Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Способы расчета

Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве многоквартирных домов, устанавливает неустойку на случай нарушения соглашения застройщиком.

Если застройщик не исполняет обязательства по договору вовремя, то возникает право требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки. Размер такого взыскания составляет одну трехсотую по ставке Центрального Банка РФ, рассчитываемую с учетом стоимости договора. Когда дольщиком выступает гражданин, то пеня будет взыскиваться в двойном размере.

Чтобы правильно рассчитать неустойку, достаточно либо обратиться к специалистам или онлайн-сервисам, либо самостоятельно использовать имеющиеся данные для определения точного размера пени.

 Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Расчет неустойки по формуле

Определяется два варианта формул, с учетом того, кто выступает дольщиком по договору:

  • формула для частных предпринимателей и организаций. Предполагается следующий вариант. СУММА (неустойки) = Σ (сумма по договору) х 1/300 х (8,25:100) х N (количество дней просрочки). Здесь действует два постоянных показателя: 8,25 – ставка рефинансирования ЦБ РФ, 1/300 – предусмотренная ставка пени за один день. Например, если просрочка составляет 234 дня, а стоимость объекта равна 13 млн. рублей, то неустойка составит: 13 000 000 х 8.25:100 х 1/300 х 234 = 836 550 рублей,
  • формула для граждан. Показатели по формуле будут таким же, как и при расчете неустойки для организаций и предпринимателей. Отличие в том, что итоговая сумма должна быть умножена на два, поскольку предусмотрен двойной размера пени. То есть если по первому примеру для организации неустойка составила 836 550 рублей, то для гражданина такая пеня будет равная 1 673 100 рублей.

Соответственно, физические лица компенсируют за короткий срок, а именно период до трех месяцев, около пяти процентов общей суммы договора.

Расчет с помощью калькуляторов

Также для расчета неустойки можно воспользоваться специальными онлайн калькуляторами, заранее предусматривающими необходимые показатели для расчета.

Такие системы запрограммированы в соответствии с теми требованиями, что предусмотрены при самостоятельном расчете неустойки по формулам. Пользователю в итоге будет выведен конкретный результат, а правильность расчета будет зависеть только от достоверности переданных данных.

Внимание! Калькулятор расчета неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ.

Обращение в уполномоченные органы

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Помимо расчета возможной пени, которая выскакивает с застройщика, дольщики могут защитить свои права, обратившись к уполномоченным органам. Такую возможность прямо предусматривает Закон «О защите прав потребителей».

Запомните! Для защиты собственных интересов граждане могут подать обращение в следующие структуры:

  • прокуратура города,
  • должностное лицо, уполномоченное разрешать такие споры органами местной власти,
  • общественные объединения, созданные потребителями в форме юридического лица.

Данные уполномоченные субъекты помогают при обращении в суд, а также при расчете неустойки.

Практика показывает, что граждане обращаются к органам местной власти, которые согласно действующему закону могут не только принимать и рассматривать жалобы, но и непосредственно представлять интересы дольщиком в судебном процессе. Обращаться подобным образом следует через специальные многофункциональные центры.

Образец претензии застройщику

Процессуальное законодательство предусматривает, что прежде чем направлять исковое заявление в суд, следует соблюсти претензионный порядок. Застройщику должна быть направлена претензия с требованием исполнить обязательства, а после истечения выделенного на это срока уже подается иск.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Скачать бланк претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки бесплатно в формате word

При составлении претензии следует помнить о том, какие сведения обязательно должен содержать подобный документ. Заявителю необходимо указать следующее:

  • информация о застройщике, реквизиты и контактные данные,
  • сведения о заявителя: полное имя, адрес, реквизиты, контактные данные,
  • реквизиты ДДУ,
  • характеристика объекта договора – недвижимости, обязательно указывается стоимость, сроки сдачи и время просрочки,
  • подробный расчет неустойки вплоть до даты направления претензии.

Претензия завершается подписью заявителя (представителя) и датой составления. Также следует сформировать приложение к претензии, в которое включаются все бумаги, предоставляемые в качестве обоснования выдвинутого требования.

Внимание! Претензия может быть передана лично либо направлена заказным письмом с уведомлением. Должно быть какое-то обозначение того, что заявление было получено застройщиком. При личном обращении застройщик подписывает второй экземпляр претензии и отдает документ дольщику, либо заявителю должно прийти уведомление с почты о том, что письмо получено адресатом.

Образец искового заявления

Если застройщик отказался исполнить требования по претензии или вовсе проигнорировал полученный документ, спустя разумный срок, обычно такой период составляет один месяц, можно направлять исковое заявление в суд.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика бесплатно в формате word

Составлять иск следует в письменном виде, при этом также необходимо помнить об обязательном наличии ряда сведений:

  • информация о суде, заявителе, ответчике, участвующих представителях:
  • полное отражение ситуации с конкретизаций обстоятельств,
  • описание объекта недвижимости, характера договора, условий и иных аспектов (особенно важно обозначить стоимость соглашения и сроки исполнения обязательств),
  • обозначить факт соблюдения претензионного порядка,
  • отсылка на нормы закона, позволяющие обращаться в судебный орган,
  • требование к суду обязать застройщика выплатить неустойку иисполнить обязательство по договору.

 Образец письма застройщику об устранении недостатков.

Иск может быть подписан как самим дольщиком, так и представителем, осуществляющим ведения дела в суде. Также следует помнить об обязательном приложении к иску, в которое входят все необходимые бумаги: копия договора, платежные документы, копия претензии, банковские документы и так далее.

Государственная пошлина по такому иску уплачиваться не будет, поскольку спор касается защиты прав потребителей, однако если размер иска выше миллиона рублей, правило об упразднении пошлины не действует.

Что регламентирует закон 214 ФЗ

Отдельно следует уделить внимание Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует отношения между застройщиками и дольщиками в многоквартирных домах. Составление договоров, условия сотрудничества и иные факторы подробно отражены в указанном нормативном акте.

В том числе данный ФЗ может помочь при возникновении необходимости взыскать неустойку. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, от чего защищаются граждане, следуя нормам закона и соблюдая условия соглашений.

Внимание! Речь идет о таких моментах, как:

  • стремление лиц завладеть чужими денежными средствами, не начав при этом строительных работ,
  • двойная продажа квартир, предусматривающая реализацию объекта сразу нескольким лицам,
  • изменение проектных и сметных документов на тапе начала строительства и возведения объектов.
  • Такие ситуации исключают возможность потенциальных собственников получить предусмотренное по договору жилье, несмотря на то, что денежные средства были уплачены.
  • Также следует помнить о низком качестве выполненных работ, несоответствии жилья тем условиям и требованиям, что предусматривались изначально, что хоть и предполагает передачу объекта собственнику, но нарушает подписанный договор дольщиков.
  • Посмотрите видео. Взыскиваем неустойку по договору долевого участия в строительстве:

Когда и за что можно требовать неустойку

Причины, по которым может быть истребована неустойка, условно можно разделить на две группы. Первая распространяется на случаи, когда договор расторгнут раньше срока ввиду нарушений. В этом случае дольщику возвращается часть суммы, уплаченной за объект, а также неустойка за нарушение условий соглашения.

Вторая группа причин распространяется на случаи, когда ДДУ расторгнут уже после истечения срока действия.

Запомните! Основаниями для требования неустойки могут выступать следующие ситуации:

  • просрочка периода сдачи объекта более чем на два месяца,
  • несвоевременная сдача объекта после расторжения ДДУ с превышением прока на два и более месяца.

При таких ситуациях дольщик может потребовать перерасчета неустойки до дня судебного заседания, что увеличит сумму взыскания, потребовать штраф в дополнение к неустойке размером до пятидесяти процентов от суммы пени, компенсацию за моральный вред, а также возмещение убытков, понесенных в процессе спора (например, судебные издержки).

Если со стороны застройщика были выполнены обязательства, а дольщик отказывается подтвердить это, не подписывая акт приемки объекта, то тогда выставление требования о выплате пени не допускается, поскольку будет установлена недобросовестность уже дольщика.

Используемая ставка

Ставки для определения размера неустойки определяются исключительно Центральным Банком РФ.

При этом в вопросе отношений дольщиков и застройщиков следует учитывать то, кем выступает заявитель:

  • если дольщиком выступает гражданин, то размер ставки согласно указанию ЦБ РФ составляет 1/150 стоимости объекта по соглашению,
  • если дольщик юридическое лицо, то ставка будет отличаться и составлять 1/300 суммы договора.

Главная проблема при определении неустойки согласно таким ставкам в том, что закон позволяет застройщику неограниченное количество раз переносить дату сдачи объекта, что не дает возможности точно определить начальный момент просрочки.

Учтите! Единственная лазейка, позволяющая истребовать деньги с застройщика, это обязанность уведомления дольщиков о переносе срока. Делать это следует примерно за два месяца до факта переноса.

Если указанное требование нарушается, то это может рассматриваться как прямое несоблюдение условий соглашения.

Практика знает много примеров, когда застройщик задерживал сдачу объекта на срок до пяти лет, однако ввиду того, что дольщики об этом уведомлялись, истребовать за нарушение сроков неустойку возможности не представлялось. В такой ситуации закон трактуется вовсе не в пользу граждан, а в пользу застройщика.

Частые вопросы

Отношения дольщиков и застройщиков порождают большое количество вопросов. Практика определяется несколько основных вариантов.

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

Согласно положениям закона, дольщики должны действовать индивидуально, то есть каждый гражданин выдвигает собственное требование к застройщику независимо от того, сколько потенциальных собственников определено договором. Если дольщик не достиг восемнадцати лет, то претензию будут писать законные представители.

Что же касается подачи искового заявления, то будет необходимо определить одного истца, а других пострадавших сделать соистцами. То есть фактически суд будет рассматривать в одном процессе сразу несколько требований аналогичного характера.

Также допускается такая реализация искового порядка, как выписка доверенности. То есть только один дольщик будет участвовать в суде и представлять интересы пострадавших от застройщика, но для этого потребуется оформление доверенности также от каждого заинтересованного дольщика.

Если же один из дольщиков не желает оформлять доверенность, то есть доверять представление личных интересов иному человеку, но при этом личное присутствие в суде также обеспечить не может, то разрешается передать в суд ходатайство о том, что дело может быть рассмотрено и в отсутствии конкретного участника.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира еще оплачена не полностью?

Главное условие ФЗ № 214-ФЗ, которое трактуется в пользу дольщика, это определение суммы, с которой будет высчитываться неустойка. При любых обстоятельствах в формуле будет применяться стоимость объекта недвижимости, установленная для каждого дольщика.

Даже если лицо не внесло всей платы, пеня рассчитывается с конечной суммы. Исключений для лиц, оплачивающих жилье в рассрочку, не предусмотрено. Также роли играть не будут источники средств, направленных на оплату квартиры.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Читайте также:  Предоставление жилья военнослужащим при увольнении: после 20 лет стажа

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Расчет неустойки производится по общим правилам. Конкретная формула предполагает точную ставку рефинансирования Центробанка. Нельзя рассчитать неустойку за один период согласно одному показателю ставки, а далее произвести расчет по другому, после чего сложить выведенную сумму. Используется только та ставка, что действует на момент исполнения обязательства.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Для расчета неустойки следует правильно определить момент нарушения, что важно не только потому, что нужно определять количество дней просрочки, но и разобраться с тем, какая ставка будет действовать на тот момент, поскольку использовать предыдущие показатели или те, что только планируются к принятию, нельзя.

Моментом для установления ставки ЦБ РФ выступает день передачи объекта в эксплуатацию, который закрепляется актам передачи. Данный документ подписывается сторонами, что подтверждает факт готовности объекта.

 Как составить претензию на невыполнение условий договора?

Говоря же об исчислении неустойки, все же следует учитывать последний день, когда застройщик должен был исполнить обязательство, а выполнил таковое фактически.

То есть практика позволяет гражданину сделать два расчета, один с учетом ставки на момент даты, в которую объект должен был быть передан, а другой по ставке на момент фактической сдачи работы. Дольщик сравнивает полученные суммы и выбирает наиболее подходящий вариант.

Подобная процедура не запрещена законом и дает пострадавшим большее преимущество. Однако при выборе также следует учитывать и практику региона, определив, какой порядок расчета поддерживает суд.

Посмотрите видео. Просрочка по ДДУ: подписывать ли соглашение о переносе сроков?

Порядок расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ ФЗ 214

Однажды, Госдума, наблюдая за страданиями дольщиков, решила, наконец,  нанести упреждающий удар по затягиванию сроков строительства. По мнению представителей народа, у застройщика должен быть экономический стимул по своевременной передаче квартир. Ура, сказали граждане. Застройщик должен платить неустойку.

Предположим, вы тоже решили стать дольщиком. Кому не хочется им быть в наше время. Вы берете все свои сбережения, идете к застройщику и подписываете договор ДДУ. Кто бы мог подумать, но по истечении длительного отрезка времени застройщик все строит и строит дом, а квартиру не передает. Есть твердое желание его простимулировать.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Как рассчитать неустойку, чтобы подать в суд и тем самым привлечь застройщика к ответственности

Пункт 2 статьи 6 Закона о ДДУ (ФЗ-214) говорит, что неустойка за каждый день просрочки равна 1/300 ставки рефинансирования от цены договора. Если дольщик гражданин, то все это великолепие мы умножаем на цифру 2. Звучит как-то сложно. Не так ли?

  • Вы хотите знать:
  • а) как считать неустойку по этой формуле в конкретном случае;
  • б) с какого момента начинает собственно капать неустойка.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Разберем на конкретных примерах.

Пример 1. Классический случай

  1. Стоимость квартиры (цена договора) – 1 000 000 рублей.
  2. Срок сдачи квартиры – не позднее 4 квартала 2017 года.

  3. Квартира передана – 15 мая 2018 года
  4. Дольщик (гражданин) – Иванов Иван

Верховный Суд говорит, что неустойка начинает течь «с первого дня после последнего дня, когда квартира должна была быть передана по договору». Перевожу на русский язык.

В этом случае квартира должна быть передана не позднее 31 декабря 2017 года (для понимания квартал равен 3-м месяцам; в году 4 квартала).

Это значит, что 31 декабря 2017 года – последний день – красная черта. Соответственно неустойка начинает течь с 01 января 2018 года. Это собственно первый день просрочки!

Важно помнить. Ставка рефинансирования с 2016 года равна ключевой ставке. Поэтому формула становится такой: 1/300 * ключевая ставка * цена квартиры * количество дней просрочки * 2 = неустойка.

Поскольку ключевая ставка иногда меняется, мы рассчитываем неустойку по периодам действия разных ключевых ставок (изменения в ставках можете смотреть здесь http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_12453/886577905315979b26c9032d79cb911cc8fa7e69/.

За 2018 год (на момент написания статьи) действовали три ключевые ставки.

Как рассчитать неустойку по ДДУ

Право на получение пени в случае просрочки передачи квартиры по договору долевого строительства предоставлено дольщикам в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.  В этой статье мы расскажем, как дольщик может рассчитать неустойку по ДДУ.  Для наглядности мы также приведем формулу и примеры расчета неустойки по ДДУ.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Основания взыскания пеней по договору долевого строительства

Если застройщик нарушил срок передачи ключей дольщику, он обязан (по требованию дольщика) уплатить неустойку  (также именуемую пеней) в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является физическое лицо – потребитель, рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры необходимо в двойном размере.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Расчет неустойки по договору долевого участия производится по формуле, приведенной в процитированной выше статье 6-й Закона 214-ФЗ.  Для дольщиков – граждан и для дольщиков – ИП и юридических лиц установлены разные формулы расчета неустойки по ДДУ.

Правильный расчет неустойки по ДДУ должен быть сориентирован на то, кто является дольщиком – истцом. Дольщики – физические лица по умолчанию признаются потребителями, покупающими квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательством.  Закон предоставляет таким дольщикам дополнительную защиту в виде удвоения полученной с застройщика суммы (неустойка в двойном размере).

Дольщикам юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям дополнительная защита не положена.  Предполагается, что они ведут предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, и должны самостоятельно защищаться от возможных убытков.

В связи с эпидемией COVID-19 введен мораторий на начисление неустойки по ДДУ за период со 2 апреля по 31 декабря 2020 года. За это время неустойка не начисляется.

Как считать неустойку по ДДУ для дольщика – физического лица:

Для простого подсчета воспользуйтесь нашим калькулятором, либо используйте формулу расчета неустойки по 214-ФЗ:

  • В этой формуле:
  • «Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;
  • «Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

«Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.

Например:

Цена квартиры составляет 1 млн. 800 тыс. руб.  Застройщик должен был передать квартиру дольщику в срок до 30 апреля 2018 года, а передал только 15 августа 2018 года.  Количество дне просрочки составляет: 31 день в мае, 30 дней в июне, 31 день в июле и 15 дней в августе – итого 107 дней.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составляла 7,25% годовых.

Сумма неустойки составит:

1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 93090 рублей.

Как считать неустойку по договору долевого участия для дольщика – ИП или юридического лица

Неустойка рассчитывается почти так же, однако двойная неустойка с застройщика не взыскивается (т.е. ключевая ставка ЦБ РФ не удваивается).  Используется следующая формула неустойки по ДДУ:

«Нс» — сумма пеней, которая будет взыскана с застройщика;

«Цн» — цена квартиры, определяемая согласно ДДУ

«СтЦб» — Ключевая ставка ЦБ, исчисляемая в процентах.  Актуальный размер ставки публикуется на сайте Центрального банка.  Указанную там цифру нужно разделить на 100 (или же, умножить на 0.01) для целей подсчета»*

  1. «Пр» — количество дней просрочки, когда застройщик не исполнял свои обязательства по передаче квартиры.
  2. В указанном выше примере, сумма неустойки составит:
  3. 1 800 000 * (7,25*0.01) * 2 / 300 * 107 = 46 545 рублей

Как рассчитывается неустойка по ДДУ

Как показано выше, итоговая сумма неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры рассчитывается из следующих компонентов:

Сюда входят все выплаты, которые дольщик перечисляет застройщику.  Если квартира приобретена в ипотеку, в расчет берется полная цена, которую застройщик получил от банка. При этом суммы уплаченных банку процентов не включаются в расчет (но в некоторых случаях их можно взыскать в качестве убытков).  Если же недвижимость приобретена в рассрочку, также учитывается ее полная цена.

  • Размер ключевой ставки ЦБ РФ.

Чтобы подсчитать неустойку по ДДУ, необходимо также знать ключевую ставку ЦБ РФ. Ключевая ставка заменила ставку рефинансирования, упомянутую в законе 214-ФЗ.  До 1 января 2016 года производился расчет неустойки застройщика по ставке рефинансирования ЦБ РФ (однако, с точки зрения дольщика разницы между ними нет).

Размер ставки ЦБ время от времени меняется.  Действующую ставку можно посмотреть на сайте Центрального банка. Чтобы упростить подсчет, воспользуйтесь нашим калькулятором с возможностью выбрать нужную ставку.

Чтобы рассчитать просрочку по ДДУ, нужно найти в договоре дату, которая указана как крайний срок передачи квартиры дольщику.  Отсчет периода просрочки начинается на следующий день после этой даты.  В расчет включаются все дни – и календарные, и рабочие. Чтобы не считать дни вручную, воспользуйтесь нашим калькулятором.

Эта дата должна быть указана в каждом договоре долевого строительства как существенное условие.  Поэтому застройщик не может не включить ее в договор (такой договор не будет действительным).  Строительная компания может попытаться указать такой срок с пометкой «примерно» или «приблизительно» — но эту оговорку суд не примет во внимание.

Важно не запутаться в указанных в договоре сроках. Для целей исчисления взыскиваемых с застройщика пеней учитывается именно срок передачи квартиры участнику долевого строительства.

Срок сдачи объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, также указанный в договоре, не учитывается.  Эти два срока не нужно путать.

  Срок сдачи дома в эксплуатацию также указывается в договоре долевого участия, но наступает на несколько месяцев раньше передачи квартиры.

Срок передачи может быть определен как конкретной датой, так и указанием на истечение месяца или календарного квартала (в этом случае период просрочки начинается на следующий день после окончания соответствующего месяца или квартала).

Если квартира уже передана к моменту написания претензии и подачи иска к застройщику, то отсчет проводится до даты приемки квартиры дольщиком.

Если же акт приема-передачи еще не подписан, рассчитать просрочку по ДДУ нужно по день, когда подписано исковое заявление.  В нем указывается просьба взыскать пени на день вынесения судебного акта по делу.

Пример расчета неустойки по ДДУ

Покажем, как рассчитать неустойку по договору долевого участия на конкретном примере.  Предположим, что:

  • цена квартиры составляет 2,1 миллиона рублей;
  • застройщик должен был передать ключи 1 апреля, а передал 15 июня.  Просрочка составила 76 дней;
  • ключевая ставка ЦБ составляет 7.25% (для целей расчета в формуле ее нужно указать, как 0.0725)
  • квартиру приобретает гражданин-потребитель.
  • Используем формулу для расчета неустойки по договору долевого участия:
  • 2 100 000 * 76 * 0,0725*2/300 = 77 140 руб.
  • Приведенный выше расчет пени по ДДУ меняется, если участником долевого строительства является юридическое лицо.  Сумма пени уменьшится в два раза:
  • 2 100 000 * 76 * 0,0725/300 = 38 570 руб.
Читайте также:  Права матери: мой трех месячный племянник сын моего брата по документам оформлен на моего брата

Как считать неустойку по ДДУ, если ставка менялась

Возникает вопрос, как считать неустойку по ДДУ, если менялась ставка рефинансирования или ключевая ставка ЦБ.  Мнения судов по этому поводу разделились.

Вариант 1.  Применяется ставка на дату передачи квартиры участнику долевого строительства (если акт приема-передачи подписан) или на дату вынесения судебного решения (если нет)

Статья 6 Закона 214-ФЗ указывает, что применяется ставка ЦБ РФ на день исполнения обязательства застройщиком — то есть, на момент передачи квартиры.  Поэтому многие суды применяют для расчета пени по ДДУ ключевую ставку ЦБ РФ на дату акта приема-передачи (а при его отсутствии – на день вынесения судебного решения).

Вариант 2.  Применяется ставка на дату, в которую застройщик планировал подписать акт-приема передачи с участником долевого строительства согласно ДДУ

Именно эта дата рассматривается, как изначально определенная дата исполнения обязательства застройщика.  Однако в этом случае дольщик может оказаться в невыгодном положении, если ключевая ставка с тех пор выросла.

Вариант 3.  Для каждого дня просрочки применяется действовавшая на тот момент ставка

При таком подходе весь период просрочки разделяется на части – от одного изменения ключевой ставки до другого.  Для каждой такой части производится вычисление неустойки по той ставке ЦБ, которая применялась в то время.  Потом результат суммируется.

В судебной практике можно найти примеры каждого из перечисленных выше подходов к исчислению неустойки.  У участника строительства есть возможность выбрать правильный расчет неустойки по ДДУ на основе своего мнения и сложившейся ситуации.

Проиллюстрируем эти варианты конкретными цифрами.  Допустим, цена квартиры, купленной дольщиком-физическим лицом составляет 2 100 000 рублей.  Застройщик должен был передать квартиру 31 декабря 2017 года, а передал 30 июня 2018 года.

  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составила:  7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года (42 дня); 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года (42 дня) и 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года (97 дней).

  Общее количество дней просрочки – 181 день.

  1. В случае использования Варианта 1 применяется ставка на дату акта приема-передачи (30 июня 2018 года) – 7,25% (не забываем также про неустойку в двойном размере).  Расчет суммы неустойки в этом случае следующий:
  2. 2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 181 = 183 715 рублей
  3. В случае использования Варианта 2 применяется ставка на дату планируемой передачи квартиры согласно ДДУ (31 декабря 2017 года) – 7,75%.  Рассчитаем сумму неустойки:
  4. 2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 181 = 196 385 рублей
  5. В случае использования Варианта 3 сумма складывается из трех частей:
  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,75% с 1 января 2018 года по 11 февраля 2018 года, сумма рассчитывается следующим образом:

2  100 000 * 7,75% *2 / 300 * 42 = 45 570 рублей

  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,5% с 12 февраля 2018 года по 25 марта 2018 года, сумма ко взысканию с застройщика будет рассчитана следующим образом:

2  100 000 * 7,5% *2 / 300 * 42 = 44 100 рублей

  • за период, пока ставка ЦБ РФ была равна 7,25% с 26 марта 2018 года по 30 июня 2018 года, сумма рассчитывается как:

2  100 000 * 7,25% *2 / 300 * 97 = 98 455 рублей

Итого общая сумма составит: 45 570+98 455 +188 125 = 188 125 рублей.

Но нужно иметь в виду возможность неблагоприятного развития событий.  Поэтому при расчете стоит уточнить у юриста, какую позицию занимают суды в том регионе, где планируется взыскивать неустойку, чтобы сделать правильный расчет.

  • Напоминаем также, что помимо неустойки участник долевого строительства может взыскать убытки и компенсацию морального вреда с застройщика.
  • Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
  • Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
  • Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Калькулятор неустойки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)

Необходимость в калькуляторе расчета пени за день просрочки по ДДУ обусловлена часто возникающими нарушениями договорных обязательств со стороны застройщиков. При этом самостоятельный расчет по правилам ст.

6 Закона РФ №214 «О долевом строительстве» довольно затруднителен, поскольку ведется в микроскопических долях от ставки рефинансирования Центробанка РФ, и, как правило, результаты самостоятельных расчетов оказываются значительно искаженными.

Право на получение неустойки

Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве» предусматривает возможность возврата от застройщика средств, вложенных в долевое строительство, в случае нарушения застройщиком договорных обязательств. Этот же закон предусматривает и взыскание неустойки, дифференцированное в зависимости от статуса дольщика.

Так, физическое лицо может претендовать на выплату ему неустойки в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, а юридическое лицо – в размере 1/300 от того же показателя. Калькулятор учитывает постоянно обновляющуюся ставку ЦБ РФ.

С сентября 2018 года ставка рефинансирования составляет 7,5 процентов, и за 2018 год она менялась уже трижды.

К сведению:  К кому бы вы ни обратились за консультацией – к интернетовскому сайту или к практикующему юристу, обратите внимание, не путает ли он понятия ключевой ставки и ставки рефинансирования, потому что это – разные вещи.

Под ставкой рефинансирования понимается тот процент, под который ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам, а ключевая ставка – это минимальный процент ЦБ РФ для коммерческих банков по кредитам, предоставляемым на срок не более недели.

По закону неустойка по ДДУ исчисляется исходя из ставки рефинансирования, и совершенно не важно, что с 2016 года эти две ставки уравнялись.

В любом случае они являются разными правовыми явлениями, и путать их нельзя хотя бы потому, что завтра, к примеру, ставки могут снова стать разными по причинам, известным только ЦБ РФ.

Взыскание неустойки по своей сути – это возможность дольщика компенсировать свои убытки. При этом существует внутреннее разделение требований по неустойке в зависимости от этапа исполнения договора.

В силу этого разделения можно выделить две группы претензий дольщиков:

  1. Неустойка по результатам досрочного расторжения договора. Как правило, происходит в результате грубых нарушений договорных условий со стороны застройщика в период строительства либо подготовки к началу строительства, но до дня окончания действия договора либо до дня сдачи объекта в эксплуатацию. Неустойка при этом исчисляется исходя из суммы, реально внесенной дольщиком.
  2. Неустойка по окончании срока ДДУ либо при просрочке более чем на два месяца сдачи дома в эксплуатацию.

В процессе рассмотрения гражданского спора дольщик также может потребовать увеличения первоначальных исковых требований. Подобное весьма актуально при вынесении решений по заволокиченным делам, при которых увеличивается срок, в течение которого застройщик пользуется, так или иначе, деньгами дольщика.

Увеличение исковых требований происходит путем:

  1. перерасчета неустойки на день вынесения решения суда;
  2. требования о взыскании штрафа, исчисляемого в размере 50 процентов от размера неустойки;
  3. требования о взыскании морального ущерба с застройщика;
  4. требования о возмещении материального ущерба в случаях, когда неисполнение застройщиком условий договора привело к дополнительным тратам дольщика, например, на оплату аренды жилья, на коммунальные расходы.
  5. требований об оплате судебных издержек.

Процесс исполнения уже вынесенного решения суда также может быть весьма длительным. В волоките виноваты несколько факторов, начиная с неповоротливости отечественной системы исполнения решений.

Однако наиболее частым поводом для волокиты является уклонение должника от исполнения решения.

В этих случаях дольщики могут увеличить сумму взыскания путем начисления штрафа за неисполнение решения суда из расчета один процент за каждый день просрочки.

Совет: Не принесет желаемых результатов попытка уклонения от приема жилья у застройщика с целью получения неустойки. Если застройщик выполнил свои обязанности и дом был сдан в эксплуатацию, нет смысла тянуть с подписанием акта приема-сдачи квартиры. Подобные случаи суд расценивает как недобросовестность дольщика.

Разные годы – разные ставки

Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.

Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.

Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда.

Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд.

На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.

Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.

Сроки

В соответствии с обзором судебной практики, осуществленной 4.12.2013 Президиумом Верховного Суда РФ, срок, с которого должен быть начат отсчет просрочки, начинается со дня, который был предусмотрен в ДДУ для завершения того или иного этапа.

То есть, если ДДУ предусматривал сдачу жилья, например, 2 апреля, но жилье сдано не было, то просрочка начинает действовать с 3 апреля и до дня подписания акта приема-сдачи. Если сдача имела место 3 июня, то просрочка составит 91 день.

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ

Споры в рамках договорных отношений по долевому участию неизменно сводятся к одному — деньгам.

А значит правильность расчёта размера причиненных дольщику убытков, неустойки и других компенсационных выплат, станет основой для формирования финансового требования, предъявляемого к застройщику в претензионном порядке или через суд.

Онлайн калькулятор разработан для решения именно этой задачи. На основе результатов, вы можете произвести взыскание неустойки с застройщика! Калькулятор работает по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст.

6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

2 апреля 2020 вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • Дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • Дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • Застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.
Читайте также:  Должны ли учителя и администрация обговаривать со мной все вопросы лично

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры

Стоимость квартиры по условиям соглашения долевого участия * количество дней просроченного обязательства * (ключевая ставка/ставка рефинансирования) * (1/150).

Исходя из сложившейся в стране экономической ситуации, предусматриваются соответствующие уровни ставок (повышение при увеличении инфляции, либо понижение при ее снижении).

Помните, предъявляя финансовые требования своему оппоненту, необходимо не только правильно определять их правовые основания, но и производить верные подсчеты сумм, подлежащих взысканию. 

В нашем калькуляторе вам неодходимо указать стоимость вашего договора в рублях, период проскрочки, ваш статус как физического или юридического лица на момент подписания договора, и выбрать период применения ставки ЦБ ( день фактического исполнения стоит по умолчаниют.к. это самый распроспраненный случай).

Надеемся наш онлайн калькулятор расчета неустойки по ДДУ вам пригодился!

Как определить период для неустойки

Предположим, что просрочка приема передачи жилья в долевом строительстве по вине застройщика оказалась длительной и при этом охватила несколько периодов, в течение которых изменялась норма Центробанка, возникает логичный вопрос, как правильно и выгоднее посчитать?

Есть всего три варианта как рассчитать неустойку по ДДУ:

  1. По периодам, в течение которых действовали разные ставки.
  2. На дату подписания АПП.
  3. На текущую дату, в том случае, когда АПП не был подписан.

Чтобы правильно рассчитать положенную дольщику неустойку, необходимо определить наибольший период просрочки, которым охватывается та или иная норма.

Если просрочка охватывает время до конца 2015 г. (когда норма составляла 8, 25 %) и остальное время выпало на интервалы, когда действовали различные уровни ключевой ставки, то целесообразно для дольщика рассчитывать размер неустойки по одной из КС, действовавших в период просрочки сначала 2016 года. Поскольку их размер до 17.12.2017 г. был значительно выше.

Сложившейся четкой судебной практики и единства мнений судов по этому вопросу не существует. Если время просрочки выпало на период, когда КС начала снижаться, то логично будет употребление КС в каждый отдельный период ее действия.

Начало периода просрочки

Если с датой окончания времени просрочки всё понятно (подписание акта приема передачи квартиры), с датой начала расчёта неустойки возникает недопонимание.

Начисление нужно производить с даты, следующей за днем указанной в ДДУ и учитывать каждый день просрочки. По правилам ст. 6 214-го закона, и ст. 191 ГК России квартира должна передаваться дольщику по акту ПП. Если же квартира была оформлена по договору уступки, в котором не указывался срок сдачи жилья, то ориентироваться нужно на основной договор, в котором срок – существенное условие.

Когда срок сдачи квартиры по ДДУ совпадает с нерабочим днем, застройщик считается обязанным передать жилье в первый рабочий день, который следует за выходным (ст. 193 ГК РФ).

Важно! Когда в ДДУ срок исполнения указывается поквартально (к примеру, первый квартал 2020 г.), то считается, что он определён последним числом последнего месяца квартала, то есть в данном случае 31.03. 2020 года. А дата, с которой идет пеня — 01. 04. 2020.

Если соглашением предусмотрено, что исполнением обязательств считается момент подписания акта ПП, но он так и не был подписан, подсчет производится на момент предъявления подрядчику претензии. Если требования предъявляются в судебном случае, расчёт выполняется на дату подачи иска либо его уточнения в порядке искового производства по делу.

В соответствии с законодательством России (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ), исковые требования могут уточняться впоследствии до момента вынесения решения суда и могут быть увеличены.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома

В последнее время вопросы долевого строительства наиболее актуальны. Нередко случаются задержка сдачи дома и просрочка застройщиком исполнения своих обязательств по договору.

  • Все случаи уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Важно! Правильный расчет неустойки и юридически грамотная сформулированная претензия Застройщику увеличивает шансы на получение выплат во внесудебном порядке.

Размер неустойки за несоблюдение срока передачи дольщику объекта недвижимости составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ для физических лиц и 1/300 — для юридических лиц.

Для правильного расчета важно правильно определить 3 составляющие.

  1. Количество дней просрочки.
  2. Ставку рефинансирования ЦБ РФ.
  3. Цену договора.

Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 29 июля 2015 года.

В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 30 июля 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической её оплатой.

Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии (предъявлении иска).

Ставку рефинансирования устанавливает ЦБ РФ и размещает информацию на официальном сайте. В настоящее время действующая ставка рефинансирования равна 8,25%.

Важно! С 1 января 2016 года ставка рефинансирования приравнивается к понятию ключевой ставки и более устанавливаться не будет. То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. В настоящее время она составляет 11%.

  • Цена договора указана в самом договоре долевого участия в строительстве.
  • Таким образом, чтобы получить итоговую сумму неустойки за просрочку сдачи дома нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ставку рефинансирования и умножить на 1/150 (1/300).
  • Для более наглядного понимания расчета приведем пример.
  • Например, цена договора составляет 3 000 000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 75 дней.
  • Расчет будет следующим:
  • 3 000 000,00*75*8,25*1/150 = 123 750 рублей.

Проценты по ставке рефинансирования нужно перевести в числа. Для этого нужно 8,25/100, получаем 0,0825.

Таким образом, при цене объекта в 3 000 000,00 рублей и просрочке сдачи в 75 дней Застройщик обязан уплатить дольщику 123 750 рублей неустойки. Если дольщиком по договору является фирма, то размер выплаты будет равен 61 875 рублей.

Важно! Если ставка рефинансирования меняется в период просрочки, то необходимо неустойку рассчитывать по день изменения ставки и затем уже по новой ставке.

Взыскание выплаты с застройщика достаточно сложный, энергозатратный процесс, поэтому для быстрого и верного решения вопроса рекомендуем обратиться к специалистам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

  1. составление иска, сбор документации;
  2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
  3. рассмотрение дела судом;
  4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Расчет неустойки по договору долевого участия

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Такая ставка с 2016 года приравнивается к ключевой ставке Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016 равна 10,00%.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.