Поменяется ли квадратные метры положенного жилья, если я разведусь

Динамика роста цен на Недвижимость вынуждает государство направлять силы на обеспечение жильем молодые и малообеспеченные семьи. В связи с этим в стране ведется учет граждан, нуждающихся в дополнительной жилплощади.

Надеяться на расширение жилищных условий за счет государства может не каждый Гражданин, а для получения статуса льготника приходится потрудиться.

В настоящий момент политика государства направлена на активную помощь неблагополучным семьям, не имеющими возможностей для самостоятельного приобретения жилья. Граждане, официально признанные нуждающимися в жилье, могут рассчитывать на поддержку со стороны государства.

В основном финансовая помощь выражается в виде субсидий, направленных на расширение жилплощади.

Чтобы получить право на возможность улучшения условий проживания при помощи государства, заявитель должен соответствовать одной из групп лиц, указанных в ст.51 ЖК РФ.

Подтвердив статус нуждающегося в расширении жилплощади на основании ст. 51 ЖК РФ, сотрудник администрации ставит семью или отдельного гражданина в очередь на получение льготы. Порядок ведения учета нуждающихся лиц регулируется в ст.52 ЖК РФ, где описаны Органы, уполномоченные принимать заявление и документы для постановки в очередь, а также сроки вынесения решения.

Статьей ЖК РФ № 54 регулируются нормы, позволяющие отказать заявителям в регистрации в очереди на расширение жилплощади.

Статьей ЖК РФ № 54 регулируются нормы, позволяющие отказать заявителям в регистрации в очереди на расширение жилплощади.

• Скачать документы для просмотра и печати:
• Статья 51 Жилищного Кодекса РФ
• Статья 52 Жилищного Кодекса РФ
• Статья 54 Жилищного Кодекса РФ

Виды государственной поддержки

Сегодня государство предлагает несколько вариантов помощи нуждающимся. Каждый случай рассматривается в отдельности и зависит не только от категории заявителя, но и от региона обращения.

Каждый субъект РФ готов предложить специальные программы и подпрограммы, направленные на улучшение жилищных условий различных социальных групп. Кроме того, банковские и иные коммерческие организации могут предлагать свои льготные условия для помощи нуждающимся гражданам.

Преимущественно, меры расширения жилищного пространства сводятся к следующим действиям:

• Предоставление ипотечного кредита по сниженной ставке.
• Выдача субсидии для уплаты первоначального взноса по ипотечному займу или для возмещения части стоимости жилья.
• Специальные программы для покупки жилья на первичном рынке.
• Выделение квартиры по договору социального найма.
• Целевые программы для приобретения жилья (учителям, медицинским работникам, военным и т.д.).
• Выделение земельных участков льготным категориям граждан на специальных льготных условиях или бесплатно.

Виды жилищных программ

Один из способов получить новое жилье или материальное возмещение его части при покупке — стать участников одной из жилищных программ.

Сегодня те, кто находится на учете в очереди на расширение жилплощади, активно участвуют в федеральной программе «Жилище». В рамках данной программы действуют различные ответвления, предназначенные для улучшения сложившейся ситуации с жильем среди некоторых социальных слоев населения.

Особенной популярностью пользуются программы поддержки молодых семей, предлагающие жилищные сертификаты или субсидии супругам в возрасте до 35 лет.

Благодаря возможностям жилищных программ, граждане пользуются несколькими способами улучшения условий проживания:

• Выделение сертификата на квартиру.
• Выдача ипотечной ссуды на льготных условиях.
• Помощь в покупке квартиры у местных властей по сниженной стоимости.
• Выделение субсидии.

Жилищные субсидии

Главной мерой улучшения условий проживания определенных социальных категорий является выделение жилищной субсидии. Предлагая субсидии, государство осуществляет финансовую поддержку в следующих направлениях:

• Приобретение квартиры в многоквартирном доме.
• Приобретение дома (для определенных групп лиц).

Субсидия — это безвозмездная помощь от федеральных властей или от муниципалитета, она не имеет форму рассрочки или займа. Особенностью жилищных субсидий является ограниченность сроков их использования и непременно целевое назначение. Материальная помощь, направленная на расширение жилищных условий, не может быть направлена на получение образование или иные цели.

Как правило, воспользоваться субсидией разрешено в течение 12 месяцев после получения сертификата. Помощь выделяется единовременно и предоставляется только один раз в рамках одной из программ на расширение жилплощади. Помимо средств, выделяемых государством в рамках субсидии, при покупке жилья можно использовать личные или заемные средства.

О правах граждан на получение жилищной субсидии упоминает ЖК РФ. Форму и порядок предоставления поддержки контролирует определенные законодательство каждого региона РФ, по каждой группе льготников в отдельности.

Использование материнского капитала

1. После вступления в силу в 2007 году формы государственной поддержки молодых семей с 2 и более детьми под названием «Материнский капитал», все большее количество семей стремится воспользоваться капиталом как шансом на улучшение условий проживания.
2. Материнский капитал представляет собой федеральный денежный сертификат целевого назначения, воспользоваться которым разрешено только единожды.
3. Предполагается, что сертификат может быть использован не только для расширения жилплощади, так как предусмотрено несколько способов реализации материнского капитала, включающих увеличение размера пенсии матери.
4. Но чаще всего граждане пользуются жилищными льготами, которые предоставляет материнский капитал:

• Приобретение или строительство жилого помещения. Денежные средства можно перечислить напрямую продавцу, в счет погашения ипотечного кредита, использовать как первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита, перевести на счет эскроу подрядчика.
• Строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства.

Воспользоваться материнским капиталом можно неограниченное количество раз, реализуя сумму, которая гарантируется в рамках программы. Размер оставшейся части материнского капитала можно узнать в Пенсионном фонде или запросить на сайте госуслуг в личном кабинете. Сумма материнского капитала ежегодно должна индексироваться. В 2022 году размер федерального материнского капитала составляет 453 026 рублей. Программа продлена до конца 2022 года.

Воспользоваться сертификатом для погашения долгов или для открытия процентного депозита в банке запрещено законом. Недопустимо также и обналичивать материнский капитал. Данные запреты созданы в помощь родителям, так как спасают средства, полученные по сертификату, от необоснованных растрат.

Кроме федерального сертификата, некоторые регионы реализуют собственные меры поддержки семей с двумя и более детьми — региональные семейные капиталы. Суммы, которые предлагают регионы, конечно меньше, но тем не менее служат поддержкой семьям с детьми в том числе при улучшении жилищных условий.

Для уточнения информации, осуществляет ли ваш регион такую меру поддержки, нужно обращаться в отделение социальной защиты по месту жительства.

Лишь несколько категорий граждан могут встать на очередь на улучшение жилищных условий:

• Лица, не являющиеся собственниками жилья или членами семьи собственника жилого помещения.
• Граждане, не проживающие в квартире по договору соцнайма, не являющиеся членами семьи нанимателя.
• Жители домов или квартир в многоквартирном доме, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.
• Граждане, проживающие несколькими семьями в жилом помещении, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним является невозможным.
• Граждане, являющиеся собственниками жилого помещения или нанимателями жилья ,площадь которой признана ниже учетной нормы на одного члена семьи.

Не исключены ситуации, когда заявитель или члены его семьи имеют в собственности несколько помещений или распоряжаются ими по договору соцнайма. Тогда степень нуждаемости в улучшении жилищных условий рассчитывается на основании общего суммарного значения имеющихся жилплощадей.

Порядок получения господдержки

Прежде чем предпринимать какие-либо действия для получения поддержки от государства, следует убедиться в наличии шансов на успех:

• Определить свою принадлежность к льготной категории граждан.
• Узнать учетные нормы жилплощади на человека в регионе проживания, после чего произвести расчеты в имеющемся жилье, сопоставив результаты с условиями получения субсидии.
• Обратиться за дополнительной консультацией в местные органы соцзащиты.

Далее заявителю необходимо:

1. Собрать пакет документов и справок, требуемых для получения статуса нуждающегося в жилом помещении.
2. Подать документы в комиссию, назначенную уполномоченным органом (в большинстве городов функция приема документов для передачи профильной комиссии возложена на многофункциональные центры).
3. Получить статус нуждающегося.
4. Зарегистрироваться в очереди на расширение жилищных условий (в администрации, МФЦ или через электронные госуслуги).

Комплектность предоставляемых документов проверяют при приеме документов. Достоверность сведений о заявителе устанавливается в специальной комиссии, в которую передаются документы в установленные сроки.

Если жилищные условия заявителя и его социальная категория соответствуют условиям получения субсидии, тогда у него обязаны принять документы и зарегистрировать в очереди. В случаях, когда гражданин принадлежит к нескольким льготным категориям, воспользоваться субсидией он вправе только по одному из оснований.

Необходимые документы

Для регистрации в очереди в качестве нуждающегося в жилом помещении, власти требуют у заявителей пакет справок, в который входят:

• Паспорт и другие документы, удостоверяющие личность заявителя и его родственников (включая несовершеннолетних).
• Справки, подтверждающие семейный статус (свидетельство о заключении или расторжении брака).
• Подтверждение права владения или распоряжения жилым помещением (справка из Росреестра или Договор социального найма).
• Подтверждение состава семьи (выписка из домовой книги).
• Документы подтверждающие отношение к одной из льготных категорий.

Список необходимых документов может быть дополнен региональными властями и меняться в зависимости от принадлежности к той или иной льготной категории.

Очередь

Определенных правил, контролирующих порядок формирования очереди на расширение жилплощади, не предусмотрено. Данный процесс не регулируется на законодательном уровне, ответственность за него несут местные власти. Именно поэтому в большинстве субъектов РФ очередь не двигается годами.

Быстрее всего льготы получают многодетные семьи, которые находятся в приоритете у государства, а также военнослужащие, являющиеся участниками накопительной ипотечной системы.

Последние изменения

Для жителей столицы с 2018 года можно увеличивать жилплощадь за счет приобретения дополнительных метров жилья. Такая возможность появилась у тех жителей г. Москвы, которые попали под первую волну реновации и получили от города новое жилье.

Это не единственная возможность улучшения условий проживания. Совместно с АИЖК руководство города разрабатывает программу льготной ипотеки. Дополнительные возможности по расширению условий проживания будут предложены жителям столицы в скором времени.

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию. Подписывайтесь на наши обновления!

Видео на тему “Расширение жилищных условий в 2022 году”

Что изменилось в разделе квартиры при распаде семьи

Статистика неумолима — разводится более половины семей. И многие из них делят квартиры. Общие правила этого неприятного процесса известны каждому: совместно нажитое имущество делится поровну.

Однако как каждая несчастная семья несчастна по-своему, так и вариантов раздела великое множество. К тому же в последние годы семьи стали активно брать ипотеку, использовать материнский капитал, покупать строящуюся недвижимость.

Как поделить жилье в этих новых условиях?

Кредит заключается не на небесах, а обязательство платить банку 25 лет не гарантирует счастливый Брак. Что же делать, если семья распалась, а Ипотека осталась?

Названы регионы с самой дорогой арендой квартир

Первое, что нужно знать: даже если кредит оформлен только на одного из супругов, второму остаться ни при чем не получится. Жилье было приобретено в браке? Супруги автоматически являются созаемщиками, даже если в договоре это не обозначено. И если муж — основной заемщик собрал вещи, ушел и перестал оплачивать кредит, то делать это придется жене.

Причем суды признают долг по ипотеке общим долгом супругов вне зависимости от того, как делится ипотечная квартира, поясняет Дарьяна Епихина, Юрист Petrol Chilikov. То есть ипотека может быть поделена поровну, даже если квартира разделена на неравные доли.

Квартира, приобретенная в ипотеку, делится при разводе, впрочем, как и сама ипотека. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит.

Есть возможность заключить с каждым из супругов отдельный договор и скорректировать графики выплат с учетом уровня заработной платы.

Бывшие муж и жена будут выплачивать ипотеку каждый за собственную долю, а необязательность в этом вопросе одного супруга не будет касаться другого.

Если ипотека оформлена на мужа, жена признается созаемщиком

Не всегда квартира и ипотечный кредит могут быть разделены при разводе. К примеру, при оформлении военной ипотеки банки выдвигают требование к военным заключить брачный контракт. По его условиям при разводе заемщик становится единоличным собственником жилья и продолжает выплачивать кредит в одиночку. А вот жены таких ипотечников рискуют остаться без жилья.

Поиск альтернативы

Даже если кредит и метры поделены, совместное владение квартирой может тяготить бывших супругов. Так что на практике популярны варианты, которые позволяют поделить ипотечную квартиру еще до выплаты кредита.

Верховный суд объяснил, как действует соглашение о разделе имущества

Если ипотека выплачена менее чем на 10-20%, один из супругов может отказаться от прав на квартиру в пользу другого.

За выплаченную часть кредита он вправе потребовать половину внесенной суммы, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум».

В этом случае обязательство выплачивать ипотеку ложится только на одного из супругов, а чтобы не было разночтений, банк заключает с ним новый ипотечный договор.

Бывшие супруги могут продать ипотечную квартиру. При этом недвижимость находится в залоге у банка, поэтому они или находят покупателя, готового погасить кредит, или того, кто готов переоформить на себя ипотеку. Не исключен вариант, когда супруги находят деньги, чтобы закрыть остаток долга, а потом уже продать жилье и поделить вырученные средства.

Стройка только началась

Купить готовое жилье по карману не каждой семье. Поэтому к моменту развода оно может быть не достроено.

С квартирой, приобретенной по договору долевого участия, нюанс в том, что она покупается на стадии строительства, а Право собственности оформляется после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи новостройки. «До этого момента квартиры в таком доме считаются объектами незавершенного строительства и не могут быть предметом раздела», — рассказывает Литинецкая.

Если договор долевого участия был заключен и полностью оплачен до вступления в брак, то после сдачи жилье будет полностью принадлежать супругу, на которого оформлен договор.

В остальных случаях второй супруг имеет право потребовать оформить в его собственность долю в квартире, если недвижимость уже готова.

Если же срок сдачи дома еще далек, можно добиться изменения условий договора долевого участия и включить в состав дольщиков второго супруга.

Детская доля

При покупке квартир часто используется материнский капитал, что серьезно осложняет раздел имущества при разводе. Но вот каков «вес» этого капитала? К примеру, в стоимости жилья он мог иметь совсем небольшой процент: 5 или 10.

Но значит ли это, что остальные 90% супруги могут поделить между собой и тот, кто уходит из семьи без детей, может претендовать практически на половину квартиры? Таких исков немало рассмотрели судьи, но точку недавно поставил Верховный суд.

Как сдержать цены на квартиры в новостройках

Квартиру, оплаченную в том числе материнским капиталом, необходимо оформить в общую долевую собственность. Доли каждого члена семьи супруги определяют самостоятельно, общей практикой является равное деление долей на всех.

Получается, если детям успели выделить конкретные доли, то при разводе каждый из супругов получит строго причитающуюся ему часть. Но тот, с кем останутся дети, получает и их доли тоже.

К примеру, в семье с двумя детьми жена останется с двумя третями квартиры, а муж лишь с четвертью.

Если доли выделить не успели, ситуация меняется не в пользу жен. Часть квартиры, которая оплачена из общих сбережений, делится поровну между супругами. Дети, так как они не участвовали в оплате, не получают ничего.

А вот на маткапитал имеют право все члены семьи — даже дети. Его делят поровну. В результате ребенок может претендовать только на ту часть квартиры, которая пропорциональна его доле в материнском капитале.

При таком разделе муж действительно получит почти половину квартиры.

Неравный брак

Считается, что нажитая квартира делится между супругами поровну. Однако на практике часто происходит перевес метров в сторону одного из супругов.

Совфед одобрил Закон о праве детей на жилье при разводе родителей

Увеличить долю квартиры, к примеру, могут дети.

Если после продажи доли вырученной суммы не хватит на покупку нового жилья, то суд может выделить большую долю в квартире в пользу одного из супругов, который будет воспитывать несовершеннолетних.

Однако один только факт наличия у супругов несовершеннолетних детей не является основанием для отступления от принципа равенства долей при разделе общей совместной собственности, поясняет Антон Марткочаков, партнер Enforce Law Company.

Также добиться неравного раздела квартиры можно, если один из супругов тратил всю зарплату на себя, а другой содержал семью, или в том случае, если при покупке один из супругов вложил деньги, которыми располагал еще до брака. К примеру, средства с банковского вклада, от продажи холостяцкой квартиры или машины.

На долгие годы

Как долго бывшие супруги могут делить имущество? Срок исковой давности обычно составляет три года, однако есть нюанс — с какого момента его считать. Мнение о том, что с момента расторжения брака — неверное, правильно — с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на совместно нажитое имущество, говорит Дарьяна Епихина.

Например, через несколько лет после развода бывший муж, не отказывавшийся от прав на общую квартиру, но и не проживавший в ней, узнает, что экс-супруга решила продать эту недвижимость. Или жена продала квартиру, но не выплатила экс-супругу денежную компенсацию. В этих случаях срок исковой давности будет считаться с момента продажи жилья. А это может быть за пределами трехлетнего срока.

Строительная погрешность: кто заплатит за расхождения в метраже квартиры — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.Ru/Острогорская Оксана Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре. Он гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены. Но сколько получат дольщики: стоимость 5,2% или 0,2% площадей? Две инстанции выбрали второй вариант, но ВС с ними не согласился. А юристы дали советы дольщикам и застройщикам.

Фактическая площадь квартиры может немного отличаться от проектной. Это допустимая строительная погрешность, которая зависит от итоговой толщины стен, округления цифр при проектных расчетах и так далее, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. По ее словам, дольщику нужно быть готовым к тому, что фактическая площадь будет отличаться от заявленной хотя бы на 2 кв. м. Одно из подобных дел недавно дошло до Верховного суда. Он решал, какую компенсацию получит дольщик, если его квартира оказалась немного меньше, чем указано в договоре.

Иск в суд подали супруги Балаковы* от себя и двух несовершеннолетних детей. Они потребовали 54 240 руб. компенсации каждому с девелопера «Балаковоспецстрой», который передал квартиру не 192,3 кв. м, а на 10 кв. м меньше.

По условиям договора, перерасчет не допускался, если метраж «отклонялся в большую или меньшую сторону менее чем на 5%». У Балаковых разница составила 5,2%. Но две инстанции истолковали 5% как допустимое отклонение.

Они предписали компенсировать лишь ту величину, которая его превышает, то есть 0,2% от площади, или 2166 руб. каждому из четырех истцов. 

Как толковать неясную формулировку

С этим не согласилась гражданская коллегия Верховного суда. Она напомнила, что смысл соглашений надо толковать из буквального содержания слов и выражений (ст. 431 ГК). Действительно, в договоре указано, что отклонение площади до 5% не влияет на цену.

Но ничего не говорится о том, что в случае превышения «лимита» разница оплачивается за вычетом стоимости 5%, отмечается в определении № 32-КГ17-44. С таким объяснением коллегия под председательством Андрея Марьина отправила дело на пересмотр в апелляцию.

Формулировка в договоре действительно нечеткая, полагает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. По его мнению, гражданская коллегия решила дело верно, но неполно обосновала, объясняет Пустовит.

Текст договора, видимо, составлял застройщик, а при неясности условия оно должно толковаться против предложившей его стороны, говорит адвокат. Таков принцип contra proferentem, который ввел в практику еще ВАС.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

На практике, наоборот, итоговая площадь чаще всего больше проектной, делится наблюдениями Закиян. И тут проблема возникает у дольщиков, которые должны найти деньги, чтобы доплатить за «лишние» метры в короткий срок – как правило, договор дает на это 10 дней, говорит юрист. 

Дольщики часто не могут заплатить за «лишние» метры вовремя и не получают пакета документов для регистрации права собственности. Это может продолжаться несколько месяцев.

Ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян

А если в договоре указана фиксированная цена (не за единицу площади, а за объект в целом), то требовать перерасчета из-за разницы платежей нельзя, добавляет Люцина Доу-Гуан-Хун из юрфирмы «ЮСТ».

Советы сторонам

• Застройщикам Пустовит рекомендует указывать в договоре процент допустимого отклонения площади и чётко прописывать, входит ли этот процент в расчёт, если отклонение превышает порог.
• Дольщикам Закиян советует иметь запас денег на случай, если при сдаче квартиры ее метраж окажется больше проектного. Но, прежде чем платить, имеет смысл организовать свой замер. Итоговую площадь определяет БТИ, однако дольщик может привлечь своего специалиста. «Если его обмеры получатся другими, то надо направить застройщику претензию с требованием перерасчета», – напутствует Закиян.

* фамилии изменены редакцией

Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы :: Жилье :: РБК Недвижимость

Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет среди участников реновации. Рассказываем, как улучшить жилищные условия в рамках программы

Василий Кузьмиченок/ТАСС

В рамках программы реновации переселенцам из старых пятиэтажек в Москве дается возможность докупать квартиры с бóльшим числом жилых комнат, а также приобрести отдельные квартиры. Этот способ улучшить жилищные условия становится все более востребованным среди москвичей, чье жилье включено в программу.

Рассказываем, как докупить дополнительные «квадраты» или разменять старую квартиру на две новых при переселении по программе реновации.

Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет. Всего с начала действия программы ее участники подали в Московский фонд реновации в уже более 500 заявок на улучшение жилищных условий. По данным департамента градостроительной политики, в 2018 году в Фонд поступило 189 запросов на докупку, в 2019-м — 284 и еще около 30 — с начала 2020 года.

Часть жилья по реновации доступна участникам программы для докупки дополнительных «квадратов» или квартир. Порядок и условия выкупа площадей регулируются постановлением правительства Москвы № 45-ПП от 1 февраля 2018 года. Для этого нужно написать соответствующее заявление в Московский фонд реновации.

Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м.

Этой возможностью можно воспользоваться сразу при переселении либо в течение двух лет с момента оформления нового жилья в собственность, если ранее дополнительные площади не выкупались. При этом можно будет выбрать квартиру в другом районе из специального квартирного фонда реновационных домов.

Скидка для желающих купить еще одну квартиру сохраняется.

Докупить площади можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе. Для Троицкого, Новомосковского и Зеленоградского округов выкуп возможен в любом районе округа.

Докупка дополнительных площадей возможна как для собственников приватизированных квартир в сносимых пятиэтажках, так и проживающих в старом жилфонде по социальному найму. Выкупом дополнительных площадей или приобретением новой квартиры можно воспользоваться только один раз. Вся информация по квартирам в продаже в реновационных домах размещается на сайте Фонда.

Согласно программе, участникам реновации предоставляются равнозначные квартиры. Но для улучшения жилищных условий некоторым требуется размен.

Например, обмен одной большой квартиры на две однокомнатных, чтобы разъехаться с родителями. Это возможно в рамках докупки дополнительных площадей, пояснили «РБК-Недвижимости» в Московском фонде реновации.

В этом случае также нельзя, чтобы новое жилье в совокупности превышало 100 кв. м.

Для обмена потребуется согласие всех собственников либо нанимателей. В будущем каждая из них будет оформлена в долях, соответствующих долям в освобождаемом жилом помещении, пояснили в Фонде.

После оформления квартир в собственность их можно разделить самостоятельно в рамках гражданско-правовой сделки.

Варианты квартир для покупки в течение двух лет можно посмотреть в специальном разделе на сайте Фонда.

Доплата рассчитывается по специальной формуле. Покупателю нужно вычесть из площади приобретаемой квартиры среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяют по реновации. Полученная разницу в «квадратах» умножить на рыночную стоимость жилья в конкретном доме и вычесть полагающуюся скидку в размере 10%. Получится сумма, необходимая к оплате.

Оплатить можно собственными средствами или оформить заявку в банке. В случае одобрения ипотеки — подписать договор с банком, а потом с фондом реновации. Также участники программы для выкупа дополнительных площадей могут использовать материнский капитал, различные жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, другие источники средств.

Дополнительные площади или квартиру можно приобрести, но в случае, если они есть в собственности Фонда реновации.

В новых домах — ограниченное предложение квартир на продажу, поэтому не всем могут подойти варианты по покупке новых квартир или увеличению площади.

Если вы планируете докупить площади, то нужно учитывать, что при средней площади однушки в 32 кв. м в хрущевках площадь двушек намного больше и доплата будет существенной.

Например, сегодня на сайте Фонда в Бескудниковском районе предлагаются однушки площадью чуть более 34 кв. м, двушки — от 50 кв. м, трешки — от 70 кв. м. Таким образом, чтобы вместо однокомнатной квартиры получить двухкомнатную, понадобится доплатить от 2,6 млн руб. Минимальная стоимость однушек в этом районе — от 6,4 млн руб.

Нужно учитывать, что в рамках докупки необходимо оплатить обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб., который не возвращается, если вы вдруг отказались от сделки. Если на выкуп новой квартиры будет больше одного желающего, то она будет реализована с аукциона и вам придется побороться за нее ценой.

Выкуп дополнительных площадей оформляется по договору мены с доплатой. Он заключается со всеми собственниками помещения в старом доме в соответствии с долями в праве собственности. Сумма доплаты в договоре будет только за дополнительный метраж. Если раньше собственники однушки владели ею в равных долях, то при докупке площадей они будут иметь такие же доли.

В случае с переселенцами, проживавшими в пятиэтажках по соцнайму, оформляются договоры купли-продажи. Оплачивать придется также только за дополнительные «квадраты».

Программа реновации в Москве утверждена в августе 2017 года. В нее входят более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживает около 1 млн человек. Весной 2019 года в столице запущены публичные слушания по проектам реновации. Всего по данной программе уже переехало более 22 тыс. москвичей. В этом году планируется переселить еще более 15 тыс. москвичей.

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

• При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
• Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
• Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в Залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как разъехаться семье при реновации

Designed by yanalya / Freepik

Семья, решившая разъехаться при реновации, может осуществить задуманное. Никаких ограничений на этот счет не предусмотрено в действующем законодательстве. Кроме того, реализация проекта в Москве – отличный шанс для семей, в которых совместно проживают несколько поколений.

Порядок осуществления действий зависит от конкретной ситуации. Итак, как разъехаться с помощью программы реновации? Ответ зависит от желания выгодоприобретателей: внести плату за большую или равнозначную собственность или согласиться с приобретением более дешевых площадей.

Подробнее о возможности переезда на разные жилплощади будет рассказано в статье.

Что такое реновация?

Под указанным проектом понимается государственная программа, реализуемая властями Москвы. В рамках мероприятий осуществляется снос старого жилого фонда, львиная доля которого является пятиэтажками.

На месте таких зданий возводятся новые многоквартирные дома, отвечающие современным требованиям жильцов. Решение было принято в связи с нецелесообразностью капитального ремонта типовой застройки, срок эксплуатации которой подошел к концу.

При этом деньги, внесенные на счет фонда капитального ремонта, будут использоваться на возведение новостроек.

Все жильцы, которые лишатся собственности в рамках исполнения плана, будут получать в качестве замены аналогичную недвижимость. Она изначально будет соответствовать по площади, ранее находившейся у человека (семьи), собственности.

При этом речь идет только о жилых помещениях. Коридоры, кухни, санузлы и прочие места общего пользования в новых объектах будут превосходить по размеру аналогичные параметры.

Таким образом, граждане получат возможность бесплатно стать собственниками жилища, по факту на 20% превышающего размеры предыдущего.

Важно! Единственное ограничение — безвозмездная передача имущества в рамках операции по смене собственности будет осуществляться только при соответствии количества комнат в старом и новом жилье. Иначе говоря, за большее количество жилых помещений придется заплатить дополнительные деньги.

Можно ли получить несколько объектов?

Проблема совместного проживания граждан, относящихся к разным поколениям обострилась при запуске проекта.

Дело в том, что в список объектов, подлежащих сносу, попали постройки, возведенные более 40 лет назад. Такая недвижимость используется пенсионерами, их выросшими детьми и внуками.

В подобном составе места хватает далеко не всем. Желающих разъехаться и вести самостоятельную жизнь — большинство.

Если гражданам не хватает площади, и они не могут разъехаться ввиду отсутствия достаточной для покупки нового жилища средств, то реновация может стать выходом.

К сожалению, госпрограмма находится на первом этапе исполнения и не отработана на практике с учетом личных потребностей граждан. Однако получение 2 квартир возможно. Все обстоятельства рассматриваются в частном порядке.

Кроме того, при обмене жилья учитывается регистрация собственников в очереди на получение льготной жилплощади.

Механизм расселения, действующий при сносе по программе, реализуемой столичными властями

Как уже ранее было отмечено, госпрограмма связана с переселением москвичей из ветхого и аварийного жилфонда в новостройки. При этом выгодоприобретатели имеют право на аналогичное по количеству помещений жилье. Иногда таких вариантов нет.

Тогда жилплощадь подбирается исходя из максимального соответствия прежним условиям. В том случае, когда семья решает разъехаться существует два варианта развития событий. Первый — получение двух квартир.

В таком случае выбираются объекты, более дешевые по цене, нежели недвижимость, находящаяся в доме под снос. Второй — расселение с доплатой. Граждане получают недвижимость бесплатно в рамках обмена своих квадратных метров, а также докупают вторую жилплощадь со скидкой.

Всем участникам проекта предлагается базовая скидка, равная 10% от стоимости метра.

Последний вариант – основной, поскольку найти два объекта, одинаковых по цене тому, что был в пятиэтажке сложно. Чаще всего выгодоприобретателям все равно приходится доплачивать.

Если в собственности у переселенцев находилось трехкомнатное жилье, то его целесообразно разменять на две и одну комнаты.

Таким образом, члены большого семейства приобретут большую площадь, с незначительной доплатой.

Важно! Заплатить семья сможет любым удобным способом. Проект не ограничивает в использовании различных финансовых активов, находящихся в распоряжении граждан. Так, выгодоприобретатель может обналичит сертификат, выданный в рамках маткапитала, реализовать жилищный сертификат, взять кредит в банке или использовать личные накопления.

Ситуация, в которой оказалось семейство будет рассматриваться с учетом многих факторов. Так, 7 или 9 человек, совместно проживающих в пятиэтажке, не должны будут доказывать нуждаемость в расширении жилплощади, поскольку в их случае нарушение жилищных нормативов и так налицо. Приоритет позволяет рассматривать вопрос с предоставлением квартир в новостройке в первую очередь.

Помимо этого, в число условий, свидетельствующих о нуждаемости семейства и их праве на выделение дополнительных площадей, входят прописка всех владельцев в объекте, подлежащем сносу с последующим предоставлением жилища, а также письменное согласие сожителей на обмен существующей жилплощади на новую в рамках проведения реновации устаревшего фонда.

• Вопрос:
• Как при разъезде в рамках госпрограммы оформляется право собственности?
• Ответ:

Можно привести пример семьи из пяти человек, проживающей в двухкомнатной квартире. Посовещавшись, граждане решили жить раздельно и переехать по разным адресам. Им были предоставлены две жилплощади с одной комнатой на замену. При этом каждый собственник считается владельцем обоих объектов вне зависимости от фактического места проживания.

Что нужно подготовить для подачи заявления

Возможность разъехаться при реновации допускается только при наличии денежного взноса или изменения параметров получаемой недвижимости в худшую сторону. Однако при удешевлении объекта изменяется лишь его площадь.

Условия, созданные при строительстве для комфорта, актуальны для всего жилого фонда. Предпочтительный вариант выбирается собственником квартиры в пятиэтажке.

Таким образом, для проведения процедуры с наименьшими потерями для семейного бюджета требует анализа ситуации и согласования между членами семейства.

Вне зависимости от того, как приобретается собственность по госпрограмме, запущенной столичными властями, человек должен собрать и подать определенный пакет документов. К таким актам стоит отнести:

• паспорта каждого члена семейства старше 14 лет и свидетельства о рождении малолетних;
• документ, свидетельствующий о возникновении права собственности (пользования) на отчуждаемую недвижимость (выписка из ЕГРН, договор соцнайма);
• выдержка из домовой книги о регистрации жильцов;
• согласие партнера, состоящего в законных отношениях с собственником, на отчуждение квартиры;
• согласие заявителей на обработку личных данных;
• платежный документ о перечислении 100 тыс. рублей в качестве обеспечительного платежа и данные о счете, на который будет произведен возврат;
• смотровой ордер на квадратные метры в новостройке.

Какие преференции полагаются получателям площади за доплату?

Если члены семьи решили разъехаться и жить самостоятельно, то им нужно докупить метраж или приобрести дополнительное жилье в рамках программы. Последнее допускается при наличии (остатке). При этом стоит помнить о том, что цена за кв. метр по реновации определяется исходя из средних значений на рынке недвижимости в конкретном районе Москвы.

Важно! Каждый участник реновации вправе воспользоваться преференцией в виде десятипроцентной скидки на покупку дополнительной площади. Привилегия предоставляется только один раз

Таким образом, жилье может быть докуплено из нового жилого фонда города, который возводится для переселения жильцов сносимых зданий. Важно, чтобы район совпадал с изначальным местом получения жилплощади. Однако есть исключения. Если гражданин желает купить квадратные метры в другом районе, то он может это сделать при остатке жилья, которым не воспользовались другие переселенцы.

Максимальный размер квартиры, приобретенной посредством внесения дополнительных средств, не должен быть больше 100 кв. метров. Сама Процедура реализуется при своевременной постановке в известность Фонда реновации. Орган должен быть в курсе пожеланий переселенца.

При этом наличие просьбы об изменении условий замены должно оговариваться не позже 30 дней с момента получения типового соглашения. Человек, реализовавший свое право, также может поменять жилье.

Для этого в течение двух лет после оформления документации на квадратные метры обратиться в уполномоченный орган с просьбой заменить жилплощадь на другую. При этом десятипроцентная скидка продолжает действовать.

Заключение

Таким образом, жильцы пятиэтажек, попавших под снос, могут рассчитывать на новое жилье, отвечающее стандартам.

Несмотря на то что процедура предполагает равноценную мену на объект в новостройке, выгодоприобретатель вправе доплатить собственные средства и приобрести большую площадь.

Оплата производится по среднерыночной цене с учетом десятипроцентной скидки. Использовать можно любые средства, в том числе маткапитал и жилищный сертификат.