Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.
Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что Договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.
Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.
Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст.
614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
- Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
- – предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
- – направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
- – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
- Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.
Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.
Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.
Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.
О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский Кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), Субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.
Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.
Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.
Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.
И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Кто заплатит за "коммуналку", а кто – нет — новости Право.ру
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Собственник или прошлый собственник квартиры, бывшие или настоящие члены его семьи – кто из них должен платить долги за коммунальные Услуги, а кто – нет? Можно ли обязать сделать это продавца квартиры, который не выписался, или покупателя, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания? С какого момента за «коммуналку» платят дольщики и каких лишних платежей они могут избежать? На вопросы отвечают суды и юристы.
Регистрация по месту жительства сама по себе еще не означает, что человек обязан платить за коммунальные услуги, напомнил Верховный суд в одном из недавних дел. В нем «Дирекция эксплуатации зданий» взыскивала порядка 200 000 руб. долга за 2011–2015 годы не только с собственника квартиры Леонида Покоева*, но и с ее бывшего владельца Юрия Войновича*, с его жены Светланы Ивановских*. Они были оба прописаны в квартире в 2011 году, когда Войнович развелся с женой и продал жилье Покоеву. Долги начали копиться. Бывшие супруги так и не выписались по неизвестной причине. Правда, в 2012 году суд по инициативе покупателя признал, что у них нет оснований состоять на регистрационном учете.
Это привело Московский областной суд к выводу, что долги за «коммуналку» должны платить все трое. Бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из нее, не уведомили истца о своем непроживании, перечислила апелляция.
С этим не согласился Верховный суд, который указал, что одной регистрации для удовлетворения иска недостаточно. При этом он сослался на ст. 153 Жилищного кодекса, которая содержит закрытый перечень лиц, обязанных платить за содержание квартиры.
Это собственники, наниматели, арендаторы, члены жилищных кооперативов, застройщик и покупатель квартиры. Кроме того, солидарно с владельцем платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п.
29 постановления Пленума № 22 от 27 июня 2017 года). Кроме того, апелляция не учла решение суда, который признал, что у экс-супругов нет оснований состоять на регистрационном учете, излагается в определении № 4-КГ18-35.
Собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 53 ЖК).
Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там. Солидарно с ними платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
Собственники и члены семьи: все в ответе
ВС напомнил о закрытом перечне лиц, которые должны платить за ЖКУ, обращает внимание руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов.
«Если бы те же люди проживали в квартире и не выселялись вопреки решению суда – все равно напрямую с них нельзя было бы взыскать долги за «коммуналку», – объясняет Юрист.
– Вместо этого собственник должен оплатить услуги сам, а затем отсудить них убытки».
В этом сюжете
По мнению апелляции, отсудить убытки можно с тех, кто зарегистрировался в квартире, но не известил собственника о том, что там не проживает. Такой подход действительно встречается в судебной практике.
Но его применяют, если достоверно неизвестно, жил ли человек в квартире или нет – в основном к арендаторам и нанимателям, отмечает Спесивов. В этом же деле суд установил, что бывшие супруги фактически не проживают в квартире.
К тому же добросовестный собственник должен был быть в курсе, кто живет на его квадратных метрах, говорит Спесивов.
Оплачивать коммунальные услуги должен не только собственник. Солидарно с ним эту обязанность несут другие члены семьи, в том числе бывшие, которые сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС от 27 июня 2017 № 22).
Если собственник не платит, лучше предъявлять Иск не только к нему, но и к его домочадцам в солидарном порядке: так выше шанс хоть что-то получить.
Например, в деле № 2-949/2018 «Газпром межрегионгаз Уфа» отсудил долг за газ и пени не только у владелицы жилья, но и двух взрослых сыновей, которые были там прописаны.
Истцам по таким делам Спесивов советует доказывать, что ответчики фактически проживали в квартире или имели право в ней проживать. Ответчикам, наоборот, надо обосновать, что они не жили и не имели права там жить.
Если ответчики не смогут доказать, что жили в другом месте, но убедят суд, что у них не было обязанности платить за коммунальные услуги, – это, по крайней мере, поможет им затянуть время. Владельцу квартиры придется самому все оплатить, а затем подать к ним новый иск.
Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов
Если прежний собственник и члены его семьи не снимаются с регистрационного учета, их можно заставить сделать это через суд, напоминает Советник Althaus Legal Сусана Киракосян.
А чтобы предупредить такую ситуацию, она рекомендует предусмотреть в договоре купли-продажи условие о том, что Продавец и другие лица, которые живут в квартире, должны из нее выписаться.
Стоит предусмотреть ответственность за невыполнение этой обязанности, говорит Киракосян.
Собственники и дольщики: как не переплатить лишнего
Покупатель жилья обязан оплачивать «коммуналку», когда вступает в свои права. Отсчитывать ли этот срок со дня заключения договора купли-продажи или со дня его регистрации – решали суды в деле Николая Борщевича*. Он подписал соглашение 11 апреля 2017 года, а в ЕГРН его зарегистрировали 4 мая 2017 года.
«Газпром Межрегионгаз Санкт-Петербург» предъявил иск о взыскании платежей, в том числе и за этот месяц. Ленинградский райсуд Калининграда удовлетворил это требование. Борщевич должен платить с момента передачи имущества, решила первая инстанция. Регистрация квартиры носит заявительный характер, объяснил суд.
В этом сюжете
С этим не согласился Калининградский облсуд, который освободил Борщевича от оплаты спорного периода. Право собственности на Недвижимость возникает с момента госрегистрации, напомнила апелляция.
При этом собственник не откладывал регистрацию, чтобы подольше не платить за «коммуналку»: он подал документы через три дня после подписания договора купли-продажи, отмечается в определении № 33 – 1836/2018.
Собственники платят только с момента регистрации права собственности, но Суд первой инстанции применил правило как для дольщика в новостройке, объясняет руководитель отдела по судебной защите МКА «Арбат» Юрий Нетреба.
По его словам, особое регулирование для дольщиков объясняется тем, что они могут получить ключи по передаточному акту, когда еще не подписан акт о вводе дома в эксплуатацию, а значит, невозможно выдать свидетельство о собственности. В то же время жильцы делают ремонт, пользуются отоплением, водой, лифтом, электроэнергией, продолжает Нетреба.
А значит, они фактически владеют квартирой и должны платить за содержание: такие изменения в 2011 году включили в подп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК.
А в 2015 году появился подп. 7 этого же пункта. Он обязал девелопера платить за содержание всех помещений, которые введены в эксплуатацию, но не переданы по акту.
Например, в деле № А32-23585/2017 суды обязали «Росмонтаж» заплатить «Кубаньжилуправлению» коммунальные услуги за квартиры, которые компания не успела продать. Но не все застройщики хотят нести это бремя содержания.
Стремясь сократить расходы, некоторые из них просят клиентов оплатить «коммуналку» за еще не полученную квартиру.
Компания может обратиться к собственнику с просьбой подписать некую бумагу об обязательствах оплатить «коммуналку» до того, как он получит ключи. Нередко это предложение сопровождается угрозами. Надо отнестись к этому настороженно: лучше ничего не платить. Правда, после этого застройщик может мешать получению квартиры.
Юрист «МКА «Арбат» Сергей Сергеев
* – имена и фамилии действующих лиц изменены.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру?
Для начала обсудим случаи, когда арендаторы не платят за аренду, но у вас как у собственника есть на руках действующий подписанный договор.
Если все сроки, предусмотренные договором, уже прошли, первым делом стоит попробовать договориться с нанимателем по-хорошему. Выясните причину задержки денег, если ещё этого не сделали.
Ситуации бывают разные, и если дело дойдёт до суда, то тяжёлые жизненные обстоятельства нанимателя могут «спасти» его и дать дополнительное время на погашение долга, и тогда вы только зря потратите нервы и время на судебные разбирательства.
На этом этапе ваша задача – всеми возможными (и законными!) способами постараться решить вопрос мирно, потому что, как мы уже писали выше, быстрых, простых и законных способов выселить недобросовестного жильца в России не существует.
Следующим этапом можно обрисовать арендатору, который не платит вовремя, ваше общее будущее, включающее судебные разбирательства, приличную неустойку и, в конце концов, обязательное погашение долга с его стороны. Помните, что это не пустые угрозы, — к сожалению, это реалии, через которые придётся пройти и собственнику, и нанимателю, если не получится решить вопрос мирно.
Переговоры не дают результатов? Тогда составляйте письменную претензию с перечислением конкретных нарушений жильцом условий договора. В претензии укажите дату, с которой вы как собственник квартиры инициируете процесс расторжения договора.
По закону, жилец имеет право пользоваться квартирой, пока договор действует. В претензии вы отмечаете факт инициирования расторжения и указываете сумму долга, который должен покрыть жилец, а также дату, до которой наниматель должен погасить задолженность и освободить помещение.
Отправьте претензию заказным письмом и убедитесь, что наниматель его получил.
В большинстве случаев, когда квартиросъёмщик, который не платит в срок, понимает, какие его ждут последствия, проблема решается. Никому не хочется тратить кучу времени, сил и нервов на общение с судом.
До этого этапа дело доходит редко. Чаще всего после разговоров про судебные разборки жильцы (возможно, с очень недовольным видом, но всё же) собирают вещи, выплачивают долг и исчезают из вашей жизни.
Если же арендатор не платит, не съезжает, да ещё и не боится судебных разбирательств, к сожалению, простого ответа или каких-то лайфхаков у нас нет. Единственный вариант развития событий — это огромная гора заявлений, адвокаты, множество потраченных нервов и сил. Обращения к участковому или в полицию не помогут: у них нет полномочий на выселение недобросовестных жильцов.
А если он не съезжает?
Что делать, если арендатор не платит арендную плату и все попытки договориться по-хорошему не увенчались успехом? Выход только один – разбираться в судебном порядке.
В суде вам нужно будет доказать, что арендатор, проживающий в вашей квартире, нарушил условия договора и не платит арендную плату. Для этого понадобятся оригинал подписанного договора и акт о передаче недвижимости в пользование. Если второго документа у вас нет, нужно будет подтвердить факт проживания в квартире нанимателя другим способом – например, с помощью показаний соседей.
Обычно Процедура вынесения решений в ситуациях, когда квартиросъёмщик не платит и нарушает условия договора, проста и не занимает много времени – в сравнении с другими судебными процессами.
Судя по количеству поисковых запросов и обращений к адвокатам с вопросами в духе «что делать, если арендатор не платит аренду», подобных дел в суды поступает очень много, поэтому вынесение решений по ним поставлено на поток.
Но это всё ещё бюрократический процесс с кучей задействованных элементов, поэтому мы не хотим вас обнадёживать и обещать, что ситуация разрешится за пару бумажек и один визит в районный суд.
Повлиять на решение может отягчающее обстоятельство со стороны нанимателя. Если он докажет, что тяжело болен, суд вправе вынести компромиссное решение. В таком случае арендатор, который не платит, получит отсрочку на срок до года, чтобы покрыть долг. Отсрочка не освобождает от выплаты и не влияет на сумму в меньшую сторону.
По сути, таким решением суд обязывает нанимателя оплатить всю накопленную задолженность, но сделать это он может позже, когда финансовая ситуация станет проще. Это не значит, что суд одобряет неуплату нанимателем арендной платы, предусмотренной в договоре аренды.
Долг по оплате в этот период продолжит копиться, и жилец обязан погасить его в срок, который установит суд своим решением.
В остальных случаях, когда арендатор не платит вовремя и отказывается освобождать квартиру, суд выносит вердикт в пользу собственника.
Если арендатор систематически задерживал оплату за квартиру и суд принял решение в вашу пользу, все издержки за бюрократические процессы, адвокатов, заявления и госпошлины должен будет оплатить ответчик – то есть квартиросъёмщик, который не платит и не соблюдает условия договора.
Имея на руках вынесенное в вашу пользу решение суда, нужно обратиться к судебным приставам, которые уже должны обеспечить погашение нанимателем всех долгов и выплату неустоек.
Так выглядит схема действий в ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за квартиру, собственником которой вы являетесь, и у вас на руках есть подписанный договор найма. Если же договора нет, процесс усложняется.
Нужно понять, что вы как собственник квартиры какое-то время получали от нанимателя плату за сдачу ему квартиры. Если не существует договора, значит, этот доход нигде не фиксировался – и получается, вы не платили с него Налог.
Если же вы обращаетесь с иском о неуплате арендной платы, суд вправе передать ваше заявление в налоговую службу – и в таком случае у вас с высокой вероятностью будут дополнительные проблемы из-за дохода, который никак не фиксировался и не облагался налогом.
Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?
SergeyChayko/Depositphotos
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Сдача квартиры внаем — это специфический бизнес, в котором многое основано на доверии, доброжелательных отношениях между собственником и нанимателем и на ответственном отношении нанимателя к чужому имуществу.
Несмотря на это, все договоренности между сторонами должны быть обязательно зафиксированы в виде письменного договора и дополнительных соглашений к нему (особое внимание описи имущества), а ответственность за сохранность имущества должна подкрепляться обеспечительным платежом от нанимателя.
И чем дороже квартира, тем больше должен быть этот обеспечительный платеж.
Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?
Существующая практика оплаты за первый и последний месяцы, на мой взгляд, не защищает интересы наймодателя.
Внаем сдается дорогостоящее имущество, а ответственность нанимателя ограничена несколькими десятками тысяч рублей оплаты за последний месяц. В 99% случаев все складывается хорошо, но есть исключения.
Кроме того, чтобы смело отстаивать свои права, желательно сдавать жилье в аренду легально (то есть платить налоги на доход).
В описанной ситуации Вы столкнулись с мошенническими действиями, сознательными или вынужденными — это покажут результаты разбирательства в Вашем случае.
Ваши первоначальные действия — обратиться к адвокату, который специализируется на подобных делах, и проанализировать имеющиеся у Вас документы: договор, переписка и записи разговоров с бывшим нанимателем. Кстати, первое желание большинства граждан в подобных ситуациях — обратиться в полицию.
Это не совсем верный шаг. Нужно четко понимать, с каким заявлением обращаться и каких действий требовать от правоохранительных органов. Это как раз знает адвокат.
Отвечает руководитель компании «Решим вопрос» Алексей Виноградов:
Бывало такое, что люди скрывались иногда вместе с вещами. В зависимости от ущерба нужно действовать по-разному: где-то проще пренебречь, где-то можно и взыскать.
Начать стоит со звонков с других номеров: объяснить, что человек попадет в розыск, так как сумма ущерба значительная. Иногда можно скинуть фото заявления в полицию, чаще всего помогает.
Главное, предложить какую-то скидку, чтобы человек чувствовал себя победителем, и ему проще было бы отдать, чем не отдать.
Еще хорошо идет поиск через соцсети (чаще всего они есть). Иногда сбежавшим звонит «риелтор» и предлагает вкусные варианты «аренды».
Практика показала, что интересно заниматься взысканием при сумме ущерба свыше 20 тысяч рублей. Ниже балансируем на грани. Еще при заключении договора на аренду квартиры полезно фотографировать второй документ (при наличии) — права, так как много фальшивых паспортов «для снятия хаты».
Если же договора не было, то тогда предстоит только искать информацию о человеке, но комплекс подобных мероприятий обходится примерно от 100 тысяч рублей — овчинка не всегда стоит выделки.
Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?
Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?
Отвечает юрист Татьяна Скворцова (Челябинск):
- Если квартирант-должник тайно сбегает, прихватив ключи и имущество хозяев, собственник квартиры может:
- а) обратиться в полицию с заявлением о краже;
- б) обратиться в суд с иском о взыскании задолженности за проживание, а также о возврате похищенных вещей или возмещении их стоимости.
- Успех этих действий зависит от того, какие документы имеются на руках у собственника квартиры.
- Рассмотрим два варианта.
Вариант № 1. Документов нет. Договор с квартирантом не заключался, квартира передавалась без акта. Хорошо, если арендодатель хотя бы сфотографировал паспорт арендатора.
В этом случае в гражданский суд за взысканием долга обращаться практически бесполезно, ведь суды выносят решения на основании документов. Одних свидетельских показаний и пояснений истца для взыскания денег мало.
Поэтому в распоряжении потерпевшего только один способ защиты — обратиться в полицию с заявлением о краже.
Скажу сразу, что полиция не любит принимать такие заявления. Несчастного хозяина квартиры будут убеждать, что ущерб, нанесенный ему исчезновением имущества, является малозначительным. Тогда уголовное дело можно не возбуждать и беглого квартиранта не искать.
Задача собственника в этом случае — все-таки настоять и на принятии заявления, и на значительности ущерба. Тогда существует вероятность, что квартирант все-таки вернет вещи сам, опасаясь уголовного преследования.
Он ведь, наверное, не вор-рецидивист, а просто непорядочный Гражданин, которого «бес попутал». Кроме того, давая объяснения полиции, он, скорее всего, подтвердит, что жил в квартире какое-то время.
И тогда в материалах полицейской проверки могут появиться документы, на основании которых уже в гражданском суде можно будет взыскать задолженность за проживание. Процесс, как видите, непростой. Успех не гарантирован.
Если же квартирант, съезжая, ничего с собой не прихватил, то преступления нет, и полиция его поисками заниматься не будет. Оставить долг по квартплате — это не преступление.
Вариант № 2. У арендодателя есть копия паспорта квартиранта, заключен договор найма жилья, а квартира вместе с имуществом передавалась по акту приема-передачи. В этом случае взыскание задолженности за проживание становится рутинной задачей.
Хозяину довольно легко доказать, что должник в квартире действительно жил в определенный период, что проживал он возмездно и плата за наем составляла определенную сумму.
Кроме того, в договоре есть данные о «прописке» квартиранта (чтобы было понятно, куда предъявлять требование и по какому адресу уведомлять ответчика о судебном разбирательстве).
Арендодатель не обязан в суде доказывать, что арендатор не платил. Достаточно лишь заявить об отсутствии платежей по заключенному договору.
После этого именно на квартиранта ляжет обязанность доказывать, что он вносил плату (предъявить расписки или выписки по своей банковской карте, если деньги переводились с карточки).
Если у него не окажется подобных документов или он просто не явится на заседание, то суд с высокой вероятностью удовлетворит иск арендодателя о взыскании задолженности за проживание.
Для того чтобы предъявить в суд иск о взыскании стоимости исчезнувших вещей, необходимо:
- иметь акт о вселении в квартиру, из которого видно, что при заселении вещи были;
- зайдя в квартиру после исчезновения квартирантов, составить акт с участием соседей, в котором указать, что вещей нет;
- перед составлением акта с участием соседей уведомить квартиранта об осмотре квартиры любым доступным способом (с помощью смс или электронной почты);
- все-таки обратиться в полицию с заявлением о краже — без заявления в полицию гражданский суд может посчитать недоказанным, что вещи взял (или испортил и выбросил) именно арендатор.
Таким образом, для того чтобы в конфликте с квартирантом чувствовать себя уверенно, нужно, сдавая квартиру, заключать правильный договор. Распространенное мнение о том, что без договора собственнику безопаснее, неверно.
Договор найма квартиры
Инструкция: как зарегистрировать договор найма
Отвечает ведущий Юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:
С точки зрения буквального содержания норм закона это сложная ситуация.
Дело в том, что Закон позволяет наймодателю требовать расторжения договора найма при невнесении платы за наем более двух раз, но в судебном порядке.
Поэтому очень важно при заключении договора тщательно продумывать и прописывать внесудебный порядок расторжения договора найма на случай недобросовестности одной из сторон.
Если в Вашем договоре такая возможность не была предусмотрена, любые попытки входа в квартиру без ведома или присутствия нанимателя могут обернуться новыми проблемами (обвинения в краже имущества нанимателя и т. п.). Кроме того, может оказаться, что наниматель все это время находится в больнице или в служебной командировке, а вовсе не съехал тайно от Вас.
В любом случае нужно сохранить все доказательства Ваших действий по розыску нанимателя и его стимулированию к исполнению договора найма (например, сохранить отправленные нанимателю сообщения смс и через мессенджеры).
Не лишним будет съездить по адресу квартиры и зафиксировать, что на звонки в дверь никто не открывает, свет в темное время суток в окнах не горит.
Можно обратиться в полицию, чтобы зафиксировать Ваше беспокойство длительным отсутствием нанимателя и подозрения в хищении им Вашего имущества.
Если после всех неудачных попыток установить связь с нанимателем Вы решитесь все же войти в квартиру, делать это необходимо в присутствии не менее двух свидетелей (это могут быть соседи, старшая по подъезду, консьерж или др.), также желательно присутствие участкового (можно вызвать наряд полиции).
Вход в квартиру должен сопровождаться обязательным составлением акта осмотра помещения, в котором необходимо будет указать все недостатки (при наличии), перечислить имущество нанимателя (если оно обнаружено).
После подписания акта нужно сменить личинки замка, отправить нанимателю уведомление о расторжении договора найма вследствие нарушения им обязательств, а также обеспечить сохранность его имущества, оставленного в Вашей квартире.
Для взыскания просроченной платы по договору найма следует обращаться в суд.
Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Во-первых, Вам следует зафиксировать тот факт, что жилец съехал и забрал чужое. Это желательно сделать с привлечением третьих лиц, например участкового и старшего по дому.
Во-вторых, если стоимость похищенных вещей, на Ваш взгляд, значительна, нужно обратиться с заявлением в полицию.
В-третьих, нужно прекратить договор найма. Если его условия позволяют сделать это в одностороннем порядке, сделайте. Если нет, то понадобится обращение в суд.
- Затем готовьте заявление в суд с требованием уплаты задолженности по договору найма.
- Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?
- Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья
Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):
Отношения между Вами и нанимателем жилого помещения должны регулироваться условиями, указанными в заключенном договоре найма.
Так, невнесение, несвоевременное внесение нанимателем платы за наем жилого помещения позволяет Вам начислять неустойку за неисполнение (либо несвоевременное исполнение) нанимателем своих обязательств по договору.
В случае отказа оплаты неустойки в добровольном порядке Вы можете заявить такие требования в суде.
- Но в любом случае гражданское законодательство (статья 687 ГК РФ) указывает, что невнесение нанимателем платы за наем жилого помещения в течение шести месяцев порождает у Вас право на обращение в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения и выселении арендатора.
- Если действия нанимателя в отношении имущества, находящегося в квартире, содержат признаки хищения, Вам необходимо обратиться в полицию с соответствующим заявлением о его привлечении к уголовной ответственности.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Арендаторы квартиры завели котят – какие права у собственника?
- Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?
- Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Что делать, если один из собственников не оплачивает коммунальные платежи
Ранее вы думали, что непогашенную задолженность по коммунальным платежам совладельца квартиры придется уплачивать вам? Выясним, так ли это на самом деле.
Оплата услуг ЖКХ при долевой собственности
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
- +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
- ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
- Это быстро и БЕСПЛАТНО!
- Разберемся, какие правила оплаты оговорены в нормативной документации.
Законодательство
В соответствии со статьей 30 ЖК РФ владелец недвижимости в помещении коммунального типа должен содержать общее имущество, если другое не предусмотрено нормативными актами.
Гражданин должен вовремя и в полном объеме платить суммы. Оплату должен производить:
- наниматель жилого объекта в соответствии с условиями договора социального найма;
- арендатор помещения в государственном и муниципальном фонде;
- наниматель такого же жилья;
- член жилищного кооператива;
- владелец объекта, если есть документ, подтверждающий право собственности;
- лицо, что получило недвижимость от застройщиков, если дано разрешение на использование объекта.
Оплачиваются такие услуги (статья 155 ЖК РФ):
- содержание дома;
- капремонт;
- за потребленные ресурсы (газ, свет и т. д.).
Если лицо не вовремя или не полностью оплатило услуги ЖКХ, то начисляется Пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Начисление осуществляется за все просроченные дни. Увеличивать такие тарифы нельзя.
В соответствии со статьей 8 ЖК РФ, члены кооператива должны выполнять свои обязательства и вносить суммы, что установлены уполномоченными лицами кооператива.
Гражданин может исключаться из кооператива при нарушении правил и неуплате взносов больше 3 раз за год (статья 10 ЖК РФ).
Один из собственников не платит коммунальные платежи
Не всегда удается мирно жить со своими соседями, тем более, если приходится разделять с ними одну жилплощадь.
Часто проблемы возникают из-за неуплаты коммунальных услуг одним из собственников. Является ли такой вопрос решаемым?
Раздел лицевых счетов
В соответствии со статьей 210 ГК РФ владелец помещения должен платить коммунальные услуги. Если квартира находится в долевой собственности, то такое обязательство должен выполнять каждый долевой участник в пропорциональном распределении согласно доле.
В том случае, если один из собственников временно не проживает в квартире, обязательство по уплате коммунальных платежей не снимается (статья 155 ЖК).
- Но как быть, если одним из владельцев не погашаются начисленные суммы?
- Оптимальное решение – разделить платежи по услугам ЖКХ.
- В соответствии со статьей 247 ГК РФ:
- владеть и пользоваться помещением могут все собственники по соглашению;
- каждый участник должен будет осуществлять оплату по отдельной квитанции, но уплата производится на один лицевой счет;
- счета-квитанции могут состоять из нескольких счетов – для каждого владельца.
Чтобы разделить счет таким образом, стоит обратиться к представителю управляющей организации или ТСЖ с подготовленным заявлением и собранными справками о праве собственности.
Если один участник отказывается разделять платежи, то вы имеете право решить этот вопрос в суде.
Ответственность за неуплату
Какая ответственность ожидает жильцов квартиры, если один из собственников не платит коммунальные платежи?
Если вы оплачиваете услуги по отдельной квитанции, то сможете доказать, что свои обязательства исполняете в полной мере. Должник будет нести персональную ответственность.
Интересует новый закон о коммунальных платежах 2018 году? Смотрите тут.
Можно ли выселить?
Согласно статье 3 ЖК РФ, никто не имеет права выселить из жилья или ограничить права пользования помещением или получения услуг ЖКХ, кроме уполномоченных на это структур.
Управляющая инстанция не имеет права выселять граждан, которые являются должниками. Это может сделать только суд. Но, обратите внимание, что заставить погашать чужой долг вас никто не может.
Если собственник не имеет права пользоваться помещением в соответствии с нормативными актами, или такое решение принято судом, то он должен освободить жилье (статья 35 ЖК РФ).
В том случае, если гражданин не выселится в установленные законом сроки, то решение о выселении будет контролироваться уполномоченными органами.
О порядке выселения сказано в статье 31 ЖК РФ. В случае прекращения членства в кооперативах, лицо должно будет освободить помещение в течение 2 месяцев с момента принятия такого решения. Если кооператив ликвидируется – с момента ликвидации.
Перерасчет при не проживании
Отдельные виды коммунальных услуг (которые можно рассчитать в соответствии с нормативами потребления), могут оплачиваться с перерасчетом за период, когда лицо не проживает в помещении.
Владелец доли квартиры может сделать перерасчет на время, когда его не было или он фактически имеет другое место жительства (при разводе, переезде в другое помещение).
- Перерасчет производится при подаче заявления от гражданина, что не живет в квартире, при представлении справки о временной регистрации в другом объекте.
- Гражданин прилагает ксерокопию квитанции о погашении долга по коммунальным платежам относительно помещения, где он проживает.
- Сделать перерасчет можно на:
- воду (холодную и горячую);
- газ;
- электричество;
- канализацию.
Если не будет подана справка о проживании в другой квартире, будет считаться, что лицо проживает по месту прописки. Тогда квитанции будут приходить согласно количеству владельцев жилья.
Судебная практика
Согласно закону, долевой собственник, который не проживает в квартире, должен платить за содержание дома, ремонт и теплоснабжение. Остальные услуги будут рассчитываться в зависимости от определенных случаев.
Участник не обязан платить за газ, свет и воду, если не проживает, но может возникнуть спорная ситуация.
Бывает, что собственники через суд решают вопрос о взыскании необходимой суммы с должника. Но часто происходит и так, что управляющая компания самостоятельно обращается в судебную инстанцию. В таком случае претензии будут выдвинуты ко всем владельцам.
Если у вас будет доказательство, что вы платили, то проблемы не должно возникнуть. При отсутствии раздельной оплаты такой факт отстоять будет очень сложно.
В том случае, если вы обратились в управляющую компанию с просьбой направить каждому владельцу отдельную квитанцию, но получили отказ, можете подать Исковое заявление в суд:
- суд признает такое решение неправомерным и обяжет УК заключить договора с каждым участником в отдельности, в соответствии с которыми плата будет начисляться в согласно долям;
- бывает, что представители управляющей компании не соглашаются с таким решением, и подают иск об его обжаловании. Судебная инстанция откажет в удовлетворении требований.
Часто задаваемые вопросы
Как действовать, если есть долг по коммунальным платежам по вине второго владельца квартиры? Каких правил придерживаться бывшим членам семьи? Рассмотрим, как поступить в таких ситуациях.
Как привлечь второго собственника?
Даже в том случае, когда совладелец квартиры не проживает в помещении, вносить плату за предоставленные коммунальные услуги он обязан.
Обратитесь с просьбой погасить долг к самому участнику, а в случае его отказа подавайте иск в суд:
- в отношении определенных видов коммунальных услуг (о которых говорилось ранее), если они не потреблялись, то обязанности по их уплате не возникает;
- остальные платежи должны осуществляться согласно размеру своей доли помещения в многоквартирных домах.
Срок исковой давности – не более трех лет.
Возможна ли покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам в 2018 году? Читайте здесь.
Нужна судебная практика по взысканию задолженности по коммунальным платежам? Она представлена в этой статье.
Бывший член семьи
Рассмотрим ситуацию на примере:
- Гражданин Иванов проживает в помещении владельца как бывший член семьи.
- Собственником выдвигаются требования не только оплачивать половину услуг ЖКХ, но и проведение капитального ремонта имущества, что находится в общем владении жильцов многоквартирного дома.
- Иванов утверждает, что такое требование не соответствует правилам, описанным в статье 39 и статье 158 ЖК РФ, где оговорено, что владелец участвует в затратах на содержание общих имущественных объектов в соответствии с долей в правах общей собственности. Гражданин отказывается платить, поскольку не является долевым собственником.
Такие действия будут считаться не законными. Лицо должно опираться на порядок, что указан в статья 31 и 32 ЖК РФ, где есть информация о том, что жильцы должны участвовать в расходах такого плана.
- Иванову стоит договориться с владельцем, ведь его могут просто выселить как жильца, что утратил права на жилую недвижимость.
- Если долевой собственник квартиры не платит коммунальные платежи, это не значит, что его обязанность переходит к вам.
- В соответствии с законодательными актами вы вправе не погашать чужой долг и при предъявлении к вам такого требования можете подать в суд за вымогательство.
На видео о неуплате
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
- Регионы – 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Содержание статьи
Если собственник не оплачивает коммунальные услуги на протяжении длительного времени, накопленные долги будут взысканы принудительно. Но как быть, если отказывается платить один из долевых собственников, проживающий в помещении? Кто обязан платить за долю и можно ли привлечь к ответственности, если собственник не платит за коммунальные услуги?
Кто обязан платить за жилье
В соответствии со ст. 210 ГК, бремя содержания принадлежащего лицу имущества возлагается на его собственника, если договор или закон не предусматривает иного.
Коммунальные услуги – один из видов содержания, возлагаемых на собственников жилья. Однако это правило применяется к жилой недвижимости с некоторыми нюансами. Согласно п. 2 ст.
153 ЖК РФ, закон предусматривает перечень лиц, обязанных вносить плату за Жилое помещение и коммунальные услуги:
- наниматели, получившие жилье по договорам соцнайма;
- арендаторы помещений государственного и муниципального жилфонда или наниматели по договорам найма таких помещений;
- члены жилищных кооперативов, получившие от ЖК жилье;
- собственники с момента возникновения у них права собственности;
- лица, принявшие от застройщика жилые помещения по соответствующему акту;
- застройщики, не передавшие заказчикам жилые помещения;
- органы государственной/муниципальной власти до заселения соответствующих жилых помещений.
Обратите внимание!
Для разных категорий плательщиков определена разная структура платы за жилье.
Согласно ст. 154 ЖК она состоит из:
- платежа за использование жилья;
- платежа за содержание помещений;
- платежа за коммунальные услуги;
- взноса на капитальный ремонт.
Что делать, если одни из собственников не платит
Если жилое помещение находится в долевой собственности, бремя его содержания и оплаты коммунальных услуг возлагается на каждого из владельцев жилья пропорционально размеру принадлежащей доли по ст. 249 ГК.
Владелец ½ доли в праве собственности на квартиру должен оплачивать ½ часть коммунальных и иных обязательных платежей, независимо от того, проживает ли он в принадлежащем ему помещении и пользуется ли он коммунальными услугами.
Если такой сособственник отказывается содержать долю общего имущества или без договоренности не участвует в оплате коммунальных платежей, другие собственники вправе разделить с ним лицевые счета.
Обратите внимание!
Следуя логике ст.
155 ЖК, каждый из владельцев долей в праве собственности на жилье может потребовать от управляющей компании, ТСЖ, ЖСК, поставщика коммунальных услуг заключения самостоятельного договора на поставку коммунальных ресурсов, управление, содержание МКД. Это дает право на внесение платы за жилое помещение и коммуналку на основании отдельного платежного документа, пропорционально доле в праве собственности.
Для заключения такого договора и разделения лицевых счетов достаточно обратиться к УК, ТСЖ или поставщику ресурсов с заявлением в свободной форме. После такого разделения стоимость коммуналки в квитанциях каждого из собственников будет пропорциональна его доле, а у владельца, который отказывается участвовать в содержании, будет накапливаться персональный долг.
Решение вопроса через суд
Если соглашение о разделении л/с между совладельцами жилья не достигнуто либо УК отказалась заключать с обратившимися собственниками отдельный договор, вопрос можно решить в судебном порядке.
Для этого заинтересованные совладельцы подают иск об установлении порядка и размера оплаты жилья и коммунальных услуг, разделении лицевых счетов и внесении платежей на основании отдельных платежных документов.
Это установлено Верховным судом в ответе на вопрос 27 Обзора практики ВС РФ за IV кв. 2006 года.
В суде придется обосновать позицию, представив суду доказательства неучастия сособственника в оплате коммуналки. Положительное решение суда будет основанием для разделения лицевых счетов и направления совладельцам разных квитанций.
Обратите внимание!
В качестве третьей стороны по таким делам обычно привлекаются представители УК, потому подача дополнительного заявления для разделения счетов не потребуется.
Документы для решения вопроса через суд
Для обращения в суд заинтересованному собственнику потребуется направить:
- исковое заявление, соответствующее по форме и содержанию требованиям ст. 131 ГПК;
- копию паспорта заявителя;
- копию свидетельства о праве с или от поставщика ресурсов об отказе в разделении лицевых счетов;
- копии платежных документов об оплате коммуналки, свидетельствующие об оплате только заявителем.
Меры воздействия на должников
Если сособственник и далее будет уклоняться от уплаты коммунальных платежей, у него будет копиться задолженность, на основании которой он будет привлечен к гражданской ответственности:
- начисление пени в размере 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки от суммы задолженности в период с 31 по 90 день с момента, как платеж должен был поступить, и в размере 1/130 ставки за каждый день, с 91-го дня и до дня фактического погашения долга – ст. 155 ЖК;
- приостановление или ограничение поставок коммунальных услуг;
- принудительное взыскание задолженности.
УК подает на должника в суд, где помимо задолженности ему также насчитывается пеня. Полученный на основании решения суда исполнительный документ передается в районный ОСП для принудительного взыскания задолженности через приставов. Они могут арестовать долю квартиры, описать имущество, обратить взыскание на зарплату.
Обратите внимание!
Если это не собственник, а наниматель жилья по договору соцнайма, и размер его задолженности превышает платеж за 6 месяцев, наймодатель вправе выселить такого должника через суд по ст. 90 ЖК РФ.
Ситуации, когда один собственник доли в квартире отказывается выплачивать коммунальные платежи, довольно-таки частые. Многие попросту не хотят оплачивать коммуналку, ссылаясь на то, что они не проживают на своих квадратных метрах.
Что же делать другим собственникам? Расскажем об этом.