Налог с продажи имущества: в собственности была квартира, в равных долях, на маму, сестру и на меня

lizaelesina/Depositphotos

Отвечает независимый Эксперт Екатерина Лазарева:

В соответствии с действующим налоговым законодательством, ваша задача решается следующим образом:

• за долю, купленную вами в 2008 г., Налог на доходы с физических лиц (НДФЛ) не возникает;
• в отношении доли, подаренной вам вашей дочерью в 2018 г. – если вы продаете ее в 2021 г. после даты регистрации договора дарения в ЕГРН, налог тоже не возникает. Если до регистрации дарения, возникает 13% НДФЛ;
• в отношении купленной вами доли у бывшего мужа в 2019 г. – возникает 13% НДФЛ, но и его можно уменьшить, заплатив разницу между ценой продажи и ценой покупки, приложив документы на покупку этой доли (уменьшив сумму налога на затраты по приобретению данного имущества, если у вас сохранился Договор и документы, подтверждающие оплату).

Является ли покупка квартиры по договору паевого участия расходами при ее продаже?

Нужно ли платить налог с кадастровой стоимости?

Отвечает налоговый консультант финансовой службы ИНКОМ-Недвижимость Айна Зайцева: 

Согласно налоговому законодательству, продажа недвижимости, находящейся в собственности менее установленного срока владения, подлежит налогообложению. В вашем случае доля 2008 г. налогом не облагается, так как в собственности более 3 лет.

 Для доли, полученной по дарению от члена семьи (от дочери), установлен минимальный срок 3 года. Если на момент продажи срок владения данной доли будет более 3 лет, доход от продажи облагаться налогом не будет. Доля, выкупленная в 2019 г.

, будет облагаться налогом, так как срок владения – менее установленного НК РФ.

При этом, если вы будете продавать квартиру не по долям (отдельными договорами купли-продажи), а единым объектом (по одному договору купли-продажи), весь полученный доход облагаться налогом не будет. В данном варианте объектом продажи выступает не доля в квартире, а имущество в целом.

При получении в дар части квартиры (как и при выкупе квартиры) вы просто увеличили свои права на большую площадь, что не привело к прекращению права собственности на объект. Начиная с 2008 г.

, вы непрерывно владели квартирой, только в меньшей доле, следовательно, срок владения объектом (квартирой) начинает исчисляться с момента приобретения первоначальной доли – с 2008 г.

, что составляет более 3-летнего срока владения.

Когда платить налог на квартиру?

Возврат налога при покупке жилья

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если квартира была приобретена в долевую собственность в 2008 г., законодательно и в письмах ФНС предусмотрена возможность, при которой владелец одной доли становится единственным собственником в том случае, если остальные доли были ему переданы, подарены или проданы. При этом он будет является владельцем с момента, когда возникло право на его собственность. В вашей истории это 2008 г.

Чтобы официально это задокументировать, необходимо обратиться в МФЦ с заявкой об объединении документов под единую выписку из ЕГРН, где будет актуализирован вид объекта недвижимости и вид владения.

Вместо доли в квартире будет прописана собственность в полном объеме.

В качестве видов правоустанавливающих документов в данной ситуации на второй странице документа о собственности у вас должны быть указаны договор купли-продажи, договор дарения от дочери и договор купли-продажи от бывшего супруга.

Отвечает Юрист Наталья Нероденко:

Налог с продажи недвижимого имущества уплачивается в случае, если возникает доход при его продаже и при этом срок владения менее минимального. В связи с тем, что первая доля у вас была приобретена в 2008 г. (минимальный срок владения уже истек), и вы проведете процедуру приращения долей, обязанности по уплате налога у вас не возникает.

• Минфин и Управление налоговой службы уже не раз давали пояснения на этот счет: там указано, что срок права на всю квартиру отсчитывается с момента приобретения самой первой доли.
• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Какие риски при покупке жилья по заниженной стоимости?
• Кто должен платить налог, если квартиру купили в 2019 году?
• Нужно ли платить налог с продажи?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как получить вычет при продаже доли в квартире?

Нам с сестрой принадлежали 3/8 доли в трехкомнатной квартире. Это была одна комната, доли мы выделили через суд.

В августе 2020 года мы продали долю одному покупателю по одному договору купли-продажи. Цена по договору — больше миллиона. Остальные доли не продавались.

Жалею, что не озадачилась этим вопросом раньше, но меня убеждали, что налоговый вычет в 1 млн рублей при продаже недвижимости полагается каждому. Можем ли мы с сестрой поделить этот вычет и как правильно все оформить?

Я не знаю, как долго доли были у вас в собственности. Если более пяти лет, то вам вообще не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Значит, и вычет вам не нужен. А в некоторых случаях достаточно и трех лет.

Если же прошло меньше времени, вы должны уплатить НДФЛ — 13% от дохода. Но эту сумму можно уменьшить, в том числе до 0 Р, и имущественный вычет не единственный способ это сделать.

Расскажу подробнее, когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья и как уменьшить сумму налога. А если вы выберете налоговый вычет, объясню, как его разделить.

Чтобы понять, нужно ли платить налог с продажи, надо разобраться, сколько лет вы были собственницами долей. Считать этот срок можно по-разному.

Вы пишете, что выделили доли через суд, но не уточняете, когда и на каком основании их приобрели. Возможно, они были у вас в собственности еще до разбирательства, а потом суд выделил на них одну комнату.

Тогда срок владения считается с момента, как вы стали собственницами долей.

Теперь о каждом подробнее.

Разбираемся, как начинать и доводить до конца масштабные задачи Покажите!

Что это такое. Имущественный вычет — это сумма, с которой не нужно платить налог. Ее вычитают из налогооблагаемого дохода, и его размер уменьшается. А вместе с ним становится меньше и сумма налога.

Совместная собственность — это если вы обе владели 3/8 доли. Тогда вычет можно разделить в любой пропорции — как договоритесь. Но когда будете подавать 3-НДФЛ, не забудьте приложить к ней заявление о распределении вычета.

Расходы на приобретение — это, например, стоимость долей, если их купили. Или сумма, с которой вы уплатили налог, если доли вам подарил не член семьи и не близкий родственник.

Чтобы воспользоваться этим способом, нужны документы, которые подтвердят расходы. Например, договор купли-продажи с записью о передаче денег, расписки, квитанции банка и так далее.

Если наследодатель или даритель покупал квартиру целиком, то часть его расходов учитывается пропорционально вашей доле.

Допустим, он отдал за нее 4 000 000 Р. И предположим, что ваша доля была 1/8, а сестры — 2/8. Тогда вы можете уменьшить доход от продажи своей доли на 500 000 Р — это 1/8 от 4 000 000 Р. А сестра — на 1 000 000 Р.

Налоговый вычет и этот способ одинаково законны. Вычет подойдет, если у вас нет документов, которые подтвердят расходы. А уменьшить доход на сумму расходов выгодно, если они превышают 1 000 000 Р.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Налог с продажи доли в квартире — Ваши налоги

04.01.2021

Здесь вы узнаете о том, как рассчитать налог на продажу доли в квартире в разных ситуациях.

Например, при при продаже квартиры целиком (в том числе и вашей доли в ней) или по долям (то есть по нескольким договорам купли-продажи долей). Ведь от порядка оформления сделки зависит и сумма налога, которую придется заплатить.

Мы рассмотрим каждую из этих ситуаций, а также расскажем про наиболее оптимальные способы оформления сделки, которые позволят уменьшить налог.

Зачастую Продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый Кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона.

Он предусматривает, что новый порядок расчета налога применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если Право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д.

году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

• по наследству;
• в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
• по приватизации;
• по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили в 2019 году (то есть после 1 января 2016 года). Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю.

Строка в Свидетельстве о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации . Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле.

Нужная дата стоит в строке 3 Вид, номер и дата государственной регистрации права .

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

• по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
• в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
• до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!
Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю в размере 1/2 отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2019 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2020 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в Наследство. По состоянию на сентябрь 2020 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2019 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

• либо продажной цены доли по договору;
• либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2019 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Цитата из статьи 220 Налогового кодекса (пункт 2 пп. 2):

… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире, полученной по договору купли-продажи, менее 5 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:

• 2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.
• Сумма налога:
  1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:

1. 1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.
2. Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Покупная стоимость квартиры в целом

Х

Размер доли

=

Сумма расходов на приобретение доли

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет.

Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год.

Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!
При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома).

Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб.

будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Она находится в собственности продавцов менее 3 лет. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

• Ситуация 1
  Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.
• Каждый собственник получает право на вычет в размере:
  1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.
• Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
  3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям.

Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей.

Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:

• • сын – 333 333 руб.;
  • дочь – 333 333 руб.;
  • отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал Ваши налоги
2021

Налоги с продажи квартиры

Когда нужно платить налоги с продажи квартиры

Государство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.

• Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности. 
• Если квартира получена после 1 января 2016 года
• Чтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет.
• Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

• квартира получена в наследство;
• жильё подарили члены семьи или близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
• если квартира приватизирована после этой даты;
• если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Если квартира получена до 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года. Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.

С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и Нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.

Теперь положение резидентов и нерезидентов уравняли, и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.

Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее.

С какой даты отсчитывается срок владения квартирой

По общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость. Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на онлайн-сервисе Росреестра (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).

Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.

Но есть и несколько исключений из него:

1.     Недвижимость, полученная по наследству. В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

2. Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться с даты вступления в силу решения суда.

3. Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:

• если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;
• если до 1 января 1998 года, то с даты заключения договора о передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников признаются независимо от регистрации. Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать. Если договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2019 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.

4. Квартиры, полученные через ЖСК. Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).

5. Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается с даты приобретения первой доли.

Срок владения квартирами, полученными по реновации

Отдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.

Пример

Семья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2019 года переехала в новостройку в рамках реновации. Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.

А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.

Налоги при продаже квартиры. Сколько платить

На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%. Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%. Для нерезидентов она намного выше —30%. 

Налоговым резидентом России может быть и Гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны. Статус налогового резидента РФ при необходимости можно подтвердить.

Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.

А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.

Как посчитать налог

Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей. От получившейся суммы и платится налог 13%. Это правило действует только для налоговых резидентов. Сейчас всё объясним подробнее.

1. Цена квартиры
2. Чтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.
3. Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, Закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).

А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры. 

Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите в онлайн-сервисе нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.

А теперь о новых правилах подсчёта налога

1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).

2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.

Пример

В декабре 2018 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2019-го. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.

Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.

Но к этой сумме Лена может применить вычет.  

Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартиры

Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить.Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Вычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).  

Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.

• Пример
• Если Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.
• 5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублей
• Налог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей  
• Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:
• 8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублей
• Налог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей 

Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.

Если Лена продаст в 2019 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.

Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем.

1. Налоговый вычет при продаже долей в праве
2. Если сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.
3. Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то каждый собственник может применить вычет в миллион.
4. Расходы на покупку квартиры
5. Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.
6. Что входит в такие расходы:

• если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
• если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая Кредит и проценты за него.

Пример

В 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей. 

10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублей

Итак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).

Обратите внимание:

Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.

Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил. В этом случае платить налог не нужно.

Налоги при «продаже» новостройки по ДДУ

До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала.

Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов.

Это подтвердил в своём письме Минфин.

Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.

Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Продавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги. Это не самое лучшее решение. И вот почему.

Возможно, налог платить не нужно

Посмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.

Налог может быть не таким большим, как риски

Посчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм. Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года). Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины. С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли. 

Пример

Подаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2019 года — 5 460 000 рублей.

• Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:
• (6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей
• Чтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:
• (5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей
• То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.
• А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:
• (6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублей
• А если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):
• (5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублей
• Посчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.
• Занижение цены в договоре может насторожить покупателя

Ведь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.

Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%. Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.

Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите

Если покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке. Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.

Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы

Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.

Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом. Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вред

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.