Интернет-торговлю можно начать одному прямо из собственной квартиры, но по мере роста бизнеса картина будет меняться.

Если продажи идут хорошо, самому не справиться — вы просто упретесь в потолок своих физических возможностей. Нужно нанимать персонал для работы и искать офис, склады и точки выдачи товара.

Сегодня мы расскажем, как выбрать и снять помещения для интернет-магазина и не допустить распространенных ошибок.

Какие помещения могут понадобиться

Офис

Итак, вы наняли для работы несколько менеджеров. Им понадобится помещение и придется снимать офис. Работа “лицом к лицу” всегда лучше удаленки: прямой контакт позволяет создать командный дух, оперативнее решать задачи и лучше контролировать персонал. К офису предъявляется следующие требования:

• размер. Помещение должно быть достаточно просторным, чтобы люди не толкались пятыми точками в проходах;
• мебель. Часто офисы сдаются со всей обстановкой — столами, стульями и другой мебелью. Очень удобная организация пространства — когда каждый сотрудник сидит за перегородкой. Вроде бы помещение одно, но у каждого есть свой кусочек, где его никто не трогает;
• освещенность. Самое лучшее — это дневной свет. Выбирайте офис с большими окнами на солнечную сторону, и само собой — мощное электрическое освещение. Сразу проверьте светильники. Если там стоят лампы дневного света — сразу поменяйте их на светодиодные. Так вы будете гораздо меньше платить за электричество;
• интернет. Быстрый, безлимитный. Часто бывает, что предыдущий владелец, покидая помещение, отключает интернет и его приходится проводить заново. Сразу выясните этот вопрос у арендодателя. На подключение офиса к сети нужно время;
• логистика. Нужно сделать так, чтобы персоналу было удобно добираться на работу и обратно. Лучше снимать офис поблизости от метро или остановок общественного транспорта, а в непосредственной близости должна располагаться автомобильная парковка;
• удобства (туалет, раковина, место для мытья посуды).

Где можно арендовать офисное помещение. Есть 3 основных варианта:

1. Отдельный офис в жилом или административном здании. Это будет самый удобный, но при этом дорогой вариант. Обычно помещение оборудовано собственной уборной, имеет отдельный вход и другие преимущества.
2. Офис в бизнес-центре. Здесь вариантов может быть сколько угодно — от уголка с парой столов до целого этажа. Все зависит от ваших потребностей и финансовых возможностей. Как правило, аренда помещений в таких местах чуть дешевле, чем найм отдельного офиса.
3. Помещения на территории торговых центров. Многие ТЦ сдают не только торговые, но и офисные площади. Плюсы — это недорого, есть инфраструктура в виде кафе и магазинов, парковка, близость метро и автобусных остановок. Минусы: многолюдно, общие удобства.

Склад

Для временного хранения больших партий товара вам понадобится склад. Выбирать его нужно из следующий соображений:

• размер. Напрямую зависит от количества товара, которое будет там находиться. Выбирайте помещение с небольшим запасом — так вы не попадете в ситуацию, когда товар негде хранить;
• температурный режим. Многие категории товаров, особенно продукты питания, имеют минимальную и максимальную температуру хранения. Поэтому зимой складское помещение должно отапливаться, а летом — кондиционироваться;
• удобный подъезд и расположение. На склад постоянно будет приезжать автотранспорт — для загрузки и разгрузки продукции. Если помещение находится у черта на куличиках, его трудно отыскать даже с навигатором, а зимой не чистят дороги — от такого склада будет одна головная боль;
• охрана. В идеале складские помещения должны располагаться на территориях с централизованной охраной. То есть за забором с воротами. Въезд на территорию — по пропускам. Но обычно такое встречается на крупных складских комплексах. Если арендуете помещение не в таких местах, позаботьтесь об охранной сигнализации.

Вариантов аренды складов очень много. Это может быть контейнер на городском рынке, часть большого ангара на складском комплексе. Или любое другое помещение, которое подойдет для хранения товара. Складские помещения стоят дешевле торговых и офисных. Подробнее о том, как найти и оборудовать склад, мы писали в этой статье.

Точка выдачи товара

Если офис и склад можно снять на другом конце города, то с точкой выдачи ситуация иная. Можно считать, что это полноценный магазин, а это значит, что и требования будут как к магазину:

• точка выдачи должна располагаться в значимых и ключевых точках города. В идеале — крупные торгово-развлекательные комплексы, центральные улицы и так далее;
• надо, чтобы клиентам было удобно добираться. Если до вас ходит один автобус, а потом нужно пройти полтора километра пешком, вряд ли клиент решится на такое путешествие. Доехать до точки он должен максимально возможным количеством способов;
• оборудование. К помещению для обслуживания клиентов предъявляются те же требования, что и к магазинам. Это значит, что должна быть пожарная сигнализация, огнетушители и план эвакуации.

Многие интернет-магазины снимают точку выдачи на территории торговых центров. Это дешевле, чем арендовать целое нежилое помещение с отдельным входом. Поставил стойку, посадил консультанта и всех делов. Минус — где-то нужно хранить товар.

Если позволяют средства и товаров много, понадобится отдельное помещение. Это всегда лучше: вы не зависите от режима работы арендодателя, можете сделать под себя косметический ремонт и вообще делать все что угодно. К тому же, такое помещение можно легко совместить с небольшим складом.

Где искать помещение

Сейчас снять помещение гораздо проще, чем сдать. Кризисные явления в экономике делают свое дело: бизнесы закрываются и коммерческая недвижимость становится невостребованной. Сразу сообщим: правила игры диктуют арендаторы. Итак, где и как найти помещение для офиса, склада или точки выдачи товара?

1. Спросить у знакомых и друзей. Запустите сарафанное радио: сообщите родственникам и знакомым, что вы подыскиваете помещение. Возможно, чей-то дальний родственник или приятель никак не может сдать коммерческую недвижимость.
2. Поискать на Авито и других подобных ресурсах. Это очень удобно: выставляем фильтр по цене, географическому положению и метражу и получаем набор готовых вариантов. Есть федеральные ресурсы типа того же “Авито” или “Из рук в руки”, а есть региональные — в каждом городе свой.
3. Обратиться в агентство недвижимости или к риелтору. Это быстро и безопасно: специалист может сразу подобрать вам помещение из своей базы, подготовить необходимые документы и организовать встречу с арендодателем. Однако услуги нужно оплачивать: стоимость подбора помещения может достигать месячного платежа по аренде.
4. Найти помещение самостоятельно на месте. Садитесь в автомобиль и отправляйтесь в район, где вы хотели бы снять недвижимость. Походите по улицам и магазинам на предмет вывесок и баннеров с надписью “Аренда”. Перепишите телефоны и обзвоните потенциальных арендодателей. Плюс способа в том, что так больше вероятность снять помещение от собственника. Агентства и риэлторы не будут тратиться на изготовление баннера — это нужно только хозяину недвижимости.

Аренда, субаренда, покупка. Выбираем правильный вариант

Аренда у собственника помещения

Это самый лучший вариант. Вы снимаете помещение по той цене, которую хочет арендодатель. Никаких посредников и связанных с ними дополнительных расходов.

К тому же можно получить гибкие условия найма: торговаться с собственником касательно ежемесячной платы, договариваться о ремонте помещения и установке дополнительного оборудования и даже просить отсрочку платежей. Минус один: такие предложения бывает сложно найти.

Почти все арендодатели отдают работу по сдаче недвижимости внаем риелторам или агентствам. Поэтому выйти на собственника не всегда возможно.

Субаренда

Суть в том, что ваше помещение уже кто-то арендует, но не для личного использования, а для сдачи внаем и получения прибыли. Например, собственник сдает офис за 20 тысяч рублей. Его снимает некий предприниматель. А потом сдает его вам, но уже не за 20, а за 23 тысячи. Понятно, что это менее выгодно.

Покупка

Если позволяют средства, то помещение можно и купить в собственность. Однако стоит сто раз подумать, прежде чем решиться на такой шаг.

Бесспорно, плюсов при таком подходе масса: вы станете владельцем помещения и сможете делать там что угодно: любой ремонт, перепланировки, монтаж оборудования. Ни у кого не нужно спрашивать разрешения и что-то согласовывать. В рамках жилищного кодекса, разумеется.

К тому же это выгоднее. Плата за аренду может съедать нехилую часть прибыли. Если помещение в собственности, этих трат можно избежать.

Однако у этого варианта есть и масса минусов:

• нужны серьезные инвестиции. Даже покупка небольшого офиса в провинции обойдется в несколько миллионов рублей;
• не всем подходит. Покупать недвижимость можно только в том случае, если вы уверены, что будете пользоваться ей много лет. Только тогда можно отбить затраты на покупку. Большинство предпринимателей живут сегодняшним днем, поэтому для них аренда гораздо предпочтительнее;
• если недвижимость покупается в кредит, а так обычно и бывает, то придется еще и оплачивать банковский процент.

Договор аренды

Это главный документ, регулирующий взаимоотношения между вами и арендодателем. Не стоит ограничиваться типовыми договорами из интернета — лучше дополните их своими пунктами:

• пропишите пункт о том, чтобы арендодатель компенсировал вам стоимость переезда в случае прекращения договора по его инициативе. Часто бывает, что через месяц появляется более платежеспособный арендатор. Который перебивает вашу цену. Чтобы подстраховаться и не остаться на улице, такой пункт придется очень кстати;
• пункт о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Например, вы поставили в помещении кондиционер и систему охранной сигнализации. А через полгода съехали в другой офис. Понятно, что оборудование с собой не заберешь — оно сделано с учетом конкретного помещения. Это и называется неотделимыми улучшениями. И за них должен платить собственник. Полностью упакованные офисы и склады можно сдать дороже;
• обязательно пропишите условия повышения арендной платы. А то можно проработать пару месяцев, а потом услышать от арендодателя, что со следующего плата будет повышена. Все подобные действия — только с предупреждением на несколько месяцев;
• разграничьте ответственность. Чем меньше вашей ответственности — тем лучше. Пусть собственник отвечает сам: за наличие и исправность инженерных сетей, договора на вывоз мусора, отопление, электричество. Если все это повесят на вас — это лишние сложности и потеря драгоценного времени.

Многие советуют заключать договор сразу на большой срок, да еще и регистрировать его в Госреестре. Дескать, это подстрахует вас от беспредела со стороны собственника. Но мы бы поостереглись давать такие советы. А вы сами уверены, что просидите здесь несколько лет? Нет? Тогда долгосрочный договор пока не для вас.

Что делать? Устройте промежуточный этап. Оформите договор на полгода-год. За это время присмотритесь к арендодателю, посчитайте затраты на аренду в целом и определите, все ли вас устраивает. Если все в порядке — тогда можно заключать долгосрочный договор аренды.

Продажа недвижимого имущества физическим лицом, имеющим также статус ИП на УСН

К нам часто поступают вопросы от Индивидуальных предпринимателей по налоговым спорам при продаже своего имущества. Один из таких мы решили опубликовать.

Отвечает на вопрос адвокат Ташланов Владислав Анатольевич

Вопрос:

Я обладаю статусом индивидуального предпринимателя. В сентябре 2019 года приобрел недвижимое имущество (нежилое помещение), как физическое лицо. В феврале 2020 года указанное имущество было реализовано. Разница между ценой покупки и продажи составила 100 000 руб.

Считая, что имущество было приобретено не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, мной была подана декларация 3-НДФЛ, где я уменьшил сумму своих доходов на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением этого помещения.

Однако проверяющее лицо сообщило мне о неправомерности отражения мной таких расходов, поскольку по назначению соответствующее помещение не может использоваться в личных целях.

Далее мне было предложено уплатить 13% со всей суммы полученного дохода (цены продажи), либо подать декларацию по УСН, которую я применяю, как ИП (с объектом налогообложения «доходы минус расходы»), однако и в такой ситуации при расчете налога я, с ее слов, не могу учесть стоимость затрат по приобретению нежилого помещения.

Разница лишь в ставке налога, в последнем случае – это 7, а не 13 процентов. Ранее я аналогичных сделок не совершал; имущество в аренду не сдавал; в моих ОКВЭДах отсутствует продажа и покупка недвижимого имущества; назначение помещения предполагает его использование под продуктовый магазин.

Что гласит закон

• Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему как гражданину и как индивидуальному предпринимателю.
• По этой причине вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическим лицом, имеющим статус ИП, всегда является спорным.
• Для определения «правильного» налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, лицом, которое одновременно зарегистрировано в качестве индивидуально предпринимателя, решающее значение имеет ЦЕЛЬ приобретения имущества.
• Если цель приобретения помещения – получение дохода от предпринимательской деятельности, то лицо не вправе:

• воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ,);
• применить льготу, установленную первым абзацем п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

1. Если цель приобретения помещения иная, то есть не связана с получением дохода от предпринимательской деятельности, то лицо вправе воспользоваться имущественным вычетом.
2. При этом полагаем, что только факт того, что помещение является нежилым, не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещений в предпринимательской деятельности.

3. Применительно к рассматриваемой ситуации считаем, что имеет место как обстоятельства в пользу налогоплательщика (для целей применения налогового вычета), так и негативные обстоятельства, не позволяющие претендовать на налоговый вычет (учет расходов по приобретению помещения).

Положительные обстоятельства

Об отсутствии цели извлечения дохода от приобретения помещения в статусе индивидуального предпринимателя могут также свидетельствовать следующие обстоятельства:

• отсутствие у налогового органа доказательств приобретения помещения именно для предпринимательских целей;
• использование помещения для личных целей (например, для хранения личных вещей);
• получение объекта в качестве погашения долга продавца перед покупателем (по иным, схожим по сути основаниям);
• отсутствие факта использования в расчетах за помещение кредитных средств, полученным ИП на развитие своей деятельности;
• совершение действий по проверке возможности перевода помещения из нежилого в жилое.

Отрицательные обстоятельства

• наличие статуса ИП;
• назначение помещения (нежилое помещение под размещение продуктового магазина).

О наличии цели извлечения дохода от приобретения помещения в статусе индивидуального предпринимателя, могут также свидетельствовать следующие предполагаемые обстоятельства:

• допросы продавца, работников арендаторов, иных лиц, которые засвидетельствуют, что помещение может использоваться только в предпринимательской деятельности и для этих целей и приобреталось покупателем;
• дальнейшая сдача имущества в аренду.

Таким образом, для того, чтобы воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ, необходимо убедительно доказать, что имущество приобреталось для личных целей, не связанных с извлечением дохода.

Отражение дохода в декларации по УСН с учетом стоимости затрат по приобретению нежилого помещения

По мнению контролирующих органов при продаже недвижимого имущества физическим лицом, имеющим также статус ИП и находящемуся на УСН не имеет значения:

• вид предпринимательской деятельности, указанных при регистрации;
• статус покупателя: указан он в договоре купли-продажи как ИП или как физическое лицо;
• факт использования в деятельности, облагаемой УСН, имущества непосредственно перед продажей.

Ндфл при продаже нежилого помещения — юридическая консультация

В вашем случае в связи с тем, что недвижимость является нежилой и сдается в аренду юридическому лицу, возникают некоторые риски, связанные с налогообложением этой недвижимости.

Первый вопрос, на который необходимо найти ответ, касается нынешнего использования данной недвижимости: не является ли сдача такого имущества в аренду предпринимательской деятельностью? По общему правилу, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (см. п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ). И если сдача в аренду временно свободной квартиры чаще не признается предпринимательством, то нежилые помещения – дело другое. Если само назначение помещения не предполагает его использование для личных, семейных нужд, если договоры аренды заключены на длительный (более одного налогового периода) срок с возможностью «автоматической» пролонгации, если в этих договорах предусмотрены санкции за нарушение условий, – налоговый орган с большой долей вероятности попытается признать данную деятельность предпринимательской. Помимо неприятностей, связанных с попыткой взыскания с вас хотя бы НДС за весь период сдачи помещения в аренду, при продаже помещения, используемого в предпринимательской деятельности, невозможно будет применить освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), поскольку данный пункт гласит, что его действие не распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности. Таким образом, обложение налогом доходов от продажи вашего помещения будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ. Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости. При этом если вы являетесь налоговым резидентом РФ (т.е. доход от данной сделки облагается налогом по ставке 13%), то вы, формально, вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо учесть для налогообложения фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы по приобретению данного помещения на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Правда, это возможно лишь в том случае, если вы владеете помещением менее минимального предельного срока. Это следует из положений ст. 220 НК РФ, где получение имущественного налогового вычета никак не связано с использованием объекта недвижимости в предпринимательской деятельности. Правда, Минфин России (равно как и большинство судов) считает, что имущественный налоговый вычет невозможен при использовании имущества в предпринимательской деятельности.

Налоговые вычеты по НДФЛ на детей

Минимальный срок владения исчисляется в соответствии с положениями ст. 217.1 НК РФ.

Для нежилого помещения он зависит от того, каким образом вы стали владельцем данного помещения: если вы получили помещение в порядке наследования или дарения от близкого родственника или члена семьи (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки) или в порядке приватизации, или если вы являлись плательщиком ренты и получили помещение по договору пожизненного содержания с иждивением, то этот срок составляет три года. В других случаях – пять лет. Однако законами субъектов Федерации пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля, равно как и величина в 70% кадастровой стоимости, о которой говорилось выше.

Если же ваша деятельность по сдаче помещения в аренду не признается предпринимательской, то вы имеете право на освобождение дохода от продажи помещения. Это право дается вам, если вы владеете помещением в течение минимального предельного срока (в соответствии со ст. 217.1 НК РФ) или дольше.

Также здесь следует учесть еще один нюанс – если помещение приобретено до 1 января 2016 г., то освобождение возможно по истечении трех лет владения данным помещением. Иными словами, если вы приобрели продаваемое сейчас помещение до 1 января 2016 г., платить налог и отчитываться (подавать декларацию) не нужно.

Но только если ваша деятельность по сдаче этого помещения в аренду не признается предпринимательской.

Оплата НДФЛ при выкупе собственных акций акционерным обществом

Что касается регистрации в качестве ИП для целей продажи помещения, то это может вызвать претензии со стороны налоговых органов. Во-первых, такой вид деятельности (продажа объектов недвижимости) должен быть отражен в составе видов деятельности ИП.

А во-вторых, в этом случае налоговики попробуют доказать как раз отсутствие предпринимательской деятельности у ИП.

Сделка всего одна, никакой другой деятельности ИП не ведет, зарегистрирован незадолго до продажи помещения, которым владел и ранее, иными словами – есть подозрения в получении необоснованной налоговой выгоды. Если доказать получится, то продажу обложат НДФЛ.

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить следующее:

Если вы не признаете деятельность по сдаче помещения в аренду предпринимательской (поэтому и не регистрировались в качестве ИП), владеете помещением дольше, чем установленный в вашем случае минимальный срок владения (или приобрели помещение до 1 января 2016 г.), то при продаже помещения вы вправе воспользоваться освобождением от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И, соответственно, не платить налог и не подавать декларацию.

Как не «попасть» на 13% налога при продаже сдаваемой квартиры?

Регулярно в сети вспыхивают дискуссии: сдавая легально квартиру, можно ли при ее продаже «налететь» на обязанность выплачивать 13% от стоимости? Так ли это?

Честно сдавал

К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности.

Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента.

Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).

Квартиру Александра Ивановича продали без проблем за 7 млн рублей. А потом пенсионер рассказал, что в налоговой все равно требуют выплаты 13% от суммы сделки (910 тыс.

рублей) — на том основании, что бывший собственник сдавал квартиру в аренду (о чем ежегодно отчитывался в декларации и выплачивал 13% с дохода), а значит, извлекал выгоду.

В итоге государство перестало воспринимать квартиру как объект, подлежащий освобождению от уплаты налога, ведь она была использована в коммерческой деятельности.

Анализируй это

По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2018 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.

В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина.

Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ.

Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.

Получается, в ноябре появился текст закона, а уже в январе Минфин был вынужден разъяснять: закон не подразумевает, что все когда-либо сдававшиеся квартиры отныне при продаже будут облагаться НДФЛ.

В ноябрьском тексте есть фраза о том, что изменения закона не касаются объектов жилой недвижимости. Найти эту фразу и правильно ее прочитать — задача не из простых.

Причем настолько не из простых, что путаются и ошибаются сами налоговики, после чего неправильно консультируют и по горячей линии, и на очной консультации.

Евгений Коноплевриэлтор агентства «Миэль»

История Александра Ивановича закончилась благополучно: с помощью письма Минфина ему удалось отбиться от необходимости уплаты налога. Тем не менее схожие ситуации пока еще могут возникать.

Ликбез от ФНС

ЦИАН.Журнал обратился за ми в пресс-службу ФНС. Пришел ответ, подтвердивший все вышесказанное.

«До 01.01.2019 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ.

Речь идет о гражданине, который в 2019 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП.

Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).

При этом с 01.01.

2019 в статью 217 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым полностью освобождается от НДФЛ доход, полученный ИП от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока). Таким образом, в данном случае порядок обложения доходов, полученных гражданином после 01.01.2019 от продажи квартиры, зависит не от факта сдачи квартиры в наем, а от срока ее нахождения в собственности гражданина:

• — если проданная квартира находилась в собственности более пяти лет, доход от ее продажи полностью освобождается от налогообложения;
• — если право собственности на квартиру получено налогоплательщиком в порядке наследования (по договору дарения) от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ; в результате приватизации; в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то предельный срок владения квартирой составляет три года».
• Таким образом, если вы владели квартирой дольше трех-пяти лет и при этом сдавали ее в аренду, при продаже у ФНС не должно возникать к вам никаких налоговых вопросов.

Бизнес с высоким спросом и почти без конкуренции: как заработать на сдаче в аренду полок в магазине

Хотите узнать, как выбрать низкоконкурентную нишу с высоким спросом, даже если вы не маркетолог? Как открыть бизнес в офлайне, продвигать его и не прогореть? Рассказываю свою историю открытия и развития магазинов, успешно работающих по формату аренды полки с 2015 года.

Академический подход к открытию бизнеса

По основному образованию я маркетолог. По дополнительному – менеджер интернет-проектов. В области маркетинга и рекламы работаю с 2003 года.

Почти с самого начала трудовой деятельности я пытался открыть собственный бизнес. Большинство попыток были совсем неудачные, а какие-то так или иначе выстреливали.

Но бизнес, который по сей день приносит мне доход, получилось основать только в 2015 году.

Как раз к этому времени я понял, что в найме движение вверх слишком медленное, заниматься чисто маркетингом мне не хочется. Тогда я решил, что пора снова пробовать уходить в свое дело. Но, в отличие от прошлых проектов, к этому я подошел основательно. Фактически я открывал бизнес по учебнику.

Все началось с поиска ниши. Я увлекаюсь коллекционированием винтажного фарфора, потому первое, на что я обратил внимание, был комиссионный магазин. Но исследование рынка показало, что в Москве их и так много, т. е. присутствует высокая конкуренция.

Для исследования рынка мне не понадобилось никаких особых инструментов. Все сделал с помощью «Яндекса». Сначала оценил количество предложений в поисковике по запросам «комиссионный магазин», «куда сдать антиквариат» и т. д.

«Яндекс» выдал несколько страниц с предложениями комиссионных магазинов в Москве. Потом через «Яндекс Wordstat» я посмотрел количество запросов типа «как открыть комиссионный магазин».

Запросов было меньше, но все равно набралось несколько сотен.

Эти данные дали мне первое понимание конкурентности ниши. Дальше я пошел в «Яндекс.Карты», где по запросу «комиссионный магазин» увидел все адреса таких точек в Москве. Было понятно, что их действительно много.

Я съездил в некоторые из них и пообщался с продавцами на тему того, сложно ли такой магазин открыть, какие подводные камни и т. д. На удивление продавцы и владельцы охотно идут на контакт особенно, если сказать им, что планируешь открыть магазин в другом районе, а то и в другом городе.

Одним словом, я понял, что ниша комиссионок не такая простая, как кажется, да и конкуренция постоянно растет. Поэтому и отказался от такой идеи.

Я стал искать другие варианты, где были бы высокий спрос и низкое предложение. Им оказался магазин, работающий по формату аренды полки.

Коротко о бизнес-модели

Бизнес-модель аренды полки простая: арендуешь помещение под магазин, ставишь стеллажи и сдаешь их, предоставляя услуги продавца и кассового обслуживания. По сути, арендовал помещение, сдал полки и сиди, получай прибыль – просто. Так думают многие, но они ошибаются.

В 2015 году в Москве был только один успешно действующий магазин такого формата – «Своя полка». Я хотел попробовать арендовать в нем место, чтобы понять, как они строят отношения с клиентами и какие для этого нужны документы. Мне сказали, что у них очередь на полгода вперед, поэтому могут лишь поставить меня в лист ожидания.

Это показало мне, что тема востребована, а первых клиентов можно брать из этого листа ожидания (раз они в нем, значит, наверняка, подписаны на группу магазина в «ВКонтакте»). Консультацию по схеме работы и документам я купил за 2 000 р. у другого магазина, работающего по формату аренды полки, который на тот момент уже закрывался.

Подготовка к открытию бизнеса

Следующим этапом нужно было составить бизнес-план. Когда все прописано и просчитано, бизнес открывать проще.

Как маркетолог я знал, что нужно досконально изучить конкурента, просчитать все риски, потенциальную прибыль и т. д. На бизнес-план с маркетинговым планом и финансовой моделью (ее я научился делать на курсах профессиональной переподготовки) ушло в общей сложности 2 месяца.

В этот же время я придумал и название «Плюшкин-Вилль», где «Плюшкин» говорит о том, что в магазине много всего разного, то есть нет стандартного ассортимента, а «Вилль» – это как бы деревня для товаров разных продавцов. Забегая вперед скажу, что через год с небольшим после открытия магазина, я запатентовал название и не зря – вскоре наткнулся на магазин, который назывался также. Но я не успел на него наехать – он уже закрывался.

Так как магазин «Своя полка» был наиболее активен во «ВКонтакте», а также часть нашей целевой аудитории (частные мастера рукоделия) тоже активно использовали эту соцсеть, о чем говорят группы по рукоделию с сотнями тысяч и даже миллионами подписчиков, свой бизнес я тоже решил продвигать через ВК. Сделал группу, через «Церебро» спарсил подписчиков групп конкурента и запустил по ним рекламу. Дополнительно запустил рекламу в «Яндекс.Директ» по запросам типа «аренда полки», «где продать ручную работу» и «своя полка», которая также вела на группу во «ВКонтакте».

Рекламу я запустил еще до открытия магазина и даже до того, как нашел помещение. Это было важно, чтобы к моменту открытия заполнить как можно больше полок.

Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры

опубликовано:
02.08.2018

В 2002 году физическое лицо купило квартиру. В 2006 году физическое лицо зарегистрировалось как ИП. В период с 2015 по настоящее время физическое лицо эту квартиру сдавало в аренду и платило налог 13 % НДФЛ. При том ИП имело еще 1 нежилое помещение, офис и сдавало этот офис в аренду. Но в этом случае платился налог 6% как доход ИП.

Собственник хочет продать квартиру в 2018 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?

Сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом и сдача квартиры в аренду и продажа недвижимости указаны при регистрации в качестве видов деятельности.

Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Особенности налогообложения ИП при продаже квартиры

Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности — продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения).

Однако доход, полученный ИП при реализации личного недвижимого имущества, если среди его основных видов предпринимательской деятельности отсутствует пункт «продажа недвижимости», облагается НДФЛ, то есть налогом для физических лиц, согласно гл.

23 Российского Налогового кодекса.

Граждане не выплачивают налоги при продаже квартиры, срок владения которой выше минимального предельного срока (ст. 217.1 НК РФ)

Это норма относится только к физическим лицам, но не к индивидуальным предпринимателям. И может возникнуть ситуация, когда гражданину, зарегистрированному как ИП, налоговая инспекция начислит налог, даже если этот гражданин владеет продаваемой квартирой более 5 лет.

Довольно часто физические лица, сдающие квартиры в аренду, чтобы не платить 13% от полученного дохода, оформляются как ИП и сдают квартиру, выплачивая 6-ти процентный налог. Вот их и подстерегает главная опасность. В таком случае при продаже квартиры, гражданину придется заплатить налог в размере 6% от её стоимости, независимо от срока её владения.

Возможно вас заинтересует: Консультация налогового юриста.

Также, помимо описанного случая, «предпринимательский» налог с продажи квартиры придется заплатить, если:

1. Договор купли-продажи квартиры был заключен не как с физическим лицом, а как с ИП.
2. На квартиру подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц, в связи с её использованием в предпринимательской деятельности

Также налог может быть начислен, если у ИФНС возникли подозрения об использовании квартиры в предпринимательской деятельности, например:

1. Гражданин, будучи ИП, купил несколько квартир, одну из которых продает
2. В качестве основного вида деятельности ИП указаны операции по аренде и продаже собственного недвижимого имущества.

Конечно же, в этом случае есть шанс доказать, что продаваемая квартира не использовалась в предпринимательских целях, но только в рамках судебного процесса.

Во всех описанных случаях, не важно: был ли на момент приобретения квартиры гражданин зарегистрирован как ИП или нет. Важен сам факт использования квартиры в целях получения предпринимательского дохода.

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.

Таким образом необходимо выяснить какие виды деятельности предусмотрены учредительными документами предпринимателя. При регистрации ИП сведения о нем вносятся в ЕГРИП, и там указываются виды деятельности, которыми будет заниматься предприниматель.