Вопрос о оценке: дата проведения оценки — это дата в которую оценщик приходить определять ущерб или дата

Хорошо, когда все хорошо. Но так не бывает. В Вашей жизни могут произойти разного рода неприятности: болезнь, ДТП, увольнение с работы и т.п. Лучше, если Вы, как представитель гражданского общества, будете обладать знаниями, а главное, умением выходить из таких ситуаций.

Одна из таких неприятностей: Вашему имуществу нанесен ущерб со стороны третьих лиц или по Вашей вине нанесен ущерб чьему-либо имуществу. В первой ситуации Вам необходимо получить полную и справедливую компенсацию, а во втором — минимизировать потери. Данная статья о том, как этого добиться.

Каримов М.А.

, специально для Клерк.Ру

1. Типичные жизненные ситуации, требующие возмещения ущерба

В ситуации,  когда произошло ДТП, все более или менее ясно: ничего не трогайте, вызывайте представителя ГИБДД, откройте приложение к полису ОСАГО и действуйте по инструкции. Система возмещения ущерба в целом отлажена, хотя и вызывает множество нареканий.

Другое дело, если причинен ущерб недвижимости, т.е. в ситуации, когда:

  • — Вашу квартиру или офис затопили соседи или Вас затопили фирмы, находящиеся над Вами, по своей вине или вине эксплуатирующих служб;
  • — протекла крыша или нарушилась герметичность стены;
  • — случился пожар по вине сторонних лиц, например, соседей или арендаторов;
  • — случились другие аварии недвижимости, например, появились трещины при перепланировке, или соседи пробурились к Вам в результате ремонта;
  • — все вышеперечисленное случилось по Вашей вине, но Потерпевший требует заоблачные, ничем не обоснованные, суммы;
  • — Вас не устраивает сумма страховых выплат, которую насчитала страховая компания;
  • — необходима встречная Экспертиза для защиты Вашей позиции в суде;
  • — Вы уже судитесь с противоположной стороной и хотите привлечь независимого оценщика для квалифицированной оценки ущерба, либо уже добились соответствующего определения суда.

Здесь нужно набраться терпения и быть готовым к  изнурительному многомесячному  процессу (переговоры, судебные заседания) и значительным издержкам. Итак, сначала вооружимся знаниями.

  • 2. Что необходимо знать или немного  теории
  • При причинении повреждений имуществу, например, при заливе квартиры соседями, пожаре, повреждении автомобиля при ДТП и прочих, произошедших в результате чьих либо действий, Гражданин имеет юридическую основу для восстановлении своих прав и компенсации понесенных убытков, в соответствии со Статьей 15 Гражданского Кодекса РФ («Возмещение убытков»), которая гласит:

«1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (Упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.»  

 Положение об обязательности привлечения независимого оценщика при возникновении имущественных споров содержится в  Статье 8 » Федерального закона №135-Ф3 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, которая гласит:

«Проведение оценки … является обязательным … при возникновении спора о стоимости объекта  …».

Ущерб, в соответствии с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, оценивают фирмы или индивидуальные предприниматели, обладающие лицензией на ведение оценочной деятельности и полисом страхования профессиональной ответственности.

Все оценщики обязаны придерживаться процедур и методов оценки, изложенные в нормативном документе:«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки».

Для оценки ущерба Оценщики, как правило, применяют затратный метод.

Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство или замещение аналогичного имущества.

Согласно затратному подходу, стоимость оцениваемого объекта определяется, как сумма восстановительной стоимости составляющих элементов объекта за вычетом накопленного износа.  Применительно к оценке ущерба от залива или пожара затратный метод предполагает расчет сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ с учетом износа материалов на дату нанесения ущерба.   

Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них предпринимательскую прибыль.

В данном случае, это затраты на ремонтно-восстановительные работы внутренней отделки квартиры согласно смете,  затраты на ремонт или восстановление поврежденного имущества (мебели, оргтехники, документов, баз данных и т.п.), затраты на химическую чистку подпорченного имущества.

  1. Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости оцениваемого объекта на момент оценки в процентном выражении, под воздействием физических, функциональных и внешних факторов.
  2. Расчет стоимости ущерба производится в три этапа.
  3. На первом этапе на основе данных, полученных от ремонтных и других   организаций, определяется рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ по различным видам имущества, а именно:
  1. сметная стоимость ремонтно-строительных работ в помещении (сметные расчеты производятся (например, базисно-индексным методом) по заказу Оценщика силами специалиста-сметчика организации, имеющей лицензию на изготовление пректно-сметной документации, на основании Актов осмотров;
  2. стоимость ремонта имущества (данные о стоимости ремонта и восстановления мебели оценщики получают из прайс-листов или в результате опросов ремонтных организаций);
  3. стоимость чистки подпорченного имущества (данные о стоимости химчистки оценщик получает по Интернету).

На втором этапе определяется износ как суммафизического, функционального и внешнего  износов.  Физический износ отделкиопределяется в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (утв. приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446). Физический износ иного имущества определяется экспертным методом. Функциональный и внешний износы отделки и мебели принимаются равным нулю, если данный вид отделки и данный вид имущества продолжает производиться на рынке.

  • На третьем этапе определяется сумма ущерба  с учетом износа материалов.
  • Виновной стороной при заливе или пожаре в жилых зданиях, как показывает судебная практика, признаются:
  1. жильцы, которые нарушили соответствующие статьи «Правил пользования жилыми помещениями (Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25) или
  2. эксплуатирующая организация (бывшие ЖЭКи), которая нарушила соответствующие статьи «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170). 

В нежилых зданиях — это, соответственно, арендаторы или фирма, эксплуатирующая здание, которые нарушили положения договора аренды.

  1. 3. Ущерб лучше предотвратить
  2. Для предотвращения заливов и аварий по вине эксплуатирующих служб (если текут трубы коммуникаций, протекает крыша, разгерметизировались стены, возникли трещины) Вам следует предпринять следующие действия.

От имени группы жильцов следует заблаговременно обратиться к руководителю эксплуатирующей организации (ЖЭК, ЖЭУ, КЭЧ и т.п.) с напоминанием о необходимости ремонта, сославшись на соответствующие статьи «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Обычно это ценное письмо с уведомлением о вручении.

Письменные обращения желательно скопировать. Согласно «Правилам…» у эксплуатирующих организаций есть различные крайние сроки устранения недостатков по письменному заявлению жильцов.

  Если в течение месяца не будет никакой реакции, аналогичное письмо с добавлением жалобы на бездействие должностного лица  следует направить уже руководителю Жилищной инспекции своего округа. Жилищные инспекции проводят проверку изложенных в письме фактов и, в свою очередь, могут вынести предписания или даже оштрафовать должностных лиц.

Еще одну копию письма можно отправить своему депутату, который направит запрос в органы власти, и те обязаны ответить по существу. Такая тотальная осада обычно приносит результат.

Если вы предпринимаете переоборудование системы водоснабжения, т.е меняете разводку труб, устанавливаете водонагреватель, прокладываете шланг гибкой подводки и т.п.

, то все свои действия согласовывайте с эксплуатирующей организацией и, при необходимости, проводите силами ее работников.

Обязательно сохраняйте ВСЕ квитанции, чеки и расписки о работах по ремонту вашей квартиры, офиса, а также чеки за мебель, ковры и оргтехнику. Заведите себе такую привычку, в наше время она сэкономит Вам большие средства.

4. Неприятное событие случилось. Готовьтесь к суду

Итак, неприятное событие свершилось. Что же следует предпринять?   Первым делом, конечно, следует взять себя в руки и остановить приток воды в помещение. Если Вас топят соседи, то сходите к ним, если их нет дома или залив случился по причине аварии коммуникаций — звоните сразу в диспетчерскую эксплуатирующей организации. Не забудьте узнать, под каким номером в журнале записан Ваш вызов.

Не волнуйтесь и не вступайте в перепалку с виновником, сразу Вы не определите объективно, кто истинный виновник и какова стоимость ущерба. Виновниками могут быть и эксплуатирующие организации и соседи.

Вызовите работника эксплуатационной организации (ЖЭУ) для фиксации факта аварии. Он составит соответствующий акт, полностью описывающий все повреждения нанесенные помещению и Вашему имуществу. Один экземпляр акта должен обязательно остаться у Вас (если его у Вас нет, то запомните хотя бы его номер и дату составления, потом его можно затребовать через суд).

По возможности, пригласите двух свидетелей. Это могут быть Ваши соседи.

Если в результате происходящих событий у Вас или у Ваших близких резко ухудшилось самочувствие, вызовите скорую или врача на дом. Он зафиксирует Ваше состояние и примет необходимые меры.

Вызывать работников ЖЭУ следует даже при небольших повреждениях. Дефекты могут проявиться позже в большем объеме, поскольку часть воды может задержаться в конструкциях перекрытия.

Желательно вызывать работников ЖЭУ и при проявлении следов залива в других помещениях, иначе на суде виновник может сказать, что дефекты, не зафиксированные в акте ЖЭУ — не его вина. При составлении акта будьте внимательны, следует зафиксировать все повреждения как можно точнее.

После проявления всех следов аварии (при заливах — дождаться высыхания помещения) Вам следует встретиться с виновником аварии и попытаться уладить вопрос без обращения в суд. Здесь Вам пригодились бы сохраненные чеки и квитанции, чтобы обосновать сумму, предъявляемую к оплате.

Упомяните также, что в случае несогласия виновника залива платить за ремонт Ваших помещений, Вы обратитесь в суд, и, в случае признания его вины судом, виновнику залива придется оплатить еще и Ваши судебные издержки. К ним относятся стоимость оценки ущерба, Услуги адвоката и т.п.

Иногда это срабатывает — человек пугается судебных хлопот. Вообще не один раз случалось, что потенциальный ответчик пугался приглашения на экспертизу (как сосед, так и эксплуатационщики), и дело улаживалось миром. Но ни в коем случае не следует расслабляться раньше, чем деньги окажутся в Ваших руках.

Итогом переговоров должна быть сумма компенсации и крайняя дата, когда Вы ее получите.

Если миром уладить вопрос не удалось, или Вас кормят обещаниями, подыскивайте адвоката, специализирующегося на аналогичных делах. Адвоката может порекомендовать и оценщик, поскольку последнего судья часто вызывает в суд в качестве эксперта.

Можно, конечно, самостоятельно написать Исковое заявление, но грамотный Юрист учтет все дополнительные факторы (например,  моральный ущерб, упущенную выгоду от аренды затопленного помещения), а сумма, потраченная на оплату его услуг, вернется Вам в случае успешного исхода дела.

После проявления всех следов аварии приглашайте независимого оценщика для фиксации (фотографирования), замера объема повреждений и составления Акта осмотра. Осмотр производится в присутствии виновной стороны, которого Вы обязаны заранее оповестить телеграммой с уведомлением о вручении (текст телеграммы и сроки укажет оценщик).

Виновная сторона может, конечно, проигнорировать приглашение или не подписать Акт, но в таком случае на суде у него будет менее выигрышная позиция.

Акт осмотра — это основной юридический документ для последующего составления сметы на ремонтно-восстановительные работы, а также для оценки ущерба, нанесенного заливом Вашему домашнему имуществу (коврам, мебели, аппаратуре и т.п.).

Читайте также:  Окончание призыва в армию

При составлении смет стоимость материалов берется по рыночным ценам, если Вы сохранили чеки и квитанции.

Если нет — стоимость материалов определяется по «Федеральному сборнику сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве», и по «Каталогу текущих цен в строительстве».

А вот расценки на работы принимаются государственные с коэффициентами, устанавливаемыми центрами ценообразования (Федеральные единичные расценки на строительные работы ФЕР-2001 и на ремонтно-строительные работы ФЕРр-2001 Госстроя России, в Москве МЦЦС).

Таким образом, стоимость работ получается несколько ниже реальной, хотя конечная цифра зависит от квалификации и опыта сметчика. Это сложившаяся в судах практика и искусственное увеличение стоимости ремонта может привести к проигрышу дела в суде.

Спешить с вызовом оценщика в день залива не следует. После подсыхания следы залива видны даже лучше. До вызова оценщика и фиксации дефектов ни в коем случае не устраняйте следы повреждений, никто составлять смету по акту ЖЭУ не будет, а если согласится — бегите от таких горе-экспертов.

Если Вы — потенциальный виновник залива, а причиной залива является некачественный шланг гибкой подводки (по этой причине происходит очень много заливов) или сверхнормативное давление в системе водоснабжения и т.п. —  срочно приглашайте эксперта и получите заключение о причине аварии.

С юридической точки зрения можно делать ремонт помещения сразу после получения на руки отчета об оценке ущерба, с практической же точки зрения сначала убедитесь, что помещение окончательно просохло (2-4-недели). Вода может задержаться, например, в пустотах плит перекрытий.

После получения на руки отчета об оценке ущерба можно еще раз попытаться с виновником уладить дело миром. Если это не удалось, готовьтесь к судебной тяжбе. При соблюдении с Вашей стороны всех формальностей, т.е. все документы (отчет и лицензия оценщика, исковое заявление) в порядке, суд наверняка признает Вашу правоту.

И напоследок, два замечания.

Если до судебного разбирательства Вы уже провели ремонт, и сумма потребовалась значительно более крупная, чем та, что указана в отчете оценщика, может появиться искушение  подать исковое заявление с другой суммой, обосновав его чеками, квитанциями и сметами организации, осуществлявшей ремонт. Но победный исход в данном случае не гарантирован. Если ответчик — человек разумный, он может усомниться в ценах, и в свою очередь попросить суд об экспертизе, а строители Ваши, поверьте, наверняка накрутили цены, и это обстоятельство всплывет в суде.

У Вас могут возникнуть сложности с получением денег с ответчика, если это спившийся нищий человек или бедный пенсионер. Тогда Вы будете получать деньги долго.

Однако, если не предпринимать таких усилий, в частности, если хотя бы не фиксировать факты заливов, то они будут неоднократно повторяться.

Когда же у эксплуатирующей организации накопится достаточно фактов о несоблюдении Вашим соседом «Правил пользования жилыми помещениями», то она может принять меры к недобросовестному жильцу вплоть до выселения. Но это уже друга история.

Автор — начальник отдела оценки, аудиторско-консалтинговойгруппы «АРНИ Polaris International», к.т.н.

Гость, для Вас есть резерв в группе на новом курсе по антикризисному управленческому учету и бюджетированию Бухгалтеры часто слышат про управленку, но думают, что это сложно.

Собрав обратную связь, мы выяснили, что тяжелее всего бухгалтерам дается финанализ и планирование бюджета.

Учли это и вложили в новый курс повышения квалификации «Антикризисный управленческий учет и бюджетирование».

Старт 1 апреля. Разберем пошагово управленку и бюджетирование с нуля до внедрения в 1С.

Прямые и косвенные расходы: вечная проблема бухгал… YouTube скоро могут заблокировать Гостиница не обязана выдавать акты командированным Гостиница не обязана выдавать акты командированным Instagram заменят российским аналогом нежили богато нечего начинать YouTube скоро могут заблокировать YouTube скоро могут заблокировать

❗️Дата оценки и дата составления Отчета. Отличие современной и ретроспективной оценки. Актуализация Отчета

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

  • Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
  • Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
  • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Отличие современной и ретроспективной оценки

Оценка может проводиться на текущую дату или на дату в прошлом. В первом случае оценщик выезжает на объект и фиксирует его характеристики на сегодня. В дальнейшем при составлении Отчета он:

  • прикладывает актуальные фотографии объекта;
  • приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
  • описывает текущее состояние объекта;
  • приводит описание выявленных дефектов;
  • прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.

Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта.

Только в этом случае результат можно считать достоверным.

Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?

Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.

Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.

Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:

  1. Оспаривание кадастровой стоимости.
  2. Вступление в права наследования.
  3. Судебные разбирательства.

К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.

Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.

Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки в Отчете наших оппонентов осталась неизменной — все также 2010 год, хотя они выполняли оценку спустя уже 8 лет.

Возможно ли проведение оценки в будущем

Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.

Кстати, в начале 2020 года все строили «типовые» прогнозы относительного текущего года. Никто не смог предугадать появление черного лебедя — пандемии короновируса, который оказывает разрушительное влияние на всю мировую экономику.

На момент написания этой статьи мы все еще находимся в кризисе.

Кто может спрогнозировать когда закончится режим самоизоляции, когда экономика начнет восстанавливаться, какие темпы роста у нее будут? А ведь это и влияет на стоимость всех активов.

Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.

Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям.

Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.

Отчет содержит три даты, согласно ФСО:

  • Дата оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка;
  • Дата проведения просмотра — дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
  • Дата составления отчета — дата выпуска и подписания отчета.

Чтобы правильно произвести оценку нужно:

  • Использовать только проверенную информацию;
  • При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
  • Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
  • Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

  • Страховой полис на компанию;
  • Диплом об образовании, Повышение квалификации;
  • Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
  • Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о  документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может.

Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году.

В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты. 

Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Актуализация Отчета

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими  клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам.

Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества.

Читайте также:  Сколько действителен диплом после окончания вуза

А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать  клиенту актуализированный отчет. 

При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

  1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
  2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
  3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется. 
  4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации. 

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании.

Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый.

Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

На какую дату можно оценивать бизнес

Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под Залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:

  • датой составления последней годовой бухгалтерской отчетности, если с момента ее составления прошло не более 6 месяцев;
  • датой промежуточной отчетности (не является обязательной). А если бухгалтерская отчетность отсутствует  или с момента ее составления произошли существенные изменения, то необходимо запросить в компании актуальные данные.

Еще раз — годовая Бухгалтерская отчетность является наиболее достоверной, так как является обязательной и сдается в ИФНС. На этих данных основаны все сервисы по проверке контрагентов. В связи с тем, что бизнес — это «живой организм», то дата оценки должна быть максимальна приближена к дате составления Отчетности. 

Вопрос-ответ

Вопрос: «Что если прошло 3 месяца с даты осмотра до даты составления?»

Ответ: Процедура оценки и составления итогового отчета определяются положениями федерального закона №135 от 29.07. 1998 г. в редакции от 28.11.2018 г. В соответствии с данным нормативными документами, определенная в рамках процедуры стоимость может использоваться для проведения сделки в течение шести месяцев с момента даты формирования оценочного отчета, если подобное не предусматривается законодательными актами РФ. Так, исключением является кадастровая стоимость, не имеющая сроков давности.

Согласно утвержденным требованиям к содержанию отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта.

Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра.

Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.

Согласно п.

8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда Законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.

Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки. 

Вопрос: «Что если дата рыночной оценки позже даты договора?»

Ответ: Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта.

В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета.

В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.

При этом, иногда «бюрократические» процедуры не позволяют оперативно оформить Договор. И чаще все такой «затык» связан с действиями отдела закупки со стороны Заказчика.

Поэтому в некоторых случаях процедура согласования может длится неделями, а иногда и месяцами. В качестве выхода из ситуации в качестве даты оценки можно указать дату осмотра.

В задании на оценку так и прописываем: «Дата оценки — Дата осмотра».

Вопрос: «Если отчет об оценке не представлен СРО?»

Ответ: Оценочная компания должна приложить свидетельство о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и выписку из реестра действующих членов СРО. Определенные компании могут злоупотреблять предоставленными в рамках деятельности возможностями и осуществлять подготовку недостоверных Отчетов. Например, это документы, выпущенные задним числом. Если такие отчеты отсутствуют в реестре на официальном сайте СРО, то они признаются нелегитимными.

У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным».

Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре.

Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывала.

Вопрос: «Какая дата определения ущерба должна быть указана в отчете оценщика?»

Ответ:

Часто задаваемые вопросы по оценке — общие

«Ценообразующие» факторы — одно из важнейших понятий в оценке. Если очень упрощенно, то это факторы от которых зависит стоимость объекта. 

Основная проблема в том, что этих факторов очень много, причем некоторые очень субъективны — т.е. имеют место только для конкретного продавца или покупателя. Оценщиков специально учат выделять минимально необходимый набор факторов для получения достоверной оценки. Причем факторов массовых — т.е. важных для всех сторон рынка.

Это непростая задача. Ведь многие факторы не столь уж существенны, как кажется на первый взгляд. Так, например, по значимости Общая площадь квартиры значительно перекрывает количество комнат. Этот показатель является более объективным. При прочих равных квартира большей площади всегда будет стоить дороже. А вот трехкомнатная квартира далеко не всегда больше по площади чем двухкомнатная.

Часто задают вопрос, а почему вы в расчете не учли тот или иной фактор.

Дело в том, что если фактор влияет на стоимость совсем незначительно (доли или единицы процента), то его учет не приведет к существенному изменению результата.

На рынке всегда наблюдаются колебания цены даже на абсолютно одинаковые объекты. И эти колебания редко бывают меньше 3-5%, т.е. с легкостью перекроют любой фактор влияющий на 0.5-1%.

Также проблемой в оценке является учет фактора, который не является типичным на рынке. Например, иногда обращаются с просьбой оценить влияние на стоимость квартиры снижения ее освещенности из-за постройки нового дома напротив. Или снесенного сквера во дворе.

Но ведь это нетипичные случаи, массовый покупатель не оперирует такими понятиями. Оценщик не найдет предложений о продаже где фигурирует такой фактор и не сможет определить степень его влияния. С точки зрения классической оценки эта задача нерешаема.

Здесь может быть аргументом только экспертное мнение некоего специалиста по продажам квартир, но оно всегда будет субъективно и легко оспариваемо.

Требований обязательного осмотра оцениваемого объекта в действующих нормативных документах по оценке не содержится. Даже в новом федеральном стандарте по оценке недвижимости (ФСО-7), хотя и есть требование указания сведений об осмотре, но также имеется возможность указания причин по которым осмотр не производился.

Другой вопрос если без осмотра невозможно установить значение какого-либо важного ценообразующего фактора. Например, если нет доступа в квартиру, но есть документы на нее. Замечательно, почти все параметры квартиры можно установить по документам.

А вот как узнать уровень отделки внутри? А если она вообще отсутствует? В таком случае оценщику остается только делать допущения о состоянии отделки и обосновывать их. Но допущения на то и допущения, что их можно оспорить.

Если заказчик настаивает на проведении такой оценки без осмотра, то умный оценщик просто внесет в договор на оценку (точнее в его приложение — задание на оценку) пункт — «Оценить исходя из допущения об отличном/хорошем/удовлетворительном/ином состоянии отделки».

Заказчик подписывая такое требование берет всю ответственность за достоверность информации на себя. Единичные допущения таким образом оформить можно. Если же их много, то возникает вопрос достоверности оценки.

Полное отсутствие документов более сложный случай. Без документов слишком много факторов, влияющих на стоимость объекта будут неопределенными.

Особенно если объект оценки подлежит обязательной государственной регистрации — автотранспорт, Недвижимость, оружие, предприятия и пр. Как правило, в таких случаях оценщик обязан отказаться от проведения оценки.

Он просто не сможет выполнить требований законодательства при оформлении отчета об оценке. 

Исключениями могут быть объекты, государственная регистрация которых не обязательна. Например, мебель или бытовая техника. Конечно при приобретении на них выдаются чеки, но покупатель ведь не обязан их хранить. В таких случаях объект будет описан по результатам осмотра оценщиком. И да, получается, что в таком случае осмотр обязателен.

Законодательно никаких запретов на оценку чужого имущества нет. Но помните — вы все равно должны будете предоставить все необходимые для оценки документы на объект и, при необходимости, обеспечить доступ для осмотра оценщику.

Как вы, наверное, догадываетесь список документов зависит от конкретного объекта. Но, в общем случае, нужны два вида документов:

  1. описывающие права на объект, т.е. кому принадлежит оцениваемый объект, какие есть обременения и пр. (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы);
  2. описывающие физические свойства объекта (технические или кадастровые паспорта, описания и пр.)

Бывают комбинированные документы. Так, например, паспорт транспортного средства (ПТС) содержит и технические данные автомобиля и сведения о последнем владельце.

Также, поскольку процедура оценки подразумевает заключение договора, то потребуются данные заказчика. Для заказчиков физических лиц — паспортные, для юридических — подробные реквизиты.

Оценщик досконально изучает объект оценки, анализирует предложения о продаже таких же объектов в новом и б/у состоянии, отбирает самые важные параметры объекта с точки зрения продавца и покупателя и пр. 

После определения основных ценообразующих факторов, оценщик производит расчет стоимости. Существует три подхода к оценке:

  1. затратный — с точки зрения затрат, т.е. расходов на получение объекта в новом состоянии за вычетом уже накопленного износа;
  2. доходный — с точки зрения инвестора, т.е. за какую стоимость еще целесообразно приобрести объект, чтобы он при этом обеспечивал приемлемый уровень доходности;
  3. сравнительный — с точки зрения рынка, путем сравнения и корректирования отличий со схожими объектами, цены на которые известны.

Оценщик может применить как все три, так и один единственный подход к оценке. Как правило, результаты расчетов различными подходами различаются. В таком случае производится процедура согласования результатов. Каждому результату присваивается свой вес от 0 до 100% и выводится итоговая величина стоимости объекта оценки. В сумме все веса должны равняться 100%.

Читайте также:  О затратах на предпринимательскую деятельность

Как видите процедура оценки имеет довольно строгий научный характер. Теоретически оценщик может оценить любой объект. Но, естественно, реализация такой процедуры требует времени. Поэтому в общем случае ни один оценщик не сможет дать вам ответ по стоимости сразу.

Из любого случая есть исключения. Быстрый ответ о примерной стоимости вам может дать Эксперт в данной области — товаровед в комиссионном магазине для мебели или бытовой техники, риэлтор для квартир и комнат и пр.

Если оценщик занимается оценкой только в одной узкой сфере, то со временем он станет экспертом в этой области и сможет без расчета прикинуть результат. Но реалии нашего рынка оценки таковы, что большинство оценщиков занимаются очень широким кругом задач.

В результате, чтобы сделать какие-либо выводы им требуется хотя бы минимальный предварительный расчет.

Частые вопросы об оценочных экспертизах

Оценочная экспертиза определяет денежную стоимость различных объектов. Судебная оценочная экспертиза помогает при рассмотрении спорных ситуаций, связанных с решением имущественных вопросов.

Судебные оценочные экспертизы проводят в процессах о банкротстве, когда возникает необходимость оценить остатки активов предприятия, объявившего себя банкротом.

В зависимости от конкретного случая, могут использоваться различные подходы к определению стоимости объекта.

Оценка стоимости активов – важный этап в процедуре банкротства, когда непосредственно затронуты материальные интересы сторон.

Независимая оценка стоимости имущества, как и вся процедура банкротства, регулируется федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» №127.

Независимая оценка активов предприятия-должника начинается с оценки его акций, которые могут стать залогом получения финансовой помощи для спасения от банкротства.

Если финансовая помощь бесполезна, далее следует независимая оценка остальных активов и финансовых вложений, за исключением нематериальных.

Оценочная экспертиза определяет стоимость объекта в зависимости от цели его использования.

Можно рассчитать стоимость объекта недвижимости, исходя из стоимости затраченных стройматериалов и выполненных работ и не принимая во внимание неэкономические факторы, которые затем могут влиять на цену: внешний вид, месторасположение, культурную ценность и т.д.  В этом случае получим номинальную стоимость здания.

Если оценочную экспертизу заказывают ради последующей продажи объекта, логично будет определить рыночную стоимость – сумму денег, за которую наиболее вероятно продать данный объект на текущий момент. Разумеется, оценка стоимости очень зависит от характера объекта. При оценочной экспертизе бриллиантов критериями могут быть мастерство огранки, прозрачность, чистота, размер камней и т.д.

Для оценки автомобиля значимыми являются качество сборки, технические характеристики, дизайн интерьера, использованные материалы и т.д. В случае оценочной экспертизы сложных, необычных, уникальных объектов специалисты в области экономики будут сотрудничать с экспертами, специализирующимися в соответствующих областях: ювелирного дела, автотранспорта, интеллектуальной собственности и т.п.

Оценка бизнеса выясняет рыночную стоимость и коммерческую привлекательность присутствующих на рынке компаний.

В ходе оценки бизнеса определяется совокупная стоимость всех ресурсов компании: земель, средств производства, зданий, транспорта и так далее.

Соответственно, оценка бизнеса поможет Вашему предприятию лучше осознать, чем Вы располагаете, каковы Ваши сильные и слабые стороны по сравнению с другими участниками этого бизнеса – Вашу собственную коммерческую привлекательность.

Вам как руководителю результаты оценки бизнеса будут полезны при принятии управленческих решений. Если Вы их опубликуете, это станет новостью, знаком успешности и развитости Вашего предприятия на местном рынке, возможно, привлечет инвесторов, которые ищут надежное место для вложений. Иными словами, оценка бизнеса может стать началом нового этапа развития Вашего предприятия.

Оценка предприятия – это более узкое понятие, чем оценка бизнеса. При проведении оценки предприятия оно рассматривается как имущественный комплекс, который может приносить прибыль своему владельцу.

Цель оценки предприятия – определить стоимость конкретного, действующего обособленно хозяйствующего субъекта.

Предприятие может функционировать в различных отраслях, но оценка предприятия обязательно включает в себя:

  • Определение стоимости всех активов.
  • Оценку эффективности работы предприятия, изменения его доходов с течением времени.
  • Анализ конкурентной среды на данном рынке.
  • Представление перспектив развития компании.
  • Сравнение его с аналогичными предприятиями.

 Оценка предприятия может стать инструментом диагностики текущего экономического состояния предприятия для повышения эффективности его работы или перед совершением операций, предметом которых является данная компания: покупки, слияния, поглощения и т.д. Разумеется, оценка предприятия также может быть востребована в ходе судебных разбирательств.

Оценка предприятия учитывает и то, и другое. На основе различных свойств предприятия, которые могут влиять на величину его стоимости, выделяются три подхода к оценке предприятия:

  1. Для затратного подхода к оценке предприятия главным оказывается стоимость имущества, то есть материальных и нематериальных активов. В основе затратного подхода лежит психология расчетливого покупателя, который не заплатит за компанию больше, чем стоят все ее активы.
  2. Доходный подход, как явствует из названия, опирается на расчет доходов, которые организация может принести в будущем. Данный подход ориентирован на инвесторов, которые при оценке текущей стоимости предприятия руководствуются прогнозом того, какие доходы предприятие может принести в будущем, а не количеством его нынешних активов.
  3. Сравнительный подход отслеживает цены при совершении сделок, предметом которых выступали компании-аналоги, и строится на утверждении, что не могут сильно отличаться стоимости предприятий, если эквивалентна их полезность для потенциального покупателя.

Следует отметить, что эти подходы взаимно дополняют друг друга и при оценке предприятия их нужно сочетать.

Оценка недвижимости предусматривает составление отчета из трех частей: вводной, аналитической и итоговой. Требования к оценке недвижимости и составлению отчетов содержатся в законе «Об оценочной деятельности».

Описание объекта в отчете об оценке недвижимости должно быть подробным, включать данные о строительном материале, характеристику физического состояния, точное указание местонахождения.

Эксперт по оценке недвижимости должен проанализировать состояние рынка недвижимости в данном регионе.

Отчет обязательно должен содержать порядковый номер и дату, так как он действителен в течение только 6 месяцев. Оценщик должен привести список допущений и ограничивающих условий для подтверждения своей независимости в определении рыночной цены, расписаться и поставить печать. Отчет по оценке недвижимости должен быть прошит, страницы – пронумерованы.

Наличие этих признаков – свидетельство профессионального отчета, который будет принят во внимание в любом официальном учреждении.

Оценка недвижимости действительно является обязательным условием для получения на нее кредита.

С увеличением спроса на кредиты и для снижения расходов операционной деятельности банки стали обращаться к независимым экспертам-оценщикам или заключать договоры о сотрудничестве с компаниями, которые занимаются оценкой недвижимости, и предлагать их услуги своим клиентам.

С одной стороны, для получателя кредита это удобно, так как не нужно бегать, искать независимого оценщика, оформление документов точно соответствует требованиям. Банку это выгодно, так как потенциальный заемщик не может повлиять на результаты оценки недвижимости.

Банк может даже аккредитовать ту или иную организацию по проведению оценок по кредитным операциям. Но, с другой стороны, в оценке недвижимости теряется та самая независимость, особенно в случаях, когда оценщиков принимают в штат самого банка.

Оценка недвижимости действительно может быть массовой или индивидуальной, при этом между ними есть различия в методиках и точности результатов.

Массовая оценка недвижимости предусматривает оценку сразу многих объектов недвижимости на определенную дату на основе стандартных методик и статистического анализа. Сама процедура оценки при этом унифицируется. В конце результаты массовой оценки недвижимости проверяют, сравнивая их с реальными ценами продаж.          

Индивидуальная оценка недвижимости, напротив, исследует конкретный объект на конкретную дату.

Именно она требуется для защиты результатов оценки в суде и при определении стоимости уникальных объектов.

Таким образом, массовая оценка оказывается приближенной, а индивидуальная более точной, так как ее результат получается благодаря тщательному анализу данных об объекте недвижимости и его аналогах.

Оценка стоимости улучшений позволит Вам вернуть часть вложенных средств, если Вы не можете забрать их с собой.

Главное, чтобы срок использования выполненных улучшений мог быть значительно дольше срока аренды.

Независимую оценку недвижимости, которая определит стоимость произведенных Вами улучшений, может заказать Ваша компания или владелец помещений. Основными факторами оценки стоимости считаются:

  • Стоимость проведенных работ по улучшению объекта аренды и использованных материалов;
  • Документы, которые подтверждают согласие собственника арендуемого помещения на проведение этих улучшений;
  • Износ здания за время, прошедшее после окончания ремонтных и отделочных работ;
  • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может определяться на данный момент, если она проводиться заранее  или на момент окончания срока аренды. По результатам оценки Вам могут возместить часть вложений при расторжении договора аренды.

Оценка незавершенного строительства – так называется данный вид оценки. Исследуемое недостроенное здание – это объект незавершенного строительства, частично построенный и не введенный еще в эксплуатацию объект недвижимости.

Соответственно, Право собственности на него может быть еще не оформлено.

Приобретение недостроенного сооружения может оказаться удачной инвестицией, если объект оценки незавершенного строительства стоит относительно недорого и требует проведения небольшого объема работ, чтобы считаться готовым.

При определении стоимости незавершенного строительного объекта следует принимать во внимание не только экономические факторы, могущие повлиять на результаты оценки незавершенного строительства, но и другие показатели, характерные для строительной отрасли. Для оценки незавершенного строительства преимущество отдается затратному подходу, его можно комбинировать со сравнительным анализом продаж, если есть сметная документация и акты выполненных работ.

Для оценки незавершенного строительства оказывается полезной  классификация зданий и сооружений по нормам проектирования, различающая:

 здания и сооружения производственного назначения, которые, в свою очередь,  подразделяются на здания и сооружения специализированного назначения, основанные на конструктивных решениях, которые не позволяют изменять функциональное назначение подобных объектов. Оценка незавершенного строительства в данном случае опирается, прежде всего, на затратный подход. А также выделяются объекты, которые подходят для размещения в них нескольких видов производств, допускающие сочетание:

  • затратного и доходного подходов для оценки незавершенного строительства;
  • общественные здания и сооружения;
  • жилые здания.

Общественные и жилые здания и сооружения могут приносить доход своим владельцам, поэтому при их оценке предпочтение отдается обычно затратному и доходному подходам.

Оценка земельных участков имеет свою специфику, обусловленную особой ценностью земельных ресурсов.

Под земельным участком понимают часть земной поверхности, обладающую установленной границей, площадью, местоположением, правовым режимом и другими свойствами, которые указываются в государственном земельном кадастре, документах, подтверждающих государственную регистрацию прав на землю. Земельный участок – это природный ресурс, основа среды проживания, он не имеет срока службы и при разумном использовании может приносить выгоды не одному поколению владельцев. Отсюда − особая ответственность при проведении оценки земельных участков. Основное в оценке земельных участков – определить оцениваемые права и правовой режим, включающий целевое назначение, форму собственности и разрешение на использование.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *