Многим приходилось слышать истории об одиноких стариках, которые лишились жилья, оформив договор ренты. У такой сделки действительно есть уязвимые стороны, причем рискуют не только получатели ренты, но и те, кто платят. Но в то же время договор ренты может быть очень даже выгоден его участникам. Главное – сделать все по правилам, о которых мы и расскажем.

Что такое рента? 

Сегодня рента – достаточно распространенное явление, особенно на рынке столичного жилья. По сути, это некий постоянный доход, который плательщик ренты должен обеспечить получателю в течение всей его жизни.

Сумма, как правило, поступает ежемесячно, причем размер ренты не может быть ниже минимального размера оплаты труда.

А вот верхнего предела у взноса нет – то есть, ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре, в законе они не предусмотрены.

К недвижимости договор ренты имеет непосредственное отношение, потому что обычно в сделке задействована квартира, которая поступит в собственность того, кто платит ренту. А получатель ренты до конца жизни может рассчитывать на регулярное денежное пособие. Помимо дохода можно предусмотреть в договоре и другие условия, которые касаются ухода, медицинского обслуживания и пр.

С юридической точки зрения сделка проводится для узаконивания взаимовыгодных отношений, когда один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру через какое-то время. Но в случае с рентой желательно, чтобы стороны были связаны не только договором.

Антон Пайзанский, представитель АН «Азбука Жилья», предупреждает: несмотря на то что договор ренты могут заключать все взрослые дееспособные граждане, сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют родственники – допустим, тетя получает ренту от племянника, бабушка от внука и так далее.

 Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать заменой дарению или составлению завещания.

Когда стороны договора являются чужими людьми, существует риск оказаться втянутым в мошенническую схему.

Для родственников оформление договора ренты на квартиру даже выгоднее, чем завещание. Ведь в случае с завещанием могут найтись наследники, требующие обязательной доли в наследстве, а само завещание можно оспорить или переписать.

По сравнению с договором дарения рента также имеет свои преимущества – в первую очередь, для получателя ренты. При заключении договора ренты даже нерадивый родственник не сможет пренебрегать обязанностями, отказаться от ухода и заботы о пожилом человеке.

Антон ПайзанскийАН «Азбука Жилья»

Действительно, договор ренты на квартиру заключают чаще немолодые и одинокие люди, у которых есть жилье, но не хватает средств его содержать – ведь за квартиру надо платить. Да и одной только пенсии многим не хватает, чтобы жить более или менее благополучной жизнью.

Выходит, что договор ренты – это возможность для одной стороны сделки приобрести жилье как бы в рассрочку, а для другой – получать стабильный доход и вести жизнь в нормальных условиях, добавляет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Оформление договора ренты

Договоры ренты бывают нескольких видов, но на рынке жилья чаще встречается пожизненная рента.

 Она потому так и называется, что устанавливается на весь период жизни человека, затем его имущество перейдет плательщику.

При этом оформление договора пожизненной ренты не исключает того, что получатель ренты может быть не один. Если получателей несколько и один из них умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к остальным.

Насколько выгодна пожизненная рента плательщику? 

Допустим, договором предусмотрена передача квартиры рентодателю в обмен на ежемесячные отчисления в размере 25 тыс. рублей, при этом стоимость квартиры по рынку на день заключения договора составляет 10 млн рублей.

Если получатель ренты проживет 20 лет, то за весь этот срок рентодатель выплатит 6 млн рублей. Если 35 лет – рентодатель выплатит 10,5 млн рублей. Впрочем, неизвестно, что за этот период произойдет со стоимостью квартиры – возможно, она подорожает, а может быть, и наоборот.

Елена Мищенкоруководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-супермаркет недвижимости»

У пожизненной ренты есть еще одна разновидность – пожизненное содержание с иждивением.

Условия практически такие же, но договор ренты с пожизненным содержанием предполагает, что кроме денежных платежей (или вместо них) рентодатель должен предоставить получателю всю необходимую помощь, уход, медицинское обслуживание и т. п. За это по договору ренты имущество передается рентодателю.

Как правильно оформить договор ренты? 

Этот момент очень важен, так как от условий договора зависят последующие безопасность и комфорт участников сделки. Необходимо соблюдать некоторые правила. Придется обратиться за помощью к нотариусу, так как для оформления договора ренты на квартиру необходима нотариальная форма. В ином случае документ просто не действителен. 

«Договор должен быть заключен у нотариуса по месту нахождения недвижимости, а также обязательной является дееспособность обеих сторон», – предупреждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости, Est-a-Tet.

Договор ренты считается заключенным с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, а собственником квартиры после регистрации становится плательщик ренты. Однако получатель ренты живет в квартире пожизненно, имея право на все блага, предусмотренные условиями договора.

Договор ренты на квартиру регистрируется с обременением – то есть, предусмотрен залог квартиры в пользу рентополучателя. Это его своеобразный гарант, объясняет Антон Пайзанский, ведь если плательщик не будет исполнять условия, то получатель может вернуть квартиру в свою собственность. Рента считается исполненной в случае смерти получателя.

Вы все-таки решились на сделку? Помните, что договор должен содержать пункты, которые считаются наиболее важными – это так называемые существенные условия договора ренты.

Как уже говорилось, имеет значение форма договора (нотариальная), а также обязательное описание предмета договора.

Из существенных условий нужно предусмотреть: адрес объекта, размер рентной суммы, периодичность ее выплаты, стоимость объекта (в случае постоянной ренты), услуги социальной помощи, которые рентодатель обязуется предоставлять рентополучателю, в пользу кого будет выплачиваться рента.

Кроме того, следует прописать, каковы условия распоряжения квартирой, так как при продаже подобных объектов нередко возникают серьезные сложности. Законом предусмотрено только несколько вариантов прекращения ренты – смерть плательщика или выкуп, оформленный в нотариальной форме.

Как оформить ренту на квартиру с минимальными рисками?

Мы уже говорили, что рента считается неоднозначной сделкой, и при ее оформлении нужно обратить внимание на некоторые нюансы.  Одни касаются самого договора, другие связаны с отношениями сторон.

Для получателей ренты не исключен риск переселения из квартиры. Были примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без удобств.

Адвокат Тамерлан Барзиев в качестве меры предосторожности советует сразу вписать в договор пункт о невозможности переселения для лица, получающего ренту.

Такая запись в документе позволит потребовать расторжения договора, если рентополучатель все же был переселен.

С целью доказательства того, что платежи поступают регулярно, а все предусмотренные услуги оказываются, нужно сохранять все чеки, расписки и т. п. Такие документы могут пригодиться как рентодателю, так и рентополучателю.

 Как говорит Тамерлан Барзиев, получатели ренты – не всегда жертвы, среди них тоже встречаются мошенники, которые сами мешают исполнению договора (например, не забирают деньги, препятствуют оплате коммунальных платежей, покупке лекарств и т. д.

), а затем пытаются его расторгнуть.

Что делать, если у рентодателя и получателя ренты отношения, как говорится, не сложились, люди не нашли общего языка?

Если мирно договориться не получилось, придется решать дело в суде. Поводом для этого могут быть разные ситуации, но причины должны быть действительно веские. Разумеется, такой причиной является и недобросовестное исполнение рентодателем своих обязательств.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Расторжение ренты

К нам обращается много граждан, чтобы расторгнуть договор ренты. И столько же — обращается за защитой от расторжения. Вот наиболее частые обращения:

• Расторжение договора при невыполнении его условий (оспорить договор ренты);
• Защита от расторжения договора ренты;
• Варианты с недействительностью договора.

Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, 8(921)959-52-95

И одна сторона договора, и другая — могут умышленно подготавливать предпосылки для расторжения договора еще до его заключения, либо для множества споров по условиям договора.

Чаще всего инициаторами судов являются Рентополучатели или их родственники. Они хотят расторгнуть договор: вернуть собственность обратно и защитить жизнь и благополучие пожилого человека. Стремятся доказать невыполнение условий договора встречной стороной.

Или доказать недееспособность собственника во время подписания договора у нотариуса. Это может спасти жизнь. И так делать правильно.

Но кто-то и схитрит : кто-то из Рентополучателей на стартовую сумму продажи делает дорогостоящую операцию и спасает себе жизнь, а потом доказывает, что заключал договор при чрезвычайных обстоятельствах…

Расторжение договора ренты

Договор можно расторгнуть у нотариуса, если обе стороны согласны на его расторжение на определенных условиях . Но чаще всего одна из сторон — против расторжения договора ренты категорически.

Оно и понятно — условия выполняются из года в год, силы и средства затрачены немалые, плюс душевные вложения… Не будем расторгать! Тогда сторона-инициатор, не получив добровольного отказа от договора, обращается в суд.

Как показывает практика, расторжение таких договоров или защита от расторжения — очень тонкая процедура юридических доказываний. На первый взгляд, все просто, доказательства написаны в самом тексте договора:

• Не платит уже несколько месяцев;
• Платит, но не столько, сколько положено по закону;
• Не ухаживает, или ухаживает, но плохо;
• Морит голодом;
• Не пускает в квартиру друзей Рентополучателя;
• Не вызвал врача, скорую, не ходил в больницу…

Но может быть и все наоборот, если посмотреть на выполнение условий договора глазами другой стороны.

Например, рассмотрим ситуации по оплате:

1. В договоре ренты указан расчетный счет, на который плательщик ренты должен ежемесячно оплачивать платежи в строго определенном договором размере. Он так и делал. Но вот нашлась дочь Рентополучателя, которая захотела вернуть квартиру матери. Схитрили и счет закрыли. Платежи, которые отправляются, как и положено по договору, возвращаются обратно. Вроде бы оплата не поступает…

2. Оплачивают, как написано в договоре, по 750 рублей в месяц. А по закону сколько надо? О, надо-то значительно больше. Значит не платят! Но оказывается, приносят продукты и каждый день соседка видит, как по две сумки заносятся в квартиру. И гуляют. И докторов вызывают…

3. Не платят уже давно. Взята распечатка с пенсионного счета. Раньше суммы перечислялись, а теперь — ничего. Вот и доказательство. Но всплывает тетрадка с расписками — бабуля попросила каждый месяц ей приносить лично, чтобы на почту не ходить. А в тетрадки подписи за каждый месяц стоят: сумма — подпись. И т.д.

То есть, вроде бы, с одной стороны, не платят, а с другой — есть доказательства, что платят. Вот таким тщательным образом надо вспомнить все действия обеих сторон по каждому пункту договора. Ведь расторгнуть договор ренты можно только при существенных нарушениях условий договора. Об этом ниже.

Поэтому, чтобы доказывать свою правоту в суде, ДО судебного процесса, и даже еще ДО составления искового заявления надо обратиться за помощью к юристам или адвокатам.

Тел. (812)534-16-43, 8(921)959-52-95.

Специалисты точно определят те доказательства, которые надо будет применять во время судебного процесса.

Можно ли расторгнуть договор — будет зависеть от того документального материала, который собран в целях убеждения судьи. Если доказательства есть — значит, примут решение в Вашу пользу.

Если же , вроде бы, доказательства есть, но без специалиста Вы их собрали НЕ ТЕ, или НИ О ТОМ, нельзя будет добиться желаемого результата.

Почему мы пишем здесь о тщательной проработке доказательств? Это самое главное. От доказательств зависят жизни обеих сторон. Конечно, в первую очередь, Рентополучателя. Он находится в более зависимом положении. Кроме того, по делам об оспаривании или расторжении договоров ренты (пожизенной, постоянной) оплачивается достаточно большая госпошлина. Не хочется оплатить и проиграть.

Можно ли расторгнуть договор ренты? На что обратить внимание?

Необходимо обсудить со специалистом следующие вопросы:

1. Есть ли нарушения договора;
2. Что именно нарушается?
3. Чем можем доказать нарушения.
4. Какие есть варианты решения ситуации
5. Можно ли расторгнуть договор ренты без суда, у нотариуса;
6. Подготовка к суду
7. Сбор доказательств
8. Защита интересов истца.

Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, +7(921)959-52-95

Если все доказательства у Вас есть, можно обращаться в суд за защитой. Юристы и адвокаты знают, что надо делать. Возьмите их себе в помощь. Расходы, потраченные на судебную защиту и госпошлина будет взысканы со встречной стороны.

Существенные нарушения договора ренты

Какие нарушения договора признаются существенными? Ответ на этот вопрос дает ст. 450 Гражданского кодекса. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

И эти нарушения СУЩЕСТВЕННЫХ условий надо доказывать в суде.

Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.

Основания для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением

Интересная тема, которую затронем в этой публикации – расторжение договора ренты с пожизненным содержанием. Ведь многие граждане соглашаются помогать пожилым людям, содержать финансово в обмен на получение в собственность их квартиры, дома с земельным участком (ст. ст. 538, 601 ГК РФ).

Как следствие, важно изначально взять в расчет возможные риски. Один из них – досрочное аннулирование принятых обязательств. Но для этого должны наступить предусмотренные законом или договором основания.

Ниже комплексно рассматриваются все детали, связанные с прекращением действия договоренностей. Картину дополнят материалы из судебной практики, а также финальные полезные рекомендации.

Можно ли расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием

Рассматриваемое соглашение в 2022 году допускается расторгнуть как добровольно, так и в судебном порядке. Общие условия для этого приведены в ст. 450 Гражданского кодекса (ГК РФ), а также в соответствующих положениях Главы 33.

Механизм зависит от разновидности сделки. Это может быть как постоянная рента, так и договор пожизненного содержания. В последнем случае инициатива практически всегда исходит от получателя обеспечения. Главная причина – серьезное нарушение условий договора.

При  расторжении обязательно наступают юридические последствия. Дело в том, что в силу ст. 601 ГК РФ пожизненное содержание предполагает переход права собственности к плательщику ренты. И если соглашение утрачивает силу, имеет место обратное переоформление недвижимости.

По соглашению сторон

Это самый простой вариант решить спор мирно. Стороны составляют общий документ, который затем удостоверяется у нотариуса.

В тексте прописывается порядок урегулирования взаимных обязательств. В частности, допускается указать, что плательщик ренты возвращает доставшееся имущество. В свою очередь получатель платежей возвращает все полученные деньги.

Соглашение допускается заключить на любой стадии исполнения договора. Соблюдения каких-либо предварительных формальностей для этого не требуется.

В одностороннем порядке

Согласно ст. 450.1 ГК РФ такая возможность закрепляется исключительно Гражданским кодексом и актами законодательства. Тогда заинтересованная сторона направляет оппоненту соответствующее уведомление. С его получением договор прекращает свое действие.

Но в случае с рентой возможность окончания взаимоотношений по односторонней схеме не предусмотрено. В этой ситуации существует следующий порядок урегулирования разногласий.

Субъект, настаивающий на расторжении договоренностей, посылает контрагенту предложение об этом. В нем обычно указывается и срок для ответа. Иначе по умолчанию на него отводится месяц. Если компромисс не достигнут, окончательную точку в споре ставят органы правосудия.

По инициативе плательщика

В первую очередь принимаются во внимание положения статьи 451 ГК РФ.

В ней речь идет о прекращении отношений по причине существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при подписании соглашения.

Здесь тот, кто настаивает на прекращении взаимоотношений, должен доказать, что если новые обстоятельства имелись изначально, договор не был бы заключен на текущих условиях.

В качестве наглядного примера стоит привести неплатежеспособность плательщика. Потеря работы, тяжелая болезнь – вот немногие из объективных причин.

Расторгнуть соглашение постоянной ренты есть возможность посредством ее выкупа на условиях, предусмотренных договором. В силу ст. 592 ГК РФ требуется предварительное уведомление получателя о намерениях не позднее, чем за 3 месяца. Когда недвижимость предоставлялась в собственность бесплатно в сумму выкупа входит ее текущая рыночная стоимость.

По инициативе получателя ренты

Главное основание прописано в ст. 599 ГК РФ и привязано оно к существенным нарушениям обязательств со стороны плательщика ренты. Самыми распространенными из них является отсутствие денежных поступлений в течение нескольких месяцев, игнорирование обязанностей по уходу, уплате коммунальных платежей.

Тогда у получателя материального обеспечения имеется выбор. В частности, он вправе потребовать выкупа ренты на условиях, предусмотренных соглашением. Другим вариантом будет его расторжение с компенсацией всех нанесенных убытков.

Отдельные правила предусмотрены на случай, если речь идет о жилой недвижимости, переданной в собственность бесплатно. Здесь получатель наделен правами настаивать на передаче имущества назад. При этом его стоимость засчитывается в счет выкупной цены.

Если спор доходит до суда, зачастую плательщики соглашаются с выдвинутыми требованиями. Тогда судебный акт выносится с поправкой на признание иска. В качестве одного из примеров стоит привести решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области по делу № 2-1644/2020.

Наследниками после смерти рентополучателя

Согласно ст. 605 ГК РФ обязательства, связанные с пожизненным содержанием, прекращаются со смертью получателя иждивения. В связи с этим наследники не вправе настаивать на расторжении соглашения. Но можно ли оспорить договор ренты иным путем?

Единственный способ – подача иска о признании сделки недействительной. Однако вероятность положительного решения незначительна. Ведь документ заверяет нотариус, предварительно проверяя дееспособность сторон, другие важные детали. Параллельно проводится контроль за соответствием текста нормам закона.

Расторжение договора ренты | Услуги юриста по расторжению договора пожизненного содержания в Москве

Договор пожизненного содержания — одна из гражданско-правовых форм обеспечения граждан и принадлежит к институтам гражданского права, связанных с отчуждением определенного имущества за плату (или бесплатную) с целью получения стабильного постоянного дохода в виде рентных платежей.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты, отчуждатель), передает другой стороне (плательщик ренты, приобретатель ) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме.

В отличие от договоров купли-продажи и мены, где стороны сразу получают должное от контрагента, договор ренты является долгосрочным договором.

По юридической природе договор ренты с пожизненным содержанием является возмездным, односторонним (поскольку после заключения договора на плательщика ренты возлагаются обязанности по содержанию, а получатель ренты приобретает право на содержание) и реальным, поскольку момент заключения договора связан с передачей имущества. Получателем ренты могут быть любые физические лица (как нетрудоспособные, так и трудоспособные), которые обладают на праве частной собственности жилым домом, приватизированной квартирой или иным имуществом, имеющее значительную ценность. В договоре пожизненного содержания должна быть определена цена имущества, отчуждаемого, а также тщательно указанные обязанности плательщика ренты: например, предоставление отчуждал, до конца его дней, право проживать в жилом доме, который отчуждается (указывается конкретная часть дома или другое благоустроенное жилье, предоставляемой для постоянного проживания), обеспечение его необходимой помощью и уходом, а также определена денежная оценка всех видов материального обеспечения, предоставляемых ежемесячно. Такая оценка подлежит индексации. Конечно, в договоре невозможно предусмотреть решение всех вопросов бытового характера, поэтому, если между контрагентами возникнет спор, он должен решаться в соответствии с принципами справедливости к разумности.

Договор ренты имеет определенное сходство с договором пожизненного содержания, поскольку их объединяет общая цель приобретение получателем ренты (отчуждателем) содержание за счет принадлежащего им имущества. Эти договоры заключаются в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации.

В то же время, между этими договорами существуют и определенные различия:

1. договор ренты может быть заключен как на определенный срок, так и бессрочно, сам характер договора пожизненного содержания предусматривает, что он действует в течение жизни отчуждателя;
2. по договору пожизненного содержания имущество передается в собственность приобретателя по предоставлению содержания в виде питания, ухода и т.д., а по договору ренты получатель ренты получает удовольствие от контрагента, как правило, в виде денежных форм, хотя это не исключает установления ренты в форме встречной передачи имущества, выполнение работ или оказание услуг;
3. обязательства по договору пожизненного содержания приобретатель выполняет постоянно, то есть, как правило, осуществляет ежедневный уход и надзор за лицом, требует содержания. По договору ренты рентные платежи выплачиваются, по общему правилу, по истечении каждого квартала;
4. за просрочку выплаты ренты плательщик обязан платить получателю проценты, сущность договора пожизненного содержания такую ​​форму ответственности исключает;
5. получатель ренты вправе расторгнуть договор, если ее плательщик просрочил выплату более чем на год. По договору пожизненного содержания получатель имеет право требовать расторжения договора в любое время, если докажет, что приобретатель ненадлежащим образом выполняет свои обязанности;
6. если договор пожизненного содержания прекращается со смертью отчуждателя, то выплата ренты не ограничивается сроком жизни получателя ренты, поскольку его права по срочному договору могут перейти к наследникам.

Договор пожизненного содержания подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, по которому плательщику ренты передается недвижимое имущество, подлежит обязательной государственной регистрации. Плательщик ренты обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его «даже если об этом не было предусмотрено договором пожизненного содержания. Если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, расходы на его погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем. Плательщик ренты не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, переданное по договору пожизненного содержания, заключать относительно него договор залога, передавать его в собственность другому лицу, поскольку при удостоверении договоре пожизненного содержания, нотариус накладывает на это имущество запрет. Потеря (уничтожение), повреждение имущества, переданного приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем. Договор пожизненного содержания типичный алеаторного (рисковый) договор, поскольку на момент его заключения сторонам неизвестно соотношение прав и обязанностей. По решению суда договор ухода может быть расторгнут:

1) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;

2) по требованию приобретателя.

В случае расторжения договора пожизненного содержания в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору, отчуждатель приобретает право собственности на переданное им имущество и имеет право требовать его возвращения.

Расходы, которые были сделаны пплательщиком ренты на содержание и уход получателю ренты, не подлежат возврату.

Суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, если договор расторгнут в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, которые имеют существенное значение.

Все Наши юристы обладают высокой квалификацией и огромным опытом взаимодействия с различными государственными инстанциями.

Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход, гибкую ценовую политику, конфиденциальность, юридическую и своевременную информационную поддержку на всем протяжении ведения процесса, подготовим любой процессуальный документ по материалам Вашего дела (исковое заявления, жалобу, ходатайство и т. д.)

Специалисты Московской коллегии юристов «СОЮЗ», работают не только в Москве и Московской области, но и по всей территории России. Для начала сотрудничества и получения бесплатной юридической консультации, просто напишите нам сообщение, либо позвоните по номеру в Москве : 8 (800) 500-44-58.

Расторжение договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Юридическая помощь и услуги адвоката

• Профильным направлением Адвокатского бюро «Домкины и партнеры» является оказание юридической помощи гражданам по экономическим делам и спорам, в частности, по вопросам расторжения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.
• В настоящем материале адвокатами нашего Бюро приведены краткие комментарии к действующему законодательству по правовым вопросам расторжения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, руководство которыми позволит Вам защитить свои законные права и интересы.
• За более подробными консультациями, а также по вопросам оказания юридической помощи Вы можете обратиться к адвокатам нашего Бюро.

В соответствии с договором ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на него периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в какой-либо иной форме. Рента может быть установлена как постоянная (бессрочная), так и пожизненная (на весь срок жизни получателя ренты).

Законодательством Российской Федерации в целях максимальной защиты интересов получателя ренты установлено, что договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Правом одностороннего расторжения договора ренты обладает лишь её получатель, плательщик подобными законными правами не обладает.

Правовые основания для расторжения договора пожизненной ренты по требованию её получателя предусмотрены статьей 599 Гражданского кодекса Российской Федерации. Получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты её выкупа либо расторжения договора ренты и возмещения убытков, в случае, если плательщик существенно нарушает условия договора пожизненной ренты.

Выкупная цена ренты устанавливается условиями заключенного договора. Если же в договоре постоянной ренты выкупная стоимость не установлена сторонами, выкуп ренты производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате по договору.

Если в договоре пожизненной ренты не установлена покупная стоимость ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. При этом цена переданного имущества устанавливается исходя из стоимости за аналогичное имущество, то есть цена определяется исходя из сравнимых обстоятельств.

Следует отметить, что в соответствии с позицией Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» цену, которой необходимо руководствоваться, определяет заинтересованная сторона.

Судебное решение по делу о расторжении договора ренты

Что может расцениваться как существенное нарушение условий договора ренты?

По общему правилу, установленному статьей 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.

Применительно к договору ренты это означает, что получатель ренты в ходе исполнения ренты не получает того, на что он рассчитывал в момент заключения договора — определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в какой-либо иной форме.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К договорам пожизненного содержания с иждивением применимы те же правовые правила, что и к пожизненной ренте, за исключением нижеизложенных.

Так, договор пожизненного содержания с иждивением также может быть расторгнут по основанию существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.

При подобном нарушении получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания (например, квартиры), либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 Гражданского кодекса РФ (как это указывалось выше).

В данном случае, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с исполнением договора, то есть содержанием получателя ренты. Иными словами все затраты, понесенные плательщиком ренты, ложатся на его плечи и фактически, являются его убытками.

В судебной практике нередки случаи, когда получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением сознательно недобросовестно инициируют процесс расторжения договора под предлогом существенного нарушения его условии.

Плательщику ренты важно учитывать, что исполнению договора всегда должно сопутствовать его документальное подтверждение: расписки о передаче денежных средств, документы о приобретении имущества в пользу получателя ренты, фото и видео фиксация результатов исполнения условия договора и т.п.

Получателю ренты по договору пожизненного содержания при инициации вопроса о расторжении заключенного договора, необходимо процессуально зафиксировать и получить доказательства существенного нарушения договорных условий, например, получить выписку о не поступлении денежных средств на его имя, зафиксировать факт отсутствия ухода за престарелым лицом с помощью сотрудника социальной службы и т.д. Получатель ренты должен доказать, что нарушение условий договора является существенным в контексте требований гражданского законодательства, а не существенным по его личному мнению/убеждению.

Договор ренты, как и любой другой, может быть расторгнут в добровольном порядке. Как указывалось ранее, в некоторых случаях он может быть расторгнут в одностороннем порядке. Все споры, связанные с расторжением договора ренты, а также последствиями и его расторжения, подлежат рассмотрению в судебном порядке.

За подробной юридической консультацией по вопросам расторжения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением Вы можете обратиться в наше Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», как в устной и письменной форме.

Адвокат по гражданским делам

Как расторгнуть договор ренты?

Рентные отношения — одна из самых сложных и запутанных областей гражданского права. Они регулируются множеством законодательных норм и не предусматривают единой стандартной схемы.

Суть договора ренты в том, что владелец недвижимости (получатель ренты) передает в собственность другому (плательщику ренты) своё жильё, а в обмен получает денежное содержание, набор определенных услуг или любое другое вознаграждение по соглашению сторон.

Если в какой-то момент условия сделки оказываются невыгодными, встает вопрос, как расторгнуть договор. На практике это оказывается не так просто.

Действия:

Действие 1

Рентное соглашение может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Первая выплачивается вплоть до определенного срока, а вторая — до кончины получателя.

Помимо определенной суммы денег, которая регулярно передается бывшему владельцу имущества, в стандартные условия сделки обычно входит покупка продуктов и одежды, оплата услуг сиделки, помощников по дому или медработников, расходы на ритуальные услуги и пр. Все эти пункты оговариваются индивидуально при заключении договора ренты.

Заключить договор ренты достаточно просто, а вот расторгнуть гораздо сложнее.

При этом под угрозой находятся интересы обеих сторон — ни плательщик, ни получатель не могут отказаться от своих обязательств по желанию, для этого нужны веские обстоятельства.

Многие специалисты отмечают рискованный характер ренты, ведь договор заключается на много лет, при этом на старте невозможно четко спрогнозировать его выгоду.

Соглашение может быть расторгнуто как по общим основаниям, которые применяются ко всем договорам, так и по специфическим условиям, которые применяются к рентным сделкам. Алгоритм действий в каждом случае индивидуален и зависит от типа договора. В большинстве случаев это длительный и сложный процесс, который происходит в судебном порядке.

Действие 2

Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто.

Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери.

Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста.

Задача профессионалов при расторжении договора ренты:

• — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
• — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
• — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
• — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
• — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
• — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
• — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
• — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
• — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
• — Проконтролировать ход исполнения судебного решения

При расторжении договора ренты не стоит сразу идти в суд. Квалифицированный юрист сначала должен приложить все усилия для заключения мировой с противоположной стороной конфликта.

Необходимо учитывать, что расторжение договора ренты — достаточно специфическая правовая процедура, с которой эффективно справится далеко не всякий юрист.

Важно выбрать профессионала, у которого есть большой опыт именно в сделках с недвижимостью.

Такого специалиста можно найти с помощью риэлтора, который достаточно хорошо знает рынок, чтобы порекомендовать грамотного и сведущего юриста. Связаться с агентом можно на одном из крупных сайтов недвижимости.

Рис. Сервис «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 3

Договор ренты — это прежде всего юридический документ, потому на него распространяются общие нормы гражданского права. Это означает, что расторгнуть такое соглашение можно по общим правилам для недействительных и ничтожных сделок.

Причины для признания договора ренты недействительным:

• — Сделка была заключена под угрозой насилия, с применением обмана или введением другой стороны в заблуждение
• — Сделка заключалась лицом, которое не имело на это права (несовершеннолетним, не имеющим прав на недвижимость, коммерческой организацией и проч)
• — Договор заключен с грубым нарушением формы или противоречиями законодательству
• — Сделка не прошла процедуру госрегистрации и т.д

На практике доказать, что договор ренты заключался под угрозой насилия или по принуждению, достаточно трудно. Однако иногда грамотным юристам удается собрать достаточно свидетельских показаний и провести экспертизу, которая может убедить суд.

Отдельно стоит отметить еще одно специфическое условия для прекращения рентного договора.

Если сделка предусматривает безвозмездную передачу имущества по договору пожизненной ренты (содержания с иждивением), на неё распространяются те же нормы, что и на договор дарения.

Это значит, что такое соглашение может быть расторгнуто в случае противоправных действий одаряемого (плательщика ренты) в отношении дарителя (получателя ренты).

Эта правовая норма служит дополнительной страховкой безопасности для граждан, которые решаются передать своё жильё взамен на пожизненное содержание.

Ведь пожилые люди, подписавшие договор ренты, становятся зависимы от второй стороны сделки. А плательщику выгодно, чтобы получатель скорее отошел в мир иной.

Поэтому любая угроза здоровью и жизни иждивенца — прямое основание для расторжения договора и подачи заявления в полицию.

Действие 4

Договор постоянной ренты заключается сторонами на неопределенное время.

В соответствии с этим соглашением владелец квартиры передает жильё в собственность плательщика ренты, а тот обязуется в обмен выплачивать определенное денежное содержание.

По сути эта схема напоминает покупку недвижимости в длительную рассрочку, обязательства плательщика прекращаются со смертью получателя или после выкупа ренты.

Возможность и алгоритм расторжения такого соглашения зависит от тех условий, которые были изначально в нем прописаны. В частности, ключевое значение имеет возмездность ренты: было ли имущество передано бесплатно или за определенное денежное вознаграждение.

• — Возмездная рента
  Если недвижимость передается за плату, для расторжения договора может быть применена статья 595 Гражданского кодекса России. По закону, плательщик ренты может избавиться от обязательств, если имущество было утрачено (пожар и пр.), а в случае повреждения — требовать уменьшения рентных платежей. Также соглашение можно прекратить с помощью выкупа ренты по требованию одной из сторон. Если плательщик хочет отказаться от своих обязательств, он должен предупредить вторую сторону за три месяца до прекращения платежей, а также заплатить отступные — выкупную цену ренты. Обычно она заранее определяется договором, либо приравнивается к годовой сумме платежей.
• — Безвозмездная рента
  Для прекращения такого соглашения на плательщика ложатся дополнительные траты. Помимо всех отступных ему придется выплатить еще и стоимость полученного имущества. При этом приобретенная недвижимость останется у плательщика, а вторая сторона получит определенную денежную сумму, в которую будет включена также выкупная цена и все платежи по ренте.

Иногда стороны заранее прописывают в договоре невозможность выкупа ренты при жизни получателя или в течение 30 лет. Это условие крайне невыгодно для плательщика.

Получатель постоянной ренты может требовать расторжения договора по следующим основаниям:

• — Просрочка платежей более чем на год
• — Банкротство плательщика
• — Невыполнение плательщиком существенных условий, указанных в договоре

Если получателю удается доказать свою правоту в суде, он может требовать от плательщика принудительного выкупа ренты.

Действие 5

Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.

Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно.

Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика.

Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.

Получателю также непросто отказаться от соглашения в одностороннем порядке. Для этого ему придется доказать, что вторая сторона злостно нарушает условия договора. При этом закон точно не определяет, какие же нарушения плательщика ренты считаются существенными. По общему правилу к ним относятся те, которые приносят другому участнику сделки существенный ущерб:

• — Отказ выплачивать ренту или регулярная задержка денежных переводов
• — Несоблюдение пунктов договора по обеспечению ренты
• — Нарушение плательщиком иных существенных условий договора
• — Нарушение условий договора о страховании недвижимости
• — Банкротство плательщика ренты и пр.

Помимо обычного выкупа ренты, получатель пожизненной ренты также может требовать расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае вторая сторона будет обязана возместить все траты и имущественные потери. Однако настаивать на возврате квартиры бывший владелец не вправе.

Если рента заключалась в форме договора пожизненного содержания с иждивением, условия соглашения становятся более жесткими для плательщика. Иждивенец вправе требовать не только выкупа ренты, но и возврата имущества. При этом всё вещи или деньги, которые уже были переданы в рамках рентных платежей, остаются у получателя.