Продажа недвижимости: можно-ли продать квартиру, доля которой принадлежит несовершеннолетнему ребёнку

Последнее обновление: 04.02.2022

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют местные Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки (буквально – сделка не должно повлечь «уменьшение стоимости имущества подопечного»).

В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего (п.2, ст.37, ГК РФ и ст.21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»).

В таком разрешениидолжны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет Право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

• Эксперты уточняют
• Тот факт, что в текстах законов говорится всегда об опекунах и попечителях, а родители детей нигде не упоминаются, объясняется просто. Пункт 3 статьи 60 СК РФ гласит:
• «При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного».

ВАЖНО! Покупателю квартиры с долей ребенка нужно не только убедиться в наличии разрешения Органов опеки на такую сделку, но и удостовериться в том, что заданные там условия выполнены Продавцом.

 На нашем тематическом ФОРУМЕ можно почитать дискуссии на тему нужно ли Покупателю проверять выполнение условий органов Опеки.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦    (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦    (Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

Подробнее о том, как получают разрешение Органов опеки на продажу квартиры можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

• Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
• Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
• Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Покупателю квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что если этот ребенок находится под опекой, попечительством или остался без попечения родителей, то он может сохранить за собой право проживания в квартире бессрочно даже после ее продажи. Выписать его без того же разрешения Органов опеки не получится.

Продавцу же следует знать, что если он как собственник жилья имеет право принудительно выписать из своей квартиры бывших членов свой семьи (жену после развода с ней, тещу и т.п.), то выписать на том же основании ребенка он не сможет. Дети не могут быть признаны «бывшими членами семьи».

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Материнский капитал и права детей

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или Прокуратура могут подать Иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и Приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

1. Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.
2. Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.
3. Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в Залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

• Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.
• А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как проходит продажа недвижимости, где есть доля в собственности несовершеннолетнего ребёнка

• Меню
• X

Несовершеннолетние дети часто являются владельцами недвижимости. Если ребенок – собственник квартиры, которую планируется продать, то сначала придется обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением.

С заявлением можно обратиться как непосредственно в отдел опеки по месту проживания (месту пребывания) несовершеннолетнего, так и сделать это через МФЦ. Услуга предоставляется бесплатно в течение 15 рабочих дней.

Необходимо предъявить документы, полный и точный перечень которых, к сожалению, до сих пор не регламентирован законодательством. Так, на официальном портале Госуслуг приведен примерный перечень документов, которые требуется предоставить, причем одни документы являются обязательными, другие необходимы только в определенных ситуациях.

Обязательные документы:

1. Свидетельство о заключении или расторжении брака родителей – предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги.
2. Заявление о согласии несовершеннолетнего опекаемого, достигшего возраста 10 лет — обязательный документ, если ребенку исполнилось 10 лет. Предоставляется без возврата.

3. Заявление о согласии несовершеннолетнего подопечного, достигшего возраста 14 лет — обязательный документ, если ребенку исполнилось 14 лет. Предоставляется без возврата.
4. Заявление законного представителя несовершеннолетнего подопечного (опекаемого) — предоставляется без возврата.

5. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность законного представителя несовершеннолетнего подопечного (опекаемого)
6. Документ, подтверждающий права законного представителя.
7. Свидетельство о смерти одного из родителей — обязательно предоставление, в случае смерти одного из родителей.

8. Решение суда о лишении одного из родителей родительских прав, признании его недееспособным или безвестно отсутствующим — обязательный документ, в случае лишения одного из родителей родительских прав.

9. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего подопечного (опекаемого) — обязательный документ, предоставляется только для просмотра (снятия копии) в начале оказания услуги. Иным документом может быть свидетельство о рождении, если ребенку не исполнилось 14 лет.

10. Договор купли-продажи продаваемого объекта недвижимости.
11. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
12. Разрешение на строительство.
13. Технический паспорт на продаваемую и приобретаемую Недвижимость.

Необязательные документы, предоставлять которые нужно только в определенных ситуациях:

Предоставляется в случае если приобретаемый объект недвижимости переходит в собственность несовершеннолетнему подопечному по договору уступки права требования.

1. Предварительный договор уступки права требования.
2. Справка о степени готовности объекта незавершенного строительства.
3. Акт оценки объекта недвижимости (продаваемого и (или) приобретаемого), расположенного за пределами муниципального образования.
4. Договор уступки права требования.
5. Договор долевого участия в строительстве жилья (или договор инвестирования строительства).
6. Учредительные документы застройщика. Устав, ИНН, ОГРН, приказ о назначении руководителя.
7. Распределительный акт о распределении квартир в многоквартирном доме.
8. Акт приёмки законченного строительства.
9. Документы на земельный участок. С указанием, кто является собственником земельного участка, арендатором – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, договор аренды земельного участка.

Кроме того, могут обязать предоставить.

• Сберегательная книжка (лицевой счет). Предоставляется сберегательная книжка (лицевой счет) открытая(ый) на имя несовершеннолетнего подопечного, в случае перечисления денежных средств от продажи, недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему подопечному на его счет.
• Правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость. Документы, послужившие основанием для государственной регистрации права на недвижимость — договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на Наследство, выданное нотариусом, судебный акт.
• Кадастровый паспорт земельного участка. Предоставляется при продаже (покупке) частного домовладения или земельного участка.
• Выписка из лицевого счета квартиры или выписка из домовой книги, подтверждающая место жительства (пребывания) несовершеннолетнего подопечного. Данный документ может быть получен в ходе оказания услуги.
• Выписка из Единого государственного реестра прав, содержащая общедоступные сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости; выписка из лицевого счёта или домовой книги на продаваемую и приобретаемую недвижимость. Данный документ может быть получен в ходе оказания услуги.
• Справка формы 25 отдела записи актов гражданского состояния о внесении сведений об отце несовершеннолетнего на основании заявления матери.

Органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения, если:

1. Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. Так как интересы ребенка представляют оба родителя, поэтому нужно согласие всех на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.
2. Новое жилье хуже предыдущего. Например, ребенка собираются переселить в аварийное или ветхое жилье.

3. Покупаемое жилье недостроено. В данном случае, органы опеки исходя из того, что раз жилье недостроено, то ребенка фактически выписывают в никуда, кроме того есть риск, что у застройщика возникнут проблемы со строительством и в итоге квартира не будет достроена.
4. В новой квартире нет тех удобств, которые были в продаваемой.

   Например, в новой квартире нет горячей воды или электричества и в других случаях, явно ухудшающих положение несовершеннолетнего.

5. Но нужно помнить всегда, органы опеки принимают решение в каждом случае индивидуально.

   Например, из-за болезни ребенок не может проживать в городской среде и нужно переезжать в сельскую, в этом случае органы опеки могут выдать разрешение, даже есть в приобретаемом доме нет всех удобств.

Особенности продажи жилья, при покупке которого были использованы средства материнского капитала

В целом, продажа квартиры при покупке которой были использованы средства материнского капитала, ничем не отличается от тех случаев, когда материнский капитал использован не был. Законодательством не запрещена продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, наложенных государством.

Используя материнский капитал, законный представитель несовершеннолетнего обязуется перед Пенсионным фондом выделить детям доли в приобретаемом жилье. При этом если приобретается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке. А если недвижимость оплачивается маткапиталом на стадии строительства, то на выделение долей дается время.

После выделения долей обязательства, связанные с использованием материнского капитала, прекращаются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним. Однако эти ограничения полностью совпадают с общими правилами продажи недвижимости с участием несовершеннолетних, указанными выше.

Таким образом, можно сделать вывод, что продажа недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетним, во многом совпадает с заключением сделок с участием совершеннолетних. Основное отличие заключается в том, что Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий и для продажи недвижимости требуется согласие опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе.

Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав.

В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

Содержание

Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника.

Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК.

В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку.

При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества.

Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений.

Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено.

Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов).

Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством. 

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье.

В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя.

Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров.

В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

• Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.
• Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

• Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных. Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):
• • улучшение экологической обстановки или климатических условий;
• • получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;
• • документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.
• Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.

Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд.

Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы.

Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки.

Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Нужно ли платить Налог при продаже и покупке недвижимости с детскими долями?

Отвечает Ольга Котова,
Директор агентства недвижимости «ДЕЛО», г. Рязань

Вопросы по налогообложению всегда очень волнуют продавцов и покупателей. Давайте разбираться.

• Покупателю недвижимости налог платить не требуется, а вот при продаже есть несколько разных вариантов.
• Ситуация 1
• Если родители и дети владеют объектом недвижимости больше минимального срока владения (3 года, если квартира перешла в собственность до 1 января 2016 года; 5 лет, если квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года), то налог при продаже недвижимости платить не требуется.
• Ситуация 2
• Если срок владения объектом недвижимости составляет менее минимально установленного законом срока, то заплатить налог придется.
• Следует отметить, что срок владения у всех участников долевой собственности может быть различным.

❗️Например: Супруги купили квартиру в 2014 году, а детям выделили доли только в 2020 году.

В этом случае при продаже детских долей придется подать декларацию и начислить налог, так как минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на их долю в квартире.

Тогда при продаже объекта недвижимости до 30 апреля следующего за продажей года вы должны будете подать декларацию 3-НДФЛ от имени ваших детей.

И указать в ней доход — размер стоимости доли каждого ребенка. Если этого не сделать, выпишут Штраф — минимум 1 000 рублей. Платить его придется родителям, а декларацию все равно потребуют.

Налог за несовершеннолетних детей платят, конечно же, родители.

Однако в ноябре прошлого года был принят закон, благодаря которому семьи с двумя и более детьми не будут платить налог при продаже жилья. С этой целью ст. 217.1 НК дополнилась отдельным пунктом.

К объектам недвижимого имущества, продажа которых может быть освобождена от НДФЛ, относятся: комнаты, квартиры или части квартиры, жилые дома или части жилых домов, а также доли в праве собственности на Жилое помещение.

Продажа таких объектов освобождается от налогообложения, если:

— налогоплательщик и (или) его супруг являются родителями либо усыновителями двух и более несовершеннолетних детей, т. е. не достигшими возраста 18 лет либо до 24 лет, если дети очно обучаются в образовательных организациях, при этом возраст детей определяется на момент перехода права собственности;

1. — приобретено иное жилье или доля в праве собственности на жилое помещение в календарном году, в котором продано «старое» жилье, либо покупка нового жилья должна быть осуществлена до 30 апреля 2022 года;
2. — общий метраж приобретаемого жилья или его кадастровая стоимость превышает общую площадь проданного жилья или кадастровую стоимость;
3. — кадастровая стоимость, если она может быть определена, проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
4. — налогоплательщику либо его супруге, несовершеннолетним детям на дату регистрации права собственности на проданное жилье или долю в праве собственности не принадлежит 50% в праве собственности на приобретенное жилье.

Чтобы получить освобождение от НДФЛ, должны одновременно выполняться вышеперечисленные условия. Данные правила действуют с 1 января 2021, т. е. если была продажа недвижимости в 2021 году и будет приобретена новая до конца апреля 2022, то налог можно не платить.

Освобождение от уплаты налога также будет действовать и при продаже жилья детьми.

Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка — инструкция от R.TIGER

На языке риэлторов такую сделку называют — сделка с обременением. Что подразумевает ряд сложностей. Основной нюанс — это обязательное получение одобрения органов опеки и попечительства. Органы опеки опираются на законы — ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

В вопросах имущества задача опеки сохранение его для детей. Простыми словами, для реализации недвижимости с детской долей обособьте в новом жилье эквивалентную долю.

Это может быть расширение метража или сохранение метража, увеличение доли ребенка, улучшение бытовых условий. Одобрение опеки становится главным препятствием для многих семей.

“Подводным камнем” является покупка недвижимости в стройке, чем ближе дом к сдаче в эксплуатацию, чем выше вероятность одобрения.

• Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
• Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
• С этим вопросом могут помочь 308 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Пошаговая инструкция

1. Явиться лично в органы опеки и попечительства с письменным заявлением. Должны присутствовать мать и отец с обязательным согласием обоих. Обычно около 15 дней уходит на рассмотрение заявления.

Какие документы нужны для опеки

1. Собственно сама заявка.
2. Удостоверения личности матери и отца*. В случае утраты второго родителя — свидетельство о смерти, в случае потери — решение суда о лишении родительских прав, в других случаях в судебном порядке.

3. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт*.
4. Свидетельство подтверждающее права на собственность подлежащую продаже и покупаемую*.
5. Техпаспорта на обе квартиры*.
6. ЕЖД (Единый жилищный документ) на обе квартиры.
7. Получение ответа по заявке.

   Отказ либо одобрение.

* — копия и оригинал документа

Далее необходимо заключить сделку купли-продажи. Согласно 172-ФЗ, сделка проходит с участием нотариуса. Нотариус должен заверить договор. В присутствии матери и отца.

Обойти органы опеки не получится, без их одобрения не представляется возможным зарегистрировать недвижимость.

Заключительным этапом служит оповещение органов опеки в успешном подписании бумаг. Приложив соответствующие документы: свидетельство о праве и выписку из ЕГРН.

Почему могут отказать

1. Ипотека. На жилье в рассрочку накладывается обременение на срок кредита, в связи с чем выделить доли сразу не получится.
2. «Стройка». На жилье в строящемся доме шанс одобрения равен нулю.

   Дом должен находится в эксплуатации.

3. Бытовые условия. Отсутствие инфраструктуры (отсутствие или большая удаленность от садика, школы, плохие технические условия – нет канализации, водопровода).

Опротестовать решение в суде

Да, это вполне реально. За исключением случаев, когда права ребенка действительно не ущемляются. В судебной практике были случаи, когда оспаривали решение опеки на приобретение жилья “в стройке” по договору долевого участия в строительстве. Заручившись поддержкой адвоката ваши шансы значительно возрастают.

Немаловажную роль сыграют и убедительные доводы в пользу нового жилья. Например, улучшение экологической обстановки в микрорайоне (вместо трассы или железной дороги под окном будет парк), документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры (в жилом комплексе планируется свой садик и школа) и т.п.

Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю

Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский Кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.

• Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
• На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
• Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
• Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.

Условия продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

• опека просит с вас расписку, где вы соглашаетесь и обязуетесь обеспечить ребенка равнозначным по площади жильем во временной промежуток не свыше трех месяцев, либо сделка будет незаконной.
• кладете на личный счет денежные средства полученные с продажи недвижимости. Этот путь неоднозначный, потому что опека рассматривает другие обстоятельства, такие как: владение другой недвижимостью или переселение в иной город. Обналичивание денег возможно только с позволения органов опеки до совершеннолетия.
• альтернативная сделка. Алгоритм примерно такой. Найти покупателя на свое жилье. Далее нужно взять предоплату (аванс). Поиск жилья для приобретения. Согласование с органами и проведение сделки. Суть в одновременной продаже своей квартиры и покупке другой. Как правило, такие сделки проводятся с помощью компетентного риелтора.

Можно ли продать квартиру не выделяя доли детей

Когда реализации подлежит жилье, в котором были выделены доли детям, то не обособить доли детям в новом жилье незаконно. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, соответственно она не может состояться.

Исключение, составляют случаи когда семье одобряют продажу жилья без выделения долей детям, когда это вынужденная мера. Например, тяжелая болезнь ребенка, когда требуется дорогостоящее лечение. В этом случае нужно предъявить доказательства, которые подтвердят необходимость продажи жилья для использования вырученных средств на лечение ребенка.

Если жилье было приобретено с участием материнского капитала, то обязательным условием является выделение доли детям, в противном случае у вас могут отозвать всю сумму материнского капитала. И продажа такой недвижимости не может состояться.

Можно ли продать отдельно долю ребенка в квартире

Согласно закону доля в квартире может подлежать продаже. Но не все так просто, метраж должен отвечать соответствующим нормам. Раньше можно было реализовать даже 1 или 2 метра, что повлекло за собой ряд мошеннических схем, поэтому была внесена поправка. Размер нормативов метража подлежащих реализации для каждого региона свой. Предположительно это от 8 до 15 кв.м на человека.

Согласно ГК РФ Статья 454 вы имеете на это право, только нужно для этого:

1. Согласие остальных собственников помещения с первоочередным правом на выкуп доли.
2. Позволение органов опеки и попечительства.
3. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

• Юридическое сопровождение сделок купли-продажи имущества