Жилье на вторичном рынке пользуется у покупателей неизменным успехом. Но везет не всем. Сотрудникам агентства недвижимости «Владис» часто приходится выслушивать истории от клиентов, которые уже столкнулись с мошенниками на рынке недвижимости.
Многие рассказывают о незаконных перепланировках и бюрократических проблемах, возникающих перед покупателем. Но гораздо больше историй о продавцах, которые скрыли те или иные важные детали своей биографии.
К чему привели эти действия, мы расскажем в этой статье.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или Наследники.
Бывает, что Продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку.
В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.
Кто продает квартиру – собственник или риелтор
На рынке вторичного жилья распространены оба варианта. Но для покупателя безопаснее обратиться к агенту по недвижимости. Дело в том, что риелтор заинтересован в быстром заключении сделки и в курсе всех нюансов и подводных камней. Он поможет участникам подготовить необходимые документы, заранее предупредит о сопутствующих расходах, сориентирует по срокам.
Конечно, собственник рискует и в этом случае, ведь агент может оказаться неопытным или под видом специалиста скрывается мошенник. Чтобы обезопасить себя, соблюдайте несколько правил:
- Выбирайте крупные агентства, а не частных предпринимателей – агентство заботится о своей репутации и заинтересовано в расширении клиентской базы. Чем дольше оно на рынке, тем серьезнее гарантия успешного исхода сделки.
- Обратите внимание на отзывы в интернете, по ним вы сможете косвенно оценить надежность посредника.
- Грамотный риелтор никогда не представляется другом семьи, он не скрывает свою профессию.
- Знакомство с собственником – покупатель должен убедиться, что риелтор правильно передает пожелания и требования владельца. Опытный агент не откажет в личной встрече сторон и поможет найти компромиссы.
- Передача задатка: профессиональный риелтор не потребует, чтобы Задаток передали ему лично в руки. Это делается в присутствии продавца, который взамен дает расписку в получении денег.
- Договор, заключенный между продавцом и риелтором, обязывает агента приложить усилия к поискам покупателей. В то же время продавцу становится невыгодно искать покупателя самому, ведь по договору предусмотрена оплата неустойки, если продавец передумает. Риелтор не обязан показывать покупателю свой договор, но покупатель может попросить подтвердить его полномочия в отношении данной квартиры с помощью доверенности от собственника.
- Покупатель тоже имеет право нанять риелтора для поиска квартиры и заключить с ним договор. Если вы решили воспользоваться услугами агента, договор – это требование закона. Если посредник предлагает обойтись без него, перед вами – мошенник.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки.
Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства.
Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная Доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать Недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Собственники и зарегистрированные
Количество собственников недвижимости можно выяснить при помощи выписки из ЕГРН, которую имеет право запросить любой Гражданин. Проще всего это сделать в электронном виде на сайте Росреестра. В течение трех рабочих дней за 250 рублей пошлины вам подготовят необходимый документ.
Собственник квартиры получает выписку в момент регистрации права собственности, но покупателю лучше запросить свежий экземпляр, ведь за время владения недвижимостью собственник мог квартиру поделить на доли или произвести другие действия.
Если право на квартиру зарегистрировано раньше 1998 года, то сведений о ней в ЕГРН не будет. Покупатель может попросить продавца подать заявление на регистрацию права, а затем получить выписку. Заодно он узнает о наличии обременений, если они имеются на данной недвижимости.
Продавец может отказаться регистрировать право, ссылаясь на документы более чем двадцатилетней давности. В этом случае сделка становится сомнительной с юридической точки зрения. Разумнее будет от нее отказаться.
Альтернативой выписке послужит бесплатная справка об объекте недвижимости, получаемая там же – на сайте Росреестра.
Помимо собственников, покупатель должен знать, кто зарегистрирован в выбранной им квартире. Дело в том, что при приватизации жилья человек мог отказаться становиться собственником. Но если он прописан в данной квартире, то имеет право пожизненного пользования, и смена владельцев на это никак не влияет.
Распространена практика, когда при покупке квартиры в договоре отдельным пунктом указывают, что все зарегистрированные должны выписаться до определенной даты.
Это делается, когда в цепочке участвует несколько объектов недвижимости, и продавцу некуда выписаться, пока он не приобретет другое жилье.
Действующее законодательство позволяет не иметь прописки не дольше семи дней, в противном случае гражданина ждет Штраф.
Особого внимания покупателя заслуживают несовершеннолетние собственники или зарегистрированные в квартире. Если они есть, придется иметь дело с органами опеки. И чтобы все прошло гладко, лучше заручиться помощью грамотного юриста.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это Ипотека.
Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости.
Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.
Согласие супругов
Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.
Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом.
Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия.
На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в Наследство, но жить в ней продавец не собирается.
Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость.
Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Из чего складывается цена
Если вы видите, что цена квартиры значительно отличается от средней по рынку, поинтересуйтесь у продавца, почему. Это особенно важно для квартир, где стоимость намного ниже, чем на аналогичные объекты. Не исключено, что продавец хочет рассчитаться с долгами за счет продажи. Тогда впоследствии он может заявить, что сделка заключена на кабальных условиях, и отсудить свое жилье обратно.
Сделка будет считаться кабальной, если:
- Она заключается под воздействием тяжелых обстоятельств, к примеру, гибель ребенка или тяжелая болезнь близкого родственника (или самого собственника);
- Она заключается на крайне невыгодных для продавца условиях (скидка 5-15% не считается);
- Покупатель был в курсе обстоятельств продавца и воспользовался ими, чтобы получить выгоду.
Продажа в связи с необходимостью уехать за границу, погасить Кредит или купить другое жилье не считается кабальной.
Если цена выше средней по рынку, покупатель смело может торговаться. Возможно, ради этого продавец и завысил ценник.
Добросовестный приобретатель
Понятие «добросовестный приобретатель» относится к покупателям, которые сделали все возможное для проверки юридической чистоты недвижимости во время подготовки к сделке.
Если в результате выяснится, что все приложенные усилия оказались напрасными, и кто-то пытается оспорить сделку, суд может встать на сторону покупателя. Однако статус добросовестного приобретателя не страхует от возможности лишиться квартиры. Отобрать ее будет сложнее, но реально.
Например, собственник заявит, что у него украли паспорт и подделали подпись. В этом случае квартиру суд отберет.
Чтобы гарантированно не лишиться денег, покупатель может приобрести полис титульного страхования. Если он по каким-то причинам потеряет Право собственности, страховая компания обязуется ему выплатить компенсацию.
Подготовка к сделке
Перед подписанием предварительного договора важно обсудить с продавцом все нюансы. Например, может ли он подождать, пока банк одобрит вам ипотеку? Кто будет нести сопутствующие расходы? Как будут производиться взаиморасчеты? Если сделка заключается с помощью риелтора, большую часть организационных вопросов он возьмет на себя.
Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои Услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните!
Офис «Горьковский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов
Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных
Как найти риэлтора?
При ответственных операциях с недвижимостью люди обращаются к риэлтору. К какому? Тому, которого посоветует друг? Или кого предложит известное агентство недвижимости? Наш второй выпуск «Школы безопасности» посвящен выбору риэлторов. Консультантом выступает Юрист, Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.
Поиск риэлтора
Метод сарафанного радио не всегда подходит. Как и в любой другой профессии, у риэлтора тоже есть специализация. Один отлично продает квартиры, другой – ас в аренде. Нелишним будет спросить у знакомых, которые советовали вам именно этого человека, в чем конкретно он помог. Может, он просто присутствовал на сделке и проверил договор купли-продажи, а у вас сложная многоходовая задача.
Сегодня хороший риэлтор обязательно имеет страницу в социальных сетях (по крайней мере, в столицах и крупных городах), и это оправдано. С помощью соцсетей грамотный специалист может проявить себя: многие, например, ведут блоги или записывают видео, в которых рассказывают о рынке недвижимости, демонстрируя таким образом свою компетентность.
Потенциальный клиент может «издалека» оценить человека, которому доверит, возможно, главную сделку всей жизни.
Просмотрите социальную активность риэлтора, его манеру общения, круг интересов – будет ли вам с ним комфортно? Следует внимательно относиться ко всему, что пишет агент: вы можете обнаружить, что он, например, путается в юридических вопросах (а вам важна именно эта часть сделки), или он ругается матом, а для вас это нонсенс.
На это можно возразить, что и без социальных сетей специалист может прекрасно работать. Спорить смысла нет – действительно, можно обойтись и без соцсетей.
Но присутствие человека в интернете все же свидетельствует об открытости и о том, что он ориентируется в тенденциях: это необходимо, поскольку мир меняется, и сфера недвижимости меняется вместе с ним.
Сейчас уже никто не продает жилье только с помощью газетных объявлений, так что интернет, в любом случае, вошел в нашу жизнь.
Поиск профессионала через отраслевые сообщества (например, через Московскую ассоциацию риэлторов) – тоже не панацея и не гарантирует хоть какой-то результат. Кроме того, своих специалистов пытаются продвигать и различные базы недвижимости, но их рейтинги формируются не по качеству работы, а по активности самих брокеров.
- Правильно: пользоваться соцсетями (потому что в них виден человек), собирать и читать отзывы и любую другую информацию о потенциальном агенте.
- Как понять, что перед вами ненадежный застройщик? Школа безопасности-1
- Плохой риэлтор
При покупке квартиры сотрудничество с «плохим» риэлтором может закончиться как минимум потерей предоплаты. Максимум – и деньги потеряете, и квартиру не купите. При продаже есть шанс «продать», не получив деньги.
Если клиент безграмотен, и, не думая, выполняет все просьбы сомнительного риэлтора, велики шансы остаться ни с чем. Квартира – это не колбаса, которой всего лишь можно отравиться и испортить себе пару дней.
Потеря единственной квартиры может оказаться потерей всего.
Важно, чтобы риэлтор всегда был доступен для разговора, не скрывался, умел прилично себя вести – эти абсолютно предсказуемые моменты являются залогом того, что вы найдете общий язык. Если же он отказывается отвечать на какие-то вопросы, путается или отвечает коротко и агрессивно – это тревожный сигнал.
Важно, чтобы мог рассказать о своём опыте. Чем больше лет, тем лучше для наработки профессионализма.
Правда, и тут могут быть вопросы: человек может каким-то образом протянуть лет 10 в агентах, проводя по паре сделок в год.
Это не опыт! Просите отзывы – нормальные риэлторы собирают рекомендации от своих клиентов. Рекомендации должны быть разными по стилю! Нарваться на Обман можно и в этом случае.
Начало работы
Без риэлтора можно обойтись только в самых простых случаях, а их крайне мало: например, если речь идет о родственном обмене, когда все друг другу доверяют и даже деньги передают без банковских ячеек. Даже сделки между соседями не гарантируют спокойствия, иногда сами собственники могут не знать о наличии проблем.
Недавно клиенты покупали квартиру у соседей, с которыми были в дружественных отношениях не один десяток лет. Неожиданно с соседкой стало сложно договариваться, да и документы на квартиру у нее почему-то оказались сплошь кривые. В итоге пришлось выступать посредником – «медиатором» между двумя сторонами.
Кстати, важная часть работы риэлтора и заключается в правильной стыковке интересов разных сторон.
Существует мнение, что риэлтор должен только искать или продавать жилье, поэтому сразу при знакомстве спрашивайте, что входит в услуги вашего специалиста. Многие «эксперты» ленятся и говорят, что они не выезжают на квартиры или не изучают историю в подробностях.
Этот вариант не самый лучший, ведь опытный риэлтор, выехав на объект, уже наметанным глазом сможет определить проблемы с перепланировкой или обратить внимание на соседей, а то и на самих продавцов.
В силу профессии и большого практического опыта риэлторы могут знать и замечать значительно больше, чем простой покупатель.
Учтите, что количество опций, в том числе, может зависеть от оговариваемых комиссионных. (В Москве размер комиссионных варьируется от 100 тыс. рублей за сделку до 5% от цены квартиры/загородного дома).
Обычно с риэлтором заключается договор, в котором прописываются его обязанности и перечень предоставляемых услуг. Договор заключается в свободной форме, стандартная форма необязательна. При этом обязательно должно быть прописано то, зачем вы обратились риэлтору.
Если продать квартиру – значит, в договоре с ним должны быть указаны желаемые суммы, сроки продажи и т.д.
Если вам нужно купить квартиру и важна юридическая безопасность сделки – нужно указать параметры поиска (чтобы вам не показывали то, что категорически не подходит, на это часто жалуются покупатели).
Сколько бы ни велись споры о риэлторской деятельности, в российской действительности брокер не может просто помогать с продажей или покупкой. Наш нормальный агент должен быть немного психологом, много – юристом. Риэлтор должен уметь проверить правоустанавливающие документы и понимать, что подписывает его клиент, и где могут быть основные юридические проблемы.
Нужно знать, как проверять историю недвижимости (кто был прописан ранее, сколько раз перепродавалась недвижимость и т.д.) – так риэлтор поймет, будут ли в дальнейшем проблемы у клиента. Возможно, путем многочисленной перепродажи произошло «отмывание» мошеннически полученной квартиры.
В обычной выписке ЕГРН об этом не сообщается, оттуда можно узнать только, кто собственник на данный момент и есть ли какое-то обременение.
Риэлторы, брокеры, председатели ТСЖ
Существует неофициальная классификация профессиональных участников рынка недвижимости.
Есть так называемые частные риэлторы. Чаще всего их деятельность никак не оформлена документально.
Это и является их основным минусом – в случаях, когда что-то пойдет не так, клиент не сможет пожаловаться куда-то выше, начальства у такого специалиста нет. Да и вообще, таких агентов как бы тоже нет.
Но совершенно не значит, что частные риэлторы плохо работают, среди них много настоящих профессионалов.
Еще один вид риэлтора – агент, работающий в агентстве недвижимости. Есть вероятность, что вам достанется стажер, который проводит с вами свою первую сделку. Несколько успокаивает тот факт, что за его спиной стоит более опытный специалист – начальник отдела или юрист компании. Если вы встретили стажера и его никто не контролирует – у вашей сделки могут быть проблемы.
Особый вид риэлторов, работающих в агентстве, – агент, делающий «левую» сделку. Нередко его сбивает с пути праведного сам клиент, желающий снизить комиссионные и предлагающий работать в обход компании. В итоге клиент получает сокращенный объем услуг (у брокера не будет юридической поддержки компании).
И часто такой агент боится «засветиться» перед своей компанией и работает в неудобное для покупателей время. И кроме того, возможно, в своей компании выбранный специалист выполнял простые функции – сбегать к нотариусу или получить справку, показать квартиру.
Для полноценного проведения сделки у него может не хватить квалификации.
Еще бывают риэлторы-юристы. Не всегда это юристы со специализацией в недвижимости, но их, например, по знакомству, просят помочь в сделке: «Ну ты же юрист, проверь документы!».
И вот, приходит юрист по уголовному праву на составление договора.
Общие знания есть, а как конкретно происходит сделка с недвижимостью, на что действительно стоит обратить внимание, а к чему можно не придираться, он не знает.
И последний вид – человек, который самостоятельно провел свою собственную сделку. Или обладающий какими-то полномочиями в локальном масштабе.
Например, председатель местного ЖСК, который технически может провернуть дело и который решил заработать на том, что в отличие от большинства хоть что-то понимает.
Но на одной продаже опыта не наберешь и после обращений к таким «специалистам» проблемы тоже встречаются, и часто.
Что нужно знать, нанимая риелтора или агентство для покупки квартиры
По итогам девяти месяцев 2021 года — с января по сентябрь — спрос на услуги риелторов в Москве и Санкт-Петербурге вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Сооснователь компании «Макромир» и эксперт рынка недвижимости Сергей Шулик рассказал о том, как оптимально и безопасно выстроить сотрудничество покупателя с риелтором.
Сооснователь компании «Макромир» и эксперт рынка недвижимости
Сейчас в России работает множество агентств недвижимости и каждое из них работает по своим правилам. Единого сценария того, как компаниям стоит работать с покупателями жилья нет. Организации можно разделить на три основных типа.
- К первому типу стоит отнести агентства, которые в начале сотрудничества с клиентом подписывают эксклюзивный договор на поиск объекта и только потом начинают работать.
- Ко второму типу можно отнести компании, которые осуществляют первичный подбор объектов для клиента по его параметрам до подписания договора, а на самые интересные объекты организуются просмотры уже после документального оформления сотрудничества.
- Кроме того, есть компании, которые высылают клиентам список объектов по определённым параметрам, при этом покупатель самостоятельно выезжает на просмотры и риелтор подключается лишь на этапе, когда есть, выбранная квартира, на которую происходит сбор и проверка документов.
Выбирая агентство недвижимости, важно понять систему работы этой компании и то, что оно будет делать в том или ином случае.
То есть если это межрегиональная сделка, то будут организованы удаленные показы.
Если покупатель в регионе, но хочет сэкономить время, то будет ли риелтор провдить предварительные первичные осмотры самостоятельно и только потом приводить клиента на проверенные варианты.
Как формируется стоимость услуг риелтора
Стоимость услуг риелтора формируется из объема поставленных задач.
Я рекомендую, выбирая агентство недвижимости или частного риелтора, обращаться к нескольким специалистам для сравнения стоимости работ за схожий объем услуг. Только после этого стоит делать выбор в пользу одного или другого агентства недвижимости или риелтора.
Если говорить о том, стоит ли выбирать несколько риелторов или агентств недвижимости для покупки объекта. На мой взгляд, это не имеет большого смысла. Основная причина — эксперты, скорее всего, будут предлагать одни и те же объекты.
Во-вторых, мотивация у риелторов, выполняющих работу будет ниже, чем у специалиста, который будет эксклюзивно делать тоже самое для клиента. Это связано с тем, что профессионал, работающий эксклюзивно, точно знает, что получит комиссию за свою работу. В случае, когда над одной и той же задачей работает несколько человек, то у них не будет такой уверенности, а значит и мотивация будет ниже.
Оптимальным вариантом работы клиента с риелтором является ситуация, когда между сторонами подписывается договор с несколькими этапами работы. При этом каждый этап работы оплачивался отдельно. Такой сценарий позволяет клиенту в любой момент выйти из отношений с риелтором, если качество услуг его не устраивает.
Как строится работа риелтора
Говоря про этапы, то первый это, безусловно, поиск и подбор объектов. Результатом работы для клиента должен быть Листинг с выбранными 20-40 объектами недвижимости по определённым параметрам, которые указал покупатель. После выполнения этого этапа работы вносится часть оплаты.
Второй этап — личный просмотр риелтором 10 наиболее подходящих объектов. Таким образом, здесь профессионал сможет составить и представить своему клиенту максимально точную картину этих лотов: от вида из окон до состояния подъезда.
Третий этап работы — это уже совместные просмотры квартир. В рамках этого этапа риелтор обращает внимание клиента на те или иные моменты объектов, которые люди обычно не видят.
Финальным этапом работы является подготовка и сопровождение сделки. Эта часть работы включает в себя взаимодействие с контрагентом, сбор документов, проверка объекта недвижимости на все возможные риски, помощь в проведении сделки.
Таким образом, скажу, что большая часть работы риелтора — это не проведение самой сделки, а подготовка к ней. Помимо самого поиска, это проверка объекта, согласование всех условий, торг по цене на стороне клиента.
Подводя итоги, отмечу, что, выбирая специалиста или агентство, необходимо встречаться предварительно с несколькими экспертами. Это позволит сравнить качество, стоимость и объем предоставляемых услуг. Кроме того, оговаривайте и прописывайте в договоре этапность работ, которые позволят вам контролировать ход работ.
Как агенты-мошенники мешают владельцам продать или сдать квартиру
Игра на нервах. Риелтор шантажом и угрозами вынуждает сотрудничать с ним
Если собственник самостоятельно размещает объявление о продаже или аренде квартиры на сайтах объявлений, ему начинают звонить агенты и предлагать свои услуги.
Некоторые могут быть навязчивы и даже грубы, запугивая и угрожая: «Вы сами ничего не продадите», «Вы не знаете рынок», «У меня есть клиенты, но я им вашу квартиру показывать не стану, если вы не будете сотрудничать со мной», «Вас обманут — останетесь и без денег, и без квартиры, если сами будете вести сделку».
Как бороться?
Использование инструментов давления — первый признак недобросовестного риелтора. Профессионалы знают, что если стоит задача продать жильё, то рано или поздно это получится. Если агент пытается играть на нервах, то способ борьбы простой: не иметь с ним никаких дел.
«Навредить такой риелтор не может никак, — считает ведущий эксперт офиса „Сущевский“ компании „Миэль“ Евгений Коноплёв. — После вашего вежливого и твёрдого „нет“ он просто переключается на следующего собственника. Тратить время на то, что не принесёт ему денег, у него нет никаких мотивов».
Профессионалы советуют владельцам, решившим продавать жильё самостоятельно, быть осмотрительнее и лучше «фильтровать» звонки не только от агентов, но и от потенциальных покупателей.
«Могут звонить участники альтернативных сделок, которые ещё не подобрали вариант на замену, непонятно, когда подберут и подберут ли вообще.
При этом они уже пытаются связать продавца обязательствами, — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании „Инком-Недвижимость“ Михаил Куликов. — Настаивают на том, чтобы собственник никому не показывал квартиру или даже снял объявление.
При этом не факт, что они купят квартиру — могут отложить сделку на неопределённый срок, выбрать другую квартиру или вообще отказаться от продажи и покупки недвижимости».
Продать квартиру самостоятельно владелец, конечно же, может — и покупателей найти, и провести сделку. Но времени и внимания потребуется больше.
Договор с неустойкой за расторжение со стороны продавца
Агент предлагает заключить договор с неустойкой за расторжение продавцом. Время идёт, риелтор продажей квартиры не занимается, а у владельца заканчивается терпение, он расторгает договор и платит неустойку.
Как бороться?
Подписание эксклюзивного договора — распространённая практика на рынке недвижимости. Штрафы удерживают собственника от параллельного заключения договоров с разными агентами по принципу «кто первый продаст, того и деньги». Получается, что работать будут все, а заплатят только одному. Это нечестно.
«Все солидные агентства и специалисты работают по предоплате, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости „Азбука Жилья“ Владимир Каширцев.
— Оно и понятно — как минимум секретарская работа начинается сразу после подписания договора: прозвон, понимание ситуации, увязывание логистики, организация просмотров.
Поэтому при разрыве договора по вине или инициативе клиента предоплата остаётся в агентстве».
Однако беспокойство собственников тоже понятно: быть связанным по рукам и ногам договором при очевидном бездействии агента никто не хочет.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, нужно внимательно читать договор и вносить в него правки, если есть сомнения.
«Обратите внимание на срок действия договора, — рекомендует руководитель отдела городской недвижимости „НДВ-Супермаркет Недвижимости“ Елена Мищенко. — Среднее время экспозиции объекта — около трёх месяцев.
Обычно при хорошей рекламе и правильно определённой цене этого времени бывает достаточно для продажи квартиры. Соответственно, заключать договор нужно на комфортный для вас срок.
Нельзя подписывать договор с фразой вроде „действует до полного исполнения поручения“».
Вернут или не вернут (хотя бы частично) предоплату, если квартира не продастся в прописанный в договоре срок, зависит от его условий. Если указано, что возмещение расходов за маркетинг (то есть рекламу объявления) не предполагается, значит всю сумму предоплаты вернут.
Если предусмотрена сумма, не подлежащая возврату, значит её не вернут, а зачтут как расходы на продвижение. «Риелтор в любом случае заинтересован продать квартиру, так как это его заработок, — поясняет Мищенко.
— А хороший риелтор заинтересован продать максимально дорого, поскольку это не просто заработок, а ещё и рекомендации в будущем».
Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая советует не подписывать документы сразу. Лучше запросить у разных агентств шаблонные формы договоров и сравнить их по пунктам. Помощь знакомых юристов лишней не будет.
Продавливание по цене, чтобы получить комиссию от покупателей (не путать с торгом!)
Собственник размещает объявление на сайте и скоро обнаруживает его дубль от агента, с которым он не знаком. В объявлении риелтора цена ниже. Естественно, потенциальные покупатели звонят по нему. Агент начинает убеждать собственника продать квартиру дешевле, ведь даже покупателей (которые заплатят ему комиссию) он уже нашёл.
Как бороться?
Во-первых, нужно позвонить такому агенту и попросить снять объявление. Ещё лучше — пожаловаться в поддержку сайта. На Яндекс.Недвижимости во всех объявлениях есть специальная кнопка для этого.
Во-вторых, не сдаваться. На квартиру, выставленную по рыночной цене, покупатели найдутся. Соглашаться на занижение смысла нет.
Если покупатели начнут ссылаться на объявление с заниженной ценой, нужно рассказать им про мошенника.
Если же владелец нанимает риелтора, то тактика продажи квартиры должна быть согласована. В этом случае собственнику проще контролировать работу: он знает, где действует его риелтор, а где к продаже квартиры подключились недобросовестные агенты со стороны. В этом случае разбираться с «коллегами» будет сам риелтор.
«Риелтор должен составить коммерческое предложение, — поясняет Мария Литинецкая. — Возможно, что в нём будет отражено постепенное понижение цены. Это абсолютно нормально, если клиент хочет продать квартиру быстро. В договоре надо прописать порядок отчётности агента за свои действия. Например, риелтор будет обязан присылать ссылки на размещённые объявления или скриншоты».
Если возможное снижение цены не обсуждалось и агент настаивает на этом, не приводя убедительных доводов, стоит насторожиться.
«Недобросовестный риелтор не рассматривает продажу жилья как многокомпонентную задачу и использует только один инструмент — демпинг, — отмечает Мария Литинецкая. — Профессионал обязательно объяснит, почему квартира не продаётся и что нужно сделать, чтобы на неё стали обращать внимание».
Двойная агентская комиссия
Некоторые агенты пытаются получить комиссию за свои услуги и от собственника, и от покупателя, скрывая этот факт от сторон. Сделки срываются, потому что покупатели, которые не заинтересованы в выплате комиссии агенту, уходят.
Как бороться?
Сначала разберёмся, кто вообще должен оплачивать услуги агента. Есть общее правило, что комиссию выплачивает тот, кто риелтора нанял (это может быть как продавец, так и покупатель).
Часто на сделку каждая из сторон выходит со своим агентом, каждый из которых получит комиссию. Бывает также, что сделку ведёт один риелтор.
Тогда вопрос об оплате его услуг решается по договорённости сторон: либо деньги отдаёт кто-то один, либо комиссия разбивается пополам.
«В Москве на вторичном рынке жилья условия сейчас диктует покупатель, — отмечает Михаил Куликов.
— И мы наблюдаем усиление тенденции, характерной для западного рынка недвижимости, когда именно собственники, а не покупатели, оплачивают услуги риелторов.
Кроме того, эксперты предполагают, что в будущем на „вторичке“ распространится ещё один западный тренд: размер комиссионных будет закладываться в стоимость предложения недвижимости, указываемую в объявлении о продаже».
Однако случается, что агент пытается взять комиссию с обеих сторон — с каждой в размере 100%. Такая ситуация возможна с агентами, которые изначально привлекают клиентов относительно небольшими комиссионными.
Подобную схему сейчас используют редко: покупатели стали информированнее и осторожнее.
Но недобросовестные агенты всё-таки находят наивных клиентов и врут им, что без комиссии квартиру не продадут, убеждают, что это норма, «это так везде работает».
«Все вопросы по поводу взаиморасчётов необходимо задать риелтору перед подписанием договора, — советует Мария Литинецкая. — Однако клиенту сложно проконтролировать, будет ли агент соблюдать соглашение».
Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше выбирать риелтора по рекомендациям или в крупном агентстве, которое давно работает на рынке и следит за своей репутацией.
А ещё опросить нескольких агентов о стоимости их услуг, чтобы иметь представление о приемлемом размере комиссии в вашем городе (например, в Москве комиссионные риелторов составляют в среднем 3–5% от суммы сделки).
Если предлагаемая комиссия подозрительно низка, стоит насторожиться и, возможно, не связываться с этим агентом.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Юля Мрачненько.
Как понять что риэлтор мошенник — как риэлторы обманывают покупателей квартир | Роскачество
Подставные покупатели, хитрое время просмотра и игра на контрасте – это лишь неполный список приемов, к которым прибегают нечестные риэлторы.
Хотя сегодня существует множество возможностей найти подходящую для покупки квартиру самостоятельно, многие предпочитают обращаться к риелторам в надежде, что профессионалы отыщут самые выгодные и надежные варианты.
Но риелтор, на которого возлагаются такие надежды, может сам оказаться источником проблем. Как обманывают риелторы и каким образом избежать мошенничества, обмана и лукавства, покупая квартиру? Рассказываем в этой статье.
Обман риэлторов при продаже квартиры (то есть покупке для вас как для клиента) возможен многими способами. Перечислим основные из них.
Как риелторы обманывают покупателей при покупке квартиры
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать.
В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные.
Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана.
Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей.
И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз.
Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно.
Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним.
В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру.
Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей».
Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной.
Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты».
В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку.
Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Просят аванс и потом его не возвращают
Иногда перед сделкой покупателя просят внести часть суммы. А если сделка сорвалась, то не отдают ее. На самом деле, если вы отказываетесь от покупки, с вас не могут удерживать оплату, кроме оплаты работы посредника, если таковые условия оговаривались отдельно.
Как бороться с таким обманом? Все вносимые суммы прописывайте в договоре. Не отдавайте никакие деньги, если не уверены в том, что будете покупать квартиру, и не обещайте риелтору плату за работу, которая в реальности не принесет вам никакой пользы.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты.
Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру.
Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение.
Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос.
Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Работа на контрасте
Чтобы продать не самый выгодный вариант, недобросовестные риелторы могут предварительно предложить несколько совсем кошмарных.
После квартир-развалюх в плохих районах даже очень среднее жилье покажется вам весьма привлекательным.
А так как риелтор ничего лучше предлагать не будет (ведь его цель – продать именно этот «средний» вариант), то вариант будет казаться особенно привлекательным.
Как бороться с таким обманом? Оценивайте каждую квартиру независимо, без оглядки на те, которые вам показывали перед этим. Если посредник обещает найти привлекательный вариант, но раз за разом водит вас в «клоповники», это повод задуматься о том, не пытаются ли вас обмануть.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры.
Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно.
Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются.
Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню).
Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации.
Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана.
Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые.
Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
- Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
- Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Если у вас есть сомнения в том, что вы сможете проверить все документы самостоятельно, есть смысл обратиться к юристу, который проконсультирует вас в этом вопросе и проделает рутинную часть работы. Оплата его услуг в данном случае убережет вас от гораздо более существенных потенциальных финансовых потерь.
Обратите внимание! Если собственник квартиры действительно таковым является, ничего не скрывает и не пытается вас обмануть, он с пониманием отнесется ко всем вашим просьбам, не будет чинить препятствий и предоставит все документы. Общение с ним и его реакция на ваше желание проверить все документы и выписки – это еще один фактор, который стоит рассматривать, принимая решение о покупке.
- А о том, как риэлторы обманывают продавцов квартир, читайте в следующей нашей статье на эту тему!
- Как могут обмануть продавцов квартир, читайте в нашей статье!
- Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
- При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.