Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую Недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.
Пошаговая инструкция
Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:
- Определение арендной стоимости.
Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).
В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.
Цену за подобные Услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.
Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:
- месторасположение здания/помещения;
- инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
- класс здания;
- качество и уровень ремонта;
- функциональность планировки;
- различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
- иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).
Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной.
Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения.
Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.
Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.
При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.
Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.
Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.
Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.
Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).
Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).
При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный Договор аренды.
С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.
Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.
Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.
- Необходимая документация.
После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:
- полные сведения о каждой из сторон;
- точный адрес объекта аренды;
- сумму и плательщика коммунальных услуг;
- размер ежемесячной аренды;
- дата, когда объект будет сдан в аренду;
- необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
- описание качества ремонта и находящейся мебели;
- ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.
При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.
Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:
- паспорт гражданина РФ;
- ИНН;
- документ о подтверждении права собственности;
- план помещения.
Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.
Особенности процедуры и полезные советы
Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.
Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.
Также на цену подобных помещений влияет наличие:
- парковки;
- точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
- инфраструктуры;
- высокой проходимости и т. п.
В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.
Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:
Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.
Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.
Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.
Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.
Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.
Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.
Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:
- если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
- также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.
В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.
Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.
Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.
Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – Залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:
- при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
- а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.
Риски и иные сложности
Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:
- недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
- задержки ежемесячных платежей и других выплат;
- использование арендуемой недвижимости не по назначению;
- порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
- споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).
Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.
Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр
Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.
Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.
Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.
Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст.
614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
- Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
- – предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
- – направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
- – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
- Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.
Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.
Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.
Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.
О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский Кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), Субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.
Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.
Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.
Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.
И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Как предпринимательница потеряла деньги на ремонте арендованного помещения
Истории
В Омске предприниматель арендовала помещение и сделала ремонт. Когда съехала, спросила с собственницы компенсацию. Ремонт остаётся, в помещении стало лучше, ведь логично заплатить за это? Оказалось, всё не так однозначно.
- Елена Мехоношина
- Редактор: Ирина Ситникова
Предприниматель Полякова решает открыть детский сад и летом 2012 года находит подходящее помещение. Арендодателя Лозинскую эта идея устраивает, и предприниматели устно договариваются о сделке. Но чтобы работать с детьми, помещение должно соответствовать нормам санпина. Полякова не хочет терять драгоценное время и начинает ремонт, не дожидаясь подписания договора.
С ремонтом Полякова успешно справляется. В августе в помещении появляются новые водопровод, канализация, раковины, электропроводка и розетки. На оплату подрядчикам уходит 128 300 ₽. Теперь основные хлопоты с ремонтом позади, и Полякова переходит к бумагам.
В октябре Полякова и Лозинская подписывают договор аренды. Полякова заканчивает ремонт установкой пожарной сигнализации за 23 010 ₽. Но идее с детским садом не суждено сбыться. В январе 2013 года Полякова съезжает из помещения.
Деньги в ремонт вбуханы, а канализацию и розетки с собой не унесёшь. Естественно, Полякова хочет вернуть потраченные 151 310 ₽. Договориться о компенсации ремонта не получается, и Полякова подаёт на Лозинскую в суд.
Лёгкая победа и шелест денег в руках
На судебные заседания Полякова приходит с юристом, а вот Лозинская по повесткам не является. Предприниматель с юристом рассказывают суду историю с неслучившимся детским садом и ремонтом за деньги Поляковой. Показывают договоры с подрядчиками. Настаивают: Лозинская видела, что без ремонта никак, и сама разрешила отремонтировать помещение под санпины. Отбить их аргументы некому.
Суд верит Поляковой. Лозинская сдала старое помещение, а назад получила со свежим ремонтом. Договор аренды можно даже не смотреть — его подписали уже после ремонта. На такие случаи в законе есть правило о неосновательном обогащении, на основании которого Лозинская обязана заплатить Поляковой 151 310 ₽ за ремонт.
Неосновательное обогащение — это когда один безосновательно получает выгоду за счёт другого. Если выгоду нельзя вернуть в натуре, подсчитывают её стоимость. Тот, кто получил выгоду, обязан вернуть её деньгами (ст. 1102 и ст. 1105 ГК РФ).
Решение никто не обжалует. Через месяц Полякова получает Исполнительный лист и несёт его приставам. Со счёта Лозинской снимают 134 558 ₽. Казалось бы, победа и деньги у Поляковой в кармане. Но не тут-то было.
Апелляция: верните деньги, суд ошибся
Лозинская разбирается, за что сняли деньги, и узнаёт о решении суда. В апреле 2014 года она нанимает юриста, просит суд восстановить срок на апелляцию и подаёт жалобу. Дело назначают на пересмотр. Обе предпринимательницы приходят на заседание с юристами, завязывается борьба.
Лозинская говорит, что не давала согласие на ремонт, и платить за чужой неудавшийся бизнес не собирается. Объясняет, что живёт не по прописке, повестки не получала, про суды не знала. А теперь она хочет отбить претензии Поляковой, просит рассмотреть дело с нуля и выслушать свидетеля. Полякова не согласна и просит оставить всё как есть.
Суд не соглашается пересматривать дело с нуля. Лозинской нужно было следить за почтой, которая приходит на адрес регистрации, раз она ИП. Пропустили повестку из суда — расхлёбывайте сами. Но это не играет роли, потому что первый суд вынес неправильное решение.
Полякова съехала, но бумаги о расторжении договора с собственницей не подписала. В договоре сказано, что арендатор может досрочно расторгнуть договор по своей инициативе, только если письменного сообщит об этом арендодателю.
Полякова же в качестве подтверждения расторжения договора показала суду соглашение без подписи Лозинской и не смогла доказать, что та была в курсе.
Значит, договор аренды действует, поэтому в этом случае срабатывает законодательство об аренде — неосновательное обогащение не имеет к нему никакого отношения. И неважно, сделали ремонт до или после подписания договора.
Замена канализации, сантехники, электричества и установка пожарной сигнализации — это неотделимые улучшения в арендованном помещении. В договоре аренды сказано, что прежде чем делать ремонт, арендатор должен получить письменное разрешение арендодателя, но у Поляковой его нет.
А пожарную сигнализацию она вообще обязана была установить за свой счёт и оставить арендодателю — так сказано в договоре аренды, который она сама же подписала. Получается, про ремонт Лозинская была не в курсе, а сигнализация принадлежит ей по условиям договора, то есть она не обязана ничего компенсировать Поляковой.
Решение суда первой инстанции отменяют.
Неотделимые улучшения — это ремонт или установка оборудования в арендованном помещении, которые нельзя убрать без следов и дыр. Арендодатель не компенсирует арендатору затраты на неотделимые улучшения, если не давал на них согласие (ст. 623 ГК РФ).
Полякова не принимает поражение и подаёт кассационную жалобу. Дело проверяют ещё раз, но соглашаются с выводами апелляции. Дальше Лозинская подаёт в суд на возврат денег — Полякову обязывают вернуть ей 134 558 ₽.
Как согласовать ремонт в арендованном помещении, чтобы получить компенсацию
По закону арендатор имеет право получить компенсацию за ремонт, но только если согласует его с арендодателем. Согласовать ремонт — значит взять с арендодателя письменное согласие на сам факт ремонта и утвердить у него смету.
Но достаточно прописать в договоре, что арендодатель ничего арендатору не компенсирует, и никакое согласие не поможет.
Так что если собираетесь делать ремонт в арендуемом помещении, обратите внимание, нет ли в договоре пункта, который лишает вас компенсации (ст. 623 ГК РФ).
Компенсацию можно получить двумя способами: арендодатель засчитывает согласованный ремонт в арендную плату или возмещает арендатору живыми деньгами при съезде. Если выбираете первый вариант, обязательно зафиксируйте это в договоре. Устную договорённость о зачёте ремонта в арендную плату вы потом не докажете (ст. 614 ГК РФ).
Мы изменили фамилии участников этой истории.
Опубликовали 7 июля 2021 года
Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами — Лайфхакер
Для ведения бизнеса чаще всего предприниматели используют арендованные помещения, так как это позволяет без крупных стартовых затрат открыть своё дело.
Лучше всего для аренды подойдёт нежилая площадь, предназначенная для коммерческой деятельности. В жилых помещениях можно организовать бизнес, но такая возможность есть только у физических лиц — самозанятых и индивидуальных предпринимателей. При этом важно, чтобы вы не нарушали права и интересы других граждан, а также не размещали на такой территории производство.
Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Для начала рекомендуем запросить документы у арендодателя.
Проверьте документы
Удостоверьтесь в праве собственности арендодателя на то помещение, которое он вам передаёт. Сделать это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет убедиться, что помещение не находится в залоге или под арестом. Также запросите у арендодателя:
- документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, договор аренды и так далее);
- паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.
Ознакомьтесь с существенными условиями договора
Важно обратить внимание на существенные условия: предмет соглашения, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какого-то из указанных пунктов в договоре не будет, то он может быть признан не действительным.
Предмет и объект договора
Важно отличать предмет и объект договора аренды.
Предметом будут выступать ваши взаимоотношения с арендодателем — обязательства сторон по передаче имущества, его применению, а также внесение платы за пользование имуществом.
Объект же — это имущество, которое сдаётся в аренду. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были максимально подробно прописаны его характеристики, иначе соглашение считается не заключённым.
К таким критериям относятся кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, присутствующие в выписке из ЕГРН.
Лучше, если к договору аренды вы попросите у арендодателя копию кадастрового паспорта объекта.
Стоит обратить внимание на то, что составные части помещения не могут быть объектом аренды. Как показала судебная практика, не может быть заключён договор аренды стены или угла в торговом зале.
Срок действия договора
Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Важно учитывать, что если вы заключаете соглашение на срок более одного года, то он подлежит государственной регистрации. Начинает действовать такой договор только после проведения этой процедуры.
Срок действия договорённостей нужно устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах.
Обратите внимание, что если указанный срок действия прошёл, но вы продолжаете пользоваться имуществом и арендатор не возражает, то соглашение считается автоматически возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. А это значит, что прекратиться такой договор может по желанию любой из сторон, только нужно за три месяца предупредить контрагента, если в документе не указаны иные условия.
Цена, арендная плата
В договоре обязательно нужно указать порядок и срок оплаты. Есть несколько видов платежей, которые предусмотрены законом:
- определённая сумма, которую можно как вносить периодически, так и отдать единоразово;
- доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
- оказание услуг арендатору;
- затраты на улучшение имущества.
Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые ему: электричество, газ, воду и прочее. Такие расходы могут быть включены в арендную плату или останутся в виде дополнительного пункта — какой бы вариант вы ни выбрали, его лучше отразить в договоре.
Обратите внимание на то, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если у вас не прописаны в договоре иные сроки пересмотра арендной платы, то изменяться она может по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Обратите внимание на несущественные, но важные пункты договора
- Пропишите размер налога на добавленную стоимость, чтобы избежать возможных споров. Сдача в аренду имущества — операция, облагаемая НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счёт-фактуру, где сумма НДС выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, запросите у него подтверждающий документ и внесите это в договор.
- Пропишите возможность и порядок осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества. Лучше заранее предусмотрите возмещение средств, если собираетесь делать ремонт за свой счёт.
- Пропишите порядок согласования с собственником объекта переустройства и перепланировки. Перепланировка — это такие конструктивные изменения помещения, которые обязательно нужно вносить в техническую документацию. Например, перенос стен и изменение входов. А вот переустройства несут изменения инженерных систем: сантехники, отопительных приборов и так далее. Чаще всего с переустройством сталкиваются парикмахерские.
- Обозначьте возможность передачи имущества в субаренду или её отсутствие.
- Пропишите порядок доступа в помещение. Обычно спорные моменты наступают при возникновении задолженности по арендной плате, поэтому лучше заранее прописать, что будет происходить в этом случае. Например, арендатору будет закрыт доступ в помещение, при этом его имуществу будет обеспечена сохранность.
- Возможность установки рекламных конструкций на внешних стенах и иных элементах здания.
- Порядок досрочного расторжения. Важно убедить арендодателя включить в договор ваше право на расторжение соглашения помимо случаев, указанных законом, иначе вам придётся платить арендную плату до окончания договора. Также вы можете настоять на том, чтобы список причин, по которым арендодатель может расторгнуть соглашение согласно закону, не увеличивался. В этом пункте обратите внимание на штрафы и санкции с обеих сторон.
- Лучше подписывать акт приёма-передачи имущества в момент его получения и отчуждения.
«Платить аренду в пустоту никто не станет»: как собственники коммерческой недвижимости борются с кризисом
«Обращаемся к вам в связи с катастрофической ситуацией, сложившейся в нашем секторе [из-за ситуации в экономике, вызванной пандемией коронавируса]», — так начинается открытое письмо, с которым 2 апреля (еще до обращения Владимира Путина, в котором он сообщил о продлении выходных в России до 30 апреля) отраслевая организация собственников недвижимости — Российский союз торговых центров (РСТЦ) — обратилась к министру экономики Максиму Решетникову и министру промышленности и торговли Денису Мантурову.
В РСТЦ входят такие крупные владельцы торговой недвижимости, как IKEA или «Энка ТЦ». Всего обращение подписали собственники более 55 российских ТЦ. Отраслевой союз сообщил министрам, что с 28 марта более чем в 2000 торговых центров по всей территории страны на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена, а часть ТЦ уже «закрыта полностью».
Большая часть объектов строилась на заемные средства — объем задолженности превышает 2 трлн рублей
Авторы письма напомнили, что большая часть объектов строилась на заемные средства — совокупный объем задолженности превышает 2 трлн рублей — и сложившееся положение грозит массовыми дефолтами и кризисом в банковской сфере.
У министерств РСТЦ попросил включить собственников коммерческой недвижимости в перечень участников потребительского рынка, наиболее пострадавших от COVID-19, субсидировать 2/3 процентной ставки, отменить налоги, кроме НДС, а его снизить до 18%.
Кроме того, представителям отрасли нужна отсрочка по коммунальным платежам, мораторий на проверки и отмена арендной платы за землю, на которой стоят ТЦ, перечислили авторы послания.
«Мы валимся вниз, и предела не видно»: как российские турагентства выживают в условиях закрытых границ
Обращение владельцев торговых центров могло быть реакцией на принятый 31 марта Госдумой Закон, согласно которому арендодатель будет обязан в течение 30 дней после получения просьбы арендатора заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. Условия и сроки отсрочки определяет на арендодатель, а правительство России. Также арендатор получил право потребовать снижения арендной платы, если из-за введенных в связи с пандемией ограничительных мер не может использовать свое имущество.
«Договорились, что начисление аренды будет возобновлено после снятия карантина»
Как выяснил Forbes, и без законодательной активности депутатов арендодатели и арендаторы вели и ведут активные переговоры друг с другом.
«В конце марта, когда всем стало понятно, что карантину быть, многие арендаторы, которые вынуждены были закрыться, попросили обнулить аренду до его окончания, — рассказывает Антон Белых, генеральный директор компании DNA Realty, которая занимается брокериджем на рынке торговых центров. — Например, Realty for Sale (оператор коммерческой недвижимости, преимущественно в формате стрит-ретейл.
— Forbes) заявил, что отменил аренду 95% арендаторов. Другие наши заказчики тоже обнулили аренду тем операторам, которые закрылись, но договорились о том, что ее начисление будет возобновлено после снятия карантина и открытия города».
Владельцы многофункциональных центров, в составе которых есть торговые точки, тоже готовы идти навстречу арендаторам. «Ведем переговоры, предоставляем скидки и арендные каникулы операторам ретейла», — ответил на запрос Forbes представитель O1 Properties, которая владеет большим портфолио недвижимости класса А.
«Мы идем на уступки добросовестным арендаторам, непосредственно пострадавшим от введенных ограничений, — говорит генеральный директор центра дизайна Artplay Сергей Десятов.
— В рамках внутренних антикризисных мер Artplay планирует усиление онлайн-активности, развитие и продвижение нашего видеоканала Artplay today, адресную поддержку резидентов.
Также занимаемся планированием мощной рекламной кампании нашего центра, которая должна стартовать по окончании эпидемии, предположительно осенью 2020 года».
«Такой ад у нас впервые»: как рестораторы оказались на грани краха из-за коронавируса
Несколько крупных девелоперов отказались комментировать взаимоотношения с арендаторами, сославшись на то, что ситуация крайне нестабильна и непредсказуема. Другие выражались уклончиво.
«Даже в такие тяжелые времена лидеры рынка — офисные резиденты — платят без изменений, — говорит Мария Котова, генеральный директор УК Avica, управляющей бизнес-центром «Романов двор» в центре Москвы.
— Инфраструктурные резиденты направили запросы о снижении арендной платы в связи с ограничениями в использовании помещений. В любой ситуации можно найти выход».
«В центре будут большие потери, так как ставки там высокие, а собственники упрямые»
В пресс-службе O1 Properties отметили, что многие объекты «переведены на режим «выходного дня» — на рабочих местах остается минимальное количество сотрудников, которые отвечают за поддержание и контроль систем жизнеобеспечения зданий».
Мария Котова из УК Avica рассказала, что здания «Романова двора» работают «в режиме пандемического протокола», то есть с усиленными мерами безопасности, при этом команда управляющей компании благодаря технологическим решениям перешла на дистанционную работу.
«Есть собственники, которые настаивают на выплате полной аренды, доказывая, что это не форс-мажор, а обычные предпринимательские риски, — рассказывает Антон Белых из DNA Realty. — Думаю, им будет тяжело в будущем найти новых арендаторов, так как платить аренду в пустоту никто не станет».
По словам эксперта, в стрит-ретейле в центре — на Тверской улице, Кутузовском проспекте и других главных торговых и офисных артериях — «будут большие потери, до 50%, так как ставки там очень высокие, а собственники очень упрямые и уверенные в ликвидности своих помещений».
«В спальных районах потери будут ниже, так как там гуманнее ставки и адекватнее арендодатели, думаю, процентов 20 с восстановлением до 10% к концу года», — прогнозирует Белых.
На вопрос о том, какая помощь больше всего требуется от государства, опрошенные Forbes участники рынка упомянули отсрочку, снижение или даже временную отмену налогов на имущество и землю, мораторий на проверки, субсидирование процентных ставок по кредитам и кредитные каникулы.
Короли российской недвижимости — 2020. Рейтинг Forbes
Короли российской недвижимости — 2020. Рейтинг Forbes
Адвокаты программы «Человек и Закон» – консультации юристов
Прежде всего, если вы первый раз сдаете жильё внаём, имеет смысл восполнить багаж знаний по предпринимательскому праву.
Необходимость в оформлении договора найма, правила составления отчётной налоговой документации.
Будет ли это сдача недвижимости для вас единичной или всё-таки вы намерены вести полноценную предпринимательскую деятельность — сдавать несколько объектов и зарабатывать на этом деньги, решать вам.
«Люди, собираясь сдавать жилплощадь в аренду, думают, что будут легко зарабатывать деньги и не иметь проблем, однако риски достаточно большие, особенно если есть пробелы в знаниях, касающихся юридической стороны этого вопроса», — рассказывает адвокат Александр Спиричев.
Несмотря на, казалось бы, прозрачность и кажущуюся простоту сделки найма, не стоит забывать, что договор аренды жилплощади должен быть оформлен соответствующим образом. Терять этот документ не стоит.
Впоследствии при возможных спорах или если у налоговой возникнут вопросы к вашей деятельности, договор будет являться основным документом, который может защитить ваши интересы в суде. Также имеет смысл составлять опись арендуемого имущества, которое находится на территории жилплощади.
Заверять договор следует у нотариуса, для того чтобы в случае спорной ситуации минимизировать негативные последствия.
«Во-первых, основной камень преткновения — это Налог. Надо понимать, что в зависимости от статуса вас как лица процент налога тоже будет разниться. Физическое лицо, которое сдаёт внаём жильё, должно уплачивать шесть процентов налога со своего дохода. Если вы зарегистрированы как предприниматель — то, соответственно, тринадцать процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Независимо от статуса арендатора за неисполнение элементарных обязанностей по уплате налогов за предпринимательскую деятельность предусмотрены немаленькие штрафы и санкции в отношении уклоняющегося лица.
Если объектов жилья несколько или подготовка отчётной документации по бухгалтерии вызывает много вопросов, специалисты по налогообложению рекомендуют пользоваться услугами бухгалтеров и специальными электронными сервисами.
«Для самозанятых процент отчислений сейчас составляет четыре процента. Будьте внимательны! Налогообложение в нашей стране имеет уведомительный порядок. Исходя из этого, важно не упустить из внимания сроки подачи налоговых деклараций.
В случае нарушения сроков подачи декларации и выплат в соответствии с законодательством предусмотрено начисление пени в размере пяти процентов от суммы задолженности налогового отчисления.
В случае подачи неверных данных Штраф может возрасти до двадцати–сорока процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Налогообложение — это только малая часть того, что необходимо учитывать при сдаче жилой площади внаём. Сдавая квартиру, вы можете столкнуться с иными трудностями.
«Если жилая площадь сдаётся на срок более одиннадцати месяцев, появляется необходимость уведомить Росреестр. Об этом многие забывают, сдавая на длительный срок жильё. Более того, если на вашей жилплощади проживает Гражданин или группа граждан более трёх месяцев, вам необходимо зарегистрировать всех лиц по месту пребывания», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Вывод напрашивается сам собой. Если вы никогда не сталкивались с арендными сделками по недвижимости, имеет смысл более детально изучить этот вопрос. Наилучшим решением будет обращение к специалисту в этой области, который подробно проконсультирует вас.