Правильно ли составлен договор купли-продажи квартиры?

Продажа квартиры – это сложная юридическая сделка, которая должна быть правильно оформлена. Правильно составить Договор купли-продажи квартиры – это необходимость при таких сделках. Это поможет обойти стороной неприятные ситуации, связанные с мошенничеством, а также не позволит допустить ошибки в документах.

Договор о купле-продаже квартиры может понадобиться вне зависимости от того, при каких условиях покупается Недвижимость – оформлена ли на неё Ипотека или покупателю удалось совершить сделку без помощи банка. Оформление договора купли и продажи имеет свои особенности и нюансы, о которых обычный человек может не знать.

Потому стоит рассмотреть эту тему более подробно, уточнить, как проходит Процедура, и к кому следует обратиться за помощью в оформлении.

Что собой представляет договор купли-продажи

Чтобы засвидетельствовать факт перехода недвижимости от одного владельца к другому, используется специальный документ – договор купли-продажи квартиры. Этот документ могут составить два физических лица.

Он является альтернативным способом отчуждения объекта. Именно этот документ является основанием для передачи права на собственность, путем возмещения её цены.

Таким образом, Продавец передает Право собственности на квартиру, а покупатель прощается с определенной суммой денег, и принимает право владения объектом.

Как и любой другой документ, договор купли-продажи имеет свои особенности. Характеристики документа имеют следующие особенности, которые показаны в таблице:

Параметр	Характеристика
Стороны	договор может быть заключен как с физическим, так и юридическим лицом, при условии, что оно дееспособно или выполняет свои действия через оформленного надлежащим образом представителя; сделку может совершить и несовершеннолетние (до 14 лет), если их интересы будут представлять родители или законные опекуны; физические лица, которым уже исполнилось 14 лет, но ещё нет 18 лет, имеют право подписи, но совершать сделку могут, только если есть письменное согласие родителей/опекунов и органов опеки.
Как можно добиться юридической силы для ДКП	Соблюдать заверенную законом форму. Совершить подготовку проекта соглашения, прописывая в нем важные положения. Поставить подпись и дату составления документа. Это важно сделать как на электронном, так и на бумажном варианте документа. Но если стороны составляют электронный документ, вместо стандартной подписи используется цифровой (ЭЦП). Провести регистрацию права собственности в соответствующих инстанциях.
Чем можно регламентировать содержание, отмену или оспаривание договора	Можно обратиться к ГК РФ: во втором подразделе описываются: понятия и формы; особенности заключения, содержания и того, кто может выступать сторонами; как можно вносить изменения в документ, и на основании чего выполнять расторжение. во втором параграфе: на каких основаниях рассматриваются понятия недействительности, мнимости, ничтожности; какие могут быть последствия в случаях невыполнения условий договора (выплата неустоек, возмещение ущерба). В главе 12 прописывается тема исковой давности, которая составляет 36 месяцев. Также здесь рассматривается вопрос продолжения срока или его восстановления судебными органами.
Какие признаки должны быть в договорекупли-продажи	Сделка должна быть двусторонней и возмездной. То есть, должно иметься два контрагента и факт наличия оплаты при передаче права собственности от одного лица к другому.

Как может быть составлен договор сделки купли-продажи квартиры

Составление договора чтобы купить-продать квартиру физическими или юридическими лицами должно проходить, максимально придерживаясь норм закона. Но это не значит, что нет других способов для проведения сделки. Каждый способ имеет свои особенности:

Каждый человек выбирает наиболее удобный для себя способ составления договора, чтобы купля-продажа недвижимости прошла идеально.

Конечно, с помощью специалиста добиться высокого качества составления документа проще, поскольку он знает на какие пункты обратить внимание, как обойти сложные вопросы и избежать даже намека на мошенничество.

Риелтор может действовать частично в своих интересах и интересах компании, с которой работает, а обычный человек может попросту не справиться со всеми нюансами составления договора. Именно потому, оптимальнее всего обращаться за помощью к юристу или нотариусу.

Документы для оформления договора купли-продажи

Чтобы составить договор, по которому проводится купля-продажа, нужны не только обговоренные условия сделки, но и документы, что эту сделку подтверждают.

Особенно, если сделка предусматривает использование квартиры, на которую оформленаипотека. Если ипотека действительно оформлена, помощь юриста является необходимостью.

Если квартира без обременений, следует подготовить следующие документы:

• Договор купли-продажи квартиры. Составление такого документа может проводиться в свободной форме. Чтобы придать составленному документу большую юридическую силу его можно отдать нотариусу или юристу.
• Предварительный договор, по которому выполняет купля и продажа. Купля квартиры происходит в несколько этапов, и на одном из них может быть составленпредварительный договор. Он не предоставляет права на квартиру, но позволяет в дальнейшем гарантировано заняться подписанием окончательного договора для купли-продажи недвижимости.
• Правоустанавливающие документы на квартиру. Есть несколько бумаг, которые могут использоваться в качестве документа, подтверждающегося факт того, что квартира принадлежит конкретному человеку. К ним относятся договор о совершенной ранее купле-продаже, дарении, наследовании, решение суда, признающее право насобственность. А также документы, свидетельствующие о приватизации квартиры. Если квартира в ипотеке, это также нужно указать.
• Паспортные данные. Требуются от обеих сторон. Бланки справок о жильцах, которые зарегистрированы в квартире помимо владельца.
• Согласие второго супруга. В том случае, если владелец недвижимости вступил в Брак.
• Квитанция об оплате госпошлины. Госпошлину платит физическое лицо, являющееся покупателем квартиры.

Все бланки должны быть заполнены правильно, иначе подписание договоров нужно поставить под сомнение. Но это только основной список необходимых бумаг. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные, необходимость в которых возникает индивидуально.

Образец ДКП квартиры

Физический образец договора купли-продажи квартиры должен помочь людям, которые пытаются приобрести или продать недвижимость сделать это юридически грамотно, даже не имея в этом деле особого опыта. Причем документ составляется не в одном, а в нескольких экземплярах. Это важно, чтобы у каждого участника сделки был свой образец, являющийся официальным подтверждением сделки.

Если говорить о стандартном количестве образцов документа, что должны быть у лиц, которые пользуются услугами юриста для составления документа, то по одному экземпляру должно быть у продавца (если продавцов несколько, то каждому полагается своя копия), покупателя, нотариуса. Также ещё один образец должен быть отправлен в Росреестр.

В некоторых случаях физический образец документа может быть отправлен третьим лицам, если их затрагивает продажа недвижимости, и они сделали запрос на выполнение рассматриваемой операции. Также одна копия может быть поставлена в архив ведомства или в банк, если оформляется ипотека. Но вне зависимости от того, о какой копии идет речь, документ может быть составлен по следующему образцу.

Увеличить картинку

Этапы сделки

Прежде чем составить и подписать договор купли-продажи, необходимо ознакомиться с нюансами рассматриваемой процедуры, что указаны в ст. 454 ГК РФ.

Существует специальная процедура, которую необходимо соблюдать, чтобы сделка имела юридическую силу. Это не просто внести определенную сумму и получить на руки ключи, а действительно сложный юридический вопрос.

Подписание договора купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов. Сделка включает в себя следующие шаги:

• составление предварительного соглашения проведения сделки;
• составление и подписание договора о купле или продаже квартиры;
• подписание акта приема и передачи, и передача прав на недвижимость покупателю, если условия устраивают обе стороны сделки;
• проведение расчетных операций между сторонами;
• регистрация сделки в Росреестре.

Прежде чем начинать все эти этапы, следует проверить, насколько надежен продавец, все ли в порядке с документами и нет ли на квартире обременений (например, ипотеки). Обременением может выступить ипотека, что «висит» на квартире или наличие долгов, ареста и т.п. Даже тот факт, что квартира сдана в аренду, является обременением, так как приходится разбираться с арендаторами.

Перед тем как составить и выполнить подписание договора купли-продажи квартиры, необходимо проверить продавца, уточнив, действительно ли он имеет право выполнять продажу. Также следует выполнить проверку подлинности документов, и того, нет ли на продаваемой квартире обременений.

У каждого рассматриваемого пункта есть свои особенности.

Например, для проверки продавца необходимо посмотреть его паспорт (физический атрибут его личности) чтобы убедиться в том, подлинный ли он, уточнить, сколько у квартиры собственников, убедиться в наличии доверенности, если собственник и продавец – это разные люди.

Чтобы выяснить, подлинны ли документы, необходимо обратить внимание на такие бланки, как предыдущий договор купли-продажи, справки о том, что на жилье нет обременений, оно получено по мены, наследования и т.п. Если есть нужно изучить договор ипотеки и т.п.

Также очень важно выяснить, есть ли на жилье обременения, то есть, наложенные ограничения, которые будут оставаться на жилье вне зависимости от того, поменяется владелец или нет. Обременения могут быть разными. Например, ипотека, заключенный на долгий срок договор аренды, ренты, арест или доверительное управление.

Их наличие существенно ограничивает права и возможности нового владельца.

Предварительный договор чтобы купить-продать недвижимость

Бланк предварительного договора имеет много общего с полноценным договором. Но его особенность в том, что этот документ можно расторгнуть, если по каким-то причинам стороны не сошлись мнениями.

Расторжение предварительного документа возможно если согласны обе стороны, если бланк составлен неправильно или если участники договора не соблюдают условия, прописанные в бланке. В случаях, когда в бланках представлена правильная информация и все пункты соблюдены, можно составлять основной договор по купле-продаже и квартира перейдет другому человеку.

Среди особенностей, на которые следует обратить внимание, составляя предварительный договор купли-продажи квартиры можно выделить, что рассматриваемый документ составляет в письменном виде, а не на основании устной договоренности. Предмет предварительной сделки должен быть максимально подробно описан, чтобы его нельзя было спутать ни с каким другим. Необходимо указать адрес, год постройки здания, площадь квартиры, этаж на котором она находится и т.п.

Также важно прописать, что договор предварительного типа заключается на основе полной оплаты стоимости недвижимости. Следует прописать срок действия договора. Им является период, в течение которого стороны должны финансово заключить сделку, то есть, покупатель предоставить полную сумму денег, а продавец оформить документ.

Из каких частей состоит договор купли и продажи

Чтобы предварительный и настоящий договор был составлен правильно, он должен включать такие пункты как название договора, а также дату и место подписания, кто выступает сторонами сделки (данные продавца и покупателя), кто живет в квартире вместе с продавцом. Также необходимо включить сведения о том, что является предметом договора (квартира или другой физический объект недвижимости), а также идентифицирующие данные о продаваемой квартире.

Суть договора (продажа недвижимости) и цена сделки. Договор изготавливается в трех образцах. Каждый образец после подписания передается продавцу, покупателя и в Росреестре. Образцы в Росреестре подтверждают юридическую силу того что купля и продажа была выполнена правильно.

Чтобы составить бланк, который предусматривает все нюансы, могут быть включены дополнительные пункты. Например, какие документы являются основанием для получения права собственности со стороны продавца, в какой срок будет представлена возможность перехода права собственности с одного пункта на другой.

Помимо этого в договоре может быть представлена информация о том, когда жильцы будут готовы освободить площадь для новых владельцев. Это очень важно, если бывшие владельцы нуждаются в дополнительном времени для того, чтобы выселиться из проданного жилья. Например, их ипотека только оформляется, и нет возможности сразу же приобрести новое жилье.

Если деньги платятся из разных источников, нужно указать какая сумма и откуда попадает на счет продавцу.

А если квартира будет принадлежать нескольким людям, нужно предоставить несколько экземпляров, поскольку свой бланк должен быть у каждого заинтересованного лица, иногда даже в банке что занимался оформлением ипотеки.

Чтобы не возникало проблем, необходимо указать в самом договоре, сколько образцов предусмотрено для каждого варианта.

Получить юридическую помощь по вопросам договоров купли-продажи квартиры можно на нашем сайте.

Договор купли продажи квартиры содержание, условия, риски

Содержание договора купли-продажи квартиры — регистрация и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного соглашения о купле.

Свое жилье в настоящее время — это Залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи (ДКП)

Покупка квадратных метров, происходит посредством совершения сделки и путем подписания соглашения. Он имеет юридическую значимость как для тех, кто реализует жилплощадь, так и для тех, кто ее покупает.

Вы можете скачать готовый, шаблонный образец договора купли-продажи квартиры

Каждый, кто планирует продать жилище или купить, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) ДКП.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это сделка, по которой Продавец обязуется продать Покупателю жилье, а в свою очередь Покупатель — купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны соглашения купли-продажи: Продавец и Покупатель.

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная Доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

Кто может быть Покупателем недвижимости:

• физическое,
• юридическое,
• несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Соглашение купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора не действительна

Заверять нотариально ДКП необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить соглашение, предварительно внеся это условие в текст.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — ДКП подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — Соглашение купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию ДКП отменили

Другими словами, сделку теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

1. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами;
2. Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель;
3. Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода собственности;
4. Если ранее момент перехода имущественных прав происходил после государственной регистрации договора и передачи недвижимости, то теперь только после государственной регистрации перехода собственности;
5. Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь

В договоре указывается:

• в пункте ДКП о вступлении в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
• в пункте ДКП о моменте возникновения права на недвижимое имущество: Покупатель приобретает собственность на жилплощадь после государственной регистрации перехода в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю.

Перечисленные уточнения результат последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не Юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление соглашения.

Риски Покупателя в договоре купли

• Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.
• При этом Покупатель оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.
• Когда риски особенно высоки:

• после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации ДКП, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности еще не произошла. Значит, можно подписать соглашение сегодня, а государственную регистрацию перехода осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за объект недвижимости после государственной регистрации собственности.
• когда покупаемая жилплощадь приобретается у наследника или была получена владельцем по дарению. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемые квадратные метры. Подробнее о рисках покупателя в статье «11 рисков покупателя квартиры«;
• при предварительной оплате всей или части суммы до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без жилища и личных денег.

Какие меры необходимо принять Покупателю:

• перед тем, как заключить (подписать) соглашение, удостоверьтесь, что Продавец владелец, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными хозяина. Если владельцами жилья являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
• до заключения (подписания) договора и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить данные собственника. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию: описание, сведения о правах, об их ограничениях и правопритязаниях. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении недвижимости заявления на регистрацию сделки на переход владения;
• перед тем, как подписать соглашение Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным.

В тексте необходимо указать:

1. Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
2. Описание: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
3. Цена, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
4. Указание лиц, которые после продажи жилища имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
5. Наличие каких-либо обременений, ограничивающих возможность владения и распоряжения Продавцом. При наличии обременений, но не указания их в договоре — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в соглашении купли-продажи :

1. Сроки и порядок передачи жилья Продавцом Покупателю;
2. Сроки освобождения Продавцом жилплощади;
3. Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
4. Прочие условия.

 Порядок регистрации договора купли-продажи

Гражданский Кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже жилья государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого ДКП и регистрация перехода к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

1. К примеру, участники сделки условились, что при отсрочке платежа, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.
2. Тогда сначала регистрируют ДКП, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права владения к Покупателю.
3. В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора и передача собственности осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности

• Не стоит забывать, что за вышеназванную операцию взимается оплата государственной пошлины.
• Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.
• Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.
• Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.
• Успехов вам!

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры допускать нельзя. Конечно чаще всего это технические ошибки-опечатки, но даже из-за такой ошибки может быть приостановлена регистрация перехода права от Продавца к Покупателю.

Чаще всего приостановка бывает из-за нарушения формы договора.

Например требуется нотариальная форма договора купли-продажи, а стороны сделки предоставляют договор купли-продажи в простой письменной форме.

• Все сделки по отчуждению  недвижимости или долей в праве собственности на нее, принадлежащей недееспособному или несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!
• Покупка недвижимости в ДОЛЕВУЮ собственность законными супругами требует нотариального брачного договора, либо нотариального договора купли-продажи.

Выявление ошибок до регистрации перехода права

Чаще ошибки в договоре купли-продажи квартиры  выявляются регистратором Росреестра. Что приводит к приостановке регистрации. Как правило, регистратор приостанавливает регистрацию на 3 календарных месяца.

Регистратор обязан письменно уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации сделки и объяснением причин.

Уведомление может поступить вам на электронную почту или почтовым отправлением, вы это указали в заявлении

Так же регистратор может устно вас уведомить по телефону и разъяснить, какие документы нужно донести или что исправить в договоре купли-продажи. Устное разъяснение не снимает необходимости письменного уведомления.

Если вы узнали о причине приостановки из звонка регистратора — обязательно запишите требования регистратора, не постесняйтесь переспросить, уточнить. Не допустите повторной ошибки!

Наверняка у Вас осталась копия Договора купли-продажи или электронный вариант.

• После уточнения проблемы, исправьте ошибку, снова подпишите и донесите вместе с другой стороной в Росреестр по расписке, которую Вам выдали после приема документов.

Если Вы не уложитесь в срок до даты регистрации( добрые))))) регистраторы звонят по телефону и сообщают о проблеме   и можно успеть донести до окончания срока регистрации), указанной в расписке, она будет приостановлена сроком до 3-х месяцев.

Это означает на практике, что регистратору можно не торопиться с выполнением этой работы!
Однако регламент работы требует от регистратора возобновить работу с вашими делом сразу по  поступлению дополнительных (или исправленных) документов.

ПОМНИТЕ, ЧТО  ОТРЕДАКТИРОВАННЫЙ ДОГОВОР ВЫ СМОЖЕТЕ ПОДАТЬ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ ОТДЕЛ ПРИЕМА ДОКУМЕНТОВ МФЦ!
То есть напрямую регистратору — никак!

Регламент работы с документами очень жесткий.

Другие причины приостановки читать  > > >

Сложнее бывает, когда  участники сделки разъехались.  Решайте проблему по-ситуации, может помочь Доверенность.

Время Вы конечно потеряете.
И не паникуйте! Вероятнее всего Ваша ошибка не делает сделку ничтожной!

Справку о Вашем регистраторе Вы сможете получить даже по телефону, указанному на сайте Росреестра.

Только понадобятся данные из расписки о приеме документов (Описи), держите ее перед собой. Там указан номер вашего регистрационного дела ( номер заявления).

Возможно Вы искали:

Ошибки в Свидетельстве о государственной регистрации права

• https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/
• Всегда рада разъяснить. Автор
• Ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (образец 2022 года): особенности составления договора

Юридическая безопасность сделки покупки квартиры зависит от того, насколько правильно составлен Договор купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи нужен, чтобы отразить в договоре условия и порядок проведения сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру. Составить договор можно у нотариуса, в юридической компании или самостоятельно. Разберем подробно, как составить договор купли-продажи, чтобы он имел юридическую силу.

Понятие и общая характеристика договора купли-продажи

Договор купли-продажи (ДКП) – соглашение между продавцом и покупателем, в котором зафиксированы права и обязанности сторон по переходу права собственности. Продавец обязуется согласно условиям договора купли-продажи передать квартиру, а покупатель принять и оплатить ее стоимость.

Универсальной формы договора не существует. Составить договор купли-продажи можно по образцу, в соответствии с нормативно-правовыми актами и с учетом особенностей сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Договор купли- продажи можно составить:

1. в простой письменной форме;
2. с нотариальным удостоверением:

• добровольное;
• обязательное по законодательству.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, находящегося под опекой ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты ст. 584 ГК РФ.

В большинстве случаев договор заверять не нужно.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен содержать существенные (обязательные) условия и дополнительные условия.

Существенные условия договора:

1. Наименование документа – “Договор купли-продажи”.
2. Дата и место заключения.
3. Сведения об участниках сделки:

• ФИО;
• дата и место рождения;
• данные паспорта (серия, номер, кем и когда выдан);
• адрес регистрации.

1. Предмет договора. Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить индивидуализацию предмета договора:

• тип недвижимости;
• адрес объекта;
• технические характеристики;
• кадастровый номер;
• основание возникновения права и дата регистрации права собственности.

1. Цена – в договоре обязательно указывается стоимость продаваемого объекта в рублях (цифрами и прописью) ст. 555 ГК РФ.
2. Источник денежных средств для оплаты объекта – собственные средства или заемные (с привлечением ипотеки, материнский капитал, жилищный сертификат).
3. Порядок оплаты – с внесением аванса (задатка).
4. Способ расчета – наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом.
5. Информация о лицах сохраняющих право пользования после приобретения объекта покупателем, о зарегистрированных гражданах и сроках их выписки.

Дополнительные условия договора купли-продажи:

1. Обязательства сторон по оплате расходов, связанных с оформлением сделки.
2. Состояние объекта, наличие претензий со стороны покупателя.
3.  Перечень предметов интерьера, мебели, бытовой техники, которая остается новым собственникам.
4. Срок подписание передаточного акта и передача имущества.
5. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные Услуги.
6. Ответственность сторон.
7. Основания расторжения договора.
8. Порядок разрешения споров. 
9. Ответственность Продавца в случае признания судом договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя.

Дополнительные условия согласовываются участниками сделки и вносятся отдельными пунктами в договор. Договор должен быть оформлен с учетом интересов обеих сторон. Важно договориться и прописать в договоре: Когда передаются деньги при покупке квартиры

Договор купли-продажи квартиры образец [year] года

Образец договора купли-продажи квартиры

Сколько должно быть экземпляров договора купли-продажи

Количество экземпляров договора купли-продажи равно числу участников сделки плюс один экземпляр, который хранится в Росреестре.

Срок действия договора 

Договор вступает в силу с момента его подписания. Окончание срока действия договора предусмотрено после исполнения сторонами своих обязательств по договору (п.3 ст. 425 ГК РФ).

Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту, подписанному сторонами. Акт приема-передачи является дополнением к договору купли-продажи и подтверждением исполнения обязательств сторон по договору.

Акт приема-передачи квартиры образец 

Акт приема-передачи квартиры (образец)

Нужно ли  регистрировать договор купли-продажи квартиры

Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подписанный договор купли-продажи вместе с другими документами подается для регистрации перехода права в Росреестр.

Сведения о новых правах собственности вносятся в единую базу данных. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, с указанием характеристик и зарегистрированных правах на объект.

Договор купли-продажи с печатью и регистрационным штампом получают и продавец и покупатель.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ

Особенности составления договора купли-продажи

Каждая сделка имеет свои особенности. Рассмотрим как составить договор купли-продажи в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.

Продажа объектов недвижимости по доверенности

Нередко от имени собственника продаваемой недвижимости или покупателя обращается представитель по доверенности. В доверенности должны быть:

• указаны данные доверителя и доверенного;
• сформулированы полномочия представителя;
• срок действия;
• дата составления.

Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Любую доверенность нужно проверять. Проверить можно в Интернет на сайте Федеральной нотариальной палаты. Важно убедиться, что доверитель жив и дееспособен на момент оформления договора купли-продажи.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с п. 6 ст. 42  ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной коммунальной квартире имеют Преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Продавец доли должен уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В уведомлении указывается цена и условия продажи.

Образец уведомления о намерении продать долю

Уведомление о намерении продать долю

Продавец сможет продать свою долю другому лицу, через месяц после уведомления участников долевой собственности, при условии их отказа от преимущественного права покупки. 

Договор купли-продажи доли в праве собственности удостоверяется нотариально.

Покупка квартиры с использованием средств материнского капитала

Все расчеты при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала осуществляются безналичным способом.

После регистрации перехода права собственности и получения документов, покупатель обязан предоставить выписку из ЕГРН и договор купли-продажи в отделение Пенсионного фонда. В течение одного месяца деньги перечисляются продавцу.

Чтобы обезопасить продавца и повысить ответственность покупателя, за исполнение своих обязательств по договору купли-продажи, имеет смысл прописать в договоре, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Продавец передает квартиру покупателю по Акту приема-передачи и только после получения полной оплаты стоимости продаваемой квартиры.

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала (образец)

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Продаем квартиру, титульный собственник супруг. Должна ли я присутствовать на сделке?

Если квартира куплена в браке, то необходимо Ваше согласие на продажу квартиры. Согласие должно быть нотариально удостоверено и подано вместе с другими документами на регистрацию. Ваше присутствие на сделке не обязательно.

• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
• Договор купли-продажи можно расторгнуть по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации.
• Является ли страхование жизни обязательным при покупке квартиры в ипотеку?

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке является обязательным. Банк может попросить заемщика застраховать жизнь и титул. В случае отказа банк может повысить ставку по кредиту. 

Независимое заключение эксперта

Договор купли-продажи квартиры – важный документ, в котором стороны отражают условия проведения сделки, свои права и обязанности. Договор можно составить в юридической компании, у нотариуса или самостоятельно.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации. Госпошлину оплачивает покупатель за регистрацию перехода права. Для физических лиц размер госпошлины составляет 2 000 рублей за объект.

Для юридических лиц – 22 000 рублей.

При составлении договора важно учитывать особенности проведения сделки. Каждый случай индивидуален и самостоятельно учесть все нюансы очень сложно. Чтобы избежать возможных проблем, воспользуйтесь услугами наших юристов.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Для Вас мы работает круглосуточно.