Земли в Российской Федерации, в соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. 

Создание нового объекта является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок.

Так, в соответствии со статьями 40 и 41 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно — гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Строительство здания на муниципальной земле, права на которую оформлены в соответствии с действующим законодательством, в плане получения разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию ничем не отличается от строительства на собственном участке. Изначально необходимо оформить разрешение на строительство по всем правилам, присущим виду объекта.

Пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает случаи, когда не требуется выдача разрешения на строительство, например, такие как строительство:

1. гаража, на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
2. на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
3.  строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества согласно статье 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

• В соответствии с положениями статьи 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:
• документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
• Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
• В ходе правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию права собственности на вновь созданный объект, государственным регистратором должно быть установлено отсутствие у объекта признаков самовольной постройки в соответствии со статьей 222 ГК РФ, которой также закреплено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности

Право собственности на земельный участок под построенным зданием — Юридическая консультация

Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

• Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:
• 1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
• 2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.

Также приобретение арендуемого земельного участка в собственность в упрощенном порядке допускается для граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.

Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.

В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:

1. — документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
2. — документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
3. — сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
4. Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.

ВС: Собственник помещений должен уплачивать земельный налог на участок под зданием

ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе решение апелляции в споре об уплате земельного налога между собственником земельного участка и покупателем нежилых помещений в здании на этом участке. 

5 декабря 2013 г. ООО «Сэйлникс» приобрело у ООО «Эдванс» нежилые помещения, расположенные в принадлежащем продавцу здании, построенном на земельном участке, также принадлежащем продавцу. Покупатель помещений зарегистрировал право собственности на них 20 декабря 2013 г.

Впоследствии общество «Эдванс» обратилось в арбитражный суд с иском к «Сэйлникс». По мнению истца, после уплаты им земельного налога за период с 28 апреля 2014 г. по 29 июня 2016 г. у ответчика возникло неосновательное обогащение. 

Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что ответчик не является плательщиком земельного налога и за ним не оформлены права на земельный участок. Также суд исходил из того, что право собственности на земельный участок закреплено за истцом и в платежных поручениях не идентифицирован период, за который вносился налоговый платеж. 

Впоследствии апелляция отменила решение суда, удовлетворив требования истца в полном объеме. Вторая инстанция сочла, что отчуждение недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, в силу закона невозможно.

Поэтому приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок.

При этом неважно, оговорено данное право в договоре купли-продажи недвижимости или нет; оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.

Апелляция также признала правомерным расчет неосновательного обогащения ответчика на основе выписок из налоговой декларации истца и его платежных поручений.

При этом вторая инстанция опиралась на соответствующие статьи ГК, ЗК РФ и Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и исходила из того, что бремя расходов по содержанию земельного участка неправомерно возложено на истца в связи с продажей помещений. 

Окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции.

Кассация пришла к выводу, что обязанность по уплате земельного налога возникает с момента госрегистрации в ЕГРП за покупателем права собственности на земельный участок.

По мнению третьей инстанции, поскольку переход права собственности на спорный земельный участок не зарегистрирован, ответчик (покупатель) не являлся плательщиком земельного налога.

Далее общество «Эдванс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, ссылаясь на нарушения судом округа норм материального права. 

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ своим Определением № 305-ЭС18-5945 по делу № А40-60970/2017 отменила постановление окружного суда, оставив в силе постановление апелляции. Со ссылкой на подп. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ Верховный Суд напомнил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных законом).

Ссылаясь на редакцию ст.

273 ГК РФ, действовавшую на момент заключения договора купли-продажи, ВС указал, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Аналогичные выводы можно сделать и из ст. 552 ГК РФ.

По мнению Суда, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений с момента госрегистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Также ВС РФ указал, что при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок, при этом он сослался на п. 4 ст. 244, 273, 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

Верховный Суд пришел к выводу, что суды первой инстанции и округа неправильно применили к спорным правоотношениям нормы НК РФ и не применили ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 1101 ГК РФ.

В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог.

Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Юрист ООО «Содружество Земельных Юристов» Павел Лобачев считает, что определение Суда содержит важную правовую позицию.

«Если здание и земельный участок под ним принадлежат одному лицу, то при отчуждении здания покупателю также переходит право собственности на земельный участок в силу закона (без отдельного упоминания об участке в договоре и без регистрации перехода права на него)», – отметил эксперт. 

По его мнению, это применимо и в случае отчуждения отдельных помещений в здании – покупатель приобретает право собственности на соответствующую долю в праве на земельный участок.

Такой подход, считает Павел Лобачев, фактически развивает концепцию «единства судьбы земельного участка и постройки на нем» (подп. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ), предлагая рассматривать переход права на землю при продаже помещения в качестве исключения из принципа внесения (права на недвижимое имущество возникают по общему правилу с момента их регистрации в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ).

Павел Лобачев полагает, что покупатели зданий (и помещений) должны помнить, что по умолчанию они также приобретают права на земельный участок (долю в праве на него), а значит, должны нести бремя его содержания, в том числе и платить причитающиеся налоги.

Эксперт отметил, что и ранее Верховный Суд РФ формулировал подобные выводы в Определении № 307-ЭС17-5707 от 23 ноября 2017 г., однако и после него судебная практика по данным спорам оставалась неоднозначной. «Таким образом, закрепление изложенной позиции ВС РФ, вероятно, приведет к формированию единообразия практики по данному вопросу», – заключил юрист.

Руководитель практики «Недвижимость. Земля.

Строительство» АБ «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры» Сергей Попов также отметил, что в рассматриваемом споре истец пошел по пути, ранее указанному ВС РФ в его Определении № 307-ЭС17-5707: «Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении». 

Эксперт отметил, что ответчик – покупатель помещений в здании, на котором расположен земельный участок, в судебном процессе не отрицал, что обязан зарегистрировать свое право на земельный участок и уплачивать земельный налог, однако не сделал этого вплоть до судебного разбирательства по каким-то своим внутренним причинам: «Возможно, у суда и создалось впечатление, что покупателем сознательно затягивался процесс оформления земли в собственность исключительно для собственной выгоды. Ведь чем дольше его право на участок было не оформлено, тем больше платил за него налог кто-то другой».

 «Исходя из позиции ответчика, он предпочел бы, чтобы продавец помещений судился не с ним, а с налоговым органом по возврату излишне уплаченного налога. Однако суд решил по-другому и использовал ранее сформированную позицию ВС РФ по взысканию излишне уплаченных продавцом денежных средств непосредственно с покупателя», – заключил Сергей Попов.

Муниципалитет вправе обязать владельцев помещений в МКД содержать территорию вокруг дома

Раньше суды признавали недействительными нормы муниципальных правил благоустройства, которые противоречили статье 210 ГК. В ней сказано, что собственник несет бремя содержания только принадлежащего ему имущества.

Сейчас начинает складываться другая судебная практика. В результате стало проще обязать владельцев недвижимости участвовать в содержании территорий, прилегающих к объектам.

Расскажем, для кого можно предусмотреть такую обязанность и в каких документах ее прописать.

Как суды раньше рассматривали споры о содержании прилегающей территории

Если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован и поставлен на кадастровый учет, он принадлежит собственникам помещений в доме и относится к их общему имуществу. Такой участок обязаны содержать собственники помещений в МКД.

Если земельный участок под домом не сформирован и на учет его не поставили, он находится в собственности муниципального образования. Территорию вокруг дома в этом случае должен содержать муниципалитет. Такие выводы суды делали из статьи 210 ГК.

Муниципальные правила благоустройства, которые противоречили этой норме, судьи признавали недействительными.

Документ: Аналогичные решения есть в определениях Верховного суда от 17.04.2018 № 50-КГ18-6, от 20.12.2017 № 56-АПГ17-21, от 03.10.2018 № 47-АПГ18-4

ПРИМЕР 1. Гражданин поскользнулся на льду около нежилой пристройки к МКД. В результате его здоровью был причинен вред средней тяжести. Гражданин обратился в суд с иском к управляющей организации и ИП — собственнику нежилого помещения. Истец потребовал взыскать с ответчиков утраченный заработок и компенсацию морального вреда.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца. Они руководствовались пунктом 98 решения Омского городского совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска».

В этой норме сказано, что убирать территорию, прилегающую к границам здания, обязаны лица, которые ведут на этой территории или в здании хозяйственную или иную деятельность. Предприниматель не согласился с выводами судов и обратился в Верховный суд.

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов. Он указал, что лицо, которое не является собственником имущества, несет бремя его содержания только в случаях, предусмотренных федеральными законами или договором. Правила благоустройства к федеральному законодательству не относятся.

 Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ разрешает органам МСУ устанавливать порядок участия собственников зданий и помещений в благоустройстве прилегающих территорий. Но возложить на собственников обязанность по содержанию территории помимо их воли нельзя (определение Верховного суда от 17.04.

2018 № 50-КГ18-7).

Муниципальные правила благоустройства, которые обязывают правообладателей жилых и нежилых помещений убирать прилегающую территорию, суды признавали недействующими как по искам самих собственников, так и по прокурорским искам в защиту прав неопределенного круга лиц.

ПРИМЕР 2. Прокурор обратился в суд с заявлением о признании противоречащими федеральному законодательству, недействующими и не подлежащими применению положений правил благоустройства города.

Они обязывали юридических и физических лиц, а также ИП содержать в чистоте и порядке территорию, которая прилегает к зданиям, сооружениям и другим объектам недвижимости.

Эта обязанность была установлена для всех владельцев недвижимого имущества: собственников, арендаторов, лиц, принявших объекты в оперативное управление или хозяйственное ведение.

Прокурор указал, что муниципальный правовой акт не должен возлагать на физических и юридических лиц обязанность по содержанию прилегающей к их имуществу территории, если она не находится в их собственности, владении либо пользовании. Это противоречит требованиям Конституции и федеральных законов.

Судьи согласились с прокурором. Из правил благоустройства следует, что прилегающая территория — это территория общего пользования. Земли общего пользования — это земли, не предоставленные в собственность или пользование физическим и юридическим лицам.

Такие земли находятся в собственности муниципального образования (ст. 16–19 ЗК). Статья 210 ГК дает собственнику возможность перенести бремя содержания имущества на других лиц полностью или частично.

Но это допустимо лишь в случаях, указанных в законе или договоре.

Правила благоустройства не устанавливают порядок определения границ территорий по содержанию, благоустройству и уборке территории.

Кроме того, они не устанавливают предельные размеры площади участка, обязанность по содержанию которого возлагается на граждан и юридических лиц, а также возможные случаи несения такой обязанности (решение Петровского районного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу № 2-772/2015).

Что изменилось

На заметку: К прилегающей территории относится территория общего пользования, прилегающая к зданию, строению, сооружению или земельному участку, если такой земельный участок образован

28 июня 2018 года вступила в силу новая редакция Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2017 № 463-ФЗ). Законодатель ввел понятие «прилегающая территория».

Он также установил, что правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать непосредственное и финансовое участие собственников и иных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий.

Правила могут определять границы таких территорий в соответствии с установленным региональным законом порядком. Исключение предусмотрено для собственников и владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам МКД.

Летом 2019 года Верховный суд рассмотрел очередное дело об оспаривании положений городских правил благоустройства. Решение, которое он принял, — хорошая новость для муниципалитетов.

ПРИМЕР 3. Муниципальные правила благоустройства требовали от владельцев и собственников зданий и сооружений содержать прилегающие к их объектам территории.

Для ларьков такая территория определялась в 10 м, для рекламных конструкций — в 5 м, а для МКД — в 15 м по периметру от границ земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Одна из управляющих МКД организаций сочла, что муниципалитет незаконно возлагает на нее как на лицо, ответственное за содержание МКД, обязанность содержать территорию, не входящую в общее имущество собственников. Организация попыталась оспорить положения правил благоустройства в суде.

Областной, а затем и Верховный суд отказали в административном иске. Суд указал, что благоустройство территорий — деятельность в том числе по содержанию расположенных на них объектов, а также прилегающих к ним территорий.

 Градостроительный кодекс в редакции Закона № 463-ФЗ предусматривает обязанность лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения или сооружения, принимать участие в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются муниципальными правилами благоустройства.

Этими правилами муниципалитеты вправе регулировать вопросы участия в содержании прилегающих территорий собственников и владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков (п. 13 ч. 2 ст. 45.1 Закона № 131-ФЗ).

Основания для признания недействующими норм муниципальных правил благоустройства могут быть только процедурными. В рассмотренном случае порядок принятия этих правил нарушен не был (определение Верховного суда от 05.07.2019 № 2-АПА19-5). 

Важно: Участие владельцев объектов недвижимости в содержании прилегающих территорий может быть в том числе финансовым

Выводы и рекомендации для муниципалитетов

Правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий.

Органы местного самоуправления вправе предусмотреть в правилах благоустройства обязанность участия, в том числе финансового, собственников и иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков в содержании прилегающих территорий.

Исключение делается только для владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам домов. Такие лица в содержании прилегающей территории не участвуют.

Обязанность собственников и иных владельцев недвижимости поддерживать чистоту и порядок на прилегающей территории закрепите не только в муниципальных правилах благоустройства, но и в договорах аренды и других гражданско-правовых договорах, которые органы МСУ заключают с этими лицами.

Границы прилегающих территорий орган МСУ вправе определить в правилах благоустройства территории муниципального образования только в соответствии с порядком, установленным законом субъекта РФ (п. 14 ч. 2 ст. 451 Закона № 131-ФЗ).

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

            Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

            ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

             Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

            Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно  отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

            Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

            Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.

Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

•             Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
•             При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
•             НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

             Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

            Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

            Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

            В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Ставропольского края

Особенности формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.

А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.

Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

 В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен.

Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

• В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом.
• Отдел по надзору за исполнением земельного
• и природоохранного законодательства прокуратуры края

Вс решал, можно ли использовать часть участка не по назначению — новости право.ру

Можно ли использовать часть земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования – решает экономколлегия в разбирательстве № А40-244225/2019. В суд обратилась «Центральная топливная компания», которая обжаловала штраф 700 000 руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП.

Компания получила штраф за то, что разместила кафе, интернет-магазин, офисы и автосервис в своем здании, хотя участок был предназначен для «обслуживания автотранспорта». При этом по прямому назначению земля тоже использовалась.

Здание было у компании в собственности, а участок она арендовала по договору 2017 года у департамента городского имущества Москвы.

Практика КС рассмотрел жалобу на положение КоАП о штрафах за нецелевое использование земли

Две инстанции встали на сторону компании и отменили штраф. Как они объяснили, договор аренды земельного участка готовился в соответствии со старым классификатором видов разрешенного использования участков (утвержден приказом Минэка от 01 сентября 2014 года N 540).

В первоначальной формулировке вид разрешенного использования включал не только «гаражи, стоянки, автозаправки», но и «магазины сопутствующей торговли, здания для организации общественного питания» и так далее.

К тому же предоставление участка для эксплуатации расположенного на нем здания допускает его использование не в соответствии с градостроительным регламентом, указали две инстанции.

АС Московского округа оказался другого мнения: общество допустило нарушение, так как использовало участок не в соответствии с видом использования, который документально установлен и учтен в кадастре недвижимости.

Классификатор, утвержденный в 2014 году, поменялся уже в 2015-м, сведения о виде разрешенного использования участка внесены в ЕГРН в 2016-м. Договор аренды земли был заключен после всех этих событий, в 2017-м.

А значит, офисы, кафе, интернет-магазин нельзя было размещать на участке для обслуживания автотранспорта, заключил АС МО.

В Верховном суде

С этим решением не согласилась компания. Ее доводы выслушала тройка экономколлегии 3 февраля.

По словам представителя истца, адвоката Александра Зака, здание, о котором идет речь, – бывший автокомбинат № 22 «Мосхлебтранса». Это довольно большой объект, где с самого начала были и кабинеты, и кафе.

«Любое сложное административное здание предполагает разные виды использования, – убеждал адвокат. – Там может быть и кафе, и другие объекты».

По мнению Зака, кассационный суд вышел за пределы обжалования, потому что рассмотрел довод о несоответствии вида использования реестру недвижимости; в изначальном постановлении такого довода не было.

К тому же, если уж и брать ЕГРН, то смотреть, что там указано два вида использования: не только «обслуживание автотранспорта», но и «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства». Это два равнозначных вида использования, обратил внимание Зак.

По его словам, раньше вид использования участка определялся по договору аренды, а сейчас надо ориентироваться на правила землепользования и застройки.

Он раскритиковал и позицию Росреестра: по словам адвоката, госорган несколько раз менял позицию по делу, апеллировал то к тексту договора, то к правилам землепользования и застройки. «Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, а не искать способ наказать любой ценой», – заявил Зак.

«Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, 

а не искать способ наказать любой ценой».

С этим не согласился Дмитрий Сухов, представитель Росреестра. Он напомнил, что договор аренды участка с департаментом не предусматривал офисов, кафе, интернет-магазина. Согласно новым классификаторам, это объект дорожного сервиса. Если классификаторы изменились, а компания не досмотрела, значит, она виновата, проигнорировала требования закона, уверял юрист Росреестра.

Сухов упирал на принцип платности землепользования. «Если на территории есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость, – объяснял он. – Значит, плата за использование перечисляется в неполном размере, и бюджет недополучает деньги». А внесение сведений из ЕГРН в участок – это один из способов определения платы, указывал Сухов.

«Если есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость».

На эти заявления Зак ответил в стадии реплик. В частности, он заявил, что «если и было нарушение – надо было взыскивать неосновательное обогащение». А когда судьи ушли на совещание, адвокат критиковал подход властей на другом примере: «Что получается, если в офисном здании поставить банкомат, то сразу надо добавить «банковскую деятельность»?

После совещания тройка огласила решение: все решения по делу отменить, отправить его на новое рассмотрение.