Вычет при покупке квартиры: вычет при покупке недвижимости в 2012 году купила квартиру, но т
 |
Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Налоговый вычет дает возможность трудоустроенным гражданам вернуть часть средств после покупки жилья.
Если вы собираетесь покупать свою первую квартиру, можете рассчитывать на получение налогового вычета. Он выплачивается в размере 13% с суммы до 2 млн руб. Если же на покупку квартиры вы берете ипотеку, то можете получить еще и возврат за проценты, выплаченные банку (390 тыс. с 3 млн руб.)
В соответствии с нормами ст. 220 Налогового кодекса РФ, действовавшим до начала 2014 года, налоговый вычет в случае покупки или строительства жилья можно было получить только единожды.
После этого законодатели решили внести в НК РФ изменения по причине того, что в большинстве регионов России стоимость жилья не превышала 2 млн руб. В результате не многим гражданам удавалось получить максимальную сумму вычета.
Нужно было или собирать деньги на более дорогостоящее жилье, или соглашаться на меньшую сумму имущественного вычета.
Обратите внимание!
После 01.01.2014 имущественный вычет «привязали» не к приобретенной квартире, а к конкретному налогоплательщику. Но это не означает, что получить деньги можно повторно.
Сейчас у гражданина, который не получил всю предусмотренную сумму с первого раза, появилась возможность сделать это в следующий раз.
К примеру, если вы приобрели квартиру в 2014 году за 1 млн 500 тыс. руб., то получить реальный вычет смогли в размере 13% от этой суммы, т.е. всего 195 тыс. руб. Приобретая в 2017 году вторую квартиру за 2 млн 500 тыс. руб., вы можете подать заявление на вычет еще с 500 тыс. руб. и получить 65 тыс. руб., так как первоначально могли претендовать на возврат 260 тыс. руб.
Поступить так же с вычетом с процентов по ипотеке не получится. Здесь налоговый вычет оформляется только по одному кредитному договору.
Куда обращаться для получения вычета?
Первый вариант – обращение в отделение инспекции Федеральной налоговой службы по месту нахождения квартиры. Сделать это можно с начала года, следующего после совершения сделки.
С этой целью:
- пишется заявление установленного образца;
- заполняется декларация формы 3-НДФЛ;
- готовятся и подаются копии документов о праве собственности на жилье.
Заявление, образец которого можно взять непосредственно в ИФНС, после его поступления рассматривается сотрудниками налоговой в течение 3 месяцев.
Если на вашу просьбу ответили положительно, деньги переведут на указанный банковский счет. Сумма будет равна налоговым отчислениям, которые за год удержал с вашей зарплаты работодатель.
Второй вариант – обращение с заявлением к руководителю предприятия или организации. Сделать это можно сразу после приобретения жилья и получения от сотрудников ИФНС специального уведомления, выдаваемого на имя собственника жилья.
В этом случае ждать окончания налогового года нет необходимости. Получать вычет можно сразу после обращения. Заявление рассматривается нанимателем в течение 30 суток. После этого бухгалтерия не будет ежемесячно удерживать с работника 13% НДФЛ до момента получения им всей причитающейся суммы.
Вы сами можете выбрать удобный для вас способ получения налогового вычета.
Сколько раз можно получить вычет?
Вычет за покупку квартиры
Собственники, купившие недвижимость до 2014 года и оформившие налоговый вычет, не могут подавать на него документы повторно. Даже если вычет был получен с суммы менее 2 млн руб. Их одноразовое право на вычет считается использованным, т.к. он был привязан к объекту недвижимости, а не к человеку.
Если же налоговый вычет был получен с суммы менее 2 млн руб. при покупке квартиры после 2014 года, то при покупке второй квартиры можно вернуть остаток средств.
Налоговый вычет с процентов по ипотеке
Здесь тем, кто заключал ипотечный договор до 2014 года, повезло больше. Они могли оформить налоговый вычет со всех процентов, уплаченных банку. Сейчас же сделать это можно только с 3 млн руб.
Таким образом, получить вычет с процентов, уплаченных по ипотеке, можно в любом случае один раз, но на максимальную сумму могут претендовать только те собственники, на которых распространяются действующие до 2014 года изменения НК РФ.
Следует помнить о том, что такой вычет на переплату по ипотечному займу оформляется не сразу на всю сумму сразу, а по мере выплаты банку процентов. Поэтому возвращаться он будет частями в течение всего срока погашения взятого кредита.
Если был получен вычет за покупку квартиры, а за процент по ипотеке – нет
Встречаются ситуации, когда гражданин своевременно подал заявление и получил основной имущественный вычет по приобретенной до 01.01.
2014 квартире, но воспользоваться затем вычетом в связи с полученным в банке ипотечным кредитом он не успел.
В результате у него возникает вопрос о возможности получения таких выплат после покупки нового объекта жилого недвижимого имущества. После 2014 года ИФНС и иные контролирующие органы не могли сразу прийти к единому мнению.
В итоге этот вопрос был решен в пользу плательщиков налогов. Сейчас при получении собственником жилья основного вычета до 2014 года, при покупке нового жилья позднее он вправе претендовать и на получения вычета по кредитным процентам, с чем согласен и Минфин РФ.
Чтобы воспользоваться правом на получение имущественного вычета, нужно соблюсти ряд обязательных условий:
- стать собственником жилья после 1 января 2014 года;
- не заявлять о получении вычета по иным объектам до 1 января 2014 года;
- быть резидентом РФ, уплачивать подоходный и иные виды налогов и проживать в России не менее 183 дней в течение года.
Кроме нерезидентов РФ, претендовать на получение такого вычета не вправе:
- военнослужащие контрактники во время прохождения службы;
- дети-сироты в возрасте до 24 лет;
- несовершеннолетние граждане. За них эти права могут реализовать их законные представители.
Возможные проблемы при возврате имущественного вычета
Для того чтобы не пропустить срок давности и не получить отказ в возврате предусмотренных законом денег, необходимо не затягивать:
- с проведением строительных работ. Для возврата денег надо обязательно предоставить в ИФНС акт приема-передачи квартиры. Если по разным причинам строительство затянулось на срок более 3 лет, то вернуть деньги уже не получится;
- с оформлением документов, которые подтверждают право собственности на жилую недвижимость. Нередко такую проблему приобретают участники долевого строительства при затягивании строительной компанией ремонта помещений, ввода здания в эксплуатацию в предусмотренные договором сроки или недоведении работ до завершения.
Обратите внимание!
К одной из наиболее распространенных проблем, способных привести к отказу в предоставлении вычета со стороны налоговых органов, относится наличие недобросовестных застройщиков.
Они стремятся заработать большую прибыль, для чего указывают в документах несоответствующие цены, подделывают документы или сознательно затягивают со сроком сдачи объекта в эксплуатацию.
Если сотрудники налогового органа затягивают с проверкой документов, требуют дополнительные справки, обязывают подтверждать законность проведенных сделок или не указывают фактических причин отказа в получении налогового вычета, то такие действия являются нарушением закона. Их следует обжаловать в вышестоящей ИФНС или в судебном органе.
Резюме
Если после приобретения первой квартиры не была получена полная сумма предусмотренного законом налогового вычета, то сделать это нужно после покупки второго жилья.
При этом, чтобы не получить отказа, затягивать с обращением в ИФНС нельзя.
При помощи опытных юристов нашей компании следует собрать все документы, посчитать сумму вычета, написать заявление и в течение предусмотренного законом срока ждать положительного результата.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
13 фактов о налоговом вычете при покупке жилья, о которых вы могли не знать
Налоговый вычет — это возможность компенсировать часть расходов на покупку недвижимости, лечение, образование, благотворительность, инвестиции и ещё в некоторых жизненных ситуациях. Он позволяет вернуть деньги, которые вы ранее уплатили государству в качестве налога.
Речь идёт о 13% НДФЛ, что ежемесячно удерживаются с вашей зарплаты в бюджет. Вернуть в виде вычета можно как раз ту сумму, которую вы перечислили государству, но не больше установленных лимитов.
Получается, что сумма возврата напрямую зависит от размера вашего дохода. Например, ваш доход за год составил 1 миллион ₽. Значит, к возврату полагается 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13% = 130 000). Но здесь есть несколько важных особенностей.
Налоговый вычет формируется из суммы, которая была перечислена в бюджет с вашего дохода. Если работодатель платит вам деньги «в конверте», в обход налогов, получать вычет вам не с чего. Это же касается и тех, кто вообще не работает. Нет отчислений в налоговую — нет и возврата.
Получить налоговый вычет можно и с доходов от сдачи квартиры в аренду (например, вы официально не трудоустроены и живёте на доход от сдачи квартиры). Правда, только в том случае, если вы официально сдаёте квартиру и платите налог с доходов от этого в размере 13%.
«Вычет можно получить лишь за тот год, в котором у вас был официальный доход, облагаемый НДФЛ, — подтверждает консультант по налоговым вычетам Мила Мельникова. — Если такого дохода не было — вычет вы сможете получить лишь тогда, когда появится официальный доход».
Вернуть деньги можно не только за покупку недвижимости, но и за проценты по ипотеке, если жильё было куплено в кредит. Правда, и в том, и в другом случае есть лимит — максимальная сумма, с которой можно получить вычет.
«Вычет за покупку недвижимости и вычет за проценты с ипотеки — это два разных вычета, но оба относятся к имущественному. Сначала получаем первый вычет, затем — второй. Лимит вычета за покупку недвижимости после 1 января 2014 года на одного человека составляет 2 миллиона ₽. Лимит вычета за проценты по ипотеке — 3 миллиона ₽», — рассказывает Мила Мельникова.
То есть, как объясняет эксперт, при покупке недвижимости государство вернёт максимум 13% от 2 миллионов ₽ — это 260 тысяч ₽, а с уплаченных процентов по ипотеке максимум возможно получить 13% от 3 миллионов ₽ — это 390 тысяч ₽. При этом вычет нельзя получить с суммы основного долга по кредиту. В расчёт идут только проценты, которые вы заплатили. Основанием для вычета по ипотеке является справка по форме банка об уплаченных процентах.
Причём для возврата ипотечных процентов не нужно ждать полного погашения кредита. Вы можете оформлять возврат НДФЛ по окончанию каждого года их уплаты.
«Если вы приобрели квартиру стоимостью 1 300 000 ₽, государство вам вернёт 13% с этой суммы, то есть 169 000 ₽ (1 300 000 * 13% = 169 000).
Если же вы купили недвижимость стоимостью 10 000 000 ₽, то налоговый вычет возможно получить только с 2 000 000 ₽ (тот самый лимит вычета), а именно — 260 000 ₽ (2 000 000 * 13% = 260 000)», — приводит расчёты консультант по налоговым вычетам.
Найти ипотеку с низкой ставкой
Калькулятор Сравни.ру
Если вы купили квартиру, но в последние годы нигде не работали, то можете получить вычет позже. Подать документы на имущественный вычет можно в любое время. Это касается временно безработных и женщин в декрете, например. Правда, оформить вычет можно будет не сразу, а спустя хотя бы год после того, как появится налогооблагаемый доход — если делать вычет вы планируете через налоговую.
Есть другой способ — получить вычет через работодателя. В этом случае вам нужно обратиться в налоговую инспекцию за уведомлением, в котором будет подтверждено ваше право на вычет и указана его сумма.
Отнесите его работодателю, и он перестанет удерживать с вашей зарплаты 13% НДФЛ, пока не будет выбрана вся сумма вычета. То есть ваша зарплата временно вырастет на 13%, пока не израсходуется вся сумма положенного вам вычета.
Подробная инструкция — в этой статье.
Если у вас в собственности уже давно имеется квартира, но вы не знали о существовании налогового вычета и не получали его ранее, его можно оформить сейчас.
Вычет можно оформить только с дохода за три последних года. Например, в 2021 году можно получить вычет с дохода, заработанного в 2020, 2019 и 2018 годах (так как 2021 год ещё не закончился).
Имущественный вычет даётся раз в жизни. Получить его повторно нельзя. Это касается как вычета за покупку недвижимости, так и вычета за проценты по ипотеки.
Однако можно «добрать» лимит, когда будете приобретать следующую недвижимость — если вычет с покупки первой квартиры по сумме был меньше положенных 260 тысяч ₽ (об этом ниже).
Этот пункт относится исключительно к налоговому вычету при покупке недвижимости. Вычет за проценты по ипотеке можно получить только за один объект недвижимости.
«Если лимит в 2 миллиона ₽ не исчерпан с покупки одного объекта, то его можно “добрать” при покупке второй квартиры. Вычет за проценты даётся раз в жизни и только на один объект недвижимости. Если лимит в 3 миллиона ₽ с процентов не исчерпан по ипотеке с одной квартиры, то “добрать№ его при покупке второй квартиры в ипотеку уже нельзя», — рассказывает Мила Мельникова.
Ещё нужно иметь в виду, что до 2014 года действовали другие правила получения имущественного вычета: лимит — 2 миллиона ₽ и только на один объект (например, квартиру или дом), обращает внимание эксперт. По новым правилам, с 1 января 2014 года лимит имущественного вычета также составляет 2 миллиона ₽, но получить его можно с нескольких объектов недвижимости, пока не будет исчерпана вся сумма.
«То есть если до 2014 года человек уже получил вычет на сумму, например, 100 000 ₽, то сейчас добрать его уже не получится. Вычет можно получить по действующим на момент покупки недвижимости правилам — на момент покупки возможности получать вычет с нескольких объектов закон не предусматривал», — приводит пример Мила Мельникова.
Налоговый вычет с покупки квартиры и с процентов по ипотеке можно получать в течение нескольких лет. По словам Милы Мельниковой, это актуально для тех, у кого небольшая заработная плата.
«Если у вас небольшая официальная зарплата, то всю сумму в 260 000 ₽ за один год вы не получите. Нужно будет каждый год подавать декларацию на сумму вашего дохода, пока вы не исчерпаете лимит. Так же обстоит дело и с вычетом по ипотечным процентам», — объясняет эксперт.
Пенсионеры могут вернуть налоги, уплаченные за три года, предшествующих тому, в котором они стали собственниками квартиры. В то время как срок возврата у работающего человека — только год.
Например, вы не пенсионер и купили квартиру в 2021 году. Вы сможете вернуть налог только начиная с 2021 года (документы нужно подать в 2022 году, но за 2021 год).
Если вы пенсионер и купили квартиру в 2021 году, то вы сможете единовременно вернуть налоги, уплаченные ещё и в 2020, 2019 и 2018 годах. Конечно, если в этот период с заработанных денег делались отчисления в налоговую.
Если недвижимость куплена в браке, то оба супруга имеют право на налоговый вычет за покупку недвижимости и по процентам за ипотеку.
«При этом неважно, оформлена ли квартира на одного из супругов либо в общедолевую или совместную собственность. Напишите заявление в налоговую инспекцию и распределите вычет на ваше усмотрение — его может получить кто-то один, а можете и оба», — поясняет Мила Мельникова.
Примеры расчётов:
1. Муж и жена купили квартиру в 2018 году за 4 000 000 ₽ (уточняем год, так как до 2014 года действовали другие правила возврата налога).
Супруги решили вдвоём получить имущественный налоговый вычет в пропорции 50 на 50. В этом случае им не нужно подавать соглашение о распределении расходов, налоговая сама их поделит пополам.
И муж, и жена получат налоговый вычет в максимальном размере с 2 000 000 ₽, каждому вернут по 260 000 ₽.
2. Супруги приобрели квартиру стоимостью 3 000 000 ₽ в 2018 году. В этом случае один из супругов может заявить на вычет с 2 000 000 ₽ и получить максимальные 260 000 ₽, а второй может получить вычет с 1 000 000 ₽ — это 130 000 ₽. Правда, им нужно будет обязательно подать в налоговую соглашение о распределении вычета.
При этом у второго супруга останется право подать на вычет с оставшегося миллиона рублей при покупке любой другой жилой недвижимости или земли.
Налоговое законодательство позволяет также вернуть часть денег, потраченных на ремонт. Речь идёт именно о ремонтных работах. За покупку мебели вернуть налоги не получится.
С помощью вычета можно возместить:
- затраты на составление проектной и сметной документации;
- расходы на покупку стройматериалов и материалов для отделки;
- траты на услуги ремонтной бригады;
- подключение дома к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.
Получить вычет за оплату работы строительной бригады можно лишь том случае, если с ними был заключён официальный договор. В нём должны быть прописаны все услуги и обозначены цены за них.
При покупке стройматериалов важно сохранять все чеки. В каждом чеке должен быть прописан весь перечень приобретённых материалов, а не только общая сумма затрат.
И самое главное условие: в договоре купли-продажи квартиры или дома должно быть обязательно прописано, что недвижимость продаётся в состоянии незавершённого строительства или без отделки. В противном случае получить налоговый вычет за отделку жилья у вас не получится.
Сумма возврата за ремонт учитывается в лимите в 2 миллиона ₽. Если приобретённая квартира стоит больше 2 миллионов ₽, то расходы по ремонту уже нельзя включить в вычет.
Если вы решили построить дом или купить готовый, оформить возврат НДФЛ можно не только от стоимости самого жилого объекта, но также и со стоимости купленной земли.
Правда, правом на получение имущественного налогового вычета в отношении земельного участка под застройку можно воспользоваться только после того, как будет зарегистрировано право на построенный на этом участке жилой дом. При этом дата регистрации права собственности на землю значения не имеет.
Юридически апартаменты — это нежилые помещения, а значит, имущественный вычет при их покупке получить невозможно. Он распространяется только на жилые объекты.
А также за покупку квартиры у детей, жены или мужа, брата или сестры, опекуна или подопечного и даже работодателя. То есть у взаимосвязанных лиц, которые могут повлиять на цену сделки. В этом случае вычет вам не одобрят.
Вычет дают только в сумме фактически подтверждённых расходов. Материнский капитал, например — это не ваш расход, из своего бюджета вы деньги не тратили.
В этом случае вычет налоговая инспекция одобрит только на ту сумму, которая была потрачена на покупку жилья помимо субсидии.
Читайте по теме:
9 ошибок при получении налоговых вычетов
Например, семья купила квартиру стоимостью 2 000 000 ₽ с использованием средств материнского капитала — 450 000 ₽.
Получается, что из своих сбережений на покупку этой квартиры семья потратила 1 550 000 ₽. Эту сумму супруги и могут заявить как имущественный вычет при покупке недвижимости. Они получат 201 500 ₽ (1 550 000 * 13% = 201 500).
Оформить имущественный вычет можно через налоговую инспекцию или через работодателя. Какой способ вы бы ни выбрали, сначала проверьте, имеете ли вы вообще право на налоговый вычет.
Для этого должны совпадать следующие условия:
- вы являетесь резидентом РФ;
- вы официально трудоустроены и имеете доход, облагаемый НДФЛ;
- купленная вами недвижимость находится на территории России;
- недвижимость оформлена в собственность или имеется акт приёма-передачи для новостройки.
С конца мая 2021 года порядок получения налогового имущественного вычета изменился. Он стал проще: больше не нужно заполнять налоговую декларацию и собирать пакет документов.
Право на вычет будет подтверждаться на основании информации, имеющейся в налоговых органах. Подать заявление можно полностью онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика».
После этого у налоговой службы будет 30 дней на его рассмотрение.
Чтобы воспользоваться возможностью получения вычета в упрощённом порядке, нужно дождаться, когда вам придёт предзаполненное заявление от ФНС. Если вы не хотите этого ждать, то придётся подавать документы и заполнять декларацию. Как это сделать, можно прочитать в нашей статье.
Повторный вычет НДФЛ за квартиру: когда можно получить
Владельцы приобретенного или построенного жилья (в т. ч. приобретенного в ипотеку) знают, что имеют право на возврат НДФЛ из бюджета. Сумма возврата довольно приличная: до 260 тыс. руб. до 390 тыс. руб.
Также все в курсе, что воспользоваться вычетом можно только один раз и только за один объект недвижимости. Однако есть и исключения. В ряде случаев возможно получить повторный налоговый вычет за квартиру.
Рассказываем, кто имеет на это право.
Право на получение повторного налогового вычета имеют те владельцы недвижимости, кто купил или построил объект до 2001 года и получил первый налоговый вычет также до 2001 года.
Дело в том, что до этого периода возврат НДФЛ производился в соответствии с законом «О подоходном налоге с физических лиц» от 07.12.1991. Сумма к вычету тогда была относительно невелика.
Затем основанием для возврата НДФЛ стала ст. 220 НК РФ, позволяющая применить вычет сначала в сумме до 1 млн руб. (с 2003 года), а с 2008 года — уже в сумме 2 млн (по ставке НДФЛ 13% сумма к возврату — 260 тыс. руб.). При приобретении объекта в ипотеку появляется право на дополнительный имущественный вычет в 3 млн руб. (сумма к возврату — до 390 тыс. руб.).
Все подробности получения имущественного налогового вычета по процентам по ипотечному кредиту рассмотрели эксперты «КонсультантПлюс». Вы можете бесплатно перейти к разъяснениям прямо сейчас, оформив пробный онлайн-доступ к К+.
Конституционный суд РФ в определении от 15.04.2008 № 311-О-О пояснил, что если лицо воспользовалось правом на налоговый вычет до введения в действие ст. 220 НК РФ, это не влечет за собой утрату права на использование вычета после введения этой статьи в действие.
На практике это означает, что, купив квартиру, дом или долю до 2001 года и вернув НДФЛ, лицо может еще раз вернуть НДФЛ за объект недвижимости, приобретенный, например, в 2002 году и позднее. Эта норма распространяется и на вычет по ипотечным процентам.
Неиспользованный остаток вычета
НК РФ устанавливает верхний предел суммы, которую можно вернуть из бюджета:
- 260 тыс. руб. за покупку или строительство объекта;
- 390 тыс. руб. за объект, приобретенный в ипотеку.
Но фактическая сумма к возврату зависит от дохода физлица. Часто бывает так, что налогоплательщик может вернуть только часть допустимой к возврату суммы, потому что не уплатил в достаточной сумме НДФЛ со своих доходов в бюджет.
В этом случае у собственника жилья образуется неиспользованный остаток вычета, который можно получить и позднее. Таким образом, обращаться в ИФНС за вычетом можно не единственный раз, а до тех пор, пока не будет исчерпан весь доступный лимит.
Однако при повторном обращении в ИФНС следует иметь в виду несколько нюансов.
Во-первых, нужно учитывать год приобретения жилья. Если оно куплено в промежутке с 2003-го по 2007 год, вернуть можно только 13% от 1 млн руб. Если же объект куплен в 2008 году и позднее, вернуть можно 13% от 2 млн руб. Следовательно, сумму неиспользованного остатка вычета нужно рассчитать правильно.
Во-вторых, при покупке объекта до 2014 года вычет можно получить только на него, без переноса остатка вычета на другой объект. С 2014 года можно вернуть остаток вычета при приобретении другого жилья.
Аналогично с вычетом по ипотечному кредиту. При покупке квартиры в ипотеку до 2014 года вычет можно было использовать только вместе с основным вычетом и только за эту же квартиру.
Но если гражданин приобрел объект в ипотеку в 2014 году и позднее и не использовал ранее вычет по ипотечному кредиту, то использовать его можно при покупке нового жилья (даже если основной вычет получен до 2014 года). Это подтверждают чиновники (письмо Минфина РФ от 14.05.2015 № 03-04-07/27582). Таким образом, у физлица появляется право на получение дополнительных 390 тыс. руб.
Если же использованы оба вычета, то получить повторный вычет может супруг собственника, при условии что:
- супруг еще не реализовал ранее свое право на вычет;
- жилье куплено в браке.
Спорные вопросы, связанные с получением супругом имущественного вычета по НДФЛ при приобретении жилья, рассмотрены в Энциклопедии спорных ситуаций по НДФЛ. Вы можете бесплатно оформить пробный доступ к К+ и увидеть, как решаются такие спорные ситуации.
Итоги
Лица, использовавшие право на вычет до 2001 года, имеют право на повторный вычет по другому объекту. Также у налогоплательщиков есть право на получение остатка неиспользованного вычета. За разъяснениями своих прав в каждом конкретном случае лучше всего обратиться с пакетом документов на квартиру к налоговому консультанту, а затем — с заявлением к инспектору ИФНС.
О нюансах обложения доходов работников налогом на доходы физлиц узнайте из нашей рубрики «НДФЛ».
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Однократность имущественного вычета при покупке квартиры/дома
Ограничения большинства налоговых вычетов (за обучение, за лечение и т.д.) установлены лишь в рамках одного календарного года: каждый календарный год «лимит» сбрасывается, и вычет может быть получен снова.
В отличие от них имущественный вычет при покупке жилья содержит более серьезные ограничения: законодательно ограничена как максимальная сумма вычета, так и количество раз, которыми им можно воспользоваться в течение жизни.
До 2014 года действовали ограничения, по которым налоговый вычет по расходам на покупку жилья и кредитным процентам можно было получить только один раз в жизни и только по одному объекту жилья.
С 2014 года вычет разрешили получать по нескольким объектам жилья, но новые правила разрешили применять только к новым сделкам (заключенным после вступления в силу нового закона).
В связи с этим возникло множество вопросов: в каких случаях какие ограничения вычета применяются? Если воспользовался вычетом ранее, в каких случаях его можно «дополучить» при покупке нового жилья? Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее пользовался только вычетом на покупку жилья?
- В этой статье мы постараемся ответить на все эти вопросы.
- Обратите внимание: Ключевым фактором, от которого зависят ограничения имущественного вычета, является дата приобретения жилья, по которому Вы получаете (или хотите получить) вычет. «Датой приобретения жилья» в рамках данной статьи следует считать: — дату оформления права собственности на жилье согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи;
- — дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.
Ограничения вычета по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года
Если Вы приобрели жилье до 2014 года и получили (или планируете получить) по нему имущественный вычет, то для Вас действуют «старые» правила, согласно которым вычет можно получить строго только по одному объекту жилья (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.) и в сумме не более 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату). При этом даже, если Вы получили вычет меньше максимальной суммы, то дополучить его при покупке другого жилья будет нельзя.
Пример: В 2008 году Левашов И.И. купил квартиру за 500 тыс. руб. и получил по ней налоговый вычет (вернул 65 тыс.руб. уплаченных налогов). При покупке квартиры в 2016 году Левашов И.И. не сможет воспользоваться вычетом еще раз, так как до 2014 года имущественный вычет предоставлялся только один раз по одному объекту жилья
Вычет по кредитным процентам для жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, не имел ограничений по сумме (можно было вернуть 13% от всех уплаченных процентов по ипотеке), но получить его можно было только по тому же объекту жилья, по которому Вы получали основной вычет (вычет по расходам на покупку). Это связано с тем, что до 2014 года основной имущественный вычет и вычет по процентам не были разделены и составляли единый вид вычета (ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.).
Пример: В 2012 году Иванченко А.А. купил квартиру и получил по ней налоговый вычет.
В 2013 году Иванченко купил еще одну квартиру в ипотеку и хотел получить вычет по кредитным процентам.
В налоговой инспекции в вычете ему законно отказали, так как по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, основной вычет и вычет по процентам могли быть получены только по единому объекту жилья.
Однако, стоит отметить, что если Вы приобрели жилье до 1 января 2014 года и воспользовались только вычетом по расходам на покупку, то Вы можете получить вычет по кредитным процентам по другому жилью, но только если оно было приобретено после 1 января 2014 года. Мы рассмотрим эту ситуацию подробно ниже в разделе — Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?
Ограничения вычета по жилью, приобретенному после 2014 года
С 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены значительные изменения, согласно которым, если налоговый вычет при покупке квартиры/дома получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Пример: В 2016 году Укладова Т.И. купила комнату за 500 тыс. руб. и получила имущественный вычет (вернула 65 тыс.руб.). В 2017 году она купила квартиру за 3 млн.руб. Укладова Т.И. сможет дополучить имущественный вычет по покупке квартиры в размере 1.5 млн. руб. (к возврату 195 тыс.руб.).
К вычету по кредитным процентам по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года, также стали применяться новые правила:
- вычет по кредитным процентам не связан с вычетом по расходам на покупку жилья и может быть получен по отдельному объекту;
- максимальный размер вычета по кредитным процентам составляет 3 млн.руб. (к возврату 390 тыс.руб.);
- в отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по кредитным процентам может быть получен только один раз в жизни по одному объекту жилья;
Пример: В 2016 году Панюков Е.И. купил квартиру стоимостью 8 млн.руб. Для покупки квартиры он оформил ипотеку на сумму 6 млн. руб. (по которой уплатит процентов на сумму 3,5 млн.руб.) Панюков Е.И. сможет получить основной имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а также вычет по процентам в размере 3 млн.руб. (к возврату — 390 тыс.руб.).
Пример: В 2014 году Епифанова Т.К. купила квартиру и получила имущественный вычет по расходам на покупку. В 2017 году она купила новую квартиру в ипотеку и сможет получить вычет по уплаченным кредитным процентам.
Пример: В 2014 году Черезов А.А. купил в ипотеку квартиру стоимостью 1 млн.руб. Черезов А.А. получил вычет по расходам на покупку и вычет по кредитным процентам. В 2017 году он приобрел другую квартиру стоимостью 3 млн.руб.
(также с использованием кредитных средств). Черезов А.А.
сможет дополучить вычет по расходам на покупку (так как воспользовался им не в полном объеме), но не сможет дополучить вычет по кредитным процентам, так как он предоставляется только по одному объекту жилья.
Можно ли дополучить вычет, если воспользовался им ранее по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года?
Как мы указали выше, согласно текущему Налоговому кодексу, если вычет получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Однако, к сожалению, данное правило не применяется, если Вы воспользовались правом на вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года. В этом случае дополучить остаток вычета при покупке другого жилья не удастся. Это связано с тем, что новые правила распространяются только на правоотношения, возникшие после 1 января 2014 года.
Если жилье было приобретено до 1 января 2014 года, то считается, что Вы воспользовались имущественным вычетом по «старым правилам»: вычет предоставляется только один раз в жизни по одному объекту жилья (ст.220 Налогового Кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2014 года).
При этом повторное получение вычета (даже по жилью, купленному после 1 января 2014 года) не допускается.
Налоговый вычет на покупку жилья в общую долевую собственность
Если жилая недвижимость приобретается в общую долевую
собственность, возникают сомнения — может ли каждый из владельцев
получить вычет на покупку своей доли? Мы расскажем, кому и на какую
часть вычета можно претендовать, можно ли получить вычет за другого
собственника, как вернуть часть расходов при покупке
доли.
- Как распределить налоговый вычет
между совладельцами жилья - Как распределить доли
имущественного вычета между супругами - Налоговый вычет на выделенную долю для
ребенка - Как получить налоговый вычет при
покупке доли
Как распределить налоговый
вычет между совладельцами жилья
При регистрации права собственности каждый владелец получает
выписку из ЕГРН, в котором прописан размер принадлежащей ему доли.
Размер имущественного вычета на приобретение жилья и на ипотечные
проценты распределяется между всеми собственниками в соответствии с
их долями.
С 2014 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки в пользу
налогоплательщиков. Теперь правила распределения долей
имущественного вычета различаются в зависимости от того, когда было
зарегистрировано право собственности — до 2014 года или после.
Если жилая недвижимость была приобретена до 1 января
2014 года, НДФЛ можно вернуть со стоимости объекта в
пределах 260 тыс. рублей. Остаток неиспользованного вычета нельзя
переносить на другое жилье. Вычет по процентам можно вернуть со
всей уплаченной суммы процентов банку.
Если недвижимость приобрели с 1 января 2014
года, и ее стоимость была меньше 2 млн рублей, остаток
вычета можно переносить на другие объекты, пока не исчерпается весь
лимит. Имущественная льгота предоставляется каждому собственнику в
пределах 2 млн рублей, а проценты по жилищному кредиту — до 3 млн
рублей.
Как распределить доли основного вычета
Доли совладельцев жилплощади могут быть одинаковые либо отличные
друг от друга. Например, одному принадлежит 1/3 от общей площади, а
другому — 2/3. Количество владельцев законодательством не
ограничено. Например, четверым обладателям квартиры принадлежит по
1/4 доли, то есть поровну.
Имущественный вычет между совладельцами распределяется согласно
их долям и расходам на приобретение жилья. Простыми словами –
сколько заплатил, столько и получит вычета.
Если в договоре прописана общая стоимость квартиры, но не
указано, кто сколько заплатил, то налоговый вычет распределяется
пропорционально долям.
Например, отец и дочь купили квартиру в общую долевую
собственность за 6 млн рублей. Каждый владеет половиной квартиры.
Вычет считается в тех же долях, то есть пополам. Так как лимит
вычета — 2 млн рублей, именно эту сумму вычета получит каждый из
собственников. В итоге на счет отца и дочери вернется по 260 тыс.
рублей (2 млн * 13%).
Как распределить вычет на оплату ипотечных процентов
Если квартира куплена в ипотеку и оформлена в общую долевую
собственность, владельцы-созаемщики получат вычет на проценты
пропорционально своей доле в праве на жилье.
Например, в 2021 году тетя с племянницей купили дом в общую
долевую собственность. Дом поделили пополам. Общая стоимость дома 4
млн рублей, из которых 2 млн были заемные. Обе женщины выступили
созаемщиками.
Каждая из владелиц получит налоговый вычет пропорционально доле
в праве собственности как на покупку дома, так и на фактически
выплаченные проценты по кредиту. Основной имущественный вычет будет
распределен по 2 млн рублей на человека, а процентный — поровну от
выплаченной суммы.
Если покупку жилья полностью оплатил один из собственников
Бывает так, что за квартиру заплатил кто-то один, и все платежи
шли от его имени. Получается, что расходы понесли все, а
документального подтверждения этому нет.
Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру
Братья Олег и Иван купили квартиру в общую долевую собственность
за 5 млн рублей. Доли распределили пополам. Продавцу заплатили с
банковского счета Олега, а Иван компенсировал брату стоимость своей
доли.
На следующий год каждый из братьев обратился в ИФНС за
имущественным вычетом. Олегу вычет одобрили, а вот Ивану было
отказано — он не смог подтвердить свои расходы на покупку
квартиры.
Иван обратился за помощью к нам. Изучив внимательно документы,
загруженные клиентом в онлайн-сервис НДФЛка.ру,
эксперт разъяснил, что для получения льготы нужно доказать ИФНС
свое участие в расходах и показать сумму затрат. Таким
доказательством может быть доверенность на передачу денег. Заверять
у нотариуса ее не обязательно.
Специалист составил доверенность, из которой следовало, что Иван
передал деньги в сумме 2,5 млн рублей брату и доверил ему оплатить
долю в квартире. Также была заполнена новая декларация 3-НДФЛ, и к
прочим необходимым документам приложена доверенность на передачу
денежных средств. Так клиент получил 2 млн рублей налогового вычета
и вернул на свой счет 260 тыс. рублей.
Оплата ипотечных процентов также может идти со счета одного из
собственников. Это не помешает тому, чтобы остальные
собственники-созаемщики получили вычет за проценты.
Им нужно просто
написать доверенность и указать, что они передали деньги в оплату
процентов тому, с чьего счета они погашались. Право на вычет есть
только у собственников.
Если созаемщик не является
собственником кредитной квартиры, претендовать на налоговый вычет
он не может.
Покупка доли по отдельному договору
Если доля в имуществе была приобретена по отдельному
договору (например, договор купли-продажи 1/2 доли в
квартире), то для целей имущественного вычета считается, что вы
купили целый объект. Тогда и по «старым», и по «новым» правилам
вычет между собственниками не делится. Вы можете вернуть налог со
всей суммы, потраченной на жилье, но с учетом установленного лимита
— 2 млн рублей.
Например, Сергей купил полдома за 2 млн рублей. Вычет не будет
зависеть от того, кто является его соседями, и каковы их доли в
праве на остальной дом.
От них не требуется никаких подтверждений
или разрешений. Сергей имеет право вернуть налог со всей суммы,
уплаченной за свою долю, в размере 260 тыс. рублей (2 млн * 13%).
Это правило действует в отношении покупки не у близких
родственников.
Как распределить доли
имущественного вычета между супругами
Если жилье куплено в браке, то налоговый вычет предоставляется и
мужу, и жене. Нужно ли изначально договариваться о соотношении
долей? Зависит ли сумма вычета от того, кто и сколько платил за
квартиру?
Возьмем два периода: до 2014 года и после, так как с 2014 года в
НК РФ внесены изменения, которые изменили порядок распределения
долей между супругами в целях применения имущественной льготы.
До 01.01.2014 года. Если супруги купили жилье в
общую долевую собственность, то доли определены заранее и указаны в
свидетельстве о регистрации права собственности. Поэтому налоговый
вычет строго привязан к установленной доле и не может быть
перераспределен на второго супруга.
Если один супруг не имеет доходов, если он уже воспользовался
правом на льготу или решил по каким-то причинам не получать вычет
именно сейчас, он не может передать свою долю партнеру.
На жилье, купленное до 01.01.2014 года, максимальный совокупный
размер вычета составляет 2 млн рублей. Именно эта сумма по долям
распределяется между супругами.
Например, в 2011 году семейная пара купила в долевую
собственность комнату за 1,2 млн рублей. При покупке супруги
распределили доли 50 на 50.
Так как муж уже получил свой вычет по
другому объекту, супруги решили распределить весь вычет на жену.
Они не смогли это сделать, так как налоговая льгота распределяется
по указанным в свидетельстве долям и не может быть передана второму
супругу. В итоге жена вернула деньги только за свою долю в размере
78 тыс. рублей (13% * 600 тыс. руб.).
Имущественный вычет за ипотечные проценты при общей долевой
собственности будет распределен в тех же долях, что и основной
вычет. А основной вычет — в тех долях, что указаны в свидетельстве
о регистрации права собственности.
При этом не имеет значения, на чье имя оформлен
кредитный договор, и кто по нему платил.
Например, в 2012 году супруги взяли ипотеку, купили квартиру в
общую долевую собственность и назначили каждому равные доли.
Квартира стоила 3 млн рублей, из которых 2 млн были заемные.
Кредитный договор муж оформил на себя, от его же имени шли
платежи в уплату долга. Как распределятся имущественные вычеты для
мужа и жены?
Оба супруга получат по 1 млн рублей основного вычета, так как
его совокупный размер не может превышать 2 млн рублей. Кроме того в
равных долях они получат налоговую льготу за фактически выплаченные
ипотечные проценты.
Распределить соотношение частей основного имущественного
вычета можно только один раз по заявлению в ИФНС.
С 01.01.2014 года. Имущественный вычет супругов не привязан к
долям в собственности. Супружеская пара имеет право на двойной
вычет — на каждого по 2 млн рублей и на возврат в семью до 520 тыс.
рублей (4 млн * 13%). Также они могут распределять налоговую льготу
в любых пропорциях по своему усмотрению, вплоть до 0% и 100%. При
этом каждый может получить не более 260 тыс. рублей.
1 вариант. Каждый из супругов самостоятельно
оплатил свою долю и имеет на руках подтверждающие документы. Льгота
рассчитывается пропорционально понесенным расходам.
Допустим, в 2021 году супруги купили квартиру за 3 млн рублей в
общую долевую собственность. Каждый самостоятельно оплатил свою
долю, что подтверждают платежные документы. Доли распределили так:
990 тыс. рублей заплатила жена (1/3) и 2,1 млн рублей — муж (2/3).
Имущественный вычет супруги составит 990 тыс. рублей, и она получит
на счет 13% от этой суммы — 128,7 тысяч. Несмотря на то, что вклад
мужа равен 2,1 млн, он получит 2 млн, так как это максимальная
сумма, установленная законодательством. На счет мужа вернется 260
тыс.
рублей.
2 вариант. Каждый из супругов оплатил свою
долю. Но было решено распределить льготу иначе, так как согласно
Семейному Кодексу РФ, имущество, нажитое в браке, считается
общим.
Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру
К нам на консультацию обратилась семейная пара. Супруги купили
квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей. Каждый
оплатил свою долю, что подтверждается платежными документами. Доли
распределили по оплате: 25% заплатил муж, 75% — жена.
Супруги интересовались, как выгоднее распределить имущественный
налоговый вычет? Изучив документы и доходы супругов, налоговый
консультант посоветовал распределить вычеты не по платежам, а
поровну. Тогда каждый из супругов получит по 2 млн рублей, и на
счета вернется по 260 тыс. рублей подоходного налога (520 тыс.
рублей на семью).
3 вариант. За жилье заплатил один из супругов.
Однако, семейная пара может распределить доли по своему
усмотрению.
Пример. В 2021 году муж с женой купили квартиру за 5 млн рублей
в общую долевую собственность. Все платежные документы оформлены на
мужа.
Для того чтобы оба супруга вернули максимальную сумму, нужно
предоставить декларацию 3-НДФЛ, полный пакет документов и заявление
о распределении имущественного вычета между супругами. В этой
ситуации будет правильно разделить расходы пополам.
Максимальный
размер налоговой льготы составит 2 млн на каждого, а на счета
поступит по 260 тыс. рублей.
Во втором и третьем варианте (при перераспределении расходов) в
ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ нужно подать заявление о
перераспределении вычета между супругами.
Налоговый вычет на ипотечные проценты также может быть
распределен по желанию супругов. Это не будет зависеть от того, на
кого оформлен кредитный договор и платежные документы.
Супруги имеют право ежегодно перераспределять между
собой имущественный вычет на ипотечные проценты.
Налоговый вычет на выделенную
долю для ребенка
Если вы купили жилье и оформили его на себя и на своих
несовершеннолетних детей, вы вправе получить имущественный вычет и
по доле детей. Вы можете оформить недвижимость, как в совместную
собственность, так и в единоличную собственность ребенка.
Долю вычета за ребенка в возрасте до 18 лет могут получить
родители (в т.ч. приемные), усыновители, опекуны, попечители.
Суммарный размер налогового вычета по вашей доле и по
доле ребенка не может быть больше 2 млн рублей.
Жилье оформлено на одного родителя и ребенка
Если вы купили квартиру в собственность с ребенком, вы можете
получить имущественный вычет по обеим долям – за себя и за ребенка.
Согласие ребенка не требуется, при этом он не теряет свое право
на получение имущественного вычета в будущем.
Например, вы купили квартиру за 2 млн рублей и оформили ее на
себя и свою 12-летнюю дочь. Несмотря на то, что каждому из вас
принадлежит по 1/2 квартиры, вы можете получить налоговую льготу за
все жилье. В итоге на ваш счет вернется 260 тыс. рублей излишне
уплаченного НДФЛ (13% х 2 млн рублей).
Если бы вы купили дом за 3 млн рублей и оформили его пополам с
дочерью, то вы получите налоговый вычет по своей доле – 1,5 млн
рублей и частично по доле дочери – 500 тыс. рублей. Вы не можете
использовать всю льготу ребенка, так как размер имущественного
вычета не может превышать 2 млн рублей.
Собственность распределена между обоими родителями и
ребенком
Если жилье зарегистрировано на семью, включая обоих родителей и
детей, можно получить имущественный вычет за детей. Увеличить свою
долю могут как оба родителя, так и один.
Как распределится вычет, и
кто получит его за ребенка, прописывается в заявлении, которое
вместе с остальными документами подается в ИФНС.
Дополнительно
прикладываются свидетельства о рождении всех детей, участвующих в
распределении долей.
Получить имущественный вычет за ребенка можно и в том случае,
если квартира оформлена на родителя, ребенка и другого
родственника. Главное условие — увеличить свой вычет можно
лишь до двух млн рублей.
Квартира оформлена только на ребенка
Если единоличным собственником жилья является ребенок, родители
вправе получить за него имущественный вычет. При этом
ребенок не теряет право на вычет в будущем, если его долю
получил родитель. Когда он вырастет и купит себе квартиру,
то воспользуется правом на имущественный вычет в полном
объеме.
Как получить налоговый вычет
при покупке доли
Имущественный вычет за конкретный год можно заявить путем подачи
декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по месту вашей регистрации.
Декларация и пакет документов, подтверждающих право на льготу,
предоставляется по окончании налогового периода, то есть на
следующий год.
Кроме того, налоговый вычет можно получить за три предыдущих
года. Например, купили жилье в 2019 году — в 2022 году можно подать
декларации за 2019 — 2021 годы. Пенсионеры могут получить льготу за
4 года. Например, вышел на пенсию в 2021 году — в 2022 году можно
подать декларации за 2018, 2019, 2020 и 2021(год выхода на пенсию)
годы.
Имущественный вычет не сгорает, его можно заявлять в каждом
следующем году, пока не заберете все, что вам положено, но в
пределах установленного лимита.
После того как инспектор примет декларацию, начинается
камеральная проверка. На проверку отводится три месяца плюс месяц
для перечисления денег. Это произойдет при положительном исходе
проверки.
У каждого налогоплательщика может быть своя ситуация, которая
требует внимательного к ней подхода. Налоговая инспекция может
отказать в предоставлении вычета, если не хватает документов, если
допущены ошибки в декларации, если вы опоздали со сроками и т.д.
Тогда нужно будет все подавать заново.
Подводим итоги:
- Размер имущественного вычета распределяется
между собственниками в соответствии с их долями. - При покупке доли в имуществе по отдельному
договору владелец получает право на льготу в полном объеме, то есть
2 млн рублей. - С 01.01.2014 года имущественный вычет между
супругами можно распределять на их усмотрение. До 01.01.2014 года
вычет привязан к документально установленной доле и не может быть
перераспределен на второго супруга. - Родители вправе получить имущественный вычет,
приходящийся на долю несовершеннолетних детей. При этом ребенок не
теряет право на вычет в будущем при покупке своего
жилья. - При оформлении налогового вычета на покупку
долевой собственности можно столкнуться с определенными
трудностями. Чтобы не тратить свое время, рекомендуем доверить
работу профессионалам.