Заявление

Вопрос по возврату денег: ООО приобрело у органа МСУ нежилое помещение и не успев зарегистрировать переход права

Получить права собственности в силу приобретательной давности возможно только через суд

Вопрос по возврату денег: ООО приобрело у органа МСУ нежилое помещение и не успев зарегистрировать переход права

Право собственности в связи с приобретательной давностью получается только через суд ( YAYTASS)

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

  • Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
  • Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

  • открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
  • непрерывное владение имуществом;
  • владение в течение установленного законом срока;
  • добросовестное владение имуществом.

Вопрос по возврату денег: ООО приобрело у органа МСУ нежилое помещение и не успев зарегистрировать переход права

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности ( Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке.

Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован.

Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

  • подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
  • подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
  • подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
  • после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
  • получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают.

Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса.

К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.

Вопрос по возврату денег: ООО приобрело у органа МСУ нежилое помещение и не успев зарегистрировать переход права

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права ( Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались.

Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Как приобрести право на бесхозяйные объекты недвижимости?

Содержание:

Заключение

1. Определение. Что такое бесхозяйный земельный участок и бесхозяйный дом

Согласно Гражданскому кодексу РФ (Далее — ГК РФ), бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ).

Статья 236 ГК РФ указывает, что «гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество».

Однако, «Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом».

Отметим, что сделать это Вы можете, подав заявление в Росреестр. Об этом мы писали ранее в статье: «Отказ от права собственности».

Необходимо отметить, что недвижимость может оказаться без владельца в том случае, если, например, собственник умер, а наследники не вступили в права собственности в нужный срок или отказались от имущества или у собственника вовсе не было наследников. А также заброшенной земля с домом или без могут оказаться, если правообладатель переехал и оставил свою недвижимость без присмотра, «на произвол судьбы».

2. Как найти бесхозяйный объект недвижимости?

Отметим сразу, что единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Далее — ЕГРН), если объект поставлен на государственный кадастровой учет. Выписка из ЕГРН поможет узнать о характеристиках объекта, его собственнике и возможных обременениях.

Также сведения о заброшенном земельном участке вы можете получить из публичной кадастровой кары Росреестра. Посредством данной карты можно определить, формировался ли раньше бесхозяйный участок.

Как это сделать?

Находите свой земельный участок, при помощи адреса или кадастрового номера, и соответственно, по местоположению с ним можно определить и заброшенный участок.

И первое, что нужно сделать, это определить, кто является собственником интересующей земли.

Нужно также знать, что принадлежащие муниципалитету или государству участки, могут быть переданы в собственность гражданам за плату. Производится данное действие путем осуществления торгов.

Вопрос по возврату денег: ООО приобрело у органа МСУ нежилое помещение и не успев зарегистрировать переход права

Как найти собственника объекта недвижимости?

Прежде всего необходимо заказать выписку из ЕГРН о данном объекте. Срок предоставления сведений составляет 5 рабочих дней.

Кроме этого можно сделать запрос сведений посредством сайта Росреестра: выберете раздел «Электронные услуги», после чего оформите запрос на получение информации из ЕГРН.

Далее, на указанный вами адрес электронной почты поступит инструкция о способах оплаты. Спустя 5 дней сюда же поступит сообщение с ссылкой для ознакомления и скачивания электронного документа.

Кроме этого, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы местного самоуправления и власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Определив кому выдавалось разрешение на строительство можно информацию о предполагаемом владельце дома.

Если земля с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), то для начала необходимо обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера.

Хотим отметить также, что с 29 июня 2021 года в силу вступает в силу Федеральный Закон № 518-ФЗ, согласно статье 69 которого органы государственной власти и органы местного самоуправления смогут устанавливать правообладателей ране учтенных объектов недвижимости (права на которые предоставлены до 31.01.1998), путем направления запросов в различные органы. Читайте статью: «Право собственности зарегистрируют без вас»

Документы, подтверждающие, что у земельного участка нет собственника:

1. Документы, которые выдал орган учета государственного и муниципального имущества о том, что конкретный участок не является учтенным в реестре федерального имущества, имущественных объектов субъектов Российской Федерации или имущественного комплекса муниципалитета;

2. Документы, которые выдал компетентный орган, регистрирующий наличие прав на недвижимые объекты до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Порядок оформления бесхозяйного дома и земельного участка.

Ранее мы писали небольшую статью на тему: «Как получить право на чужой заброшенный участок».

Есть несколько способов стать собственником заброшенных объектов недвижимости. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным участков 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем.

Когда хозяина объектов недвижимости удалось найти, то передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, по договору купли-продажи. Однако, перед этим желательно поставить земельный участок и дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН. Это нужно для Вас, чтобы знать точно, что Вы приобретаете.

  • Отметим, что согласно Земельному кодексу РФ установлено, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, то есть оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.
  • Если же собственник не был найден вам необходимо подать заявление о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду.
  • Для начала, направьте заявление в органы местного самоуправления о желании получить конкретной земельный участок, к которому желательно приложить документы, подтверждающие то, что объект бесхозяйный.

Органы местного самоуправления осуществят постановку земельного участка на государственный кадастровый учет. Механизм постановки на учет бесхозяйного участка земли и форма заявления о постановки на учет устанавливается Приказом Министерства экономического развития РФ от 10 декабря 2015 г. N 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей».

После этого необходимо будет выждать 12 месяцев, для того, чтобы вероятные владельцы могли огласить свои права на него. По истечении одного года, муниципальное образование обращается в суд, для признания собственного права на данный земельный участок.

Читайте также:  Как вернуть товар: на новый год 27, 12, 2012 родители купили мне ноутбук. мне не понравился можем ли мы его

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Если суд принимает решение о признании земли бесхозяйным объектом и предоставляет его во владение муниципальных властей, то вы можете заключить договор аренды такого участи или выкупить его. Как это сделать?

После того как заброшенный земельный участок будет передан в собственность органов власти они выходят на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть такой аукцион.

Существует ряд случаев, когда купить землю с домом, в том числе бесхозяйный, можно без проведения торгов. Приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 установлен перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу.

Важно! Бесхозяйный объект недвижимости, который не был признан решением суда муниципальной собственностью, может опять быть принят во владение лицом, оставившим его, либо получен во владение на основе приобретательной давности.

В этой ситуации получение бесхозяйной земли заключается в подаче заявки на участие в торгах, после чего участок подлежит оформлению во владение.

Если единственная заявка на участие в торгах по реализации участка земли, который находится в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, соответствующим указанным в извещении о проведении торгов требованиям к участникам аукциона, а также поданная заявка соответствует тем же требованиям, то продажа данного участка производится этому лицу.

4. Оформление бесхозяйного участка в силу приобретательной давности

Данное понятие регламентировано статьей 234 ГК РФ: «Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».

Это значит, что гражданин может ухаживать за земельным участком или занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если в течение 15 лет не объявляются законные правообладатели на такие объекты недвижимости, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником.

Однако, должно быть соблюдено 3 принципиальных обстоятельства:

  1. добросовестное владение (уход за землей, оплата коммунальных услуг и т.д.);
  2. открытое владение (не скрывать факта нахождения заброшенного имущества в вашем использовании);
  3. непрерывность владения (Это значит, что лицо владело и пользовалось недвижимостью на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть все 15 лет).

Простыми словами, если Вы проживали в бесхозяйном доме и такой дом был единственным жильем на протяжении 15 лет, то такой дом может перейти в вашу собственность. Отметим, что владение таким домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты коммунальных услуг или проведения ремонтно-строительных работ.

Однако, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Если владение имуществом осуществляется на основе договора статья 234 ГК РФ не применяется.

Оформление бесхозяйных объектов в собственность через суд

Кроме этого, стать законным владельцем бесхозного дома и земельного участка на основании приобретательной давности можно по решению суда. Но для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет.

Потому что к 15-летнему сроку необходимо прибавлять 3 года исковой давности.

После вынесения решения суда о признании права собственности на бесхозные объекты недвижимости вы можете зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться ими как полноправный собственник.

Вопрос по возврату денег: ООО приобрело у органа МСУ нежилое помещение и не успев зарегистрировать переход права

Во время судебного заседания фактический владелец обязан предъявить доказательства того факта, что на протяжении 15 лет он непрерывно, открыто и добросовестно обладал и эксплуатировал участок и дом.

Добросовестное владение значит, что во время получения объекта предполагал, допустимо находясь в заблуждении относительно фактических обстоятельств, по причинам которых он стал его обладателем. То есть владелец не ведал и не мог ведать о неправомерности собственного владения.

  1. Открытое владение значит, что не было совершено никаких специальных действий для сокрытия факта обладания объектами.
  2. Непрерывное владение значит, что обладание и эксплуатация участка обязаны происходить без перерывов на протяжении полного срока, установленного законодательством для приобретательной давности.
  3. Отметим, что владеть объектами недвижимости необходимо как своим собственным, относится к нему таким же образом как к другому своему имуществу (производить коммунальные платежи, налоговые и страховые, делать ремонт и так далее).
  4. Регистрация права на бесхозяйные объекты требует оплаты государственной пошлины и может быть произведена вне зависимости от того, когда данные объекты были поставлены на государственный кадастровый учет.
  5. 5. Регистрация прав собственности
  6. Регистрация права собственности на объекты недвижимости является конечной целью всех вышеперечисленных процедур.
  7. Для того, чтобы зарегистрировать свое право на здание и земельный участок в Росрестре, необходимо подготовить пакет документов, который будет направлен в Росреестр (например через МФЦ).
  8. Данный пакет включает в себя: • документ, удостоверяющий вашу личность; • межевой план, подготовленный кадастровым инженером;• технический план;• квитанцию об оплате государственной пошлины;
  9. • соглашение о купле-продаже участка.
  10. В среднем, подсчитано, что срок прохождения процедуры оформления бесхозяйных объектов недвижимости составляет примирено чуть больше года.
  11. 6. Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Прежде всего советуем начать с изучения статьи 12.1 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

Оформление невостребованных земельных долей состоит из нескольких этапов. Большая часть работ приходится на подготовительный этап.

На этом этапе выявляется полная и достоверная информация о правовом статусе земельных участков, сформированных в ходе приватизации (исходного земельного участка), сведений о собственниках, а также подготовка документов, необходимых впоследствии для обращения в суд с иском о признании права на выделенные в счет невостребованных земельных долей участки.

Можно выделить следующие этапы выполнения работ:

  1. Подготовительный этап. Составление списка невостребованных земельных долей;
  2. Проведение работ, необходимых для утверждения списка невостребованных долей (публикация извещения о проведении собрания);
  3. Утверждение списка невостребованных земельных долей;
  4. Обращение в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном порядке невостребованными;
  5. Государственная регистрация прав на земельные доли и земельные участки.

Более подробно читайте здесь.

7. Нюансы и особенности.

Выше мы поговорили о том, что такое бесхозяйные, бесхозные объекты недвижимости, как их оформить, как найти правообладателя.

Теперь расскажем о сложностях, с которыми можно столкнуться.

Необходимо понимать, что в течение 15-летнего срока, что в любой момент времени, может появиться собственник земельного участка или дома и потребует покинуть его территорию. В данном случае придется съезжать, так как прав у проживающего еще никаких не появилось.

  • Может возникнуть ситуация, когда человек оформил бесхозяйные объект недвижимости в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно появился предыдущий владелец, который утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных органов власти, Росреестра и не знал о том, что его недвижимость числится бесхозяйной.
  • Данный вопрос придется решать только через судебные органы.

За ремонт средства взыскать будет очень сложно. Необходимо будет доказать, что Вы сделали все, чтобы найти владельца дома, потом доказать, что данные ремонт был необходим, иначе дом бы разрушился. Те же вложения, которые Вы можете «отделить» — Вы можете забрать.

Заключение

Выводы напрашиваются сами по себе. Прежде чем занимать бесхозную недвижимость нужно быть готовым к тому, что это риски. Нужно понимать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений, в особенности если выбранные вами участок с домом требуют вложений, ухода или ремонта.

  1. Поэтому советуем убедится в том, что данные объекты в реальности никому не нужны и не понадобятся через некоторое количество лет.
  2. Также читайте ответа на вопросы: 
  3. 1. Как получить право на чужой заброшенный участок или бесхозяйный объект недвижимости

2.Как получить право на чужой заброшенный участок.

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

Анастасия Рой

Юрист практики разрешения споров TAXmanager

Актуальная тема

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой. 

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. 

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. 

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. 

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место. 

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство. 

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)? 

Читайте также:  Взыскать неустойку: могу ли я взыскать с бывшего мужа неустойку пени за неуплату алиментов

Фабула дела 

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано. 

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора. 

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован. 

  • Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества. 
  • Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом. 
  • В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве. 

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция. 

Истребование имущества из чужого незаконного владения — советы адвоката по возврату имущества

По статистике Росреестра, в первом полугодии 2019 года российские суды рассмотрели более 980 исковых заявлений об истребовании имущества из незаконного владения другим собственником, при этом 267 исков касалось истребования жилья. Но суды неохотно удовлетворяют подобные иски, по 74 заявлениям требования были полностью удовлетворены.

Исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения – инструмент защиты вещных прав собственника. В статье рассказываем, куда обращаться с таким иском и для каких ситуаций он подходит.

Виды незаконного владения имуществом

Гражданский кодекс в статьях 301 и 302 выделяет ряд ситуаций с незаконным владением имуществом.

  • Похищение у собственника имущества в результате кражи или мошеннических действий, в результате которых права на имущество переходят к третьим лицам, не имеющим никаких полномочий на владение.
  • Собственник потерял имущество, а затем права на него заявили третьи лица без получения согласия от собственника. При этом прежний собственник по-прежнему владеет имуществом, и закон признает владение нового собственника незаконным.
  • Права на имущество были получены третьими лицами в результате обмана или угроз при заключении сделки с имуществом. Обычно такие ситуации возникают при сделках с жильем, но могут касаться и другого имущества.

Кроме того, незаконным владением признают:

  • Если у законного собственника есть все доказательства того, что спорное имущество действительно ему принадлежит. Для недвижимого имущества это будет выписка из ЕГРН.
  • Владелец докажет, что лишился имущества без своего согласия в результате кражи, потери, угроз или обмана, а также мошенничества.
  • Имущество находится у незаконного владельца на момент подачи иска в суд.

В каких случаях можно истребовать имущество из незаконного владения

Потребовать от незаконного владельца вернуть имущество прежний собственник может лишь в том случае, если укажет на признаки, по которым его можно опознать. Например, это могут быть:

  • Наличие заводских номеров и других меток от производителя;
  • Номера, поставленные предприятием в ходе инвентаризации на баланс;
  • Другие маркировки на имуществе или опознавательные знаки.

Если новый собственник утратил имущество в результате гибели или опознавательные знаки на нем стерлись и провести идентификацию не получится, то исковое заявление суд не примет, и истребовать имущество из незаконного владения невозможно. Однако законный владелец может потребовать компенсировать нанесенный ему ущерб или потребовать возместить неосновательное обогащение.

Порядок истребования

Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество.

Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию.

Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.

Переход права на объект недвижимости при банкротстве физического или юридического лица | Официальный сайт Новосибирска

Действующее гражданское законодательство предусматривает различные основания приобретения права собственности.

Одним из таких оснований является реализация имущества банкрота.

С момента признания физического лица банкротом регистрация перехода прав гражданина на имущество осуществляется на основании заявления финансового управляющего, а все имущество гражданина составляет конкурсную массу. Из нее исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с действующим законодательством. Таким имуществом, в частности, является единственное жилье гражданина, которое не находится в залоге.

При банкротстве юридического лица соразмерное удовлетворение требований кредиторов должника является целью конкурсного производства.

Достижение этой цели возложено на конкурсного управляющего, который взамен органов управления должника выполняет функции по управлению и распоряжению имуществом юридического лица, осуществляет права и обязанности его руководителя и иных органов должника.

  • Продажа имущества банкрота, подлежащего реализации в ходе дела о банкротстве, осуществляется на торгах в электронной форме.
  • Для осуществления государственной регистрации перехода прав на реализованное имущество банкрота в Росреестр предоставляются следующие документы:
  • 1) заявление финансового или конкурсного управляющего о государственной регистрации перехода права собственности;
  • 2) заявление лица, выигравшего торги, о государственной регистрации права собственности;
  • 3) решение арбитражного суда о признании должника банкротом (заверенная арбитражным судом копия);
  • 4) документ, подтверждающий полномочия финансового или конкурсного управляющего: решение арбитражного суда, определение арбитражного суда (заверенная арбитражным судом копия);
  • 5) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель (нотариально удостоверенная доверенность, подлинник и копия);
  • 6) протокол о результатах торгов, имеющий силу договора купли-продажи, либо договор купли-продажи имущества, заключенный с победителем торгов (не менее двух подлинных экземпляров), при этом договор купли-продажи реализованного недвижимого имущества (протокол о результатах торгов, имеющий силу договора) должен соответствовать требованиям действующего законодательства по форме и содержанию;
  • 7) акт приема-передачи объекта недвижимости (подлинник и копия).

Напоминаем, что сделки, совершенные должником без участия финансового или конкурсного управляющего в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Все действия в отношении такого имущества, в том числе распоряжение им, осуществляются только финансовым или конкурсным управляющим.

  1. материал подготовлен
  2. межмуниципальным Ленинским отделом
  3. Управления Росреестра по Новосибирской области

Когда муниципалитет заставят заплатить по долгам за коммунальные услуги

Часто муниципалитеты отказываются платить по долгам за коммунальные услуги, если помещение сдали в аренду либо предоставили в безвозмездное пользование, а жилье передали по договору социального найма. Однако суды в таких случаях не всегда встают на сторону местных властей.

Кто обязан вносить плату за коммунальные услуги

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК). Обязанность по внесению платы возникает:

  • у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
  • арендатора жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора аренды;
  • нанимателя жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора найма;
  • собственника помещения.

Управляющие компании получают плату за оказание услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, а ресурсоснабжающие организации – за коммунальные ресурсы. Однако если собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, они перечисляют плату за коммунальные ресурсы управляющей организации.

Собственники нежилых помещений обязаны заключить с ресурсоснабжающими организациями прямые договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления.

Эта обязанность предусмотрена абзацем 3 пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг.

Исключение – ситуация, когда прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией заключил арендатор.

Документ: Правительство утвердило Правила предоставления коммунальных услуг постановлением от 06.05.2011 № 354

Плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, собственники нежилых помещений перечисляют управляющим компаниям, прямые договоры не заключают. Арендатор нежилого помещения может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией.

  • Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в жилом помещении
  • Разберем, когда орган местного самоуправления муниципального образования обязан погасить задолженность за потребленные коммунальные ресурсы и содержание жилья в муниципальном жилом помещении, а когда нет.
  • Помещение не заселено
  • Если помещение не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету

При рассмотрении споров о взыскании задолженности за жилье и коммунальные услуги в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, основное правовое значение имеет факт их заселения. Если помещение заселено, обязанность по оплате несут жильцы.

ПРИМЕР 1. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате счетов с администрации муниципального образования.

Суд установил, что часть жилых помещений в спорном доме заселена на основании договоров социального найма, а часть находится в собственности граждан. Незаселенных помещений муниципальной собственности в доме нет.

Суд указал, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК). Поэтому администрация муниципального образования – ненадлежащий ответчик по делу.

Суд отказал истцу в удовлетворении требования (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2018 № Ф07-10580/2018 по делу № А26-7289/2017).

Если жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету.

ПРИМЕР 2. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности по оплате поставленного в муниципальные жилые помещения коммунального ресурса. Договоры с управляющей компанией отсутствовали.

Суд удовлетворил требования частично, взыскав задолженность в отношении тех жилых помещений, которые не были заселены. В удовлетворении остальных требований отказал.

При этом суд отметил, что органы местного самоуправления муниципального образования обязаны нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные ресурсы только до заселения.

Часть помещений была заселена, что удалось доказать ответчику (определение Верховного суда от 22.08.2017 № 303-ЭС17-10671 по делу № А73-5840/2016).

Не доказан факт заселения в установленном порядке

Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите не только факт заключения договора социального найма, но и факт вселения гражданина в жилое помещение в установленном порядке.

Такой порядок предусматривает осмотр жилого помещения нанимателем, передачу помещения по акту приема-передачи, получение нанимателем ключей от помещения. Обязанность передать жилое помещение возлагается на наймодателя (п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК).

Если он ее не исполнил, а наниматель не уклонялся от приемки помещения, последний не обязан оплачивать расходы на содержание жилья и коммунальные услуги. Это должен делать наймодатель.

ПРИМЕР 3. Теплоснабжающая организация обратилась с иском к гражданину о взыскании задолженности. Квартира муниципальная, с гражданином заключен договор социального найма.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Однако апелляция с его решением не согласилась. В деле отсутствовали доказательства того, что гражданин, подписав договор социального найма, принял от муниципалитета жилое помещение.

В помещении он не проживал, не зарегистрирован, коммунальными услугами не пользовался. Следовательно, жилое помещение в установленном порядке заселено не было и вносить плату за ЖКУ должен собственник имущества – муниципалитет (определение Приморского краевого суда от 15.12.

2015 по делу № 33-11033/2015).

Если наймодатель передал жилое помещение в установленном порядке, наниматель осмотрел помещение, получил ключи от него и подписал акт приема-передачи, но вовремя не вселился, то оплатить коммунальные услуги придется нанимателю.

ПРИМЕР 4. Управляющая организация начислила гражданину плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Жилец посчитал, что плата ему была начислена необоснованно, и потребовал перерасчета в судебном порядке. По мнению истца, он не вселялся в помещение и поэтому платить за жилье и коммунальные услуги не должен.

Читайте также:  Образец приказа на отпуск без сохранения заработной платы

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Истец произвел осмотр квартиры, не был лишен доступа в нее, однако заехал в нее не сразу.

То, что гражданин долгое время не проживал в квартире, не означает, что он освобождается от обязанности по внесению платы. Суд счел, что наймодатель предоставил жилье в установленном порядке.

Доказать несвоевременную передачу ключей от квартиры истец не смог (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.07.2015 № 33-11562/2015 по делу № 2-1480/2015).

Наниматель обязан оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги с момента, когда возникла фактическая возможность заселиться в квартиру после ее передачи в установленном порядке. Исключение – ситуации, когда невозможность использовать квартиру по назначению связана с недобросовестными действиями наймодателя.

Например, местная администрация не предоставила ключи, отказалась передать квартиру и т. п. Аналогичную позицию занял и Президиум ВАС. Орган местного самоуправления несет расходы на оплату коммунальных услуг только до заселения муниципального жилого помещения в установленном порядке (постановление Президиума ВАС от 11.06.

2013 № ВАС-15066/12 по делу № А65-21717/2011).

Важно запомнить! Собственник несет бремя содержания имущества (ст. 210 ГК). При этом не имеет значения, в государственной, муниципальной или частной собственности находится такое имущество

Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в нежилом помещении

Собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе сдавать его в аренду (ст. 209 ГК). Именно собственник отвечает за надлежащее содержание принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК).

Раньше суды возлагали обязанность по внесению платы за содержание общего имущества на арендатора.

ПРИМЕР 5. Управляющая организация потребовала, чтобы арендатор нежилого помещения в жилом доме заключила договор на содержание общего имущества и оплатила расходы. Предприниматель возражала, поскольку считала, что это обязан сделать собственник.

Суд не возложил на ответчицу обязанность заключить договор, но взыскал с нее расходы на содержание общего имущества. При этом суд сослался на положения статьи 616 ГК. В ней сказано, что арендатор должен содержать переданное ему имущество в надлежащем состоянии (постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 № КГ-А41/2364-11 по делу № А41-20314/10).

Суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с местных властей

В 2011 году Президиум ВАС указал, что ни Гражданский, ни Жилищный кодекс не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание помещений и коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

 Статья 616 ГК к данным правоотношениям неприменима, поскольку регулирует исключительно договорные отношения между арендатором и арендодателем (постановление Президиума ВАС от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011).

Сегодня суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с их собственников.

ПРИМЕР 6. Ресурсоснабжающая организация потребовала, чтобы администрация муниципального образования погасила задолженность за тепловую энергию и горячую воду, поставленные в муниципальное нежилое помещение. Чиновники отказались, поскольку передали нежилое помещение в аренду.

Суд взыскал задолженность по оплате коммунальных услуг с муниципалитета как собственника помещения. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто фактически пользуется помещением.

Арендатор нежилого помещения не заключал с ней договор на поставку коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды.

Поэтому услуги должен оплачивать собственник нежилого помещения (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 № 11АП-17630/2017 по делу № А72-12672/2017).

С собственника муниципального нежилого помещения, переданного в аренду, также взыскивают задолженность за поставленные коммунальные ресурсы в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды

ПРИМЕР 7. Управляющая компания обратилась с иском к администрации городского округа о взыскании задолженности за отопление в отношении общего имущества многоквартирного дома. Ответчик сослался на факт передачи имущества в аренду.

Суд указал, что собственник нежилого помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 210, 249 ГК и ч. 1 ст. 39, ст. 158 ЖК). Если договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией нет, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике (арендодателе).

Суд удовлетворил требования истца (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2018 № Ф03-3862/2018 по делу № А51-20539/2017).

Если вы передали муниципальное имущество в аренду, взыщите расходы на оплату коммунальных услуг с арендатора. Это право органов местного самоуправления подтверждается судебной практикой.

ПРИМЕР 8. Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности за коммунальные услуги, поставляемые в муниципальное нежилое помещение. Ответчик считал, что плату должен вносить не он, а арендатор.

Суд возложил расходы на оплату коммунальных услуг на собственника имущества – муниципалитет.

При этом суд указал, что собственник имущества, переданного в аренду, не лишен права требовать от арендатора возмещения затрат на оплату коммунальных услуг в нежилом помещении, занимаемом по договору аренды (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 № 07АП-9600/2017 по делу № А67-6032/2017).

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ:

1. Муниципалитет должен погасить долги перед ресурсоснабжающей или управляющей организацией за коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю. Если наниматель не вселился, расходы могут быть взысканы с собственника.

Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите, что вы не только заключили договор социального найма, но и вселили нанимателя в жилое помещение в установленном порядке.

Муниципалитет должен будет оплатить коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю.

2. Расходы на оплату коммунальных услуг и содержание общего имущества в муниципальном нежилом помещении, переданном в аренду, подлежат взысканию с собственника независимо от условий договора аренды. Арендодатель впоследствии вправе взыскать убытки с арендатора.

3. Если между арендатором муниципального имущества и управляющей либо ресурсоснабжающей организацией заключен договор на выполнение работ по содержанию общего имущества либо на поставку коммунальных услуг, это основание для взыскания задолженности с арендатора. Рекомендуем контролировать заключение таких договоров арендаторами и запрашивать их копии.

Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи — новости Право.ру

В 2015 году в отношении столичной фирмы «Рент-Ресурс» началась процедура банкротства (дело № А40-211523/2015). Конкурсным управляющим организации назначили Олега Парфенова. Чтобы расплатиться с должниками, он начал распродавать имущество организации.

На торги выставили и нежилые помещения в центре Москвы, в которых он арендовал площади под магазин продуктов. Эту недвижимость за 179,9 млн купила ИП Наталья Тимошенко. Продавец получил от покупателя всю сумму в конце января 2017 года, тогда же стороны и подписали передаточный акт.

Кроме того, контрагенты составили гарантийное письмо, где указали, что «Рент-Ресурс» выплатит Тимошенко все полученные от арендатора деньги после госрегистрации собственности за предпринимателем.

Речь в документе шла о перечислении средств, полученных в период между подписанием передаточного акта и внесения записи о смене собственника в ЕГРН.

Но из-за недочетов Росреестра процедура перехода прав затянулась и окончилась лишь в конце 2017 года. За это время продуктовый магазин заплатил арендодателю 17,5 млн руб. Ссылаясь на условия гарантийного письма, Тимошенко попросила продавца вернуть ей эти средства, но тот отказался. Она обратилась в АСГМ, который взыскал в пользу заявителя требуемые деньги.

Но 9-й ААС отменил акт первой инстанции, сославшись на то, что пока не зарегистрирован переход права собственности на имущество, арендодателем является именно ответчик (п. 60 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Окружной суд поддержал вывод апелляции. 

Роль гарантийного соглашения

Не согласившись с таким решением, Тимошенко обратилась в Верховный суд. Заявительница в своей жалобе уверяла, что апелляция и 9-й ААС и АС Московского округа проигнорировали условия гарантийного письма, по которым ответчик должен вернуть истцу полученные арендные платежи.

Юрист предпринимателя Роман Игошин на заседании в ВС рассказал, что все расходы по содержанию имущества в спорный период нес арендатор: «Ответчик так и не доказал, какие траты он нес в это время».

Вопросы у судей экономколлегии вызвало и гарантийное письмо, которое являлось одним из главных доказательств в этом деле. 

Представитель конкурсного управляющего Ольга Тишинская уверяла, что документ составили по просьбе покупателя: «Это было как допстраховка, что имущество точно передадут». Но, по ее словам, никто не думал, что процедура перехода права затянется на год.

Она отметила, что за этот период ответчик платил страховые платежи за недвижимость и налог на имущество.

Тишинская отдельно подчеркнула, что деньги, полученные от аренды, не пользовались в текущей деятельности: все средства лежали на специальном залоговом счете, как того требует банкротное законодательство.

Выслушав все доводы стороны, тройка судей ВС под председательством Ольги Киселевой удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: акты апелляции и окружного суда отменить, а выводы АСГМ оставить в силе. Таким образом, арендные платежи должен получить уже новый собственник помещений.

Эксперты «Право.ru»: «На практике нет единого подхода для таких ситуаций»

В обсуждаемой ситуации ни фактически обладать вещью, ни распорядиться ею таким образом, чтобы прекратить или изменить арендное правоотношение, покупатель не может, объясняет Дмитрий Богданов, старший юрист Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Страховое право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 18место По количеству юристов
. Мария Сучкова, юрист Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)
, добавляет, что правоотношений между покупателем и арендатором не возникло и не могло возникнуть: «Покупатель не является собственником здания до момента госрегистрации и не может распоряжаться правами на имущество, даже если есть наличие фактического владения». 

Собственником оставался продавец, и формально платежи по аренде должны поступать в его собственность.

В тоже время с учетом того, что им подписан акт приема-передачи с покупателем, получение им дохода от не принадлежащей ему недвижимости противоречит титульному владению покупателя.

В таких условиях, а также с учетом гарантийного письма арендная плата должна быть взыскана с продавца (собственника) как неосновательное обогащение.

Дмитрий Некрестьянов, партнер Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании

Пока на практике не сложилось единого подхода к решению обсуждаемого вопроса. По словам Богданова, стороны обычно соглашаются на то, что в спорный период получателем арендных платежей остается продавец.

В рамках коммерческой договоренности контрагенты также могут утвердить, что продавец в дальнейшем перечислит новому владельцу полученные суммы, говорит эксперт.

Но с практической точки зрения право на получение арендной платы можно «отвязать» от момента регистрации перехода права собственности, только если сделка исполняется без осложнений и в разумный срок, уверен Денис Быканов, партнер Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство
.

Вместе с тем гарантийное письмо, которое продавец выдал покупателю, можно считать не только признанием долга, но и соглашением о принадлежности арендных платежей за спорный период истцу, считает партнер Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Евгения Завацкая.

  • Верховный суд РФ
  • Экономколлегия ВС