Как вывести квартиру из-под залога в банке?

Ситуации, которыми обусловлена необходимость продать квартиру, могут быть разными.

Кто-то больше не в состоянии выплачивать кредит, кто-то переезжает, а кто-то может решить, что приобретенная недвижимость ему совершенно не подходит. Собственно, это не столь важно.

Важно то, что вы всегда можете избавить себя от залоговой квартиры путем ее продажи. Ниже рассказываем о том, как это сделать.

Содержание:

На официальном сайте компании «Винсент Недвижимость» представлен каталог незалоговых квартир в Сочи. Мы предлагаем вам актуальные варианты без обременений. Свяжитесь с нашими сотрудниками, и мы найдем для вас лучший объект, устраивающий по всем аспектам: от цены до вида из окон!

Как продать квартиру в залоге у банка?

Ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге всегда будет положительным. В этой ситуации главное — предусмотреть все шаги и подумать над тем, какой из вариантов продажи для вас будет наиболее приемлемым и выгодным. Взвесьте все здраво и рассчитайте свои возможности, это поможет вам принять действительно верное решение, касающееся схемы продажи.

Как вывести квартиру из-под залога в банке? Как вывести квартиру из-под залога в банке? Назад к содержанию

Досрочное погашение кредита

Этот вариант одновременно самый простой и самый сложный. Алгоритм действий в данной ситуации выглядит следующим образом:

  1. Заемщик полностью выплачивает остаток долга по кредиту;
  2. С квартиры снимается обременение;
  3. Собственник выставляет квартиру на продажу.

Сложность здесь заключается в том, что не у всех есть возможность преждевременно погасить ипотеку и вывести квартиру из-под залога у банка. Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые позволяют погасить долг намного быстрее установленного срока — это прекрасно! К слову, не забудьте о том, что вам нужно за месяц уведомить банк о своем намерении досрочного погашения.

Второй вариант досрочного погашения менее распространён, так как несет некоторые риски для покупателя, но тоже имеет место быть. Продавец получает от покупателя сумму денег, эквивалентную оставшемуся долгу, закрывает кредит, снимает обременение и получает оставшуюся сумму.

Назад к содержанию

Продажа квартиры заемщиком

Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении.

Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ.

Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.

Здесь важно учитывать следующие нюансы:

  • При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
  • Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
  • После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.

Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно.

Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке.

Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!

Как вывести квартиру из-под залога в банке? Как вывести квартиру из-под залога в банке? Назад к содержанию

Смена заёмщика

Еще один простой способ того, как продать квартиру в залоге у банка. Он актуален для тех случаев, когда у покупателя нет возможности внести всю сумму сразу. Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком долга и стоимостью квартиры и берет на себя права заемщика, продолжая выплачивать долг финансовой организации.

Несмотря на тот факт, что сделки со сменой заемщика достаточно распространены, банк может не дать согласие на ее совершение. В первую очередь, кредитор будет осуществлять проверку нового заемщика и, если он покажется ему неплатежеспособным, то отказа не избежать.

Еще один нюанс заключается в возможном рефинансировании ставки для нового заемщика. Условия с новой процентной ставкой могут быть не всегда выгодными для покупателя квартиры.

Назад к содержанию

Продажа квартиры банком

Если у покупателя нет больше возможности выплачивать ипотеку и покупателя на недвижимость не удается найти на протяжении достаточно длительного периода, то в ситуацию может вмещаться банк и продать квартиру через аукцион. Для этого должен быть соблюден целый ряд условий:

  • Продажа осуществляется только по судебному решению;
  • Сумма задолженности должна быть больше 5% от стоимости жилья;
  • Срок просрочки — не менее трех месяцев.

То есть если вы просрочили платеж на 1 месяц, никто не будет отбирать вашу квартиру и выставлять ее на торги. Вообще на практике продажа квартиры банком — это явление редкое, но существующее. Оно применяется в отношении злостных неплательщиков.

После продажи банк забирает только полагающуюся ему часть средств. Остальные отходят на счет заемщика, но радоваться не стоит. Поскольку для банка главное — продать и вернуть свои деньги, квартира может продаваться по цене существенно ниже рыночной.

Как вывести квартиру из-под залога в банке? Как вывести квартиру из-под залога в банке? Назад к содержанию

Есть ли риски при покупке квартиры в залоге?

В вопросе того, можно ли продать залоговую квартиру, нужно всегда помнить о том, что сделка с недвижимостью под обременением может нести определенные риски для покупателя. Люди, рассматривающие вариант покупки жилья, куда более охотно рассматривают объекты, которые не находятся в залоге. Поэтому, чтобы привлечь покупателей, собственники квартир часто снижают стоимость.

Ключевым риском при покупке квартиры в залоге является ситуация, в которой он до сделки передает продавцу средства для погашения долга. Если продавец окажется недобросовестным, то он может выстроить мошенническую схему, а покупатель, в свою очередь, просто потеряет деньги.

Чтобы этого избежать и сохранить свои средства, рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Грамотный риелтор всегда придет на помощь сторонам и поможет в решении всех спорных ситуаций, объяснит, как действовать так, чтобы не рисковать.

Как вывести квартиру из-под залога в банке? Как вывести квартиру из-под залога в банке? Назад к содержанию

Распространённые ошибки при продаже залоговых квартир

Как мы уже говорили выше, залоговые квартиры пользуются не таким большим спросом, как квартиры без обременений. Чаще всего это продавцы не могут долго продать свою недвижимость из-за следующих причин:

  1. Продажа выше рыночной стоимости с надеждой покрыть кредитные издержки;
  2. Завышение цены и желание получить прибыль;
  3. Сильное занижение цены, вызывающее ряд вопросов.

Каждая сделка с залоговой квартирой должна рассматриваться в индивидуальном порядке. Специалисты рынка недвижимости помогут вам выбрать наиболее оптимальный вариант продажи, оценят стоимость, по которой получится реализовать квартиру за короткий временной промежуток, окажут квалифицированную юридическую поддержку!

Назад к содержанию

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Как вывести квартиру из-под залога в банке?

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Как вывести квартиру из-под залога в банке?

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.

После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.

Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.

Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.
Читайте также:  Можно ли в 18 лет отменить доверенность на получение пенсии по потере кормильца?

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.

Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Как сохранить ипотечную квартиру при долгах |Все по шагам

При оформлении ипотеки обязательным условием является регистрация залога на квартиру. Регистрируется обременение одновременно с основной сделкой, а залогодержателем будет являться банк.

При просрочке по ипотеке, банк может расторгнуть договор, взыскать долг с процентами, обратить взыскание на квартиру.

О том, как происходит взыскание на имущество под залогом, можно ли сохранить ипотечную квартиру, расскажем в статье.

Суть залога на ипотечную квартиру

Залог нужен банку для обеспечения
денежных требований, т.е. на случай отказа заемщика от выплаты основного долга
и процентов по кредиту. Если кредит носит целевой характер, т.е. для покупки
гражданами жилого помещения, избежать регистрации залога нельзя. Выделим
наиболее важные последствия установления залога, предусмотренные в ГК РФ и
Законе № 102-ФЗ:

  • залог
    является обременением права собственности, т.е. заемщик не сможет совершать
    никаких сделок по распоряжению квартирой (продать, обменять, подарить или
    совершить иную сделку можно только с согласия банка);
  • сведения
    о залоге регистрируются в Росреестре одновременно с основной сделкой, а
    соответствующие сведения вносятся в ЕГРН;
  • режим
    залога будет действовать на весь период кредитных обязательств, а снять его
    собственник сможет только при полном расчете с банком.

Зарегистрировав сделку купли-продажи, собственник получает выписку из ЕГГН. В этом документе будет отражено возникновение залога на весь срок ипотеки. Аналогичный документ получит банк, после чего состоится перевод денег продавцу.

Если залог официально зарегистрирован,
снять его в одностороннем порядке заемщик не может. Для этого необходимо
представить согласие банка, либо справку о закрытии долга по кредиту. Если же
заемщик нарушает сроки внесения платежей по ипотеке, банк сможет обратиться в
суд, взыскать задолженность и штрафные санкции, в том числе за счет заложенного
объекта недвижимости.

Что может предпринять банк при просрочке по ипотеке

Даже разовое нарушение сроков оплаты по
кредиту дает банку возможность предъявить письменные требования, обратиться с
иском в суд.

На практике, при единичном случае просрочки банк ограничится
направлением письменной претензии, звонками по телефону и смс с напоминанием о
долге.

Если же просрочка составляет 2-3 месяца и более, либо заемщик ранее
неоднократно нарушал свои обязательства, у банка возникают обоснованные
сомнения в платежеспособности гражданина. В этом случае наверняка будет подан
иск в суд, а в перечень требований может входить:

  • взыскание
    остатка основной суммы по кредиту;
  • проценты
    за пользование заемными средствами;
  • дополнительные
    штрафные санкции, предусмотренные договором (например, банки нередко
    предусматривают отдельный штраф за каждый случай нарушения обязательств по
    срокам платежей);
  • расходы,
    связанные с обращением в суд (госпошлина, и т.д.).

На стадии судебного процесса арест заложенной
недвижимости не применяется, так как объект уже находится под
зарегистрированным обременением.

Узнайте больше  Как можно вернуть страховку по кредиту

Поскольку ипотека обеспечена залогом, суд должен указать в решении на обращение взыскания на квартиру.

При наличии у должника нескольких объектов в собственности, проблем с последующим взысканием не возникнет. Арест и реализация будет проводиться только в отношении того объекта, на покупку которого выдавалась ипотека.

Дополнительные расходы, в том числе по оплате госпошлины, будут взыскиваться с должника по общим правилам, т.е. через ФССП.

Как вывести квартиру из-под залога в банке?

Порядок обращения взыскания на ипотечную квартиру

Очевидно, что при возникновении
просрочки по кредиту, банку важно получить обратно свои деньги с начисленными
процентами и штрафными санкциями. Поэтому передача банку права собственности на
жилое помещение, находящееся под залогом, не имеет смысла. Недвижимость не
относится к финансовым активам банка, поэтому единственным вариантом остается
реализация имущества.

Порядок реализации ипотечной квартиры по
требованию банка зафиксирован в ст. 56 Закона № 102-ФЗ. Для этого применяются
следующие правила:

  • продажа
    заложенной недвижимости возможна только на публичных торгах;
  • заемщик
    и банк могут договориться о внесудебной реализации через открытый аукцион, если
    такой пункт был предусмотрен ипотечным договором (в этом случае документы будут
    направляться не приставам, а сразу организатору торгов);
  • чтобы
    провести продажу квартиры через приставов, банк должен дождаться вступления в
    силу судебного акта, получить исполнительный лист и направить его в ФССП.
Читайте также:  Мошенничество руководителя бизнеса при взятии кредита - юридическая помощь

Исполнительный лист будет выдан только
по истечении 30 дней, предоставленных ответчику на оспаривание решения, либо
после рассмотрения жалобы по существу. О выдаче листа должника не уведомляют,
однако копию решения суд обязан направить по почте.

Помимо обжалования, должник может воспользоваться правом на получение отсрочки или рассрочки по исполнению. Для этого нужно представить доказательства, подтверждающие уважительность причин для отложения исполнительных действий.

Если ипотечная квартира является единственным местом проживания заемщика и его семьи, суд может дать отсрочку для подбора нового жилого помещения и переезда. На практике, отсрочка нередко предоставляется на зимний период, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети.

При рассмотрении ходатайств об отсрочке или рассрочке, банк вправе подавать свои возражения и доводы.

Чтобы в ФССП было возбуждено
производство по обращению взыскания на залог, банк должен представить следующие
документы:

  • заверенную
    выписку из решения суда;
  • оригинал
    исполнительного листа;
  • исполнительную
    надпись нотариуса (для внесудебного взыскания);
  • заявление
    о возбуждении производства.

Копия постановления о возбуждении дела направляется
участникам, а должнику дается до 5 дней для добровольного исполнения. Если в
указанный срок заемщик не погасит взысканный долг, приставы приступят к
принудительному исполнению.

Порядок проведения исполнительного
производства указан в Законе № 229-ФЗ. Приставы поведут следующие мероприятия:

  • будет
    вынесено постановление о взыскании исполнительного сбора, т.е. должнику
    придется выплатить в доход государства дополнительно 7% от взысканной суммы;
  • на
    основании исполнительной нотариальной надписи или постановления о возбуждении
    производства, пристав наложит арест на квартиру под залогом (для этого будет
    вынесено постановление, которое пристав направит в Росреестр);
  • после
    наложения арест пристав передаст документы залогодержателю для последующей
    реализации объекта;
  • банк
    может подать ходатайство, чтобы реализацией занимались приставы через
    специализированную организацию.

Узнайте больше  Имеют ли право банки звонить родственникам должника

На период ареста квартиры и до ее
фактической продажи на торгах заемщик и члены его семьи сохранят право
проживания. Получать на это отдельную санкцию суда не нужно. Более того, если
заемщик полностью погасит задолженность, подготовка к торгам будет прекращена,
а квартира перейдет в собственность гражданина с аннулированием залога.

Так как арестованное имущество будет
находиться на ответственном хранении у должника, он обязан не допускать
повреждение или уничтожение объекта недвижимости. Если будет установлен умысел
должника на такие последствия, его могут привлечь к уголовной ответственности.

Оценка объекта недвижимости

Требования банка к нарушителю ипотечного
договора имеет денежный характер. Поэтому, обращая взыскание на заложенное имущество,
нужно учитывать следующие факторы:

  • с
    момента получения ипотеки заемщик уже мог частично погасить основной долг,
    поэтому при последующей продаже квартиры сможет рассчитывать на возврат остатка
    вырученных средств;
  • за
    период действия кредитного договора стоимость объекта недвижимости могла
    существенно вырасти, что также повлечет передачу остатка денег после погашения
    долга заемщику;
  • так
    как реализация будет проходить на торгах или аукционе, первоначальная стоимость
    объекта может быть перекрыта более высокими предложениями покупателей (в этом
    случае должник также сможет получить остаток средств после расчета с банком).

Таким образом, от проведения оценки будет зависеть первоначальная стоимость квартиры, выставляемой на торги. Сотрудники ФССП не могут проводить оценку недвижимости самостоятельно.

Для этого будет приглашен профессиональный оценщик, который подготовит отчет о рыночной цене (статья 85 Закона № 229-ФЗ). Срок действия отчета не может превышать 1 месяца, поэтому приставу может потребоваться повторное приглашение оценщика.

На основании отчета, пристав издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта для последующей реализации.

При несогласии с выводами об оценке, должник может оспорить отчет и постановление через суд, либо через вышестоящего пристава. На подачу жалобы дается 10 дней, а на весь период ее рассмотрения дальнейшие исполнительные действия будут приостановлены. Если же спор об оценке отсутствует, специализированная организация по поручению приставов  займется организацией и проведением торгов.

Как вывести квартиру из-под залога в банке?

Как проходит реализация ипотечной квартиры

Как правило, каждый объект недвижимости характеризуется
высокой ликвидностью, а его цена ежегодно растет.

Поэтому при выставлении
заложенной квартиры на торги или аукцион, наверняка найдется покупатель, а
итоговая цена продажи может значительно превысить первоначальную стоимость.

Если по ходатайству банка реализацией занимаются приставы, порядок проведения
торгов будет предусматривать следующие этапы:

  • не
    ранее 10 дней и не позднее 20 дней после наложения ареста документы на ипотечную
    квартиру передаются специализированной организации, уполномоченной на
    проведение торгов;
  • если
    должник получил отсрочку, реализация также может проводиться, однако
    принудительное выселение временно не будет применяться;
  • информация
    о проведении торгов размещается в федеральной информационной системе, а принять
    участие в них может любое частное лицо или организация (публикация объявлений
    происходит не ранее 10 и не позднее 30 дней до даты торгов);
  • каждый
    участник, подавший заявку на торги, должен перечислить задаток в сумме не более
    5% от стоимости квартиры;
  • победитель
    торгов определяется по более высокому ценовому предложению, после чего с ним
    заключается договор купли-продажи;
  • после
    перечисления всей суммы за объект недвижимости, подписания договора и протокола
    торгов, на покупателя будет зарегистрировано право собственности через
    Росреестр (оплату нужно произвести в срок не более 5 дней).

Срок и порядок освобождения квартиры после реализации на торгах определит пристав, либо суд (при предоставлении отсрочки или рассрочки). Если в назначенный срок должник не освободит жилплощадь, приставы займутся принудительным выселением.

Средства, вырученные от проведения
торгов, перечисляются на депозитный счет отдела ФССП. За счет вырученных
средств будет происходить расчет:

  • банк
    получит сумму, указанную в решении и исполнительном листе;
  • приставы
    удержат исполнительский сбор и расходы, понесенные при ведении дела;
  • остаток
    средств, после расчета с банком и приставами, будет перечислен заемщику.

Узнайте больше  Как вернуть страховку по автокредиту: советы юриста

Расходы специализированной организации,
понесенные при подготовке и проведении торгов, также будут возмещены за счет
должника.

Меры защиты должника если забирают ипотечную квартиру

Нередко встречал утверждения, что
единственное жилье должника банк не сможет забрать даже через суд или
приставов. Действительно, в ГПК РФ указан перечень имущества, которое
сотрудники ФССП не могут арестовать и продавать по исполнительному
производству.

Однако это правило не распространяется на недвижимость,
приобретенную по ипотечному кредиту и обремененное залогом. Поэтому при
просрочке по ипотеке можно рассчитывать на сохранение квартиры только при
урегулировании спора с банком, либо при полной выплате долга.

Заемщику, который не может платить по
ипотеке, можно использовать следующие способа защиты своих интересов:

  • еще
    до подачи иска, можно обратиться в банк для реструктуризации долга,
    предоставления «ипотечных каникул» на срок до 6 месяцев (если убедить банк в
    скором восстановлении платежеспособности, есть хорошие шансы получить несколько
    месяцев отсрочки по выплатам);
  • на
    любой стадии взыскания можно заключить с банком мировое соглашение об
    установлении сроков для добровольного погашения долга;
  • получение
    отсрочки или рассрочки позволит сдвинуть срок освобождения жилплощади или найти
    деньги на погашение долга;
  • контроль
    за оценкой и проведением торгов позволит избежать занижения стоимости квартиры,
    получить часть денег после расчета с взыскателем.

Ипотечная квартира может остаться у заемщика только в одном случае – если на торги не будет заявлено ни одного участника, либо они будут признаны несостоявшимися. В этом случае пристав обязан снизить стоимость объекта на 25% и организовать повторную продажу. Если и эта мера не привела к реализации, банк может оформить на себя недвижимость или отказать от получения квартиры.

При отказе, взыскание и погашение долга будет продолжено за счет иных доходов и имущества должника, а квартира может остаться в его собственности. Однако на практике, рассчитывать на отсутствие покупателей на недвижимость по сниженной цене не приходится, поэтому при наличии долга по кредиту сохранить ипотечное жилье крайне сложно.

Читайте также:  Правда ли это: при страховании автомобиля в Росгосстрах заставили купить личную

Если у вас возникли вопросы, связанные с
обращением взыскания на ипотечную квартиру, обращайтесь на консультацию к нашим
юристам. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Выкуп квартиры из-под залога — что это

Получение займа под залог квартиры — хорошая возможность срочно достать крупную сумму. Однако при негативном стечении обстоятельств такой способ кредитования может оказаться довольно рискованным мероприятием.

Впоследствии у заемщика могут так сложиться жизненные обстоятельства, что ежемесячные выплаты станут попросту неподъемными.

Что делать тем, кто больше не может платить по ипотеке или другим залоговым обязательствам? На помощь может прийти агентство или инвестиционная компания, специализирующаяся на срочных сделках с недвижимостью. Что это за услуга — выкуп квартиры из-под залога — расскажем в этой статье.

С точки зрения закона

Правовое регулирование кредитования под залог недвижимости осуществляется на основании ст. 334, 339 Гражданского кодекса, а также Федеральными законами «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности в РФ». Законодатель указывает на то, что обременение залогом может быть снято исключительно только после полного расчета с кредитором.

Варианты выкупа квартир из-под залога

Существует несколько способов, для каждого из которых характерны свои условия:

  • Перезалог объекта в другой банк — подходит, если величина задолженности не очень критична.
  • Срочная продажа — есть большие просрочки, но ситуация позволяет без относительной спешки реализовать недвижимость за максимально возможную цену.
  • Срочный выкуп из-под ареста — это самый сложный вариант, когда заемщик настолько игнорирует свои обязательства, что кредитор направил судебный иск на принудительную продажу залоговой квартиры. 

В ситуации, когда заемщик допускает просрочки по займу, кредитор обычно дает несколько месяцев для погашения задолженности. На протяжении этого периода сумма долга все равно продолжает расти — к основным платежам добавляются штрафы и пени за просрочку.

Это приводит к тому, что разница между рыночной стоимостью объекта и размером задолженности стремительно сокращается, как и сумма оценки при выкупе квартиры из-под залога. В случае обращения залогодержателя в суд заемщик вынужден оплатить еще и судебные издержки.

При этом решение суда будет явно в пользу кредитора.

Алексей ПономаревЭксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Как уже отмечалось выше, решение срочно продать залоговую квартиру всегда обусловлено вескими причинами:

  • утрата платежеспособности;
  • семейные обстоятельства;
  • проблемы в бизнесе.

Однако осуществить сделку в рамках срочного выкупа квартиры из-под залога может далеко не каждый. Здесь требуются специальные знания, немалый опыт работы в этой сфере, финансовая состоятельность и мощный административный ресурс.

При наступлении кризиса в отношениях заемщика с кредитором первому лучше всего обратиться за помощью в специализированную компанию. Так, в Центре недвижимости «Белый дом» могут выдать аванс на период проведения сделки, а команда юристов, брокеров и специалистов по работе с кредитами быстро и качественно решить все вопросы.

Как вариант, после оценки и согласования с собственником агентство произведет выкуп квартиры из-под залога банка за собственные деньги. Срочный выкуп иногда возможен даже в самом негативном сценарии — когда квартира находится под арестом и будет вот-вот продана с торгов.

Процедура выкупа:

  • предварительная консультация, договоренность о встрече;
  • выезд агента на объект, оценка ликвидности;
  • согласование с клиентом финальной цены сделки;
  • снятие залогового обременения, выкуп квартиры из-под залога.

Важно помнить, что в  случае дефолта по залоговому договору не стоит прятать голову в песок. Таким образом будет лишь происходить накопление задолженности, что в итоге приведет к утрате и квартиры, и ранее выплаченных денег.

Кейс

В наш центр обратилась семья с запросом на срочный выкуп залоговой квартиры в центре Москвы. Тяжелая болезнь ребенка требовала больших и регулярных вложений, тянуть ипотеку дальше не было возможности.

Супруги приняли решение перебраться к родителям, пока малышу не станет лучше. Просрочка была небольшой, а по остальным параметрам квартира оказалась вполне ликвидной, поэтому мы выкупили ее с минимальным дисконтом.

Сделку закрыли за несколько дней.  

Наше агентство помогло уже многим заемщикам, оперативно оплатив кредитной организации весь объем задолженности и сохранив клиентам солидные суммы. Есть и те, кто смог вернуть себе часть средств благодаря быстро проведенному выкупу квартиры из-под залога нашей компанией.

В рамках услуги срочного выкупа наша комиссия составляет 0%, а консультации предоставляются бесплатно. Мы сами договариваемся с банком о снятии обременения.

После сделки несем полную ответственность за дальнейшую реализацию объекта, вам остается только распорядиться вырученными деньгами по своему усмотрению.

  • Возможно, вас заинтересует:
  • Советы как купить квартиру в Москве дешевоРоль оценки недвижимости при срочном выкупеКак снять обременение с квартиры

Как вывести квартиру из-под залога в банке?

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Юрист разъяснил, как единственное жилье может оказаться в залоге у банка

Как уже писала «РГ», суды начали на практике применять свежие правовые позиции Конституционного суда России по поводу единственного жилья должника.

В конкретном деле в Вологодской области суд решил, что исполнительский иммунитет не распространяется на единственное жилье, если оно находится в залоге.

А сейчас в том же деле суд снял обеспечительный меры, запрещавшие продавать дом, пока шло разбирательство. Так что в ближайшее время особняк может быть выставлен на торги.

Как вывести квартиру из-под залога в банке?

Банк снизил требования по задолженности к ветерану после публикации в «РГ»

Заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов в разговоре с «РГ» заявил, что в законе, по его мнению, необходимо установить четкую процедуру замены дорогостоящего жилья на менее комфортное.

При этом должен быть детально прописан порядок выселения должника и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с сохранением за ними конституционных гарантий на достойный уровень проживания.

Иными словами: чтобы люди не оказались в итоге на улице.

  • — Что решил Конституционный суд, как после этого изменится практика?
  • Никита Филиппов: Конституционный Суд в постановлении по делу Ивана Ревкова официально разрешил судам Российской Федерации продавать дорогостоящее недвижимое имущество должников взамен предоставления менее комфортного жилья с учетом гарантирования прав должника на достойное проживание.
  • Представляется, что разъяснения суда найдут отражение в практике по делам о банкротстве должника, а также получат применения в ходе ведения приставом исполнительного производства в отношении должника.
  • — Часто ли должники пользуются тем, что забрать единственное жилье затруднительно, и потому живут в роскошных домах и не выплачивают долги?

Никита Филиппов: В отсутствие четких критериев и законодательных механизмов реализации дорогостоящего единственного жилья, не обремененного ипотекой, должники, имеющие финансовые трудности, пользовались положениями об исполнительском иммунитете.

На практике зачастую встречались случаи, когда должники, имевшие многомиллионные долги, осознанно приобретали себе элитное жилье, чтобы уклониться от выплаты долга.

Поскольку элитное жилье являлось для должника единственным, то при буквальном применении правил об исполнительском иммунитете, суд не вправе был обратить взыскание не такое недвижимое имущество.

Коллекторов не смогут привлекать для взыскания долгов по оплате коммуналки

— Каким образом единственное жилье может оказаться в залоге у банка? Не запрещено ли банку брать в залог единственное жилье?

Никита Филиппов: Российское законодательство не устанавливает запреты на заключение гражданско-правовых договоров с кредитными организациями, обеспеченные залогом единственного жилья либо правами требования в отношении такого жилого помещения в зависимости от цели выдачи денежных средств. Риски предоставления в залог единственного жилья независимо от цели кредита возлагаются на самого заемщика (ст. 421 ГК РФ).

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.