Заявление

Законно ли: в двухкомнатной приватизированной квартире живут. В одной комнате бабушка

13 июля 2020 в 12:15

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д.

Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку.

Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар.

Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners)

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли.

При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость.

Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Вам так же может быть интересно:
Как происходит раздел совместно нажитого недостроенного дома
Снять обременение с квартиры: чем поможет юрист
Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь

Как заставить продать долю?

На вопрос отвечаетС уважением, Виктория Суворова, ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)

Жили-были люди в трешке, одной комнаткой пользовался Саша. Ну как пользовался – мебель там хранил, вещи свои ненужные, короче склад. В других двух комнатах жила его бывшая жена Света с дочкой. Света очень хотела эту комнату у Саши купить и больше его самого и его вещички никогда не видеть.

Саша жил отдельно, но продавать свою комнату ей не хотел. В деньгах он не нуждается, и пусть себе будет 1/3 доля в квартире. Как говорится, хозяин барин, хочет мебель хранит, а захочет там табор поселит.

Света думала-думала и решила пойти в суд. Иск был о признании доли Саши малозначительной, и ее выкупе.

Но первый суд она проиграла, и апелляцию тоже. Дело обжаловали и Верховный суд (это главный в нашей стране) встал на ее сторону.⠀

Что сказал по этому поводу Верховный суд

Согласно тексту решения: действия Саши «являются недобросовестными так как усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».⠀

По итогу, суд решил иск Светы удовлетворить. То есть долю Саши признали незначительной (1/3, на секундочку). Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Причём стоимость этой доли должен определять сам суд (Определение ВС № 78-КГ16-36).⠀

Если у вас похожая ситуация, то вы можете также обратиться в суд.Я помогу вам выиграть дело и решить проблему.

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

— Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

— Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

— В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе — новости Право.ру

До Верховного суда дошло дело двух собственниц небольшой квартиры. В подмосковной «однушке» с 2006 года жила пенсионерка Капитолина Зотина*. Ей диагностировали психическое заболевание, при котором невозможно совместное проживание с кем-либо.

После смерти отца Зотиной ее сводный брат продал свою долю посторонним людям. Были судебные споры, а в 2017 году половину квартиры купила Алиса Кирчик*. В 2018-м она подала иск, в котором попросила определить порядок пользования квартирой и оплаты «коммуналки» пропорционально долям.

Кирчик указала, что у квартиры уже два собственника, но живет там только Зотина.

В этом сюжете

Первая инстанция требования отклонила. Ведь истица не представила доказательств, что ей мешают пользоваться квартирой. Иного мнения оказалась тройка судей Московского областного суда под председательством Евгения Кучинского (определение № 33- 17020/2018). Апелляция обязала Зотину ежемесячно выплачивать Кирчик 11 500 руб.

за пользование чужой долей и «коммуналку» по счетчикам. Такую сумму «арендной платы» судьи рассчитали исходя из заключения ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Альянс». Его сотрудники использовали сравнительный подход по аналогичным объектам недвижимости – однокомнатным квартирам, которые сдавали по средней цене 23 000 руб.

С таким решением не согласилась ответчица, которая обратилась в Верховный суд. Как написал представитель Зотиной в жалобе, ее пенсия в месяц всего 12 700 руб.

Коллегия ВС дала свою оценку делу. Судьи пришли к выводу, что апелляция неверно определила размер компенсации, потому что не учла важных обстоятельств дела. Покупая долю в 2017-м, Кирчик должна была предвидеть, что не сможет поселиться в «однушке».

Она знала, что вторая собственница постоянно там проживает и страдает заболеванием, которое мешает вместе с ней жить.

«Спорная квартира по техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, которые не состоят между собой в родстве», – отметила коллегия под председательством Александра Кликушина.

Апелляция взяла среднерыночную цену аренды подобных «однушек», но в исследовании участвовали свободные объекты. Между тем в спорной квартире живет пенсионерка, которая владеет половиной жилья, а другой половиной реально невозможно пользоваться, говорится в определении № 4-КГ19-5. С такими выводами Верховный суд отправил дело на пересмотр в апелляцию.

Рыночная логика и социальные аспекты

Мосгорсуд вынес решение в рыночной логике исходя из рационального понимания права собственности. «Второй собственник не может испытывать неудобство лишь потому, что первый не может выплатить компенсацию, а социальные обязательства перед инвалидом имеет лишь государство».

Так решение апелляции комментирует управляющий партнер юрфирмы Региональный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 20место По выручке
Александр Маслов.

Верховный суд продолжает традицию ограничения права собственности в пользу других социальных прав граждан, в том числе права на жилище. Для собственности на жилье имеет значение личность собственника.

Александр Маслов, Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 20место По выручке

Верховный суд подтвердил, что надо перечислять «арендную плату», и определил для этого условия. Их выделил советник ФПА и адвокат МКА Федеральный рейтинг.

группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Финансовое/Банковское право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 21место По выручке 23место По выручке на юриста (более 30 юристов)
Сергей Макаров:

спор между проживающим собственником и непроживающим;
определение размера платы с учетом всех фактических обстоятельств (во-первых, она устанавливается за долю).

Непроживающий собственник может потребовать в своем иске либо вселить в жилое помещение и не чинить препятствия, либо обязать платить проживающего собственника, разъясняет Макаров. По его словам, Верховный суд никак не высказался по поводу того, что истица могла заявить альтернативные требования.

«Может ли непроживающий собственник сразу ставить вопрос о выплатах или ему надо сначала получить от суда отказ во вселении и определении порядка пользования?» – задается вопросом адвокат.

Он называет «логичным и разумным» первый вариант, который дает возможность урегулировать отношения собственников в рамках одного процесса.

Как не платить компенсацию

Собственник может попробовать освободиться от выплаты компенсаций.

«Простой, но затратный способ» – это добиться того, чтобы долю признали незначительной, и принудительно выкупить её, говорит Ирина Сивакова из юрфирмы «Войнов, Маслов и партнеры».

Главный критерий, по ее словам, – это не фактический размер доли, а невозможность предоставить отдельную комнату, соразмерную доле собственника. Верховный суд признавал незначительной даже долю в 1/3 (дело № 78-КГ16-36).

Сивакова называет и другой, «более сложный и неоднозначный способ»: доказать, что единственной целью покупки доли в однокомнатной квартире было ущемить права проживающих лиц. В судебной практике применяют ст.

10 ГК (о недопустимости злоупотребления правом) в спорах о вселении собственника незначительной доли. Например, Рубцовский городской суд Алтайского края не стал вселять собственника со ссылкой на злоупотребление правом.

Он учел минимальный размер доли, наличие ряда заболеваний и конфликт с другими жильцами (дело № 2-211/16).

Правило о недопустимости злоупотребления правом вполне можно применить к делам о взыскании денежной компенсации, полагает Сивакова. «Таких дел пока не замечено, потому что практика взыскания компенсаций с сособственников еще только формируется, – говорит эксперт. – Возможно, в обозримом будущем там найдется место и ст. 10 ГК».

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Порядок и правила проживания в квартире с долевой собственностью

Право собственности дает возможность распоряжаться недвижимостью, регистрироваться и проживать на принадлежащей жилплощади. Кто может проживать в квартире в долевой собственности, определяют в зависимости от степени родства и наличия прав на имущество или его часть.

Поскольку закон не устанавливает границ минимально допустимой жилплощади, которой может владеть человек, может получиться так, что на 5 квадратных метрах оказывается целая семья, которая будет требовать доступа к общим помещениям и внутриквартирному оборудованию.

Такое положение нарушает права остальных собственников согласно ст. 247 ГК РФ.

Вместе с тем каких-либо ограничений по количеству зарегистрированных лиц в жилом помещении закон не содержит.

Сложности совместного использования квартиры в долевой собственности

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Долевая собственность может возникнуть не по воле будущих собственников:

приватизация;
наследование;
покупка с участием маткапитала;
дарение.

Чем больше доля в имуществе, тем больше ее рыночная стоимость, однако большая доля не гарантирует комфортного проживания в пределах одной квартиры, если владелец меньшей доли прописывает в ней свою семью и многочисленных родственников.
Чтобы исключить нарушения прав других собственников, следует разобраться, кто вправе жить в долевой собственности согласно нормам закона.
Проживание в квартире, которой владеют сразу несколько собственников, регулируется рядом законодательных норм.

Статья законаРазъяснения

п. 2 ст. 36 ЖК РФ	Определяет права каждого владельца на общее имущество в квартире. Им можно распоряжаться или пользоваться.
п. 1 ст. 247 ГК РФ	Устанавливает правила владения и пользования имуществом в долях. Квартирой пользуются совместно согласно устной договоренности, либо согласно подписанному соглашению о порядке пользования жилыми помещениями.
П. 2 ст. 247 ГК РФ	Собственник вправе пользоваться жилплощадью соразмерно своей части в квартире. Если невозможно обеспечить комфортное проживание и пользование общими помещениями, собственник вправе рассчитывать на компенсацию со стороны других участников долевой собственности.
Ст. 20 ГК РФ	Место жительства человека считает адрес, где он живет или находится большую часть времени. Пунктом 2 устанавливается право детей до 14 лет проживать совместно с представителями – опекунами, родителями, усыновителями.
Ст. 28 Правил регистрации граждан РФ, утв. ПП №713 от 17.07.1995 г.	Подтверждает право ребенка быть прописанным и проживать вместе с обоими или одним из родителей. Место жительства ребенка определяют родители совместно, а при разводе – определяет суд, учитывая мнение опеки.

Закон, наделяя собственника правом распоряжаться своим имуществом, допускает возможность прописки и проживания других лиц.

Они могут жить и пользоваться общими помещениями и оборудованием на правах временного гостя, арендатора, нового жильца с постоянной пропиской.

Однако получить право проживания в долевом имуществе несобственник может только при наличии общего согласия других собственников. Исключение составляет регистрация детей – для неё согласия не требуется.

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Независимо от величины доли, каждый участник долевого имущества имеет право голоса и может разрешить другим гражданам проживать на жилплощади, либо запретить это. Иными словами, прописать даже близкого родственника собственник доли не сможет, пока не будут получены согласия от остальных владельцев долей.

Невозможность самостоятельно распоряжаться и прописывать нового жильца, не спрашивая согласия остальных собственников, не означает, что ничего сделать не получится. Есть следующие способы обойти запрет других совладельцев:

Если супруг намерен поселить с собой супругу, не спрашивая разрешения остальных собственников, он вправе заключить брачный контракт, в котором наделить частью личного имущества своего партнера по браку, включая недвижимость, полученную до заключения брака. Получив частичку жилплощади, супруг регистрируется и на полных правах получает доступ к помещению.
Не требуется согласие для несовершеннолетних, которые проживают со своими опекунами, усыновителями, родителями согласно положениям ЖК и ГК РФ.
Если нужно предоставить место другому родственнику, за исключением несовершеннолетних детей, либо постороннему лицу, можно получить его через дарение. Для передачи части собственной доли в дар не понадобится согласие соседей, а после регистрации безвозмездной сделки в Росреестре новый совладелец получает доступ в квартиру.

Любой из членов семьи собственника доли в квартире вправе пользоваться квартирой наравне с самим собственником (ст. 292 ГК РФ), как следствие, даже если остальные собственники против его проживания в квартире и не дают согласию на регистрацию, им придется обращаться в суд для выселения в принудительном порядке.

Как действовать, чтобы оформить прописку и получить право проживания, зависит от категории жильца и наличия оснований для распоряжения жилплощадью. Не всегда удается согласовать право проживания, даже если есть регистрация и выделена доля. Собственники могут посчитать свое право проживания нарушенным

Порядок согласования проживания в квартире в долевой собственности

Согласно ст. 247 ГК РФ, вселить и прописать другого человека можно с согласия всех совладельцев. Несоблюдение этой нормы влечет за собой возможность оспаривания. Несогласные жильцы остальных помещений, владея частью квартиры, обращаются в суд с требованием выселить самовольно вселенного лица в принудительном порядке.

Если вы собственник

После регистрации прав на имущество собственник доли вправе обратиться в подразделение по миграционным вопросам при Управлении МВД по месту расположения квартиры с заявлением о постановке на регистрационный учет. Понадобится предъявить документы на недвижимость и паспорт.

Если доля незначительная, нужно учитывать риск оспаривания права проживать на общей жилплощади. При невозможности обеспечить всем участникам равные комфортные условия проживания, через суд можно попытаться признать незначительность имущества с последующим правом выкупа и выплаты компенсации пропорционально доле.

Суд может оказать в праве проживания в долевом объекте, если будут выполнены следующие условия:

нет возможности выделения отдельной комнаты соразмерно доле;
в квартире уже живет семья, для которой это единственное жилье;
у владельца доли есть альтернативная жилплощадь, где можно прописаться и жить, а в текущем месте жительства нет прямой заинтересованности.

При рассмотрении дел о возможности проживания в квартире владельца доли суд исходит из других параметров – взаимоотношений между всеми собственниками, интересов недееспособных граждан, социальной опасности, половой принадлежности.

Проживание детей

Права несовершеннолетних находятся под особой защитой со стороны закона. Если владелец доли воспитывает сына или дочь, включая усыновленных, подопечный может быть прописан к нему на законных основаниях без согласования с другими участниками собственности.

По закону, ребенок обязан проживать с мамой или папой, иным законным представителем, до достижения 18-летия.

С момента, когда ребенку исполняется 18 лет, он вправе самостоятельно определять место собственного проживания и утрачивает защиту со стороны закона в отношении обязательной прописки с отцом или матерью.

Можно ли поселить у себя родственников?

Можно поселить с собой супруга, родителей, племянников, дальних и близких родственников, однако для проживания на жилплощади в общей долевой собственности понадобится согласие остальных.

Если квартира принадлежит двум и более гражданам, вопрос проживания определяется с учетом положений ст. 246 ГК РФ, где устанавливается обязательное условие – принятие общего решения всеми участниками общей долевой собственности.

Юридические сложности

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Долевое имущество предполагает необходимость совместного принятия решений относительно жилплощади всеми собственниками недвижимости.

Это касается не только продажи или аренды, но и прописки с возможностью проживания новых жильцов. Иногда даже наличие доли не исключает риск отказа в проживании, поскольку это ухудшило бы условия жизни для остальных.

Чтобы защитить свои права, участнику долевой собственности потребуется профессиональная юридическая помощь.

Опытный юрист даст рекомендации по урегулированию вопросов регистрации и получения доступа в квартиру в долевой собственности. Специалист поможет отстоять интересы в суде, предоставляя убедительные доводы со ссылкой на действующие нормы закона.

Частые вопросы и ответы юриста

Может ли прописанный человек претендовать на квартиру собственника? Регистрация в квартире не дает права распоряжаться жильем. Исключение составляет прописка в муниципальной недвижимости, которую намерены приватизировать. Если человек прописан, он может проживать в квартире, пока собственник ему разрешает это делать. Кто может проживать в квартире без регистрации, если она принадлежит нескольким собственникам? На короткий срок можно согласовать с остальными владельцами проживание на правах гостей. Если их пребывание затянулось на 3 и более месяцев, лучше оформить временную регистрацию. Вопрос целесообразности и обязательности регистрации решается с учетом срока, в течение которого планируют проживать в квартире. Мне принадлежит 1/5 квартиры. Можно ли заставить других собственников выкупить мою долю? Заставить купить вашу долю не сможет даже суд в порядке признания доли незначительной. Инициировать выкуп должны сами собственники (или один из них). Вы вправе предложить им купить свою часть жилья на правах совладельца, а при отказе – ищут сторонних покупателей. Еще один вариант – в суде потребовать компенсацию за использование (фактическую аренду) вашей доли с других собственников согласно рыночных цен на арендованную жилплощадь. В наследство досталась 1/8 квартиры. Что можно с ней сделать, если проживание невозможно? Поскольку проживание на незначительной территории сулит проблемы, связанные с отсутствием комфортных условий для жизни, существуют иные возможности использования унаследованной жилплощади. Вы можете предложить текущим владельцам, занявшим большую часть квартиры, выкупить свою долю, либо передать ее в аренду. Посторонним лицам арендовать вашу часть не удастся, поскольку для этого нужно разрешение соседей. Кто может проживать в коммунальной квартире без согласия соседей? Основанием для проживания в коммуналке является регистрация, если квартира не приватизирована. При оформлении прописки понадобится письменное разрешение от администрации и согласие соседей. Если комната в коммуналке находится в частной собственности (приватизирована, обособлена, куплена), согласование с другими соседями не понадобится, поскольку законом не установлена обязательность согласия остальных на прописку. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения

Иногда возникает необходимость провести сделку с недвижимостью между родственниками. В большинстве случаев это возможно, но есть юридические особенности и ограничения, о которых нужно знать заранее. Рассказываем о самых важных.

Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками

Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях.

К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры (СК РФ, ст.14).

Взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (НК РФ, ст.105).

Контроль со стороны налоговых органов

Нередко сделки с недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.
Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.
Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.
❗️Например

Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу.

Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.

Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.

Покупка недвижимости у родственника в ипотеку

Если недвижимость покупается у близкого родственника в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.

Комментарий эксперта

Документом от продавца может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Таким образом банк страхует себя и минимизирует риск мошеннической сделки между родственниками.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик

Получение налогового вычета

Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.

Но если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого родственника, налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.

❗️Например

Олег собрался купить квартиру у сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Олега — его взаимозависимый родственник, и за покупку такой недвижимости налоговый вычет Олегу не полагается. Но если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родстенником для его сестры.

Сделки с несовершеннолетними родственниками

По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки (ГК РФ, ст.37). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.

Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.
❗️Например
Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи.

Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Пенсионный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена прокурорская проверка: нарушение было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.

Сделки с недвижимостью между супругами

Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. Один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая и так ему принадлежит по закону на общих правах (СК РФ, ст.35).

Все о том, как делится общесупружеское имущество, вы можете прочитать в подробной статье