Поле, пашня и лесополоса

Источник: © , Зарайское информационное агентство

В Московской области, как в других регионах страны, каждый участок земли относится к определенной категории. Эта категория определяет целевое назначение земли и, как следствие, вид разрешенного использования. В совокупности эти характеристики определяют возможности использования земель согласно документам территориального планирования и градостроительного зонирования.

Категория земель устанавливается в соответствии с утвержденным генеральным планом муниципального образования. Отнесение и перевод большей части земель, находящихся в частной собственности, в Московской области осуществляется органами местного самоуправления по согласованию с региональным правительством.

О том, как изменить категорию участка и какие для этого нужны документы, читайте в материале портала mosreg.ru.

Продление «дачной амнистии»: как зарегистрировать садовый дом в Подмосковье>>

Какие бывают категории земель

Порядка 15 подмосковных компаний получили земельные участки для проектов по упрощенной схеме

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

В Земельном кодексе Российской Федерации все земли разделены на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Как в Подмосковье онлайн внести изменения в перечень особо ценных сельхозугодий>>

Из каких категорий можно осуществлять перевод

Почти 2 тыс. га земли планируется ввести в сельскохозоборот в Шатуре в 2020 году

Источник: Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области

Органы местного самоуправления Московской области могут изменить категорию следующих земель:

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли запаса (в случаях перевода земельных участков, находящихся в частной собственности).

Их можно перевести в следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли промышленности и иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов.

Перевод земель из одной категории в другую для прочих категорий осуществляется правительством Российской Федерации (в отношении земель, находящихся в федеральной собственности) и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения). В частности, перевод земель сельскохозяйственного назначения в Подмосковье осуществляется правительством Московской области.

Как получить разрешение на использование земель Московской области>>

Порядок и сроки оказания услуги

Бизнес

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Услуга оказывается бесплатно как физическим, так и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Максимальный срок оказания услуги составляет 15 рабочих дней.

Регистрация заявления и комплекта документов проходит в течение одного рабочего дня.

Заявление о предоставлении услуги можно подать через региональный портал государственных и муниципальных услуг, авторизовавшись с помощью подтвержденной учетной записи ЕСИА.

В случае, если у гражданина нет возможности подать заявление в электронной форме, он может обратиться с пакетом документов в любое отделение МФЦ Московской области и воспользоваться бесплатным доступом к порталу госуслуг.

Как узнать о задолженности по арендной плате за муниципальные участки земли в Подмосковье>>

Необходимые документы

Подпись соглашения

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Для получения услуги потребуются следующие документы:

• заявление о переводе земель из одной категории в другую (об отнесении земель к определенной категории);
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• согласие правообладателя земельного участка на его перевод из состава земель одной категории в другую;
• правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок (предоставляется в случае, если право не зарегистрировано в ЕГРН);
• документ, удостоверяющий полномочия представителя (если заявление подается представителем заявителя).

Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье>>

Почему могут отказать

Источник: Фотобанк Московской области

В приеме документов могут отказать, если заявитель предоставил неполный пакет документов, если документы утратили силу, если в бумагах есть незаверенные исправления. Также в приеме документов могут отказать, если поданные в электронной форме бумаги подписали с помощью электронной подписи, не принадлежащей заявителю.

В услуге могут отказать, если сведения в заявлении и приложенных документах будут противоречить друг другу, если земельный участок не стоит на кадастровом учете, если границы участка накладываются на земли лесного фонда, земли охранных и санитарно-защитных зон. Более подробно причины для отказа в оказании услуги описаны в Административном регламенте.

Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>

Отсутствие в договоре сведений о категории земельного участка – основание для отказа в регистрации права | ГК «Абажур»

Купля-продажа земельного участка – самый распространенный способ отчуждения земельных участков, который регулируется нормами Гражданского кодекса и Земельного кодекса РФ.

Договор купли-продажи земельного участка — это договор, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю земельный участок, а покупатель принимает земельный участок и обязуется уплатить за него определенную договором цену.

В договоре купли-продаже земельного участка обязательно должны быть сведения о его категории

Чтобы избежать неприятных моментов в виде приостановления или отказа в регистрации перехода права, при заключении договора купли-продажи или дарения земельного участка следует помнить о его существенных условиях. Одно из них – предмет договора.

В договорах, предметом которых являются земельные участки, необходимо указание категории земель (земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда) — одной из характеристик, позволяющей индивидуализировать земельный участок.

Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!
Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка — в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д
Если Вам, как собственнику участка, приглянулся свободный соседний, не устраивают теперь границы Вашего? Можно оформить перераспределение границ участка с государственными или муниципальными землями, т.е. «прирезку» соседнего участка к Вашему.

Категория земельного участка позволяет определить, для чего предназначена конкретная территория, какая деятельность на ней разрешена, а что делать категорически запрещено. Цель разделения на категории – обеспечение рационального использования земель.

Важно! В случае отсутствия в договоре условия о категории земель, представленного в качестве документа-основания для государственной регистрации прав, регистрация приостанавливается на 3 месяца. Стороны сделки уведомляются о ее приостановлении.

• В период срока приостановления участники сделки вправе представить дополнительное соглашение к договору, в котором будет указана категория земель.
• Если в установленный срок не представлено дополнительное соглашение, принимается решение об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок и направляется заявителям.
• Действия регистрирующего органа, связанные с такими отказами, судами признаются законными и обоснованными.
• Поскольку за проведение государственной регистрации прав уплачивается государственная пошлина и не возвращается в случае отказа в ее осуществлении, при подготовке договоров в отношении земельных участков необходимо помнить об особенностях заключениях таких сделок.
• Изучите и наши земельные участки, готовые к заключению договора купли-продажи:
• Источник: Глас Народа

Присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия – что делать, что это значит и как получить ее для своего земельного участка?

• что делать, что это значит и как получить ее для своего земельного участка?
• Кто устанавливает категорию и вид разрешенного пользования земли?
• Категории земель, правила отнесения земель к категориям — Мегаобучалка
• Категория земли не установлена
• Присвоение категории земельного участка | burkurs.ru
• установление категории земельного участка | Юридические консультации megatranslation.ru
• Отнесение земель к категориям. Перевод земель

• Территория страны поделена на земли:
• Подробнее читайте здесь: 7 категорий земель, их коды и целевое назначение.
• Теоретически вся территория поделена на участки и для каждого определена категория, поскольку именно она — основа учетных сведений о земле.

Но в реальности нередко обнаруживается, что существуют незонированные массивы или в документах эта характеристика отсутствует. Такой недочет необходимо как можно быстрее исправить.

Как узнать по документам?

Определение категории должно иметь место в любых официальных бумагах, где говорится о земле как объекте права. Их немало.

1. Документы властных структур различного подчинения: федеральных, краевых (областных), муниципальных — о выделении земли для индивидуальных нужд граждан. Типичный пример – документ о праве собственности на выделенную землю.
2. Договоры о купле-продаже земли, ее обмене, аренде и т.д.
3. Сведения Госкадастра недвижимости: паспорт, выписка, Единый госреестр земель и другие.
4. Документ о госрегистрации прав на недвижимость. Здесь также указываются основные характеристики земли.
5. Другие официальные бумаги, в которых фигурирует интересующий участок. Скажем, акт об изъятии земли из-за её нецелевого использования и т.д.

Если в бумаги владельца категория вписана, а в ГКН — государственном кадастре недвижимости упоминание об этом отсутствует, по заявлению собственника она вносится в официальные бумаги.

Иной вариант, когда в разных документах присутствуют разные характеристики.

Категория участка по требованию правообладателя определяется принадлежащей к одной из них. При этом опираются на сведения документов, подтверждающих право владения.

Возможно, категория земель не установлена совсем. То есть не записана нигде. Тогда должно быть принято нормативное решение местного законодательного органа власти об определении категории конкретного участка. Основанием решения является ходатайство владельца с обозначением планируемой цели его эксплуатации.

Земля, выделенная на территории жилого поселения, причисляется к категории населенных пунктов автоматически. Все остальные получают категорию так, как это определено для них законным порядком.

Редко, но случается, что в официальных данных ГКН присутствует запись: «категория земель не установлена». Это – исключение из правил, и бывает временно – пока решение не принято.

Что это значит и какими могут быть последствия?

При совершении любых действий с землей надо быть уверенным в ее категории безусловно, иначе права и обязанности владельца, связанные с данным участком, могут быть оспорены, а собственник недвижимости пострадать.

Могут быть признаны:

• незаконным — решение о выделении земельного участка;
• несоответствующим — правовой режим использования;
• недействующими — договоры, связанные с участком.

Если владелец земли подаст документы на регистрацию участка без подтвержденной категории, ему будет отказано в регистрации.

Будет ограничена возможность производить любые действия с земельным участком.

Невозможно станет:

• переоформить его;
• получить разрешение на начало строительства;
• узаконить законченное;
• как-либо использовать участок и т.д.

Возникнут проблемы с определением субъекта права.

К тому же, если нет категории земли – значит, нет и целевого назначения участка, его могут отнести к резервному фонду.

Нежелательные последствия неопределенности категории земель возникают не только у собственника, но и у государства. Собственник не решается использовать землю, как планировал, поскольку разрешение на это отсутствует, а значит, не платит налог с кадастровой стоимости участка и т.д.

Как определяется?

1. При первоначальной постановке земельного массива на кадастровый учёт специально созданная для этого комиссия устанавливает, к какой категории будет отнесена земля.

2. Из государственного резерва она переводится в земли соответствующего региона, который, в свою очередь, закрепляет ее назначение специальным актом.

3. Эта характеристика земли не является неизменной и при необходимости может быть изменена по решению региональных властей.
4. Более позднее определение категории (и ее изменение) зависит от того, в чьем ведении пребывает земля.

Если это:

• федеральная собственность, то Правительством РФ;
• если субъекта Федерации, то исполнительным органом края, области;
• находящаяся в муниципальной собственности, то органами муниципалитетов;
• частная, то органами местного самоуправления.

Как получить категорию земельного участка, если она не определена?

Как получить категорию земли, если она не установлена или не определена? Добиться этого можно несколькими путями.

Куда обратиться?

Для решения вопроса о категории земельного участка можно обратиться в одно из перечисленных учреждений.

1. В местное учреждение кадастровой службы. Потребуется паспорт и документ на землю. Попросите сообщить категорию вашего участка и назначение. Через пять рабочих дней получите выписку кадастровой службы, самую достоверную на текущий момент.
2. МФЦ рассматривает эти вопросы аналогично.
3. Быстрее разобраться с проблемой можно, посетив официальный сайт Росреестра. Введите кадастровый номер участка и увидите, что за категория ей присвоена и каково целевое назначение — подробнее читайте в статье «Как узнать категорию земельного участка по кадастровому номеру или по карте«. Если ищете информацию об участке, который планируете купить (арендовать), найдите его на этом сайте по адресу: pkk5.rosreestr.ru.
4. Можно послать запрос в кадастровое учреждение по почте. Пересылаемые копии заверьте нотариально. Отправить документы можно также электронной почтой через сайт государственных и муниципальных услуг. Необходимо приложить сканы документов.
5. Наконец, можно обратиться в муниципалитет — выяснить всё там.

Документы

Обнаружив, что земельный участок остался без присвоенной категории, необходимо обратиться в местное отделение ГКН с ходатайством об исправлении недочета и внесении соответствующей записи в официальные документы. На это потребуется больше времени.

К ходатайству следует приложить:

• документ на участок;
• кадастровую выписку;
• удостоверение личности.

Стоит очень внимательно готовить пакет документов, так как в случае их несоответствия предъявляемым требованиям ходатайство не будет рассмотрено или в нем будет отказано.

Непосредственная явка в учреждение предпочтительнее, так как:

• не надо делать копий документов, тратить деньги на их удостоверение;
• можно сразу узнать, правильно ли составлено ходатайство, при необходимости тут же исправить ошибки;
• не надо оформлять электронную подпись для работы на сайте госуслуг и т.д.

Заявление допустимо отправить в ГКН по почте или через интернет. Если документы передаются лично – в кадастр или МФЦ — вместе с копиями приносят подлинники, копии сверяются с оригиналом и возвращаются владельцу. При пересылке копии документов заверяются нотариально.

Сроки

Два месяца дается органу власти для принятия решения о причислении участка к той или иной категории. Та же процедура проходит при смене категории, если таковая понадобилась.

Результат обращения

Еще раз придется прийти в кадастровую службу или МФЦ (куда сдавались документы) за получением обновленного кадастрового паспорта.

В нем будут указаны:

• категория земельного участка;
• разрешенное использование.

Последний штрих – обращение в регистрационную службу Росреестра с измененным кадастровым паспортом.

Это необходимо, чтобы и в государственный реестр недвижимого имущества были внесены свежие сведения. В нашем случае – об определении категории земельного участка.

Туда надо принести (или переслать):

• заявление;
• копию кадастрового паспорта;
• правоустанавливающий документ на землю;
• удостоверение личности владельца;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Теперь все действия с земельным участком будут законными.

Заключение

Итак, с понятием «категория земли» граждане сталкиваются при решении самых разных, связанных с земельными участками, вопросов. Чтобы не попасть впросак и не заработать ненужных проблем, приобретая участок, обязательно следует посетить отделение Госкадастра и узнать про этот надел всё.

Если выяснится, что фактическое положение дел не соответствует официальным данным кадастра, надо незамедлительно обратиться с просьбой о приведении документов в норму.Следует иметь в виду, что землю, даже находящуюся в частной собственности, разрешается использовать строго по назначению, определенному вместе с категорией.Покупая участок земли с намерением построить на нем жилой дом, важно выяснить, к какой категории относится земля, на которой выделен участок, и каков вид разрешенного ее использования.

Не везде можно строить дома, а где-то построить можно, а прописаться – нет. Подробнее читайте в статье: «Какая должна быть категория земель для дачного строительства или возведения жилого дома«.

Или, например, разрешена только малоэтажная застройка, или инфраструктурная. Другие землевладельцы планируют использовать землю для сельхозпроизводства.

Но и это может быть непозволительно при несовпадении категории и разрешенного использования. Так что в любом случае визит к специалистам Госкадастра необходим.

Отказ в регистрации прав на землю

• Отказ в госрегистрации прав на землю это реакция государства на совершаемые незаконные сделки с землей, а также на случаи безграмотного обращения с правами на землю.
• Благодаря этому механизму земля будет использована по целевому назначению, а гражданин обладающий правами на землю будет защищен должным образом.
• Зачастую отказ служит последствием совершения действий в преступных и корыстных целях, в результате злонамеренных действий в отношении собственника земли, а также по безграмотности и незнанию лиц, совершающих сделки с землей.

Основания для отказа в государственной регистрации

Для отказа в госрегистрации Росреестр может использовать четко установленные основания законом, иные будут недопустимыми.

К таким основаниям относят следующее:

• в результате заблуждения лица о праве на землю, которое не подлежит регистрации, например, права не входящие в распространенный перечень вещных прав по закону, иными словами такого права на землю в природе не существует;
• установлено незаконное обращения с заявлением, так называемый ненадлежащий заявитель, например, постороннее лицо по сделке, не имеющее на то полномочий;
• в результате выявление проблем документа, которые по их форме или содержанию противоречат закону;
• гражданин обращается за госрегистрацией права на землю на основании акта выданного государственным органом или муниципалитетом изначально являющиеся недействительными;
• установлено, что лицо было ограничено в правомочиях или не имело вовсе правомочий по распоряжению землей, например, арендатор решивший продать арендованную землю другому лицу;
• земля в свое время не прошла кадастровый учет по установленной форме;
• не сформирован полностью пакет документов для госрегистрации прав не землю.

Действия органов Росреестра в случае отказа

При выявлении любого из указанных оснований орган Росреестра в лице госрегистратора выносят мотивированное решение об отказе провести процедуру госрегистрации земли.

Рекомендуем!  Государственная регистрация прав на землю

1. После этого Росреестр направляет заявителю данное решение в пятидневный срок, когда закончился основной срок на регистрацию обращения, то есть после восемнадцати дней.
2. Решение четко содержит причину отказа со ссылкой на норму закона, запрещающей выполнить должным образом процедуру регистрации.
3. Принятие решения помимо тех оснований, указанных в законе, могут послужить злоупотреблением или превышением полномочий должностного лица, что впоследствии будет предметом разбирательства в уголовном порядке.

Отправка решения может быть выполнена как по почте, так и лично гражданину. По требованию гражданина орган Росреестра обязан разъяснить дальнейшие действия гражданина.

Последствия для гражданина получившего отказ

• Затраченные средства гражданина на регистрацию в виде госпошлины не подлежат возврату в результате вынесения решения об отказе в регистрации прав на землю.
• Соответственно у гражданина не возникает никаких прав на эту землю, а также заключенный договор в таких условиях не приобретет законной силы.
• Если у Вас все же имеются причины для сомнения в правомерности вынесенного решения об отказе, то можно это решение обжаловать.
• Наиболее эффективным способом является обращение в суд, который в ходе выяснения всех обстоятельств может признать данное решение необоснованным вследствие чего обязать регистрирующий орган совершить государственную регистрацию права на земельный участок.

Основанием послужит решение судебного органа. С момента направления решения суда орган Росреестра обязан зарегистрировать право на землю в течение трехдневного срока и выдать документ гражданину.

С какого момента появляется земельный участок как недвижимая вещь?

1. По всей видимости, споры о значении записи в реестре – как для целей передачи права, так и для целей возникновения права на недвижимую вещь – еще длительное время будут «стилистической» чертой нашего правоведения.

Любопытно, что таких (довольно сильных по эмоциональному накалу) споров, например, в доступной мне английской, французской или немецкой литературе я не видел. Англичане и немцы просто пишут: право создается записью, но недобросовестный не будет защищен.

Французы говорят: реестры – это для третьих лиц, поэтому запись сама по себе в отношениях между сторонами сделки ничего не значит, право переносится договором.

Так или иначе – догма везде устоялась.

А у нас – нет. Точнее так: она почти устоялась в практике ВАС РФ (запись, соединенная с действительным правовым основанием – сделкой и проч. – порождает право), основанной на дореформенном тексте Кодекса. Затем она была отражена в поправках в Кодекс (знаменитая ст. 8.1 ГК).

Но потом все испортил верх.суд, который крайне неудачно и непонятно высказался в п. 3 и 38 ППВС 25 о значении записи реестра недвижимости. Такой же разнобой и в практике коллегий верх.

суда – гражданская коллегия, кажется, «офранцузилась», для них запись реестра ничего не значит (это, конечно, странно, так как это означает, что судьи этой коллегии просто игнорируют ясные предписания действующего закона).

Экономическая коллегия этого суда предпочитает оставаться на стороне прежней ВАСовской практики и норм Кодекса о регистрации прав. Они последовательно разрешают дела в том смысле, что «нет записи – нет права». Я с ними в этом подходе полностью солидарен.

Несколько особняком стоит КС – который периодически высказывается в том смысле, что «государственная регистрация права завершает юридический состав, по итогам накопления которого возникает право собственности». То есть, КС тоже за принцип правопорождающей регистрации (а не правоподтверждающей).

В нашей литературе – разнобой, среди практиков тоже метания: кто-то примыкает к «умным», кто-то к «красивым» (сами решайте – кто есть кто из оппонирующих друг другу лагерей – германофилы-«внесенцы» или франкофоны-«противопоставимцы»). По моим ощущениям, все же большинство практиков и большинство юристов из академической среды согласны с подходом о том, что именно запись реестра порождает право на недвижимость.  

2. Однако спор о правопорождающей и правоподтверждающей функции регистрации права в реестре важен не только для определения момента перехода права. Выбор регистрационной модели также принципиален для определения момента, с которого недвижимая вещь как объект гражданских прав, как вещь.

Мне уже несколько раз доводилось писать о т.н.

«горизонтальном разделении», то есть, регистрации права собственности на здание как способе юридически разделить одну вещь – застроенный участок с постройкой на нем – на две: участок и собственно здание (например, см. здесь и здесь).

Именно этот подход, например, поддерживается эк.коллегией верх.суда (напр. в деле Райффайзенбанка (306-ЭС17-3016(2)), в котором признано, что здание становится недвижимой вещью с момента первой государственной регистрации права на него.

Этот подход мне кажется намного более обоснованным, чем другой, который я называю «акынским». Последний сводится к тому, чтобы признавать здание недвижимой вещью с момента его возведения. То есть, если некто видит физически существующее здание, понимает, то оно неперемещаемо, он делает суждение о том, что перед ним – недвижимая вещь.

К чему такой подход привел в налоговых спорах о налоге на недвижимое имущество, думаю, подробно рассказывать не надо. К катастрофе.  

Теперь, видимо, нужно уделить внимание вопросу о том, с какого момента возникает земельный участок как недвижимая вещь.

3. Какие есть подходы к определению этого момента?

Их всего три. Земельный участок как недвижимая вещь сможет считаться возникшим:

А. С момента установления его фактических границ (огораживание, устройство пограничной канавы и проч.);

Б. С момента юридического установления границ (через описание их кадастровым инженером и последующее внесение в кадастр);

В. С момента внесения информации об участке в реестр прав на недвижимые вещи путем регистрации первого права собственности на участок.

Подход (А) не выдерживает никакой критики, это все то же самое «акынство», о котором я писал выше. Понятия земельного участка не существует в природе, это идеальная конструкция, придуманная юристами. Поэтому она не может возникать путем каких-то фактических действий (установление забора и проч.), действия по образованию участка должны быть именно юридическими.   

Подход (Б), на первый взгляд, является очень симпатичным. Именно этот подход предусмотрен в Земельном кодексе, определяющем участок как поверхность суши, имеющую описанные границы. И его прекрасно обосновывают К.И. Скловский и В.С. Костко в статье «О понятии вещи. Деньги.

Недвижимость» (ВЭП 2018. № 7). Логика авторов такова: вещь – это то, что доступно владению. Для владения вещами нужно знать их границы (для участка значение границ еще во многом связано с архаическими религиозными культами и символизмом).

В связи с тем, что земельный участок не распознаваем чувственно (от себя добавлю — это не физическое тело, а пространство), то для того, чтобы его границы стали общепризнанными, требуется содействие публичной власти.

Поэтому простого огораживания мало для того, чтобы участок стал объектом частных прав, нужно, чтобы границы были признаны публичной властью.

(Жаль, что это не понимает гражд.коллегия нашего верх.суда, которая несколько раз высказывалась в том смысле, что раз в ст. 130 ГК нет указания на такой признак недвижимой вещи как установленные границы, то и для появления земельного участка как вещи установление границ не нужно. В этом суждении нет ни юридической логики, ни здравого смысла).

Рассуждение К.И. Скловского и В.С. Костко было бы безупречным, если бы не одно «но». Оно, к большому сожалению, не позволяет разрешить одно принципиальное затруднение.

Если исходить их того, что земельный участок это недвижимая вещь с момента внесения его границ в кадастр (не реестр прав!), то кто является его собственником между этим моментом и последующим моментом регистрации права на него?

Да, это временной промежуток может быть довольно коротким. Однако это не повод для того, чтобы отмахнуться от вопроса о собственности на участок.

Во-первых, вполне мыслимы случаи, когда границы участка будут сформированы, но так и не будет зарегистрировано право собственности (например, в Законе о регистрации существует правило о том, что установленные границы участка без последующей регистрации права просуществуют пять лет, после этого они удаляются из кадастра).

Во-вторых, даже в этот – потенциально короткий промежуток может произойти масса юридически значимых событий, для которых ответ на вопрос о том, кому принадлежит учтенный в кадастре участок будет принципиальным (например, будут наложены аресты, предъявлены вещные иски и проч.).

Базовый ответ для нашего права на этот вопрос должен быть такой.

Кодекс недвусмысленно говорит в п. 2 ст. 8.1 о том, что по общему правилу права на недвижимые вещи возникают с момента внесения записи о праве в реестр. Применение этой нормы вместе с подходом (Б) приводят к парадоксальному ответу.

Если участок – недвижимая вещь с момента установления границ, то тогда это … бесхозяйная вещь. Ведь никто же не записан в реестре как собственник участка, следовательно, у него нет собственника. Это абсурдное последствие, и поэтому – неверное.

Следовательно, и сам подход (Б) – о том, что участок как вещь возникает с момента кадастрового учета границ – неверный.

Остается вариант (В) – участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента внесения в реестр прав первой записи о праве собственности на участок.

Это, разумеется, может произойти при обязательном условии предварительного кадастрового учета участка, то есть, установления его границ. Следовательно, все рассуждения К.И. Скловского и В.С.

Костко о значении границ для существования вещи являются более чем справедливыми.

Однако, разумеется, следует оговориться о том, что являются недвижимыми вещами те земельные участки, права на которые были приобретены до 30.01.1998, то есть, до введения в нашей стране системы правоустанавливающей регистрации в сфере недвижимости.

Для того, чтобы такие участки приобрели режим недвижимых вещей у них должны быть установлены границы.

Это могут быть как нынешние правила межевания, так и правила, которые действовали ранее; кроме того, граница может быть установлена в результате фактически сложившегося землепользования, длящегося более 15 лет.   

4. Дополнительный аргумент в пользу подхода (В) такой. Вещь – это всегда объект оборота, необоротоспособных вещей не бывает, они просто не интересны гражданскому праву. Именно поэтому, например, из Кодекса было исключено правило об «имуществе, изъятом из оборота».

Гражданское право – это право оборота, то, что не оборачиваемо, не может быть объектом вещного права. Участок, поставленный на кадастровый учет, но не записанный в реестр, не может быть объектом распоряжения, так как в отношении недвижимой вещи последнее возможно путем внесения записи в реестр.

Такой участок нельзя передать в собственность другому лицу, установить ипотеку, сервитут и проч. Просто потому что его не существует как объекта вещных прав.

Кстати, очевидно, что принятие подхода (В) в качестве верного, требует некоторой модификации взглядов на учтенный в кадастре участок. Он безусловно является объектом правоотношений по кадастровому учету и потому может считаться объектом кадастрового учета, но не объектом вещных прав (вещью).

5. Для того, чтобы более точно разобраться в моменте возникновения участка как вещи, следует также обсудить то, как возникает земельный участок. Возможно, как и в случае с участками, права на которые возникли до введения системы регистрации прав, мы обнаружим исключения из подхода (В).

• Навскидку есть четыре случая возникновения участков.
• (а) Из публичных земель.
• (б) Из частных земель
• (в) Путем естественного возникновения
• (г) Путем создания

(а) Первый случай – это когда публичное образование (РФ, субъект или муниципалитет) из состава своих земель (то есть, из своего природного ресурса, который не является вещью в смысле частного права, а представляет собой элемент публичного домена, публичной собственности) выделяет некоторую их часть, определяет границы выделенного, регистрирует свое право собственности на вновь образованный участок и затем либо передает право собственности частному лицу, либо заключает обязательственные сделки по поводу участка (договор аренды и проч.).

Напомню, что возникновение права собственности на земельные участки в ходе разграничения земель между тремя уровнями публичных образований – это случай, составляющий исключения из принципа обязательности внесения записи в реестр для целей возникновения права. Это исключение следует из положения ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу и признано судебной практикой (известное дело город Сызрань против России, рассмотренное Президиумом ВАС).

Получается, что регистрация права собственности публичного образования в анализируемом случае – не правоустанавливающая, а правоподтверждающая, так как оно к моменту внесения записи уже является собственником – в силу положения закона. Следовательно, аргумент о бесхозяйности, приведенный выше, в описанном случае оказывается неверным. И это означает, что в отношении таких участков подход (Б) – участок это вещь с момента установления границ – вполне применим.

(б) Новый участок может быть образован путем «реорганизации» частного земельного участка – раздела, соединения и проч.

В этом случае нет никаких отступлений от принципа внесения, следовательно, нет возможности усмотреть в поставленном на кадастровый учет, но отсутствующем в реестре прав участке вещь. Стало быть, здесь должен работать общий подход  (В).

Такой участок станет новой вещью с момента первой регистрации права собственности частного лица, осуществившего «реорганизацию» участка.

(в) Любопытный случай еще одной возможности для появления участка – это его естественное возникновение при обмелении рек, озер, изменении береговой линии моря или русла реки.

С учетом того, что наше право исходит из принципиального соображения о том, что земли, покрытые водами общего пользования (озера, реки, моря, океаны) это всегда только публичные земли, то здесь будут применимы правила, описанные выше, в пункте (а).     

(г) Наконец, вопреки известной шутке Марка Твена, земельный участок можно создать путем искусственного намыва.

Если это было сделано публичными образованием, то применяются правила о разграничении земель и, следовательно, релевантным будут правила из пункта (а).

А если это сделано частное лицо, то его право на такой участок возникнет только с момента регистрации права в реестре, стало быть, верным будет подход (В).

* * *

Таким образом, общий вывод таков: земельный участок приобретает правовой режим недвижимой вещи с момента первой регистрации права собственности на него.

Это однако не касается земельных участков, право собственности на которые было приобретено до введения в России системы государственной регистрации прав на недвижимые вещи, а также в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Возможно, я упустил какие-то аргументы в пользу подхода (Б) и (В) и против них. Буду рад вашим м!