По закону имущество, которое находится в общей долевой собственности, должно быть разделено между участниками. Если собственники не смогли достичь согласия в отношении условий раздела такого имущества, то один или несколько владельцев имеют право в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре. В этом случае доля в квартире закрепляется за собственником не только на бумаге, но и физически в виде конкретного помещения или комнаты.
Если суд посчитает выдел доли в натуре невозможным, то ее собственник может получить денежную компенсацию от других участников. Выплата осуществляется только с его согласия.
После получения компенсации собственник теряет своё право на долю в общем имуществе.
Компенсация за долю в квартире может быть выплачена и без согласия владельца. Это возможно при одновременном выполнении следующих условий:
- Доля признается незначительной;
- Ее выдел в натуре является невозможным;
- Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Суд будет принимать решение по каждому из перечисленных пунктов, исходя из предоставленных доказательств. При выполнении всех трёх условий владельца незначительной доли обяжут продать её в обмен на компенсацию.
Чтобы зарегистрировать Право собственности на указанную долю, в МФЦ нужно будет предоставить решение суда.
Для определения размера компенсации суд назначит экспертизу. Ее проведение может быть поручено конкретному учреждению или эксперту.
Да, компенсация за долю в квартире, выплаченная физическому лицу, считается его доходом и облагается НДФЛ по ставке 13%. При этом получатель выплаты имеет право воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн рублей и уменьшить сумму налога.
Пример. Бывший собственник доли получил компенсацию в размере 1,2 млн рублей. Без применения налоговой льготы сумма НДФЛ к оплате составит 156 тыс. рублей. Если он воспользуется своим правом на вычет, то налогооблагаемая база уменьшится на 1 млн. В этом случае с полученного дохода придётся заплатить всего 26 тыс. рублей (200 000 * 13%).
Исключение составляют случаи, когда доля находятся в собственности больше минимального срока владения (3 или 5 лет).
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Законом не установлен порядок расчета данной выплаты. Судебная практика показывает, что ее сумма определяется пропорционально доле получателя от среднерыночной стоимости арендной платы данного помещения. К примеру, если собственнику принадлежит 1/5 в квартире, которую можно сдавать за 25 000 рублей в месяц, то размер ежемесячной компенсации составит 5 000 рублей.
Способы проверки долга по ЖКХ в 2021 году
При покупке недвижимости в одном-двух процентах случаев новые владельцы получают в нагрузку долги предыдущих жильцов.
Проверяем Недвижимость перед покупкой
Распространенный долг — неоплата услуг ЖКХ. Если сумма внушительная, квартира или дом могут быть заложены в банке, хуже — быть под арестом судебных приставов. Поэтому проверка недвижимости перед сделкой — обязательный шаг покупателя.
Правила «наследования» долга
Перед сделкой Продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные Услуги.
Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет.
Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Способы проверки долга по ЖКХ:
- справка из управляющей компании (запросите у продавца). Хотя покупатель и сам имеет право запрашивать справки из расчетных учреждений и коммунальных служб.
- выписка из ЕГРП, чтобы установить наложенные аресты или иные обременения.
- запрос в РКЦ (расчетно-кассовый центр), владеющий актуальной информацией поставщиков услуг.
- помощник жителям Москвы — портал ГУ ИС, который показывает долги по квартире в любом районе города.
При заключении договора купли-продажи внимательно смотрите, не включен ли пункт о передаче недвижимого имущества с недоимками. Приложите к договору передаточный акт с показаниями счетчиков в квартире.
Если управляющая компания все-таки требует нового владельца оплатить старую задолженность, снимите копию с договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, напишите заявление в УК с просьбой прекратить выставлять счета за период чужого владения объектом, документы передайте секретарю УК и сделайте отметку о приеме на вашем экземпляре (либо отправьте в УК заказным письмом). После этих действий попытки требования чужого долга будут считаться вымогательством и наказываться по статье 163 УК РФ.
Если продавец — банкрот
В случае сомнений проверьте продавца. Если он уже банкрот, Росреестр не даст совершить сделку. Но бывают случаи, когда банкротом человека признают в течение трех лет после купли-продажи. Тогда покупатель лишится объекта недвижимости.
Чтобы избежать таких «несчастных случаев», можно попросить у продавца справку из ФНС (налоговой службы), что он не является должником как физическое лицо (и как ИП, если он индивидуальный предприниматель, отвечающий в случае нарушений закона всем своим имуществом).
Соболев Виталий Николаевич
Старший агент
Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:
Возможно ли лишиться единственного жилья?
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования.
Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал.
Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров.
Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.
метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
В каких случаях можно лишиться единственного жилья?
Как мы указали выше, несмотря на то, что единственного жилья по закону лишиться нельзя, на деле, если оно занимает большую площадь, могут продать часть этого жилья. Гражданам, которых хотят лишить единственного дорогого жилья в счет уплаты долга, должны предоставить более скромную квартиру.
К такому решению может привести не только тот факт, что человек задолжал крупную сумму денег, но даже тех, кто находится в процессе реализации процедуры банкротства.
Также во внимание принимаются обстоятельства приобретения этого жилья, например, суд может посчитать подозрительным, если его купили после возникновения долга.
Суды при принятии решения о изъятии единственного жилья учитывают некоторые условия:
- должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
- суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
- взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.
Ипотека
Особенно стоит переживать лицам, у которых единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку.
Если жильё было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, можно лишиться.
Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная. Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.
Но суд может отказать в лишении ипотечного жилья, если:
- Просрочка по платежам не превышает 3 месяцев.
- Сумма задолженности составляет не более 5% от стоимости помещения. Получается, если квартира стоит 3 000 000 рублей, а долг около 100 000 рублей, его не будут изымать.
Апартаменты
Апартаменты можно отнести к серой области закона, так как непонятно, можно ли их лишиться, если это единственное жильё, поэтому кредиторы пользуются данной лазейкой для защиты свои прав и законных интересов. Как мы написали выше, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику купить жильё скромнее.
Дорогостоящее жилье
Должник вправе оставить за собой одно Жилое помещение, на которое кредиторы претендовать не могут и лишить его тоже. Однако оно не должно относиться к категории дорогостоящего жилья (в том числе иметь большую площадь).
В ближайшее время в действующее законодательство хотят внести поправки о максимально допустимых характеристиках жилого помещения, которое может оставить должник для собственного проживания.
Скорее всего, элитная и дорогая недвижимость для несостоятельных граждан окажется под запретом и его будут лишать.
Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства.
Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было.
Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания.
В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).
Подозрительные сделки в течение последних трех лет перед банкротством
В суде могут оспорить подозрительные сделки, из-за которых были нарушены имущественные интересы кредиторов и сделки с предпочтением, например, когда заемщик выплатил Кредит в одном банке в ущерб остальным. Но полный перечень сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, включает в себя:
- договоры купли-продажи;
- соглашения о разделе имущества;
- брачные договоры, устанавливающие правила раздела имущества;
- мировые соглашения;
- договоры дарения;
- поручительства;
- сделки, совершенные законным супругом должника.
Если должник совершил сделку по отчуждению единственной жилой недвижимости, например, квартиры или дачи, то ее не будут оспаривать, так как подобный процесс не причиняет никакого имущественного вреда кредиторам и не влияет на исполнение долговых обязательств перед ними.
Проверить задолженности у судебных приставов
Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам
Обычным условием проведения сделки по купле-продаже недвижимого имущества является погашение продавцом всех имеющихся задолженностей по ЖКУ. Если владелец не может оплатить долги из-за отсутствия свободных средств, это не обязательно является препятствием к проведению сделки.
В таком случае задолженность может быть погашена из средств задатка, основного платежа по квартире или путем перевода задолженности с продавца на покупателя.
Для использования последнего способа кроме договоренности между покупателем и продавцом необходимо получить согласие поставщиков коммунальных услуг.
Можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Гражданское законодательство РФ устанавливает, что неисполненные обязательства, к числу которых можно отнести и долг по коммунальным платежам, остаются за физическим лицом. Квартира не является субъектом правоотношений, поэтому долги по ЖКУ остаются за бывшим собственником, а не за объектом недвижимости.
Наличие долга в таком случае никак не влияет. Собственник приватизированного жилья не теряет права распоряжения своим имуществом, в том числе и может законно его продать, если покупатель согласен приобрести такое жилье.
Поэтому ничто не препятствует продаже или покупке квартиры, за которую собственник вовремя не оплатил коммунальные платежи.
Когда нельзя продать квартиру с долгами?
В некоторых случаях наличие долгов по коммуналке может привести к тому, что владелец квартиры будет ограничен в праве распоряжения своим имуществом. Препятствием для продажи объекта недвижимости являются следующие случаи:
- На квартиру наложен арест;
- В отношении физического лица, являющегося собственником, начата Процедура банкротства.
Арест имущества означает, что на квартиру наложено ограничение на совершение регистрационных действий, то есть формально сделка купли-продажи может быть проведена, однако Росреестр откажет покупателю в регистрации права собственности.
Арест может быть наложен судом или ФССП в рамках исполнительного производства по взысканию долгов с собственника имущества. Причиной ареста могут быть не только долги по ЖКУ, но и неисполнение других обязательств владельца недвижимости, например, по ипотеке, кредиту, алиментам.
Также суд может наложить арест, если квартира является предметом спора.
Кроме суда, ограничение могут наложить и следственные органы.
Также ограничением для продажи является начатая процедура банкротства физического лица. Такая мера финансового оздоровления в отношении граждан применяется крайне редко, однако потенциально с ней можно столкнуться. Во время процедуры банкротства имущество должника переходит в распоряжение финансового управляющего и не может быть реализовано гражданином самостоятельно.
Когда возникает обязанность платить за квартиру?
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
В соответствии с п. 5 ст. 153 ЖК РФ, обязанность нового собственника жилого помещения по обязательствам возникает лишь с момента регистрации его права собственности.
Исключением является лишь долг по взносам за капитальный ремонт.
П. 3 ст. 158 ЖК РФ определяет, что новому владельцу переходят обязательства по уплате взноса за капремонт, в том числе и неисполнимые бывшим собственником. Накопленный предыдущим собственником долг по взносам за капремонт автоматически переходит от продавца к покупателю недвижимости.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?
Если квартира не приватизирована, то наличие или отсутствие долгов никак не влияет на возможность ее продажи. Собственником такого жилья обычно является муниципалитет, наниматель же не имеет права ей распоряжаться.
Продать такое жилье он сможет лишь после приватизации. Однако пока у нанимателя имеются долги по коммунальным услугам, он не сможет приватизировать квартиру, а значит и впоследствии ее продать и погасить задолженность.
Поэтому продажа неприватизированной квартиры не является способом решения проблем с долгами по коммуналке
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: 4 способа
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Чтобы продать жилье с задолженностью по коммуналке, можно воспользоваться одним из способов, разрешенных действующим законодательством — уплатой долга из средств задатка, основной суммы либо переводом долга на нового владельца квартиры. Также продавец может самостоятельно изыскать средства для уплаты долга.
Способ 1: Уплата задолженности средствами продавца
Самый простой способ — продавец гасит задолженность перед сделкой своими средствами. Например, он может занять деньги у родных и знакомых либо оформить кредит. В таком случае сделка совершается с «чистой» квартирой, за которой не числится коммунальных задолженностей.
Подобный способ удобен покупателю, однако не столь выгоден продавцу. Просто занять денег нелегко, к тому же сумма задолженности может быть достаточно серьезной. Если же владелец квартиры оформит кредит, ему придется дополнительно потратиться на его обслуживание им выплату процентов.
Способ 2: Выплата долгов с задатка
Самый простой способ оформления сделки — уплата долгов по ЖКУ из средств, переданных продавцу по договору задатка. Согласно положениям ст. 380 ГК РФ, Задаток входит в общую стоимость объекта недвижимости. В таком случае продавец получает средства, с помощью которых гасит задолженность. Сделка купли-продажи производится в отношении объекта недвижимости, на котором уже нет долгов.
У такого способа есть несколько недостатков. Внесение задатка создает дополнительные обязательства между сторонами. Если по каким-либо причинам покупатель откажется от сделки, то задаток остается у продавца. Если, в свою очередь, продавец не сможет осуществить сделку, то он обязан вернуть продавцу задаток в двойном размере.
По этим причинам размер задатка обычно не велик и редко превышает сумму в 100 тыс. руб., так как сторонам не нужен дополнительный риск. Если долги по коммуналке достаточно велики, то задаток не сможет покрыть всю сумму долга.
Конечно, стороны смогут договориться о любой сумме, однако риск в таком случае возрастает, причем для обеих сторон.
Плюсом этого способа является то, что он подходит для ипотеки. Обычно банки скрупулезно относятся к приобретаемому жилью, поэтому требуют предоставления справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Аналогичные требования предъявляет и Пенсионный фонд, если часть стоимости уплачивается сертификатом материнского капитала.
Важно! В договоре задатка необходимо указать, что переданные средства должны быть использованы на погашение задолженности.
Пример. Стоимость квартиры составляет 3200000 тыс. руб., размер задолженности — 125 тыс. Покупатель по договору передает 125 тыс. руб. в качестве задатка. Продавец гасит задолженность, что подтверждается справкой об отсутствии долгов или оплаченными квитанциями.
Способ 3: Оплата после сделки
При третьем способе решения проблемы долг закрывается не из задатка, а из основной суммы, переданной по договору купли-продажи. Для проведения расчета используется банковская ячейка или аккредитив. В обоих случаях полный расчет с продавцом возможен лишь в том случае, если он подтвердит выполнение каких-либо обязательств, в данном случае — уплату долга по ЖКХ.
При таком способе уплаты долга основная сумма по договору может быть передана при подписании договора купли-продажи или получении выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Сумма в размере долгов по ЖКУ будет передана, если продавец рассчитается по долгу. Контроль выполнения продавцом своих обязательств в данном случае осуществляет банк.
Также в тексте договора можно указать, что передача квартиры от продавца покупателю должна сопровождаться подписанием передаточного акта между сторонами. При этом одним из условий подписания передаточного акта является предоставление продавцом оплаченных квитанций по услугам ЖКХ.
Скачать образец договора с оплатой банковской ячейкой
Пример. Стоимость квартиры 3300000 руб., долг — 250 тыс. руб. Продавцу передается сумма в 3050000, из которых он оплачивает долг. Оставшиеся 250 тыс. руб.
кладутся в банковскую ячейку или на аккредитив. Продавец может получить доступ к этим деньгам лишь в том случае, если предъявит банку документ, подтверждающий отсутствие задолженности.
Если он не сможет этого сделать, средства вернутся покупателю.
Этот способ более надежен для покупателя, однако и у него есть недостатки. Во-первых, он не подходит для ипотеки — банк просто не выдаст разрешение на покупку квартиры с долгами.
Аналогично нельзя использовать и материнский капитал — ПФ РФ также откажет в выделении средств на квартиру с долгами. Во-вторых, понадобятся дополнительные расходы — на аренду ячейки или открытие аккредитива.
В-третьих, такой способ требует больших затрат времени и дополнительной бумажной волокиты.
Способ 4: Перевод долга на покупателя
Еще один способ покупки квартиры с долгами по ЖКУ — перевод долгового обязательства на покупателя. Возможность подобного решения проблемы подтверждается положениями ст. 391 ГК РФ.
Важным условием перевода долга на другое лицо является согласие кредитора — управляющей компании или ресурсоснабжающей организации. Без такого согласия соглашение о переводе долга является ничтожным.
При использовании подобного способа порядок действий выглядит следующим образом:
- Владелец квартиры отправляет письменное уведомление кредитору о переводе долга на другое лицо.
- В случае согласия УК или ресурсоснабжающей организации продавец и покупатель заключают Договор, положением которого долг переводится на покупателя.
- В качестве альтернативы можно заключить дополнительное соглашение к основному договору. По условиям соглашения задолженность должна быть погашена новым владельцем квартиры.
Такой способ удобен для покупателя, но создает риски для продавца, так как существует опасность, что долг не будет погашен покупателем, а исполнение по обязательствам будет затребовано с продавца.
Что писать в договоре?
В тексте договора должны быть указаны следующие сведения:
- Точный размер задолженности, наименование и реквизиты организации-кредитора;
- Стоимость квартиры за вычетом суммы задолженности;
- Срок для исполнения обязательств по уплате долга, например, 15 дней с момента регистрации права собственности.
Дополнительное соглашение (приложение к основному договору) должно содержать аналогичные сведения.
Пример. Формальная стоимость квартиры — 3100000 руб., долг по услугам ЖКХ составляет 115 000. руб. В таком случае в договоре купли-продажи устанавливается цена объекта в 2985000 руб., однако покупатель берет на себя долги продавца.
Несмотря на удобство такого способа, он имеет немало недостатков. Перевод долга опять же не подходит для ипотеки — банк просто откажет в приобретении квартиры с непогашенными долгами.
Но главный минус состоит в том, что кредитором может выступать не одна организация в лице управляющей компании. Зачастую потребители заключают договора не только с УК, а напрямую с ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают водоснабжением, электричеством, отоплением и т. д.
Для использования такого способа необходимо получить согласие всех поставщиков коммунальных услуг. В ином случае перевести на покупателя можно лишь часть долга, а в отношении оставшейся задолженности придется применять другие способы решения проблемы.
Что делать, если продавец скрыл долги?
Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга.
Подобные действия не имеют практического смысла. Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать.
Любой суд легко докажет его правоту.
Скорее именно продавец заинтересован в том, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг, чтобы заключить новые договора на свое имя.
До тех пор, пока он этого не сделает, квитанции будут приходить на имя гражданина, продавшего жилой объект.
Даже продав квартиру, формально он останется потребителем коммунальных услуг, пока новый собственник не заключит новые соглашения.
Нужна ли помощь юриста?
Продажа квартир с долгами по ЖКХ — не такая уж и редкость на рынке вторичной недвижимости. В большинстве случаев используется схема, когда обязательства оплачиваются из задатка, внесенного покупателем. Другие схемы сложнее в исполнении и не могут быть применены в случае использовании заемных средств или государственных сертификатов для оплаты.
Если встречается такая ситуация, когда нужно купить или продать квартиру с задолженностью по коммуналке, лучше проконсультироваться с юристом. Он разъяснит, какие правовые последствия возможны в таком случае, какой способ лучше выбрать для надежного проведения сделки и как избежать ненужных рисков.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Твоя квартира — твоя проблема. Как избавиться от долгов по ЖКХ при покупке недвижимости?
Как избавиться от долга за коммунальные услуги, если он уже перевалил за 100 000 рублей? Теоретически можно продать квартиру вместе с долгом, соблазнив покупателя большой скидкой, и исчезнуть из поля видимости управляющей компании. Об этой схеме знаем не только мы, поэтому в Минстрой предложен Закон, который перекладывает долги старого собственника на покупателя.
Кому принадлежит долг квартиры?
Единой логики в переходе долгов ЖКХ нет. Стоит просто запомнить, когда новый собственник платит, а когда нет.
Долг за коммунальные услуги
Долг за коммунальные услуги (свет, газ, содержание общедомового имущества и т. д.) на покупателя квартиры не переходит. Об этом говорится в п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность вносить платежи за помещение возникает после регистрации права собственности на него.
Заплати долги и спи спокойно. zhukvesti.ru
Проще говоря, долг ЖКУ привязан не к квартире, а к собственнику. Если вы купили квартиру, а с вас требуют долг предыдущего хозяина, то можете не платить.
Только стоит поменять лицевой счёт, иначе долг всё равно будет отображаться в квитанции, а бухгалтерия УК начнёт гасить задолженность платежами, которые вы вносите — сами станете должником.
На деле могут возникнуть проблемы — УК станет отключать свет, воду, газ, отказывать в смене счёта и другими способами стимулировать оплату. Обычно помогает обращение в суд или прокуратуру — всё-таки закон однозначно оставляет долг за предыдущим владельцем. Всё остальное — самодеятельность.
Долг за капремонт
Взносы за капитальный ремонт — исключение. Они привязаны не к собственнику, а к квартире. Правило регулируется ч.3 ст. 158 ЖК РФ.
Учитывая, что некоторые принципиально не платят взносы за капремонт, лучше всеми доступными способами проверить наличие долга. Иначе вам как новому владельцу придётся платить по старым долгам.
Долг, перешедший по наследству
Уточним, что передача квартиры по наследству не освобождает нового владельца от уплаты долгов, потому что в силу вступает другой закон. По нему Наследники отвечают по долгам умершего родственника.
Пусть платят новые собственники
Ассоциация «ЖКХ и городская среда» предложила переносить долг по квартплате на нового собственника, как это происходит с взносами за капремонт. Законопроект направлен в Минстрой. Авторы законопроекта считают, что министерство поддержит инициативу, поскольку повысится собираемость долгов.
«Выберу.ру»/Иван Анчуков
Сейчас управляющей компании сложно найти бывшего хозяина квартиры, а с нового взыскать старые долги невозможно.
Справедливости ради надо отметить, что покупатели квартир с долгом по ЖКХ договариваются с собственником о закрытии долга до регистрации сделки. Покупатель передаёт задаток, а продавец этими деньгами закрывает коммунальные долги.
К продавцу с долгом по ЖКХ надо внимательно присмотреться. Не исключено, что он ещё не платит по кредитам и другим обязательствам. Если продавец станет банкротом в течение трёх лет после продажи недвижимости, то квартиру могут присовокупить к конкурсной массе. Покупатель останется без жилья и встанет в общую очередь кредиторов банкрота.
С кого управляющим организациям взыскивать долги за коммуналку
Верховный Суд РФ помог разобраться, с кого управляющим организациям взыскивать долги за коммунальные услуги при продаже квартиры: с собственника или бывшего собственника. Подробности дела, а также подсказки, как не запутаться при взыскании задолженности, читайте в сегодняшней статье.
Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ
Что случилось
Это кажется, что определить, с кого взыскивать долги за коммунальные услуги, просто.
С кого вы бы стали требовать: с нынешнего или прошлого собственника помещения, с бывших или настоящих членов его семьи? Как вы думаете, должен ли оплатить долг за КУ продавец квартиры, который по какой-то причине не выписался из квартиры? А должен ли платить покупатель, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания?
Часто мы считаем, что всё решает регистрация по месту жительства. Есть регистрация – есть обязанность платить за КУ и платить по долгам. Однако Верховный Суд РФ объяснил, что это не так.
Управляющая организация пыталась взыскать задолженность за коммунальные услуги с собственника квартиры, а также с бывшего владельца и его бывшей жены. После развода с женой бывший владелец продал квартиру нынешнему, при этом ни он, ни его бывшая жена не выписались из квартиры.
Через год после покупки квартиры суд признал, что у бывших владельцев нет оснований состоять на регистрационном учёте. По этой причине Московский областной суд решил, что долги за коммунальные услуги обязаны оплатить все трое – бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из неё и не уведомили УО о непроживании.
Следующей инстанцией был Верховный Суд РФ. Он-то и объяснил, что регистрации по месту жительства для удовлетворения иска недостаточно.
Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ
Регистрация по месту жительства не всё решает
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).
Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Когда Отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Верховный Суд РФ делает вывод: регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг.
Это значит, факт сохранения регистрации бывших супругов в квартире при смене собственника не является основанием для появления обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги.
Суд ссылается на ст. 153 ЖК РФ. Эта статья содержит закрытый перечень лиц, которые должны платить за содержание квартиры:
- собственники,
- наниматели,
- арендаторы,
- члены жилищных кооперативов,
- застройщик и покупатель квартиры.
Солидарно с владельцем за содержание квартиры платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
- Бывший владелец квартиры и его бывшая супруга к перечисленным лицам не относятся и в силу закона не могут нести солидарную с нынешним собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.
- Тем более, что судом уже было установлено, что они не проживали в спорной квартире и у них не было оснований состоять на регистрационном учёте после смены собственника.
- Читайте, являются ли временно проживающие и временно отсутствующие пользователи потребителями коммунальных услуг
Запомнить
Итак, кто же должен платить за коммунальные услуги и с кого управляющая компания может взыскивать задолженность.
- Платят за КУ собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 153 ЖК РФ).
- Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там.
- Солидарно с собственниками платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
- Регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Если собственник не платит, УО лучше предъявлять Иск не только к нему, но и к членам его семьи в солидарном порядке.
- Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Собственники платят за КУ только с момента регистрации права собственности.
Как оспорить арест квартиры за чужие долги?
Отвечает Ольга Сидягина,
Руководитель агентства недвижимости «Аэлита», г. Нижний Новгород
Наложили арест за чужие долги? Алгоритм борьбы с ошибками приставов всегда одинаковый:
- Попробовать договориться лично — позвонить или приехать в отдел. Иногда это работает, и это самый быстрый путь.
- Обратиться к приставам письменно или подать жалобу старшему судебному приставу районного отдела.
- Обратиться в суд.
Лучше всего работает комбинация устного и письменного обращения.
Когда приставы вправе запретить сделки с недвижимостью
Пристав возбуждает производство по исполнительному документу и дает должнику пять дней, чтобы тот добровольно погасил долг. Если должник не начинает платить, пристав должен искать его имущество, чтобы изъять его принудительно.
Судебный пристав вправе накладывать арест на имущество должника. Это нужно, чтобы должник не спрятал его. Поэтому пристав может запретить регистрацию сделок с недвижимостью.
Также пристав вправе обратить взыскание на банковский счет, чтобы все деньги автоматически списывались в счет долга. Обычно приставы начинают с денег на счетах. Потом ищут имущество по базам Росреестра. Если находят — направляют туда постановление о запрете регистрационных действий. Это мотивирует должников искать деньги.
Иногда приставы запрашивают в Росреестре сведения об имуществе должника, а арест на его недвижимость накладывают, когда собственник уже поменялся.
Что делать, если на квартиру наложили арест за долги прежнего собственника
Шаг 1. Дозвониться до пристава
В постановлении указаны данные и контактные телефоны пристава, который его вынес. Если по этим телефонам никто не отвечает, поищите другие номера на сайте УФССП. Узнайте, кто из приставов сейчас занимается делом бывшего собственника-должника.
Свяжитесь с ним и cпросите, что нужно сделать, чтобы снять ограничения.
Возможно, пристав предложит направить заявление на электронную почту районного отдела, в котором нужно кратко описать ситуацию и приложить к документу фото выписки о праве собственности, и после этого снимет арест.
Если не получится договориться, звоните старшему судебному приставу или его заместителям — всем, до кого получится дозвониться — и объясняйте свою проблему. Сами предлагайте отправить все документы электронно, чтобы ускорить процесс. Вас могут попросить продублировать документы Почтой России.
Шаг 2. Жаловаться на действия пристава
У приставов есть своя иерархия, поэтому лучше жаловаться в рамках нее. Начать следует с жалобы на действия пристава-исполнителя старшему судебному приставу того же районного отдела.
Жалобу старшему приставу необходимо подать в течение 10 дней с момента, когда вы узнали об аресте. Скорее всего, десятидневный срок вы уже пропустили. Но если вы получили постановление простым письмом и не расписывались за вручение, невозможно установить точную дату, с которой отсчитывается срок обжалования.
Старший судебный пристав должен рассмотреть жалобу в течение 10 дней со дня, когда ее получит. Если он решит, что жалоба обоснованна, то может сразу отменить постановление о запрете регистрационных действий с вашей квартирой. В этом случае арест снимут в течение 10 дней после отмены постановления.
- Чтобы точно быть уверенным, что письмо дойдет до приставов и жалобу рассмотрят, отслеживайте его по почтовому идентификатору на сайте Почты России.
- Через 2—3 дня после вручения можно звонить в канцелярию районного отдела и спрашивать, передана ли жалоба старшему приставу и как с ним связаться.
- Дальше советую звонить старшему приставу и контролировать процесс: принято ли обращение в работу, когда и что по нему будут делать, когда вы получите письменный ответ.
- Если жалоба не помогла, можно идти дальше: жаловаться на старшего судебного пристава главному судебному приставу региона, а на него — главному судебному приставу страны.
- Если старший пристав по какой-то причине откажется снять обременение с вашей квартиры, следующую жалобу подавайте главному судебному приставу региона.
Шаг 3. Обратиться в суд с иском
Если жалоба в УФССП не помогла, остается идти в суд. А можно обращаться в суд после первой жалобы и не ждать решения по второй. Или идти в суд сразу.
Постановления судебных приставов обычно оспариваются в суде в административном порядке — с сокращенным сроком рассмотрения и без госпошлины.
Суды обычно отказываются снимать арест с имущества, если пострадавший от действий приставов человек обращается в суд в административном порядке. Они рассматривают вопрос о законности действий приставов, а по поводу ареста советуют обращаться в исковом порядке.
Шаг 4. Взыскать компенсацию
Как только старший судебный пристав или суд снимут арест, вы можете обратиться в суд с новым иском — потребовать возместить причиненные убытки.
Это могут быть расходы на юридические услуги и госпошлину. Также можно требовать компенсировать Моральный вред за переживания, что вы не могли распоряжаться давно купленной квартирой.
Проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности можно, заказав экспертную «Юридическую проверку» от ДомКлик
Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????
Имеют ли право коллекторы звонить, приезжать домой или на работу, описывать имущество?
Ваш долг по кредиту продан коллекторам. К чему готовиться и чего ожидать? Эти вопросы волнуют большинство заемщиков.
Имеют ли право коллекторы вламываться в квартиры, названивать родственникам и угрожать? На что они вообще способны, чтобы выбить деньги из должника для погашения кредита? Давайте более детально рассмотрим основные ситуации, связанные с коллекторами.
Из этой статьи вы узнаете, какие действия сборщиков долгов обоснованы, а какие нет, как с ними лучше общаться и куда жаловаться в случае совершения с их стороны неправомерных поступков.
Итак, имеют ли коллекторы право на следующие действия:
В Федеральном Законе от 03.07.2016 г. №230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности…» определены основные способы взаимодействия коллекторов с должниками. В нем указывается, что кредиторы имеют право на общение с родственниками заемщика на следующих условиях:
- у них есть на это согласие самого должника, предоставленное в письменной форме;
- сами члены семьи не против подобного взаимодействия.
Но звонить родственникам заемщика коллекторы все же могут в случае:
- если их контакты указаны для связи с должником;
- если они проживают с должником в одной квартире и отвечают на звонки, сделанные на домашний телефон.
Такое общение может сводиться лишь к расспросам о местонахождении заемщика. Коллекторы не имеют право разглашать третьим лицам информацию о его кредитах и задолженностям по ним. Звонки при этом могут осуществляться не раньше 8 утра и не позже 22 часов вечера.
Взыскивать долги с родственников
Коллекторы имеют право взыскивать задолженность по кредиту с родственника заемщика, если:
- он является поручителем, поэтому несет солидарную ответственность с должником по его погашению;
- заемщик умер, а он – его наследник, поэтому в пределах суммы полученного наследства несет обязанность и по выплате долгов;
- он является созаемщиком должника по ипотечному кредиту (как правило, это супруг/супруга), поэтому с ним наравне несет ответственность по возврату кредиту.
В иных случаях родственник заемщика не несет какой-либо ответственности по кредитам должника, поэтому претензии к нему со стороны коллекторов будут не обоснованы. Работники коллекторских агентств пытаются разными путями возвратить задолженность по кредиту, поэтому стараются воздействовать не только на самого должника, но и на его семью.
Приходить домой (заходить в квартиру)
Коллекторы имеют право устраивать личные встречи с заемщиком. Они могут проходить на нейтральной территории или в офисе коллекторского агентства. Конечно, они могут по собственной инициативе «навестить» заемщика по его домашнему адресу, но пускать или нет их в квартиру – это личное решение должника. При нежелании с ними разговаривать он имеет право не открывать им дверь.
https://www.youtube.com/watch?v=F0xVhmyP-J4\u0026t=60s
Если же коллекторы начинаю вести себя агрессивно (звонить в дверь, кричать на весь подъезд), то должник имеет право вызвать полицию. Закон о неприкосновенности жилища един для всех, в том числе и для сборщиков долгов. Только лишь судебные приставы, имеющие право на арест имущества, имеют право без разрешения хозяина входить в его квартиру.
Без предупреждения устраивать выезды (например, приходить на работу)
В целях розыска заемщика коллекторы могут приехать к нему на работу. Здесь они обязаны соблюдать те же правила поведения – не сообщать посторонним кредитную информацию о должнике, не оскорблять его и т.д.
Они могут спросить о его местонахождении у коллег, а в случае присутствия заемщика на рабочем месте переговорить с ним, но без участия третьих лиц.
Работодатель должника не обязан сообщать коллекторам личную информацию о своем сотруднике.
В большинстве случаев коллекторы не предупреждают заемщика о своем визите, желая застать его врасплох.
Без решения суда описать имущество
Право на опись имущества имеют лишь судебные приставы и только при наличии соответствующего судебного решения. Только они имеют право:
- проникать в жилище должника без его согласия;
- накладывать арест на имущество и банковские счета;
- конфисковать отдельные предметы.
Коллекторы подобными полномочиями не обладают. Они, конечно, могут прикинуть примерную стоимость квартиры или машины должника для того, чтобы при случае умело упомянуть об этом в разговоре. Делают они это для запугивания заемщика, ведь многие боятся из-за кредитов лишиться своей собственности.
Испортить кредитную историю
Сведения о вашей платежной дисциплине в Бюро кредитных историй передают банки. Кредитная история становится плохой при наличии просрочки свыше 30 дней.
Если вы длительное время не платите по кредиту и вашим делом уже занимаются коллекторы, то ваша кредитная история уже давно испорчена. Коллекторы уже никак на нее повлиять не могут. Но иногда сборщики долгов могут обещать, что при выплате кредита они помогут вам ее восстановить. Не введитесь на подобные заявления.
Улучшить кредитную историю вы сможете только в том случае, если последующие кредиты вы будете возвращать в срок и в полном объеме. К сожалению, в банке вы новые займы взять уже не сможете, а вот микрофинансовые организации вполне дают деньги заемщикам с плохой кредитной историей.
При хорошем обслуживании в Бюро кредитных историй будет передаваться положительная информация о заемщике, которая со временем может перекрыть ранние негативные сведения.
Бить, грубить, угрожать детьми
Иногда коллекторы в попытках вернуть просроченную задолженность переходят всяческие границы. Если коллектор начинает угрожать расправой или применять физическое насилие, то заемщик имеет право написать на него заявление в прокуратуру. Эти действия считаются уголовно наказуемыми.
Если же коллектор начинает нецензурно выражаться при разговоре, хамить и унижать человеческое должника, то ему можно напомнить о ст. 5.61 КоАП РФ, которая предусматривает штрафы за подобные действия. Они могут составлять от 3 до 50 тыс. рублей, если они совершены физическим лицом. Желательно каждый разговор с коллектором записывать на диктофон, собеседника необходимо об этом предупредить.
Делать рассылку в социальных сетях, клеить объявления на дверь, развешивать фото должника
Коллекторы не имеют право на подобные действия. Открыто разыскивать людей могут только следственные органы на основании совершенного преступления.
Также коллекторы не вправе писать друзьям заемщика о его долгах в социальных сетях, распространять листовки с личной информацией, клеить объявления и т.п. Тем самым они нарушают ст. 137 УК РФ «Нарушение неприкосновенности частной жизни».
За подобные действия предусматривается наказание либо в виде штрафа до 300 тыс. рублей, либо в виде лишения свободы сроком до 5 лет.
Согласно ст. 152.1 ГК РФ намеренно использовать фото физического лица можно только при его согласии.
Перепродать долг
Ст. 382 ГК РФ разрешает кредитору перепродавать долг третьему лицу без согласия должника. Последнего он обязан лишь уведомить о совершении подобной сделки. Коллекторское агентство при желании вполне может передать кредит заемщика другому коллекторскому агентству.
Но на практике подобная перепродажа не встречается. Если коллекторы не могут заставить заемщика погасить долг, они подают на него в суд. Передавать дело другим кредиторам не имеет смысла, ведь они для возврата используют те же методы.
Начислять проценты и пени
Согласно ст. 384 ГК РФ новому кредитору долг заемщика переходит на тех же условиях, которые были до момента его передачи. Иными словами, коллекторское агентство вправе начислять проценты и пени, предусмотренные договором, в случае несвоевременной уплаты очередного платежа.
Если сумма начисленной неустойки несоразмерна допущенным нарушениями или больше суммы основного долга, то заемщик имеет право требовать ее снижения в судебном порядке на основании ст. 333 ГК РФ. Суд в большинстве случаев принимает сторону должника.
Поэтому если по вашему долгу продолжают начисляться штрафы и пени, то лучшим вариантом для вас будет передача дела в суд. В этом случае окончательная сумма к уплате будет зафиксирована.
Требовать долг 10-летней давности
Срок исковой давности многие юристы трактуют по-разному. Одни считают, что он составляет 3 года с момента совершения последнего платежа, другие – 3 года с момента окончания кредитного договора.
В судах также выносятся различные решения в одинаковых ситуациях.
Для своего спокойствия заемщик может проконсультироваться с адвокатом, который уже вел подобные дела и примерно знает, какой позиции придерживается определенный суд при понимании срока исковой давности.
Если все возможные сроки уже вышли, то заемщик может больше не волноваться.
Формально банк, конечно, может подать на него в суд и по истечении 10 лет, но должник имеет право подать в суд встречное ходатайство о том, что срок исковой давности давно вышел.
Суд в этом случае отклонит иск кредитора. Поэтому зачастую банки начинают прибегать к иным способам возврата «старого» долга – к коллекторским агентствам.
Коллекторы начинают вести свою работы привычными для них методами: звонить должнику, писать письма и т.д. Заемщик в этом случае может быть спокоен – дальше сборщики долгов пойти не могут. Все неправомерные действия с их стороны вы можете пресечь, написав жалобу в прокуратуру.