Весной 2010 года нами полностью овладел дух юных инвесторов, и мы отправились на выставку зарубежной недвижимости на Тишинке в Москве, чтобы ознакомиться с актуальными предложениями и получить от специалистов и риелторов ответы на ряд вопросов.
Смолян — городок в 15 км от деревни, в которой располагаются наши апартаменты
Мы — семейная пара 35-ти лет, живем и работаем в Москве. Тогда, 10 лет назад у нас образовался небольшой капитальчик в районе 40 тысяч евро, который срочно захотелось куда-то вложить.
Понятно, что квартиру даже в области не купить на эти деньги, к тому же она у нас была, да и автомобиль тоже.
Так что базовые вопросы в классической иерархии потребления у нас были закрыт, и мы переместили фокус внимания на что-то новое и на наш взгляд интересное, а именно покупку недорогого зарубежного недвижимого актива — небольшой квартиры в Болгарии.
В те времена начинался бум на болгарскую Недвижимость, и предложений было достаточно много, особенно на побережье.
Но мы нацелились на горнолыжные места, такие как Банско и Пампорово. Почему горнолыжка?
Ну во-первых, мы сами лыжники, во-вторых, нам реально хотелось найти что-то нетривиальное и оригинальное в таком «пенсионерском» (будем уж называть вещи своими именами 🙂 направлении, как Болгария.
К тому же, если говорить о летних отпусках, то лично мы предпочитали проводить их в разных странах, путешествуя на автомобиле, а вот зимние каникулы хотелось сидеть у камина, попивать красное вино с чеверме и ни о чем не волноваться. Ну а возможность кататься каждый день на лыжах была совершенно замечательной в части активности и чудесного зимнего времяпрепровождения.
Почему Болгария, справедливо поинтересуетесь вы?
Да потому что денег хватало только на это направление, плюс мы планировали отправлять периодически туда родителей предпенсионного возраста, полагая что горный воздух и чудесная природа станут для них прекрасным дополнением к отпуску, а менталитет и язык братского народа сведут к минимуму бытовые сложности.
Спойлер: родители съездили туда только один раз :))) как-то им не зашло, ниже расскажу, почему.
Вид из окна нашей болгарской квартиры в Пампорово
Стоит отметить, что принимая решение о покупке нами двигал энтузиазм и горячее желание сделать что-то «взрослое», поэтому мы не слишком вникали в область цифр, расходов на содержание, выгоды и ликвидности грядущего предприятия. Все подробности такого характера мы узнавали уже по ходу владения и жизнедеятельности приобретенной квартиры.
А теперь от прелюдий к фактам:
Мы купили квартиру 40 кв. м, обошлась она нам примерно в 40 тысяч евро.
Это квартира в кондоминиуме с возможностью сдавать свои апартаменты в течении года под контролем управляющей компании и тем самым еще и зарабатывать.
При общении с застройщиком в Москве мы получили ответы на первичные вопросы и были проконсультированы по деталям расположения дома, размещения квартир, видов из окон, наличия спа в цокольном этаже и т. д.
К слову, застройщиком являлась не крупная строительная компания, а единовременный инвестиционный проект одной большой болгарской предприимчивой семьи.
И, полагаю, факт семейственности и камерности в конечном итоге наложил отпечаток на бизнес-подход.
В доме все прекрасно общаются, встречают Новый год семьями, организуются чудесные увеселительные программы, все очень общительны и доброжелательны, но как дело доходит до цифр и фактов, то порой приходится постараться, чтобы их получить.
Но тогда, весной, на выставке, мы выбрали квартиру, внесли предоплату (дом на тот момент еще строился) и в конце лета первый раз приехали посмотреть готовое строение и принять апартаменты.
Да, это было нестандартно, купить «вслепую», но мы совершенно замечательно пообщались в застройщиками в Москве, и нам все понравилось. К тому же, одним из условий было частичное возвращение предоплаты в случае отказа, мы были предупреждены и готовы. Ну а уже на месте, увидев дом и местность, мы очаровались и обрадовались, что в целом нам повезло с приобретением.
В следующий свой приезд зимой мы получили булстат в Смоляне (документы за это время подал специалист из управляющей компании и к нашему приезду было все готово) и стали настоящими собственниками зарубежной недвижимости, где наряду с радостными эмоциями пришло понимание о несении бремени необходимых коммунальных расходов:
Дом, в котором расположена наша квартира
Обслуживание в год на все обходится примерно в 600-700 евро. Ставка определяется на общем собрании собственников, но поскольку у застройщика-хозяина-управляющего (да, это все в одном лице) большинство апартаментов в собственности, он в общем-то и устанавливает размер взноса за кв. м, мы — собственники из России и других стран в данном случае в меньшинстве.
Наша квартира сдается примерно за год на 500 евро.
Так что мы не зарабатываем, но хотя бы почти полностью покрываем расходы на содержание.
Коммунальный Налог и налог на недвижимость совсем невелики, до процента по тому и другому показателю. Электричество и вода по счетчикам, и все это в совокупности укладывается, как было сказано выше в 700 евро по году.
Управляющая компания направляет раскладку по всем пунктам на почту и списывает с заработанного на аренде. Разницу мы перечисляем на счет.
В среднем, в течении поездки мы тратимся на билеты и аренду автомобиля, 2 недели живем в своей квартире, на спусках нам нужен только ски-пасс, поскольку лыжи у нас там свои.
Продукты и еда стоят дешево: мы ездим в город Смолян в пятнадцати километрах от нашей деревушки, заезжаем в Биллу и на маленькие рыночки и закупаемся на несколько дней вперед всем чем только возможно: сыры и колбасы, орехи и овощи, Русска салата и салат Снежанка, банницы, греческие мандарины, болгарское вино и куча всего бытового, тратя не так уж и много денег на это.
В окрестностях много разных ресторанчиков, еда отменная и цены тоже совершенно вменяемые. Отдельно, как явление хочется отметить чевермето и рыбацкие ресторанчики со свежайшей только что пойманной речной форелью из чистейших горных рек, на которых построены небольшие рыбные фермы и приготовленной во всевозможных видах
Немного о природных красотах!
Отдельно хочется сказать про фантастическую красоту Родопских гор, в которых располагается наш заграничный дом! Лично для меня эти леса и скалы — самое сказочное и завораживающее зрелище из многих увиденных.
В этой местности бесконечный поток энергии, мощный и неиссякаемый.
Когда находишься там и на мгновение осознаешь всю мощь и величие, ну просто слезы от эмоций, честное слово! Я уже не говорю про воздух и воду, это вообще что-то за гранью, особенно для нас — жителей мегаполиса.
Но все же я должна затронуть один очень важный момент: покупая недвижимость в горной местности, нужно четко понимать состояние своего организма и его реакции на нахождение в горах. Наши апартаменты расположены сразу у подножия горы Снежанки, той самой, с которой скатываются все лыжники в Пампорово, а это высота порядка полутора тысяч, что сказывается на самочувствии по прибытию.
Нам всегда требуются сутки небольшой акклиматизации, проходит этап эдакой мини-версии горной болезни и потом все отлично. К тому же, чтобы подняться к дому, ближе к вершине вас ждет поездка по серпантину, а это не для каждого в радость. Именно по этим причинам наши родители в возрасте не смогли там долго находится, к сожалению
Родопский пейзаж бесснежной зимы
Поэтому, если вы планируете покупку недвижимости в горах, сначала испытайте себя и свой вестибулярный аппарат на прочность, приехав и пожив там отпуск. Нас вот например никто не предупреждал, а было бы неплохо )
Досуг и достопримечательности
Знаменитый Рильский монастырь в Болгарии
Этот чудесный край для нас оказался кладезю знаний и впечатлений: в Болгарии нет недостатка в местах экскурсионного характера. За 10 лет посещения мы объездили большую часть страны и посетили огромное количество памятников архитектуры и истории, монастырей, христианских святынь, пещер, гор, потрясающих горных озер. Были и на Черноморском побережье, совершали поездки в соседние страны: Грецию, Румынию и Турцию. Как правило, мы путешествуем на арендованном авто, поэтому не чувствуем никаких преград в передвижении и абсолютно свободны.
Взять автомобиль в Болгарии в аренду не составляет никакой сложности. Бронируем авто в Москве. Компаний, предоставляющих такие Услуги довольно много, а у нас за это время уже имелись надежные контакты.
Как правило, мы прилетаем либо в Софию, реже в Пловдив, где нас встречает человек из службы проката с ключами и документами, провожает до автомобиля, желает отличного отдыха, и далее мы встречаемся с ним уже перед вылетом в Москву.
Раньше мы всегда оформляли международные права, но потом поняли, что и с российскими все отлично проходит.
Ну и разумеется, отдельно надо сказать про катание на лыжах. Я уже слышу комментарии про скучные три горки, деревенский подход и в целом вялый горнолыжный курорт. Да, отчасти это правда.
Да, это очень скромная для катания история, но опять же, если адекватно понимать куда едешь, делать осознанный выбор и принимать взрослые решение, то тогда и не ожидаешь Монблана от Снежанки и спокойно получаешь удовольствие от пребывания, радостное катание и массу классных эмоций.
И еще: Родопы — горы двухтысячники и поэтому на них растут деревья в отличии от альпийских скал, что для меня лично очень важно, а именно смотреть на леса и кататься среди елок. Но катание в Альпах, кстати, никто не отменял, и мы периодически чередуем горы, по возможности.
Лифт Снежанка у горнолыжного курорта Пампорово в 2,5 км от нашего дома
А теперь о прекрасном
Не хочется разводить вот этот пафос, но Болгария действительно чудесная страна и не надо ее сравнивать ни с какой другой, потому что она просто другая. Такая своя сама особенная и самобытная.
Опять же, важно понимать, что Болгария неоднородна и разнообразна в социально-культурном наполненности. Однажды мы отправились в свои владения из Москвы на собственном авто, проехав, по большому счету через всю страну и в целом объездив ее вдоль и поперек, мы совершенно четко увидели и зарегистрировали разницу в образе и уровне жизни в той или иной области.
Поэтому, в данной статье, я могу говорить о чудесности именно Пловдивской области и гостеприимстве родопчан.
Они совершенно удивительным образом сохранили традиционный уклад и особенным для нас наслаждением является видеть, как этот народ чтит обычаи, самобытно живет в согласии с природой, и самое главное — делают они это честно и искренне, с уважением к родному краю, проживая таким образом свою жизнь.
Все эти самотканые одежды и рукоделие, покрывала из овечьих шкур, национальные музыка и танцы, ягненок на вертеле, бесподобные супы, невероятное мясо, овощи, сыры, ракия, вино и открытые сердца народа с Родопских гор — все это не какой-то аттракцион ряженых для прокачки туристического сектора и поднятия экономической составляющей. Это совершенная правда и поэтому там так душевно и органично жить, отдыхать, общаться, тратить деньги и быть, в каком-то смысле, частью этого общества. Ведь покупая недвижимость где-либо за рубежом, вы неизбежно взаимодействуете с социумом, внедряетесь в общество и было бы неплохо, чтобы в нем вам было комфортно.
Могу сказать, что в Родопах мы чувствуем себя чудесно и расслабленно, комфортно и безопасно и каждый раз наслаждаемся добрым человеческим общением и совершенно потрясающими картинами природы.
Новогодняя ночь в родопском стиле
Так что в результате: да или нет недвижимости в Болгарии?
Знаю о существовании двух лагерей, которые холиварят за и против владения недвижимостью за рубежом: аргументом одних является выражение «свое-родное и только мое», в то время как другие говорят «на кой оно сдалось, за эти деньги можно сто раз снять любые апарты в любой точке мира».
Да, все эти взгляды абсолютно понятны и каждое из мнений совершенно справедливо, но есть все же определенный очень личный набор паттернов, на основании которых и поступает тот или иной человек. И это не всегда из разряда логики и здравого смысла. Так что, каждому — свое!
Скажу честно, на сегодняшний день мы в целом рады, что у нас есть такой островок уединения и возможность сбежать на неделю-другую в дикие и довольно-таки глухие, но очень атмосферные места, которые нам полюбились. Это высокогорное родопское место стало созвучно нашему темпераменту, складу характера и сошлось с ожиданиями
И отвечая на вопрос, сделали бы мы нечто подобное сейчас, в 2020 году, отвечу пожалуй так: в экономическом смысле — скорее всего нет, но вот в эмоционально-душевном — безусловно да! Но и не все меряется деньгами, знаете ли.
Хотим или хотели мы когда-либо продать эту квартиру?
Нет, не хотели, но адекватно понимаем, что предприятие это совершенно неликвидное и вряд ли нам удастся продать данную квартиру хотя бы за цену покупки, даже с учетом движения курса за все эти годы. Но мы и не собираемся.
- Потому что нам повезло, и мы нашли место совершенно созвучное сердцу, представлениям о своем нерусском маленьком горном уединенном доме, месте которое хоть и недоступно 24/7, но оно есть и туда всегда можно сесть и умчать (ну если в мире не карантин конечно :)) что мы периодически и делаем.
- И такой вид владения собственностью (в ряду с владением, скажем квартирой, автомобилем или домом в России) дарит крутые и очень особенные ощущения и эмоции, ну и безусловно определенный опыт.
- И он того стоит!
«Зашли — ужаснулись»: апартаменты россиян в Болгарии массово заплесневели — МК
Обладатели болгарской недвижимости не имеют никаких привилегий перед обычными отдыхающими — вид на жительство и гражданство им не предоставляют. По сути владельцы жилья являются обычными туристами, поэтому въезд на территорию страны им пока заказан.
По законам Болгарии россиянин, владеющий там апартаментами, обязан раз в год платить налог за квартиру, а управляющая компания жилых комплексов взымает с проживающих таксу за обслуживание территории.
Если налоги россияне худо-бедно оплачивают, потому что сумма смешная (например, двухкомнатная квартира обходится 50 евро в год), то за обслуживание территории, куда они не могут попасть, большинство платить отказывается.
Сотрудник управляющей компании в ЖК в районе Солнечного берега пожаловался на скупость россиян: «Русские — странный народ. Понимаем, что случился форс-мажор, многие не доехали до Болгарии, но нашей вины тут нет. Мы продолжаем работать, облагораживать территорию, следить за чистотой подъездов, обеспечивать охрану, чистить бассейны, даже если там никого.
Но платить жильцы категорически отказываются. Участились скандалы. Русские составляют петиции с требованием понизить ставку на 50 процентов, а то и больше. В противном случае заявляют, что откажутся и вовсе оплачивать.
Когда мы идем на уступки, понижаем таксу, слышим от них: «Когда доберемся до вас, тогда и отдадим деньги». А если никто и в этом году не доберется? Нам придется работать бесплатно.
При этом жильцы требуют, чтобы мы проверяли их квартиры, в случае протечки воды или какой-то поломки, устраняли неполадки, зимой чистили балконы от снега, чтобы они не обвалились.
А кто заплатит нашим сотрудникам? Мы понимаем, что стоимость не совсем низкая. В таких комплексах, где проживают звезды — Киркоров и Лолита, управляющие компании берут порядка 7000 евро за год.
А более скромные апартаменты стоят от 1500 до 500 евро в год. Но даже эти деньги люди не готовы платить».
У обладателей болгарской недвижимости свой ответ на эти претензии.
«Мы не знаем, что там с нашими квартирами, следят ли за ними, поэтому не готовы платить сейчас и тем более отдавать полную стоимость за то, чем не пользуемся два года, — говорит москвичка Наталья. — Знакомые, которым сейчас удалось доехать до Болгарии, рассказывали, что когда зашли в свою квартиру, ужаснулись.
Стены за полтора года в квартире отсырели, диваны, шкафы и даже одежда покрылась плесенью. Теперь мебель придется выбрасывать, а вместо отдыха заниматься ремонтом.
Дело в том, что дома в Болгарии строят на скорую руку, стены и потолки — из гипсокартона, все держится на честном слове. Через 3-5 лет такая постройка требует капитального ремонта. Недавно показывали сюжет по болгарскому телевидению, так у людей потолки за зиму обрушились. И наш управляющий требует арендную плату за содержанию дома, где все течет и гниет».
Два месяца назад владельцы недвижимости в Болгарии создали телеграм-чат, где обсуждают насущные проблемы. Мы присоединились к народу и спросили, не не страшно ли им за свои апартаменты.
Получили ответы: «Страшно». «Приедем, возможно, сюрпризов не избежать». «У нас часть комплекса подтопило, в некоторых корпусах крыша потекла, будет, чем заняться в отпуске», «Проблема квартиры, как правило, головная боль владельцев»,
«Сегодня созвонился с нашей управляющей по комплексу в Солнечном береге. Сообщила, что все апартаменты проверяет и проветривает еженедельно. Хотелось бы верить. У нас эти услуги прописаны в договоре. Приедем-проверим».
Не менее важный вопрос для участников чата — оплата за содержание комплекса. «Мы спросили у нашей управляющей компании (УК), имеются ли основания настаивать на отмене или хотя бы снижении таксы поддержки? Ответили, что никаких скидок не предусмотрено». «Наши жильцы обращались к адвокату, но увы, дали 5 процентов в итоге, чтобы отстали».
«Наша УК пошла на уступки, заплатили на 20 процентов меньше». «УК сделала скидку 50 процентов за 2021 год тем, кто оплатил 2020».
«Нам прислали письма, если не заплатим, то всех сотрудников уволят. Видимо, люди не заплатили. Офис закрыли». «У нас тоже все сотрудники управляющей компании давно разбежались».
«Болгары активно скупают все жилье»
Сергей владеет апартаментами в Поморие, что в 20 км от Бургаса. У мужчины имеется вид на жительство, поэтому он прилетел в страну без проблем.
— Я недавно прилетел в Болгарию. Квартиры россиян стоят, никто на них не посягает, — рассказывает Сергей. — Правда, некоторые домовладельцы отключили лифты и свет в подъездах тех жильцов, кто не оплачивают поддержку. Плесень, протечки в апартаментах, возможно, есть там, где изначально существовали проблемы. Отсутствие хозяев тут решающей роли не играет.
— Управляющие компании лишились денег, как они выживают?
— УК влачат жалкое существование, но про их разорение не слышал. Просто там, где подолгу нет собственников квартир, они прекращают деятельность: отключают электричество, перестают делать уборку.
en.wikipedia.org
— До пандемии курорты Болгарии активно застраивались, россияне раскупали жилье. Как сейчас?
— Стройка не останавливается. Но я заметил другую тенденцию: теперь болгары активно скупают всё жилье в приморских городах, в частности, у нас в Поморие. Причин тому несколько. Первое — понижение ипотечных ставок для них до трех процентов, вторая — ожидание вступления Болгарии в зону евро. Местные боятся, что левы обесценятся, поэтому спешат вложить деньги в недвижимость.
Третья — многие болгары возвращаются из-за границы вследствие пандемии, приезжают сюда с деньгами, поэтому вкладывают средства в дома и квартиры. Сегодня россиянину уже трудно купить здесь квартиру: всё раскупают болгарские семьи. В Поморие есть дом с большой надписью по двум фасадам «Малая Россия», больше, чем наполовину, он уже раскуплен болгарами.
— Цены на недвижимость упали?
— Взлетели как раз из-за болгар. То, что стоило вчера 35 тысяч евро, сегодня стоит 40 тысяч. И так далее. Строятся новые комплексы, которые полностью раскупаются уже на уровне котлована. Болгары с радостью берут все. Потому цены растут.
— Какая обстановка в стране из-за коронавируса?
— Был жесткий локдаун, сейчас большинство ограничений сняли, открываются магазины, кафе, рестораны. Еще в середине апреля работали только уличные веранды, сейчас разрешено открывать залы и внутри помещений.
С мая заявлено об открытии туристического сезона, рестораторы готовятся: красят, моют, расставляют мебель. Обстановка оживленная. Кто-то обанкротился за последний год, но основные игроки выжили и готовятся к сезону.
По моим прикидкам, процентов 60 мелкого бизнеса сохранились.
— Как вы добрались до Бургаса?
— У меня вид на жительство, поэтому я могу сюда попасть. Российская авиакомпания открыла полеты с 28 марта. Вот первым рейсом и улетел.
При вылете обязательно нужен тест ПЦР, без него к стойке регистрации не допустят. Причем тест необходим международного образца с QR-кодом, подтверждающим подлинность. То есть результат теста районной поликлиники не подойдет, нужна сертифицированная контора. Тест не старше 72 часов.
С мая, если туристам разрешат въезд в страну, они должны предъявить один из трех документов: либо ПЦР-тест, либо справку о вакцинации, либо результат теста на антитела для тех, кто переболел. Вот только насчет вакцины вопрос не ясен до конца. «Спутник» в Европе еще не признан, так что прививку могут и не засчитать.
— На автомобиле можно добраться до Болгарии нелегальным путем, в обход границ?
— Мой сосед приехал с обычной шенгенской визой, без веских оснований. Говорил, колесил вдоль границы, пока не нашел переход, где его пропустили. В общем, как всегда: забор, а в заборе дырка. Пока сегодня въезд открыт владельцам карт ДВЖ, ПМЖ, ВНЖ и обладателям виз С и D в том случае, если есть определенные основания, как то работа в Болгарии, учеба, лечение или воссоединение семьи.
Мы связались с человеком, который перевозит туристов в Болгарии на микроавтобусе: «Никаких «дырок» нет. Незаконно, без оснований добраться до Болгарии не получится. Вроде как сейчас «качают» вопрос об открытии границ, подождите 6 мая. Планируется заседание болгарского правительства, может, и откроют. Хотя я сомневаюсь.
Но доехать до Болгарии мутными путями, пересечь нелегально границу с Румынией, Украиной не выйдет. Не стоит искать приключений. На таможнях не дураки стоят, вряд ли пропустят».
— Болгары ждут русских туристов? — продолжаем разговор с Сергеем.
— Болгары ждут. Тормозит Минздрав. На него давят Минтуризма и МИД. Вопрос крайне запутанный, и уже не поймешь, кто кого куда не пускает. Насколько я понимаю, не хватает двусторонних договоренностей с Россией об открытии прямого авиасообщения.
Прошлым летом здесь в основном отдыхали туристы из Германии, Великобритании, Украины, стран Балтии. В этом году пока никого нет. Но и хорошей погоды нету. Болгары понимают, что именно россияне везут деньги и готовы их тратить. Когда мы прилетели, нам на каждом шагу улыбались. В то же время у болгар заметны раздражительность и усталость.
«Гостиницы и целые кварталы выставили на продажу»
Михаил — пенсионер. Несколько лет назад купил скромные апартаменты в Болгарии, в курортном городе Святой Влас. Со временем оформил вид на жительство. Несколько раз в год приезжает в Москву, навестить родных.
— Ничего интересного сейчас на болгарском побережье не происходит, — рассказывает собеседник. — На днях россияне вдруг массово стали собираться сюда. Услышали, что в мае снимают ограничения на въезд. Но в самой Болгарии по этому поводу тишина. Никаких официальных заявлений не звучало.
en.wikipedia.org
Мало того, с короной здесь тяжелая ситуация. На 4 миллиона населения, половина из которых работают в Европе, приходится 1700 заболевших — это только те случаи, которые регистрируют. По болгарским меркам многовато.
Некоторые школы до сих пор закрыты из-за эпидемии. Местные турагентства полностью сняли бронь на май. И только русские зачем-то пакуют чемоданы.
Я сам собрался лететь в Москву на днях. Пока только один рейс есть по воскресеньям. Но авиакомпания сделала заоблачные цены. Например, на 9 мая цена на рейс Бургас-Москвы доходит до 50 тысяч, дальше — еще больше. Только с июня цены идут на спад.
— Россияне стали продавать свою недвижимость?
— Многие продают. Это вызвано не столько эпидемией, сколько экономическими причинами. Люди брали Кредит на приобретение квартиры. Рубль обвалился, покупка стало невыгодной. Но избавиться от нее не получается.
Сейчас основной покупатель — болгарин, который торгуется до последнего, предпочитает приобретать недвижимость за копейки, ниже плинтуса. Они сбивают цену ниже самого низкого предела. Им ведь выгодные кредиты стали под это дело выдавать, вот они и пользуются случаем.
— Туристы сейчас в Болгарию приезжают?
— Нет здесь никого. Недавно прилетела первая группа туристов из Израиля, которым дали добро, потому что в их стране самая лучшая прививочная ситуация. А так на курорте пусто, чисто, свободно, хорошо.
В прошлом году активно отдыхали здесь в основном болгары, это было их время. Радовались они. Цены на аренду жилья рухнули в два раза. Пока сохраняется такая же ситуация, за копейки можно снять жилье. Я проехал по побережью, машин с болгарскими номерами полно, туристов из других стран нет.
— Как выживают управляющие компании ЖК, которые пустуют?
— Управляющие конторы лишились заработка, поэтому особо ничего не делают. Хотя мне казалось, они и раньше не сильно утруждались.
Я сам подрабатываю сторожем в жилом комплексе. Но там богатая компания содержит ЖК, застройщики и учредители — нефтяники. С жильцов кое-как собрали деньги, снизили аренду для приезжающих туристов, набранную сумму раскидали на зарплаты, штат сократили. Оставили охрану да садовника, так как там большая парковая территория. Еще приходящую уборщицу наняли. Лишних сотрудников нет.
— Если за апартаментами не станут следить, квартиры придут в негодность.
— Если нормальный управляющий, то апартаменты продолжать проверять, может, даже проветрят. Но, боюсь, от плесени никуда не деться.
- — Что говорят местные, откроют Болгарию для россиян этим летом?
- — Мне не верится что откроют, нет предпосылок к этому.
- — Не разорились владельцы ресторанов, магазинов?
— Многие дома, отели, рестораны пытаются продать. Не то чтобы массово, но объявления висят. Например, в Святом Власе два года назад построили гостиничный комплекс. Когда началась пандемия, его выставили на продажу, но желающих приобрести нет.
Слышал, что в Несебре продаются целые кварталы со старинными домами, в Солнечном береге к продаже подготовили частную клинику. Некоторые рестораны не выжили. Цены-то на аренду помещений не снижали. Хотя мой знакомый болгарин в прошлом году арендовал помещение под кафе. Не разорился, более-менее продержался, радовался, что в минус не вышел, но и прибыли не было.
— Как складывается ситуация с коронавирусом, народ не паникует?
— Нормально все, спокойно. Все привыкли. Особо никто не боится. Периодически повышается заболеваемость, всплеск идет, закрывают крупные ТЦ и рестораны на месяц, потом снова открывают.
Я сейчас живут в маленьком городке недалеко от аэропорта, здесь вообще людей нет, полтора человека заходит в кафе. Когда живешь у моря, о пандемии не думаешь. К тому же, у меня, пенсионера, неспешный ритм жизни.
Лишних контактов нет, на улицу выхожу только с собакой гулять, в магазин выбираюсь при острой необходимости, когда холодильник совсем пустеет.
— Вакцинируются люди?
— Я недавно сделал прививку AstraZeneca. Вернусь из России, второй укол сделаю. В Болгарии делают бесплатно всем желающим. Ажиотажа на вакцинацию нет, как и очередей, все как у вас. Прививают в частных клиниках в Бургасе, которые получили лицензию на вакцины и в государственных медучреждениях.
— Владельцы недвижимости собираются в этом году добраться до Болгарии любыми путями, даже незаконными. Получится, как думаете?
— Мои знакомые приезжали на машине через Украину, захватывали кусочек Молдавии, Румынии, как-то удалось им проскочить Но вот я ездил в Стамбул, видел, что на границе желающих проехать без соответствующих документов, разворачивали, без веских оснований не пропускали.
Могу сказать, что на данный момент о снятии ограничений речи не идет. Я постоянно мониторю ситуацию, попросил болгар, которые смотрят местное телевидение, докладывать мне обстановку. Российские турфирмы запустили слух, что Болгария ждет не дождется туристов, но официального подтверждения информации пока нет.
P.S. Пока готовился материал, Болгария разрешила въезд российским туристам при предъявлении сертификата о вакцинации или ПЦР- теста. Вот только прямых авиасообщений из России до Болгарии нет, визы пока не выдают.
Продать, пока не поздно: россиян беспокоит судьба их недвижимости в Болгарии
Из-за пандемии граждане России уже второй год не могут попасть в свои дома и квартиры, которые они купили в Болгарии, и ситуация продолжает осложняться.
В крайне неприятную ситуацию попали российские обладатели недвижимости в Болгарии. Уже второй год они не могут попасть в свои дома и квартиры – въезд в эту страну разрешен только для тех, кто имеет вид на жительство – ВНЖ, ПМЖ и ДВЖ.
По официальным данным гражданам России в настоящее время принадлежит в этой стране около полумиллиона (!) объектов недвижимости.
В результате, так называемые, «дачи» стоят без присмотра, и многие потихоньку разрушаются – особенно это касается домов в болгарских деревнях.
Как пишет в своем канале Марина Вальцифер:
«В отличие от апартаментов в многоквартирных домах, сельский дом с участком, садом и виноградником требует постоянного ухода и присмотра. И, если с добротно отремонтированным домом (а у большинства наших»дачников» они именно такие) за год или даже за два ничего критического случиться не должно, то с участками и садами дело обстоит гораздо печальней.
В здешнем климате даже очень ухоженный участок зарастает сорняками буквально за год, причём не абы какими, а могучими и зловредными. (…) А если участком не заниматься два сезона подряд, то там уже образуются джунгли. Ещё только середина апреля, а мой участок уже пора выкашивать, трава по колено. Это при том, что весна нынче холодная и поздняя…
»
Мода на покупку недвижимости в Болгарии началась лет 20 назад, в сытые времена, когда курс рубля был высок.
Тогда многие граждане России, не настолько обеспеченные, чтобы покупать дома и квартиры, к примеру, в Англии, Германии или Испании, делали это в традиционно дружественной Болгарии.
Однако с тех пор рубль упал почти в три раза, и поток желающих стал иссякать. Но вот продать купленное когда-то жилье оказалось очень сложно…
К тому же изменилась и политическая ситуация: Болгария, как известно, вступила и в НАТО и в Евросоюз, и теперь о былой дружбе приходится забыть. Не добавляют оптимизма и последние события, когда Болгария выслала из страны российских дипломатов.
Правда, отношение болгар к русским остается если и не теплым, то вполне радушным. Многие по-прежнему благодарны России за помощь в освобождении от турецкого ига, да и россияне составляют по-прежнему значительную долю зарубежных туристов во время курортного сезона.
Болгарский блогер, автор канала «Все о Болгарии и не только» свидетельствует:
«Вот уже год как ко мне (возможно, не только ко мне) приходят возмущенные собственники болгарской недвижимости и предъявляют претензии к Болгарии, которая не пускает их на «дачи». Я от всей души сочувствую этим людям, если они не слишком агрессивны и не требуют, чтобы лично я немедленно навела порядок.
Кто-то просто возмущается, кто-то печалится, а кто-то собирается мстить болгарам, не оплачивая налоги, кто-то перешел к решительным действиям. А именно — стал писать везде и всюду письма с описанием проблем российских собственников болгарской недвижимости и просьбой помочь в решении этих проблем…
»
Кажется, лед вот-вот тронется. 17 апреля болгарские СМИ сообщили, что Министерство туризма и МИД Болгарии сообща добиваются разрешения въезда в страну собственников недвижимости, разумеется, при условии соблюдения противоэпидемических мер, для собственников и курортной, и сельской недвижимости.
А в болгарских СМИ уже распространяется коллективная петиция российских собственников о разрешении въезда в Болгарию, и многие болгары ее поддерживают. Так что шанс, что въезд собственникам будет разрешён, всё-таки есть. Правда, об обычных российских туристах, желающих отдохнуть на болгарских курортах, речи пока не идёт.
Правда, аналитик предупреждает о том, что хотя болгарское правительство ничего и не имеет конкретно против российских собственников недвижимости, но оно о них просто не думает, поскольку у Болгарии много куда более насущных проблем:
«Решение отправить петицию лично мне кажется правильным. Другой вопрос, что я не слишком оптимистично настроена на этот счет, и сомневаюсь, что этот шаг будет действительно результативным. С другой стороны, робкое молчание еще менее результативно, а тут хоть какой-то шанс есть. Нельзя сказать, что волна поднялась большая, но какие-то шевеления все-таки есть…»
Источник: Новые Известия
Еще раз: Оформление апартамента (квартиры) в собственность в Болгарии, или "Как не быть обманутым"
вопрос:
Апартаментный дом-новостройку на курорте отключили от воды и электричества.
Как решать проблему «обманутым дольщикам» в Болгарии?
Процедура приобретения в собственность заграничной недвижимости
И еще раз о рисках покупки недвижимости под честное словоПример, как можно стать жертвой собственной доверчивости
Фотографии объектов горе-инвесторов
Около отеля «Касабланка»
Курорт «Обзор»(около настоящего, жилого города («посёлка») Обзор, не путайте!)
Вопросы и ответы
Ситуация: женщина, как она выразилась, дешево купила апартамент в Болгарии. Скажем так, в пригороде города Варна в сторону курорта «Золотые пески». Прошло 2 года. Теперь в доме нет ни воды, ни электричества. ЗАТО есть ключ от квартиры с отделкой, оборудованием и мебелью. Застройщик исполнил всё точно по договору, кроме одного — жить в квартире невозможно, продать квартиру невозможно.
Почему? Ответ элементарно прост. Этого дома не существует в числе принятых к эксплуатации (нет «акт 16» или «акт 15»), в числе домов с продлённым разрешением на строительство также дом отсутствует. Так где же находятся апартамент, в котором женщина собиралась жить на берегу Чёрного моря?
- Ответ: апартамент находится в заброшенной стройке.
- Раз нет сданного в эксплуатацию объекта, как электроснабжающая и ВиК (водопровод и канализация) компания может заключить Договор с не-собственником (объекта собственности нет, в «имотен регистр» объект не вписан, документа собственности квартиры «нотариален акт» отсутствует).
- Преимущество жизни в несданной квартире/доме в том, что не платится налог на недвижимость.
Раз нет разрешения на строительство, значит, подключение «заброшенной стройки» по временной строительной схеме к электричеству, воде и канализации также является проблематичным. Мы много лет сидели в офисе в Варне, дом целиком не был сдан. Не знаю, где была проблема со сдачей дома на «акт 16», но с оплатой воды и электричества был цирк. Раньше вопрос решался, сейчас правила стали строже.
Ну что тут скажешь? Риск — выгодное дело, но не гарантия выигрыша. Зависла сдача дома в эксплуатацию. Хоть какой-то договор с застройщиком есть?
Вопрос нужно решать, пока дело не стало совсем запущенным. Возможно, дом даже находится в залоге, как обеспечение имуществом предприятия.
Как решать проблему «обманутым дольщикам» в Болгарии?
Сначала неформально, то есть во внесудебном порядке. Нет, формально граждансое дело в суд нужно запускать сразу, пока еще до него судебная очередь продвинется. Если застройщик сдаст дом до суда, это же хорошо, это и есть решение вопроса воды и электричества — Иск всегда можно отозвать. Но компенсация за просрочку сдачи и передачи в собственность?
Покупатель несданного жилья («соинвестор», «дольщик») добровольно идет на риск, причём в составе колхоза. Тем самым он разделяет риски застройщика. Цена вопроса — где-то между банковскими процентами по кредиту (12% годовых, включая всякие разные сопутствующие кредиту расходы) и банковскими процентами по депозиту (7% годовых), финансовый рынок есть финансовый рынок.
Экономика финансирования строительства и «дольщик»
Точнее, покупатель квартиры в доме, не сданном в эксплуатацию («Акт 16»).
В цифрах: квадратный метр готового апартамента без отделки (со шпаклёвкой) стоит около 600 евро за квадратный метр общей площади. В площадь «по застройщику» включаются и «общие части» (лестницы, коридоры, балконы при них и т.п. — перед дверью квартиры), чтобы цифры были красивее (продать, продать!).
(Это еще как включать общие части… В документе на собственность квартиры, на радостях, они могут таинственно испариться вместе с долей в земельном участке.)
Если пересчитать в реальную площадь квартиры, получится цена 650 евро за квадратный метр (бонус — условная доля в земельном участке, «идеална част»). Квартира площадью реальных 80 квадратных метров стоит 52 тысячи евро.
Из них:налог на добавленную стоимость 20% (8667 евро).Прибыль застройщика от суммы инвестиций 20% (7222 евро)
Себестоимость квартиры, с банковским процентом по кредиту, (без НДС) 36111 евро.
Для постройки одной квартиры застройщику нужен банковский кредит 32242 евро на условный 1 год (сумма задолжности идет нарастающим итогом), т.е. сумма по банковскому кредиту составит 3869 евро.
Фактически эта сумма и является максимально разумной скидкой при покупке строящейся квартиры.
Если скидка намного больше, то, есть основания предполагать, что лохотрон является очень выгодным способом строительного предпринимательства.
Так получается при обратном расчёте стоимости квартиры, от цены продажи. Этот расчёт упрощен, потому что НДС за материалы и услуги застройщик платит сразу, а «возращает» из поступивших от покупателя денег.
Стоит ли разница в 4 тыс. евро — между 52 тыс. евро (стоимость готовой квартиры) и 48 тыс. евро (строящаяся квартира) рисков, на которые «дольщик» не может влиять?И, фактически, 48 тысяч евро замораживаются на 2 года.
А за два года, 48 тысяч евро в банке на депозите бы превратились в 55 тысяч евро, не облагаемых налогом на доход.
То есть, если «всё по-честному», то выгоднее покупать готовую квартиру, оформленную сразу в собственность, с гарантией отсутствия рисков, током и водой. Плюс с возможностью выбора соседей :).
Скажу так. Был у нас замечательный городской земельный участок, в центре (не Варны). Сколько раз предлагали застройщики — давай мы там построим малоквартирный дом, за это получишь 12% площади дома (участок специфичный). В Болгарии это назывется «обезщетение». На вопрос, когда передавать в собственность застройщику участок следовал бодрый ответ «сейчас».
— А когда я получу в собственность эти 12% площади дома?- Через 2 года!- Какие денежные гарантии?
Вопрос тут же утухал. Следующий раунд «переговоров» — это передача участка застройщику в собственность потом.
Но вопрос о размере денежной гарантии, что дом на нашем участке будет сдан за 2 года, повисал в воздухе.
А размер суммы гарантии, если застройщик не справится со своими обязательствами, стоимость сноса незавершенного строительства и приведения участка в первоначальный вид. Вот так-то.
- Раз банки не рискуют давать деньги застройщику, куда уж соваться в этот бизнес частнику-единоличнику?
- См. также:Как построить дом в БолгарииИли «Как мы строили дом»
- Загрязненность морской воды в Чёрном мореО запахе канализации и холеры в море и на побережье
- Как покупать апартамент в БолгарииОтветы на сумму вопросов по апартаментам и о наблюдениях за продавцами и покупателями недвижимостиРеальное положение с недвижимостью отличается от рекламных буклетовНесколько мифовКак узнать реальные условия продажи апартамента, реальную рыночную ценуГарантии продавца недвижимости
- Факторы, снижающие будущую потребительскую стоимость жилья
-
18июн2011