высшая судебная инстанция добавила, что стороны не заявляли о разделе надворных построек, однако вторая инстанция выделила их в собственность каждой из сторон.

В связи с этим ВС отменил определение апелляции в части раздела жилого дома в селе Азикеево и направил дело в этой части на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что Верховный Суд исправил ошибки нижестоящих инстанций в достаточно типичном споре. «Очевидно, что имущество, приобретенное до брака (в данном случае – часть жилого дома без пристройки), является личной собственностью супруга и разделу не подлежит.

Поэтому делить в настоящем случае дом со всеми пристройками поровну между супругами, как это предложил суд апелляционной инстанции, было бы несправедливо.

Суд первой инстанции, напротив, хотя и разделил дом с учетом прав мужа на часть дома, возникших до брака, отказался принимать во внимание, что в период брака была возведена пристройка к дому», – отметил он.

По словам эксперта, тот факт, что в дальнейшем площадь дома за счет улучшений увеличилась почти в три раза, как показывает практика, не является препятствием для его раздела в новых параметрах, даже если они не были внесены в ЕГРН (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 2 апреля 2019 г. по делу № 33-3179/2019).

«Поскольку суды нижестоящих инстанций это не учли, Верховный Суд правомерно отправил дело на пересмотр. Нельзя не согласиться и с выводом ВС РФ о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы заявленных требований и не вправе был делить надворные постройки, которые в состав домовладения не входят, – это нарушение п. 3 ст.

196 ГПК РФ», – заключил Павел Лобачев.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина отметила, что в рассматриваемом деле ВС РФ в уточнил практику применения ст.

37 СК РФ в случае отнесения имущества каждого из супругов к их совместной собственности, когда речь идет о добрачной недвижимости одного из них.

По ее мнению, позицию Суда стоит расценивать положительно, поскольку она в первую очередь направлена на защиту имущественных прав супругов.

Эксперт подчеркнула, что юридически значимым моментом в решении данного вопроса является выяснение обстоятельств: были ли произведены вложения в период брака, значительно или нет увеличилась стоимость этого имущества вследствие произведенных вложений, размер произведенных вложений, а также стоимость имущества до произведенных в него вложений и после таковых. «Таким образом, ВС РФ своим определением исключил вариант выделения равных долей в праве собственности на недвижимое имущество на случай произведения в период брака вложений, значительно увеличивающих стоимость спорного имущества, без учета стоимости имущества, приобретенного до вступления в брак», – подытожила Анна Минушкина.

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев назвал выводы Верховного Суда абсолютно обоснованными и соответствующими сложившейся судебной практике.

«Однако, как видно в том числе из рассматриваемого судебного акта, суды первой и апелляционной инстанций нередко допускают ошибки при признании имущества супругов совместно нажитым, определении его состава и объема, а следовательно, и принятии решения о разделе такого имущества и определении долей каждого из супругов в нем.

В данном случае такую ошибку допустил суд апелляционной инстанции, который пошел путем фактически упрощения спора и вынесенного решения, разделив совместно нажитое имущество в равных долях, не учитывая добрачные вложения в эту собственность одного из супругов», – пояснил он.

Эксперт добавил, что в практике довольно часто встречаются такие случаи, когда суды ошибочно не дают правовой оценки долям и вложениям каждого из супругов в совместно нажитое имущество, признавая такие доли равными.

«Чаще всего это происходит по причине сложности доказывания одной из сторон спора объема своих вложений в общее совместное имущество, поскольку, как правило, они происходят уже в период брака, но за счет денежных средств, полученных одним из супругов до вступления в брак, либо безвозмездно.

В рассматриваемом же споре ситуация довольно очевидна, так как документально установлено и подтверждено, что часть имущества была приобретена одним из супругов до брака, а значит, она является его личной собственностью и не должна входить в объем имущества, подлежащего разделу», – отметил Илья Прокофьев.

По его мнению, в этом деле Верховный Суд в очередной раз напомнил судам о необходимости тщательного подхода ко всем нюансам дела с целью полного и всестороннего его рассмотрения, что позволит выносить обоснованные и законные решения.

Долевая собственность на дом: понятие, права и обязанности совладельцев

Понятие общей долевой собственности чаще применяется, когда речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры или частные дома. Основания, в соответствии с которыми оформляется долевая собственность на дом и землю, права и обязанности собственников регламентированы законодательством.

На основании чего оформляется?

Все зависит от основания перехода прав на объект недвижимого имущества, в качестве которых могут выступать одно из следующих:

• приватизация;
• наследование;
• дарение;
• раздел совместного имущества супругов;
• обмен;
• переход прав на основании договора пожизненной ренты;
• купля-продажа имущества.

Во всех перечисленных выше случаях гражданин может стать владельцем определенной части недвижимости, что наделяет его тремя составляющими права собственности: правом владения, правом пользования и правом распоряжения имуществом.

При этом в случае возникновения права на долю в общем доме, владелец этой доли становится еще и собственником части земельного участка, на котором расположен объект. Обусловлено это тем, что капитальное жилое строение неразрывно связано с участком, в пределах которого оно возведено.

Как определяются доли?

В каждом отдельно взятом случае доли совладельцев дома устанавливаются в соответствии с нормами действующего законодательства либо решением суда.

Так, например, процедура приватизации позволяет определить доли зарегистрированных в доме лиц в добровольном порядке, то есть оформить дом на одного из членов семьи либо выделить всем одинаковые доли.

Наследование имущества осуществляется по закону или по завещанию.

В первом случае преемники умершего собственника вступают в права в соответствии с очередностью, установленной главой 63 ГК РФ, а наследуемое имущество, как правило, распределяется между ними в равных долях.

Во втором случае имущество переходит в тех частях, которые определены наследодателем. К примеру, последний может оставить половину дома супругу, а оставшуюся половину разделить поровну между двумя детьми. В итоге супруг наследует ½ часть, а дети по ¼.

Дарение в отличие от безвозмездной сделки наследования не предусматривает возможности выделения долей по закону. Даритель вправе передать дом в собственность нескольких лиц, выделив каждому из них часть в общем имуществе на свое усмотрение.

Раздел имущества супругов предусматривает несколько вариантов, в частности:

• раздел с выделением равных долей (по общему правилу);
• раздел по договоренности супругов (на основании брачного договора или нотариального соглашения);
• передачу одному из супругов большей части в совместно нажитом имуществе на основании решения суда.

Что касается обмена, то здесь, как правило, часть дома либо весь объект переходит к гражданину взамен принадлежащего ему имущества с доплатой или без. В свою очередь новый владелец дома самостоятельно решает вопрос о выделении долей кому-либо из членов семьи.

Аналогичным образом могут быть выделены доли в доме, перешедшем гражданину после смерти получателя ренты. Последний в зависимости от того, какая часть имущества принадлежит именно ему, обязуется передать плательщику ренты дом либо долю в праве.

В случае приобретения объекта на основании договора купли-продажи выделение долей осуществляется с соблюдением следующих правил:

• если покупателей несколько, например, муж и жена, доля каждого определяется по соглашению или в соответствии с брачным договором;
• лицо, приобретающее недвижимость единолично, вправе оформить ее на себя, а впоследствии выделить доли членам своей семьи;
• в обязательном порядке выделяются доли несовершеннолетним детям приобретателя, если при расчетах с продавцом использовались средства материнского капитала.

Долевая собственность в многоквартирном доме на общее имущество рассчитывается на основании жилплощади квадратных метров, зарегистрированных на законного владельца. В данном случае собственник не вправе выделить свою долю в натуре или отдельно реализовать ее.

Права долевых владельцев

Каждый из собственников общего дома наделен правами владения, пользования и распоряжения. При этом первые два действуют без законодательных ограничений, в то время как распоряжение имуществом осуществляется с соблюдением определенных правил.

Кроме того, нужно учитывать, что собственник доли не может распорядиться домом целиком, а вправе сделать это исключительно в пределах своей части.

На практике, чтобы выделить свою часть, собственник должен выделить ее в натуре. Обычно это делается через суд, причем размер доли не всегда эквивалентен выделенной площади. К примеру, достаточно сложно разделить общий дом, если в нем только три комнаты, а долевых собственников пятеро.

Тем не менее, если это удается, собственник своей части приобретает больше прав в части распоряжения общим имуществом. Выделенную в натуре долю легче продать или сдать в аренду.

Для сравнения по общему правилу долю в праве на общий дом, равно как и весь объект, реально сдать в наем только с согласия других собственников.

В противном случае любой из них может оспорить договор и потребовать компенсации.

Обозначим перечень действий, которые можно осуществить с недвижимостью, если оформлена общая долевая собственность на дом. Итак, с обоюдного согласия всех совладельцев разрешается:

1. Реализация дома. В данном случае продавцами будут выступать все собственники либо каждый по отдельности сможет продать свою часть. Если дом продается по частям, владелец отдельно взятой доли обязан соблюсти преимущественное право покупки других собственников жилья и только после отказа последних от выкупа его части предлагать имущество стороннему покупателю.
2. Сдача в наем. Так как долю в праве сдать невозможно, решение должно приниматься всеми собственниками, за исключением тех, у кого доля выделена в натуре. При этом даже в этом случае желательно уведомить других совладельцев о намерении сдать часть дома в аренду. Если же дом сдается всеми собственниками, полученный доход распределяется между ними пропорционально долям.
3. Обмен дома на другую жилплощадь, например, на дом большей площади, расположенный в другом населенном пункте. Договором мены может быть предусмотрен как равнозначный обмен, так и обмен с доплатой, а каждый из собственников старого дома должен приобрести свою часть в выменянном объекте.

В свою очередь отдельно взятый владелец доли наделен правом распорядиться своей собственностью следующим образом:

1. Подарить любому лицу, необязательно из числа совладельцев. Подарок можно сделать сразу нескольким лицам. Например, если на гражданина оформлена половина дома, он может подарить свою часть двоим детям в равных долях. В результате каждый одаряемый получит по ¼ доли в праве.
2. Оставить в наследство, в том числе по завещанию. В последнем случае преемником умершего собственника может выступать гражданин как из числа родственников, так и абсолютно постороннее ему лицо.

Стоит отметить, что безвозмездные сделки разрешено совершать и от имени всех собственников недвижимости, если только между ними достигнуто соглашение, определяющее круг одаряемых (наследников) и порядок распределения долей.

Помимо этого, собственник доли при необходимости вправе передать свою часть в залог кредитору взамен выдачи денежных средств. К примеру, долю в праве, если она представляет интерес для кредитора, можно заложить при оформлении займа.

Обязанности совладельцев

Таковых немного, однако все они подчиняются одному правилу: долевой собственник исполняет свои обязанности в пределах части принадлежащего ему имущества. Это означает, что каждый совладелец дома обязан вовремя погашать налоги, коммунальные платежи либо исполнять иные имущественные обязательства, величина которых будет соразмерна его доли в праве.

Так, например, налог на имущество при наличии нескольких собственников распределяется между ними пропорционально выделенным частям.

Помимо погашения обязательных платежей, каждый из совладельцев обязан нести расходы, связанные с сохранением и содержанием общего имущества, что предполагает затраты на ремонт дома, а также использование земли и строения в соответствии с их назначением. К примеру, если объект относится к категории жилой недвижимости, он не должен использоваться в иных, кроме проживания, целях. Аналогичное требование предъявляется и в отношении земельного участка, на котором возведен дом.

Заключение: самое главное

В заключение выделим основные тезисы, характеризующие право общей долевой собственности на дом:

1. В случае невозможности определения доли каждого из собственников по закону или по обоюдному согласию, доли совладельцев считаются равными.
2. Собственник своей части не вправе совершать значимые юридические действия, за исключением безвозмездных сделок, без предварительного уведомления и согласия совладельцев имущества.
3. Каждый из совладельцев исполняет обязанности по оплате обязательных платежей, а также по сохранению и содержанию общего объекта соразмерно своей доле в праве.
4. При наличии долгов кредиторы могут обратить взыскание на долю в праве должника, однако, не имеют права обращать взыскание на доли других собственников общего имущества.
5. Собственник доли в общем доме имеет право прописаться сам и прописать своих детей на территории жилого объекта, однако, регистрация иных лиц допускается только с согласия совладельцев.