Продажа квартиры, которой владеет несовершеннолетний

Действующим законодательством установлено четкое правило – продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование не делает совершение сделки невозможным, но влечет определенные трудности при ее совершении. Какие этапы придется пройти законному представителю ребенка, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли родителям продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В соответствии со статьей 37 ГК РФ все сделки с имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимым, можно совершать, только получив одобрение органов опеки и попечительства. Нормы данной статьи распространяются на всех законных представителей детей (родителей, опекунов, попечителей).

Случаи, при которых возможна продажа жилого помещения, собственником или сособственником которого является ребенок, регламентированы статьей 20 Федерального Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»:

• обращение взыскания на имущество;
• продажа жилья в связи с переменой места жительства;
• заключение договора мены или ренты в целях получения выгоды для несовершеннолетнего.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Распорядиться своим недвижимым имуществом ребенок может в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

• при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);
• при вступлении в Брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Интересы ребенка в возврате до 13 лет представляют его законные представители без специальных полномочий. Его участие при совершении сделки не требуется. С 14 лет сделка купли-продажи совершается несовершеннолетним при наличии письменного согласия его законных представителей.

Согласие органа опеки

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

1. Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
2. Подготовить пакет документов.
3. Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
4. Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный Договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

• паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
• заявление на выдачу разрешения;
• документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
• предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
• реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Внимание! Разрешение или мотивированный отказ орган опеки должен выдать не позднее 15 дней с момента подачи заявления о предоставлении разрешения (п. 3 ст. 21 Закона № 48) в виде муниципального правового акта (приказ, распоряжение, постановление).

Согласие отца

• Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.
• Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.
• Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

• свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
• справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
• свидетельство о смерти родителя;
• решение суда о лишении родительских прав;
• решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

• заключить предварительный договор купли-продажи квартиры (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
• получить разрешение органа опеки и попечительства;
• заключить основной договор;
• заверить договор у нотариуса;
• зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
• предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).

Актом органа опеки устанавливается срок, в течение которого родитель должен представить документ, подтверждающий, что интересы несовершеннолетнего соблюдены. В случае непредставления такого документа опека вправе обратиться в суд в интересах ребенка.

Перечень документов

После получения предварительного разрешения на продажу начинается подготовка к основному этапу сделки.

Для этого понадобятся следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность родителей, детей, других собственников (при наличии);
• документы на отчуждаемый объект недвижимости;
• разрешение органа опеки;
• справка, подтверждающая снятие с регистрационного учета в продаваемом жилье.

Договор

Основной договор купли-продажи должен соответствовать требованиям статьи 432 ГК РФ и содержать все существенные условия сделки.

Если сделки по продаже и покупке другого жилья идут параллельно, то основной договор должен содержать те же условия в части оформления доли на несовершеннолетнего, что и предварительный.

Приобретаемая на имя несовершеннолетнего доля, указанная в договоре, не должна отличаться от доли, оговоренной в разрешении органа опеки. В противном случае могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией такого договора.

Нотариальное удостоверение

Статьей 54 Федерального закона № 218 установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже недвижимого имущества несовершеннолетнего.

Нотариусом также строго проверятся соблюдение прав ребенка. Без соответствующего разрешения органа опеки Нотариус откажет в заверении договора.

Внимание! Дети, достигшие возраста 14 лет, собственноручно подписывают договор в присутствии нотариуса (если от их имени и с согласия родителей не оформлена Доверенность третьему лицу).

Правила регистрации

Чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору к новым владельцам нужно обратиться в отделение Росреестра или в один из офисов МФЦ.

Помимо документов на квартиру, являющуюся объектом сделки, на регистрацию предоставляется нотариально заверенный договор и разрешение органа опеки. Срок совершения регистрационных действий составит 7-9 дней.

По желанию участников сделки документы на регистрацию могут быть переданы нотариусом. В этом случае срок регистрации права составит 3 дня.

Налоги

Как и любая сделки купли-продажи недвижимости, сделка с участием несовершеннолетних также предполагает получение дохода и требует уплаты налога. Продавцы освобождаются от этой обязанности лишь в случаях, предусмотренных в пунктах 3, 4 статьи 217.1 НК РФ.

Так, выплата налога не требуется, если квартира была в собственности более 3 лет, и право владения ею возникло в результате:

• дарения;
• наследства;
• приватизации;
• соглашения о пожизненном содержании с иждивением.

Если способ ее приобретения был другим, то собственник будет освобожден от уплаты налога, если он владел ею 5 и более лет.

Подводные камни

Успех подобных следок напрямую зависит от получения разрешения органов опеки, но бывают ситуации, когда законные представители рискуют получить отказ:

• площадь и цена приобретаемого жилого помещения существенно ниже;
• планируется приобрести квартиры в строящемся доме;
• квартира приобретается в ипотеку и доли детям могут быть выделены только после ее погашения;
• приобретаемое жилье является ветхим, аварийным или имеет большой процент износа.

Все эти факторы ставят под угрозу возможность соблюдения прав и законных интересов ребенка, поэтому получить в этих случаях разрешение на продажу может быть сложно.

Однако если, по мнению законных представителей, отказ в выдаче разрешения был не правомерным, за ними сохраняется право обжалования его в судебном порядке.

Если квартиру купили на материнский капитал

Если продаваемая жилплощадь приобреталась с использованием средств материнского капитала, то она не может быть продана до того момента, пока детям не будут выделены в ней доли.

Обязанность по выделению долей закреплена за получателем материнского капитала Федеральным Законом № 256. Продажа жилья без соблюдения данного требования влечет за собой признание сделки не действительной.

Если нет жилья взамен

Продать квартиру с долями детей, не приобретая одновременно ничего взамен, можно только при следующих обстоятельствах:

• Жилое помещение будет приобретаться на территории другого субъекта и одновременное проведение сделок по продаже и покупке невозможно;
• при продаже жилья в целях раздела имущества, когда доля несовершеннолетнего слишком мала и не позволяет приобрести за счет вырученных средств другое жилое помещение;
• продажа жилого помещения осуществляется в связи с необходимостью получения средств на дорогостоящее лечение ребенка.

Все эти случаи предполагают зачисление средств от продажи доли ребенка на его счет и дальнейшее их расходование с разрешение органа опеки исключительно в интересах несовершеннолетнего.

Заключение

Подводя итог, отметим следующее:

1. Продажа квартиры с долей ребенка возможна только с разрешение органа опеки.
2. Разрешение можно получить в случае, если сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.
3. Договор купли-продажи квартиры с долями детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
4. Законный представитель обязан отчитаться о соблюдении прав ребенка перед органами опеки.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка не всегда просто. Ситуация может осложняться рядом факторов. Но если главное условие соблюдено, и имущественные права несовершеннолетнего защищены, то сделка пройдет спокойно. Необходимо лишь учесть временные затраты на получение разрешения органа опеки и распланировать исходя их этого этапы сделки.

Может ли несовершеннолетний собственник продать квартиру сам

Известно, что не зависимо от возраста, дети могут являться собственниками недвижимости. Переоформление недвижимого имущества на ребенка или покупка квартиры на его имя  — это гарантия того, что к моменту совершеннолетия он будет обеспечен жильем.

При этом никакие семейные передряги не смогут приуменьшить прав ребенка в отношении данного объекта. Но вот может ли несовершеннолетний собственник продать квартиру? Обо всех тонкостях владения жильем несовершеннолетними лицами читайте в данной статье.

С точки зрения законодательства

Жилье, оформленное на несовершеннолетнее лицо, согласно закону РФ является исключительно его имуществом. Законные представители ребенка не имеют на данный объект права собственности.

Родители не вправе  единолично принимать решение о продаже, обмене или оформлении дарственной на Недвижимость, принадлежащую ребенку.

Не могут они также и сдавать ее в аренду, производить раздел жилплощади, выделять доли, передавать имущество в безвозмездное пользование либо использовать в качестве залога.

Может ли несовершеннолетний собственник сам продать квартиру

Ребенок приобретает статус дееспособного гражданина в день 18-летия. Разумеется, стать стороной сделки купли-продажи раньше он не может. А для того, чтобы его законные представители могли продать имущество, требуется разрешение специального органа — территориального отдела опеки и попечительства.  

Без участия опеки любые сделки, ведущие к уменьшению имущества несовершеннолетнего, невозможны.Закон всегда на стороне ребенка, поэтому государством приняты все меры для того, чтобы обезопасить детей от потери прав на жилье.Если родители или опекуны своевременно не оповестили о продаже жилплощади органы опеки, то договор купли-продажи может быть признан незаконным.

Алексей ПономаревЭксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Итак, может ли несовершеннолетний собственник продать квартиру? Напрямую — нет, но с помощью законных представителей — да. Однако следует знать, что процесс получения разрешения от опеки занимает немало времени, а причин, по которым попечительские организация отклоняют обращения граждан, известно много.

Причины отказа опеки в продаже имущества ребенка

Главным условием одобрения сделки является предоставление доказательств о приобретении альтернативного жилья для несовершеннолетнего. Оно должно обладать достойными характеристиками и быть как минимум не хуже прежнего. Причин, которые могут послужить основанием для отказа, довольно много:

• ветхость нового имущества;
• недостаток комфорта;
• более низкая цена;
• меньшая квадратура;
• большая удаленность от детского садика или школы.

Есть еще одно важное ограничение: родители и другие близкие родственники не могут выкупить квартиру у ребенка.

О рисках сделок с собственниками младше 18 лет

Может ли несовершеннолетний собственник продать квартиру? Выше мы выяснили, что под контролем опеки такие сделки возможны.

Однако российское законодательство имеет свои погрешности и немало пробелов в этом вопросе. Различные подводные камни в таких сделках могут обернуться как против продавца, так и против покупателя.

Поэтому сделки, где затронуты интересы несовершеннолетних, считаются в риэлторской среде рискованными.

Препятствий при заключении сделок купли-продажи с участием несовершеннолетних, великое множество. Чтобы не оказаться вовлеченным в мошенническую схему, важно внимательно относиться ко всем деталям.

Кейс

В ЦН «Белый дом» обратился клиент с запросом на сопровождение альтернативной сделки с участием интересов несовершеннолетнего лица.

Наши специалисты разъяснили, что сам несовершеннолетний собственник продать квартиру  не может — для этого требуется Санкция опекунского совета.

Юристы агентства проверили документацию по объекту, подобрали альтернативный вариант, который устроил органы опеки, и провели чистую сделку. На все ушло две с половиной недели. Клиент высоко оценил работу нашей команды.

Эксперты считают, что детей лучше не делать единоличными собственниками недвижимости, так как могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и оплатой коммуналки.

При покупке квартиры гораздо надежнее схема собственности «взрослый плюс несовершеннолетний».

К тому же такое совместное Право собственности защитит уже ставшего дееспособным собственника от непродуманных поступков и их печальных последствий.

Порядок сделки

Рассмотрев вопрос, может ли несовершеннолетний собственник сам продать квартиру, мы установили, что главной инстанцией в вопросе оформления подобных сделок являются Органы опеки и попечительства.

Только получив от них разрешение, можно регистрировать сделку в законном поле. Параллельно нужно подготовиться к тому, что со стороны опеки последуют запросы о новой прописке ребенка и регистрации его прав на собственность.

Это подтверждается соответствующими документами.

Центр недвижимости «Белый дом» может продать квартиру несовершеннолетнего собственника в соответствии с требованиями законодательства.

При соблюдении всех требований сделки с участием детей проходят оперативно и без осложнений, а наше агентство по выкупу и продаже квартир в Москве гарантирует строгое соблюдение правил, бесплатное юридическое сопровождение и выход на сделку в кратчайшие сроки.

• Возможно, вас заинтересует:
• Нюансы продажи квартиры с перепланировкойДарственная или купля продажа квартиры — что лучшеКак найти хорошего риэлтора для продажи квартиры в Москве

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году

• Главная
• Недвижимость
• Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году

Да, купить квартиру, в числе собственников которой есть человек, не достигший 18 лет, можно. Мнение о незаконности таких сделок — всего лишь распространенное заблуждение. Другое дело, что подобные сделки имеют свои нюансы. 

Права детей распоряжаться недвижимостью 

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Два важных документа

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается Продавец.

Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы должны попросить у продавца квартиры (для своего же спокойствия).

Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной.

В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю.

Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка. 

Что ещё потребуется для покупки квартиры с долей несовершеннолетнего? 

Расслабляться пока рано — помимо двух главных документов вам нужно проверить наличие и корректность других документов на квартиру: 

• Выписка из ЕГРН (подтверждает, что недвижимость не является предметом какого-либо обременения)

• Правоустанавливающая документация на квартиру: договор купли-продажи недвижимости, дарения или мены, свидетельство о праве на Наследство и другие

• Согласие жены или мужа (если квартира находится в собственности у обоих супругов)

• Информация об отсутствии задолженностей по налогу на эту недвижимость

• Квитанции об оплате коммунальных услуг или справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
• Справка о зарегистрированных в квартире лицах (обратите внимание, зарегистрированы ли несовершеннолетние).

Была ли эта статья полезна?

Можно ли продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Законодательство Российской Федерации предусматривает продажу жилой недвижимости даже в том случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Однако у такой сделки будет одна весомая особенность – необходимо получать разрешение от органов опеки.

Если же ребенок просто имеет в квартире прописку, но ей не владеет, то его нужно будет выписать и одновременно прописать в новой жилой недвижимости.

Правила, которые регулируют продажу недвижимости, которой владеют несовершеннолетние дети, прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Основная задача, которая и вызывает трудности с процессом, это проведение сделки согласно законам.

Как продать квартиру, если собственники — несовершеннолетние дети?

Права детей в России защищаются с удвоенной силой, поэтому простой продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, назвать не получится. Особенности сделки будут зависеть от прав ребенка на имущество. Ребенок может:

• владеть собственностью;
• быть прописанным в квартире, но без имущественных прав;
• являться наследником.

Каждый из этих случаев частный и процесс отчуждения в них одинаков. Влияние на сроки осуществления сделки и порядок проведения операции оказывают:

• вид основания на приобретение недвижимости (покупка, дарение, Мена и т.д.);
• наличная или безналичная продажа;
• есть ли обременения на объекте недвижимости;
• возраст ребенка.

Из всего списка особое внимание следует уделить возрасту несовершеннолетнего собственника. Статьи 26-28 Гражданского кодекса РФ говорят о влиянии возраста на детскую Дееспособность, которая может быть:

1. Полной – после 18 лет.
2. Ограниченной — с 14 до 18 лет.
3. Частичной – 6-14 лет.
4. Дети до шестилетнего возраста считаются недееспособными.

Значительно облегчает проведение сделки дееспособное состояние ребенка, так как он уже может свободно вступать в правовые отношения. Бывают случаи, когда дееспособность наступает раньше 18 лет, а именно в 16:

• Если ребенок вступает в брак. Бракоразводный процесс при этом не будет выступать в роли основания для ограничения дееспособности.
• Эмансипация – ребенок на законных правах начинает трудовую деятельность по договору или начинает предпринимательскую деятельность.

Если наступили эти два случая, то квартира продается на общих основаниях. Если же несовершеннолетний ограничен или частично дееспособен, то для продажи недвижимости необходимо будет получать разрешение от органов опеки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от ООП?

Перед тем, как отправиться за разрешением в органы опеки следует сначала получить справку обо всех зарегистрированных в квартире людях. Получают ее в паспортном столе, предоставив следующие документы:

• паспорт одного из родителей;
• свидетельство или паспорт несовершеннолетнего ребенка;
• бумагу, подтверждающую право собственности на квартиру.

В органы опеки и попечительства обращаются оба родителя вместе с несовершеннолетними детьми, если они достигли 14-летнего возраста. При этом заранее подготавливается пакет документов, состоящий из:

1. Заявления, в котором излагается просьба получения разрешения на продажу квартиры. Бумага должна иметь подпись обоих родителей или опекунов. В заявлении прописываются причины, по которым продажа квартиры необходима, и обязательство, согласно которому родители предоставят ребенку новое жилье с выделением в нем доли.
2. Согласия от несовершеннолетнего собственника, которое оформляется письменно (необходимо, если ребенок уже достиг возраста 14 лет).
3. Свидетельства о рождении ребенка в оригинальном виде.
4. Выписки из домовой книги.
5. Договора, по которому квартира приобреталась (договор купли-продажи, дарения и др.).
6. Бумага, устанавливающая право собственности на объект жилой недвижимости (с 1 января 2017 года в виде выписки из Росреестра).
7. Паспорт на квартиру из Кадастра.
8. Справка от БТИ о стоимости объекта недвижимости.
9. Справка, удостоверяющая о том, что задолженность в отношении квартиры отсутствует. Получается в Органах Налоговой Инспекции.

Это может быть не полный перечень необходимых бумаг, так как органы ООП по своему усмотрению могут запросить иные бумаги. Делается это для того, чтобы обеспечить  законность сделки и получить гарантии, что ребенку будет предоставлено новое равноценное жилье.

Помимо этого родителям необходимо будет предоставить в ООП сведения, которые подтвердят, что новая жилая площадь для несовершеннолетнего будет соответствовать всем условиям проживания. Особое внимание уделяется следующим моментам:

• площадь нового жилья;
• месторасположение и удаленность от образовательных или дошкольных учреждений (школа, детсад);
• условия для проживания;
• оснащенность квартиры технически;
• соответствие жилья санитарным нормам, утвержденным законодательством;
• другие факторы, которые учитываются при соблюдении интересов ребенка.

В каких случаях органы ооп могут запретить продажу квартиры?

Бывают случаи, когда опека не разрешает проведение сделки по продаже квартиры, если собственниками являются несовершеннолетние дети. К таким случаям относятся:

1. Если права ребенка по результатам сделки будут ущемлены. Например, несовершеннолетний совсем лишится жилья или в новом жилье ему не выделят долю.
2. Новое жилье хуже предыдущего.
3. Один из родителей откажется от продажи.
4. Ребенок является наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право собственности.
5. Прописка в новом жилье отсутствует.
6. Квартира, которая покупается в качестве нового жилья, находится в стадии строительства и готова менее чем на 50%.
7. Новое жилье не имеет удобств (отсутствует электричество, вода).
8. Новая квартира признана аварийной.

Органы опеки в каждом индивидуальном случае рассматривают совокупности факторов и принимают решение. Например, они точно не допустят продажи и переезд ребенка-астматика в квартиру, которая расположена в загрязненных районах.

Как купить квартиру с детьми-собственниками?

Продажа объектов жилого недвижимого имущества, где собственниками являются несовершеннолетние дети, проходит согласно общей схеме, главное получить разрешение от ООП. Любая сделка по оформлению будет включать в себя 4 этапа:

1. Получить разрешение на продажу в органах ООП.
2. Составить договор купли-продажи и подписать обеими сторонами.
3. Передать объект, получить денежные средства (наличными или переводом в банк).
4. Оформить право собственности, зарегистрировав его в Росреестре.

При подписании договора купли-продажи свою подпись должны оставить все дольщики, у кого есть право собственности на продаваемый объект. Несовершеннолетние владельцы в возрасте до 14 лет заверять лично документы не могут. Это за них могут осуществлять родители или официальные опекуны. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то подписывать договор он может самостоятельно.

Если несовершеннолетний ребенок не является собственником квартиры, которую планируется продать, то оформить сделку будет проще. Однако хотя получать разрешение в органах ООП не нужно, есть некоторые особенности, которые следует учитывать.

Если в продаваемой квартире ребенок имеет прописку, то его нужно выписать. Этот процесс и является самым затруднительным при оформлении сделки.

Обусловлено это тем, что по закону выписать несовершеннолетнего ребенка можно только при условии, что он одновременно будет прописан в каком-либо другом месте.

Трудность заключается в том, что если у родителей на этот момент не будет жилья, то прописать своего несовершеннолетнего ребенка они никуда не смогут. Здесь можно решить вопрос двумя способами:

1. Найти друзей или родственников с достойным жильем и прописать ребенка туда.
2. Прописать в этой квартире одного из родителей. Согласно закону местом жительства дитя до 14 лет является жилье, где зарегистрирован родитель.

Чтобы выписать ребенка подготавливаются следующие бумаги:

• Паспорт одного из родителей.
• Свидетельство или паспорт ребенка.
• Технический паспорт на вновь приобретаемое жилье, где планируют прописать ребенка.
• Заявление, составленное в паспортном столе.
• Лист убытия.

В случае, когда ребенок является собственником недвижимого объекта или его доли также необходимо предоставить разрешение на продажу от органов ООП.

Как производится продажа квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления жилья?

Наиболее частой причиной отказа в выдачи разрешения на продажу от органов опеки является отсутствие подходящего жилья для несовершеннолетнего, где бы он мог проживать. При этом есть случаи, когда ООП не требуют предоставления равноценной жилплощади для ребенка.

Не нужно предоставлять бумаги, подтверждающие, что несовершеннолетний ребенок будет прописан в новом жилье, если:

• Семья переезжает в другую страну.
• Переезд в город, расположенный на территории РФ (однако необходимо будет переводить денежные средства от продажи жилья на банковский счет, который принадлежит ребенку).
• Покупается новая квартира в строящемся доме, при этом, во-первых, готовность объекта должна составлять более 50%, во-вторых, на момент переезда у ребенка должна быть прописка.
• Тяжелое заболевание несовершеннолетнего, в связи с которым ему необходима долговременная реабилитация или лечение. В этом случае ООП будут рассматривать выдачу разрешения, принимая болезнь как уважительную причину, по которой семья вынуждена приобрести новую квартиру меньшей площади и с менее удобным расположением.
• Состояние здоровья ребенка не позволяет проживать ему в старой квартире. Причины: загрязненный воздух, близость к предприятиям, загрязняющим окружающую среду и т.д.
• Для ребенка необходимо специализированное учреждение образовательного типа (закрытая школа для инвалидов, спортивная школа и т.д.). В этом случае переезд допускает смену на жилье с незначительными ухудшениями условий, а именно:

• — площадь квартиры меньше предыдущей,
• — дом расположен в менее удобном месте (дальше от школы или центра города),
• — жилое здание старое, но не аварийное,
• — отсутствуют объекты инфраструктуры поблизости.
• В каждом конкретном случае комиссия из опеки будет рассматривать свои особенности и выносить решение, согласно сложившейся ситуации.
• Для получения разрешения от органов опеки в этих случаях предоставляются соответствующие документы:

• справки из медучреждений;
• виза, билеты в другую страну;
• иностранное гражданство или вид на жительство;
• договор долевого строительства и т.д.

Как производится продажа другой недвижимости с несовершеннолетним собственником?

Несовершеннолетний ребенок по законам РФ может являться собственником не только квартир, но и другой недвижимости, например, дома или участка земли. Процесс отчуждения дома ничем не отличается от этапов продажи квартиры.

Главное соблюсти все права несовершеннолетнего, иначе сделку не признают органы опеки, и она будет аннулирована. То есть малолетнему чаду родители должны предоставить другое жилье взамен, которое не должно быть меньше по площади.

Процесс продажи дома начинается стандартно с получения разрешения в ООП, куда необходимо предоставить документы в виде:

• паспортов родителей и документов на ребенка (до 14 лет это свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт);
• документов, которые свидетельствуют о том, что у ребенка имеется альтернативная жилплощадь;
• заявления;
• технической документации на продаваемый объект и право собственности на него;
• справки о количестве прописанных в продаваемом объекте лиц;
• квитанции с оплаченной госпошлиной;
• договора покупки нового жилья.

После принятия документов органы опеки в течение 14 дней будут проводить проверку. Если все пройдет благополучно, то будет выдан документ, дающий право на отчуждение дома у несовершеннолетнего.

1. Все особенности сделок, связанных с продажей недвижимости с несовершеннолетними лицами, регулируют нормативные акты:
2. Конституция РФ;
3. Гражданский и Семейный  Кодекс РФ;

Закон об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);

Жилищный кодекс РФ;

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры.

Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены.

Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку.

Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект.

Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного.

Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

– Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится.

Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем.

Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП.

Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте.

Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м).

С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе.

То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно.

Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая.

– Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане.

Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев.

Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• • заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,
• • свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),
• • свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,
• • оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,
• • отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры.

Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке.

В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем.

Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении.

В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет).

Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней.

В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов.

В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку.

В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия.

Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки.

Нередко клиенты используют этот ЛАГ по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая.

– Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов.

Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире.

В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта.

Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ