На что можно претендовать при передаче квартиры в РПЦ?

Передача государственного имущества Русской православной церкви: проблемы толкования законов и анализ судебной практики

Владимир Алексеевич Томсинов

заведующий кафедрой истории государства и права юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова, профессор, доктор юридических наук

Виктор Георгиевич Домшенко*

магистр права (РШЧП)

• 0

• 30.06.2021
• 416

Выгодное предложение Журнал «Закон» 06-2021 Аннотация

Статья посвящена юридическим проблемам, которые возникают при передаче Русской православной церкви имущества религиозного назначения, находящегося в государственной и муниципальной собственности. Юридическая природа данного явления до сих пор остается неопределенной. Она не является ни реституцией, ни приватизацией. В правовых актах, регламентирующих эту про­цедуру, ее обозначили общим термином «передача», не указав, на каком основании она должна производиться. Обзор судебной практики применения Федерального закона № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» показывает, что значение ключевых его терминов толкуется весьма произвольно. Используемому в нем термину «имущество религиозного назначения» придается слишком широкое значение, а термин «монашеская жизнедеятельность» часто смешивают с понятием «монастырская деятельность». В статье предложена методика толкования данных терминов, которая предполагает анализ содержания не только законов РФ, но и действующих установлений Русской православной церкви и православной христианской традиции

Переход государственного имущества религиозного назначения в собственность религиозных организаций осуществляется в Российской Федерации уже три десятилетия, но юридическая природа данного явления до сих пор остается неопределенной. В правовых актах, изданных в 90-е гг.

прошлого века и в 2000-е для регламентации этой процедуры, ее обозначили общим термином «передача», не указав, на каком основании она должна производиться.

Не вполне ясными, нуждающимися в специальном толковании, выступают в них и другие ключевые для надлежащего юридического оформления передачи имущества категории, например «имущество религиозного назначения», «монашеская жизнедеятельность» и др.

Между тем процесс передачи государственного имущества религиозного назначения в собственность религиозным организациям приобрел широкий масштаб.

По вполне понятным причинам наибольшее количество объектов государственной собственности передавали Русской православной церкви (далее — РПЦ).

По большей части это были церковные и монастырские здания, религиозное назначение которых являлось очевидным и передача их в собственность Церкви не вызывала никаких возражений в нашем обществе.

Но, помимо них, РПЦ начала претендовать на объекты государственной собственности, не связанные прямо с отправлением вероисповедания — например, бывшие доходные дома монастырей и церковных приходов, здания бывших семинарий и т.д. Эти притязания вызвали отрицательную реакцию со стороны общества. РПЦ стали обвинять чуть ли не в «рейдерском захвате» государственной собственности

Чтобы прочитать, купите статью, журнал или подписку. Если вы уже купили, войдите в аккаунт

Поправки в Закон о передаче имущества: расширен перечень передаваемых объектов / Официальные документы / Патриархия.ru

2 июля 2021 г. 13:40

Президент РФ В.В. Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 2 и 12 Федерального закона «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Поправки прокомментировала руководитель Правового управления Московской Патриархии игумения Ксения (Чернега).

1 июля 2021 года Президентом РФ подписан Федеральный закон № 249-ФЗ, которым в Федеральный закон № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения…» внесены поправки, предписанные постановлением Конституционного Суда РФ от 17 ноября 2020 г. № 47-П и направленные на уточнение порядка передачи в безвозмездное пользование религиозных организаций перепрофилированной под религиозные цели государственной или муниципальной недвижимости.

Согласно поправкам, заключенные с религиозными организациями договоры безвозмездного пользования государственным или муниципальным имуществом, не имеющим религиозного назначения и перепрофилированным (реконструированным) под религиозные цели, могут быть расторгнуты по инициативе госоргана или муниципалитета при условии выплаты религиозным организациям компенсации расходов на перепрофилирование (реконструкцию) объекта. Это правило применяется только в том случае, если договоры безвозмездного пользования были заключены и перепрофилирование (реконструкция) объекта с согласия собственника было осуществлено до 14.12.2010 г. (то есть до момента вступления в силу Федерального закона № 327-ФЗ). Более того, в тексте закона говорится, что эти договоры сохраняют свою силу и в том случае, если у религиозной организации не имеется оснований для безвозмездного переоформления указанных объектов в собственность на основании п. 1 ст. 12 Федерального закона № 327-ФЗ.

Это положение позволяет предотвратить изъятие из безвозмездного пользования религиозных общин не имеющего религиозного назначения государственного или муниципального имущества, полученного ими в пользование в советский или постсоветский период и перепрофилированного (реконструированного) с согласия государственных или муниципальных органов под религиозные цели (например, зданий заводских складов, кинозалов или иных подобных).

Помимо поправок, предписанных Конституционным Судом РФ, в Федеральный закон № 327-ФЗ внесены по инициативе Русской Православной Церкви дополнительные поправки, направленные на расширение перечня недвижимого имущества религиозного назначения, подлежащего передаче религиозным организациям из публичной собственности.

Согласно новой редакции ст. 2 означенного закона в перечень недвижимости религиозного назначения включены объекты, построенные для осуществления или материального и иного обеспечения благотворительной и социальной деятельности религиозных организаций — например, здания бывших церковных богаделен, сиротских приютов.

Эти объекты не удавалось получить безвозмездно в собственность религиозных организаций даже через суды. Теперь, с принятием поправок, у религиозных организаций появилась возможность получать их во внесудебном порядке путем подачи в уполномоченный государственный или муниципальный орган соответствующих заявлений.

Кроме того, к имуществу религиозного назначения теперь отнесены объекты недвижимости, построенные для материального обеспечения богослужебной или монастырской жизнедеятельности.

В результате, например, бывшие доходные и торговые дома приходов и монастырей, материально обеспечивающие их жизнедеятельность, могут безвозмездно передаваться в собственность или пользование религиозных организаций.

Следует отметить, что, как правило, такие объекты удавалось получить только через суд, где приходилось доказывать их религиозное назначение. Судебная практика при этом складывалась неоднозначно.

В частности, в ряде случаев суды занимали позицию о недопустимости передачи таких объектов религиозным организациям, поскольку они построены для целей получения дохода. При этом довод о том, что монастырские доходные дома строились в целях материального обеспечения жизнедеятельности приходов и обителей, не всегда принимался во внимание судами. Поправки поставили точку в этом споре, признав религиозное назначение бывших доходных и торговых домов религиозных общин.

Важно отметить, что закон не обязывает религиозные организации использовать полученные в рамках Федерального закона № 327-ФЗ объекты по их историческому назначению. Согласно ст.

10 закона объекты передаются религиозной организации для использования в соответствии с целями деятельности, определенными ее уставом. Поэтому религиозные организации не обязаны (хотя и имеют право) использовать здания доходных домов исключительной для целей сдачи в аренду.

Такие здания могут использоваться под реализацию социальных, благотворительных или культурно-просветительских проектов. В частности, находящиеся на Пушкинской площади в г. Москве помещения б.

доходного дома Страстного женского монастыря, полученные недавно в собственность Церкви в судебном порядке, будут использованы под размещение музея этой старинной московской обители, которая, как известно, была стерта с лица земли в роковом 1937 году.

Патриархия.ru

Церкви добавят собственности

Законодательное определение имущества религиозного назначения, которое передается властями в собственность или пользование церкви, должно быть пересмотрено и расширено. Конституционный суд РФ в своем постановлении говорит, что к такому имуществу следует относить не только специально построенные для богослужений здания и помещения, но и «гражданские» объекты, передаваемые церквям.

Так суд отреагировал на жалобу «альтернативных православных» — общины Православной церкви Божией Матери Державная, которая 20 лет назад получила от тверских властей здание котельной, отремонтировала его для богослужений, но в 2020 году была выселена. Эксперты разошлись в оценках, станет ли решение КС поводом для церковной реституции или все же не приведет к масштабной передаче собственности.

Предметом разбирательства в КС стало обращение тверской общины религиозной организации «Община Православной церкви Божией Матери Державная». Речь об известных с начала 1990-х годов представителях так называемых альтернативных православных (в РПЦ их считают сектантами, но ряд экспертов причисляют к новым религиозным движениям; см. “Ъ” от 16 июля 2020 года).

В 1996 году администрация Твери передала «богородичникам» в безвозмездное пользование часть заброшенных помещений бывшей котельной (в документах фигурирует как красный уголок) в центре города.

Прихожане отремонтировали ее под храм Новомучеников Российских (зарегистрирован в 2002 году как объект религиозного назначения) по согласованию с властями, пристроив затем часовню и купель.

В 2016 году срок очередного договора пользования закончился: чиновники сначала одобрили его продление, но затем передумали и предписали освободить помещение.

Представитель церкви называл “Ъ” решение властей «большим ударом» по приходу в 100 человек, поясняя, что у них нет возможности «отстроить все заново».

При этом «богородичники» дважды, в 2011 и 2013 годах, обращались к чиновникам и в Тверскую городскую думу с просьбой передать им занимаемые помещения, но получали отказ со ссылкой, что в этом же здании расположен еще и теплоузел.

Причем альтернативным православным не помогло и заключение кадастрового инженера о возможности провести раздел спорного здания на две независимые части.

Перед обращением в КС община судилась в других инстанциях. Так, Арбитражный суд Тверской области в 2018 году удовлетворил ее жалобу, признав отказ властей продлить Договор пользования недействительным. Но 14-й арбитражный апелляционный суд отменил это решение, сославшись на п. 1 ст.

 2 закона РФ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Суд определил, что по смыслу этой статьи к имуществу религиозных организаций может быть отнесено только специально построенное для богослужений помещение, тогда как бывшая котельная религиозного назначения изначально не имела.

В Арбитражном суде Северо-Западного округа и Верховном суде РФ жалобы прихожан отклонили. В итоге в марте 2020 года помещения передали структуре РПЦ — тверскому приходу храма Праведного Лазаря Четверодневного.

В КС признали необходимость пересмотра определения имущества религиозной организации, сочтя нынешнюю формулировку неконституционной.

В суде напомнили, что закон предусматривает передачу приходам в собственность имущества, созданного «не для религиозного использования, но измененного в соответствующих целях». Но п. 1 ст. 2 упомянутого выше закона не позволяет однозначно определить правовой режим в муниципальных помещениях, которые с согласия собственника переоборудовались в культовые сооружения, указали в КС.

Изъятие этих помещений с передачей его другим религиозным организациям «порождает неопределенность» в вопросах правомерности этих действий, однако позволяет делать это «без разумного и достаточного обоснования», учета трат на обустройство храмов и «духовного значения места». Законодателям в КС поручили пересмотреть неконституционную норму, а заявителям присудили право на компенсацию.

Руководитель Центра по изучению проблем религии и общества Института Европы РАН Роман Лункин напоминает, что РПЦ с 2010 года, когда начал действовать закон о передаче имущества, были отданы сотни зданий, причем около 30% в собственность (остальное — в безвозмездное пользование), а в 2018 году религиозным организациям разрешили узаконить еще и самострой.

Господин Лункин считает, что определение КС позволит религиозным организациям «заявлять свои права» на пользование недвижимостью, недавно превращенную в культовое пространство.

Член правления Российского объединенного союза христиан веры евангельской (пятидесятников) епископ Константин Бендас называет «большим прорывом» указание КС о возможности компенсации религиозным организациям «в случае невозможности или затруднительности передачи имущества». «Это положение особо важно.

С 1917 по 1961 год у протестантов было конфисковано около 7 тыс.

зданий, в основном частные дома и другие строения, приспособленные для ведения богослужебной деятельности, духовных библиотек, типографий, благотворительных столовых, сельскохозяйственных коммун»,— сообщил Константин Бендас, сочтя, что определение КС «реально выталкивает закон в сторону реституции».

Но господин Лункин считает, что «масштабной передачи имущества в пользование различным общинам не будет». «Решение скорее затрагивает отдельные конфликтные ситуации, которые, правда, возникают регулярно»,— пояснил он.

В пример Эксперт привел проблемы с перепрофилированием зданий в культовые сооружения на Дальнем Востоке, где церкви обустраивались в магазинах или клубах, но подчеркнул, что эти конфликты в основном «добровольно разрешались властями» в пользу приходов.

«У чиновников будет больше оснований пойти навстречу верующим»,— подытоживает господин Лункин.

Александр Воронов, Павел Коробов

Десятая заповедь: что становится с объектами, отданными РПЦ — Офтоп на TJ

Музеи, культурные учреждения, школы и даже католические замки, которые забрала Русская православная церковь.

{«id»:39787,»gtm»:null}

Фото Ильи Питалева, ТАСС

В ноябре 2010 года в России был подписан закон «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Прямо о реституции (возвращении незаконно захваченного имущества), в законе не говорится.

Да и прежний патриарх Алексий II сам заявлял что РПЦ не требует от власти реституции церковного имущества, хотя и поддерживает добровольное возвращение церковных и храмовых зданий «в тех случаях, когда это возможно и необходимо».

Тем не менее, иначе как реституцией в обществе этот закон мало кто называет.

За время действия закона, церковь получила от государства в собственность или долгосрочную безвозмездную аренду сотни зданий по всей стране. Среди них в преобладающем количестве различные храмы и церкви. Но немало таких объектов, которые в настоящее время выполняли исключительно светские функции — библиотеки, музеи, учебные заведения или же объекты туристического кластера.

Последнее громкое событие — передача РПЦ Исаакиевского собора в Санкт-Петербурге. Главным аргументом против передачи собора церкви называется именно тот факт, что он давно уже является не местом для проведения религиозных обрядов, а музеем, туристическим объектом, и, в конце концов, просто памятником архитектуры мирового значения.

Примеров передачи РПЦ объектов культурного и образовательного значения за время действия закона накопилось немало. И один из главных вопросов при передаче подобных зданий — куда и на какие средства переезжать учреждениям, работающим в переданных объектах.

Согласно закону, организации культуры при передаче имущества должны получать взамен «равноценные здания, обеспечивающие уставные виды деятельности».

Но процесс этот не всегда происходит гладко, либо из-за отсутствия подходящих для переезда помещений, либо из-за нехватки бюджета для строительства нового здания.

Одним из примеров является краеведческий музей города Гагарин Смоленской области. Расположенные там Благовещенский собор, Тихвинскую церковь и Церковь скорбящей Божьей Матери в 2014 году передали местной епархии.

Вместе со зданиями для богослужений РПЦ получила приходской дом и подвал купеческого дома 19-го века. Расположенному в них историко-краеведческому отделу музея Юрия Гагарина и художественной галерее пришлось искать новое место. Решение о передаче музея РПЦ поддерживал известный православный активист Дмитрий Энтео.

В итоге экспонаты рассортировали по разным учреждениям. Сам музей Гагарина, который располагается в Благовещенском соборе, переехал в бывшее здание Центра детского творчества, фондохранилище — на второй этаж здания районного узла связи, после проведённой там реконструкции.

Благовещенский собор, в котором находился музей Гагарина Дом бывшего гжатского купца Церевитинова, в который переехал музей Гагарина

Похожая история произошла с челябинским залом органной и камерной музыки, который в 2013 году передали церкви. РПЦ вернули храм Александра Невского, в котором с советских годов находился органный зал, а инструмент перевезли в бывший кинотеатр «Родина», который для этого дела перестроили. На переезд из местного бюджета потратили 680 миллионов рублей.

Храм Александра Невского, в котором находился органный зал

За храм с органом РПЦ боролась с начала 90-х годов. Уже тогда музыканты и представители немецкой компании «Hermann Eule», создавшей инструмент, предупреждали, что перемещение органа может повредить качеству его звучания. Активисты, выступавшие против решения о передаче органного зала, заявляли, что церкви и так пустуют, так что переделывать в них культурные учреждения не стоит.

Я считаю весь этот переезд совершенно бессмысленным. Нам говорили, что люди не могут жить без этой святыни, им негде молиться. Я ходила в храм. В обычный день я не видела там больше 30 человек, а всего 120 человек набирается во время больших праздников. Такое количество верующих вполне могло бы разместиться в других церквях и храмах.

Впрочем, как утверждают специализированные порталы, реконструкция бывшего кинотеатра в органный зал прошла успешно и с привлечением соответствующих специалистов, поэтому качество звучания осталось на уровне, а в новом органнном зале даже проводят международные фестивали. Хранитель органа, народный артист России Владимир Хомяков, звучанием инструмента тоже остался доволен.

Бывший кинотеатр «Родина», в который переехал челябинский орган

Меньше повезло единственной школе села Борок Костромской области. РПЦ отсудила здание, некогда принадлежавшее монастырю и являющееся памятником архитектуры.

Местная администрация в течение пяти лет обещала построить для детей новую школу, но этого так и не произошло. Если в ближайшее время проблема не решится, то школьникам придётся ездить на автобусе в соседний населённый пункт.

У властей есть ещё один вариант решения проблемы — переместить детский сад в здание администрации, школу в здание детского сада, а для сотрудников администрации найти новое помещение. Но для этого нужны деньги, которых не хватает.

Единственная школа села Борок

Одна из наиболее громких историй с возвращением имущества РПЦ произошла в Калининграде. Там в 2010 году Православной церкви отдали несколько замков католического Тевтонского ордена, построенных в 13-14 веках, а также католические и лютеранские кирхи, в которых располагались музеи, театры, школы и филармония.

Калининградская Епархия тогда обещала, что организации, работающие в переданных зданиях, продолжат свою деятельность и не будут закрыты. Однако в 2014 году церковь обвинила филармонию в захвате здания и потребовала освободить помещение бывшего пасторского дома. В конфликт пришлось вмешиваться местным властям, которые позволили музыкантам остаться.

Замок Георгенбург, переданный РПЦ в 2010 году

С реставрацией тевтонских замков Православная церковь справиться не смогла, хотя по закону должна была сделать это после передачи в собственность. В 2016 году в РПЦ заявили, что готовы за символическую цену сдать замки в аренду для того, чтобы их использовали в развлекательных или туристических целях, но с условием, что инвестор отреставрирует их за свой счёт.

Калининградская епархия готова предоставлять замки в безвозмездное пользование или за символическую аренду. Главным условием договора станут понятные цели инвестора или пользователя. Если какой-то человек придёт и скажет: «Дайте мне в аренду на 49 лет, я что-то хорошее сделаю», — это несерьёзно.

Как рассказал архитектор-реставратор, советник Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Попов изданию «Медуза», у РПЦ с памятниками культуры и архитектуры дела вообще обстоят не очень хорошо.

Русская православная церковь, как правило, за наши же деньги уничтожает такие памятники. Представьте, что у вас есть картина Рафаэля или Андрея Рублёва. Вы отдали её на реставрацию, а вам после этого выдают какую-то мазню. Примерно то же самое происходит со всем, что берёт под своё управление РПЦ: когда им передают памятники, они с ними совершают какую-то еврореставрацию.

В пример реставратор привёл случаи, когда РПЦ обшивала древние церкви сайдингом или вставляла в старинных храмах пластиковые окна.

Исаакиевский собор, как и тевтонские замки, Русской православной церкви тоже никогда не принадлежал, но в РПЦ заявили, что подобные рассуждения лежат вне правового поля

Культовые объекты передаются церкви исключительно потому, что были построены для богослужений. Поэтому рассуждения о том, что Исаакиевский собор никогда не принадлежал церкви, лежат вне существующего правового поля.

В 2013-2014 годах, по данным имущественного отдела РПЦ, церкви передали 20 государственных объектов, среди которых находились храмы, ансамбли монастырей, палаты 17 века и даже один мост.

В 2015 году количество переданных церкви объектов составило уже 58 наименований. Помимо непосредственно церквей, храмов и часовен, в списке оказались такие объекты как больница, несколько кладбищ, усадьба 19 века, гидросистема с рекой и прудами 17-18 века, дорога и хозяйственные постройки. Причём за 2013-2015 года это данные только по Москве и Московской области.

В 2016 году в Росимущество поступило 214 заявлений от религиозных организаций о передаче им различных объектов. Из этих заявок 90% были направлены представителями Русской православной церкви. В итоге в 2016 году РПЦ передали 133 объекта.

Остаётся вопрос, зачем РПЦ такое количество церквей, но на него в апреле 2016 года ответил сам патриарх Кирилл во время открытия русского кафедрального Троицкого собора в Париже.

Некоторые удивляются и говорят: почему вы сейчас в Русской церкви так много храмов строите? Зачем вам нужно почти тысяча монастырей, зачем вам нужны почти 36 тысяч храмов, зачем вам нужны тысячи и тысячи монахов? И все это было воссоздано за какие-то 25 лет.

Мы отвечаем: потому что мы прошли через такой исторический урок, через который не прошла ни одна нация. И мы не очень объясняем наши поступки, потому что каждый, кто знает нашу историю, понимает: мы спаслись как народ только потому, что мы сохранили веру.

Если касаться экономического вопроса передачи церковного имущества, то по нему в 2010 году, когда был принят закон, высказался доктор экономических наук, профессор Финансовой академии при правительстве РФ, игумен Филипп (Вениамин Симонов).

По его мнению, 7 лет назад не церковь хотела забрать своё имущество, а наоборот, государство попыталось свалить неликвидные объекты на плечи церкви и прихожан, а РПЦ превратить в хозяйствующий субъект.

Трудно отделаться от впечатления, что данное решение связано с очередным шагом по освобождению госбюджета от функций, ему несвойственных.

Сначала мы попытались разгрузить бюджет от расходов на содержание тех, кто, по выражению одного из известных функционеров, вступил в «срок дожития». Потом взялись за здравоохранение, попытавшись перевести его на страховые рельсы (по принципу: хочешь лечиться – плати). На очереди не один год обсуждаемая реформа в образовании (на тех же основах).

А теперь, видимо, вспомнили о культурных ценностях. Зачем тратить на них бюджетные средства, если можно передать их в собственность религиозных организаций, которые будут содержать их уже за свой счёт.

Как добавил в 2010 году священнослужитель-экономист, государство попыталось вытолкнуть церковь в нерегулируемый рынок, «превратить её из религиозной организации в ординарный хозяйствующий субъект, и в дальнейшем строить с ней отношения именно на этих, хорошо известных государственным мужам основах».

Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано

Безвозмездно, то есть даром

Дарение — такая же сделка, как и все остальные, ведь квартира переходит от одного человека к другому и новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.

От других сделок дарение отличается тем, что за Недвижимость никто никому не платит. Вообще никак — ни деньгами, ни услугами. Дарение исключает любые встречные обязанности получателя квартиры, в этом весь смысл подарка: он ни к чему не обязывает. Это называется «безвозмездность».

• Если получатель квартиры должен взамен хоть что-то, кроме своей благодарности, это уже не подарок.
• Нельзя ставить условия получения и использования квартиры
• Ещё одна особенность дарения — егобезусловность.

Это означает, что даритель не может ставить получателю подарка какие-либо условия, в том числе как и что делать с подаренной квартирой. Если в договоре написать, что «я дарю трёхкомнатную квартиру Семенову Сергею Сергеевичу, только если он не будет водить туда своих друзей, курить на кухне и никогда не подарит её своей жене», то всё это не будет иметь силы. Подарок должен быть безусловным.

Подаренную квартиру можно сразу же использовать по своему усмотрению — даже передарить другому человеку или продать.

Существует одно небольшое и спорное исключение: когда по договору у дарителя остаётся право жить в подаренном жилье (право пожизненного проживания). Закон такого вида обременения не предусматривает, и Росреестр его не регистрирует.

Считается, что получатель квартиры в этой ситуации не несёт никаких финансовых затрат и обязанностей, поэтому суды в большинстве случаев признают такие договоры дарения действительными.

Дарение общей и долевой собственности. Дарение в браке

Если квартира находится в совместной собственности, то дарить её можно только с согласия второго собственника: супруги могут подарить недвижимость только по общему решению, один из них не вправе сделать это самостоятельно.

А вот с долевой собственностью всё проще. Подарить долю в праве собственности можно без разрешения остальных собственников. Правила, действующие при продаже доли, в этом случае не работают, и предлагать долю всем собственникам не нужно.

У подаренных вещей, и квартир в том числе, есть ещё одна особенность: они не считаются совместной собственностью, даже если получены в браке.

Все подаренные квартиры и дома — личная собственность того супруга, которому их подарили, и при разводе она не делится. НО если муж подарил жене квартиру после заключения брака и при этом средства на неё накопил уже в браке, то такую квартиру могут признать совместно нажитым имуществом и разделить.

Подарил или пожертвовал?

Если подарок делается на общеполезные цели — благотворительным фондам, больницам, школам, музеям и другим подобным заведениям, — то это уже не дарение, а пожертвование, которое регулируется законом отдельно. Пожертвования делаются не только некоммерческим организациям, но и другим людям. Но в этом случае нужно указать, на какие цели жертвуется квартира.

Виды дарения

Есть два вида дарения— в зависимости от того, когда квартира будет передана в подарок — сразу же или спустя какое-то время. Во втором случае в договоре указывается определённый срок, например 1 год.

При этом надо помнить, что дарение возможно только при жизни дарителя. Если он умер раньше назначенного срока, то жильё перейдёт его наследникам.

Так, если бабушка планировала подарить квартиру внучке через год, к окончанию университета, но умерла раньше, квартира достанется её мужу и ребёнку (папе или маме девушки).

А если вы хотите подарить квартиру в строящемся доме, то заключайте договор дарения прав, потому что квартира как объект недвижимости и Право собственности на неё пока не существуют.

Кто не может дарить недвижимость

Законные представители малолетних и недееспособных не имеют права дарить имущество своих подопечных от их имени. Распоряжаться недвижимостью может только дееспособный человек старше 14 лет.

Не может написать дарственную человек, не являющийся собственником недвижимости. Распоряжаться квартирой имеет право только тот, чьё право зарегистрировано в Росреестре.

Собственник может поручить подписать договор дарения другому человеку. Для этого нужна Доверенность.

Кому нельзя подарить квартиру

Под видом щедрого подарка может скрываться взятка. Чтобы этого не происходило, закон позволяет дарить имущество не всем.

Так, нельзя дарить квартиру госслужащим и некоторым другим служащим, если подарок этот делается из-за их служебного положения.

Не могут принимать недвижимость в подарок от своих пациентов и воспитанников, а также от их родственников врачи, учителя, воспитатели и другие социальные работники.

Если вы дарите недвижимость не близкому родственнику, то в будущем это может осложнить продажу квартиры. У покупателя наверняка вызовет массу вопросов подарок «постороннему», а многие попросту не захотят связываться с такими подозрительными вариантами.

Очень часто на рынке встречаются аферы именно с договором дарения: например, когда такой договор прикрывает куплю-продажу, и Продавец на самом деле получил деньги. Это происходит, например, при продаже доли, чтобы избежать формальностей в оформлении. Такой договор может быть признан недействительным.

Как составить и зарегистрировать договор дарения

Любой договор дарения недвижимости должен быть письменным, устные обещания здесь не работают. Хотя другие подарки можно дарить и без письменных договорённостей.

Договор дарения квартиры нужно подать в Росреестр. Там зарегистрируют не только право собственности получателя квартиры, но и сам договор.

Договор дарения доли в праве собственности на квартиру нужно дополнительно заверить у нотариуса.

Можно ли отказаться от подаренной квартиры

Можно. Если квартиру ещё не приняли, то есть не подписали акт приёма-передачи, то от неё можно просто отказаться. Если договор уже подписан, но не подан на регистрацию, нужно написать отказ и не относить документы в Росреестр. Если же документы уже поданы, то и отказ от квартиры придётся зарегистрировать в ЕГРН.

Может ли даритель забрать подаренную квартиру обратно

Дарителю сложнее передумать и вернуть себе «подарок». Это реально сделать только через суд и только в нескольких случаях:

• Если получивший квартиру попытался убить дарителя или его близких родственников или покалечил их. Если покушение было со смертельным исходом, потребовать квартиру назад могут Наследники дарителя.
• Если одаряемый получил в подарок очень ценную для дарителя недвижимость и при этом настолько плохо следит за ней, что появился риск её утраты. Например, устраивает ежедневные вечеринки с огненными шоу и потопами.
• Если подаривший квартиру пережил одаряемого. Но такое право дарителя обязательно должно быть прописано в самом договоре дарения, иначе квартира перейдёт к наследникам умершего.

1. Может ли даритель отказаться от обещания подарить
2. Если договор предусматривает обещание подарить квартиру в будущем, а не сразу, то у дарителя есть ещё одна возможность «передумать».
3. Он вправе отказаться дарить квартиру, если после подписания договора его финансовое или семейное положение, либо состояние здоровья настолько ухудшилось, что выполнение обещания существенно снизит его уровень жизни.

К примеру, дядя пообещал через 5 лет подарить вам одну из двух своих квартир, а через год он попал в аварию, стал инвалидом, с ним развелась жена и отсудила одну из квартир. Если дядя подарит вам квартиру, то ему будет негде жить. От исполнения такого договора он может и отказаться.

Однако «просто так» передумать дарить квартиру не получится. Иначе пропадает весь смысл заключения подобных договоров.

Налоги и расходы по договору дарения

Подоходный Налог. Не платится, если квартиру дарит один член семьи другому или сделка происходит между близкими родственниками. К ним относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, родные и сводные братья и сестры, усыновители и усыновлённые.

Всем остальным придётся заплатить Подоходный налог 13%. Он считается либо от цены квартиры, если её прописали в договоре, либо от кадастровой стоимости недвижимости. Её цену можно узнать в онлайн-сервисе на сайте Росреестра или заказать выписку о кадастровой стоимости в ближайшем МФЦ.

Другие расходы. Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Если вам нужно заверить договор у нотариуса, то прибавьте стоимость его услуг.

Договор дарения можно оспорить

Как, впрочем, и любую другую сделку. Из-за безвозмездности дарения его, к сожалению, проще оспорить,чем другие договоры. Особенно, если квартиру подарил пожилой или больной человек. В этих случаях реально доказать, что его заставили подарить квартиру мошеннику.

Поэтому при покупке подаренной квартиры нужно особенно тщательно проверять все документы.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Копалова

Завещание или дарственная – что лучше

Чтобы избавить родственников от бюрократических процедур по разделу наследуемого имущества, многие собственники недвижимости предпочитают оформить передачу прав на квартиры, гаражи, земельные участки или дома заранее. Основным проблемой при этом становится выбор юридической формы оформления – дарственная или завещание. Плюсы и минусы есть у каждого варианта.

Дарственная и завещание – основные отличия

Чем отличается дарственная от завещания? Юридически оба понятия подразумевают безвозмездную передачу прав собственности на любую недвижимость третьим лицам. Однако каждый из вариантов имеет свои особенности. Главное отличие – момент перехода прав собственности на объект:

• при оформлении дарственной право собственности на недвижимость наступает в момент подписания договора дарения и после его соответствующей регистрации;
• при составлении завещания наследник получает возможность лично распоряжаться имуществом только по истечении шести месяцев от смерти завещателя.  

При выборе способа передачи прав на квартиру или другую недвижимость нужно учитывать и другие нюансы – стоимость и сложность процедуры оформления, вопросы налогообложения, возможность отмены сделанных распоряжений.

Оформление дарственной

Факт передачи имущества в дар оформляется гражданско-правовым договором дарения. При этом одариваемым может быть как родственник дарителя, так и любое другое физическое или юридическое лицо. При составлении договора в обязательном порядке соблюдаются два условия:

• предмет дарения (квартира, дом, земельный участок) должен быть полностью описан с указанием всех данных – всех характеристик, адреса, площади и прочего с приложением выписки из ЕГРН;
• договор дарения безусловен, то есть не должен содержать ограничивающих условий – например, наступления у одариваемого определенного возраста, факта его вступления в Брак, появления детей и прочее.  

Важно! Учитывайте, что популярная формулировка при дарении квартир «с правом пожизненного проживания» в законе не оговорена и не имеет юридической силы. Если одариваемый впоследствии захочет нарушить выставленное условие, опротестовать его действия будет сложно.

Дарственная не требует нотариального заверения, поэтому можно сэкономить на таких услугах. Однако квалифицированные юристы все-таки рекомендуют не пожалеть средств и дополнительно посетить нотариуса. В перспективе это может уберечь от проблем, если потребуется подтвердить Дееспособность дарителя в суде при наличии других претендентов на его имущество.

Перечень документов, которые потребуются для оформления дарственной на недвижимость для регистрации в Росреестре:

• заявление о госрегистрации и смене собственника имущества;
• квитанция (чек, платежное поручение) об уплате пошлины;
• документы, удостоверяющие личность дарителя и одариваемого;
• документы на недвижимость – кадастровый паспорт, свидетельство ЕГРН;
• справка о стоимости объекта, заверенная в БТИ;
• если дарится квартира или дом – справка о прописанных лицах.  

Важно! Если в доме или квартире прописаны несовершеннолетние дети, на заключение договора дарения потребуется разрешение органов опеки.

В зависимости от требований местных органов власти и типа передаваемого в дар имущества от собственника может потребоваться дополнительная информация. Точный перечень необходимых документов придется уточнять на сайте Росреестра либо в отделения МФЦ.  

Важно! Законодательство требует письменного, заверенного у нотариуса согласия на сделку от супруга (супруги) дарителя, если имущество было приобретено в законном браке. Если недвижимость покупалась в добрачный период, согласие второго супруга получать не нужно.

Оформление завещания

Завещание можно составить в произвольной форме самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Чтобы оно имело законную силу, должны соблюдаться несколько условий:

• оформление производится с обязательным нотариальным заверением;
• текст завещания должен содержать все сведения об имуществе, исключающие возможность разночтений – выписку из ЕГРН, полный адрес, полные характеристики недвижимости;
• указание в тексте данных предполагаемых наследников (паспорт, регистрация) и точной доли, выделенной им завещателем.  

При составлении завещания юристы рекомендуют четко оговаривать свою волю, чтобы впоследствии не возникло разночтений или различных ее толкований. Бывает так, что не включенные в завещание наследники обращаются в суд в надежде произвести перераспределение имущества. Именно поэтому составленный документ должен быть максимально прозрачен.

Можно оговорить порядок передачи имущества в случае смерти первого указанного наследника. Назначенный душеприказчик (Исполнитель завещания) станет гарантом исполнения воли завещателя.  

Важно! При составлении завещания нужно помнить, что существует несколько категорий наследников, выделение доли имущества которым предусмотрено законодательством в обязательном порядке. Это несовершеннолетние дети, родственники-инвалиды, родители-пенсионеры. Если они не указаны в завещании, оно может быть оспорено в судебном порядке. 

Что выгоднее – завещание или дарственная

Завещание или дарственная на квартиру – что лучше выбрать собственнику? Основные критерии, по которым можно оценить способ распоряжения своей недвижимостью – это сроки, сложность оформления и его цена.

Стоимость оформления

Цена оформления дарственной зависит от стоимости передаваемой в дар недвижимости и близости родства дарителя и одариваемого. Для  близких родственников это выглядит так:

• за госрегистрацию самостоятельно составленного договора дарения пошлина составит 2000 руб.;
• при составлении дарственной через нотариуса он возьмет 3000 руб. за Услуги и пошлину 0,2% от цены жилья, но не более 50 000 руб.  

Если одариваемый – дальний родственник или вообще чужой человек, то цена вопроса меняется:

• при стоимости недвижимости до 1 млн. – 3000 руб. + 0,4% пошлины;
• при стоимости от 1 до 10 млн.руб. – 7000 руб. + 0,2% пошлины;
• при стоимости выше 10 млн.руб. – 25000 руб. + 0,1% пошлины (но не больше 100 тыс.руб.).  

Кроме того, при получении недвижимости в дар, одариваемый обязан уплатить налог с дохода (НДФЛ) в размере 13% от стоимости полученного имущества. От налогообложения в такой ситуации освобождаются только близкие родственники дарителя, к которым законодательство относит родителей, бабушек и дедушек, братьев или сестер, детей, внуков.

При оформлении завещания платить придется только за факт его заверения нотариусом – 100 руб. и за оценку наследуемого имущества. Основные расходы возникнут только в момент открытия наследственного дела и получения документа на право наследования – от 0,3 до 0,6% от стоимости недвижимости.  

Сроки оформления

Сроки регистрации договора дарения не должны превышать 2 недель. В редких случаях на получение свидетельства ЕГРН уйдет месяц. На оформление завещания уйдет у нотариуса придется потратить несколько часов.

Однако   если объектом дарения становится только доля в квартире или доме, придется потратить время на выделении доли собственника (комнаты, хозяйственных помещений) в физическом выражении.

Делается это через суд, для того, чтобы впоследствии защитить права других владельцев и избежать разночтений при пользовании совместным имуществом или возможной его продаже.

После получения на руки судебного свидетельства, придется перерегистрировать собственность на каждого владельца в Росреестре.  

Возможность изменить решение

Что проще аннулировать – дарственную или составленное завещание? В целом законодательство предусматривает возможность отмены отчуждения имущества, но сделать это не всегда легко.

Отменить акт дарения можно только по серьезным причинам. Обратиться в суд в попытке признать договор дарения недействительным могут как родственники дарителя, так и он сам. Основными аргументами обычно являются:

• недееспособность распорядителя имуществом – наличие у него зафиксированным психических заболеваний, нарко – или серьезной алкогольной зависимости;
• нанесение дарополучателем физического вреда дарителю или членам его семьи с целью его устранения;
• факт заключения договора дарения меньше, чем за полгода до банкроства дарителя как физического лица или ИН – в этой ситуации оспорить дарственную могут как родственники, так и судебные органы.  

Владелец недвижимости может легко изменить свою последнюю волю, просто переписав завещание. В отличие от ситуации с договором дарения, это можно делать сколько угодно раз без больших временных затрат. В итоге после его смерти легитимным будет признано завещание с самой последней датой составления.

Что касается наследников, в пользу которых было отписано имущество, оспорить распоряжения покойного они смогут толь через суд. Если они не относятся к защищаемым законам категориям (инвалиды, пенсионеры-родители, дети до 18 лет), то причинами, по которым можно пересмотреть завещание будут:

• доказанная недееспособность завещателя на момент составления распоряжения;
• само завещание написано не рукой завещателя;
• доказан факт принуждения завещателя к передаче имущества конкретным лицам;
• в тексте завещания есть противоречащие закону пункты. 

Завещание и дарственная – плюсы и минусы

Завещание или дарственная – что лучше для владельца недвижимости и для того, кому он хотел бы ее передать?

• Завещание. Плюсы такого способа передачи прав на имущество в основном получает сегодняшний собственник. Это вариант безопаснее дарственной:
• квартиру (дом, участок) получает именно тот, кому планировалось ее передать. Интересы других претендентов можно не учитывать;
• стоимость оформления минимальна (100 руб. за услуги нотариуса);
• завещание можно отозвать или изменить, если изменились обстоятельства;
• завещатель продолжает владеть имущество до своей смерти – его никто не выселит и не отберет у него недвижимость.

Минусы касаются в основном потенциального наследника:

• право собственности на имущество перейдет к нему только после смерти получателя;
• есть риск того, что наследодатель передумает и изменит завещание в пользу другого лица;
• завещание может быть оспорено по факту открытия наследственного дела другими родственниками;
• есть риск самому не дожить до момента получения наследства.  

Дарственная

Плюсов при заключении договора дарения будет больше для одариваемого , и этот список не так уж мал:

• переход права собственности в момент заключения договора – соответственно возможность распоряжаться подаренной недвижимость в полной мере;
• отсутствие каких-либо условий при принятии дара и распоряжения им – ограничений по возрасту, семейному положению и прочему;
• подаренная жилплощадь уже не станет объектом, на который смогут претендовать другие наследники;
• подаренное имущество будет считаться только личным, а не семейным, если одариваемый состоит в браке.

Минусы передачи недвижимости путем дарения:

• высокая стоимость оформления сделки;
• налог с дохода для дальних родственников в размере 13% от цены имущества;
• сложность расторжения договора (для дарителя).

Универсального решения, которое было бы максимально комфортным для обеих сторон, нет. Выбирать приходится исходя из финансовой выгоды, отношений внутри семьи, уровня доверия между владельцем недвижимости и тем, кому он планирует ее передать.

Светлана Курылева